Реферат: Методы определения стоимости объектов недвижимости

--PAGE_BREAK--7.3 Оценка стоимости зданий и сооружений (затратный подход)
Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осу­ществляется: методом сравнительной единицы; методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты); индексным способом оценки. Метод сравнительной единицы. Включает следующие этапы:

1. На основе данных об издержках строительства аналогичных объек­тов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы. В качестве типичного сооружения лучше всего использовать недав­но построенный объект, для которого известна контрактная цена.

2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания.

3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания находится по формуле:

<img width=«129» height=«27» src=«ref-3_5817089-1179.coolpic» v:shapes="_x0000_i1037">

где ПСВ — полная стоимость воспроизводства;

В — восстановительная стоимость единицы измерения (1 м3) данного типа здания;

Vстр — строительный объем здания;

k— поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструк­тивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса.

Этот метод очень широко применяется оценщиками в своей практи­ческой деятельности, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.

Пример. Требуется оценить здание главного корпуса завода ЖБИ, расположенного в Челябинской области. Vстр= 125 000 м3. Фундаменты столбовые, колонны и подкрановые балки железобетонные, стены кир­пичные, покрытие железобетонное утепленное, кровля рулонная.'

Челябинская область, согласно общей части и сборникам, относит­ся ко второму территориальному поясу и первому климатическому району.

Определяем ПВС здания по сборнику № 8 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений промышленности строительных материалов.

, Согласно табл. 2 и указаниям п. 9 технической части настоящего сборника, восстановительная стоимость 1 м3 здания составит:

                     8,3х1,1=9,13 руб.,

где 8,3 — восстановительная стоимость здания для второго территори­ального пояса; 1,1 — поправочный коэффициент для первого климати­ческого района.  ПВС на 1 января 1969 г. составит

              9,13 х 125 000 = 1141250руб.



Стоимость на дату оценки составит:

1 141 250 х 12,0 = 13 695 555,0 руб.,

где 12,0 — индекс цен от 1 января 1969 г. до даты оценки.

Метод поэлементного расчета (разбивки на компоненты).Расчет ведется в следующей последовательности:

1. Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, кар­кас, крышу и т. д.).

2. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки.

3. Суммирование поэлементных затрат.

Пример.Затраты на кладку 1 м3 стены из керамического кирпича на конец 1999 года составляют 561 тыс. руб., в том числе 28 тыс. руб. на­кладные расходы, и включают:

• стоимость материалов — 487 000 руб.;

• зарплату рабочих-строителей — 22 000 руб.;

• эксплуатацию машин — 10 000 руб., в том числе зарплату машини­ста — 3000 руб.;

• накладные расходы и плановые накопления — 42 000 руб. Следовательно, если известен объем стен оцениваемого здания, на­пример 120 м3, то можно определить стоимость на 1 января 2000 г.:

561 000 руб. х 120 м3 — 67 320 000 руб.

Исходную информацию для применения этого метода можно найти в периодически издаваемых межрегиональных информационно-анали­тических бюллетенях фирмы КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строитель­стве».

Примеррасчета стоимости воспроизводства здания офиса с исполь­зованием сборника КО-ИНВЕСТ приведен в табл. 4.8.

Индексный способ оценкиосуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для пере­оценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.

Определение износа зданий и сооружений.После определения пол­ной стоимости восстановления или замещения из полученной вели­чины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта. Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «износ», ис­пользуемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.

Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. В бухгалтерском учете под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта.  В практике оценки применяется несколько методов определения износа зданий и сооружений: метод срока жизни и метод разбиения на  виды износа.


Таблица 4.8 Расчет стоимости воспроизводства здания
№ п/п



Наименование работ



Единица измерения



Количество



Расценка, тыс.руб.



Сумма, тыс. руб.



1



Разработка грунта экскаватором



1000м3



1,621



1674



2713,554



2



Транспортировка грунта на расстояние 2 км



100т



25,94



348



9027,12



3



Устройство ж/6 фундаментов



100м3



1,765



108106



190807,09



4



Кладка наружных стен из керамического кирпича



м3



761,22



473



360057,06



5



Установка навесных панелей из гипсокартоновых листов с эффектным уплотнением



100м2



1,51



22838



34485,38



6



Монтаж стальных конструкций многослойных облегченных



100м2



1,37



29627



40588,99



7



Кладка внутренних стен из керамического кирпича



м3



232,55



473



109996,15



8



Установка санитарно-технических кабин



шт



7



2727



19089



9



Устройство перегородок из керамического кирпича



100м2



6,96



6217



43270,32



10



Монтаж металлических каркасов перегородок



т



2,8



6092



17057,6



11



Остекление перегородок из профстекла



100м2



1,56



18756



29259,36



12



Устройство перегородок из гипсокартона



100м2



3,97



15638



62082,86



13



Укладка многопустотных плит перекрытия



100м2



14,31



15277



218613,87



14



Монтаж металлоконструкций перекрытий и покрытий



100м2



2,37



4437



10515,69



15



Устройство деревянных конструкций стропил



м3



13,68



973



13310,64



16



Устройство теплоизолирующих кровель плитами минераловатными



100м2



9,32



2013



18761,16



17



Устройство покрытий из профилирующего настила



100м2



9,32



8619



80329,08



18



Устройство подвесных потолков из алюминиевых конструкций



100м2



4,77



24921



118873,17




Таблица 4.8 (Продолжение)

№ а/а



Наименование работ



Единица измерения



Количество



Расценка, тыс.руб.



Сумма,-тыс. руб.



19



Устройство подстилающих слоев из легкого бетона



100м2



6,96



139!0



9674,4



20



Укладка полов из линолеума и полимерных плит



100м2



8,53



4473



38154,69



21



Устройство бетонных полов



100м2



2,52



1677



4226,04



22



Устройство полов из досок



100м2



13,32



2839



37815,48



23



Укладка полов из керамических плиток



100м2



4,44



6669



29610,36



24



Заполнение деревянными оконными блоками проемов



100м2



1,264



18381



23233,584



25



Остекление стеклом оконным



100м2



2,175



4822



10487,85



26



дверей



100м2



0,68



13822



9398,96



27



конструкций ворот, дверей



т



3,2



5778



18489,6



28



бетону поверхностей фасадов



100м2



10,24



2371



24279,04



29



поверхностей



100м2



32,8



1587



52053,6



30



Облицовка поверхностей керамическими плитками



100м2



2,14



7318



15660,52



31



Подготовка поверхностей под окраску



100м2



32,8



270



8856



32



масляными красками



100м2



32,8



1791



58744,8



33



Наружная отделка искусственными плитками



100м2



2



9367



18734



34



Внутренние санитарные и электротехнические работы






557385



35



Прочие работы






483271





Итого: 2 228 925,018.

Стоимость воспроизводства с учетом НДС: 3 334 710,022.

Стоимость с учетом приведения к условиям

г. Санкт-Петербурга: 4 088 354,486.

Стоимость воспроизводства на дату оценки

(1 января 2000 г.): 3 851 229,926.
 Метод срока жизни.Срок экономической жизни — это временной, отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая при­быль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта.

Срок физической жизни объекта — это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания.

; Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния, дизайна и экономиче­ских факторов, влияющих на его стоимость.

Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта.

Нормативный срок службы — это срок службы зданий и сооруже­ний, определенный нормативными актами.

В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации или переоборудованию, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста. При бухгалтерском начислении амортизации исходят из предполо­жения о равномерном старении здания. Такой подход для оценщика Неприемлем. Он должен прежде всего исходить из эффективного воз­раста и определять оставшийся срок экономической жизни. На срок экономической жизни влияют многие факторы, такие как экономиче-кие условия, вкусы потребителей и др., которые могут, в принципе, резко изменить оставшийся срок экономической жизни. Однако в рас­четах оценщик исходит из того, что в оставшийся срок экономической жизни не произойдет существенных изменений.

(Этот метод основан на визуальном осмотре здания и базируется на опыте и суждениях оценщика.

Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки вос­производства.

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эф­фективным возрастом и типичным сроком экономической жизни зда­ния выражается следующей формулой:

И/ВС=ЭВ/ЭЖ,

где И — износ;

ВС — восстановительная стоимость;

ЭВ — эффективный возраст;

ЭЖ — срок экономической жизни.

Метод срока жизни может применяться либо для расчета суммарно­го износа, включающего физический, функциональный и внешний из­нос, либо для расчета только одного вида износа.

Применение этого метода доказывает, что здания одного и того же физического возраста в зависимости от их состояния, ухода за ними, проведенных ремонтных работ будут иметь различный износ.

Метод разбиения на виды износазаключается в учете всех видов износа: устранимого физического, неустранимого физического, устра­нимого функционального, неустранимого функционального, внешнего.

В соответствии с этим методом совокупный износ определяется как сумма физического, функционального и внешнего износа здания:

СИ = Физ.И + Функ.И + Вн.И.

1)Физический износ — физическое ухудшение объекта включает любое его физическое изнашивание и определяется путем суммирова­ния устранимого и неустранимого износа:

Физ.И = Физ.Иустр. + Физ.Инеустр.

Расчет неустранимого износа производится по формуле:

Физ.Инеустр. = Эф.Возр. / Экон.Ж,

где Эф.Возр. — эффективный возраст здания; Экон.Ж — экономиче­ский срок жизни.

Любой недостаток можно исправить, но если при этом затраты пре­восходят потенциальные выгоды, он считается неустранимым.

Физический износ может быть определен путем непосредственного обследования элементов здания. Значения величин износа будут опре­деляться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты.

2)Функциональный износ, связанный с дополнениями и улучшения­ми, также делится на устранимый и неустранимый износ. Если износ устраним, то он определяется как разница между затратами на установку какой-либо системы на оцениваемом объекте и затратами на ее уста­новку на новом объекте.

Пример. Система горячего водоснабжения в новом доме стоит 20 000 долл., а чтобы установить ее в старом доме потребуется 25 000 долл. Значит, функциональный износ составит 5000 долл.

В теории оценки имеется понятие, которое на первый взгляд являет­ся нелогичным. Это понятие износа, вызванного избытком чего-либо.

Если обратить внимание на алгоритм затратного метода, который предусматривает вычитание износаиз полной стоимости восстановле­ния, то станет очевидно, что излишества, имеющиеся у объекта, напри­мер, излишне прочный фундамент, могут привести к неправильной сто­имости объекта. Поэтому стоимость этих излишеств должна быть вычтена из общей стоимости.

Понятие излишеств традиционно полностью отсутствовало в усло­виях социалистической экономики и поэтому трудно воспринимается контролирующими органами и заказчиками. Задача оценщика подроб­но остановиться в отчете на излишествах, если они присущи объекту.

Излишний фундамент, излишняя толщина или высота стен здания, излишнее оборудование, установленное старым владельцем для удов­летворения своих потребностей, можно отнести к неустранимому функ­циональному износу.

Пример. Рассмотрим неисправимое функциональное устаревание.

Производственное здание имеет высоту 24 м, и его восстановитель­ная стоимость равна 1 200 000 долл. В данном секторе рынка недвижи­мости и в соответствии с современными технологическими требовани­ями необходимо, чтобы аналогичное здание имело высоту 16м. Расчеты показали, что затраты на строительство такого же здания составят 1 000 000 долл. (стоимость замещения). В остальном здания идентич­ны, так как соответствуют всем необходимым требованиям. Установле­но, что эксплуатационные затраты для обогрева воздушного простран­ства, образованного излишней высотой здания, больше на 5000 долл. в, год, чем требуется для обогрева здания высотой 16 м. Физический из­нос существующего здания равен 10%. Коэффициент капитализации для данного сектора рынка недвижимости— 12,5%. Следует учесть, что; затраты на изменение высоты здания с 24 до 16 м будут существенными; (демонтаж элементов и новое устройство), и, естественно, они несопо­ставимы с дополнительными эксплуатационными затратами в год, поэтому данное функциональное устаревание неустранимо (эконо­мически нецелесообразно). Определение полного функционального устаревания дано в табл. 4.9.
    продолжение
--PAGE_BREAK--Таблица 4.9. Определение стоимости объекта с учетом функционального устаревания
Показатели



Результаты расчета, долл.



Стоимость существующего конструктивного элемента

1 200 000 — 1 000 000

Физическое ухудшение — 10 % от 200 000

Стоимость демонтажа

Стоимость потери в ценности объекта недвижимости

5000/0,125

Полное функциональное устаревание





200 000
-20 000

+0,000

+40 000

 220000





3)Внешний (экономический) износ выражается в снижении функ­циональной пригодности недвижимости, вызванной внешними по от­ношению к ней негативными факторами. Внешний износ в большин­стве случаев неустраним. Он рассчитывается традиционно двумя способами: методом парных продаж (сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой — нет, разница в ценах продаж трактуется как внешний износ) и методом капитализации рентных потерь (экономический износ при этом равен произведению потерь в арендной плате на валовой рентный мульти­пликатор).

Для определения внешнего износа, как правило, используется фор­мула:

<img width=«329» height=«55» src=«ref-3_5818268-3366.coolpic» v:shapes="_x0000_i1038">

где Δ Д — потеря дохода;

НКзд — норма капитализации здания.

Пример.Допустим, вы анализируете объект за 100 000 долл. Валовой рентный мультипликатор у подобного объекта равен 4, у оцениваемого объекта — 5. Тогда потенциальный валовой доход подобного объекта равен 100 000 / 4 = 25 000 долл., а у оцениваемого 100 000 /5=20 000 долл. Следовательно, внешний износ равен 5000 долл. Однако при этом необходимо учитывать, что часть износа относится к земле.

7.4. Определение итоговой оценки стоимости объекта недвижимости
 

    На идеальном рынке все три метода должны дать одну и ту же величину стоимости. Но идеальных рынков не бывает и поэтому методы дают разный результат.

    Теоретически наиболее предпочтительным является метод капитализации доходов (доходный метод), полезную информацию могут также дать метод сравнительного анализа продажи (рыночный метод) и затратный метод.

    Во многих случаях каждый из трех методов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.

    Выбор одной оптимальной величины стоимости производится путем согласования оценок в одну экспертным путем.

    Согласование — это процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносится определенные логические суждения. Может быть использована и статистическая обработка результатов, но не допускается усреднять все три величины стоимости объекта недвижимости по каждому методу, рекомендуется рассчитывать средневзвешенную величину исходя из значимости (рейтинга) каждого метода для данного конкретного случая.

 

    Пример:При определении стоимости объекта недвижимости использованы: метод затрат и метод капитализации доходов. В первом случае стоимость объекта составила 25 000 $, во втором – 31 000 $. Так как объект недвижимости приобретается клиентом с целью последующего извлечения доходов, то оценщик определил рейтинг первого метода в 1 балл, а второго – 3 балла. Тогда итоговая стоимость объекта составит:

                                        <img width=«197» height=«41» src=«ref-3_5821634-462.coolpic» v:shapes="_x0000_i1026">

    Процесс оценки недвижимости завершается составлением отчета об определении стоимости. Задание не завершено, пока вывод не представлен в отчете и он не представлен клиенту. Отчет об оценке включает: всю информацию, которая была собрана и проанализирована; применяемые методы оценки; факторы, повлиявшие на итоговую оценку стоимости.

    Отчет – это материальное выражение работы оценщика. Оценка стоимости – это мнение оценщика и стоимости объекта недвижимости, отражающее его профессиональный опыт. Естественно, что оценка стоимости, данная оценщиком, может не совпадать с мнением собственника недвижимости и с его будущими действиями. Например, вместо продажи объекта собственник вдруг решит подарить его.

    Оценка – это обоснованное мнение независимой стороны о реальной рыночной цене собственника.
7.5. Оценка стоимости земельного участка
Земля в гражданский оборот была возвращена Указом Президента № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г. Сделки с землей регулируют­ся Гражданским кодексом РФ, Положением о порядке ведения госу­дарственного земельного кадастра, Положением о проведении конкур­сов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей, Указом Президента РФ от 23 апреля 1993 г. № 480 «О дополни­тельных мерах по наделению граждан земельными участками». Основ­ными положениями Государственной программы приватизации госу­дарственных и муниципальных предприятий РФ с 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535, Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О по­рядке осуществления прав собственников земельных долей и имуще­ственных прав», Указом Президента РФ № 198 от 14 февраля 1996 г. «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные уча­стки под объектами недвижимости в сельской местности», а также Ука­зом Президента РФ № 337 от 7 марта 1996 г. «О реализации конститу­ционных прав граждан на землю».

Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участ­ка. Оценщик имеет дело, прежде всего, не с нормативной ценой земли, а с рыночной, складывающейся не в последнюю очередь под влиянием спроса и предложения. При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить состав оцениваемых прав на него. Част­ная собственность признается лишь для участков со следующими условиями использования: индивидуальное (жилищное) строительство; крестьянское (фермерское) хозяйство; личное подсобное, садоводче­ское или дачное хозяйство; приватизированные участки под предприя­тиями.

На сегодняшний день в большинстве случаев объектом оценки явля­ется не абсолютное (полное) право собственности на земельный учас­ток, а лишь право пользования долгосрочной арендой. Соответственно рыночным выражением этого оцениваемого права является уже не ры­ночная (продажная) стоимость земельного участка, а рыночная сто­имость права долгосрочной аренды.

Теоретически общеизвестно, что стоимость земли, как и других то­варов, отражает ее текущую ценность с точки зрения получения буду­щего дохода. В случае коммерческого использования будущие доходы земельного участка зависят от ожидаемой величины годовой арендной платы (условно начисленной ренты) за вычетом расходов на освоение и эксплуатацию участка:

<img width=«137» height=«30» src=«ref-3_5822096-1337.coolpic» v:shapes="_x0000_i1039">

где Vз— стоимость участка земли;

Дв— реальный или условно начисленный валовый доход;

И — ожидаемые издержки;

Кк — ставка (коэффициент) капитализации.

Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами:

• методом техники остатка для земли;

• методом средневзвешенного коэффициента капитализации;

• методом сравнения продаж;

• методом разбиения;

• методом капитализации;

• методом валового рентного мультипликатора.

Метод техники остатка для земли.При применении данного метода должны быть известны: стоимость зданий и сооружений; чистый опера­ционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями; коэф­фициенты капитализации для земли, зданий и сооружений. Расчеты данным методом выполняются в несколько этапов. 1. Чистый операционный доход распределяется между землей, зда­ниями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к здани­ям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умно­жить на коэффициент капитализации зданий и сооружений:

<img width=«150» height=«49» src=«ref-3_5823433-1288.coolpic» v:shapes="_x0000_i1040">

где Vзд— текущая стоимость зданий и сооружений;

Yзд— чистый операционный доход, приходящийся на здания и соору­жения;

R
зд— коэффициент капитализации для зданий и сооружений. Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблицы шести функций сложного процента (см. прилож. 2, графа «Взнос на амортизацию денежной единицы») или рассчитать по фор­муле:
R
зд
=
R
возм
+
R
зем
,

где Rвозм— коэффициент (возврата) возмещения капитала;

Rзем — коэффициент капитализации для земли.

Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что зем­ля не изнашивается.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле, — из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям:

<img width=«103» height=«30» src=«ref-3_5824721-974.coolpic» v:shapes="_x0000_i1041">

где Yзем— чистый операционный доход, относимый к земле;

Y— общий чистый операционный доход.

3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли:

<img width=«137» height=«31» src=«ref-3_5825695-1348.coolpic» v:shapes="_x0000_i1042">

где Vзем— остаточная стоимость земли;

Rзем— коэффициент капитализации для земли.

Пример. Предположим, что стоимость недавно построенных зданий и сооружений составляет 450 000 долл., а продолжительность их эконо­мически полезной жизни — 50 лет. Соответствующая им ставка дохода на инвестиции определена в 12%, поскольку именно такой уровень до­ходности обеспечивает конкурентоспособность данного проекта по сравнению с другими вариантами инвестиций, характеризующимися схожим риском. Возмещение инвестиций в здания должно вестись по прямолинейному методу. Ежегодная норма возврата капитала состав­ляет 2% (100% / 50 лет "° 2% в год). Следовательно, общая требуемая ставка дохода для зданий и сооружений равна 14% (12% + 2% = 14%). Годовой чистый операционный доход для первого года оценивается в 65 000 долл. Требуемая ставка дохода на 450 000 долл., вложенные в здания и сооружения, составляет 14%, или 63 000 долл. Если вычесть эту величину из суммы чистого операционного дохода в 65 000 долл., то получим 2000 долл. остатка для земли. Последняя сумма, капитализи­рованная по ставке 12% при неограниченном сроке получения дохода, позволяет оценить землю в 16 666,67 долл. Доход от земли капитализи­рован без ограничения срока его получения, поскольку считается, что земля не изнашивается. Таким образом, общая стоимость объекта оце нивается в 467 000 долл. (450 000 долл. для зданий +16 666,67 долл. для земли = 466 666,67 долл.; округленно 467 000 долл.).

Техника остатка для земли может быть использована при определе­нии варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. При применении метода техники остатка для земли возможно получе­ние отрицательной величины остаточного дохода, приписываемого зем­ле. Это может свидетельствовать о том, что здание является избыточ­ным улучшением для данного участка.

Метод средневзвешенного коэффициента капитализации.В данном случае используется «долевой» подход к оценке. Расчеты этим методом также выполняются в несколько этапов.

1. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость недвижимости делится на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружений. Традиционно для этого используются данные о нормативных ценах земли и ценах на строительные работы.

2. Определяется средневзвешенный, общий коэффициент капитали­зации — коэффициент, используемый для капитализации всего чистого операционного дохода. Он рассчитывается исходя из структуры сто­имости объекта, т. е. распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений по формуле:

<img width=«165» height=«39» src=«ref-3_5827043-1642.coolpic» v:shapes="_x0000_i1043">

где Rср— средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации;

Дзд, Дзем — процентная доля зданий, сооружений и земельного участка в общей стоимости.

В случае, когда ожидается прирост или снижение стоимости объекта, общий коэффициент капитализации должен быть подвергнут корректи­ровке. В случае прироста стоимости фактор фонда возмещения, соответ­ствующий периоду владения объектом, следует умножить на процент­ный прирост стоимости за этот период, а полученный результат вычесть из требуемой ставки конечной отдачи. В случае же снижения стоимости фактор фонда возмещения, умноженный на процентный прирост стоимо­сти за этот период, прибавляется к требуемой ставке конечной отдачи.

3. Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом капитализации дохода.

<img width=«108» height=«32» src=«ref-3_5828685-1040.coolpic» v:shapes="_x0000_i1044">

где V — стоимость всего недвижимого имущества.

4. Стоимость земельного участка рассчитывается с помощью долево­го коэффициента:

Vзем = V Дзем.

Пример. Предположим, что стоимость зданий и сооружений оценена в 90% от общей стоимости собственности, а земли — в 10%, продолжи­тельность экономической жизни зданий и сооружений — 50 лет, ставка дисконта — 12%, чистый операционный доход — 65 000 долл. Расчет об­щего коэффициента капитализации показан в табл. 4.5.

Метод сравнения продаж.В случае применения данного метода оцен­щик сначала на соответствующем рынке недвижимости выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использова­ние, и собирает для подобранных аналогов необходимую сравнитель­ную (рыночную) информацию (цена продажи, величина арендной пла­ты и т. д.). Затем эта информация о сделках проверяется на возможность • использования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности. Наконец, в объекты-аналоги вносятся поправки на разли­чия между объектом оценки и каждым из сопоставимых участков (раз­мер, местоположение, тип почв, рельеф, экономические условия и т. д.).

Таблица 4.5 Расчет общего коэффициента капитализации

Прямолинейное возмещение (убывающий доход)

<img width=«428» height=«191» src=«ref-3_5829725-17722.coolpic» v:shapes="_x0000_i1045">

Покажем на простом примере, как выполняется анализ сравнимых продаж и вводятся поправки на размер, физические характеристики и месторасположение участков (табл. 4.6 и 4.7).

Таблица 4.6 Исходные данные по искомому земельному участку и аналогам

№ аналогов



Цена, долл.



Размер



Физическая характеристика



Местополо­жение



Искомый объект

1
2

3

4



-?
6250
5750 5300 7450



60х150
60х175
60х175 60х150 60х150



Холмист
Холмист
Холмист

Ровный

Ровный



На берегу реки
На другом берегу реки

Вверх по реке

Вниз по реке

В центре города





Таблица 4.7. процедура последовательного вычитания



Характеристики



Искомый объект



Аналоги



1



2



3



4



Цена, долл.



9



6250



5750



5300



7450



Размер




-500















Физическая характеристика












+450



+450



Местоположение
















-2150



Корректировка




-500







+450



-1700



Скорректированная стоимость




5750



5750



5750



5750



Стоимость искомого объекта, долл.



5750









Достоинство метода — простота использования. Недостаток — не все­гда имеются сравнительные данные, что характерно для условий со­временной России, где даже в Москве трудно набрать достаточное ко­личество сопоставимых продаж прав аренды земельных участков промышленного использования.

К данному классу методов относится также метод переноса (иногда его называют методом соотнесения). Этот метод основан на определе­нии соотношения между стоимостью земельного участка и возведен­ных на нем сооружений. Исходят из теоретической предпосылки, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью сооружений для определенного типа недвижимости в определенном регионе. Следовательно, если в районе расположения оцениваемого объекта не набралось достаточного количества сравнимых продаж, то следует поискать похожие регионы и собрать данные по продажам в этих регионах. Затем определить типичные соотношения между сто­имостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости и исполь­зовать это соотношение при анализе продаж участков, которые будут служить объектом сравнения в оцениваемом регионе. Отсутствие раз­витой базы данных на отечественном рынке недвижимости делает воз­можным использование данного метода в более прямолинейном вари­анте: подбираются продажи аналогичных по использованию участков с аналогичными характеристиками в соседних регионах и с соответству­ющими поправками переносятся в район объекта оценки.
    продолжение
--PAGE_BREAK--