Реферат: ОТЧЕТ oб оценке рыночной стоимости объекта офисной недвижимости

--PAGE_BREAK--

Примечание. Данные о валовом региональном продукте за 2009 год –  предварительные.

 

 

 

<img border=«0» width=«622» height=«404» src=«ref-2_565897240-54247.coolpic» alt=«www.adm.yar.ru/getimage.aspx?ID=686» v:shapes=«Рисунок_x0020_4»> 
Географическое положение


<img border=«0» width=«472» height=«334» src=«ref-2_565951487-35547.coolpic» alt=«www.adm.yar.ru/getimage.aspx?ID=119» v:shapes=«Рисунок_x0020_7»>
Географические характеристики Ярославской области



ТЕРРИТОРИЯ

(тыс.кв.км)



36.4

ГЛАВНАЯ РЕКА– ВОЛГА

леса

17.2

Рыбинское водохранилище

сельхозугодья

11.3

имеет площадь в пределах Ярослав-

под водными объектами

3.9

ской области 3246 км2,

болота

1.1

наибольшая глубина (в месте впаде-

прочие земли

2.9

ния р.Ухры в р.Шексну) – <metricconverter productid=«30 м» w:st=«on»>30 м,





средняя глубина – <metricconverter productid=«5.6 м» w:st=«on»>5.6м

ПРОТЯЖЕННОСТЬ, км



САМЫЕ ДЛИННЫЕ РЕКИ
С севера на юг
270

(в пределах области), км

С запада на восток

220

р.Волга

340





р.Соть

170

ОБЛАСТНОЙ ЦЕНТР



р.Сить

159

ЯРОСЛАВЛЬ



р.Устье

153



р.Которосль

132

ОБЛАСТЬ ГРАНИЧИТ



р.Сара

93




р.Согожа

90

На севере



р.Обнора

90

с Вологодской областью



р.Сутка

84








На юге



САМЫЕ КРУПНЫЕ ОЗЕРА,

с Московской и



площадь в га

Владимирской областями










Плещеево озеро

5089

На западе



Озеро Неро

5130

с Тверской областью










СРЕДНЯЯ ГОДОВАЯ

На востоке



ТЕМПЕРАТУРА ( 0 С)

с Костромской и



по области в <metricconverter productid=«2006 г» w:st=«on»>2006 г.

+4.1

Ивановской областями



Январь, среднемесячная

-12.1



(на 0.9 С  выше среднемноголетней

САМАЯ ВЫСОКАЯ ТОЧКА



нормы)







Июль, среднемесячная

18.3

Возвышенность

Тархов Холм

<metricconverter productid=«294 м» w:st=«on»>294 м

над уровнем моря

(на 0.8  0С выше среднемноголетней

нормы)














    продолжение
--PAGE_BREAK--

АДМИНИСТРАТИВНО -ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ ДЕЛЕНИЕ
(на 1 января <metricconverter productid=«2008 г» w:st=«on»>2008 г., единиц)
                         Районы

17

Города

11

в том числе

областного подчинения



6

Внутригородские районы

6

Поселки городского типа

13

Сельские населенные пункты

6025




Муниципальные образования на 1 января <metricconverter productid=«2008 г» w:st=«on»>2008 г.




Городские округа

3

Муниципальные районы

17

Поселения:



городские

12

сельские

80
Города областного подчинения Ярославской области


Год

основания

Численность

населения

на 1 января

<metricconverter productid=«2007 г» w:st=«on»>2007 г.,

тыс.человек

Территория1),

км2









Ярославль

1010

604.7

205.7









Переславль-Залесский

1152

42.4

22.5









Ростов

862

32.8

32.0









Рыбинск

1777

213.0

101.4









Тутаев

1822

41.7

25.5









Углич

1148

35.9

26.6










2.2 Обзор социально-экономических условий района расположения оцениваемого объекта недвижимости

Оцениваемый объект находится на территории Ленинского района г.Ярославля.

Ленинский район расположен в центральной части города и занимает площадь 10,1 квадратных километров (4,9% от всей площади города Ярославля). Район ограничен улицами: Полушкина роща, проспект Октября, Автозаводская, Угличская, проспект Ленина, Свердлова, Победы, Республиканская. На начало 2008 года в Ленинском районе протяженность автомобильных дорог не общего пользования составила <metricconverter productid=«53,2 км» w:st=«on»>53,2 км; все дороги с твердым покрытием. Протяженность автомобильных дорог с усовершенствованным покрытием составила <metricconverter productid=«18,5 км» w:st=«on»>18,5 км.

Район является ведущим в области промышленности, представленной несколькими предприятиями, являющимися крупными не только для городского и областного масштаба, но и на федеральном уровне. Многие из них имеют длинную и славную историю, устойчивые трудовые традиции и каждое внесло свой весомый вклад в экономику  города,  области и страны в целом. Это такие промышленные «тяжеловесы» в хорошем смысле, как  ОАО «ЯШЗ», ОАО «ИФО», ОАО «Ярославский завод РТИ», ОАО «ФРИТЕКС», ОАО «ЭЛДИН», ЗАО «Корд», ЗАО «Ярполимермаш-Татнефть», ЗАО «Балканская звезда», ОАО Ликероводочный завод «Ярославский», ОАО «Завод опытных машин», МП «Ярославльводоканал» и др.

Ими производятся шины для грузового и легкового транспорта, запасные части к автомобилям, электродвигатели переменного тока всех назначений, вибраторы, вентиляторы, клей, бустилат, резиновые изделия, хозяйственная посуда, табачная и водочная продукция, технические ткани, синтетические каучуки, латексы, станки, оборудование для производства шин и многое другое. В структуре промышленности ведущее место занимает химическая, машиностроительная и энергетическая промышленность.

В целом, Ленинский район — абсолютный лидер по объемам выпускаемой продукции. В районе производится 37,6% всей промышленной продукции города и 40% потребительских товаров. Кроме того, он занимает третье место по численности работников крупных и средних предприятий.
Географическое положение
<img width=«682» height=«512» src=«ref-2_565987034-43883.coolpic» alt=«карта нашего офиса.jpg» v:shapes="_x0000_s1032"><img border=«0» width=«682» height=«512» src=«ref-2_566030917-73.coolpic» v:shapes="_x0000_i1053">

    продолжение
--PAGE_BREAK--2.3            Обзор рынка офисной недвижимости г. Ярославля


В отличие от рынка жилья рынок коммерческой недвижимости не претерпел значительных изменений.  Средняя стоимость продажи офисных помещений в Ярославле составляет  50-60 тыс. руб./кв. м. Падения цен в данном сегменте рынка также не наблюдается. Изменения коснулись только арендных ставок. Впервые за несколько лет ставки аренды на одну из самых востребованных видов недвижимости значительно снизились (-13,9% за прошедший квартал). До 2008 года размер арендной ставки увеличивался в среднем на 30% в год. Средняя арендная ставка на офисы в Ярославле составляет 600-700 руб. в мес./кв. м.     По-прежнему самые высокие цены остаются в Кировском и Ленинском районе, где сосредоточена значительная часть деловой общественности Ярославля. Снижение средневзвешенной стоимости зафиксировано лишь в районах, удаленных от центра –  Дзержинском и Фрунзенском..    

Рынок коммерческой недвижимостиболее мягко отреагирует на дестабилизацию экономики страны. Снижения стоимостных ставок на объекты не предвидится до конца 2008 года. В I квартале 2009 года возможно изменение ставок аренды на 5-7%, стоимости продажи объектов – до 4%.     Развитие рынка офисной недвижимости идет очень низкими темпами. За последние два года сформировался острый дефицит на данные объекты, особенно на объекты класса А. Для Ярославля наиболее характерны классы D и E.  Как правило, это перепрофилированные помещения в административных или жилых зданиях, неприспособленных под офисы.     Высокие темпы развития малого бизнеса в России формируют спрос на разные виды коммерческой недвижимости.

Торговая и офисная– остаются наиболее востребованными. Спрос на офисы в Ярославле составляет 25% от общего объема спроса на коммерческую недвижимость. Несмотря на то, что инвестиционная активность на рынке не оправдывается в полной мере строительством офисных комплексов, объекты с подобной функцией постепенно появляются.     

 Стоимость 1 кв.м офисных площадей имеет значительный разброс в зависимости от административного района расположения. Как и во многих городах Российской Федерации, в Ярославле вся деловая общественность сосредоточена в центре, где нет возможности увеличения объемов застройки. Поэтому цены на офисы в Кировском, Ленинском районах и на прилегающих к ним территориях –самые высокие в городе (см. рисунок 4)и эти два района являются основной артерией по снабжению рынка аренды офисных помещений. Около 70% таких помещений имеет площадь до 100 кв.м.     Анализ предпочтений потребителей относительно метража офисных помещений показал, что основной спрос действует на помещения от 50 до 400 кв.м.      В целом рынок предложений по аренде представлен в широком спектре, однако наибольшим спросом пользуются помещения площадью до 100 кв.м, что говорит о превосходстве на рынке города малого бизнеса. Помещения от 100 до 200 кв.м имеют невысокий уровень спроса, и предложения по продаже данных помещений носят единичный характер. Хотя с каждым годом востребованность в больших площадях высокого качества возрастает.     Лидирующая позиция по величине арендных ставок по-прежнему остается за Кировским районом (800-1500 рублей в месяц за 1 кв.м и более.), в остальных районах города арендные ставки на офисы колеблются в диапазоне 500-600 рублей в месяц за 1 кв.м.
<img border=«0» width=«400» height=«361» src=«ref-2_566030990-25995.coolpic» alt=«Обзор рынка недвижимости Ярославля 2008. Офисы » v:shapes=«Рисунок_x0020_1»>

Обзор рынка офисной недвижимости г. Ярославля за 1 квартал 2009 года

<img border=«0» width=«800» height=«2» src=«ref-2_566056985-102.coolpic» alt=«uk-profinvest.ru/images/stars_25.gif» v:shapes=«Рисунок_x0020_5»>

Арендные ставки.

Таблица 1.Арендные ставки на офисные помещения в 1 квартале 2008 года.

Тип объекта

1 квартал <metricconverter productid=«2009 г» w:st=«on»>2009 г., арендная ставка минимальная

1 квартал <metricconverter productid=«2009 г» w:st=«on»>2009 г., арендная ставка максимальная

1 квартал <metricconverter productid=«2009 г» w:st=«on»>2009 г., арендная ставка, средняя

Конец <metricconverter productid=«2008 г» w:st=«on»>2008 г., арендная ставка средняя

Изменения по сравнению с декабрем <metricconverter productid=«2008 г» w:st=«on»>2008 г.

Офисы в бизнес-центрах класса В

650

1 400

1 100

1 025

+7,3%

Офисные помещения в зданиях класса С

500

800

590

625

-5,6%

Отдельно стоящие особняки

600

1 300

975

1 050

-7,1%

Встроено-пристроенные

350

1500

853

790

+8%

Диаграмма 1. Изменение арендных ставок на офисные помещения в 1 квартале 2009 года

<img border=«0» width=«476» height=«337» src=«ref-2_566057087-37162.coolpic» v:shapes="_x0000_i1030">

Как видно из диаграммы №1, в 1 квартале 2008 года аренда выросла в сегменте офисов в бизнес-центрах класса В (на 7,3%) и в группе встроено-пристроенных помещений (на 8%).

В отдельно стоящих особняках арендные ставки в 1 квартале 2008 года по сравнению с декабрем 2007 года понизились на 7,1%. Это можно объяснить появлением новых предложений в данном сегменте.

На 5,6% снизилась арендная ставка на офисы в зданиях класса С. Это свидетельствует о снижающемся спросе на некачественные офисные помещения.
Таблица 2.Средневзвешенная цена предложения офисных помещений в 1 квартале 2008 года

Тип объекта

1 квартал <metricconverter productid=«2009 г» w:st=«on»>2009 г., цена предложения минимальная

1 квартал <metricconverter productid=«2009 г» w:st=«on»>2009 г., цена предложения максимальная

1 квартал <metricconverter productid=«2009 г» w:st=«on»>2009 г., цена предложения средняя

Конец <metricconverter productid=«2008 г» w:st=«on»>2008 г., цена предложения средняя

Изменения по сравнению с декабрем <metricconverter productid=«2008 г» w:st=«on»>2008 г.

Изменения по сравнению с 1 полугодием 2008 года

Офисы в бизнес-центрах класса В и ТОЦ

65 000

148 000

85 400

87 250

-2 %

18,7%

Встроено-пристроенные

45 000

135 000

67 200

65 700

2,3%

17%

Диаграмма 2. Изменение средневзвешенной цены предложения офисных помещений в 1 квартале 2008 года.

<img border=«0» width=«466» height=«328» src=«ref-2_566094249-34422.coolpic» v:shapes="_x0000_i1031">

Отсутствие в таблице №2 и диаграмме №2 группы офисов в зданиях класса С связано с тем, что в данном сегменте помещения в основном сдаются в аренду, предложений по продаже практически нет. Хотя в конце 2007 года на рынке появилось предложение по продаже офисных помещений в здании «Оргпроектэкономика» на пр-те Ленина, 61а, которые в декабре продавались по цене 90 000 рублей за 1 кв.м., а в марте <metricconverter productid=«2008 г» w:st=«on»>2008 г. – 70 000 руб./кв.м. В группе же отдельно стоящих особняков есть предложения по продаже, но предлагаемые особняки требуют дополнительных вложений на расселение и реконструкцию, а предложений по продаже готовых офисных зданий на рынке коммерческой недвижимости нет. Ярким примером тому может служить продажа двух отдельно стоящих расселенных домов на ул. Собинова, д. №45а и 47.

Значительные изменения средней цены предложения на рынке продажи офисных помещений в период с конца 1 полугодия 2007 года произошли в сегменте офисов в составе бизнес-центров класса В: это связано с повышением цены предложения на офисы в БЦ «Ярославль»: в конце 1 полугодия 2007 года она составляла 106 000 руб./кв.м., а в марте 2008 года офисы здесь продавались по цене 148 000 руб./кв.м.

Встроено-пристроенные офисы также подорожали в период с конца 1 полугодия 2007 года: на 17%.

В среднем по городу средневзвешенная цена предложения на офисные помещения с конца 1 полугодия 2007 года к марту 2008 года выросла на 19%.

Новые проекты.

В начале 2008 года на рынке бизнес-центров г. Ярославля появился новый объект: бизнес-центр на ул. Победы, бывшее здание ОАО «Ярхимпромстрой» после реконструкции. Предложения по аренде офисных помещений появились в конце 2007 года: в аренду предлагались помещения 3,4,5 этажей общей площадью 1 350 кв.м. по ставке 1 000 руб./кв.м. в месяц. Срок экспозиции предложений в данном объекте составил около 3 месяцев.

К концу 2008 года планируется ввод в эксплуатацию двух бизнес-центров: административно-делового центра класса В SK Royal и бизнес-центра «Фокус», где общая площадь офисных помещений составит около 6 500 кв.м. В центре SK Royal офисы сдаются в аренду, в БЦ «Фокус» — продаются в собственность. Офисные помещения на первичном рынке продаются по цене от 45 000 до 100 000 рублей за 1 кв.м.

Если учитывать все объекты, которые находятся сейчас в различных стадиях строительства и проектирования, то к концу 2010 года в Ярославле заявлено к сдаче в эксплуатацию около 50 000 кв.м. качественных офисных помещений в составе бизнес-центров и многофункциональных центров.

Основные тенденции рынка офисной недвижимости, наметившиеся в 2008 году, продолжат свое развитие и в 2009 году:

·                     В новых проектах прослеживается тенденция выбора в пользу бизнес-центров в чистом виде. Рынок офисной недвижимости г. Ярославля выходит на более высокий уровень развития за счет проектов класса А и В, которые отличаются продуманной концепцией и предусматривают наличие управляющей компании.

·                     Рынок смещается в сторону аренды, тогда как 1,5-2 года назад на рынке офисов преобладала продажа.

·                     Спрос смещается в сторону аренды офисных помещений в составе современных бизнес-центров.
Диаграмма 1.

Спрос на офисные помещения 2008 — 1кв. 2009гг.

<img width=«631» height=«441» src=«ref-2_566128671-24296.coolpic» alt=«image002» v:shapes=«Содержимое_x0020_3»><img border=«0» width=«631» height=«441» src=«ref-2_566152967-73.coolpic» v:shapes="_x0000_i1054">

Примерное предложение по типу здания в 2008г.

Характеристика объекта

Класс

Рынок аренды

Рынок продажи

Офисные помещения в бизнес-центрах

В

2 %

5 %

Офисные помещения в торгово-офисных центрах и отдельно стоящих зданиях многофункционального назначения

В

14 %

15 %

Офисные помещения в административных зданиях советской постройки (НИИ, здания госпредприятий)

С

27 %

14 %

Встроенные офисные помещения на первых этажах жилых домов

D

57 %

66 %

Примечание. Офисные помещения в торгово-офисных центрах и отдельно стоящих зданиях мы условно отнесли к классу В.
Основные тенденции рынка офисной недвижимости г. Ярославля

На рынке офисных по­мещений наблюдается ин­вестиционная активность. Предложение, в основном, представлено новыми офис­ными проектами (ввиду высокой заполняемости су­ществующих). Если недавно лидерами рынка были проек­ты по перепрофилированию административных и произ­водственных зданий в бизнес­-центры класса С, то сейчас большая часть введенных и строящихся бизнес-центров позиционируется в классе В. На рынке появляется все больше офисных объектов, построенных «с нуля».

Повышается востребо­ванность больших объектов высокого качества. С перехо­дом на рыночные отношения увеличилась доля частного капитала в экономике стра­ны. У некоторых фирм и ком­паний появились свободные денежные средства, которые направляются на развитие и расширение их деятельности. В связи с этим увеличилась потребность в помещениях площадью более 300 кв.м.

Резервы свободных офис­ных площадей в центральных районах почти исчерпаны, в связи с этим наблюдается инвестирование в районы с хорошей транспортной до­ступностью. Наиболее при­влекательными для размеще­ния офисов станут крупные транспортные артерии горо­да, такие как Московский, Фрунзенский и Ленинградс­кий проспекты г. Ярославля.

Наблюдается активное пополнение рынка офисной недвижимости за счет жилых новостроек, в которых первые этажи отдаются под коммер­ческую недвижимость.


Аренда офисных площадей

Основными «поставщи­ками» офисных площадей в аренду являются здания клас­са В, С и D.

Как видно из диаграммы 2, арендные ставки на офис­ные площади более, чем за год выросли в среднем на 30%. Наиболее заметный рост арендных ставок на офисные помещения наблюдался в Ки­ровском и Красноперекопском районах города Ярославля. Наибольшее количест­во предложений по аренде офисных помещений прихо­дится на Кировский район г. Ярославля (центральную часть города). В отдаленных от центральной части  г. Ярославля районах (Дзер­жинский, Заволжский и т.п.) количество таких предложе­ний значительно меньше.

Диаграмма 2

Величина средней арендной ставки офисных площадей

<img width=«504» height=«288» src=«ref-2_566153040-33546.coolpic» hspace=«12» v:shapes="_x0000_s1033">

/>    На 2007 год

/>    На 2008 год
Диаграмма 3

<img border=«0» width=«527» height=«317» src=«ref-2_566186948-15392.coolpic» v:shapes="_x0000_i1032">

Предлагаемые в аренду офисные помещения в боль­шинстве случаев имеют об­щую площадь до 150 кв.м. Нередки случаи сдачи в арен­ду минимальных по площади помещений, представляющих собой один кабинет.

В настоящее время на ярославском рынке аренды офисных помещений преоб­ладают площади классов С и D. Они не соответствуют современным стандартам и требованиям по планировке, имеют коридорную систему и не снабжены в полной мере необходимыми инженерными и телекоммуникациями.

В отдаленных районах города часто предлагаются в аренду помещения в адми­нистративных зданиях заво­дов, но такие помещения в силу ряда технологических и конструктивных причин (как правило, здания адми­нистративных блоков заво­доуправлений блокируются с бытовыми помещениями обслуживания рабочих пред­приятий, наличие пропуск­ной системы на территории предприятий, неприспособ­ленность помещений АБК для современной офисной технологии и т.д.), пользуют­ся спросом большей частью у небольших производствен­ных фирм, а также фирм занимающихся торгово-посреднической деятельностью и арендующих у предприятий также и складские помещения. Одной из важных тенден­ций развития рынка аренды в настоящее время является увеличение сроков договоров аренды: все большее коли­чество арендодателей пред­лагают заключать долгосроч­ные договора аренды.
Купля-продажа офисных площадей  в г. Ярославле

Сектор рынка купли-про­дажи офисных помещений г. Ярославля является в на­стоящее время достаточно развитым. С данным типом недвижимости совершается большое количество сделок.

Как видно из диаграммы 4, цены купли-продажи офис­ной недвижимости более, чем за год в г. Ярославле выросли в среднем на 43%. Наиболее заметный рост стоимости 1 кв.м. офисных помещений наблюдается в Дзержинском, Фрунзенском и Кировском районах города  Ярославля.

Большинство наиболее престижных офисных пло­щадей располагается в цен­тральных кварталах города  Ярославля, поэтому здесь самая доро­гая офисная недвижимость. В последнее время конку­ренцию центральной части города  Ярославля составляют крупные торгово-офисные центры, расположенные в районах города  Ярославля, более или менее удаленных от центра. Наибольшее количест­во предложений по продаже офисных помещений (как и по аренде) приходится на цен­тральную часть города  Ярославля.
Диаграмма 4.

Средние цены продажи офисных площадей

<img width=«528» height=«284» src=«ref-2_566202340-44628.coolpic» hspace=«12» v:shapes="_x0000_s1034">

/>    На 2007 год

/>    На 2008 год
Диаграмма 5.

Крайние показатели цен продаж офисных площадей

<img width=«516» height=«276» src=«ref-2_566247330-34030.coolpic» hspace=«12» v:shapes="_x0000_s1035">

/>    На 2007 год

/>    На 2008 год
Сделки с офисной недви­жимостью в торгово-офисных центрах и реконструи­рованных зданиях (класс В) совершаются, в основном, на стадии строительства и реконструкции (с целью при­влечения инвестиций). Вто­ричные сделки с этим видом недвижимости существуют, но редко. Прежде всего, это связано с тем, что наиболее качественные офисы на рын­ке не появляются, а исполь­зуются собственниками для собственных целей или сда­ются в аренду.

Ярославский бизнес в ос­новной массе еще не в состо­янии инвестировать средства в высококлассную офисную недвижимость для собствен­ного использования, а наибо­лее успешные фирмы пред­почитают покупать под офис отдельно стоящие здания или встроенные помещения в центре города более низкого класса и самостоятельно про­водить реконструкцию. Многие здания класса В являются памятниками архи­тектуры, что, с одной стороны, придает им особую внешнюю привлекательность, а с другой — требует больших затрат на реконструкцию. Внешний об­лик здания должен быть при­влекательным, поддерживая статус фирмы, имеющей воз­можность расположить здесь свой офис. В большинстве случаев собственники прово­дят современный офисный ремонт высокого качества. Если здание находится в пло­хом состоянии (как большая часть старых зданий в цен­тральной части города  Ярославля), то затраты на реконструкцию могут составить $1500-2000 за кв.м. Стоимость таких офисных площадей после реконструкции и проведения улучшенного ремонта может достигать $3500-4000 за кв.м.

Офисные площади класса С на рынке купли-продажи г. Ярославля встречаются край­не редко.

Подавляющее число офис­ных площадей в централь­ной части города Ярославля относится к классу D. Чаще всего встречается продажа выведенных из жилого фонда квартир, причем если раньше под офисы покупали квар­тиры на первых этажах жи­лых домов, то теперь дошла очередь до вторых и третьих этажей. При условии удачно­го расположения, хорошего состояния и технического ос­нащения офисы класса D кон­курентоспособны с офисами более высокого класса.

В настоящее время на рынке купли-продажи офис­ной недвижимости в основ­ном присутствуют помещения площадью до 150 кв.м., поме­щения площадью 200-400 кв.м. встречаются значительно реже. Офисы площадью 500-700 кв.м. появляются эпизо­дически.

На стоимость продажи офисных помещений, кроме их местоположения и теку­щего технического состояния, сильное влияние оказывает наличие удобных подъездов и парковки. Проблема парковки — самая насущная для офис­ных площадей г. Ярославля (особенно в центре города  Ярославля). Достаточно сказать, что, если применить московские стан­дарты присвоения классности офисным площадям, где для класса В на каждые 100 кв.м. офисных площадей должно приходиться 1 парковочное место, то 70% всех рассмат­риваемых офисных площа­дей в нашем городе перешли бы в более низкий класс. Спрос на офисы класса не ниже В сохранится на вы­соком уровне и будет превы­шать предложение. Вместе с этим наблюдается дефицит качественных офисов площа­дью не менее 300 кв.м. Строи­тельство новых офисных пло­щадей будет способствовать стабилизации рынка. Резких скачков его показателей, ве­роятней всего, не произойдет, но превышение спроса над предложением будет вести к постоянному росту цен в дан­ном секторе коммерческой недвижимости. В долгосроч­ной перспективе введение ка­чественных площадей значи­тельного снижения арендных ставок не вызовет. Это приве­дет лишь к их разрыву в поль­зу качественных площадей и снижению класса неконкурен­тоспособных объектов.

Рассмотрев отдельные характеристи­ки рынка офисной недвижимости г. Ярославля, можно отметить основные тенденции развития рынка и сделать следующие выводы.

В связи с отсутствием единой утверж­денной классификации офисных помещений в России и разработок в регионах в г. Ярославле наблюдается следующая тенденция: владельцы офисных центров сами относят свои объекты к тому или иному классу, не основываясь на какой-либо конкретной классификации.

В г. Ярославле отсутствуют офисные центры в чистом виде — на рынке представлены объекты смешанного торгово-офисно-развлекательного назначения, с размещением офисных площадей начиная со второго этажа и выше.

Вследствие недостатка строительных площадок в центре города  Ярославля, отсутствия достаточного количества паркингов происходит децентрализация рынка к основным транспортным магистралям (Московский пр-т, Ленинградский пр-т), а также улучшение качества офисных площадей и предоставляемых услуг.

Наиболее востребованными площа­дями являются офисы класса С и встро­енные офисные помещения на первых этажах жилых домов — как следствие развития малого и среднего бизнеса. Спрос на высококачественные офисы большого размера остается неудовле­творенным.

Мелкие арендаторы торговой недвижимости дождались от девелоперов понимания: вслед за якорными арендаторами ставки начали снижать и для них.

Торговые площади до <metricconverter productid=«50 кв. м» w:st=«on»>50 кв. м за март подешевели на 11,12% до 1227 руб./кв. м в месяц (с начала года — на 11,98%, при этом в январе даже подрастали на 0,44%), говорится в обзоре компании «Доктор ключ».

Помещения в 100-<metricconverter productid=«200 кв. м» w:st=«on»>200 кв. м потеряли за месяц 15,84% (за квартал — 18,62% до 1068 руб./кв. м в месяц), а в 200-<metricconverter productid=«500 кв. м» w:st=«on»>500 кв. м — 14,52% (за квартал — 23,27% до 968 руб./кв. м). Замедлилось падение ставок в сегментах 50-<metricconverter productid=«100 кв. м» w:st=«on»>100 кв. м (-3,72% за март, за квартал — 28,38% до 1122 руб./кв. м) и более <metricconverter productid=«500 кв. м» w:st=«on»>500 кв. м (-2,3% за март, за квартал — 28,29% до 872 руб./кв. м), пишут «Ведомости».

По данным RID Analytics, в марте средняя предложенная ставка аренды торговых помещений до <metricconverter productid=«100 кв. м» w:st=«on»>100 кв. м составила 1132 руб. (-6% к февралю), 101-<metricconverter productid=«200 кв. м» w:st=«on»>200 кв. м — 1072 руб. (0%), 201-<metricconverter productid=«600 кв. м» w:st=«on»>600 кв. м — 969 руб. (-11%), более <metricconverter productid=«601 кв. м» w:st=«on»>601 кв. м — 605 руб. (-27%). До сих пор большие площади дешевели сильнее: по сравнению с IV кварталом прошлого года — на 40%, а небольшие — в среднем на 30%, говорит директор RID Analytics Елена Ермолаева. «На маленькие помещения потенциальный спрос более высокий», — объясняет она.

Но теперь на благосклонность владельцев недвижимости могут рассчитывать и другие арендаторы, констатирует директор агентства недвижимости «Акрополь» Зафар Умаров: «За первые два месяца ставки аренды на большие площади падали быстрее и уже близки к минимуму, теперь наверстывают малые площади. Даже такой [небольшой] арендатор стал важен для владельцев торговых объектов».

С начала года «Евросети» удалось добиться снижения ставок на 30-40%, подтверждает PR-менеджер сибирского филиала «Евросети» (64 точки в Новосибирске средней площадью <metricconverter productid=«44 кв. м» w:st=«on»>44 кв. м) Ирина Кичкайло, не раскрывая абсолютных цифр. По ее мнению, мартовское снижение на малые площади обусловлено «февральским пиком закрытия розничных торговых точек». «Теперь арендодатели идут на уступку, боясь потерять арендаторов», — говорит Кичкайло.

Площади еще будут освобождаться в течение лета, незначительное снижение ставок продолжится, повышения можно ожидать не раньше осени, считает генеральный директор «Ресторатора» Олег Ионко. С начала года ставки упали меньше всего на первых этажах в центре Новосибирска — на 10-15% до 2000 руб., на площади от <metricconverter productid=«300 кв. м» w:st=«on»>300 кв. м — на 30-50% до 1500 руб., добавляет он.

Сейчас при перезаключении договоров можно добиться дисконта в 20-30%, говорит генеральный директор «Холидей классик» Алексей Захаров. В зависимости от положения и состояния торгового помещения сеть арендует площади в среднем от 250 до 800 руб. за <metricconverter productid=«1 кв. м» w:st=«on»>1 кв. м в месяц.

Основные тенденции:


×         Цены на рынке в 1 полугодии 2009 года замерли, а в некоторых сегментах существенно снизились.

×         Понижение цен началось в ноябре 2008 года в сегменте вторичного рынка: снизились арендные ставки и цены продажи на встроенно-пристроенные офисы и помещения в бизнес-центрах.

×         Существует тенденция покупки коммерческих помещений, либо жилых помещений под коммерческую недвижимость с последующей продажей.

×         Увеличение количества сделок по аренде по сравнению с количеством сделок по продаже офисов.

×         Таким образом, в 2009 году планируется ввести в эксплуатацию около 5 800 кв.м. офисных площадей. Большая их часть куплена в собственность различными компаниями для размещения собственных офисов или сдачи в аренду.

Проекты:


×         Административно-деловой центр SK ROYAL на Октябрьской площади общей площадью 30 000 кв.м.– стадия проектирования.

×         Многофункциональный центр на площади Труда общей площадью более 17 000 кв.м.

×         Многофункциональный центр «Красный Маяк», 40 000 кв.м. арендных площадей торгового, офисного, развлекательного назначения.

×         Деловой квартал «Титов ручей» (квартал ограничен Московским пр-том, ул. Б. Федоровская, М. Пролетарская и Которосльным переулком) — стадия проектирования.

×         12-этажный торгово-офисный центр на пересечении пр-та Октября и Республиканского проезда – стадия проектирования.
    продолжение
--PAGE_BREAK--
Аренда, купля и продажа офисных площадей в г. Ярославле

Во втором разделе обзора рынка офисной недвижимости г. Ярославля мы предлагаем вашему вниманию анализ спроса на офисные помещения, ставок арендной платы и цен на коммерческую недвижимость. В качестве источников получения информации нами использованы специализированные издания и данные агентств недвижимости г. Ярославля.

Рынок офисной недвижимости в Ярославле в настоящий момент активно развивается. В последнее время наблюдается увеличение спроса в данном сегменте рынка коммерческой недвижимости, который, соответственно, стимулирует темпы нового строительства и появление на рынке новых свободных офисных площадей. Создание современных офисов в городе Ярославле  на­чалось в конце 2003 — начале 2004 годов. Это связано с тем, что инвесторы и застройщики традиционно вкладывали свои финансовые средства в разви­тие жилой и торговой недви­жимости по причине большей доходности. Существует еще одна экономико-социальная проблема, имеющая значи­тельное влияние на развитие ярославского рынка офис­ных помещений. Это уровень жизни населения и доходов предпринимателей, которые значительно ниже столичных показателей. В связи с этим, офис рассматривается не как инструмент увеличения при­были, а как способ снижения затрат. Поэтому до настоя­щего момента в городе Ярославле коли­чество офисных помещений, отвечающих современным стандартам, ограничено.

Строящиеся на Московс­ком проспекте (Универсаль­ный деловой центр «Ярос­лавль-Сити») и на площади Труда здания можно будет отнести к классу В. Предпо­лагается использование пло­щадей зданий для собствен­ных потребностей инвесторов.

К помещениям класса С относятся такие здания, как Гипродвигатель, Ярослав-гражданпроект, Агропромпроект, административные зда­ния «Северохода», завода Топливной аппаратуры и др. в городе Ярославле.

Офисных помещений класса D много на рынке недвижимости Ярославля подавляющее большинство. Множество офисов данного класса на­ходятся в центральной части города.

Сделки с офисной недви­жимостью в торгово-офисных центрах и реконструи­рованных зданиях (класс В) совершаются, в основном, на стадии строительства и реконструкции (с целью при­влечения инвестиций). Вто­ричные сделки с этим видом недвижимости существуют, но редко. Прежде всего, это связано с тем, что наиболее качественные офисы на рын­ке не появляются, а исполь­зуются собственниками для собственных целей или сда­ются в аренду.

Ярославский бизнес в ос­новной массе еще не в состо­янии инвестировать средства в высококлассную офисную недвижимость для собствен­ного использования, а наибо­лее успешные фирмы пред­почитают покупать под офис отдельно стоящие здания или встроенные помещения в центре города более низкого класса и самостоятельно про­водить реконструкцию. Многие здания класса В являются памятниками архи­тектуры, что, с одной стороны, придает им особую внешнюю привлекательность, а с другой — требует больших затрат на реконструкцию. Внешний об­лик здания должен быть при­влекательным, поддерживая статус фирмы, имеющей воз­можность расположить здесь свой офис. В большинстве случаев собственники прово­дят современный офисный ремонт высокого качества. Если здание находится в пло­хом состоянии (как большая часть старых зданий в цен­тральной части города  Ярославля), то затраты на реконструкцию могут составить $1500-2000 за кв.м. Стоимость таких офисных площадей после реконструкции и проведения улучшенного ремонта может достигать $3500-4000 за кв.м.

Офисные площади класса С на рынке купли-продажи г. Ярославля встречаются край­не редко.

Подавляющее число офис­ных площадей в централь­ной части города Ярославля относится к классу D. Чаще всего встречается продажа выведенных из жилого фонда квартир, причем если раньше под офисы покупали квар­тиры на первых этажах жи­лых домов, то теперь дошла очередь до вторых и третьих этажей. При условии удачно­го расположения, хорошего состояния и технического ос­нащения офисы класса D кон­курентоспособны с офисами более высокого класса.

В настоящее время на рынке купли-продажи офис­ной недвижимости в основ­ном присутствуют помещения площадью до 150 кв.м., поме­щения площадью 200-400 кв.м. встречаются значительно реже. Офисы площадью 500-700 кв.м. появляются эпизо­дически.

На стоимость продажи офисных помещений, кроме их местоположения и теку­щего технического состояния, сильное влияние оказывает наличие удобных подъездов и парковки. Проблема парковки — самая насущная для офис­ных площадей г.Ярославля (особенно в центре города  Ярославля). Достаточно сказать, что, если применить московские стан­дарты присвоения классности офисным площадям, где для класса В на каждые 100 кв.м. офисных площадей должно приходиться 1 парковочное место, то 70% всех рассмат­риваемых офисных площа­дей в нашем городе перешли бы в более низкий класс. Спрос на офисы класса не ниже В сохранится на вы­соком уровне и будет превы­шать предложение. Вместе с этим наблюдается дефицит качественных офисов площа­дью не менее 300 кв.м. Строи­тельство новых офисных пло­щадей будет способствовать стабилизации рынка. Резких скачков его показателей, ве­роятней всего, не произойдет, но превышение спроса над предложением будет вести к постоянному росту цен в дан­ном секторе коммерческой недвижимости. В долгосроч­ной перспективе введение ка­чественных площадей значи­тельного снижения арендных ставок не вызовет. Это приве­дет лишь к их разрыву в поль­зу качественных площадей и снижению класса неконкурен­тоспособных объектов.

Рассмотрев отдельные характеристи­ки рынка офисной недвижимости г. Ярославля, можно отметить основные тенденции развития рынка и сделать следующие выводы.

В связи с отсутствием единой утверж­денной классификации офисных помещений в России и разработок в регионах в г. Ярославле наблюдается следующая тенденция: владельцы офисных центров сами относят свои объекты к тому или иному классу, не основываясь на какой-либо конкретной классификации.

В г.Ярославле отсутствуют офисные центры в чистом виде — на рынке представлены объекты смешанного торгово-офисно-развлекательного назначения, с размещением офисных площадей начиная со второго этажа и выше.

Вследствие недостатка строительных площадок в центре города  Ярославля, отсутствия достаточного количества паркингов происходит децентрализация рынка к основным транспортным магистралям (Московский пр-т, Ленинградский пр-т), а также улучшение качества офисных площадей и предоставляемых услуг.

Наиболее востребованными площа­дями являются офисы класса С и встро­енные офисные помещения на первых этажах жилых домов — как следствие развития малого и среднего бизнеса. Спрос на высококачественные офисы большого размера остается неудовле­творенным.




3.   
Описание объекта оценки

3.1 Описание участка земли

Местоположение

Ленинский район, проспект Ленина, д.18

Градостроительная зона и соответствие зонированию

8

Площадь участка, м2



Топография



Форма участка



Наличие коммунальных услуг

Электричество, газ, водоснабжение, канализация, теплоснабжение

Подъезд

В хорошем состоянии, асфальтовое покрытие

Рельеф и почва

Равнинный рельеф, подзолистый тип почвы

Затопляемость

Незатопляемая

Подземные воды

Есть, глубокого залегания — свыше <metricconverter productid=«2 м» w:st=«on»>2 м

Опасность окружающей среды

Нет

Текущая ставка земельного налога (аренды), м2 в год

23,87

3.2 Описание улучшений

Общая характеристика

Индивидуальный проект салона красоты

Ориентация относительно сторон света и розы ветров

Фасад ориентирован на юг

Год постройки

1865

Площадь общая, м2

62

Площадь полезная, м2

62

Количество этажей

Один

Класс капитальности

3

Строительные характеристики:



Фундамент

Бутовый

Стены

Кирпичные и деревянные

Перекрытия

Бревенчатые

Крыша

Оцинкованное железо

Наружная отделка

Обшивка доской и штукатуркой, краска

Полы

Плитка

Окна

Пластиковые стеклопакеты

Двери

Железная и пластиковая входная, межкомнатные деревянные

Внутренняя отделка

Штукатурка, краска, сэндвич-панели, роспись стен

Качество строительства

Высокое

Привлекательность/внешний вид

Очень высокая

Требуемый ремонт

Не требуется

Фактический возраст здания

44 года

Нормативный срок службы

150 лет

Остаточный срок эксплуатации

106 лет

Системы инженерного обеспечения:



Водопровод

От городского водопровода

Электросети

Есть

Канализационная сеть

Городская центральная

Система отопления и охлаждения

Центральное отопление, индивидуальное  кондиционирование

Газ

Есть

Лифт



Телефон

Городской, 1 линия

Радио

Есть

Телевидения

Есть

Сигнализация (охранная, пожарная)

Охранно-пожарная





Внешнее благоустройство:



Озеленение

Нет

Стоянка для автомашин

Есть на 3 места

Детская площадка



Подъездные пути

Асфальтовые, в хорошем состоянии





Текущее использование площадей:



Жилье



Офис

+

Торговля



Склад



Иное




Вид снаружи

<img border=«0» width=«384» height=«512» src=«ref-2_566281722-43936.coolpic» v:shapes="_x0000_i1033">

<img border=«0» width=«512» height=«384» src=«ref-2_566325658-30776.coolpic» v:shapes="_x0000_i1034">

Вид изнутри

<img border=«0» width=«512» height=«384» src=«ref-2_566356434-23752.coolpic» v:shapes="_x0000_i1035">

<img border=«0» width=«512» height=«384» src=«ref-2_566380186-24239.coolpic» v:shapes="_x0000_i1036">
<img border=«0» width=«512» height=«384» src=«ref-2_566404425-24182.coolpic» v:shapes="_x0000_i1037">
4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

       Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

       Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

       Рассматриваемое помещение в настоящее время офисного назначения. Следует рассмотреть варианты изменения функционального помещения с офисного в торговое, расширение помещения за счет покупки близлежащих жилых помещений, перевода их в нежилой фонд и присоединения к уже имеющемуся метражу.

       Варианты наиболее эффективного использования прилегающего к дому земельного участка: создание автостоянки за счет мощения плиткой полосы земли, свободной от зеленых насаждений и пешеходных троп.
Купля-продажа

Проспект Ленина 18

Общая площадь, м2

Характеристика объекта

Цена предложения, млн. руб.

Цена, тыс. руб/м2

Источник информации

Проспект Ленина, д.18/50

80

Жилое, 1 этаж, телефон, ремонт, 1 линия

6

75.

АН «Метро» 79-50-79

Проспект Ленина, д.20

62

Нежилое, 1 этаж, первичная отделка, отд.вход, 1 линия

9

145,2

Газета «Из рук в руки»

8-910-826-14-60

Проспект Ленина, д. 18/50

62

Нежилое, 1 этаж, 1 линия, отд. вход, первичная отделка

8

129

АН «Консул» 91-26-13

Проспект Октября, д.50/18

80

Нежилое 1 этаж, отдельный вход, первичная отделка

9,5

118,8

АН «Кумир» 93-29-37



ТЦ «Флагман»

66

4 этаж

3,63

55 000

АН «Эрмитаж» 74-49-04

ТЦ «Флагман»

34

3 этаж, телефонная точка, без окон, в хорошем состоянии

2, 55

75 000

АН «Эрмитаж» 74-49-04

ТЦ «Волга» (около Дом Моды)

131,5

4 этаж, 5 кабинетов, холл, 2 с/у

8,5

64 640

Газета «Из рук в руки» 93-61-64

Проспект Ленина, д.14

214,4

1/5 эт. кирпичного дома, потолки <metricconverter productid=«3 метра» w:st=«on»>3 метра, пластиковые окна, качественный ремонт, 2 с/у, отдельный вход

7 500 000

34 981

Газета «Из рук в руки»

74-98-23

93-14-65


    продолжение
--PAGE_BREAK--
еще рефераты
Еще работы по экономике