Реферат: Жилищное право и вопросы жилищного законодательства

Содержание:

Стр.

Введение 2 1. Общая характеристика права собственности 1.1. Собственность в экономическом и юридическом смысле 3 1.2. Понятие и содержание права собственности 4 1.3. Право собственности как институт гражданского права 5 2. Жилищное право: его определение и особенности 6 3. Российский рынок недвижимости: возникновение, развитие, правовые аспекты 10 4. Приватизация жилищного фонда 13 4.1 Предпосылки приватизации 13 4.2 Общие положения законодательства о приватизации и принципы правового регулирования в процессе приватизации 15 4.3 Распоряжение приватизированным жильем 18 5. Сделки с недвижимостью: 20 5.1. Купля-продажа зданий и сооружений 20 5.2. Аренда зданий и сооружений 22 5.3. Лизинг 26 5.4. Купля-продажа квартир 29 Заключение 30 Список использованной литературы 31

Введение

Внастоящее время интерес к вопросам жилищного права закономерен. Вопросы,касающиеся этой проблемы, безусловно касаются каждого из нас. Рынокнедвижимости, а также деятельность, связанная с использованием, распоряжениемнедвижимости (жилья) и т.п., относительно нова для России.

Необходимостьпонять, осмыслить и разобраться в аспектах, связанных с тематикой жилищногоправа, и послужили толчком для рассмотрения этого вопроса.

Вработе можно ознакомиться с вопросами о понятии жилищного права и права вцелом, особенностями рынка недвижимости в России. Кроме этого, значительнаячасть посвящена вопросам, непосредственно касающихся предпринимательскойдеятельности с жилым фондом, зданиями и сооружениями, т.е. недвижимостью.Особенную роль в жилищной тематике имеет приватизация. С этим вопросом можноознакомиться в отдельной главе работы.

Приподготовке работы использовались материалы периодической печати, значительнуюценность составляют сведения, полученные из обобщений правоприменительнойлитературы. Широко использованы теоретические основы гражданского и жилищногоправа.

Дляболее полного раскрытия темы был использован достаточно объемный материалспециальной литературы, перечень которой приведен в заключительной части.

1. Общаяхарактеристика права собственности.

1.1Собственность в экономическом и юридическом смысле.

Преждечем приступить к рассмотрению основных содержательных вопросов, поставленныхперед данной работой, следует определить главный исследуемый предмет — правособственности.

Общепризнанно,что вопрос собственности — это, пожалуй, один из самых главных вопросов,определяющих генерацию, существование и пути развития человеческого общества.От того, как (и кем) он поставлен, решается и регулируется в данный моментвремени (в том числе и в данный исторический промежуток времени) зависитустойчивость, благополучие, а зачастую и само существование любого общества(как, впрочем, и каждого отдельного члена данного общества).

Приэтом общественность, чаще всего, рассматривает собственность как категориюсоциально-экономическую. В этом смысле наиболее близким к истине мнепредставляется определение собственности как особого, основополагающегообщественного отношения.

Приболее полном развертывании определения собственности, как экономическойкатегории, различные экономисты исходили из разных оснований — статичности илидинамичности этой категории, основных ее проявлений в повседневной практике, ее классового и исторического характера и так далее. С моей точки зрения,наиболее функциональным, с точки зрения настоящего исследования являетсяопределение через основные проявления хозяйственного господства собственниканад вещью: владение, пользование, распоряжение.

Статика отношений собственности выражается во владении, означающим полноехозяйственное господство собственника над данной вещью, ее “закрепленность” заиндивидами или их сообществами. Пользование, в экономическом смысле,определяется как извлечение из вещи полезных свойств путем еепроизводительного или личного непроизводственного потребления. Распоряжениеозначает совершение в отношении действий и иных актов, определяющих еесудьбу, вплоть до отчуждения или уничтожения вещи. В пользовании и распоряженииотражается динамика отношении собственности.

Таким образом, собственность, какэкономическая категория, определяется как отношение индивидов либо сообществаиндивидов к принадлежащей им вещи, как к своей, которая выражается во владении,пользовании и распоряжении ею, а также в устранении воздействия всех иныхсубъектов в ту сферу хозяйственного господства, на которую распространяетсявласть собственника, то есть как общественное отношение по поводу владенияраспоряжение и распоряжение вещью.

Правособственности, с точки зрения юридической, может быть определено в объективноми субъективном смысле.

1.2Понятие и содержание права собственности

Всубъективном смысле, содержание права собственности составляет принадлежащие собственникуправомочия, то есть юридические обеспеченные возможности поведениясобственника, по владению, пользованию и распоряжению вещью. Содержание правасобственности в субъективном смысле следует раскрывать через принадлежащиесобственнику права и полномочия, как необходимые и достаточные условияосуществления им указанного права.

Владениевещью как собственностью не означает обязательного физического контакта с нею,как, к примеру, в ситуации с собственностью на объекты недвижимости,находящиеся вне настоящего местонахождения собственника. Это юридическиобеспеченная возможностьхозяйственного господства собственника надвещью.

Приэтом следует иметь в виду, что ныне действующим законодательством РФ неопределено содержание данного правомочия (как, впрочем, и иных принадлежащихсобственнику правомочий). Законодатель не дал точного и однозначного ответа навопрос о содержании понятия право владения и о том, кого можно считать владельцемвещи.

Пользование — это юридически обеспеченная возможность извлечения в процессе потребленияимущества его полезных свойств, в том числе плодов и доходов. Осуществлениеданного правомочия, как правило, обусловлено владением вещью. Однако, как и вситуации с владением, реализация пользования, как правомочия, возможно и безправа собственности, им даже без владения — как, например, пользованиеоборудованием и программным обеспечением в “салонах Internet” или школьнымфортепиано в музыкальной школе.

Распоряжениевещьюможно определить как совершение управомоченным лицом волевых юридическизначимых актов, определяющих судьбу данной вещи, или создание соответствующихюридических фактов, влекущих, как правило, прекращение права собственности вотношении данной вещи. При этом важно наличие воли на совершение данного действия.

Анализсодержания данного субъективного права нельзя ограничить рассмотрением лишьправ владения, пользования и распоряжения, так как все эти три правомочия могутпринадлежать и несобственнику — как, например, в случае с правом полногохозяйственного ведения или пожизненного наследуемого владения. Следует обратитьвнимание на то, что только в отношении собственника законодатель прямоуказывает на право распоряжаться вещью по своему усмотрению (п.2 ст.209ГК), то есть воля собственника ограничена только Законом и его властьсуществует независимо от власти (воли) любых других лиц относительно той жесамой вещи, а все иные лица ограничены также и его волей.

Такимобразом, право собственности, как субъективное право — этоюридически обеспеченная и закрепленная за собственником возможность владеть,пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, а также устранятьвмешательство всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства над такимимуществом, действуя при этом по своему усмотрению, в своём интересе, внепротиворечия с действующими узаконениями и не нарушая права и охраняемыезаконом интересы третьих лиц.

1.3Право собственности как институт гражданского права.

Какправовой институт, то есть в объективном смысле, право собственности определяетсякак совокупность норм права, регулирующих отношения по владению, пользованию ираспоряжению собственником принадлежащей ему вещью исключительно в егоинтересах и по его усмотрению, а также по предотвращению и устранениювмешательства всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства над такойвещью.

Поскольку,как уже было отмечено, сами регулируемые отношения имеют столь весомое, можносказать, определяющее значение среди прочих общественных отношений, то иправовое регулирование такого предмета осуществляется в той или иной меренормами практически всех отраслей права — и государственного, иадминистративного, и семейного, и гражданского, да и всех отраслей права внемалой степени.

Влюбом случае общая правовая основа для решения вопросов, связанных сотношениями собственности — гражданское право РФ, поскольку право собственности- это основной вид имущественных прав, составляющий, наряду с производнымиправами и сервитутами, а вещное право, являющееся, в свою очередь, подотрасльюгражданского права, представляющей собой совокупность норм права, регулирующихотношения, объектами которых является конкретная вещь или конкретноеимущество.

2.Жилищное право: его определение и особенности

Отношенияпо переходу прав и обязанностей на жилое помещение (дом или квартиру, комнату вкоммунальной квартире) от одного лица к другому лицу регулируются целымкомплексом правовых норм, которые принадлежат к таким отраслям права какгражданское право, жилищное право, административное право, финансовое право (побольшей части его подотрасль налоговое право). Иногда, при нарушенииучастниками сделок требований норм гражданского, жилищного или финансовогоправа, перед компетентными органами государства возникает необходимость в силувозложенных на них законом обязанностей по защите прав граждан, общества игосударства применить в отношении виновных в совершении преступлений лиц нормыуголовного права. Как же разобраться, в каком случае следует руководствоватьсягражданским правом, а в каких случаях, к примеру жилищным?

Термин“право” многозначен и наиболее простая формулировка может быть представленаследующим образом: право – это совокупность норм, разграничивающих интересылиц. Если мораль есть совокупность норм оценивающих интересы лиц, то правоименно разграничивает эти интересы, выступает средством наиболеецелесообразного с точки зрения государства компромисса между зачастуюпротиворечивыми интересами лиц. Право живет и действует непосредственно внормах, которые в свою очередь закреплены в определенных государством формах(нормативно-правовых актах, юридических прецедентах, правовых обычаях,нормативно-правовых договорах). Основной формой (источником) права в нашейстране является нормативно-правовой акт, то есть официальный документгосударства, содержащий правовые нормы. Нормативно-правовые акты различаются поюридической силе: есть законы (обладают высшей юридической силой), есть указыПрезидента (должны соответствовать законам), есть Постановления Правительства(должны соответствовать законам и указам Президента) и так далее по убывающейюридической силы нормативно-правовых актов. Самые важные нормативно-правовыеакты это законы, они могут носить разные наименования – кодексы, основызаконодательства, просто законы, но главное заключается в том, что все остальныенормативно-правовые акты и другие формы права не могут противоречить законам, аесли противоречат, то не должны применяться. В правовых отношениях между лицамиих права и обязанности фиксирует другая, не менее важная форма (источник) права– договор. Однако, следует знать, что действует формула, известная еще современ Древнего Рима, этой колыбели юриспруденции – “договор не можетпротиворечить действующему нормативно-правовому акту”.

Термин“правовая норма” означает правило поведения, масштаб поведения, образецповедения, который является обязательным для всякого юридического илифизического лица, попавшего в те условия, которые предусмотрены для указаннойправовой нормы.

Гражданскоеправо представляет собой совокупность юридических (то есть установленныхгосударством и защищаемых его принудительной силой) норм, закрепляющих правовоеположение частных лиц (физических и юридических), государственных имуниципальных образований в предпринимательском и гражданском обороте,регулирующих имущественные и личные неимущественные отношения между ними,охраняющих их права и законные интересы. Гражданское право относится кисключительному ведению Российской Федерации. Гражданское право выражено восновном в актах гражданского законодательства. В настоящее время гражданскоезаконодательство Российской Федерации состоит из Гражданского кодекса РФ, части1 и 2, Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. (натерритории РФ применяется Раздел VII. Правоспособность иностранных граждан июридических лиц. Применение гражданских законов иностранных государств имеждународных договоров), Гражданского кодекса РСФСР (действует Раздел VIIНаследственное право) и других федеральных законов (например, закон РФ “Оприватизации жилищного фонда в РФ” 1991 г., федеральный закон “Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” идругие).

Подпредпринимательским оборотом понимается совокупность совершаемых сделок впроцессе предпринимательской деятельности коммерческими организациями или гражданами,зарегистрированными в качестве предпринимателей. Гражданскимоборотом признается совокупность совершаемых сделок не связанных с целямипредпринимательской деятельности; то есть если граждане приобретают жилье дляцелей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то ониявляются субъектами (участниками) гражданского оборота. Главныйнормативно-правовой акт (источник) гражданского права Гражданский кодексРоссийской Федерации (ГК РФ) в ст. 2 так определяет предпринимательскую деятельность:это “самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная насистематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров,выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными” в качествепредпринимателей. Легко понять, что основная масса сделок, совершаемых с жильемне преследует со стороны граждан целей предпринимательской деятельности исоответственно, на эти сделки не распространяются многочисленные жесткиеправила, установленные правом (повышенная ответственность за неисполнение илиненадлежащее исполнение обязательств по договору, высокие ставки налогов ит.п.). На гражданское право приходится подавляющее количество правовых норм,регулирующих отношения участников сделок с жильем. Это и понятно, ведь без нормгражданского права невозможно понять, кто вправе совершать сделки с жильем, какприобретается право собственности на жилище, что дает право собственности нажилище, каковы основания утраты права собственности на жилище, как правильнозаключить договор и грамотно выполнить по нему свои обязанности и многоедругое.

Жилищноеправо представляет собой совокупность юридических норм,закрепляющих права физических и юридических лиц на жилые помещения,регулирующих порядок пользования жилыми помещениями и охраняющих права изаконные интересы собственников, иных законных владельцев жилья. Жилищное правоотносится к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. Жилищноеправо выражено в законах РФ и законах субъектов РФ и иных нормативно-правовыхактах, главным образом постановлениях российского Правительства и правительствсубъектов Федерации. В настоящее время жилищное законодательство состоит изЖилищного кодекса РСФСР 1983 г., других федеральных законов (например, закон РФ“Об основах федеральной жилищной политики 1992 г.), законов субъектов РФ(Постановление от 25 ноября 1999 г. N 652 ЗС Вологодской области «Опрограмме ипотечного жилищного кредитования Вологодской обалсти»),постановлений Правительства РФ (например, Постановление Правительства РФ от03.08.96 г. № 937 “О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимсяв улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство илиприобретение жилья”), постановлений городской Думы (Постановление Череповецкойгородской думы от 29 июня 1999 г. N 89 «О положениио порядке перевода жилых помещений в нежилые»), актов некоторых другихорганов государственной власти (например, Распоряжение Департаментамуниципального жилья Правительства Москвы от 09.04.96 г. № 74 “Об утвержденииВременного положения о порядке обмена и (или) мены жилых помещений в г. Москве).

Кромеэтого, необходимо отметить, что функционирование жилищного праванепосредственно связано и с другими видами права. Административное право – совокупностьюридических норм, закрепляющих правовое положение органов государственнойвласти как субъектов государственного управления, регулирующих порядокосуществления властных полномочий субъектами государственного управления иохраняющих общественные отношения в сфере государственного управления.

Налоговоеправо как подотрасль финансового права представляет собой совокупностьюридических норм, закрепляющих правовое положение налоговых органов, налоговыхагентов и налогоплательщиков, регулирующих порядок уплаты обязательных платежей(налогов и сборов) в доход государства (Российской Федерации и ее субъектов) имуниципальных образований, охраняющих права и законные интересы субъектовналоговых правоотношений.

Уголовноеправо – это совокупность юридических норм, закрепляющих понятие и признакидеяний (преступлений), которые общество и государство считают преступными ипричиняющими вред, а также устанавливающих систему уголовных наказаний засовершение преступлений. Гражданское право выражено в одном единственном актеуголовного законодательства – Уголовном Кодексе Российской Федерации 1996 г.Для тех, кто намерен провести сделку с жильем интерес представят например, ст.159 УК РФ (Мошенничество), ст. 163 УК РФ (Вымогательство), ст. 179 УК РФ(Принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения) ст. 198 УК РФ(Уклонение гражданина от уплаты налогов) и некоторые другие.

<p/>

3.Российский рынок недвижимости: возникновение, развитие, правовые аспекты

Сразвитием предпринимательской деятельности в России появляется много новыхпонятий и определений. Одно из них — “риэлтер”. Это понятие означает лицо,которое занимается предпринимательской деятельностью, осуществляя различныесделки с землей, зданиями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и т.п., т.е. с недвижимым имуществом.

Рынокнедвижимости в России, или как его еще называют риэлтерский (от английского realestate,дословно “реальная недвижимость”), переживает сейчас определенные трудности,которые типичны для развития различных сегментов российского рынка, имеющих нетолько не мало отличий, но и много общего. В развитии данного рынка можновыделить три этапа:

Первый,который можно условно назвать “младенческим”, наиболее бурный период развитияпережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходилопрактически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, аследовательно доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считатьразрешение на приватизацию квартир, и, как следствие, появившаяся возможностьпродавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количествобизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить своижилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципальногожилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в товремя приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, апокупателей было уже достаточно.

Навтором этапе (“юношеском”) появляются первые нормативные акты, регулирующиеэтот вид деятельности. Этот период характеризуется предоставлением значительныхльгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошиедоходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался ростцен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупательстал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, вчастности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкойплатежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы сталиработать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализоватьквартиру клиента за определенный срок.

Третийэтап — “зрелый” -, который и переживает в настоящее время российский рынокнедвижимости, когда предложение значительно опережает спрос, ужесточаетсязаконодательная база, острая конкуренция на рынке приводит к падению доходов.Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу завыживание.”

Самопонятие недвижимости в отечественном законодательстве до недавнего времениотсутствовало. Появилось оно несколько лет назад с принятием в 1991 годуВерховным Советом СССР Основ гражданского законодательства Союза ССР иреспублик.

Внастоящее время понятие недвижимости закреплено в первой части ГК РФ. Согласност.130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятсяземельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочносвязано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущербаиз назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,сооружения. Кроме того, к недвижимости относятся также подлежащиегосударственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено ииное имущество.

Определениенедвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст.1 Закона РФ “Обосновах федеральной жилищной политики”, которая в состав такого имуществавключает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми инежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насажденияс многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения вжилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временногопроживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Законодательство,регулирующее сделки с недвижимостью в предпринимательской сфере довольнообширно и охватывает несколько отраслей российского права. В первую очередьследует назвать Гражданский Кодекс РФ. В нем дается определение недвижимости, восновном определяются правовое положение участников рынка, основаниявозникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав,регулируются договорные и иные обязательства, т.е. даются отправные точки дляосуществления предпринимательской деятельности, в том числе и касающейся сделокс недвижимостью. В месте с тем ГК не единственный нормативный акт, регулирующийсделки с недвижимостью в предпринимательской сфере. К актам, регулирующиморганизационно-правовые формы, относится Закон РФ “Об акционерных обществах”. ВЖилищном Кодексе и Законе “Об основах федеральной жилищной политики” подробнорегулируются вопросы, связанные со специфическим видом недвижимости — жилымипомещениями.

4.Приватизация жилищного фонда

4.1.Предпосылки приватизации

Приватизацияжилья — новое явление в нашей общественной жизни, это часть жилищнойреформы. Закон о приватизации жилищного фонда,принятый 04.07.1991, открыл путь к принятию Закона РФ от 24.12.1992года « Об основах Федеральной жилищной политики»,который регулирует отношения в процессе эксплуатации иремонта жилого дома, возникшие с появлениемв жилищном фонде множества субъектов собственности и ееразличных форм.

ЗаконРСФСР « О приватизации жилищного фонда в РСФСР» объясняетцели и принципы приватизациигосударственного и муниципального жилищных фондов.

Цельюзакона является создание условий для осуществления права граждан на свободныйвыбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшенияиспользования и сохранности жилищного фонда.

Экономическойосновой системы удовлетворения потребностей граждан в жилье до переходногопериода была государственная собственность на жилье, которая преобладала наддругими формами собственности. Государство брало на себя социальную функцию июридическую обязанность обеспечивать жилыми помещениями граждан, нуждающихся в жилье или его улучшении,на условиях найма.

Невысокаяплата за пользование квартирой и коммунальными услугами позволяла малоимущем слоям населения иметь благоустроенное жилье, качество которого не зависело от материальногоположения семьи, но такие благоприятныеусловия поддерживались многомиллиардными затратамиСоветского государства на их содержание.

Системаудовлетворения потребности граждан в жильепреимущественно из жилищного фонда, принадлежащего государству,функционировала как затратный механизм. Она финансировалась из государственного бюджета иза счет средств хозяйствующих субъектов, отражаясь насебестоимости производимых ими продукции, работах, услугах. Государство самоопределило для себя монопольную роль инвестора, подрядчика и собственника вжилищном строительстве и эксплуатируемом жилищном фонде.

Средства,которые государство выделяло на жилищное строительство, создавались за счет низкой оплатытруда граждан. По подсчетам экономистов, в 70-х годахстоимость площади 2-х комнатнойквартиры окупалась работой одного члена семьи в течении 4,4 года.

Изгода в год росла задолженность государства перед семьями, признанным по самым низким критериям нуждающимися в жилье. Сроки ожидания для многих очередников переваливали за 10- 15 лет.

Признаниенеэффективности действующей системы удовлетворенияжилищных потребностей граждан привело к осознанию необходимости перехода нарынок жилья. Этот переход принципиально меняет экономическую, социальную июридическую роль государства: оно постепенно перестанет быть главным инструментом в решении жилищнойпроблемы.

Цельперехода — сбалансировать спрос на жилье и его предложение, уйти отхронического дефицита свободного жилья, нехватки средствна эксплуатацию и ремонт домов, выйти на более высокий уровень технического и санитарного обслуживанияпроживающих.

Переходк принципиально новой системе решения жилищных вопросовнуждался в юридическом закреплении. Первым шагом на пути осуществления жилищнойреформы стал Закон РСФСР « О приватизациижилищного фонда в РСФСР», принятый 04.07.1991 года,цель которого декларирована в его тексте: «…Создание условий дляосуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворенияпотребностей в жилье, а также улучшение использования и сохранностижилищного фонда», но эта цель не может быть достигнута на основеиспользования только этого Закона, так как все его содержаниенаправлено на решение лишь части проблем, связанных сосуществлением жилищной реформы.

Егоосновная задача — заменить нанимателя жилого помещения на собственника,что позволит гражданам иметь больше правовыхвозможностей для решения своих личных жилищных вопросов.

Вторымшагом было принятие 24.12.1992 года Верховным СоветомРСФСР Закона « Об основах Федеральной жилищнойполитики» — который и определил основы новой системыудовлетворения жилищных потребностей граждан,предусматривающей сосуществование двух взаимодополняющих механизмоврешения проблемы — планово распорядительного и рыночного.

4.2. Общие положения законао приватизации, основные условия его применения

Рынокжилья создают собственники жилья.Приватизация — один из путей возникновения множества таких собственников. Статья 2 Закона о приватизациив ее первоначальной редакции, дает определение понятия приватизации: «Приватизация жилья-бесплатная передача или продажа в собственность граждан на добровольнойоснове занимаемых ими жилых помещений вгосударственном и муниципальном фонде».

Всеобщаябесплатность приватизации жилых помещенийна всей территории Российской Федерации — ее новый принцип, действующей с 1993года. Эта перемена ускорила темпы приватизации,1993 годпо статистическим даннымстал рекордным по количеству приватизированных квартир.

Другойпринцип, положенный в основу Закона, не менялся, и его суть в ненасильственности.Приватизация осуществляется исключительно добровольно, привзаимной согласованности всех постояннопроживающих и имеющих самостоятельное право на жилую площадь.Следует отметить и демократичность этого принципа,ведь желание освободиться от обременительной для государства обузы моглоподтолкнуть к введению принудительной приватизации, однакодобровольность сохранена в Законе как обязательное условие. Решение о приватизации каждый принимает сам, сучетом личных правовых и материальныхпоследствий для каждого проживающего (необходимо нести повышенныерасходы на содержание, платить налоги ссобственности).

Определениепонятия приватизации важно для того, чтобы не смешиватьее с продажей свободных квартир в домах тех же жилых фондов.Закон характеризует приватизацию жилья как передачу всобственность граждан только занимаемых ими жилых помещенийв домах двух видов жилищного фонда: государственном и муниципальном.

Поджилым помещением понимается не только отдельная квартира,но и коммунальная, хотя приватизация такой квартиры рассматривается законом как исключениеиз правил.

Субъекты приватизации

Правомна приватизацию жилья обладают наниматель, члены егосемьи, а также лица, переставшее бытьими, но продолжающее проживать взанимаемом жилом помещении.

Кчленами семьи относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лицамогут быть признаны членами семьи нанимателя, если они с ним проживают совместно и ведутобщее хозяйство. Лица, не оформившеев свое время прописку в жилом помещении, но постоянно или преимущественнов нем проживающие, не приобретают правана его приватизацию до решения вопроса в административном или судебномпорядке о признании за ними правана данную жилую площадь. Возрастныеограничения для несовершеннолетних касаются только осуществленияими этих прав, но не их объема.

Принятие и действиеЗакона о приватизации жилищного фонда привелок расширению сферы гражданско-правового регулирования имущественных отношений, возникшихв результате приватизации жилья. Так, на сменураспределения ранее в административном порядке жилых помещений пришел процесс передача жилья в собственность граждан. Жилыепомещения, которые перешли в собственность граждан,стали объектом гражданско-правовых сделок, а, значит, предметом гражданского права,но между предметом гражданского права существует жесткаясвязь с методом правового регулирования, которыйпредопределяется особенностями этого предмета. Для правильного использованиянорм гражданско-правовых отношений применяются принципы гражданского права:

1. Принцип дозволительнойнаправленности гражданско-правового регулирования.Егозначение очень велико. Рыночная экономика может успешно развиваться только в том случае, если субъектыгражданского права обладают необходимой свободой, проявляют предприимчивость,инициативу и иную активностьв сфере гражданскогооборота. Нормы права в гражданском законодательстве сформулированына базе общего правила: « разрешено все то, что незапрещено законом». В соответствии с этимправилом субъекты гражданского права могут совершать любые действия, не запрещенные законом.

2.Принцип равенства правового режима длявсех субъектов гражданского права. Этот принципозначает, что ни один субъект в гражданскомправе не обладает каким-либо преимуществом перед другими субъектами. Если в ранее действовавшем законодательстве предусматривалосьдва срока исковой давности: три года для отношений сучастием граждан и один год для отношений между организациями, то ныне действующее нормыимеют единый для всех субъектов гражданскогоправа трехгодичный срок исковой давности.

3. Принцип недопустимостипроизвольного вмешательства в частные дела. Этот принцип означает, что органы государственной власти и местного самоуправления и любыеиные лица не вправе вмешиваться в частные дела субъектовгражданского права, если они осуществляютсвою деятельность в соответствии с требованиями закона.

4.Принцип неприкосновенности собственности. Онзакладывает основы имущественного порядка в экономике. В соответствиис ним нормы гражданского права обеспечиваютсобственникам возможность стабильного осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжениюпринадлежащим им имуществом, без чего невозможно функционирование любой (не только рыночной) экономики. Ни один субъект не можетбыть лишен своего имущества иначе,чем по решению суда (п. 3 ст. 35 КонституцииРФ). Нормы гражданского права защищают собственностьвсех субъектов гражданских правоотношений от посягательств со стороны любых лиц, включая органы государственной властии местного самоуправления.

5.Принцип — свобода договора. Закрепляя этот принцип, ГК РФ предусмотрена свободаусмотрения субъектов гражданских прав как в выборепартнера по договору, так и в выборе видадоговора и условий, на которых он будет заключен, и этот принцип означает отказ от понуждения к заключениюдоговора на основе обязательных для сторон административных актов.

4.3. Распоряжениеприватизированным жильем.

Закрепляя принцип свободной реализации, принадлежащихгражданам субъективных прав, действующее законодательство одновременнопредъявляет определенные требования, которые должны соблюдаться при ихосуществлении.

Содержаниеэтих требований сводится прежде всего к тому, что осуществление гражданскихправ не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Изсодержания ст. 3 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» вытекаетправо граждан «… продать, завещать, сдавать в аренду жилые помещения,которые перешли им в собственность, а также совершать с ними иные сделки, непротиворечащие закону».

Сделки- один из наиболее распространенных юридических фактов. Сделка представляетсобой единство четырех элементов:

1. субъектов — лиц, участвующих всделке,

2. субъективной стороны — единства воли иволеизъявления ( воля и волеизъявление -две стороны одного и того же процесса,отношения лица к совершаемому им действию. Они должны соответствовать другдругу. В случае, когда воля направлена на одной действие, например, назначатьнаследника своему имуществу, а волеизъявление выражает намерение совершатьдругое действие, например, оформить договор дарения этого имущества, сделкаможет вызвать споры между участниками, что препятствует ее совершению и впоследствии может привести к негативным последствиям.

3. формы — она должнасоответствовать требованию закона. Например: все сделки с приватизированнымиквартирами относятся к сделкам с недвижимостью, которые подлежат не тольконотариальному удостоверению, но и обязательной государственной регистрации(ст. ст. 163, 164 ГК РФ)

4. содержание — это совокупностьсоставляющих сделку обязательных условий. Необходимо, чтобы оно соответствовалотребованиям закона и иных правовых актов, т.е. не нарушало ни запретительных,ни предписывающих норм действующего законодательства.

Пороклюбого из этих элементов сделки приводит к ее недействительности, а этоозначает, что за совершенной сделкой не признается юридического факта.

Вст. 168 ГК РФ сформулирована общая норма, согласно которой недействительнойявляется любая сделка, не соответствующая требованиям закона. Сделки бываютнедействительными по основаниям, прямо указанным в нормах ст. ст. 167-183 ГКРФ, в силу признания ее таковой судом — оспоримая сделка, либо независимо оттакого признания — ничтожная сделка. По гражданскому праву недействительнымиявляются сделки:

· несоответствующие законодательству;

· совершенныес целью, противной основам правопорядка и нравственности;

· мнимыеи притворные — по теории права с пороком формы и содержания;

· совершенныегражданином, признанным недееспособным;

· совершенныенесовершеннолетним, не достигшим 14 лет;

· совершенныенесовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, а вотдельных случаях: при отчуждении недвижимости, при заключении договора оприватизации — без предварительного согласия органов опеки и попечительства;

· совершенныегражданином, ограниченным судом в дееспособности — они относятся к сделкам спороками в субъекте;

· совершенныегражданином, не способным понимать значения своих действий;

· совершенныепод влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашенияили стечения тяжелых обстоятельств — сделки с пороками воли.

5.Сделки с недвижимостью:

5.1.Купля-продажа зданий и сооружений.

Однимиз видов договоров, осуществляемых для обеспечения предпринимательскойдеятельности, является договор купли-продажи зданий и сооружений.

Зданияи сооружения как объекты недвижимости обладают специфическими чертами — прочнойсвязью с землей, особой ценностью, непотребляемостью в процессе использования ит.п. Специфическими качествами этих объектов обусловлены жесткие требования кформе договора купли-продажи недвижимости, правило о государственнойрегистрации перехода права собственности на недвижимость, специальный порядокпередачи недвижимости и другие особые условия.

Требованияк форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор долженбыть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанногосторонами. В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюденияпростой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к формедоговора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Учитывая,что здания и сооружения неразрывно связаны с землей, в ГК содержатся нормы,определяющие правовое положение земельного участка, на котором находитсясоответствующий объект недвижимости, в случае его продажи. При такихобстоятельствах покупателю одновременно с передачей права собственности наздания и сооружения передаются права на ту часть земельного участка, котораязанята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Необходимоотметить, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажинедвижимости, а переход права собственности по такому договору от продавца кпокупателю (ст.551 ГК РФ).

Статья 131 ГК РФ, устанавливает, что право собственности и другие вещные права нанедвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращениеподлежат государственной регистрации в едином государственном реестреучреждениями юстиции. Гражданский кодекс РФ зафиксировал необходимостьрегистрации как прав на недвижимость, так и сделок с ней.

Центральноеместо среди принципов регистрации прав на недвижимое имущество занимает принципспециальности. В соответствии с ним в поземельную книгу (единый государственныйреестр) заносятся записи о правах, касающиеся конкретных объектов недвижимости.Критерием государственной регистрации выступает само недвижимое имущество, а неимена его собственников или какой-либо документ, удостоверяющий соответствующееправо. Таким образом, основное содержание принципа специальности заключается внеобходимости обеспечить укрепление прав относительно строго определенногонедвижимого имущества. Собственник или иной владелец недвижимости в силу самыхразнообразных обстоятельств может постоянно меняться, а переход имущества невсегда обусловлен оформлением тех или иных документов. Поземельная книга должнаслужить безусловному укреплению прав на недвижимость, т.е. подтверждатьреальное правовое положение недвижимой вещи.

Другимнеобходимым условием цивилизованного укрепления прав на недвижимость выступаетпринцип обязательности. В условиях рынка объекты гражданских прав находятся впостоянном движении. Участники рыночных отношений нередко стараются избежатьрегистрации с целью ускорить переход имущества от одного лица к другому исократить расходы. Поэтому устанавливается правило, согласно которому все правана недвижимость подлежать обязательному занесению в поземельную книгу.Некоторые из них без записи в поземельной книге не имеют силы.

Сведения,содержащиеся в поземельной книге, необходимы самому разнообразному кругу лиц.Принцип гласности должен обеспечивать доступность поземельной книги всем лицам,имеющим интерес ознакомиться с ее содержанием. Если система регистрации сделокпредполагает полный отказ государства от проверки содержания регистрируемыхдокументов, то система регистрации прав, наоборот, возлагает на государствообязанность обеспечить соответствие данных поземельной книги реальномуправовому положению недвижимости (принцип достоверности). Заинтересованныелица должны быть уверены в правильности и законности записей в поземельнойкниге. Учреждения, осуществляющие ведение поземельной книги, в каждом отдельномслучае проверяют законность акта, в силу которого совершаются записи впоземельной книге. Такая проверка может происходить путем получения информацииот нотариусов, служб, ответственных за ведение земельного кадастра, и другихлиц. В действующем гражданском законодательстве данный принцип не зафиксирован.

Итак,роль государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость кпокупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупательстановится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц.

Определеннымиособенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнениедоговора продажи зданий и сооружений. Передача проданного объекта недвижимостипродавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актомили иным документом, подписанным обеими сторонами (ст.556 ГК). До фактическойпередачи проданного здания, сооружения покупателю и подписания сторонамипередаточного акта или иного документа договор продажи этих объектовнедвижимости считается неисполненным.

5.2.Аренда зданий и сооружений.

Договораренды зданий и сооружений регулируется положениями, сходными с содержащимися вГК нормами о купле-продаже недвижимости. Тем самым обеспечивается единообразныйправовой режим объектов недвижимости в обороте.

ДействующийГражданский кодекс впервые рассматривает аренду зданий и сооружений в качествесамостоятельного предмета правового регулирования. Содержанием договора арендыданного вида имущества является передача арендодателем здания или сооруженияарендатору во временное владение и пользование или во временное владение ипринятие объекта аренды последним. Помимо фактической передачи здания(сооружения), сторонам необходимо составить и подписать передаточный акт илииной документ о передаче.

Законодательствомне установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания илисооружения, стороны вправе самостоятельно определить в договоре характер аренды(краткосрочный или долгосрочный). Однако срок действия договора являетсясущественным условием договора, и стороны обязаны его указать. Если все же срокне указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок.

Объектомданного договора являются здания и сооружения. Здания подразделяются на жилые инежилые. Юридические лица могут арендовать жилые помещения исключительно дляпроживания граждан. К нежилым относятся здания, используемые дляпроизводственных, торговых, административных, культурно-просветительских,научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей. Жилыездания могут включать в себя нежилые помещения (поликлиники, магазины, столовыеи т.п.).

Здания,расположенные на земельном участке делят на основные и служебные. К основномуотносится здание, являющееся главным по капитальности постройки, архитектурнымпризнакам по своему назначению. Строение, выполняющее обслуживающую роль поотношению к основному зданию, причисляют к служебному (сараи, бытовки, мастерские,гаражи т.п.).

Вкачестве объекта государственной регистрации недвижимого имущества может бытьопределено основное здание без служебных строений с конкретным порядковымномером по улице (переулку) либо основное здание и служебные строения, расположенныена одном земельном участке.

Длятого, чтобы здание могло быть использовано в качестве объекта договора аренды,оно должно обладать определенными признаками. Здание должно быть принято вэксплуатацию. Не может быть объектом договора аренды самовольно построенноездание. Основными документами на здание являются технический паспорт ипоземельная книга. В бюро технической инвентаризации ведется реестр объектовсобственности юридический и физических лиц. Комитеты по управлению имуществомсубъектов РФ ведут учет государственной собственности субъектов РФ и ихреестр. Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществомосуществляет учет объектов федеральной собственности и ведет их реестр, аорганы местного самоуправления — объектов муниципальной собственности и ихреестр.

Ксооружениям, являющимся объектами арендных отношений, относятся: тепловые узлы,подъэстакадные пространства, мосты, оранжереи, колодцы, навесы, портики,отдельные элементы внешнего благоустройства, трансформаторы и некоторые другиеинженерные сооружения.

Вдоговоре аренды здания или сооружения должны быть указаны индивидуальноопределенные признаки объекта аренды, позволяющие твердо установить имущество,подлежащее передаче арендатору, т.е. данные, позволяющие определенноустановить, какое именно здание (сооружение) подлежит передаче арендатору вкачестве аренды. Поэтому, составляя контракт, необходимо указать точный адрес иобщую площадь передаваемого в аренду здания (сооружения). При нарушении этихтребований в договоре объект аренды считается не согласованным сторонами, асоответствующий договор — не заключенным.

Цельиспользования (назначения) объекта аренды должна быть сформулирована в тестедоговора предельно четко.

Федеральноепредприятие не имеет права сдавать в аренду здания или сооружения без согласияГосударственного комитета РФ по управлению государственным имуществом.

Подоговору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей праввладения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту частьземельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ееиспользования. Данное правило гарантирует своевременное предоставлениеарендатору по договору аренды здания (сооружения) земельного участка, а такжевозможность полноценно эксплуатировать арендованную недвижимость.

Приопределении права арендатора на соответствующий земельный участок необходимоучитывать установленные законодательством ограничения. Так, земельный участокможет предоставляться на праве пожизненно наследуемого владения толькогражданам.

Еслиземельный участок, на котором находятся здания или сооружения, не принадлежитарендодателю на праве собственности, то аренда недвижимости, расположенной натаком земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка,если это не противоречит условиям пользования данным участком, установленнымзаконом или договором с собственником земельного участка.

Впредусмотренных законом случаях стороны могут использовать фиксированные ставкиарендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на тогосударственными органами. Закон может устанавливатьограничения при определении сторонами размера арендной платы за пользованиенекоторыми объектами аренды.

Приопределении размера арендной платы стороны должны руководствоватьсяположениями, утвержденными местными органами власти, в которых установленыставки арендной платы для данного региона.

Обычноставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного здания — 1 кв. м. Общая сумма арендной платы в этом случае определяется исходя изфактического размера переданного арендатору здания или сооружения. Если аренданосит долгосрочный характер, то целесообразно использовать годовую ставку.

Размерарендной платы зависит от следующих показателей:

1) места расположения здания(центр или окраина);

2) технического состоянияздания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание);

3)назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научнаядеятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.);

4)принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры;

5)степени обустройства (лифт и т.п.);

6)пригодности здания для коммерческой эксплуатации;

7)вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал);

8)фактической площади здания.

Данныйперечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной платы за зданиерассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещенийздания.

Платаза пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельнымучастком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с нимсоответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом илидоговором. Следовательно, договором или законом может быть предусмотренараздельная плата за землю и аренду здания или сооружения.

Пообщему правилу, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, поистечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественноеперед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок. По своемуусмотрению стороны могут исключить возможность продления аренды или установитьв договоре дополнительные условия, при соблюдении которых арендатор приобретаетпреимущественное право заключить договор аренды на новый срок.

Договораренды здания (сооружения) может быть расторгнут досрочно:

1)по соглашению сторон, в том числе при предоставлении арендатору другого здания(сооружения);

2)в судебном порядке при нарушении условий договора;

3)при ликвидации организации арендатора.

Основаниядосрочного расторжения договора аренды здания (сооружения) по требованию однойиз сторон в судебном порядке установлены общими положениями ГК об аренде.Договором аренды могут быть предусмотрены дополнительные основания досрочногорасторжения договора.

Припрекращении договора аренды арендатор должен возвратить здание или сооружениепо передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами. Впередаточном акте следует указать техническое и санитарное состояние здания(сооружения).

5.3.Лизинг.

Насегодняшний день одним из предпочитаемых направлений предпринимательскойдеятельности является лизинг (финансовая аренда). Сутьданного договора в том, что арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести всобственность обусловленное договором имущество у определенного продавца ипредоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) за плату во временноепользование для предпринимательских целей.

Согласнодействующему законодательству предметом договора финансовой аренды может бытьдвижимое и недвижимое имущество, характеризующим признаком которого являетсясохранение натуральных свойств в процессе его использования, т.е.непотребляемые вещи. Поэтому имущественные права, не могут быть объектомаренды. Статья 666 ГК ограничивает круг объектов, которые могут выступать вкачестве предмета договора финансовой аренды. Так, земельные участки и другиеприродные объекты не могут быть переданы в финансовую аренду, так как ихиспользование с предпринимательской целью определяется специальным законодательством.Итак, следует подчеркнуть, что арендованное имущество можно использовать тольков предпринимательской деятельности.

Какправило, сторонами в этом договоре выступают коммерческие организации играждане-предприниматели. В качестве арендодателя может выступать любоеюридическое или физическое лицо, имеющее титул собственника. Арендодатель не обязан также получать специальное разрешение (лицензию), чтобы заключитьдоговор финансовой аренды. Таким образом, арендодателем здесь является юридическоелицо, передающее в аренду по договору специально приобретенное для этогоимущество, или гражданин-предприниматель без образования юридического лица,зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, либо частноелицо — собственник имущества, которое является предметом договора финансовойаренды.

Особенностьюдоговора финансовой аренды является наличие третьего участника сделки — продавца, который реализует имущество, являющееся объектом лизинга. Им можетбыть, например, предприятие-изготовитель машин и оборудования или другоеюридическое лицо либо гражданин, продающие лизинговое имущество.

Вотношении формы договора финансовой аренды действует общее правило, по которомудоговор на срок более одного года, а если одной из его сторон являетсяюридического лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменнойформе. Если предметом договора финансовой аренды является объект недвижимости,то договор подлежит государственной регистрации, если иное не установленозаконом. Договор финансовой аренды транспортных средств — воздушных и морскихсудов, судов внутреннего плавания, которые отнесены законом к недвижимомуимуществу, государственной регистрации не подлежат, что специально оговорено встатьях 633 и 643 ГК.

Взаконодательстве не оговорены максимальные или минимальные сроки действиядоговора финансовой аренды. Стороны могут заключить его на любой срок, которыйобязаны указать в договоре (ст.610 ГК). Характерно, что договор бываетэкономически выгоден, когда первоначальный срок финансовой аренды приближаетсяк нормативному сроку службы имущества.

Участникифинансовой аренды, как правило, связаны между собой двумя договорами:арендодатель с продавцом лизингового имущества — договором купли — продажи иарендодатель с арендатором — договором финансовой аренды. При этом, арендаторне состоит в договорных отношениях с продавцом лизингового имущества, но имеетпо отношению к нему определенные права и обязанности. Основанием для этих прави обязанностей арендатора служат его договорные отношения с покупателемимущества — арендодателем. Арендатор вправе предъявлять непосредственнопродавцу арендованного имущества требования, вытекающие из договоракупли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем. При этом арендаторимеет права и несет обязанности, предусмотренные для покупателя, кромеобязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был сторонойдоговора купли-продажи указанного имущества. Арендатор не может расторгнутьдоговор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. Только стороныдоговора купли-продажи в случае неисполнения или ненадлежащего исполненияусловий договора одной из сторон вправе требовать расторжения договора.

Вотношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарныекредиторы. При солидарности требований любой из солидарных кредиторов вправепредъявить должнику (продавцу) требование в полном объеме. Исполнениеобязательства полностью одному из солидарных кредиторов освобождает должника(продавца) от исполнения остальным кредиторам.

Вдоговоре финансовой аренды недвижимости обязательно определяется размерарендной платы, порядок, сроки и периодичность внесения арендных платежей.Договор финансовой аренды носит инвестиционный характер. С помощью егоарендодатель финансирует предпринимательскую деятельность арендатора. Дляарендатора данный договор служит способом получения необходимого ему, вчастности, недвижимого имущества. Поэтому экономически выгодным для сторондоговор будет в том случае, когда сумма лизинговых платежей близка к стоимостипередаваемого в аренду имущества в ценах на момент заключения договора, чторанее предусматривалось необходимым условием при заключении договора финансовойаренды.

5.4.Купля-продажа квартир как предмет предпринимательской деятельности.

Пооценкам отечественных и зарубежных экспертов, занимающихся анализом финансовойситуации в России, купля-продажа квартир занимает одно из первых мест постепени рентабельности. Предприниматели, вкладывая в этот сегмент финансового рынка капитал, реально увеличивают свои доходы.

Окупле-продаже квартир как предмете предпринимательской деятельности можноговорить, прежде всего, в рамках риэлтерской деятельности. Пункт 2 Положения олицензировании риэлтерской деятельности определяет данный видпредпринимательской деятельности как деятельность, осуществляемую юридическимилицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения сзаинтерисованым лицом (либо по доверенности), по совершению от его имени и заего счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтерисованного лицагражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями,сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. В Положении особоуказывается, что услуги по оценке недвижимости не являются риэлтерскойдеятельностью.

Дляпродажи жилья в ГК сформулированы дополнительные требования, направленные назащиту проживающих в жилых помещениях граждан. Так, в частности, существеннымусловием договора продажи (купли-продажи) квартиры или ее части, в которойпроживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользованиясоответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признаетсяперечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилымпомещением. При несоблюдении этого требования договор продажи (купли-продажи)квартиры считается незаключенным.

Договорпродажи (купли-продажи) квартиры подлежит государственной регистрации исчитается заключенным с момента такой регистрации. Переход права собственностина недвижимость по договору продажи (купли-продажи) к покупателю подлежитгосударственной регистрации.

Вдоговоре продажи (купли-продажи) квартиры должны быть указаны данные,позволяющие определенно установить жилое помещение, подлежащее передачепокупателю по договору (адрес, по которому находится продаваемая квартира). Приотсутствии этих данных в договоре условие о жилом помещении (квартире),подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующийдоговор не считается заключенным.

Заключение

Такимобразом, был рассмотрен вопрос «Жилищное право и вопросы жилищногозаконодательства». В работе ознакомились с понятием права собственности,его характерными признаками. Также было уделено внимание определению ролижилищного права в настоящее время.

Кромеэтого, в работе стоит выделить те аспекты российского законодательства, которыезатрагивают вопросы жилищного права. Это такие как, законодательное закреплениепроцедуры совершения сделок с покупкой-продажей квартир, зданий и сооружений,арендой недвижимости, лизингом, а также, безусловно, вопросы приватизациижилого фонда в России.

Списокнормативных актов и использованной литературы .

· Гражданскийкодекс РФ

· Жилищныйкодекс РСФСР

· ЗаконРСФСР « О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 04.07.1991года

· ЗаконРФ от 24.12.92 г. “Об основах федеральной жилищной политики”

· Основызаконодательства РФ о нотариате от 11.02.93 г. №4462-1

· УказПрезидента РФ от 27.08.96 г. “Об утверждении Порядка предоставленияинформации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество”

· ПостановлениеПравительства РФ от 24.12.94 г. “О лицензировании отдельных видов деятельности”

1. БяковЭ. “Приватизация и создание рынка недвижимости” // “Российский экономическийжурнал”,1996; №№ 5-6

2. ВитрянскийВ. “Купля-продажа” // “Хозяйство и право”,1996; №1

3. ГазманВ. “Гарантии для участников лизинговых операций” // “Хозяйство и право”,1996;№11

4. ЗолотогоровВ.Т. Энциклопедический словарь по экономике. Минск: Полымя, 1997