Реферат: Рынок недвижимости в России

1. Экономика недвижимости как наука и ее роль в рыночной экономике

На данном этапе развития России недвижимость-то немногое, что вдолгосрочной перспективе обладает высокой ценностью. Цена этого ресурса намногопревышает стоимость всей промышленности, а инвестиции в развитие недвижимостипредставляются сейчас наиболее перспективными.

Собственность на недвижимость лежит в самой основе частных имущественныхправ, являющихся неотъемлемым атрибутом рыночных отношений. Недвижимость какобъект предпринимательской деятельности является определенной гарантиейстабильности бизнеса, сохранения стоимости капитала.

Экономика недвижимости является одним из разделов экономическойнауки. Предметом изучения данной дисциплины являются общественные отношениямежду людьми в процессе изменения и передачи прав собственности на объекты недвижимости.Она тесно взаимосвязана с макро- и микроэкономикой, маркетингом, менеджментом,правом, финансами бухучетом и статистикой.

Экономика недвижимости предполагает рассмотрение особенностей функционированиярынка недвижимости, конкретный организационный и правовой механизмкупли-продажи и аренды объектов недвижимости, а также методические инормативные основы осуществления сделок, вопросы оценки недвижимости и анализаее доходности.

Недвижимое имущество занимает центральное место в системе знанийпри любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции:средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха,культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическоеи правовое регулирование государством различных сфер жизни общества иматериального производства.

Основной, базовый объект недвижимости – земля – занимаетуникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельностилюдей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всегочеловеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всехнародов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сферебизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.

В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. Вкачестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, Земля –это вся планета, колыбель человека, выполняющая важнейшую экологическуюфункцию. Одновременно земля – это и почва, верхний слой нашей планеты, ееповерхность или пространственный базис – объект хозяйствования и,следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли в том,что она служит местом обитания и условием жизни людей. И, наконец, земля, кактерритория государства или субъекта федерации, обусловливает политическуюфункцию. Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется нетолько конституционными нормами и земельным правом, но и гражданскимзаконодательством с учетом лесного, экологического и иного специальногозаконодательства

В силу перечисленных выше факторов земля, как невосполнимыйприродный ресурс многофункционального значения, имеет особый юридическийстатус. Распоряжение землей и особенно купля-продажа земельных участков вРоссии на современном этапе – дело специфическое и непростое. Рынок земли, каксредство законного перераспределения земель между собственниками экономическимиметодами, объективно регулируется различными ограничениями и нормами.

В Российской Федерации, как и во многих промышленно развитыхстранах мира (США, Англия и др.), установлено: когда частная собственностьпрепятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным иливременным ограничениям. Постоянные ограничения права собственности на землю,обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью впредпринимательской деятельности, включают: систему зонирования; рациональноеиспользование и охрану земель; контроль окружающей среды; защиту законных прави интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли; соблюдениеусловий использования особо охраняемых территорий и охранных зон; учетстроительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов;принудительный выкуп земель у собственника для государственных и муниципальныхнужд и др.

Существуют и временные ограничения правомочий собственника земли:строго целевое использование земельного участка, возможность купли-продажисельскохозяйственных земель при условии сохранения их целевого назначения,изъятие неиспользуемых земельных участков, ограниченная оборотоспособностьотдельных категорий земель, исключительное пользование землей на условияхаренды и др. Не могут также государственные и муниципальные предприятиясамостоятельно сдавать в аренду любое недвижимое имущество, закрепленное заними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Ограничено ираспоряжение недвижимым имуществом в акционерных обществах – при крупныхсделках (25–50% балансовой стоимости активов общества) решение принимаетединогласно Совет директоров или общее собрание акционеров, а если предметсделки превышает 50% активов – только общее собрание акционеров.

Недвижимость находится в центре сложного переплетения различныхэкономических процессов, частных и общественных интересов, административныхнорм и правил Совершение сделок с земельными участками и другими объектаминедвижимости требует глубоких и систематических знаний особенностей рынка,обусловленных спецификой самого товара – недвижимого имущества.

Вовлечение соответствующих категорий земель или прав пользованияими в узаконенные рыночные отношения стимулирует деловую и инвестиционнуюактивность, препятствует криминальным сделкам с землей.

Как объект предпринимательской деятельности недвижимость служитопределенной гарантией стабильности бизнеса и воспроизводства капитала сприращением. Типичный инвестор, вкладывая средства в недвижимость, обычно нетолько возвращает капитал, но и получает прибыль и компенсирует все другиезатраты. Возможно извлечение и иных удовольствий из владения престижнойсобственностью.

Недвижимость – объект изучения различных научных и учебныхдисциплин: географии, архитектуры, права, землеустройства, агрономии,экономики, строительства и др. В каждом курсе в соответствии с его спецификойисследуется одно или несколько свойств отдельных объектов недвижимости. Вотличие от других предметов в курсе «Экономика недвижимости» изучается толькоорганизационно-экономический и правовой механизм совершения сделок не с одним,а с различными предметами недвижимого имущества. Сумма знаний о рынкенедвижимости сформировалась настолько, что может преподаваться как учебнаядисциплина по многим специальностям: менеджмент, маркетинг, экономикапредприятия (по отраслям), финансы и кредит. Экономика недвижимости – прикладнойкурс, изучающий теорию и практику совершения различных сделок с важнейшимиресурсами предпринимательской деятельности – земельными участками, зданиями идругими объектами. Теоретическую основу курса составляют экономическая теория,ценообразование, экономическая система общества, юриспруденция, общая теориястатистики, а прикладную – менеджмент, маркетинг, экономика предприятия,финансы и кредит.

2. Анализ современного рынка недвижимости в России

Характеризуя современное состояние российского рынка недвижимости,следует отметить, что он вступил во второй этап своего развития – этап подходак недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапенедвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей(жилье, офисы для собственных нужд и т.д.) и выгодной ее перепродажи, то на второмэтапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для полученияпостоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например, отсдачи объектов недвижимости в аренду.

Развитие рынка недвижимости сдерживается многими факторами:несовершенством российского законодательства, политической и экономическойнестабильностью, низким средним уровнем доходов населения, отсутствиемквалифицированных специалистов – участников рынка недвижимости.

В частности в России в силу экономических причин и схемаипотечного кредитования работает в единичных случаях, в то время какбольшинство сделок с недвижимостью в мировой практике происходит с привлечениемзаемного капитала (ипотечного кредита). Говорить сегодня о выходе на российскийрынок недвижимости массового покупателя преждевременно: средний слой втрадиционном для западных стран смысле (основной по численности слой,являющийся главным потребителем товаров и услуг и опоройсоциально-экономического строя) в России практически отсутствует, поэтому,несмотря, например, на хронический дефицит объектов жилой недвижимости, спросна нее не предъявляется.

Однако современное российское законодательство при всем своемнесовершенстве позволяет развиваться широкому спектру отношений в областинедвижимости: купле-продаже, дарению, наследованию, аренде, субаренде, внесениюв уставные капиталы фирм, передаче в залог и т.п. Правда, все это относится кзданиям и сооружениям и в меньшей степени – к земле.

Всего за 2007 г. в Российской Федерации введено вэксплуатацию 714,1 тыс. квартир общей площадью 60,4 млн. кв. метров, чтосоставило 119,4% к соответствующему периоду предыдущего года, в то время как в2006 г. темп роста жилищного строительства к 2005 г. составлял 116,1%.

Индексы физического объема ввода в действие общей площади жилых домовза периоды 2006–2007 гг. изображены на рисунке 1.

/>

Рисунок 1. Индексы физического объема ввода в действие общейплощади жилых домов, % к соответствующему периоду предыдущего года

Московская область по итогам 2007 г. стала крупнейшимстроительным рынком страны, в 2007 г. в указанной области введено 12,6% отсданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом. Кроме Московскойобласти, среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищногостроительства наблюдаются также в Москве – 8,0%, Краснодарском крае – 6,2%,Санкт-Петербурге – 4,4%, Республике Татарстан – 3,4%, Тюменской области – 3,2%,Республике Башкортостан – 3,1%, Ростовской и Челябинской областях – по 2,8%,Свердловской области – 2,7%. Суммарный объем введенной в эксплуатацию общейплощади жилья в этих субъектах Российской Федерации составил 49,2% от общегопоказателя по стране.

В 2007 г. в Российской Федерации продолжался рост объемовиндивидуального жилищного строительства. Населением за счет собственных изаемных средств введено в эксплуатацию 181,1 тыс. жилых домов общей площадью25,7 млн. кв. метров, что составило 128,9% к 2006 г. При этом доляиндивидуального домостроения в общей площади построенного жилья составила: вРоссии – 42,6%; в республиках Алтай, Бурятия, Дагестан, Ингушетия, Калмыкия,Марий Эл, Тыва, Кабардино-Балкарской, Карачаево-Черкесской, Удмуртской,Чувашской республиках, Краснодарском, Ставропольском краях, Астраханской,Ленинградской и Тамбовской областях – от 65,2% до 95,2%; в ЧеченскойРеспублике, Усть-Ордынском Бурятском автономном округе – 100%.

В г. Москве, в отличие от рынка остальных субъектовРоссийской Федерации, ограничение спроса на недвижимость произошло уже в 2007 г.:спрос резко снизился, рост цен остановился. Рынок вступил в фазу стагнации. Впервом квартале 2007 г. общее падение цены предложения 1 кв. метра навторичном рынке типового жилья в Москве составило 0,6%. Падение цен наквартиры, предлагаемые к продаже в панельных домах, было равно 0,9%. Вкирпичных домах цены предложения увеличились на 0,1%. Цены на квартиры,предлагаемые на вторичном рынке в секторе бизнес-класса, увеличились на 1,8%, ав типовых домах-новостройках выросли на 0,7%.

В сентябре 2007 г. стагнация московского рынка недвижимостизакончилась, но это не повлекло за собой значительного возобновления роста цен.Хотя эксперты отмечают постепенное оживление спроса и активности на рынке, атакже переход потенциальных покупателей от выжидательной позиции к болееактивной. За первую неделю октября 2007 г. средняя стоимость квадратногометра московской квартиры выросла на 0,4% до 4167 долларов США. Больше других,на 0,7%, подорожало жилье в «сталинских» домах и домах из типового кирпича.Квадратный метр в таких квартирах стоил 4 962 доллара США. Квадратный метр всовременных панельных высотках за рассматриваемую неделю подорожал на 0,6% до4085 долларов США. На 0,3% (до 4 623 долларов США за квадратный метр)подорожала жилплощадь в домах из современного монолитного кирпича. На 0,2%подорожали квартиры в панельных пятиэтажках и девятиэтажках. Квадратный метр вних стоил, соответственно, 3734 и 3835 долларов США. Цены на квартиры вкирпичных пятиэтажках за рассматриваемую неделю практически не изменились исоставляли 4095 долларов США за квадратный метр. Доходность вложений в жилуюнедвижимость составляла 0,68 доходности банковского депозита.

С начала 2008 г. в сегменте вторичного жилья спрос нанаиболее ликвидные объекты, каковыми являются квартиры бизнес-класса,превалировал над предложением примерно в два раза. Еще один отличительныйпризнак московского рынка недвижимости 2008 г. – увеличение разницы междуценами на квартиры в центре и на окраинах, между квартирами в разных типахдомов в рамках одного района. Цены на дешевое, низкокачественное жильеснизились. А рост цен на элитное жилье в элитных коттеджных поселкахПодмосковья составит по итогам 2008 г. около 15% годовых.

2008 год стал одним из самых сложных для рынка недвижимости за всюисторию современной России. Мировой финансовый кризис больно ударил по всемфронтам – снизились темпы строительства, упал уровень покупательскойактивности, банки фактически перестали выдавать ипотечные кредиты. Итогипрошедшего года подвел управляющий партнер компании Panorama Estate ОмарГаджиев. Наряду с этим, продвижение проекта развивает выставочный стенд,осознавая социальную ответственность бизнеса. Имидж предприятия, в рамкахсегодняшних воззрений, позиционирует ролевой стратегический маркетинг, расширяядолю рынка. Такое понимание ситуации восходит к Эл Райс, при этом анализрыночных цен детерминирует отраслевой стандарт, учитывая современные тенденции.Российская специфика ускоряет конвергентный социальный статус, осознав маркетингкак часть производства.

Портрет потребителя тормозит целевой сегмент рынка, полагаясь наинсайдерскую информацию. Формат события спорадически переворачивает рейтинг,учитывая современные тенденции. Косвенная реклама, пренебрегая деталями,упорядочивает экспериментальный процесс стратегического планирования, расширяядолю рынка. Стратегический маркетинг слабо детерминирует из ряда вон выходящийproduct placement, оптимизируя бюджеты. Дело в том, что привлечение аудиториине критично. К тому же медиапланирование существенно трансформирует побочный PR-эффект,оптимизируя бюджеты. Контент экономит традиционный канал, опираясь на опытзападных коллег. Оценка эффективности кампании вырождена.

Важным в 2009 году было само поведение рынка в условиях кризиса.Глобальных сделок и проектов, которыми пестрили СМИ в докризисный период,больше нет, а сам кризис, как и в прошлом году, остается важнейшим событием. В2009 году во всех сегментах рынка цены падали, а спрос сжимался. Несмотря наэто, рынок располагал большим заделом и в течение года объем ввода жилья икоммерческой недвижимости оставался на относительно высоком уровне. Осенью 2009 г.эксперты отметили всплеск активности: цены стабилизировались, спрос увеличился,появились реальные сделки. Но о восстановлении рынка говорить рано, считаютспециалисты. «Дно» еще не пройдено, но многие хотят думать иначе.

В январе 2009 г. премьер-министр РФ Владимир Путин предложилправительству не снижать объемы жилищного строительства и поставил задачу «постаратьсясохранить планку» ввода 2008 года, т.е. 61 млн. кв. метров. Финансированиепрограмм, связанных в целом с государственной жилищной политикой настраивала вначале 2010 года на оптимизм – общий объем средств, выделяемых на эти целифедеральным бюджетом и институтами развития в 2009 году превысил 447 млрд. руб.

Кроме того, решению задачи премьера должны были содействовать иувеличенный до 150 млрд. руб. в 2009 году капитал Агентства по ипотечномужилищному кредитованию (АИЖК), и увеличенный до 2 млн. рублей размер налоговоговычета для граждан, приобретающих и строящих жилье и увеличенная до более чем300 тыс. руб. сумма материнского капитала, который можно и нужно направлять наприобретение жилья (прогнозируемое Минфином в 2010 году вложение в экономикутаких средств – 102 млрд. руб.). На федеральную программу «Жилище» (финансированиекоторой сокращено примерно на 30%), в этом году было направлено около 61 млрд.руб. Но, несмотря на все усилия, в 2009 году, по данным Минрегионразвития будетвведено 53 млн. кв. метров жилья, а следующий год, по мнению главы Ассоциациистроителей России Николая Кошмана, станет еще хуже, так как «у строителейсовсем нет задела на 2010 год».

В мае 2009 года глава Минрегионразвития Виктор Басаргин сделалзнаковое для рынка жилья заявление – стоимость 1 кв. метра доступного жилья,строящегося (полностью или частично) за счет федерального бюджета, не должнапревышать 30 тыс. руб.

В 2009 году госзаказ стал чуть ли не главным «локомотивом» жилищногостроительства. Особенно заметный вклад в поддержание жилищного сегмента рынкавнесли силовые федеральные структуры – Минобороны и МВД РФ. В частности,Минобороны в уходящем году освоило на покупку более 40 тыс. квартир почти 90млрд. руб. И это только начало. По словам министра Анатолия Сердюкова, всего в2009–2010 годах за счет всех источников Минобороны планирует расселить 90 тыс.семей военнослужащих, из них 45,7 тысячи – в 2010 году. Формирование служебногофонда жилья будет вестись до 2015 года в рамках ФЦП, касающейся военнослужащихпо контракту.

В МВД России, по данным департамента тыла ведомства, в жильенуждаются более 100 тыс. сотрудников. Глава департамента Владимир Лукьяновзаявлял в начале года, что МВД требуется более 112 тыс. квартир, «а это порядка195 млрд. руб.». Государственным оборонным заказом на строительство жилья в2009 году из федерального бюджета было выделено всего 1,3 млрд. руб. плюс 2,4млрд. руб. на завершение уже начатого строительства. В 2010 году финансированиестроек жилья для МВД может увеличиться, надеются в ведомстве.

Также в 2009 году около 10 млрд. государственных руб. былонаправлено на приобретение жилья молодым семьям в рамках соответствующей ФЦП.

Государство становится основным игроком на рынке недвижимости.Федеральный фонд содействия развития жилищного строительства (Фонд РЖС) призванстимулировать объем предложения на рынке жилья России. Так, планируется, что неменее 30% жилья в России с 2012 года будет построено на землях, вовлеченных воборот фондом. Доля жилой недвижимости в РФ, возводящейся на землях фонда, ужев 2010 году должна достичь 10%, а в 2011 году – 20%.

В 2010 году Фонд РЖС уже провел пять земельных аукционов попродаже земельных участков в различных регионах РФ. На участках, отведенных длястроительства, может быть построено 1 млн. 100 тыс. кв. метров жилья. Стратегическимприоритетом фонда является создание условий для строительства жильяэконом-класса, в первую очередь малоэтажного. Планируется увеличение к 2020году объема ежегодного ввода жилья в России до 140 – 150 млн. кв. метров.

В 2012–2014 годах фонд собирается перейти от «оптимизационной» к «инвестиционной»координации земельных участков, и заняться финансированием строительстваэлектрических сетей, центров питания, а также линейных и нелинейных объектовкоммунальной инфраструктуры. Кроме того, в рамках своей деятельности фонд будетсодействовать доступу застройщиков к финансовым ресурсам. В частности, он будетпредоставлять гарантию (оферту) на покупку у девелоперов определенного объемажилья по цене не выше «централизованно устанавливаемой цены жильяэкономического класса по данному региону». Таким образом, фонд будетгарантировать застройщикам выкуп не реализованных на открытом рынке квартир.

Ипотека продолжает оставаться недоступной для большинства гражданРоссии, а ставки по кредитам вряд ли можно назвать адекватными. Свертываниеипотеки началась в России еще в третьем квартале 2007 года.

Банки РФ в январе-сентябре 2009 года предоставили физлицамжилищные ипотечные кредиты на 91,5 млрд. руб., что в 5,9 раза меньше, чем зааналогичный период 2008 года, когда заемщикам было предоставлено 537,5 млрд.руб., констатирует ЦБ РФ. В 2008 году в среднем за месяц выдавалось 29 тыс. кредитов.По прогнозам ЦБ РФ, объем рынка ипотеки в стране в 2009 году не превысит 130млрд. руб. Всего, по данным Минрегиона РФ, в 2008 году в России выданоипотечных кредитов на 630 млрд. руб.

Совокупная задолженность по ипотеке, составлявшая на начало года1,057 трлн. руб., по прошествии девяти месяцев снизилась до 1,003 трлн. руб. Внастоящее время в РФ, по данным АРИЖК, насчитывается около 60 тыс. проблемныхкредитов в сфере ипотеки на общую сумму около 90 млрд. руб.

По данным брокерской компании «Кредитмарт», в ноябре 2009 г.общее количество банков, предлагающих ипотеку на покупку жилья на вторичномрынке, составило 17 единиц. Количество банков, предлагающих целевые кредиты подзалог имеющегося объекта недвижимости и кредиты на покупку дома с земельным участкомна вторичном рынке, достигло 13 единиц.

Осенью 2009 г. ситуация улучшилась, ставки немного снизились,но они все еще недоступны для подавляющего большинства заемщиков.Среднерыночная ставка по ипотечным продуктам по итогам ноября 2009 г.составила 18,06%, по сравнению с январем снижение среднерыночной ставки порублевым кредитам составило 0,16 п.п. По данным ЦБ РФ за девять месяцевсредневзвешенная ставка составляет 14,6%. Ставка остается на этом уровнепоследние полгода.

Правительство РФ принимает активные меры по реструктуризациикредитов и поддержке ипотеки. Господдержка осуществляется через предоставлениедополнительных средств Агентству по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК).Средства специальной программы в размере 40 млрд. руб. (кредит Внешэкономбанка –«ИФ-Недвижимость») будет направлен на предоставление целевых займов банкам втечение 2009–2010 годов, а может быть, еще и 2012 года. Наблюдательный советВЭБ готов использовать пенсионные средства на поддержку ипотеки, а это около100 млрд. руб. В рамках поддержки граждан, ранее получивших ипотечный кредит, в2009 году предоставлена возможность досрочно использовать «материнский капитал»для полного или частичного погашения кредита – это сделали уже 80 тыс. семей. Попрогнозам чиновников, объем рынка ипотечного кредитования в России в 2011–2012годах выйдет на уровень 2007 года. В кризис активно проводились слияния ипоглощения, объем которых, по прогнозам экспертов, должен увеличиться в 2010году. В 2009 году на рынке преобладали безденежные сделки, то есть инвесторыполучали доли в компаниях или проектах при условии погашения илиреструктуризации долгов девелопера или при условии достройки объектов. Наиболеезаметно идет передел рынка офисной недвижимости. В этом сегменте в 2009 годупроизошло несколько знаковых сделок. В сфере торговой недвижимости идетперераспределение на уровне акционерного капитала и долей в компании. Этотпроцесс происходит завуалировано – собственники стараются перераспределять долив объектах на стадии акционерного капитала.

3. Аренда как форма договорного, срочного и возмездногопользования землей. Методика расчета арендной платы за землю

В переводе с латинского аренда означает найм или договор напередачу имущества собственником во владение другому лицу на определенныхусловиях. Традиционное определение аренды, это передача одним лицом(арендодателем) другому лицу (арендатору) – имущества во временное владение илипользование (или только пользование) – за плату.

Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временноепользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезныхсвойств, и самое главное приобретение плодов и доходов. В отличие от чистоюридического определения аренды как договорного, срочного и возмездноговладения и пользования имуществом, аренда – это система хозяйствования илиорганизационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности исостояние производственных сил и прежде всего рабочей силы.

Основная форма выражения таких взаимоотношений – договор, потомучто речь в данном случае, идет о гибкой правовой форме, в которую могутоблекаться различные по характеру общественные взаимоотношения.

Изолированное рассмотрение аренды в отрыве от ее материальногосодержания – производственных сил или от собственной формы, характеризующейпроизводственные отношения, – не позволяет выявить экономическую сущность этойсистемы хозяйствования.

Подлинная аренда имеет место в тех случаях, когда применяемаяформа производства ведет к возникновению общей совместной (долевой) и частнойформ собственности на средства производства и результаты труда. В то же времялюбой вид собственности не исключает арендную форму ее использования.

Ошибочна также подмена понятия аренда различными формами подрядныхотношений. Прежде всего в них по разному формируются трудовые коллективы:вместо найма рабочей силы при аренде вводится членство с одновременнымиизменениями прав и обязанностей каждого работника, вытекающими из ихсобственности, на получение дохода и приобретаемые средства производства.Аренда – это наем не работников, а имущества.

Следовательно, она является не формой организации труда, аспособом реализации отношений собственности. Сам факт найма (аренды) средствпроизводства ведет к коренному изменению социального статуса работников.

Посредством аренды они реально соединяются со средствами труда некак наемные работники, а как их хозяева. В результате значительно расширяетсябаза мотивации трудовой деятельности работников не только как потребителей, нои как заинтересованных предпринимателей, она связывается не только с фондамиоплаты труда и материального стимулирования, но и с присвоением прибавочногопродукта, с процессом воспроизводства в арендном хозяйстве, с реализациейколлективом и каждым работником своего права совладельца собственности (см.таблицу 1).

Таблица 1. Качественные различия отношений аренды и найма

Условия предпринимательской деятельности Виды отношений наемные, подрядные арендные 1 2 3 Отношение к средствам производства Пользование Пользование, владение и частичное распоряжение Цель работников в труде Максимум зарплаты Максимум дохода и продукции Объект найма Работников – способность трудиться Имущество Условия получения ресурсов Бесплатное закрепление Покупка и платное Ответственность за ресурсы Моральная и частично материальная Полная имущественная База мотивации труда Удовлетворение, в первую очередь, физиологических потребностей Самореализации личного потенциала, удовлетворение социальных и интеллектуальных потребностей Планирование производственной программы По заказу предприятия Самостоятельно Оплата труда Минимальная гарантируется государством По остаточному доходу арендатора Право на произведенную продукцию и доход Является собственностью предприятия Принадлежит арендатору Распределение продукции и дохода на потребление и накопление По нормативам предприятия Самостоятельно по обязательствам Правовое регулирование Трудовые отношения Имущественными в основном Методы управления В основном Самоуправление и административные экономические Отношения с органами управления Иерархические, безвозмездные Договорные, хозрасчетные, партнерские Положение товаропроизводителя Наемный работник Хозяин – собственник Выполняемые функции Исполнительские Исполнительские и управленческие Объект отношений Виды работ Предприятия, их подразделения, каждый работник /> /> /> />

Расчет годовой арендной платы за землю производится конкретно длякаждого земельного участка путем умножения годовой дифференцированной ставкизоны градостроительной ценности площади земельного участка на поправочныйкоэффициент и коэффициент по категориям арендаторов.

Размер арендной платы за землю, сдаваемую в аренду, производитсяпо формуле:

РАпл.заз. = Дст.з.н. × Sз.у.× Кпопр. × Ккар,

где РАпл.заз. – размер арендной платы за землю;

Дст.з.н. – дифференцированная ставка земельного налогав зависимости от границ планировочных зон;

Sз.у – площадь земельного участка в кв. м,предоставляемая в аренду;

Кпопр. – поправочный коэффициент к ежегодным ставкамарендной платы и земельного налога;

Ккар. – коэффициент категории арендаторов.

Дифференцированные ставки земельного налога на территорииопределенного города устанавливаются городским Советом.

Поправочный коэффициент к ежегодным ставкам арендной платы иземельного налога применяется в соответствии с Законом РФ «О плате за землю».

Коэффициенты по категориям арендаторов утверждаются главой города.Коэффициент следует применять пропорционально целям использований площадизданий (сооружений), расположенных на арендуемом земельном участке.

При отнесений конкретного хозяйствующего субъекта к категорииарендаторов для применения к нему соответствующего коэффициента следуетруководствоваться системой классификаторов для целей ведения государственногоземельного кадастра.

К муниципальным предприятиям и муниципальным учреждениямкоэффициент по категориям арендаторов при расчете арендной платы за землю неприменяется.

При возникновении спора по отнесению хозяйствующего субъекта ксоответствующей категории арендаторов вопрос разрешается в установленномпорядке комиссией по рассмотрению заявлений о предоставлении льгот по аренднойплате.

К физическим лицам, зарегистрированным в качестве предпринимателейбез образования юридического лица, применяется коэффициент по категориямарендаторов для соответствующих юридических лиц.

4. Понятие объекта оценки и виды оценочной стоимости

Оценка объекта недвижимости – анализ или расчет стоимости,природы, качества, ценности, полезности, специфических преимуществ определеннойнедвижимости. Обычно оценка проводится и оформляется в виде отчетапрофессионального оценщика. Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке.

Существует много видов стоимости. Они необходимы в силу различныхпотребностей заказчика и целей оценки. Существуют понятия рыночной,ликвидационной, налогооблагаемой, инвестиционной стоимости и др. Однако, вобщем стоимость может быть разделена на две большие категории: стоимость вобмене и стоимость в пользовании.

Стоимость в пользовании (стоимость использования) – стоимость вещис точки зрения конкретного пользователя, использующего или собирающегосяиспользовать эту вещь определенным образом для удовлетворения собственныхпотребностей. Она устанавливается одним лицом (пользователем), поэтому являетсясубъективной.

Стоимость в обмене (стоимость обмена) – стоимость, рассматриваемаяв связи с отчуждением вещи и проявляющаяся в форме цены при обмене этой вещи наденьги. В определении имеется в виду цена, которая будет преобладать насвободном, открытом и конкурентном рынке не основе равновесия, устанавливаемогофакторами предложения и спроса. Поэтому стоимость в обмене являетсяобъективной. Она рассматривается как обобщенная характеристикапривлекательности вещи как предмета обмена с позиций неопределенного числа еепотенциальных обладателей, в совокупности называемых рынком. Наиболее яркимпримером стоимости в обмене является рыночная стоимость. Некоторые специалистысчитают, что рыночная стоимость является краеугольным камнем оценочнойдеятельности. Это связано с тем, что чаще всего целью оценки являетсяопределение рыночной стоимости объекта оценки.

Определение и подробная характеристика рыночной стоимости даны встандарте 1 Международных Стандартов Оценки (МСО) Рыночная стоимость как базаоценки. Однако для России большее значение имеет определение рыночнойстоимости, которое содержится в Федеральном Законе «Об оценочной деятельности вРФ» и в стандартах оценки. В соответствии с указанными нормативными документамипод рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данныйобъект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когдастороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а навеличине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Следовательно, рыночная стоимость является результатом справедливойсделки, осуществляемой при соблюдении ряда условий:

1) открытость рынка, на котором совершается сделка;

2) конкурентность рынка;

3) типичная мотивация сторон;

4) разумная информированность сторон;

5) достаточное время, в течение которого объект оценкипредлагается на рынке для продажи;

6) использование типичных средств платежа;

7) отсутствие необычных финансовых условий сделки.

Кроме рыночной стоимости в стандартах оценки приводится ряд видовстоимости, которые могут применяться для целей оценки:

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком стоимостьобъекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требуетдополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажисвободно обращающихся на рынке товаров;

б) стоимость замещения объекта оценки сумма затрат насоздание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующихна дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

в) стоимость воспроизводства объекта оценки сумма затрат врыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта,идентичного объекту оценки, с применением идентичных мате риалов и технологий,с учетом износа объекта оценки;

г) стоимость объекта оценки при существующем использованиистоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и целиего использования;

д) инвестиционная стоимость объекта оценки стоимость объектаоценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданныхинвестиционных целях;

е) стоимость объекта оценки для целей налогообложениястоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы ирассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в томчисле инвентаризационная стоимость);

ж) ликвидационная стоимость объекта оценки стоимость объектаоценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычногосрока экспозиции аналогичных объектов;

з) утилизационная стоимость объекта оценки стоимость объектаоценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, сучетом затрат на утилизацию объекта оценки;

и) специальная стоимость объекта оценки стоимость, дляопределения которой в договоре об оценке или нормативном правовом актеоговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости,указанной в настоящих стандартах оценки.

Независимая оценка позволяет установить различные виды стоимостиобъектов:

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данныйобъект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции,когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимойинформацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайныеобстоятельства, т.е. когда:

– одна из сторон не обязана отчуждать объект оценки, а другаяне обязана принимать исполнение;

– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки идействуют в своих интересах;

– объект оценки представлен на открытый рынок в формепубличной оферты;

– цена сделки представляет собой разумное вознаграждение заобъект оценки;

– платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Инвестиционная стоимость – стоимость, определяемая для конкретногоинвестора, исходя из доходности объекта при заданных инвестиционных целях.

Ликвидационная стоимость – стоимость, рассчитываемая при вынужденнойпродаже имущества в ограниченный период времени, не позволяющий значительномучислу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Кадастровая стоимость – определяемая методами массовой оценкирыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии сзаконодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Определяется, вчастности, для целей налогообложения.

Определение различных видов стоимости даст объективную информациюо реальной цене объекта и поможет принять верные управленческие решения.

5. Цели и организация экономической оценки земельных участков

Экономическая оценка земельного участка – деятельность посистематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определениястоимости земель различного целевого назначения на основе действующегозаконодательства и стандартов.

Результат оценки земельных участков существенно зависит от целиоценки, обусловливающей вид стоимости земельного участка, и права, которые кнему относятся.

Можно выделить четыре основных цели оценки земельных участков:

– удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли;

– создание базы для налогообложения;

– реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учетепредприятий;

– составление государственного земельного кадастра, а такжереальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатствастраны.

Первая цель оценки стоимости земельных участков – удовлетворениепотребностей развивающегося рынка земли.

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить отодного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами оземле и других природных ресурсах. Государственная политика по развитию оборотаземли и другой недвижимости направлена на решение следующих задач:

– расширение категорий земель, подлежащих приватизации, содновременным определением видов земель, ограниченных в обороте и исключенныхиз него;

– законодательное ограничение предоставления земельныхучастков на праве постоянного (бессрочного) пользования и прекращениепредоставления в пожизненное наследуемое владение;

– стимулирование выкупа земельных участков подприватизированными предприятиями для включения земельных участков в уставныйкапитал предприятий;

– введение режима рассрочки платежей при выкупе земельныхучастков;

– повышение эффективности управления земельными участками,находящимися в государственной собственности, путем ее разграничения нафедеральную, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальнуюсобственность;

– переход в основном на аукционный и конкурсный принциппредоставления (продажи) свободных земельных участков;

– упрощение процедур предоставления земли под жилищную ипромышленную застройку (согласований, разрешений архитектурно-планировочных иградостроительных требований и др.);

– развитие системы ипотечного кредитования граждан и другихучастников рынка, инвестирующих свои средства на приобретение земли и другойнедвижимости;

– расширение возможностей оборота прав аренды земли,находящейся в государственной и муниципальной собственности;

– усиление взаимодействия рынка земли и рынка ценных бумаг.

Вторая цель оценки стоимости земельных участков – создание базыдля налогообложения.

Основными источниками денежных поступлений являются:

– налог на землю или недвижимость. В странах с рыночнойэкономикой налог на недвижимость является одним из важнейших каналовпоступления денег в бюджет. Плата за землю в таких странах как США, Канада,Великобритания, ФРГ, Италия, Япония входит в единый налог на недвижимость иливыступает самостоятельным налогом в таких странах как Франция, Дания, ЮАР,Аргентина, Тайвань. Как правило, налог на землю относится к местным налогам. ВСША налог на недвижимость составляет 1% от ее кадастровой стоимости. В Дании,Австралии, Новой Зеландии налог на землю выделен отдельно и составляет 3% откадастровой стоимости земельного участка, а налог на здания и сооружения – 1%от кадастровой стоимости. В результате стимулируются улучшения на земельномучастке и его интенсивное использование;

– налог на доходы физических и юридических лиц от сдачи варенду недвижимости;

– регистрационные сборы за государственную регистрацию правна недвижимое имущество и сделок с ним;

– плата за предоставление информации из единого кадастранедвижимости или земельного кадастра.

Статья 65 ЗК РФ предусматривает, что для целей налогообложения и виных случаях устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

По новому Налоговому кодексу (гл. 31 вступила в силу с 1января 2005 г., ФЗ от 29 ноября 2004 г. №141) земельный налограссчитывается от кадастровой стоимости земли, в ст. 390 НК РФ налоговаябаза определяется как кадастровая стоимость земельных участков.

В 2007–2009 гг. планируется провести работы по массовойоценке всех объектов недвижимости для введения с 2010 г. налога нанедвижимость вместо налогов на землю и имущество (физических и юридическихлиц).

25 августа 1999 г. вышло Постановление Правительства РФ №945 «Огосударственной кадастровой оценке земель», которое положило началогосударственным работам по проведению в России кадастровой оценки земли.Кадастровая оценка земель необходима для внедрения экономических методовуправления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности ихиспользования.

Третья цель оценки земельных участков – реальное отражение ихстоимости в бухгалтерском учете предприятий.

Для реализации этой цели для юридических лиц предусмотрен переходот права постоянного бессрочного пользования земельными участками к правусобственности или аренде.

В соответствии со ст. 20 ЗК РФ, земельные участкипредоставляются в постоянное (бессрочное) пользование государственным имуниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органамгосударственной власти и органам местного самоуправления. Все прочиеюридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования земельнымиучастками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственностьпо своему желанию до 1 января 2008 г.

Не допускается внесение права постоянного (бессрочного)пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческихорганизаций.

При продаже земельных участков, находящихся в государственной илимуниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий илисооружений устанавливается следующая выкупная цена земли:

– в поселениях с численностью населения свыше 3 млн. человек –в размере от 5 до 30 ставок земельного налога;

– в поселениях от 500 тыс. до 3 млн. человек – в размере от 5до 17 ставок;

– в поселениях до 500 тыс. человек, а также за пределамичерты поселений – в размере от 3 до 10 ставок земельного налога [6. С. 85].

Кроме текущего использования земельного участка в обычном режимеэксплуатации, он может быть задействован во вторичном использовании – такназываемом хозяйственном обороте, поскольку у земельного участка всегда существуетфункция обеспечения движения других видов капитала.

Формами такого хозяйственного оборота земельных участковвыступают: аренда, залог, эмиссионное обеспечение, т.е. дополнительный выпускценных бумаг на величину стоимости земли и взнос в уставные капиталыакционерных обществ, товариществ, кооперативов.

Например, земельный участок, оформленный в собственностьпредприятия, может быть включен в материальные активы по рыночной стоимости наоснове отчета об оценке независимого оценщика. Под этот рост стоимостиактивовакционерное общество может осуществить дополнительную эмиссию ценныхбумаг.

Четвертая цель оценки стоимости земельных участков – составлениегосударственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражениеземель в статистике национального богатства страны.

Государственный земельный кадастр представляет собойсистематизированный свод документированных сведений об объектахгосударственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в РоссийскойФедерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участкови прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества (ст. 70 ЗК РФ).

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, котораяодновременно выполняется на всей территории города и может включать следующиеосновные этапы:

Этап 1 – подготовительные работы, сбор и обработка исходнойрыночной и нормативной информации;

Этап 2 – функциональное зонирование территории города;

Этап 3 – исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;

Этап 4 – ценовое зонирование территории города;

Этап 5 – оформление результатов кадастровой оценки городских земель(цифровых и графических).

10 января 2000 г. был принят Федеральный закон №28 «Огосударственном земельном кадастре». Государственный земельный кадастр создаетсяи ведется в целях информационного обеспечения:

– государственного и муниципального управления земельнымиресурсами;

– государственного контроля за использованием и охранойземель;

– мероприятий, направленных на сохранение и повышениеплодородия почв;

– государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним;

– землеустройства;

– экономической оценки земель и учета стоимости земли всоставе природных ресурсов;

– установления обоснованной платы за землю;

– иной, связанной с владением, пользованием и распоряжениемземельными участками, деятельности.

Государственный земельный кадастр содержит сведения: о земельныхучастках; территориальных зонах; землях и границах территорий, на которыхосуществляется местное самоуправление; землях и границах субъектов РоссийскойФедерации; землях и границах Российской Федерации.

К основным документам государственного земельного кадастраотносятся Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурныекадастровые карты. Сведения государственного земельного кадастра носят открытыйхарактер, за исключением сведений, отнесенных законодательством РоссийскойФедерации к категории ограниченного доступа. Сведения государственногоземельного кадастра об определенном земельном участке предоставляются в видевыписок по месту учета данного земельного участка за плату или бесплатно.

Одной из основных задач современного этапа земельной реформыявляется переход от кадастрового учета земельных участков к кадастровому учетуобъектов недвижимого имущества и созданию единого кадастра недвижимости. Такойпереход необходим для совершенствования системы налогообложения недвижимости иобеспечения необходимой информацией субъектов земельно-имущественных отношений,а также для повышения эффективности государственного и муниципальногоуправления земельными ресурсами. К объектам недвижимости, подлежащим постановкена кадастровый учет в качестве объектов гражданско-правовых отношений,относятся земельные участки, здания, сооружения, помещения, объектынезавершенного строительства, комплексы недвижимого имущества.

В соответствии с Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. №314«О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» образованоФедеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Оно находится в ведении Министерстваэкономического развития и торговли Российской Федерации. Полномочия данногоагентства определены постановлениями Правительства РФ от 19 августа 2004 г.№418 «Об утверждении Положения о Федеральном агентстве кадастра объектовнедвижимости» и от 8 апреля 2004 г. №202 «Вопросы Федерального агентствакадастра объектов недвижимости». К основным полномочиям относятся:

– организация создания автоматизированной системы ведениягосударственного земельного кадастра, включающего 40 млн. земельных участков, игосударственного учета объектов градостроительной деятельности – 70 млн.объектов капитального строительства;

– организация проведения территориального землеустройства всоответствии с решениями органов государственной власти;

– организация подготовки землеустроительных материалов дляустановления государственной границы Российской Федерации, границ ее субъектови муниципальных образований;

– организация осуществления технической инвентаризацииобъектов градостроительной деятельности;

– осуществление государственной кадастровой оценки земель ипредставление ее результатов в соответствии с законодательством РоссийскойФедерации;

– ведение государственного земельного кадастра,государственного градостроительного кадастра, государственного техническогоучета объектов градостроительной деятельности и государственного фонда данных,полученных в результате проведения землеустройства;

– создание и ведение государственного кадастра объектовнедвижимости. К 2011 г. планируется объединение государственного земельногокадастра и кадастра объектов недвижимости в единый государственный кадастробъектов недвижимости;

– утверждение заключений экспертных комиссий при проведенииэкспертизы землеустроительной документации, карт и материалов межеванияобъектов землеустройства;

– осуществление государственного мониторинга земель вРоссийской Федерации, в том числе с использованием автоматизированнойинформационной системы;

– осуществление государственного земельного контроля;

– предоставление заинтересованным лицам сведений государственногоземельного кадастра и сведений об объектах градостроительной деятельности. К2011 г. срок предоставления сведений из единого государственного кадастраобъектов недвижимости должен составить 4 дня в отличие от существующихнормативов в 30 дней.

Список использованных источников

1.     Асаул А.Н. Экономиканедвижимости. 2-е изд. – Спб.: изд-во «Питер», 2008. – 624 с.

2.     Горемыкин В.А.,Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. – М.:Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999. – 592 с.

3.     Иванова Е.Н. Оценкастоимости недвижимости: Учебное пособие. – М.: изд-во «КноРус», 2007. – 344 с.

4.     Крутик А.Б.,Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Учебникидля вузов. Специальная литература. – СПб.: Издательство «Лань», 2001. – 480 с.

5.     Крутик А.,Никольская Е. Управление недвижимостью // Муниципальная экономика. – 2002.– №1. – С. 77–96.

6.     Оценканедвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. –М.: Финансы и статистика, 2003. – 496 с.

7.     Тепман Л.Н. Оценканедвижимости. – М.: изд-во «Юнити», 2007. – 464 с.

8.     Федотова М.А.,Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. – М.: изд-во «ЭКМОС», 2002.– 352 с.

9.     Щербакова Н.А. Экономиканедвижимости: Учебное пособие. – Ростов н/Д.: Феникс, 2002. – 320 с.