Реферат: Оценка рыночной стоимости недвижимости
ФЕДЕРАЛЬНОЕАГЕНТСТВО МОРСКОГО И РЕЧНОГО ТРАНСПОРТА
ФЕДЕРАЛЬНОЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ
«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙУНИВЕРСИТЕТ ВОДНЫХ КОММУНИКАЦИЙ»
Курсовая работа
Оценка недвижимости
Проверил преподаватель: Шихова И. О.
Санкт-Петербург 2011 г.
СОДЕРЖАНИЕ
Введение
1. Исходные данные для выполнения работы
1.1 Анализ ситуации на рынкенедвижимости
2. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода
2.1 Алгоритм реализации затратногоподхода
2.2 Определение стоимости новогостроительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества
2.3 Расчет накопленного износаздания модифицированным методом экономического возраста
2.4 Стоимость здания с учетомнакопленного износа
2.5 Оценка рыночной стоимостиучастка земли
2.6 Оценка рыночной стоимостинедвижимости на основе затрат
3. Расчет рыночной стоимостинедвижимости на основе доходного подхода
3.1 Алгоритм реализации доходногоподхода
3.2 Реконструкция отчета о доходах
3.3 Оценка недвижимости методомпрямой капитализации
4. Согласование результатов оценки
Заключение
Литература
ВВЕДЕНИЕ
Развитие рыночных отношений вэкономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которыевыступают в качестве средств производства. Под недвижимостью понимается участокземли с улучшениями созданными трудом человека объектами (различногоназначения). К объектам недвижимости в соответствии с «Гражданским кодексом РФ»относят так же леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, воздушные,морские и речные суда, космические объекты.
Стоимость любого товара или услугизависит от ситуации на рынке, который формирует спрос и предложение. При оценкестоимости специфического товара прав собственности на недвижимость следуетоценивать все факторы, которые влияют на величину стоимости этой собственности.
Факторы делятся на 2 группы:
1. внешние – среда,которая окружает объект недвижимости;
2. внутренние –характеристики самого объекта недвижимости.
Для определения рыночной стоимостинедвижимости используются три подхода: затратный, доходный и сравнительный. Наосновании сопоставления результатов полученных с применением различных подходовмежду собой получают рыночную стоимость объекта на дату оценки.
Оценка недвижимости это основнаячасть оценочной деятельности, которая в современных условиях является важнымаспектом имущественных отношений. Под оценкой подразумевают научно-обоснованноемнение оценщика о стоимости объекта недвижимости, ее точность зависит отправильности использования подходов и методов оценки.
1. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯРАБОТЫ
рыночный стоимость имущество износ
По производственному цеху
Год ввода в эксплуатацию — 1972.Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, каркасного типа,прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение — продольная схема.
Основные строительные конструкции:
· фундаменты –столбчатые, железобетонные;
· каркас – колонны,балки и фермы железобетонные или металлические;
· стены иперегородки – кирпичные или железобетонные панели;
· перекрытия –ребристые железобетонные плиты;
· крыша –совмещенная, плоская;
· кровля –рулонная;
· полы –железобетонные;
· проемы –металлические;
· отделкавнутренняя – нет, наружная – нет.
Инженерные системы: зданиеоборудовано системами холодного водоснабжения, центрального отопления,электроснабжения. Все здания имеют систему принудительной вентиляции.
Косвенные издержки (КИ’) составляют8 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненныхпоказателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя(ПП) составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.
Для приведения здания в состояние,соответствующее рыночному уровню данного типа недвижимости, требуетсяосуществить ремонт:
· заменить 160стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета – 80 кг;
· заново застеклить850 м2 оконных проемов;
· отремонтироватьметаллические ворота цеха, в количестве 8 шт., весом по 900 кг;
· произвести ремонтполов, на площади 550 м2;
· произвести ремонтрулонной кровли на 500 м2;
· окраситьтрубопроводы на площади 800 м2.
Продолжительностьэффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 10 лет, где ДВ –действительный возраст здания, лет.
При сдаче площадей корпуса в арендуизвестно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичнойнедвижимости (Коб) составляет 0,1. Период поиска новогоарендатора после ухода старого (tп.н.) составляет 6 месяцев.
Постоянные расходы по аналогичнойнедвижимости складываются из следующих статей затрат:
-налог – 2,2% от стоимости имущества,рассчитанной по затратному подходу;
-страховые платежи – 3% от стоимостинового строительства здания на дату оценки (см. затратный подход);
-прочие — $5/м2/год.
Переменные расходы составляют — $35/м2/год.
Объект оценки Группа капит.. Этажность Размеры здания по наружному обмеру, мОтраслевой индекс И1969-1984
Террит. пояс Длина Ширина Высота Произв. корпус 1 3 150 36 16 1,18 2Дополнительные исходные данные для расчета:
Темп роста цен на землю %/годСтавки аренды Ар, $/м2/год
Коэффициент капитализации, R, %
Коэффициент, учитывающий расходы в резерв замещения, RR
Коэффициент, учитывающий потери от недобора арендной платы, kL
Коэффициент, учитывающий прочие доходы, kMI
12 120 10 0,10 0,07 1,11.1 Анализситуации на рынке недвижимости
Производственные помещения ипроизводственная недвижимость – довольно специфический сегмент рынканедвижимости. Долгое время из-за стагнации производства в нашей стране оноставался невостребованным. Однако с недавнего времени производственные площадивосстанавливают свою значимость. Наиболее актуальными в этом сегментестановятся технопарки, а также тема реконструкции предприятий и промзон.
Основныефакторы влияющие на рыночную стоимость объектов промышленной (производственнойи складской) недвижимости:
ü Требования по экологии. Большинство производств являютсяисточниками загрязнений, в то время как склады в основном безвредны дляокружающих.
ü Транспортная доступность. Для складов транспортная доступность– это удобство подъездов большегрузного транспорта, близость к транспортныеразвязкам и выездным магистралям. Для производства наиболее важен удобныйподъезд квалифицированного персонала, поэтому актуальна близость метро,железнодорожных станций и города.
ü Требования к инженерному обеспечению.Для производственныхплощадок характерен большой разброс в потребностях электроэнергии, которыйопределяется спецификой производства.
ü Требуемые площади. Большинство новых востребованныхпроизводств относятся к разрядам малых и средних. Требуемые для нихпроизводственные площади лежат в диапазоне от 1000 до 3000 кв.м, в то время какдля современных складов потребность в площадях обычно начинается от 10 000–20000 кв.м.
Рынокпроизводственных помещений — это в основном вторичный рынок. Согласногенеральному плану развития города, территория, занимаемая объектамипроизводственного назначения в нашем городе, должна сократиться на 3 тысячи га.Скачок цен на жилую недвижимость, произошедший в 2006 году, отразился на ценахна производственную недвижимость.
Диаграмма 1. Распределение предложений площадейпроизводственно-складской недвижимости по районам Санкт-Петербурга
/>
В настоящеевремя распределение активности предложений для размещения производствнеравномерно по территории города. Наибольшая активность наблюдается вКолпинском, Невском и Красносельском районах Санкт-Петербурга. Покупаянедвижимость, производственники стараются придерживаться территорий, отнесенныхпо Генплану к категориям промышленных зон.
По Ленинградскойобласти наибольшая активность предложений наблюдается во Всеволожском,Гатчинском, Ломоносовском и Тосненском районах.
Диаграмма 2. Распределение активности предложенийплощадей производственно-складской недвижимости по районам Ленинградской области.
/>
Ставкиаренды
Арендныеставки производственных помещений на сегодняшний день лежат в диапазоне от$30/кв.м/год до $90/кв.м/год для не отапливаемых помещений и от $72/кв.м/год до$170/кв.м/год для теплых помещений.
Тенденциии прогнозы.
ü В ближайшее время выводпромышленности из города продолжится. Учитывая проблемы кадров, выводпромышленности будет осуществляться в места, расположенные не далее 50 км отгорода. Наиболее привлекательные для размещения производств следующие районыобласти: Всеволожский, Ломоносовский, Гатчинский.
ü Создание производственных зон вЛенинградской области. Областная администрация опубликовала проект размещения вЛенинградской области 19 производственных зон, общей площадью свыше 5000 га.
ü Размещение производств вЛенинградской области, как правило, сопровождается строительством новыхпроизводственных корпусов.
1. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИНЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА.
2.1 АЛГОРИТМ РЕАЛИЗАЦИИ ЗАТРАТНОГОПОДХОДА
В общем виде алгоритм оценкинедвижимости на основе затрат выглядит следующим образом:
1. Определяется стоимостьнового строительства здания (сооружения), которая может выступать либо в видевосстановительной стоимости, либо в виде стоимости замещения.
2. Оцениваетсявеличина накопленного износа здания (сооружения).
3. Оцениваетсястоимость здания (сооружения) с учётом накопленного износа (п.1 – п.2).
4. Отдельнооценивается рыночная стоимость земельного участка как свободного и доступногодля максимально эффективного использования.
5. Выполняетсяоценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости (п.4+п.3).При этом учитываются подходящая для данного проекта величинапредпринимательской прибыли, а также дополнительные косвенные издержки,возникающие в период с окончания строительства до текущей даты. Онипроизводятся для придания объекту уровня занятости и обустройства, соответствующегорыночному значению.
Стоимость нового строительства — этостоимость воспроизводства объекта как нового, то есть без учёта износа.
Восстановительная стоимость (reproduction cost) – это стоимость строительства в ценах на дату оценкиточной копии оцениваемого здания, то есть из таких же материалов, с соблюдениемтех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы,по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемогоздания.
Стоимость замещения (replacement cost) – это стоимость строительства в ценах на дату оценкианалогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведённого изсовременных материалов, с соблюдением передовых способов производствастроительных работ и квалификации рабочей силы, по современному проекту.
2.2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НОВОГОСТРОИТЕЛЬСТВА ЗДАНИЯ МЕТОДОМ СРАВНИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЕДИНИЦЫ ИМУЩЕСТВА
Определение стоимости новогостроительства в курсовой работе будет выполняться на основе восстановительнойстоимости. Для этого предлагается воспользоваться одним из источниковотечественной нормативно – методической базы, разработанным специально дляцелей оценки, и называемым «Укрупнённые показатели восстановительной стоимостизданий и сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС). Сборники УПВСсодержат стоимостные показатели возведения единицы измерения – 1 м3 строительного объема для различных типовых зданий и сооружений в базисном уровне цен.За базисный уровень принимаются цены на 1969г. Нормативы, включённые в УПВС,учитывают усреднённые затраты в объёме всех глав сводного сметного расчётастоимости строительства, в том числе и прочие затраты.
1. Расчётный объёмоцениваемого здания определяется по формуле:
V=L*B*H, м³
V=150*36*16=86400 (м³)
2. Определяемединичный укрупнённый показатель восстановительной стоимости объекта – аналогав базисном уровне цен (С69таб, руб./м³)непосредственно по таблице УПВС, с учётом пояса, в котором находится объектоценки.
Таким образом выбираем:
· Здание общего промышленногоназначения
· Объём здания до 100000 м³, одноэтажное здание
· Территориальныйпояс – 2
· Восстановительнаястоимость 1 м³ здания в ценах 1969 г. – 9,4 руб.
3. Производимкорректировку выбранного единичного укрупнённого показателя восстановительнойстоимости:
С69 = С69таб*ПКi, руб/ м³
где Кi – поправочный коэффициент на расхождение технических характеристикпрочих элементов здания. К = 0,95 –этажность оцениваемого объекта больше аналога.С69 = 9,4*0,95*1,03 = 9,20 руб/ м³
4. Оцениваетсявосстановительная стоимость здания в базисном уровне цен, то есть определяетсясумма прямых и косвенных издержек в ценах 1969 г. (ВС69).
ВС69 = (ПП +КИ)69= С69 * V, руб.,
где V – расчётный объём здания, м³;
С69 – стоимость единицыобъёма в базисном уровне цен с учётом выполненных корректировок, руб/ м³.
ВС69 = 9,20 * 86 400 = 794880 (руб.)
5. Осуществляетсяпересчёт прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен, то естьопределяется полная восстановительная стоимость объекта – оценки в ценах натекущую дату:
ВСД.о.=(ПП + КИ)Д.о.=
(ПП +КИ)69*И84/69*ИД.о./84*(1+kки/100)*(1+kпп/100)*(1 + ∑Н/100),
где И84/69 – индексперехода от сметных цен 1969 г. К ценам 1984г.; (1,18)
ИД.о./84 – индексудорожания от цен 1984 г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию;
ИД.о./84 = (63,06+60,82+69,34)/3= 64,41
∑Н – сумма ставок всех видовналогов, относимых на себестоимость строительства; (11,8%)
kки – коэффициент косвенных расходов,которые не были учтены в ценах 1969 г.; (8%)
kпп – коэффициент, соответствующийожидаемой норме прибыли предпринимателя. (12%)
ВСД.о. =794 880*1,18*64,41*1,08*1,12*1,118=81699 699,28 (руб.)
2.3 РАСЧЕТ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА ЗДАНИЯМОДИФИЦИРОВАННЫМ МЕТОДОМ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ВОЗРАСТА
Накопленный износ (accrued depreciation) – это уменьшение восстановительнойстоимости улучшений, которое может происходить в результате их физическогоразрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, иликомбинации этих причин.
Теоретически, износ может начатьнакапливаться даже к моменту завершения строительства здания. Физическоеразрушение имеет тенденцию существовать всегда, возможно лишь некотороеизменение (замедление) его темпов посредством ремонта. С возрастом зданияначинает проявляться его функциональное устаревание, хотя даже новые зданиямогут иметь различные формы такого износа. Земля не имеет износа. Приприменении указанного выше метода в работе сначала определяют стоимость всехпозиций устранимого физического и функционального износа (отложенного ремонта),который затем суммируется с величиной неустранимого устаревания.
Таким образом, величина накопленногоизноса здания может быть определена по формуле:
Ин = Иу + ((ЭВ/ОЭЖ) * (ВС Д.о. — Иу)),
где Ин – накопленный износ здания;
ЭВ – эффективный возраст здания, лет;
ОЭЖ – общая экономическая жизньздания, лет
ВС Д.о. – восстановительная стоимостьстроительства на дату оценки, руб.;
Иу – величина устранимого износа,руб.
Таблица 4 Укрупненные стоимостныепоказатели по видам работ для расчета величины устранимого износа
Вид работ Ед. измерения Стоимость за единицу измерения, руб. 1 2 3 Остекление стеклом оконным100 м2
13260850 м2
112 710 Ремонт рулонной кровли100 м2
28646500 м2
143 230 Замена стальных оконных переплетов 1 т. 22520 12,8 т. 288 256 Ремонт металлических ворот т. 9052 7,2 т. 65 174,40 Ремонт монолитных полов100 м2
18100550 м2
99 550 Окрашивание поверхности трубопроводов100 м2
1654800 м2
13 232 Итого Иу 722 152,40Ин = 722 152,40+((49/175)*( 81 699699,28-722 152,40)) = 23 395 865,53 (руб.)
2.4 СТОИМОСТЬ ЗДАНИЯ С УЧЕТОМНАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА
Остаточная стоимость оцениваемогоздания с учётом накопленного износа определяется по формуле:
СД.о. = ВСД.о.– Ин
СД.о. = 81 699 699,28– 23 395865,53 = 58 303 833,75 (руб.)
2.5 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ УЧАСТКАЗЕМЛИ
Рыночная стоимость земли объектаоценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж(рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:
Сз = Sуч * Цз ,
где Sуч – площадь оцениваемого участка земли в м²;
Цз – показатель удельной стоимости 1 м² земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли – продажи участков, $/м².
Расчёт показателя удельной стоимости 1 м² земли в рамках курсовой работы базируется на основе анализа рыночных сделок купли – продажиземельных участков.
Таблица 5 Корректировка на отличияобъектов – аналогов и оцениваемого объекта
Объект оценки Объекты аналоги, проданные за последнее время 1 2 3 4 5 Цена продажи руб. 7 673 400 9,6 9,0 8,7 11,7 7,8площадь, м/>
5 400 8 000 5 000 6 500 7 800 8 200цена 1 м/>, руб.
1 421 1 200 1 800 1 338 1 500 951 условия рынка 3 мес 1% 5мес 1,7% 2 мес 0,7% 1мес 0,3 % 8мес 2,7% Скоррект.цена 1 212 1 831 1 347 1 505 977 корр.на местопол. то же +5% то же +10% то же скоррект.цена 1 212 1 923 1 347 1 656 977 корр. на транспорт +15% -10% то же +5% то же скоррект.цена 1 394 1 731 1 347 1 739 977 корр. на зону то же то же -10% то же +5% скоррект.цена 1 394 1 731 1 212 1 739 1 026
Сз = 5 400 * 1 421 = 7 673 400 руб.
2.6 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИНЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТ
Используя полученные данные расчётаостаточной стоимости здания (улучшений) и рыночной стоимости земли, определимрыночную стоимость полного права собственности оцениваемого объекта:
РСзп = ВСД.о. — Ин + Сз,
где ВСД.о. –восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.;
Ин – величина накопленного износаздания, руб.;
Сз – рыночная стоимость участказемли, руб.
РСзп=81 699 699,28 – 23 395865,53+ 7 673 400 =65 977 233,75 (руб.)
3. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИНЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
3.1 АЛГОРИТМ РЕАЛИЗАЦИИ ДОХОДНОГОПОДХОДА
Алгоритм расчёта стоимостинедвижимости на основе доходов состоит из трёх основных шагов:
1. Составляется(реконструируется) отчёт о доходах и расходах по объекту, с помощью которогоопределяется величина чистого операционного дохода от владения недвижимостью;
2. Выбирается методоценки, и соответственно коэффициент капитализации (в данном проектеопределяется по заданию) или норма дисконтирования показателя чистогооперационного дохода;
3. Производитсяоценка недвижимости на основе полученных на предыдущих этапах данных.
3.2 РЕКОНСТРУКЦИЯ ОТЧЕТА О ДОХОДАХ
Для определения чистого операционногодохода по объекту оценки предполагается составление отчёта о доходах, на основеисходных данных по алгоритму, приведённому ниже:
1. Потенциальныйваловой доход от сдачи объекта оценки в аренду
PGI = S1э* m * 0,8 * Aр*kr
где S1э – площадь одного этажа, м²;
S1э = 150*36 = 5 400 м2
m – количество этажей в оцениваемомздании;
m = 3
0,8 – коэффициент, учитывающийотличие площади застройки, от площади, сдаваемой в аренду;
Aр – ставка аренды, $/ м²/год; Ар= 120 $/м2/год
kr – принятый в работе курс рубля кдоллару США на дату оценки, руб./долл.
kr = 27.6635 руб./долл.
PGI= 5400*3*0,8*120*27,6635 = 43 022275,20 руб.
2. Потери отнезанятости и при сборе арендной платы
V+L= PGI* kоб* tн/ tо+ PGI* kL
где tо – общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока(1год);
kL – коэффициент, учитывающий потерипри сборе арендной платы.
V+L=43022275,20 *(0,1*6)/12+43022275,2*0,07 = 3390155,28 руб.
3. Прочие доходы
MI= PGI* (kMI— 1)
где kмi – коэффициент,учитывающий прочие доходы от владения недвижимостью.
MI= 43 022 275,20 *(1,1 – 1) = 4 302 227.52 руб.
4. Действительныйваловой доход
ЕGI = PGI – (V+L) + MI;
EGI = 43 022 275,20 – 3 390155,28 + 4 302 227,52= 43 934 347,44 руб.
5. Операционные(эксплуатационные) расходы определяются по формуле:
ОЕ = FE+ VE+ RR,
где FE – постоянные расходы;
VE – переменные расходы;
RR – расходы на замещениекороткоживущих элементов здания;
FE = 2,2%*РСзп + 3%*ВСдо +5$/м2*S1э * kr;
FE = 0,022*65 977 233,75 +0,03*65 977 233,75+5*5 400*27,6635= 1 451 499,14 + 1 979 317,01 + 746 914,50 = 4 177 730,65
VE = 35$/м2 * S1э * kr;
VE = 35*5 400*27,6635=5 228 401,5руб.
RR =kRR *EGI;
RR = 0,10 *43 934 347,44 = 4 393 434,74 руб.
OE = 4 177 730,65+5 228 401,50+4 393 434,74 = 13 799 566,89руб.
6. Чистыйоперационный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении определяетсяпо формуле:
NOI=ЕGI– OE;
NOI= 43 934 347,44 – 13 799 566,89= 30134 780,55руб.
Таблица 6 Реконструкция отчёта одоходах
Показатель Обозначение, формула расчёта Результат расчёта Потенциальный валовой доходPGI = S1э * m * 0,8 * Aр *kr
43 022 275,20руб. Потери от незанятости и при сборе арендной платыV+L = PGI * kоб * tн/ tо + PGI * kL
3 390 155,28 руб. Прочие доходыMI = PGI * (kMI — 1)
4 302 227,52 руб. Действительный валовой доход ЕGI = PGI – (V+L) + MI 43 934 347,44 руб. Операционные расходы ОЕ = FE + VE + RR 13 799 566,89 руб. Чистый операционный доход NOI =ЕGI – OE 30 134 780,55руб.
3.3 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ
В данной курсовой работе реализациядоходного подхода предполагает применение метода прямой капитализации длярасчёта рыночной стоимости недвижимости, который реализуется формулой:
РСдп = NOI/R,
где NOI – чистый операционный доход объекта оценки, руб.;
R – коэффициент капитализации поданному типу недвижимости.
РСдп = 30 134 780,55/0,10 = 301 347 705,50руб.
4. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ
Далее надо сравнить результаты,полученные с использованием двух подходов к оценке. Как правило, можно увидеть,что расчётные величины рыночной стоимости отличаются друг от друга. Поэтому вданном разделе выполняется процедура согласования результатов оценки сприменением весовых коэффициентов по формуле:
РСо = РСзп * 0,8 + РСдп * 0,2
РСо = 65 977 233,75 * 0,8 + 301 347 705,50* 0,2 = 113 051 328,10руб.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В данной курсовой работе была произведенаоценка рыночной стоимости производственного корпуса, введенного в эксплуатациюв 1972 году. Точный результат оценки недвижимости можно получить, используянесколько методов. Расчет рыночной стоимости был произведен с помощьюзатратного и доходного подходов.
По первому методу здание оценивалосьна основе определения затрат, необходимых для восстановления или замещенияобъекта оценки с учетом накопленного износа. Рыночная стоимость полного правасобственности оцениваемого объекта по данному методу составила 65 977 233,75руб.
Второй метод основан на определениистоимости объекта оценки, которая должна соответствовать текущей оценкекачества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.Рыночная стоимость недвижимости, рассчитанная доходным методом, составила 301 347 705,50руб.
Применяя два метода, мы получилирезко отличающиеся друг от друга стоимости недвижимости, поэтому в четвертомразделе выполнена процедура согласования результатов оценки с применениемвесовых коэффициентов. Согласованный результат составил 113 051 328,10 руб.Данная стоимость является рекомендуемой.
ЛИТЕРАТУРА
1. Оценка недвижимости. Оценка рыночной стоимостинедвижимости на примере объекта офисного, производственного или складскогоназначения: методические указания для выполнения курсовой работы / А.В. Бурков,В.Г. Никифоров, Ю.А. Ростомянц. – СПб.: СПГУВК, 2006. – 47 с.