Реферат: Рынок земли и недвижимости в городской экономике. Инфраструктура рынка недвижимости

Федеральное агенство по образованию Российской Федерации

Реферат

По дисциплине: «Теория устойчивого развития города»

Тема: «Рынок земли и недвижимости в городской экономике. Инфраструктурарынка недвижимости»

2009 год

Содержание

Введение

Город и недвижимость

Понятие недвижимости

Особенности недвижимости

Рынок недвижимости

Основные системы регистрации прав на недвижимость

Основные компоненты инфраструктуры рынка недвижимости

Связь между инфраструктурным обеспечением и эффективностьюрынка недвижимости. Проблемные вопросы организации инфраструктуры рынканедвижимости

Избыточность различных видов экспертиз

Основные направления и задачи реформирования инфраструктурырынка недвижимости

Заключение

Список используемой литературы

/>Введение

Сфера недвижимости являетсяодной из существенных составляющих в любой экономической структуре. Фактическибез рынка недвижимости не может быть рынка вообще, поскольку рынок труда ирынок капитала сами по себе вряд ли могут существовать, ведь даже такиеучреждения, занятые в сфере кредитных и финансовых услуг, как банки, биржи,инвестиционные компании, должны быть участниками рынка недвижимости для приобретенияили аренды помещений, необходимых для их деятельности. Еще более значимой сферанедвижимости оказывается для сферы производства. Ни одно промышленноепредприятие не может существовать без такого «материального дополнения»,как здания и сооружения.

В странах третьего мира активы, в первую очередьнедвижимость, преимущественно используются лишь для удовлетворенияхозяйственных нужд. В развитых странах те же самые активы обладают обратнойстороной — они являются источником капитала. Недвижимость — это крупнейшийаккумулятор капитала, но зачастую капитала невидимого, непредъявленного. Онимогут инициировать более длинные производственные цепочки, так как пригодны дляобеспечения интересов других сторон, например в качестве залога при ипотеке илиобеспечении других видов кредита. Эта «вторая жизнь недвижимости» отсутствуетв странах, где не обеспечены механизмы трансформации материальных активов впроизводительный капитал. Любой актив, социальные и экономические свойствакоторого не зафиксированы в формальной системе собственности, крайне труднопредъявить рынку. Без определенной системы частной собственности немыслимофункционирование рынка недвижимости с масштабными операциями по переходу активовиз одних рук в другие.

Несмотря на то, что даже в самых бедных странах населениеобладает значительными активами, отсутствие легкого доступа к механизмам ипроцедурам, которые могли бы законным образом зафиксировать экономическийпотенциал этих активов, делает рынок недвижимости слабым и неразвитым, а саму недвижимость- неэффективной. Об этих механизмах и процедурах, а также об их субъектах иобъектах и пойдет в данной работе.

/>Город и недвижимость

Состояние системы финансированиянедвижимости, так же как и уровень развития рынка недвижимости в целом,является одним из важнейших факторов экономического благополучия города илирегиона. Это объясняется рядом причин. Во-первых, развитый рынок недвижимости являетсясильнейшим стимулом для развития многих отраслей городской экономики — строительства,производства строительных материалов, оборудования и техники, транспорта,дорожного строительства. При этом создаются дополнительные рабочие места, что важнодля поддержания высокой занятости населения.

Во-вторых, за развитием рынканедвижимости неуклонно следует повышение уровня жизни, улучшение инвестиционнойи эстетической привлекательности города. Появление новых предприятий, рост ихдоходов расширяют базу для налогообложения, а дополнительные налоговыепоступления позволяют администрации лучше выполнять задачи, требующиефинансирования из городского бюджета, а также привлекать дополнительныевнебюджетные финансовые источники.

Недвижимость и организация ееоборота (рынок недвижимости) — чрезвычайно важные компоненты городскойэкономики. Город не обладает более значительными активами, чем недвижимость. Этотнедвижимый актив не может быть «вывезен» из города — он неразрывно сгородом связан. Однако ценность этого актива не постоянна и может «мигрировать»из города в город, подобно реальным капиталам. Для города чрезвычайно важноконтролировать эти цены, находя определенный оптимум между их падением,способным спровоцировать упадок городской экономики и их подъемом до тогоуровня, когда дороговизна мешает развитию.

В силу своей инертностинедвижимость выступает своего рода стабилизатором экономических изменений вгороде. При резких изменениях экономической ситуации (резкий рост доходов вгороде или разорение большинства экономических агентов) недвижимость реагируетна них с некоторым запозданием и позволяет городу более спокойно пережить любыеэкономические потрясения.

Земля и недвижимость уже играюточень заметную роль в доходах городских бюджетов; по результатам специальногоисследования, суммарный вклад всех источников доходов, связанных с землей инедвижимостью (поступления от продаж прав, в основном приватизационные, налогна землю, около 50 процентов налога на имущество, арендные поступления от землии другой недвижимости), хотя и колеблется от города к городу в очень широкихпределах — от 10 до 32 процентов, все же весьма заметен во всех исследованныхгородах. Тем не менее исследование, в частности, показало, что потенциал землии недвижимости как источников поступлении в городские бюджеты большинствагородов реализован далеко не полностью. В качестве предложений былисформулированы два стратегических направления увеличения доходов и улучшения ихструктуры: расширение базы доходов, не зависящих от других уровней власти, иповышение эффективности извлечения доходов из тех источников, которые уженаходятся в распоряжении городов. И если для реализации первого стратегическогонаправления могут понадобиться законодательные изменения, по крайней мере науровне субъектов Российской Федерации, то улучшения по второму стратегическомунаправлению в большинстве случаев могут быть достигнуты на городском уровне.

Суммируя все сказанное, можноутверждать, что недвижимость и ее оборот — самый ценный и надежныйэкономический актив города и от того, как городская администрация управляет ими регулирует его использование, зависят благосостояние и спокойствие горожан.

/>Понятие недвижимости

В повседневной жизни термин«недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собой разумеющимся.Однако не слезет забывать, что понятие недвижимости отсутствовало в системеюридических и экономических категорий центрально управляемой экономики в эпохусуществования СССР и введено в практический оборот только в первой половине1990-х годов.

В мировой практике понятиенедвижимости выступает как двуединое. Под недвижимостью понимается, с однойстороны, материальная собственность со всеми ее физическими свойствами ихарактеристиками, а с другой — нематериальная собственность, или правособственности.

Недвижимое имущество какматериальная субстанция в англоязычных странах называется real estate, realtyи включает в себя земельный участок, почвенный слой и любое имущество,расположенное на поверхности земли и прочно с ней связанное, независимо оттого, прикреплено оно к ней физически или нет. К недвижимости относится такжевоздушное пространство над данным земельным участком и содержимое недр (хотяопределения воздушного пространства и недр в разных странах различны).

Вместе с тем в США не менееважным понятием, связанным с недвижимостью, является real property, которое можно перевестикак «права на недвижимое имущество», а точнее, «недвижимаясобственность». Это юридическое понятие, которое обозначает совокупность (набор)прав, связанных с владением, пользованием и распоряжением недвижимости.

В отдельных странах с развитойрыночной экономикой имеются определенные различия в разграничении недвижимого идвижимого имущества. Так, во Франции считаются недвижимыми все предметы, помещенныена земельный участок для его обслуживания: животные, сельскохозяйственныемашины и орудия и т.п.

У нас понятие недвижимости былозакреплено в Гражданском кодексе Российской Федерации через объем понятия — переченьпредметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с ГК РФ (1994),а затем и с Земельным кодексом РФ (2001), к недвижимым вещам (недвижимоеимущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, чтопрочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения,объекты незавершенного строительства.

Негосударственные субъектысобственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие ихземельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина,песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в составнедвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недрапринадлежат государству полностью. Не входит в физический и, следовательно, вэкономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство надповерхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно носитобщественный характер и принадлежит государству. Только на земляхгосударственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части ввертикальной проекции.

В юридическом смысле в Россиисуществуют не цельные объекты недвижимости с полным комплексом прав на них, анекая разрозненная совокупность прав на отдельные элементы этих объектов. Например,право аренды участка земли плюс право пользования недрами плюс полные прававладения, пользования и распоряжения на расположенное на да ином участке здание.

Ситуация с земельным правом вгородах на порядок сложнее, чем в сельской местности. В отличие от сельскойместности, где использование земельного участка, как правило, происходит водной «плоскости» (например, выращивание сельскохозяйственных культур),понятие земельного участка в городе часто приобретает «трехмерность».Здесь, часто приходится регулировать правовые вопросы пользования различныхпространств в рамках одного объекта недвижимости.

В России применяются различныеправила (процедуры) для введения в оборот различных объектов: земельных участков,жилья, нежилых помещений и конструкций. Такое разделение влечет за собой ряднеудобств. Во-первых, пересечение прав, трудоемкость (а зачастую инецелесообразность) их разделения: права на здание, например, достаточноусловно «отделимы» от прав на участок земли под ним. Это вынуждаетразрабатывать специальные нормы относительно допустимых сочетаний отдельныхправ. Например, статья 340 п.3 Гражданского кодекса указывает, что ипотеказдания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому жедоговору земельного участка, на котором оно находится. Во-вторых, громоздкостьи неэффективность применяемой системы регистрации прав на объекты недвижимостии сделок с ними.

 

Особенности недвижимости

Из определения недвижимости вытекаетважный признак недвижимости как товара: ее невозможно физически изъять ипереместить в пространстве, переработать и растворить в другой пространственномобильной продукции. Иными словами, недвижимость стационарна, не потребляема идолговечна. Только землетрясение, взрыв, пожар, наводнение или иное стихийноебедствие могут разрушить жилое здание, но это уже выходит за пределынормального хода событий (так называемый форс-мажор).

В этой связи, например, можно лисчитать объектам и недвижимости палатки, киоски? С одной стороны, они неявляются постоянными строениями, но с другой — у них имеются все необходимыепризнаки объекта недвижимости с точки зрения наличия прав (вспомним о двуединостипонятия недвижимости). Точно так же, можно ли считать объектом недвижимостиземельный участок размером десять квадратных метров, который выделен поджилищное строительство? Возможность выделения объекта недвижимости зависит отего назначения. Описанный земельный участок сам по себе не является объектомнедвижимости, но тем не менее вполне может быть оформлен как таковой в случае,если он продается собственнику соседнего участка.

Далее, недвижимость — это товар,отличающийся долговечностью, однако у каждого объекта недвижимости есть свойцикл жизни: периоды роста, стабильности, упадка, обновления. Существует такжепонятие износа, амортизации, которое обозначает потерю пригодности и уменьшениестоимости объекта недвижимости, связанное именно с его старением.

Каждый объект недвижимостиуникален, неповторим. Даже «одинаковые» квартиры в одном и том жедоме должны различаться по своим признакам и, соответственно, по стоимости: уодной окно выходит в парк, у другой на свалку, не говоря уже о каких-то болеефундаментальных отличиях. Таким образом, разнородность и неповторимостьобразуют еще одну группу признаков недвижимости.

Очень важной особенностьюнедвижимости является необходимость постоянного управления ею. Это коммунальноеобслуживание жилых и нежилых помещений, текущий и капитальный ремонт, поискарендаторов, контроль за поступлением арендных платежей и тд.

Недвижимость представляет собойособый вид собственности, права владения, пользования и распоряжения ею отличныот прав владения другими видами собственности. Дело в том, что пользованиенедвижимостью, в отличие от пользования большинством товаров, относящихся кдвижимому имуществу, затрагивает интересы других граждан или юридических лиц, атакже местного сообщества в целом. Из этого следует, что использование объектовнедвижимости всегда связано с определенными регламентациями, определеннымиограничениями, право собственности на объекты недвижимости никогда не бываетабсолютным, и реализация этого права неизбежно связана с учетом интересовгосударства, местных органов власти и других субъектов права. Именно поэтомуоборот земельных участков ограничен. Ограничения касаются ситуации, в которыхкак раз и могут быть ущемлены интересы общества, государства или отдельныхсубъектов права.

Из того, что право собственностина недвижимость не носит абсолютного характера и ее обороноспособностьограничена, вытекает то, что комплекс прав на недвижимость включаетобщественные и частные права. Общественные права — это:

право вводить и взимать налоги взависимости от стоимости имущества;

право приобретать, выкупатьнедвижимое имущество для реализации общественных нужд;

право вводить зональныеограничения, требования по использованию земельных участков и условиямпользования, требования в сфере строительства, экологии и т.д.;

право возвращать государствуимущество при отсутствии законных владельцев или наследников и т.д.

И последнее. Сложный процесспередачи права собственности на недвижимость обуславливает относительно низкийуровень ликвидности недвижимости как товара, то есть ее нельзя достаточнобыстро реализовать за наличные деньги.

 Рынок недвижимости

Имеется множество определенийпонятия «рынок недвижимости». Но самое главное, что определяет рынокнедвижимости, — это оборот недвижимости, то есть возможность перехода объектовнедвижимости от одних частных лиц к другим. Механизм оборота — переходанедвижимости — предопределяет возможность самоорганизации и эффективностьрыночной экономики. Действие этого механизма и его последствия проявляются вследующем:

выявляется рыночная (реальная насоответствующий момент времени) стоимость недвижимости и появляется возможностьее адекватного налогообложения;

недвижимость можетиспользоваться наиболее эффективным и прибыльным образом;

возникает стимулирующаяэффективность экономики конкуренция среди существующих и потенциальныхправообладателей за наиболее эффективное использование недвижимости;

спрос стимулирует предложение вчасти создания необходимого количества и видов новых объектов недвижимости и наоборот:предложение может побуждать появление спроса, иными словами, есть возможностьдля формирования саморегулируемой и сбалансированной системы.

Однако, как уже говорилось,из-за того, что недвижимость представляет собой особый вид собственности, прававладения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видамисобственности. Добавляются еще характерные для любого рынка изъяны рынка. Изэтого следует, что оборот недвижимости не может происходить сам по себе,бесконтрольно. Его необходимо регулировать. Средство для такого регулирования — инфраструктура рынка недвижимости.

Основными участниками (побольшей части непрофессиональными) рынка недвижимости являются потребителиуслуг, предоставляемых рынком.

Профессиональные участники рынкаспециализируются по секторам рынка, по видам предоставляемых услуг и по типамфункционального использования объектов недвижимости. Среди них:

участники сектора развитиянедвижимости: проектно-строительные организации, девелоперы, инвесторы,управляющие проектами;

участники сектора оборотанедвижимости: риэлторы, оценщики недвижимости;

участники сектора управлениянедвижимости: организации, управляющие жилищной недвижимостью ижилищно-коммунальным хозяйством, а также организации, специализирующиеся науправлении коммерческой и производственной недвижимостью.

В качестве самостоятельныхучастников рынка недвижимости выделяются кредитно-финансовые учреждения.

Особыми участниками рынканедвижимости являются государство, органы местного самоуправления. Особость их состоитв том, что они присутствуют на рынке недвижимости и в качестве участников этогорынка, и в качестве его регуляторов, и в качестве потребителей услуг. При этом принципиальноеусловие эффективного присутствия государства и органов местного самоуправленияна рынке недвижимости состоит в том, что функции, выполняемые государством, органамиместного самоуправления и частными агентами, должны быть институционально разведены.

Первичный рынок в развитойрыночной экономике формируется путем создания объектов недвижимости врезультате строительной (девелоперской) деятельности. Специфика формированияпервичного рынка земли и иной недвижимости в России заключается в том, что воснове его лежит приватизация находящихся в государственной собственностиземельных участков и зданий и развитие индивидуального жилищного строительства.

Вторичный рынок работает за счетпредложения частной собственности, а именно за счет того, что выставляется напродажу непосредственными собственниками недвижимости.

Сегменты рынка недвижимости — этожилье, земля, нежилые здания, сооружения, помещения.

Для того чтобы следить задинамикой развития рассматриваемого рынка, необходима система индикаторов. С еепомощью можно анализировать, что происходит в этой сфере с доходами бюджета, вчастности с их структурой, а именно с налогами на землю, на объектынедвижимости, с арендными поступлениями, с продажей государственной имуниципальной собственности. Индикаторы позволяют определить, какой объеминвестиции идет в недвижимость, какова динамика ее рыночной стоимости.

Однако проблема состоит в том,что недвижимость разбита на множество сегментов, и каждый сегмент имеетсобственные регуляторы, по-разному реагирует на макроэкономическую ситуацию. Крометого, рынок недвижимости функционирует как сложная система с огромным количествомэлементов и факторов, определяющих ее развитие или наоборот, стагнацию. И,самое главное, здесь пересекаются зачастую противоречивые интересы разных групп- людей и организаций. Сложность и раздробленность сферы недвижимости имногофокусность управления ею мешают осознавать эту сферу как единое целое,отслеживать и регулировать ее целостность.

Наконец, не следует забывать,что любая целостная система информации «просветляет» деятельность,легализует доходы и препятствует незаконному обогащению различными способами. Агородская и особенно муниципальная недвижимость является источником довольнолегкого зарабатывания денег. Поэтому контроль за ней многим просто не нужен,поскольку их интересы противоположны интересам городского развития.

Итак, справедливостьмагистральной линии работы с недвижимостью: продажа права, даже самая выгодная,не является стратегическим источником доходов для муниципалитетов. Такимисточником должны стать собственники недвижимости, которым она будет проданамуниципалитетом на торгах или в порядке приватизации. Передача недвижимости вчастные руки, в собственность или в аренду, представляется нам наиболееэффективной для городской экономики. При этом во главу угла должна бытьположена отнюдь не цена этой передачи — первостепенное внимание следует уделитьвыбору субъекта которому имущество передается или продается. Иными словами,надо стараться передать муниципальную недвижимость тому, кто сможет извлечь изнее максимальный доход. Для этого, в зависимости от типа недвижимости ихарактера передаваемых прав, необходимы и открытые торги, и конкурсы, ипредварительные рассмотрения бизнес-планов, и прямые переговоры, а также другиеспособы выявления эффективного собственника или арендатора. Однако и это еще неистина в последней инстанции, поскольку у каждого пользователя или собственникадела могут пойти плохо и он из «эффективного» владельца вдругпревратится в «неэффективного». Для выхода из подобных ситуации важныхорошо работающий вторичный рынок и благоприятные условия передачи правапользования муниципальной собственностью, не препятствующие собственникам ивладельцам переуступать права собственности или долгосрочной аренды.

 

Основные системы регистрации прав на недвижимость

Права на объекты недвижимостимогут выступать в качестве товара только благодаря системе регистрации прав,которая поэтому является стержнем рынка недвижимости.

В настоящее время в мировойпрактике сохраняются две принципиально различные системы регистрации — регистрацияправ на недвижимость и регистрация сделок с недвижимостью. Основным критериемдля классификации является предмет регистрации, в соответствии с которымвыделяют титульные системы регистрации (или регистрации прав) и актовые системырегистрации (или регистрации сделок).

В большинстве стран мира, в томчисле в европейских странах, действует система регистрации прав нанедвижимость, имеющая многовековую историю. При этой системе предметомрегистрации является само право, точнее, все права, обременения, ограничения вотношении конкретного объекта. Запись в публичном реестре о возникших правахили обременениях свидетельствует об их существовании, последовательностьобременений — об их «старшинстве». При этом государство играет важнуюроль, выступая в той или иной мере гарантом зарегистрированных прав иобременении. Зарегистрированные сведения являются надежными и общедоступными. Довериек системе создают четкая регламентация деятельности регистраторов, высокийстатус регистрирующей организации, который часто приравнивается к судебному,участие в подготовке документов нотариусов.

В системе регистрации сделок опередаче недвижимости, получившей распространение в США, роль государствапассивна. Исполнительная власть лишь ведет учет представляемых для регистрациидоговоров, но даже такая регистрация не является обязательной. Принимаядокументы, регистрирующий орган не принимает решений о законности идействительности сделки. Таким образом, государство не несет никакихобязательств, кроме обязательства хранить и обеспечивать публичность зарегистрированныхдоговоров, и, естественно, не дает никаких гарантий законности идействительности прав, устанавливаемых сделками. Для того чтобы получитьгарантию действительности зарегистрированных прав, участники сделки вынужденыобращаться к услугам специальных компании, которые занимаются «страхованиемтитула». По договору с заинтересованным лицом такая компания изучает всесделки в отношении данного объекта на «глубину» от 30 до 70 лет (взависимости от требований законодательства данного штата) и дает гарантию о«чистоте титула». При этом, в случае возникновения проблем, вызванныхнарушением в прошлом «чистоты титула», заинтересованное лицообязуется возместить ущерб (в определенных пределах) лицу которое застраховалосвой титул.

Особняком в ряду системрегистрации прав стоит система Торренса. Нотариального удостоверения сделок приэтой системе не требуется, поскольку запись в госреестре имеет абсолютную силу.Существует немало сторонников введения системы Торренса в России, однако критикиотмечают, что создание надежной системы, не требующей высокой платы за риск,займет десятилетия.

Сравнение практики многих странмира показывает, что система регистрации сделок оказывается значительно болеедорогой и неэффективной по сравнению с системой регистрации прав нанедвижимость. Если в стратах Европы, где действует система регистрами прав нанедвижимость, общие расходы участников сделки на ее совершение не превышают 1-2процентов от стоимости недвижимости, то в отдельных штатах США, гдефункционирует система регистрации сделок, общие транзакционные издержкидостигают 8-10 процентов от суммы сделки, из которых 4-6 процентов составляютрасходы на страхование титула. Однако в США, где особенно сильны идеи невмешательствагосударства в деловую и личную жизнь граждан, факт относительной дороговизнысистемы выглядит оправданным с точки зрения сохранения ее независимости отгосударства.

Следует отметить, что мироваяпрактика ранее не знала примеров совмещения в одной системе регистрации двухпринципов — регистрации сделок и регистрации прав. Именно Россия сегодняявляется единственной страной, где декларирована «совмещенная» системарегистрации и прав, и сделок, введенная Федеральным законом «О регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним».

Однако развитие этой системысвязано с целым рядом проблем. Развитие системы регистрации прав нанедвижимость и учета недвижимости отстает от потребностей рынка недвижимости. Такоеотставание обусловлено не в последнюю очередь тем, что на протяжении всегопредшествующего периода не была выработана ясная концептуальная база развитияэтой системы. Разработка такой концепции продолжается и в настоящее время.

Проблемыстановления рынка земли и недвижимости в Российской Федерации.

Развитие активнофункционирующего рынка земли представляет собой один из стержневых элементоввсех рыночных экономических преобразований и важнейший фактор структурнойперестройки экономики. Перечислим основные меры по реализации государственнойполитики в сфере городской земли и недвижимости:

разграничение прав собственностина землю между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации имуниципальными образованиями;

создание государственнойкадастровой системы учета единых объектов недвижимости;

совершенствование системыгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (уменьшениедо уровня достаточности набора сведений, вносимых в Единый государственныйреестр прав);

установление прав и обязанностейвладельцев недвижимости по ее использованию и строительному изменению на основевведения системы правового зонирования;

введение единого налога нанедвижимость;

реализация принципа единогоправового статуса объекта недвижимости (регистрация прав собственностиодновременно на земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости);

переход преимущественно кконкурентным процедурам (аукционам, конкурсам) при предоставлении прав собственностиили долгосрочной аренды застройщикам на земельные участки;

развитие системы кредитования строительства,реконструкции объектов недвижимости и их приобретения под залог (ипотеку) объектовнедвижимости.

Приватизация земли собственникамипредприятий имеет как макроэкономические эффекты — на уровне города, региона вцелом, так и микроэкономические — на уровне самого предприятия. Что касаетсямакроэкономических последствий перехода земли из государственной, муниципальнойсобственности в собственность предприятий, то, прежде всего, они заключаются втом, что города с высоким процентом приватизированной земли и активнофункционирующим земельным рынком приобретают репутацию территорий спрогрессивным, предсказуемым и благоприятным климатом для инвесторов. Известно,что во всем мире между городами идет жесткое соперничество за привлечениеинвесторов. Создание привлекательного инвестиционного имиджа города — этокропотливый, длительный процесс, и любому инвестиционному решению всегдапредшествуют вопросы: каковы гарантии на вложенный капитал и каковы права насоответствующий земельный участок?

За счет выкупа земли город можетполучать крупные разовые платежи, необходимые для финансирования приоритетныхгородских инвестиционных и иных программ, а недостаточно рационально используемаяв настоящее время земля найдет более эффективных собственников. Кроме того, сразвитием рынка земли более эффективно начинает использоваться территориягорода, собственники предприятий получают стимул к переносу производства изцентра, создаются условия для замены всех имущественных налогов единым налогомна недвижимость, который в перспективе может стать основой местного бюджета.

А так же, земельные участки вотсутствие частой собственности на землю и норм правового зонирования практическине перераспределяются, что приводит к стагнации в развитии городов идальнейшему усугублению негативных тенденций. Между тем в городе,функционирующем в условиях рыночной экономики, цены на землю являются мощнымстимулом для перераспределения земли и ее более эффективного использования (соотношениецен на землю в центральной и периферийной частях крупных городов достигает 50: 1и более).

В то же время, благодаря высокойстоимости земли в центральной части города и большой разнице в стоимости землив центре и на периферии, стоимость передислокации промышленного предприятиясоставит 10-20 процентов от стоимости занимаемого земельного участка. Причем еслипредприятие, занимавшее земельный участок, станет его собственником и, соответственно,субъектом земельного рынка, то передислокация станет выгодной и ему. Она, такимобразом, начинает форсироваться самими рыночными земельными отношениями. Попыткиже решать эту проблему административными методами оказываются практическибезрезультатными.

Если обратиться кмикроэкономическим эффектам выкупа земли, то есть выгодам от него дляпредприятий, то из них можно выделить следующие:

получение полноты прав на единыйобъект недвижимости, гарантированность прав владения и распоряжения недвижимымимуществом, снижение рисков и неопределенности;

защита от непредсказуемогоповышения арендной платы, произвола органов власти при составлении условийдоговора аренды, в том числе установления коротких сроков аренды земельногоучастка;

увеличение стоимости основныхфондов, повышение курсовой стоимости акций, получение дохода от выпуска иреализации дополнительных акций при увеличении уставного капитала за счет включенияв него стоимости земли;

расширение инвестиционныхвозможностей, повышение инвестиционной привлекательности предприятия;

возможность залога земельногоучастка и расположенных на нем объектов недвижимости, привлечения ипотечногокредита;

получение дохода от продажи и излишковземли или сдачи земельного участка (его части) в аренду.

Инфраструктурарынка недвижимости.

Инфраструктуру рынканедвижимости (ИРН) можно определить как посредническую деятельность по созданиюусловий для развития рынка недвижимости, а также сами созданные этойдеятельностью условия.

ИРН обеспечивает взаимодействиемежду публичной властью, частными и юридическими лицами — участниками процессов,происходящих на рынке недвижимости. Между публичной властью и остальнымиучастниками рынка недвижимости взаимодействие осуществляется в форменормативно-правого обеспечения, например издания законов и нормативныхдокументов и контроля за их соблюдением. Другими словами, со стороны публичнойвласти это взаимодействие обеспечивается совокупностью механизмов и способоврегулирующего воздействия на функционирование рынка недвижимости. Взаимодействиемежду частными лицами по поводу владения, использования и распоряжениянедвижимым имуществом может быть представлено всем многообразием сделок идействий, однако они должны учитывать предустановленные публичной властьюправовые рамки.

В силу ориентации на обеспечениевзаимодействия между различными субъектами инфраструктурное обеспечение рынканедвижимости является посреднической деятельностью. Эту деятельностьосуществляют две группы агентов:

1) представители публичнойвласти — государственные и муниципальные органы, организации;

2) профессиональные организации,объединенные или не объединенные в соответствующие ассоциации, которые наделеныправом осуществлять соответствующую деятельность.

Можно говорить, чтоинфраструктурное обеспечение рынка недвижимости — это институциональноепосредничество. Схематично оно может быть представлено следующим образом.

Схема организацииинфраструктурного обеспечения рынка недвижимости

/>Государственные и муниципальные органы, организации

/>Публичная власть

Государственные и муниципальные органы, организации

/>

Частные лица Профессиональные организации и частные специалисты Юридические лица

/>

Инфраструктурноеобеспечение рынка недвижимости — это регулирование его развития сиспользованием как косвенных, непрямых методов, так и прямых, директивныхспособов управления. На рынке недвижимости действует множество частныхсубъектов, экономические мотивации и деятельность которых не могут и не должнызависеть напрямую от директивных указаний публичной власти. Экономическиэффективной деятельность частных хозяйствующих субъектов может быть только приналичии свободы выбора. Однако в условиях цивилизованного рынка недвижимостиэта свобода не является абсолютной и безграничной. Она ограничена определеннымирамками. Установление этих «рамок экономической свободы» составляетсуть косвенного, непрямого регулирования рынка недвижимости в форме егоинфраструктурного обеспечения. Однако в ряде случаев (на определенном этаперазвития или в отдельных сегментах рынка) государство, а еще в большей степениорганы местного самоуправления могут и должны использовать формы прямогоуправления для достижения высшей цели — обеспечения безопасности иблагосостояния всех граждан.

/>Основные компонентыинфраструктуры рынка недвижимости

Можно выделить следующиеосновные компоненты ИРН:

правовое обеспечение рынканедвижимости в форме соответствующих законов и иных нормативных правовых актовразличного уровня (общенационального, регионального, местного);

учет недвижимости и регистрацияправ на нее;

градорегулирование — установлениеправового режима использования недвижимости, формирование земельных участков,создание новых объектов недвижимости путем строительства, реконструкции;

оценка и налогообложениенедвижимости;

установление стандартовдеятельности на рынке недвижимости и стандартов объектов недвижимости, контрольза соблюдением стандартов;

информационное обеспечение,подготовка и реализация предложений по совершенствованию функционирования рынканедвижимости;

обучение профессиональнойдеятельности на рынке недвижимости.

Каждый из компонентов имеетотдельные составляющие. Например, компонент «оценка и налогообложение»включает:

1) подготовку и утверждениеединых методик массовой оценки для целей налогообложения,

2) производство оценки,

3) утверждение выполненнойоценки,

4) сбор налогов и т.д.

Кроме того, каждый компонент ИРНнаходится в ведении одного или нескольких субъектов рынка недвижимости. Нижепредставлена упрощенная схема эффективной институализации ИРН.

Институализация ИРН (посредническойдеятельности).

Компоненты ИРН Институты Частные лица, действующие на рынке недвижимости Публичные власти Общественные объединения профессионалов государство муниципалитеты 1. законодательное (нормативно-правовое) обеспечение 2. учет недвижимости и регистрация прав на нее: Подготовка документов для учета Учет недвижимости Регистрация прав 3. градорегулирование: Установление правового режима использования недвижимости Формирование земельных участков, девелопмент 4. оценка и налогообложение недвижимости: Утверждение единой методики оценки /> Производство оценки /> Утверждение оценки Сбор налогов 5. установление стандартов, контроль за их соблюдением: Установление стандартов Контроль за их соблюдением 6. анализ РН, информационное обеспечение, подготовка и реализация предложений по совершенствованию ИРН 7. обучение деятельности на РН

Рациональнаяорганизация ИРН должна быть в первую очередь основана на разделении функций: содной стороны, функции, которые могут выполняться только и исключительногосударством в лице федеральных ведомств, законодательных органовгосударственной власти, представителей исполнительной и законодательной властиорганов местного самоуправления, с другой — функции, которые не могут и недолжны причисляться к государственным, а должны выполняться частными лицами вусловиях справедливой конкуренции.

Очевидно,что к числу государственных или муниципальных следует отнести следующие функциипо инфраструктурному обеспечению рынка недвижимости:

подготовкаи принятие законов, иных нормативных правовых актов, а также контроль за ихприменением;

государственнаярегистрация прав на недвижимость, а также ее учет в целях регистрации прав;

планированиеразвития территорий (в форме, например, подготовки и утверждения генеральныхпланов городов), установление назначения недвижимости посредством нормативныхактов правового зонирования территорий — правил землепользования и застройки;

подготовкаи введение унифицированных методик проведения массовой оценки недвижимости дляцелей налогообложения, сбор налогов и иных платежей за использованиенедвижимости.

Гораздосложнее разделить функции государственные и муниципальные, то есть те, которыедолжны выполнятся на местном уровне. Как показывает мировой опыт, дляраспределения полномочий не существует единого, подходящего для всех странсценария, и в каждом конкретном случае сложившаяся схема распределенияполномочий между центральной властью и местным самоуправлением есть итог историческойэволюции и борьбы интересов различных уровней власти за право регулированиярынка недвижимости.

Болееочевидно, что к числу государственных или муниципальных не должны относитьсятакие функции по инфраструктурному обеспечению рынка недвижимости, как:

подготовкадокументов для учета объектов недвижимости в форме планов земельных участков,технических паспортов зданий, строений, сооружений;

проведениемассовой оценки недвижимости для целей налогообложения с использованиемунифицированных методик, утвержденных государственными органами.

Смешениегосударственных и негосударственных функций приводит к нерациональнойорганизации инфраструктуры рынка недвижимости и сдерживает его развитие. Вчастности, возникает монополизм, который блокирует возможности развития честнойконкуренции и приводит к возрастанию стоимости различного рода услуг,оказываемых участникам рынка. Все это сдерживает масштабы и скорость оборотанедвижимости, снижает эффективность экономики в целом.

 

Связь между инфраструктурным обеспечением иэффективностью рынка недвижимости. Проблемные вопросы организацииинфраструктуры рынка недвижимости

Важность инфраструктуры дляэффективного развития и функционирования рынка недвижимости доказана практикой.В случае ее рациональной организации рынок получает дополнительные импульсы дляразвития.

Во-первых, происходит снижениетранзакционных издержек при сделках с недвижимостью, что увеличивает скоростьоборота объектов недвижимости и капитала и приводит к росту эффективностиэкономики в целом.

Во-вторых, создаются понятныеправила игры для всех участников рынка, которые получают правовые гарантии имогут рассчитывать на снижение рисков в своей деятельности.

В-третьих, снимаются избыточныеадминистративные барьеры, блокируется процесс «самопроизвольного» разрастаниябюрократического аппарата.

В-четвертых, обеспечиваетсясвободный доступ на рынок недвижимости всем его участникам, включая тех, ктотолько начинает деятельность на этом рынке, предотвращается монополизм исоздаются условия для конкуренции, что в целом способствует ростуэкономического благосостояния общества.

И, наоборот, при отсутствиинекоторых компонентов инфраструктуры или при их нерациональной организацииснижаются темпы экономического развития, замедляется приток инвестиций в сферуземли и недвижимости.

Одной из проблем формирующегосяв России рынка недвижимости все чаще называют монополию местных администрацийна доступ к земле и ее оборот.

Чтобы обеспечить доступ к земледля строительства, надо производить инициативные действия по формированиюземельных участков в качестве объектов недвижимости (объектов оборота), которыепередаются частным застройщикам из государственной, муниципальной собственностив частную собственность или долгосрочную аренду. Формирование земельныхучастков означает производство двух видов действий по установлению:

1) разрешенного использованиянедвижимости посредством градостроительных регламентов, содержащихся внормативных правовых актах о зонировании — правилах землепользования изастройки, утверждаемых органами местного самоуправления;

2) границ земельных участков,которые определяются градостроительной документацией о застройке (проектамипланировки, проектами межевания или проектами застройки).

Законодательство допускаетвозможность производства действий по формированию земельных участков вуказанном инициативном порядке. Однако одновременно с этим Земельный кодексРоссийской Федерации допускает возможность не производить такого родаинициативные действия. Для этого имеется процедура так называемогопредварительного согласования мест размещения объектов строительства. Следуяэтой процедуре, соответствующие органы могут нечего не делать, а просто ждать,когда к ним придет заявитель и запросит земельный участок. Решение будетприниматься индивидуально. Для его принятия не требуется ни устанавливатьградостроительные регламенты, ни разрабатывать градостроительную документацию.

Ожидание заявителя (которыйможет не прийти вовсе) равнозначно бездействию. Земельный кодекс не побуждает кдействию и не наказывает за бездействие.

Очевидно, что бездействиегосударства и муниципалитетов в части формирования и предоставления земельныхучастков как объектов оборота закрывает доступ к земле потенциальнымзастройщикам, удорожает строительство. По некоторым оценкам, оплата услугчиновников может достигать 30 процентов от стоимости строительства. Для решенияпроблемы представляется целесообразным ввести в законодательство нормы,обязывающие органы власти выполнять инициативные действия по формированиюземельных участков как объектов недвижимости и оборота для предоставления ихчастным застройщикам.

Другой важный фактор,препятствующий рациональной организации инфраструктуры рынка недвижимости, — смешениегосударственных функций с негосударственными.

Существующий порядокраспределения функций между различными органами и организациями, причастными кформированию, учету и оценке объектов недвижимого имущества, представлен внижеприведенной таблице.

Распределение функций междуразличными органами, организациями, причастными к формированию, учету и оценкеобъектов недвижимого имущества.

функции Органы, организации Функции исключительно государственные Правительство ФРС Федеральная служба Земельного кадастра Органы тех. инвентаризации (ГУП, МУП) Органы местного самоуправления Частные фирмы Функции, которые не могут и не должны быть причислены к исключительно государственным администрация Органы архитектуры Негосударственные функции, выполняемые государственными организациями 1. подготовка документов для учета Разработка проектов межевания Утверждение проектов межевания /> Подготовка планов земельных участков Подготовка техпаспортов /> /> 2. учет объектов недвижимости Удостоверение планов земельных участков Присвоение кадастровых номеров Заполнение форм ЕГРЗ и БТИ 3. утверждение методик массовой оценки в целях налогообложения /> 4. проведение оценок на местах Утверждение оценки /> /> Оценка /> /> 5. регистрация прав />

Нерациональность организации ИРН может быть рассмотрена нанескольких примерах.

Избыточность различных видов экспертиз

В современной организациипроцесса проведения экологических экспертиз зачастую наличествует противоречиемежду правильно сформулированными принципами и неадекватными механизмами ихреализации. Так, презумпция потенциальной экологической опасности любойнамечаемой хозяйственной и иной деятельности — в принципе достаточно логичнаяпозиция. Однако на деле, например при наличии нормативного акта правовогозонирования, существенно сужаются (или сводятся на нет) рамки «потенциальнойэкологической опасности». Поэтому отпадает необходимость в проведениидополнительной экологической экспертизы (в части решения уже однажды решенноговопроса о том, можно что-то делать или нельзя) применительно к проектнойдокументации строительства конкретного объекта.

Разрозненность различных норм иправил (на примере проведения государственной экологической экспертизы).

На сегодняшний момент имеетсябольшое количество норм, которые выстроены таким образом, что допускаютразличные трактовки. Кроме того, нормы часто противоречат друг другу. Поэтомуне удивительно, что в ходе экспертизы каждый специалист выносит свое индивидуальноесуждение. И если возникает необходимость оспорить то или иное решение всудебном порядке, то суду чрезвычайно трудно опереться на какие-то формальныеоснования. Пока эта проблема не будет решена, экспертиза так и останетсянеэффективным инструментом поддержания экологической безопасности общества, ещеодним рычагом давления на частного застройщика со стороны государства.

Одно из видимых противоречий взаконе об экологической экспертизе заключается в том, что органам, проводящимэкспертизу и осуществляющим согласования, а также должностным лицам даетсяправо самим утверждать документы, на основании которых проводятся согласованияи экспертизы, а также право самостоятельно устанавливать порядок проведенияэкспертиз. Понятно, что если орган сам себе устанавливает правила игры, то онустанавливает их в ущерб другим лицам. Кроме того, органу, проводящемуэкспертизу, дается право утверждать смету расходов на проведение экспертизы всоответствии с порядком, который этот же орган фактически сам для себя и устанавливает,и не в соответствии с заранее установленными и предъявленными нормативами, а,по существу, по договоренности.

Цена вопроса.

По сравнению с рациональнойорганизацией процесса, когда ликвидируются дублирование и избыточность функцийпо регулированию рынка частным застройщикам требуется в 2-3 раза больше временидля получения так называемой исходно-разрешительной документации, им нужнопроизвести в 2,5 раза больше выплат официальным и «уполномоченным» органам,потратить в 2-3 раза больше денег для оплаты услуг чиновников.

Основные направления и задачи реформированияинфраструктуры рынка недвижимости

Реформирование ИРН по основнымкомпонентам.

Все вышеперечисленные проблемыделают актуальным вопрос об основных направлениях и задачах реформирования ИРНна современном этапе, которые будут рассмотрены в контексте выделенных намикомпонентов инфраструктуры. В компоненте «законодательное обеспечение»видится необходимым:

введение и применение норм,предотвращающих административное бездействие и побуждающих совершатьинициативные действия по развитию ИРН;

предотвращение государственной (муниципальной)монополии на рынке услуг, связанных с функционированием рынка недвижимости). Покомпоненту «учет недвижимости и регистрация прав » действия пореформированию были рассмотрены выше, отметим лишь некоторые из них:

последовательный переход к учетуземельных участков и расположенных на них объектов как единых объектовнедвижимости;

разделение государственных инегосударственных функций в системе учета недвижимости;

обеспечение доступа частных лицна конкурентный рынок услуг по подготовке документов, необходимых длягосударственного учета недвижимости;

упрощение технологии процесса,согласование форм учета и регистрации недвижимости, сведение фиксируемойинформации к минимуму необходимых и достаточных для учета и регистрациисведений.

Градорегулирование должнореформироваться с использованием усовершенствованного законодательства, чтобыпобуждать местные администрации совершать инициативные и обязательные действия:

по планированию развитиятерриторий (разработке генеральных, стратегических планов);

принятию и введению в действиенормативных правовых актов о зонировании — правил землепользования и застройки,устанавливающих градостроительные регламенты разрешенного использованиянедвижимости;

резервированию земель дляобщественных нужд — прокладки транспортных и инженерно-технических коммуникаций;

формированию посредствомпроектов планировки, межевания земельных участков как объектов недвижимости,подготовленных для передачи в оборот частным лицам на правах собственности,долгосрочной аренды;

введению организационных схемдевелопмента, когда земельные участки сначала подготавливаются длястроительства, а потом передаются частным лицам для последующей застройки;

упрощению процедур согласованияи проведения экспертиз градостроительной и проектной документации,использованию принципа «одного окна», а также принципа делегированияполномочий от многих органов одному органу, проверяющему представленнуюдокументацию на соответствие предустановленным и опубликованным требованиям,нормативам.

В сфере оценки и налогообложениянедвижимости необходимы:

последовательный переход от нынепрактикуемых разрозненных налогов на землю и имущество к единому налогу нанедвижимость;

последовательный переход отискусственных оценок для целей налогообложения (нормативной, кадастровой) коценкам на основе рыночной стоимости недвижимости с учетом ее разрешенногоиспользования, определенного градостроительными регламентами нормативныхправовых актов о зонировании;

устранение монополиигосударственных структур в осуществлении оценки, расширение доступа частныхструктур на этот рынок услуг. В области установления стандартов деятельности нарынке недвижимости и стандартов объектов недвижимости, а также контроля за ихсоблюдением представляется логичным:

переход от «неформализованногоконтроля», подробно описанного выше, к рутинному сличению представляемыхдокументов с предустановленными, опубликованными в единых сводных документахнормативами и стандартами;

сведение до минимума количестваконтролирующих органов, устранение дублирования в осуществлении контрольныхфункций.

Пример совершенствования ИРН вчасти введения классических схем девелопмента.

Под термином «девелопмент»понимается комплексное развитие территории для последующей продажи застройщикулибо другим заинтересованным лицам. Посредством такой деятельности расширяетсядоступ к земле частных застройщиков, активизируется городское строительство ивесь инвестиционно-строительный комплекс. Подобных схем раньше в отечественнойпрактике не было. В прежней экономической системе застройщик осуществлял отначала до конца все этапы инвестиционно-строительного процесса. Принимая вовнимания тот факт, что такую деятельность могут осуществлять как частные, так имуниципальные структуры, можно утверждать, что процессы вовлечения земли воборот происходили бы гораздо быстрее, если бы комплексным развитием территориидля последующей продажи застройщику более активно занимались частные фирмы. Вболее узком смысле эта деятельность заключается, во-первых, в формированииземельных участков (определение градостроительных регламентов, включающих всеобременения и сервитуты, установление границ), во-вторых, в подведении сетейинженерно-технического обеспечения (водопровод, канализация, газ и т.д.). Иногда,если производится реконструкция старых кварталов, также необходимо переселениечастных лиц на другие площади.

Упрощенная схема девелопмента.

Земля, не подготовлена для застройки

/>

Девелопер

/>

Земельный участок, подготовленный для застройки (назначение, границы, внешние инженерные коммуникации)

Можно выделить два разных взгляда на девелопмент. Первый — «классический», при котором девелопер после завершения работ поподготовке участков для дальнейшего строительства продает возросшие в ценеземельные участки (или переуступает права аренды) другим частным застройщикам,которые продолжают и завершают строительство или реконструкцию наподготовленных земельных участках. При этом обеспечивается более высокийуровень специализации работ, расширяется фронт этих работ за счет прихода нарынок новых специализированных фирм, которые в условиях конкуренции борются заповышение качества работ и сокращение их себестоимости. Второй вариант, болеехарактерный для России, заключается в том, что фирма-девелопер после подготовкиучастка сама начинает его застраивать и зачастую сама же реализует построенныеплощади. Очевидно, что в такой ситуации страдают какие-то стадииинвестиционно-строительного процесса, так как сложно предположить, что хорошийстроитель окажется таким же хорошим риэлтером или девелопером. В результатеснижается эффективность использования потребительского рынка, создаютсяблагоприятные условия для создания крупных монополий и т.д.

Реформирование ИРН и системы градорегулирования положительноповлияет на становление и развитие классических схем девелопмента в России. Всовременных условиях нехватки у местных властей средств на проведениепланировочных работ частные инвесторы смогут взять на себя расходы по ихосуществлению, а администрации — поменять пассивную позицию «ожиданиязаявителя», на активную, включающую инициативные действия по формированиюи предоставлению земельных участков для строительства. В силу рационализациисогласительных процедур процесс взаимодействия между местными властями ичастными инвесторами-застройщиками станет более открытым, менеекоррумпированным, а значит более экономичным как для инвесторов, так и дляконечных потребителей. Упростится порядок предоставления инвесторам земельныхучастков для строительства, а главное, будет обеспечена передача земельногоучастка в долгосрочное владение (собственность или аренду) уже в началеинвестиционно-строительного процесса (до начала разработки проектнойдокументации и получения разрешения на строительство), а не в конце его, какэто происходит сейчас. Это одновременно разблокирует возможность ипотечногокредитования строительства под залог земельных участков, что в свою очередьприведет к оживлению банковской сферы, увеличению количества людей, вовлеченныхв строительство, и т.д.

/>Заключение

Децентрализация и демократизациягосударственного управления, передача органам местного самоуправлениязначительных полномочии для решения вопросов социально-экономического развитиямуниципальных образований ставит перед органами управления на местах сложные инеординарные задачи.

По существу, в условияхреформирования российской экономики и развития рынка экономика города имуниципальное управление становятся относительно самостоятельной сферойдеятельности, сферой особых отношений экономики и власти, и здесь действуютособые механизмы согласования социальных, экономических и политическихинтересов власти, населения и бизнеса.

В целях разработки, принятия иреализации эффективных экономических решений экономика города должна пониматьсякак комплексное знание, как единое целое, во взаимосвязи и взаимодействии ееосновных элементов. В этом контексте очевидно, что ее предметная областьсущественно шире и сложнее, чем предметная область муниципальной экономики.

Сегодня, когда органы местногосамоуправления наделены значительными полномочиями и возможностями определятьнаправления социально-экономического развития своих территорий, чрезвычайновелика их потребность в высококвалифицированных специалистах, обладающих нетолько актуальными знаниями в тех или иных частных сферах экономики, права иорганизационного строительства, но и более широкими — комплексными — представлениямио городской экономике и закономерностях муниципального социально-экономическогоразвития. Эти знания требуются не только муниципальным управленцам — в нихнуждаются представители бизнеса, работающего в «городской среде», работникипредприятий — поставщиков коммунальных и иных инфраструктурных (например,транспортных) услуг, строители, архитекторы, финансисты… Более того, внастоящее время как никогда актуальна задача формирования «общего языка»,на котором можно было бы обсуждать возникающие проблемы.

/>Список используемойлитературы

1.        Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью/ Ростов-на-Дону «Феникс»,2002 год.

2.        Горемыкин В.А. Экономика недвижимости/ Москва «Высшее образование»,2008 год.

3.        Лекции по экономике города и муниципальному управлению под ред. ПузановаА.С. / Москва «Институт экономики города», 2004 год.