Реферат: Кондомиимум - как форма собственности

           Тема: Кондоминиум — как форма собственности.

 

С О Д Е Р Ж А Н И Е

 

Введение

Глава I. Правовое регулирование жилищныхотношений в РК.

              & 1.Жилищное законодательство в РеспубликиКазахстан.

              & 2.Жилищные правоотношения в РеспубликиКазахстан.

Глава II. Кондоминиум особая  формасобственности на жилище.

              &1.Понятие кондоминиума.

              & 2.Объект кондоминиума и его состав.

              & 3.Государственная  регистрацияобъектов кондоминиума.

Глава III. Управление объектом кондоминиума.

            

Заключение.

Список использованной литературы


В В Е Д Е Н И Е

 

Поворот в жилищной политике, обусловленный новыми рыночнымиотношениями, состоит в переходе в основном от прежней практики распределенияжилья, построенного за счет бюджетных ассигнований, к зарабатыванию его самимигражданами, в поэтапном переводе жилищной сфере в режим бездотационногофункционирования. Но в обоих случаях государство должно обеспечить социальнуюзащиту определенных категорий граждан, особенно малоимущих слоев населения.

При активной государственной поддержке жилищное строительствомогло бы стать начальной точкой оздоровления и роста экономики, увлекая засобой широкий спектр других отраслей. Это способствовало бы финансовойстабилизации, создавая у населения стимулы к накоплению, сдерживанию ростабезработицы за счет организации в строительстве новых рабочих мест.

В настоящее время требуется проведение принципиально новой жилищнойполитики и превращение ее в один из приоритетов общества. Необходимо создатьреальную возможность строительства или приобретение жилья семьям со средними ичастично низкими доходами. Без существенного повышения доли частного жилищногосектора не сформировать важнейшие составляющие рыночной экономики — рынок жильяи рынок труда.

Все эти факторы обусловили выбор темы дипломной        работы и послужили основанием для ее написания.

В основу работы были положены Указ Президента Республики Казахстанот 6 сентября 1993 года «О новой жилищной политике», Государственнаяпрограмма новой жилищной политики и механизмы ее реализации, разработанная воисполнение постановления Президента Республики Казахстан от 15 июля 1992 года«О мерах по реализации стратегии становления и развития Казахстана каксуверенного государства», а также Закон Республики Казахстан «Ожилищных отношениях» принятый 16 апреля 1997 года.

В ходе написания работы были изучены и другие законодательныеи нормативные акты имеющие прямое и косвенное отношение к теме исследования, атакже учебная и специальная литература ( монографии, брошюры, статьи).

Работа состоит из ведения, трех глав и заключения.

В I главе — «Правовое регулирование жилищных отношений в РК", исследуются понятие,предмет и субъекты жилищных правоотношений, на основе законодательстваРеспублики Казахстан.

Во IIглаве «Кондоминиум особая форма собственности на жилище » даетсяпонятие, что же такое кондоминиума?, рассматриваются объекты и государственная регистрации объектов кондоминиума.

Во IIIглаве рассматриваются управление объектом кондоминиума.

В заключение содержатся выводы, сделанные в ходе исследованиятемы, предложения по совершенствованию действующего законодательства иперспективы решения жилищной проблемы в современных условиях.


     Глава I. Правовое регулирование жилищныхотношений в РК.

              & 1.Жилищное законодательство в РеспубликиКазахстан.

Впервые кодификация жилищного законодательства в бывшем СССРбыла проведена в первой половине восьмидесятых  годов, а точнее 24 июня 1981года Верховный Совет СССР принял Основы жилищного законодательства Союза ССР исоюзных республик.1 А чуть позже 30 июня 1983 годаВерховный Совет Казахской ССР принял на базе Основ первый Жилищный кодексКазахской ССР2, который вступил в силу с 1 января1984 года. Затем в 1992 году 1 июля  был принят новый жилищный кодекс РеспубликиКазахстан.3

С тех пор произошли коренные изменения, обусловленные главнымобразом распадом СССР и образованием независимых суверенных государств ипереводом экономики на рельсы рыночного хозяйства. В результате всего этого иОсновы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и Жилищныйкодекс Казахской ССР утратили роль базовых законодательных актов в областижилищного права и в настоящее время не применяются, т.к. были рассчитаны напринципиально иной социально-экономический, политический и духовный стройобщества. К тому же эти законы пришли в противоречия с законодательными актамипринятыми позднее.

В настоящее время основными или базовыми законодательными актамив области жилищного законодательства являются Конституция Республики Казахстанпринятая 30 августа 1995 года ( ст.25,26) и Закон Республики Казахстан «Ожилищных отношениях» принятый 16 апреля 1997года,4 а такженормы Гражданского кодекса Республики Казахстан, принятого 27 декабря 1994 года( общая часть) и иное законодательство, издаваемое в соответствии с ними.

В области регулирования жилищных отношений видная роль отводитсяуказу Президента Республики Казахстан «О новой жилищной политике» от6 сентября 1993 года № 1344, постановлению Правительства Республики Казахстанот 4 октября 1995 года № 1299 «О мерах по развитию жилищно-коммунальногохозяйства республики», постановлению Правительства Республики Казахстан от27 мая 1996 года № 647 «О мерах по развитию потребительских кооперативовсобственников квартир и нежилых помещений в жилых домах» и постановлениюПравительства Республики Казахстан «О переходе на новые принципы оплатысодержания жилья и жилищно-коммунальных услуг» от 12 апреля 1996 года №437.

Наряду с законами, указами Президента и постановлениями Правительствак источникам жилищного законодательства относятся акты государственныхкомитетов, министерств и ведомств, в том числе и тех, которые ныне своесуществования прекратили. Так, продолжает действовать Инструкция о порядкеобмена жилыми помещениями утвержденная Постановлением Совета МинистровКазахской ССР в 1985 году,1 а также Инструкция о порядке сохраненияза гражданами, временно отсутствующими по условиям и характеру работы, жилогопомещения в месте постоянного жительства ( Инструкция о порядке бронированияжилого помещения), утвержденная Советом Министров Казахской ССР от 17 января1985 года.2 Но, разумеется все они действуют лишь вчасти, не противоречащей позднее принятым законам и  иным нормативным актам.

Некоторые нормативные акты, регулирующие жилищные отношения,принимаются на региональном уровне — местными представительными

 и исполнительными органами. Так 30апреля 1996 года принято решение Акима г.Алматы «О создании кооперативовсобственников квартир» в Алматы.1

Наконец, к вспомогательным источникам жилищного законодательстванадлежит отнести руководящие разъяснения Пленума Верховного Суда РеспубликиКазахстан по жилищным делам, например постановление «О практике применениясудами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами ижилищно-строительными кооперативами» от 11 октября 1991 года.

 Как видно из вышеперечисленного, жилищное законодательство отличаетсямногослойностью своих источников.

Таким образом, под жилищным законодательством следуетпонимать совокупность или  систему правовых норм, регулирующих жилищные отношение,т.е. отношение, обеспечивающие удовлетворение потребности граждан в жилье.Согласно, ст. 1 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях»от 16 апреля 1997 года «Жилищное законодательство РК регулирует отношенияс участием граждан, юридических лиц и государственных органов, связанные соснованиями возникновение и прекращение права собственности на жилище и правапользования ими; обеспечением сохранности и ремонта жилых помещений; контролемгосударственных органов за соблюдением прав граждан в жилищной сфере ииспользованием жилищного фонда».

Действие жилищного законодательства распространяется на такиеотношения по удовлетворению потребности граждан в жилье, предметом которыхявляется жилое помещение, пригодное для постоянного в нем проживания, хотя быоно и было рассчитано на то, чтобы обеспечить граждан жильем лишь на время, приналичии целого ряда условий. Жилищное законодательство регулирует отношения попредоставлению и использованию жилья в общежитиях, служебных жилых помещениях.Оно регулирует отношения по использованию жилья поднанимателями и временнымижильцами. В то же время оно не распространяется на отношения по использованиюдачных жилых помещений, т.к. указанные помещения в состав жилищного фонда невходят.

Жилищное законодательство не регулирует отношения по использованиюприспособленных под жилье помещений в вагончиках, сборно-разборных сооруженияхи иных строениях, не рассчитанных на удовлетворение постоянной потребности вжилье. Они также не входят в состав жилищного фонда.

Жилищное законодательство относится к числу комплексных правовыхобразований, включающих в свой состав нормы различной отраслевойпринадлежности. Это нормы государственного права, закрепляющие право граждан нажилище, основные принципы его осуществления и охраны, служащие отправными приклассификации жилищных фондов, нормы административного права, обеспечивающиеуправление жилищным фондом, учет граждан, нуждающихся в жилье, распределениежилых помещений, контроль за их надлежащим содержанием и эксплуатацией; нормыгражданского права, регулирующие отношения по владению, пользованию ираспоряжению жилыми помещениями; нормы финансового права, обеспечивающиенаправление денежных средств на капитальный ремонт жилого фонда, иные нуждыжилищно-коммунального хозяйства и т.д.

Жилищное законодательство не распространяется на отношения построительству и реконструкции жилых домов независимо от того, кто выступает вних в качестве подрядчика и заказчика.

Таким образом, отношения, регулируемые жилищным законодательством,тесно соприкасаются с отношениями, составляющими предмет других отраслей права,в первую очередь с нормами гражданского права. Многие законы и иные нормативныеакты с равным основанием могут считаться актами как жилищного, так игражданского законодательства. Это относится и к Закону Республики Казахстан«О жилищных отношениях в Республики Казахстан», и к Закону «Обусилении ответственности за самовольный захват домов, квартир, садовых (дачных)домиков и иных помещений, а также за самовольный захват земли и самовольноестроительство» и ко многим другим законам и подзаконным нормативным актам,рассчитанным как на собственно гражданские, так и на жилищные отношения.Близость жилищного законодательства с гражданским нашла отражение и в том, чтонаем жилого помещения специально урегулирован в особенной части Гражданскогокодекса  (см. глава 30 Проект ГК (особенная часть).

Как указывает профессор Толстой Ю.К. «Четкуюразграничительную линию между  ними едва ли можно провести. Так, ЗаконРоссийской Федерации „О приватизации жилищного фонда“ влечетпреобразование отношений и с этой точки зрения должен быть отнесен к актамгражданского законодательства. В то же время он порождает или может породить жилищныеотношения ( между собственников и членами его семьи, не пожелавшими статьучастниками приватизаций; между собственником и иными лицами, проживающими вприватизированном помещение и т.д.), а потому относится и к актам жилищногозаконодательства».1

На наш взгляд, жилищное право не является самостоятельнойотраслью права, оно является подотраслью такой крупной отрасли права какгражданское право.

Следовательно и жилищное законодательство является неотъемлемойчастью гражданского законодательства. Этой точки зрения придерживаются многиекрупные ученые-цивилисты, такие как профессор Басин Ю.Г., проф. Толстой Ю.К.,проф. Сулейменов М.К., проф. Яковлев В.Ф. и др.1

Интересен тот факт, что Конституция Российской Федерации относитгражданское законодательство к ведению Российской Федерации, а жилищное — ксовместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.

Корнеев С.М., Крашенинников П.В. и другие ученые считают«поскольку жилищное законодательство относится к совместному ведению РоссийскойФедерации и ее субъектов, коллизии между нормативными актами в этой областипринятыми на федеральном и региональном уровне, должны решаться в пользуфедеральных актов.»2

Рассматривая вопрос о жилищномзаконодательстве нельзя не обратить внимание на действие этого законодательстваво времени, в пространстве и по кругу лиц. Общим принципом действия закона вовремени является немедленное действие нового закона. Это значит, что новыйзакон применяется к тем правоотношениям, которые возникают с момента еговведения в действия. Если же правоотношение носит длящийся характер, то новыйзакон применяется к тем правам и обязанностям, которые возникают после введенияего в действие. Изменение законодательства не влечет автоматического изменениягражданских правоотношений, и они сохраняются такими, какими были в моментзаконного возникновения. Эти положения служат содержанием принципа «Законобратной силы не имеет» и относятся также к жилищному законодательству. Ноиз названного принципа возможны исключения, которые устанавливаютсязаконодательством ( но не соглашением сторон) ( ст. 6 ГК РК). Например, новымзаконодательством устанавливаются правила, в силу которого отношения, возникшиедо принятия нового закона, сохраняется ( размер квартирной платы, коммунальныхплатежей и т.п.). И если закон запрещает совершение каких-либо действий, ранеене запрещенных, то такие действия должны быть прекращены.

Рассматривая  действия закона впространстве, следует напомнить, что по общему правилу, он распространяется навсю территорию Республики Казахстан, за исключением случаев, когдапространственные пределы действия закона ограничены ( например, онраспространяется на районы, подвергшиеся стихийному бедствию).

Наконец, действие закона может бытьограничено и по кругу лиц. Особенно это относится к законам и иным нормативнымактам, предусматривающим различного рода льготы при предоставлении жилья,оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

К числу лиц, имеющих право на льготы,относятся инвалиды и участники Великой Отечественной войны и приравненные к нимлица; участники афганской войны — воины-интернационалисты; военнослужащие, уволенныев запас или отставку; инвалиды 1 и 2 групп ( за исключением лиц, ставшихинвалидами в результате совершенного ими преступления); многие другие категорииграждан и лиц, которые нуждаются в особой социальной защите со стороны органовгосударственной власти и местных исполнительных органов.

Эффективность действия жилищногозаконодательства в настоящее время возросла, т.к. новый Закон «О жилищныхотношениях» устранил многочисленные противоречия возникшие ранее врегулировании жилищных отношений.

В целом при применении норм жилищногозаконодательства следует на наш взгляд придерживаться следующих правил:

во-первых, — нормы Гражданскогокодекса подлежат приоритетному применению по сравнению с нормами, которыесодержатся в других законах и тем более  подзаконных нормативных актах;

во-вторых,   последующий законотменяет действие закона преды-

дущего в той части, в какойпредыдущий закон противоречит последующему;

в-третьих,   при столкновении закона с подзаконным нормативным

актомприменению подлежит закон;     

              & 2.Жилищные правоотношения в РеспубликиКазахстан.

Правовые отношения, содержаниемкоторых является возникновение, осуществление, изменение или прекращение правана жилище, можно назвать жилищными правоотношениями. Важнейшим отличительным признакомданных правоотношений является их предмет или специфический объект — жилище,принадлежность, свойства, назначение и характер которого существенным образомвлияют на все элементы правоотношения.

Понятие жилищного правоотношенияявляется собирательным, охватывающим правоотношения различной отраслевой ивидовой принадлежности. Это отношения по управлению и эксплуатации жилищногофонда, обеспечению его сохранности, учету нуждающихся в жилье граждан ипредоставлению жилых помещений, а также отношения по использованию пригодныхдля постоянного проживания жилых помещений.

Надо отметить, что понятием жилищныеотношения охватываются не только отношения по использованию жилых помещенийнанимателями, членами кооперативов и др. гражданами, но также связанные с нимиотношения по управлению эксплуатации жилищного фонда, обеспечению егосохранности, учету нуждающихся в жилье граждан.

Хочется подчеркнуть, что понятие«жилищные отношения» является собирательным, поскольку в обыденномсознании жилищные отношения ассоциируются с отношениями по использованию ужеполученного или приобретенного жилья.

Жилищное законодательство регулируетво-первых, отношения организационные, которые складываются на началах власти иподчинения; во-вторых — отношения, которые складываются на началах равенства ихучастников и, в свою очередь, подразделяются на имущественные и личныеотношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, ( как наемжилых помещений); личные неимущественные отношения обычно неразрывно связанныес имущественными ( как отношения соседства в коммунальной квартире).

Характер проживания в жилище можетбыть различным: постоянное, временное, в связи с работой или инымиобстоятельствами и т.д. Но все эти разновидности входят в единое понятиежилищного правоотношения. Решающее влияние на юридическую природу указанныхотношений имеет правовая связь пользователя жилого помещения  с егособственником или уполномоченным им органом, которая носит не абсолютный, аотносительный характер. Сюда можно отнести и отношения нанимателя с наймодателем;отношения члена кооператива не выкупившего квартиру с кооперативом; отношениясобственника жилого помещения с членами его семьи; и другие отношения, гдепользователю жилого помещения противостоит конкретное лицо — собственник жилогопомещения.

На вопрос же, тяготеет ли жилищноеправоотношение к вещным или обязательственным, однозначно ответить трудно. Хотяв юридической литературе существуют различные мнения по этому вопросу. Такд.ю.н., проф. Ю.К. Толстой считает, что «ответ на этот вопрос зависит оттого, есть ли достаточные основания признать право пользователя жилого помещениявещным или нет.»1

Проф. Ю.Г. Басин считает, что«основным стержнем жилищных правоотношений служит субъективное правогражданина на жилище. В большинстве случаев такое право носит вещныйхарактер.»1

Проф. М.К. Сулейменов отмечает, что" необходимой чертой всякого

вещного права, кроме правасобственности, является его комплексный характер, заключающийся в сочетанииабсолютных и относительных (обязательственных) элементов. Их соотношение служитоснованием признать данное рассматриваемое субъективное право вещным  или обязательственным.И граница между ними носит весьма условный характер".2

К вещным могут быть отнесены:

-право собственности на жилище;

-право члена кооператива на кооперативную квартиру до ее выкупа;

-право членов семьи на жилое помещение, принадлежащее гражданинуна праве собственности;

-право на жилое помещение в силу завещательного отказа;

-право пользование государственными жилищем;

-право участника кондоминиума;

-право пользования жилищем, предоставленным малоимущим социальнозащищаемым гражданам.

Всем этим правам свойственны такие присущие вещному праву признаки,как право следования и абсолютный характер защиты. Абсолютные и относительные,вещные и обязательственные правоотношения нередко сосуществуют и переходят другв друга. Это в полной мере распространяется и на жилищные отношения. Так, доприватизации квартиры наниматель и члены его семьи находились с собственникомквартиры или уполномоченным им органам в жилищном правоотношенииобязательственного типа. После приватизации квартиры возникло правоотношениесобственности, которое носит абсолютный и вещный характер.

Если участниками приватизации являются все члены семьи и,кроме них, в квартире никто не проживает, то все они в этом правоотношениивыступают в качестве управомоченных лиц и действие жилищного правоотношенияпрекращается.

Если же не все члены семьи, давшие согласие на приватизацию являютсяее участниками, то наряду с правоотношениями собственности возникает жилищноеправоотношение собственника с членами его семьи, которое принадлежит котносительным и в тоже время к вещным.

Если же в квартире проживают другие лица, то правоотношение сними собственника квартиры будучи жилищными, является и относительным иобязательственным.

Таким образом, надо признать что грань, разделяющая вещные иобязательственные жилищные права очень условна и подвижна.

Прежде всего вещным правом на жилище является право собственности,которое как известно, означает для собственника возможность в полном объеме посвоему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим емуимуществом.

Предметом жилищных правоотношений является жилое помещение,которое должно быть пригодным для постоянного в нем проживания, хотя оно и былопредоставлено для удовлетворения лишь временной потребности  в жилье.Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется с учетомдостигнутого в данном городе или ином поселенном пункте уровня благоустройства.

Требования, предъявляемые к жилым помещениям, предназначеннымдля проживания граждан, различаются в зависимости от оснований предоставленияуказанных помещений и их функционального назначения. В соответствии с п.1 ст.76 Закона «О жилищных отношениях» жилище, предоставляемое гражданамдля проживания должно быть благоустроенным, т.е. должно отвечать установленнымсанитарным и техническим требованиям, применительно к условиям данногонаселенного пункта.

В домах государственного жилищного фонда предметом договоранайма может быть лишь изолированное жилое помещение — квартира, жилой дом,часть квартиры или жилого дома (Ст. 75 Закона «О жилищных отношениях»).

В указанных домах не могут быть самостоятельным предметом договоранайма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения.

В домах или квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности,внаем могут сдаваться и неизолированные жилые помещения. Например, гражданинприватизировал квартиру — «распашонку», даже если в ней ни однакомната не изолирована, собственник имеет право сдать часть этой квартирывнаем. В последнее время достаточно широкое распространение имеет сдача в наемкомнаты или даже части комнаты ( особенно для студентов).

Но как бы то ни было, предметом договора не может быть помещение,которое не является жилищем, например подсобное помещение, сарай  и т.д.

Таким образом, предметом жилищных правоотношений может бытьтолько жилище. Под жилищем понимается отдельная жилая единица ( индивидуальныйжилой дом, квартира) предназначенная или используемая для постоянногопроживания (Ст.2 Закона «О жилищных отношениях»). На наш взглядследует к этому добавить, отвечающая строительным, санитарным, противопожарными иным обязательным требованиям.

В жилищном законодательстве на протяжении ряда лет закрепленпринцип посемейного заселения квартир, который, однако, сопровождаетсяоговоркой «как правило» (См. ст. 27 Жилищного кодекса Каз.ССР, 1983г.См. ст.28 Жилищного кодекса 1992г.)

В настоящее время в соответствии с новым «Законом»О жилищных отношениях" от 16 апреля 1997 года ( далее ЗоЖО), Жилищеиз государственного жилищного фонда предоставляется в размере не менее 15 кв.м. и не более 18 кв. м. полезной площади на человека, но не менее однокомнатнойквартиры.

Малоимущим социально защищаемым гражданам, не находящимся нагосударственной или военной службе, а также не работающим в бюджетныхорганизациях (учреждениях), жилище из государственного жилищного фонда  можетбыть предоставлено в размере, определяемом Правительством РК, но не менеесанитарной нормы жилой площади на человека, действующей в республике, и неменее одной жилой комнаты. В настоящее время санитарная норма в республикеостается на уровне  6 кв. м. жилой площади на человека.

Перечень малоимущих социально защищаемых граждан определен вст.68 ЗоЖО. Такой же примерно перечень действовал и прежде, но под другимнаименованием. Этот перечень включает лиц, которые в силу возраста, состоянияздоровья, семейного положения и иных предусмотренных законом социальныхоснований не могут собственными силами построить для себя дом или приобрестижилище. Сюда относятся  инвалиды и участники Великой Отечественной войны,инвалиды I и II группы, многодетные семьи, пенсионеры по возрасту и другиеподобные граждане.

Закон требует однако, чтобы лица, входящие в этот переченьбыли не только социально защищаемыми, но и  одновременно малоимущими. Но ни водном законодательном акте нет пояснения или определения, кто же у нас являетсямалоимущим. На наш взгляд, к малоимущим относятся те семьи, где на каждогочлена семьи в месяц, приходится  сумма не превышающая   минимальной расчетнойпоказатель.

По жилищному законодательству Российской Федерации, жилое помещениепредоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади — 12 кв.м. на одногочеловека, но не менее размера, устанавливаемого в порядке определяемом Правительством РФ.

В настоящее время этот порядок определен постановлениемСовета Министров РСФСР от 9 сентября 1983 года № 4271 наосновании которого исполнительные органы субъектов РК наделены правомустанавливать минимальный размер предоставляемой гражданам жилой площади наодного человека не менее средней обеспеченности жилой площадью в соответствующемсубъекте РФ. Так, «В Санкт-Петербурге жилая площадь лицам, состоящим научете для получения государственного или муниципального жилья, предоставляетсяиз расчета от 9 до 12 кв.м. на одного человека. В то же время предоставляемаяплощадь по своим размерам может и превышать этот верхний предел. В частности,это имеет место, когда жилая площадь в виде отдельной квартиры предоставляетсяодиноким гражданам.2

Жилище должно соответствовать тем санитарно — техническим нормамблагоустройства, которые применимы к условиям данного населенного пункта, атакже должно находиться в черте того населенного пункта, где состоял на учетенуждающийся.

Если жилище из государственного жилищного фонда не отвечаютвышеуказанным требованиям, то оно может быть предоставлено только с письменногосогласия нуждающегося и всех совершеннолетних членов его семьи. Более того,предоставление такого жилище влечет снятие с учета нуждающихся.

К сожалению до сих пор у нас в Республике при предоставлениижилища из государственного жилищного фонда не учитываются возраст, состояниездоровья, наличие детей, близость места работы, лечебных и учебных заведений  ит.д. Исключение составляют инвалиды, престарелые, больные сердечно-сосудистымии другими тяжелыми заболеваниями, которым жилище из государственного жилищногофонда должно предоставляться на основании  п.3 ст. 76 ЗоЖО с учетом их желанияна нижних этажах или в жилых домах, имеющих лифты.

А инвалидам, в соответствии с индивидуальной программой реабилитациипредоставляется право выбора жилого помещения с учетом типа здания, степениблагоустройства и других необходимых условий для проживания ( п. 3 ст. 76ЗоЖО). Но к сожалению, при той острой нехватке жилья, которая существуетнапример, в г. Алматы, это законное право выбора конечно же остается только набумаге.

При предоставлении жилища из государственного жилищного фондатакже должно учитываться одно обстоятельство, предусмотренное п. 2 ст. 76 ЗоЖО.Так не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше семи лет( кроме супругов) без их согласия. На наш взгляд добавление „без ихсогласия“ является явно лишним в этой статье Закона. Надо отметить, что вЖилищном кодексе РК 1992г., это было одним из требований, предъявляемых к жилымпомещениям предоставляемым гражданам для проживания.

В частности п.3 ст.40 гласил „при предоставлении жилыхпомещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 7лет, кроме супругов.“1

Причем на практике эта норма Закона имела очень широкое применениепри предоставлении жилища в домах ведомственного, коммунального и коллективногожилищных фондов, а также в домах жилищного фонда предприятий. Благодаря именноэтой статье Жилищного кодекса РК многие граждане РК получили в свое времяжилища полезная площадь которых позволяла жить в более — менее нормальныхусловиях ( в квартире из 3-х комнат) семье состоящей из мужа, жены и двух разнополыхдетей.

Интересен тот факт, что аналогичная норма Жилищного кодексаРФ ( ч.1 ст.41 ЖК РФ) „не допускает заселение одной комнаты лицами разногопола старше девяти лет, кроме сурпругов“.1 Административная исудебная практика истолковала это правило в том смысле, что старше девяти летдолжны быть по крайней мере, двое  разнополых. Если, например, семьясостоит из мужа, жены и двух разнополых детей в возрасте 10 и 7 лет, то детимогут быть поселены в одну комнату. Конечно же, это неверно.Ю.К. Толстой имеетиное мнение на сей счет и пишет » при всех обстоятельствах нельзя ради«однополости» разъединять супругов т.е., поселять отца с сыном, амать с дочерью".2

На наш взгляд наступило время изложить данную норму Закона вследующей редакции " При предоставлении жилища из государственногожилищного фонда не допускается заселение одной комнаты двумя и более  лицами(кроме супругов)" Почему " однополые" дети или взрослые должныжить в одной комнате? Как правило у нас в РК граждане получают жилище изгосударственного жилищного фонда один раз, не более. И живут в этой квартиреили комнате до тех пор, пока не появится возможность приобрести своесобственное жилище.

Принципиально новым в жилищном законодательстве  РК являетсяподход к приобретению права частной собственности на жилище. Так, п.2 ст. 11ЗоЖО гласит «Количество и размеры жилищ, находящихся в собственностиодного гражданина или юридического лица, не ограничиваются». Следовательнои понятие «излишков» жилой площади следует применять с учетом того, вкаком жилищном фонде находится жилое помещение. В первую очередь, оно имеетзначение для жилых помещений в домах государственного жилищного фонда. Излишнейжилой площадью считается разница между фактическим размером жилой площади впомещении, занимаемом нанимателем, и размером жилой площади, полагающейся понорме — не более 18 кв. м. ( п.1 ст.75 ЗоЖО) самому нанимателю и членам егосемьи.

Излишки жилой площади, в чем бы они ни выражались — в видевнутрикомнатных излишков или излишков в виде отдельных комнат, изъятию унанимателя не подлежат, по крайней мере, до тех пор, пока не истек срокдоговора жилищного найма ( если договор заключен на срок).

Если же договор заключен без указания срока и нанимательисправно выполняет свои обязанности, а наймодатель не имеет оснований требоватьосвобождения предоставленного нанимателю помещения,(например, потому, чтопомещение необходимо для проживания  самого наймодателя и членов его семьи),наличие излишков само по себе также не может служить основанием ни дляпрекращения действия договора, ни для его изменения (например, путем сдачивнаем меньшей площади).

Вопрос о наличии излишков может всплыть, если речь идет о выселениинанимателя при наличии законных к тому оснований с предоставлением другогоблагоустроенного жилого помещения или при решении вопроса, какое помещениедолжно быть предоставлено нанимателю в связи с капитальным ремонтом — прежнееили другое.

В то же время сейчас утратило силу правило действовавшееранее об оплате излишков жилой площади в тройном размере. В настоящее время воснову оплаты жилья и коммунальных услуг положены иные критерии и коэффициенты (типжилого дома, уровень благоустройства в нем, совокупный доход членов семьи,наличие льгот и т.д.).

Не считается излишней дополнительная площадь, которая предоставляетсяв виде отдельной комнаты гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторыххронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утвержденных вустановленном законодательством порядке.

В целом в нашем жилищном законодательстве на протяжении десятилетийсуществует множественность жилищных норм, с каждой из которых связаныопределенные правовые последствия. Это и норма средней обеспеченности жильем вданном населенном пункте;  и норма, в пределах которой постоянно проживающие вданном населенном пункте граждане принимаются на учет нуждающихся в жилье; инорма, в пределах которых граждане имеют право на компенсации при оплате жильяи коммунальных услуг.

Плата за коммунальные услуги в жилищах всех формсобственности взимается по тарифам, утвержденным в порядке, установленном ПравительствомРК. Так, 29 мая 1997 года было принято Постановление Правительства РК «Обупорядочении применения норм потребления тепла, горячей и холодной воды».1

В этом постановлении было отмечено, что до настоящего временинаселению Республики Казахстан устанавливается плата за коммунальные

услуги по нормам, которые введены вдействие еще в 1984-1988 гг. тогда как фактическое потребление коммунальныхуслуг в домах с установленными приборами учета значительно ниже. В целях защитыправ потребителей Правительство РК приняло решение с 1 января 1998  годавзимание платы за коммунальные услуги, как правило, производить по показаниямприборов учета. Одновременно с введением коэффициентов обеспечить проведениесоответствующих перерасчетов по платежам за коммунальные услуги.

Надо отметить, что взимание платы за коммунальные услуги производитсяпо показаниям приборов учета во многих странах мира на протяжении многих лет.Причем эта такая взаимовыгодная и удобная форма взаиморасчетов и экономики прикоторой ни страдает ни организация, поставляющая тепловую энергию, газ, холоднуюи горячую воду, ни потребитель, который не будет платить лишние деньги за то,чем он не пользовался. А экономика ресурсов будет колоссальная.

Большинство алматинцев, например «за» установлениеприборов учета коммунальных услуг.1

Подтверждением этого также служат результаты эксперимента, проведенногов г.Алматы, в микрорайоне «Самал-2» в доме № 70, которые показали,что фактическое потребление коммунальных услуг жильцами этого дома гораздо нижетех норм потребления тепла, горячей и холодной воды, установленных в 1988г. вкрупных городах Республики.

Хотелось бы верить, что Постановления принятые нашим Правительствомв этом плане будут выполнены и в 1998 году во всех домах г.Алматы будутустановлены приборы учета коммунальных услуг и следовательно, плата за этиуслуги и в целом за жилище будет доступна каждому гражданину РеспубликиКазахстан.

       &2. Возникновение жилищных правоотношений.

Если жилище, будь то дом или квартира, принадлежит гражданинуна праве собственности и никто, кроме самого собственника, в этом помещении непроживает, то по поводу указанного помещения жилищных правоотношений вообще невозникает. Реализация права на жилище как субъективного гражданского права вданном случае не выходит за пределы правоотношения собственности. Но так бываетдалеко не всегда.

Как правило, кроме собственника в жилище проживают и другие лица.К ним относятся и члены семьи собственника, и наниматель, и временные жильцы идр. лица. Со всеми этими лицами собственник может находиться в жилищныхправоотношениях.

Таким образом, основанием возникновения жилищных правоотношенийс собственником жилого помещения могут служить семейные отношения ссобственником, сдача помещения внаем, исполнение завещательного отказа ипоселение в помещение временных жильцов.

Отношения, связанные с приобретением или осуществлением правасобственности на жилище, регулируется также Законодательством РеспубликиКазахстан о собственности ( ст.11 ЗоЖО).

Таким образом, жилищные правоотношения по поводу жилых помещений,принадлежащих гражданам на праве собственности широко распространены и в связис приватизацией жилищного фонда имеют устойчивую тенденцию к росту.

Согласно ст. 67 ЗоЖО «жилища из государственногожилищного фонда предоставляются в пользование нуждающихся в жилье гражданамРеспублики Казахстан, постоянно проживающим в данном населенном пункте иотносящимся к малоимущим социально защищаемым слоям населения.»

Как видно из текста статьи правом получить жилище из государственногофонда могут пользоваться только  те, кто нуждается в улучшении своих жилищныхусловий. Перечень нуждающихся установлен статьей 69 ЗоЖО. Это те, кто не имеетсобственного жилища на территории Республики Казахстан, не имеет в данномнаселенном пункте государственного жилища либо жилища, принадлежащего на правесобственности негосударственному юридическому лицу или жилищному кооперативу, идругие лица, жилище которых не отвечает санитарным и техническим нормам, либопроживающие двумя и более семьями в смежных, неизолированных помещениях, атакже имеющие в  составе семьи больных, страдающих тяжелыми формами хроническихзаболеваний ( из специального списка заболеваний, утвержденного  вустановленном законодательством порядке).

Жилища предоставляются нуждающимся в порядке очередности

( ст.74 ЗоЖО РК). Такая очередностьустанавливается списками с момента подачи заявления со всеми необходимымидокументами. В каждом акимате ведутся по два таких списка нуждающихся впредоставлении жилища из государственного жилищного фонда. Первый — списокмалоимущих социально защищаемых граждан и второй — список государственныхслужащих, работников иных бюджетных организаций и военнослужащих. Права граждан,включенных в указанные списки, признаются равными. Никто не имеетпреимущественного права на получение жилища из государственного жилищного фондаперед другими.

Распределение жилищ из государственного жилищного фонда пораздельным спискам производится акиматами пропорционально численностираздельных списков.

Перечень и форма документов необходимых для учета, утверждаютсяПравительством Республики Казахстан. Закон запрещает местным исполнительныморганам требовать предоставления гражданами каких-либо дополнительныхдокументов, кроме тех что содержатся в вышеуказанном перечне. ( Ст.71 ЗоЖОп.2).

Заявления граждан о постановке на учет нуждающихся в жилищерассматриваются в течение месяца по месту жительства местным исполнительныморганом.

Но на практике нередки случаи, отказа в постановке на учет нуждающихся.Это происходит по основаниям предусмотренным законом. В частности, ст. 72 ЗоЖОпрямо гласит, если гражданин стал нуждающимся в результате преднамеренногоухудшения своих жилищных условий в течение 5 лет путем обмена жилища, егоотчуждения либо разрушения или порчи по его вине, а также в случае выезда изжилища, где он не был нуждающимся и вселения в жилище других лиц, (кромесупруга, детей и нетрудоспособных родителей).

Во всех остальных случаях отказ в постановке на учетнуждающихся в жилище подлежит обжалованию в суде.

Местные исполнительные органы, в частности акиматы, постоянноведут учет нуждающихся путем сверки документов с реальным проживаниемнуждающихся. И если обнаруживают случаи, когда основания для предоставленияжилища из государственного жилищного фонда, то происходит снятие таких гражданс учета нуждающихся. Этими основаниями могут служить и выезд гражданами напостоянное жительство в другой населенный пункт либо получения земельногоучастка и завершение строительства собственного дома; либо приобретение жилища,а также предоставление неверных сведений о нуждаемости в жилище изгосударственного жилищного фонда.

 Во всех этих случаях акиматы принимают решения с указанием основанийснятия с учета. После  принятия такого решения о снятии с учета,заинтересованные лица извещаются в письменном виде в 10 дневной срок.

В случае выезда гражданина, состоящего на учете, на другоепостоянное место жительства либо его смерти, очередность сохраняется за членамиего семьи, оставшимися в данном населенном пункте и вместе с ним состоящими научете.

Согласно п.2 ст.67 ЗоЖО " жилища из государственногофонда предоставляются также нуждающимся в жилье государственным служащим,работникам бюджетных организаций, военнослужащим и лицам, занимающимгосударственные выборные должности".

Предоставляемые им жилища приравниваются к служебным. Что пониматьпод служебным жилищем? Статья 2 ЗоЖО дает ему разъяснение  «это жилище с особымправовым режимом, предназначенное для заселения гражданами на период выполнениеими обязанностей, связанных с характером их трудовых отношений». Надо отметить,что законодательное  понятие служебных жилых помещений, имеющих особый правовойрежим, выработано только для государственного жилищного фонда. Перечень категорийработников, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживатьпо месту работу и которым могут быть предоставлены служебные жилищаустанавливается  законодательством Республики Казахстан. Такое проживание нестолько право работника, сколько его должностная служебная обязанность.Наглядно это видно на примере переезда многих государственных служащих избывшей столицы Республики Казахстан в новую столицу г. Акмолу с предоставлениемслужебных жилых помещений. Особенность правового статуса нанимателя служебногожилого помещения это связь права на жилое помещение не только с работой в определеннойорганизации, но и связанная с определенным кругом обязанностей. Статья 111 ЗоЖОустанавливает жесткие требования к работникам, прекратившим трудовые отношенияна основании, которых им и предоставлялось служебное жилище. Такие работникиподлежат выселению со всеми проживающими с ними лицами без предоставлениядругого жилого помещения. Перевод гражданина, продолжающего работать ворганизации на другую должность, не требующую проживание по месту работы,служит основанием для выселения из служебной квартиры, которую займет работник,назначенный на освобожденную должность.

Требование о выселении нанимателя служебного жилого помещения может быть предъявлено в течение 3-х лет со дня прекращения трудовыхотношений. Это означает, что после окончания срока связь между жилищными итрудовыми отношениями завершается, т.к. прекращаются трудовые отношения иостаются только жилищные. 

Жилище из государственного жилищного фонда может быть приватизированонанимателем с согласия собственника жилища, а также обменено на другое жилищеиз государственного жилищного фонда. При этом обмен не должен приводить кнамеренному ухудшению жилищных условий гражданина. А государственный служащийили работник бюджетной организации либо лицо, занимающее государственнуювыборную должность должно проработать на государственной службе или в бюджетныхорганизациях не менее 10 лет. Но если вышеперечисленные лица прекратилитрудовые отношения до момента приватизации занимаемого жилища, они подлежатвыселению со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилогопомещения. Исключение составляют случаи увольнения по следующим причинам:

1)в случае ликвидации предприятия, сокращения численности илиштата работников;

2)в связи с болезнью, препятствующей дальнейшей работе;

3)в связи с выходом на пенсию.

Не подлежат выселению семьи работников, которые погибли при исполнениислужебных обязанностей.

Военнослужащие, которым жилище, приравненное к служебномубыло предоставлено на период прохождения службы в данном населенном пункте,вправе приватизировать его после 10-летнего стажа военной службы, а приувольнении по выслуге лет, болезни или по сокращению штатов — независимо отсрока службы.

Жилище, предоставленное в пользование гражданину может быть,по желанию его и совершеннолетних членов его семьи приравнено к служебным, еслион поступит впоследствии на государственную или военную службу, работу вбюджетных организациях или займет государственную выборную должность.

Закон о жилищных отношениях специально не предусматривает особенностейпредоставления жилища из жилищного фонда  государственных предприятий.Специально этому посвящена статья 100 Закона, которая в основном носитотсылочный характер, указывая что порядок предоставление указанных жилищ ипользование ими устанавливается Правительством Республики Казахстан. Однако,после введения в действие Закона и по сей день, Правительство не принималокаких-либо общих постановлений определяющих правовой режим жилищгосударственных предприятий. Но, поскольку такие жилища все же существуют и ихколичество растет, следует руководствоваться Законом и теми правовыми нормами,которые действовали ранее и не противоречат новому законодательству.

Раздел VЗакона о жилищных отношениях регулирует возможность предоставления жилища впорядке исполнения договора. Возникающие в таком порядке жилищныеправоотношения по-своему содержанию не отличаются какими либо специфическимиособенностями. Закон предусматривает возможность передачи жилища по договору всобственность или в пользование.

Права нанимателя возникают на основании двух последовательнозаключаемых договоров. Во-первых, — о представлении жилища в будущем. По этомудоговору гражданин — будущий наниматель вправе требовать от другой стороныпередать ему в установленный срок определенное договором жилое помещение. Послеисполнения этого договора его действие прекращается, и с лицом, получившимквартиру, заключается договор о пользовании жилым помещением ( договор наймажилого помещения).

Договор о предоставлении жилища может быть заключен либо сгражданином, который сам передает имеющееся у него жилище, и предоставлениедругого жилища является своего рода вещественной компенсацией ( 1-4 ст.115ЗоЖО), либо с гражданином, которому жилое помещение по договорномуобязательству должно предоставляться в связи с иными основаниями ( п.5-6ст.115).

В первом случае договор о предоставлении жилища ведет к прекращениюправа гражданина на одно жилище и возникновению у него права требоватьпредоставления взамен другого жилища.

Во втором случае гражданин не передает предоставляющей организацииникакого жилья, но берет  вместо этого на себя обязанность принимать трудовоеили финансовое участие в строительстве или приобретении жилого дома либонадлежащее исполнять обязанности, возникающие из трудового договора, получая заэто право требовать передачи ему жилища.

Оба варианта ведут к одному конечному результату — приобретение нанимателем получившим жилище в пользование по договорному основаниюправа не зависимого от места работы или занимаемой должности получателя жилища.Правовой статус такого нанимателя после получения жилища аналогичен статусунанимателя жилого помещения из государственного жилищного фонда.

 & 2.Изменение ипрекращение жилищных правоотношений.

Изменение жилищных правоотношений может происходить по самымразличным основаниям и затрагивать все элементы правоотношения (субъекты,содержание, предмет). В то же время к изменению правоотношения нельзя относитьслучай, когда у правоотношения полностью меняется объект, здесь происходит неизменение, а прекращение правоотношения. Именно поэтому обмен жилымипомещениями в одних случаях влечет прекращение жилищного правоотношения свозникновением другого правоотношения, а в других — его изменение ипрекращение, что происходит при родственном обмене.

Вопросы изменения жилищных правоотношений специально исследованыв работах Б.С. Лесина, Б.М. Гончало, С.П. Соколова и др.1 Но надоотметить, что эти работы написаны на основании российского жилищногозаконодательства. В данной работе рассматриваются основные случаи измененияжилищных правоотношений, предусмотренные жилищным законодательством РеспубликиКазахстан.

а) Изменение жилищного правоотношения при вселении в

    помещение членов семьи и других лиц.

В данном случае изменения происходят прежде всего всубъектном составе жилищного правоотношения. Подход законодателя к определениюусловий, при которых такое вселение допускается, подвергся в последние годысущественному пересмотру, вызванному главным образом двумя обстоятельствами.Во-первых, провозглашением отказа от прописки и перехода к учету населения поместу пребывания и жительства; во-вторых, разграничением социального икоммерческого найма.

Наниматель жилого помещения, принадлежащего гражданину на

праве собственности, может вселить вэто помещение других лиц только с согласия собственника.

Независимо от согласия собственника наниматель может вселитьв нанятое им помещение только несовершеннолетних детей, а если, а еслиуказанное помещение является изолированным — также супруга и нетрудоспособныхродителей.

Лицо, вселенное нанимателем в нанятое им помещение,приобретает равное с нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьиправо пользования жилым помещением, во-первых, если оно признается членом семьии, во-вторых, если при вселении не было предусмотрено иное.

Изменение состава семьи может иметь место в случае смертичлена семьи, переезда его на другое постоянное место жительства и наступлениеиных обстоятельств. Выбытие члена семьи не сопровождается здесь вселением вжилое помещение другого члена семьи. Выбытие члена семьи влечет измененияжилищных отношений лишь в строго очерченных законом пределах. В частности, ономожет повлечь изменение в оплате жилья и коммунальных услуг. В то же время нипри каких обстоятельствах оно не может само по себе повлечь изменения в предметежилищного правоотношения. Так, наймодатель не может требовать от нанимателяпереезда на меньшую площадь по тем основаниям, что состав семьи уменьшился и занимаемаянанимателем жилая площадь для него, как полагает наймодатель, слишком велика.

б) Изменение жилищного правоотношения при разделе

   жилого помещения.

В данном случае изменение жилищного правоотношениязатрагивает как его предмет, так и субъектный состав.

Раздел жилой площади при социальном найме регламентирован вст. 92 ЗоЖО. Хотя в ней сказано, что требовать заключение отдельного договоранайма может лишь совершеннолетний член семьи нанимателя, при определенныхобстоятельствах такое право может быть признано и за несовершеннолетних.

В случаях предусмотренных законом, в интересах несовершеннолетнихмогут выступать его законные представители.

Жилое помещение должно удовлетворять требованиям, предъявляемымк предмету договора жилищного найма, в том числе быть изолированным. По своемуразмеру помещение должно соответствовать доле выделяющегося в жилой площади.Выдел производится также с учетом сложившегося порядка пользования.

Сложнее обстоит дело при коммерческом найме. Нам представляется,что заключение отдельного договора найма возможно здесь лишь при согласиинаймодателя. Требуется согласие и членов семьи,  а также других лиц, постояннопроживающих в жилом помещении. Возникающие при этом споры могут рассматриватьсяв судебном порядке, однако при отказе наймодателя дать согласие на заключениеотдельного договора такой договор заключению не подлежит. Отказ гражданина,которому сдаваемое внаем помещение принадлежит на праве собственности, датьсогласие на заключение такого договора найма с одним из совместно проживающих снанимателем других лиц, в том числе с одним из членов его семьи, служитбезусловным препятствием для заключения такого договора и оспариванию неподлежит.

Что касается раздела жилой площади в кооперативных домах, тодо полной выплаты паевого взноса он происходит при наличии следующих условий.Прежде всего, ограничен круг лиц, между которыми такой раздел может бытьпроизведен, Это — супруги и наследники. За супругом члена кооператива можетбыть признано право на кооперативную квартиру при условии, что паенакопленияоплачивались из общего имущества супругов. Все имущественные права,приобретенные в период совместной супружеской жизни, принадлежат обоимсупругам. ( ст.223 ГК РА; ст. 19, 20 Кодекса о браке и семьи Казахской ССР).Кооперативная квартира не составляет исключения. Фактически супруг членакооператива, имеющий право на паенакопления равноправен с членом кооператива,во владении, пользовании и распоряжении квартирой. Различие в правовомположении касается лишь участия в управлении кооперативом, которое принадлежиттолько члену кооператива, но не его супругу.

В аналогичном положении находятся наследники умершего членакооператива, постоянно проживающие вместе с ним в кооперативной квартире.

Раздел жилого помещения в кооперативной квартире может бытьпроизведен и между наследниками, которые имеют преимущественное право навступление в данный кооператив в силу гражданско-правовых оснований.Обязательным условием раздела кооперативной квартиры между наследниками такжеявляется выделение каждому из них в этой квартире изолированного жилогопомещения. Споры о разделе жилых помещений, в том числе и споры, связанные спереоборудованием квартир, независимо от того, между какими субъектами онивозникают, разрешаются в судебном порядке.

в) Изменение жилищного правоотношения при переустройстве

     и перепланировке жилого помещения.

В данном случае предмет жилищного правоотношения претерпеваетизменения не только в силу естественного износа, который неизбежно происходит,но и в результате производства переустройства и перепланировки, который можетиметь место по инициативе как нанимателя, так и наймодателя. Но от кого бы ниисходила эта инициатива и чем бы они ни была продиктована, переустройство иперепланировка допускаются только в целях повышения благоустройства квартиры, нередкоэто вызвано необходимостью переоборудования смежных комнат в изолированные вцелях последующего раздела жилой площади. Для производства в квартире перепланировкии переустройства необходимо иметь согласие всех проживающих в квартиренанимателей и членов их семей, а также наймодателя. Кроме согласия всехуказанных выше лиц, необходимо разрешение соответствующего органа районной илигородской администрации, что выражается в утверждении с технической стороныпроекта перепланировки.

Если кто-либо из лиц, согласие которых требуется, возражаетпротив перепланировки, то возникший спор передается на разрешение суда. Еслисоответствующий орган отказывается утверждать проект с технической стороны, тотакой отказ заинтересованные лица также могут обжаловать.

Если речь идет о помещении, принадлежащем гражданину на правесобственности, то отказ собственника дать разрешение на перепланировку ни вкаком порядке оспорить нельзя.

Жилое помещение, предоставляемое на время капитальногоремонта должно отвечать санитарным и техническим требованиям.

Прекращение жилищных правоотношения. Выселение.

Хотя жилищные правоотношения и носят длящийся характер, раноили поздно наступают обстоятельства, с которыми закон связывает их прекращение.Указанные обстоятельства именуются юридическими фактами и подразделяются насобытие и действия.

Если в данной местности произошло землетрясение, в результатечего рухнул жилой дом, то хотя бы его  обитатели и уцелели, действие жилищногоправоотношения прекратилось, поскольку помещений, в которых жили люди, большенет.

Прекращение жилищного правоотношения имеет место и тогда, когдачеловек, который этим помещением пользовался, умирает.

Прекращение жилищного правоотношения может быть обусловленоистечением срока, сели правоотношение носит срочный характер, непригодностьюпомещения для проживания, выкупом кооперативной квартиры и другимиобстоятельствами. В указанных случаях речь идет либо о событиях, либо о такихобстоятельствах, с которыми сам закон связывает прекращение правоотношений.Так, выкуп кооперативной квартиры влечет прекращение жилищного правоотношения ивозникновение правоотношения собственности в силу закона.

Жилищное правоотношение может быть прекращено по взаимномусоглашению его участников, а в некоторых случаях, предусмотренных законом и потребованию одного из участников.

Акты государственных органов и органов исполнительной властикак основания прекращения жилищных правоотношений могут сочетаться не только сдействиями их участников или других лиц, но также и с иными периодическимифактами. Так, аварийное состояние дома, подтвержденное актом межведомственнойкомиссией, служит основанием для обращения в прокуратуру за дачей санкции наадминистративное выселение проживающих в доме лиц.

Прекращение жилищного правоотношения может как сопровождаться,так и не сопровождаться выселением граждан.

Выселение, по каким бы основаниям и в каком бы порядке онони производилось, во всех случаях относится к принудительным мерам государственно-правовоговоздействия. Выселение из жилищ государственного жилищного фонда допускаетсялишь по основаниям установленным законом ( ст.103 — 105 ЗоЖО).

Выселение допускается в силу расторжения договора найма и вбольшинстве случаев с предоставлением другого благоустроенного жилища:

1)если жилой дом, в котором находится жилище, подлежит сносув связи с изъятием земельного участка для государственных надобностей;

2)если жилой дом подлежит переоборудованию в нежилое здание всилу непригодности его для дальнейшего проживания;

3)если жилище грозит обвалом;

4)существенного изменения условий проживания в результате капитальногоремонта жилища.

5)признание договора найма жилища недействительным по основаниям,предусмотренным п.2 ст.108 ЗоЖО.

Не допускается выселение несовершеннолетних детей без предоставлениядругого пригодного жилища из государственного жилищного фонда, если ониостались без попечения родителей.

Из служебных жилых помещений граждане выселяются без предоставлениядругого жилища ( ст. 101 п.5 и 6), а также выселение без предоставления другогожилища допускается в случаях:

1)если наниматель, члены его семьи систематически разрушаютили портят жилище;

2)если они систематически нарушают правила общежития;

3)если они без уважительных причин уклоняются в течение

4)если они самоуправно заняли жилище;

5)если они лишены  родительных прав и их областное проживаниес детьми, в отношении которых они лишены родительских прав и т.д.

Выселение из общежитий, хотя и в судебном порядке, но безпредоставления выселяемым другого жилого помещения предусмотрено ст. 114 ЗоЖОРеспублики Казахстан. Выселению без предоставления другого жилища подлежатсезонные и временные работники, лица, работавшие по срочному трудовому договору(контракту), а также лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них.

Лица, принятые на постоянную работу, могут быть выселены из общежитиябез предоставления другого жилого помещения в случае увольнения по собственномужеланию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или засовершение преступления.

Собственник может отказать нанимателю в возобновлениидоговора найма на новый срок, если договор заключен на срок не свыше одного года,причем в договоре предусмотрено обязательство нанимателя освободить помещенияпо истечении этого срока.

 

Глава II. Кондоминиум особая  формасобственности на жилище.

              &1.Понятие кондоминиума.   

Понятие кондоминиума широкоиспользуется в зарубежном праве. В международном публичном праве кондоминиум — это совместное осуществление на данной территории государственной власти двумяи более государствами. В частном праве этот термин означает, как правило, совместноевладение и пользование каким-либо имуществом несколькими собственниками. Вримском частном праве и дореволюционном русском праве понятием кондоминиумаобозначалось право общей собственности. В некоторых странах кондоминиумомназываются объединения (ассоциации) собственников в многоквартирных жилыхдомах. Согласно Закону Российской Федерации от 15 июня 1996 г. «0товариществах собственников жилья» кондоминиумом признается единыйкомплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границахи расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которомотдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения),находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации,субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, аостальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности(ст. 1).

Таким образом, кондоминиум в одних случаях — это общаясобственность на одну и ту же вещь, в других — объединение собственников жилыхи нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, в третьих — имущественныйкомплекс, в котором отдельные части находятся в индивидуальной собственности, аместа общего пользования, в том числе земельный участок — в общей собственностисобственников отдельных помещений. В законодательстве Казахстана понятиекондоминиума имеет несколько иное содержание. Впервые оно закреплено в Указе ПрезидентаРеспублики Казахстан, имеющем силу Закона, от 22 декабря 1995 г. «0земле» (далее Указ «0 земле»). Подпунктом 1 ст. 1 установлено,что кондоминиумом является форма собственности на недвижимость, при которойотдельные части недвижимости, в том числе отдельные земельные участки,находятся в индивидуальной собственности граждан, юридических лиц и (или)государства, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельнойсобственности (неделимый земельный участок при доме, земля общего пользования),принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей собственности.

Таким образом, по законодательству Казахстана кондоминиум этоособая форма собственности в многоквартирных жилых домах и иных зданиях, прикоторой сочетаются раздельная собственность на квартиры и иные помещения иобщая собственность на места общего пользования, в том числе на земельныйучасток.

Особенностью первого опыта регулирования в Казахстане отношений,возникающих в многоквартирных жилых домах между собственниками помещений поотношению к общему имуществу, является то, что в соответствии с п. 2 ст. 26Указа '0 земле" в данных домах применение такой формы собственности, каккондоминиум, возможно, но не обязательно. В соответствии с п. 1 ст, 26 Указа вмногоквартирных жилых домах возможно определение судьбы только земельногоучастка, который принадлежит на праве собственности или праве землепользованиясобственнику (собственникам) дома, юридическому лицу, образованному собственникамиквартир (помещений), либо государству в неприватизированных домах. Судьба имущества,находящегося за пределами квартир (лестничных площадок, фундамента, лифтов ит.д.), для данного случая не определена. Кроме того, излагаемая норма Указа«0 земле» допускает возникновение вещных прав на земельный участок(права собственности или права землепользования) не у собственников помещений вмногоквартирных жилых домах, а у образованного собственниками квартирюридического лица. Такие юридические лица чаще всего создавались в формепотребительского кооператива собственников квартир и (или) нежилых помещений иявлялись (являются) одной из форм управления многоквартирными жилыми домами.Предусмотренная в законе возможность закрепления за ними прав на земельныйучасток является нарушением принципа неотрывности прав на земельный участок ирасположенные на нем здания и сооружения, закрепленного в ст. 18 Указа «0земле»  («сделанное над поверхностью следует за поверхностью»).Данный принцип в странах, в которых экономические и правовые системы базируютсяна праве частной собственности, традиционно определял соотношение прав наземельный участок и находящиеся на нем другие объекты недвижимости (здания,строения, насаждения, поверхностные водные объекты и др.). В связи сизложенным, закрепление прав на земельный участок, входящий в составобъекта кондоминиума, за юридическим лицом, являющимся органом управленияобъектом кондоминиума, а не за собственниками помещений, нельзя считать правомерным.Нормативные правовые акты, принятые позже, закрепили норму, которая признаетобщее имущество в объекте кондоминиума, в том числе земельный участок, общейсобственностью самих участников кондоминиума, а не юридических лиц (п. 2 ст. 31Закона «0 жилищных отношениях», п. 6 ст. 209 ГК РК). В связи с этимп. 1 ст. 26 Указа «0 земле» пришел в противоречие с указаннымизаконами. В силу приоритета между одноуровневыми нормативно-правовыми актами взависимости от времени их принятия (ст. 6 Закона РК от 24 марта 1998 г. «0нормативных правовых актах») в настоящее время при определении субъектоввещных прав на земельный участок, входящий в состав объекта кондоминиума,действуют нормы ГК и Закона «0 жилищных отношениях». Таким образом,согласно действующему законодательству в кондоминиуме собственниками земельногоучастка признаются собственники помещений.

Природа прав на земельный участок и расположенные на нем объектынедвижимости, как правило, совпадает. В частности, право собственности наздания влечет за собой право собственности на земельный участок и т.д. (ст. 18Указа «0 земле»). Вместе с тем, мировая практика, как и законодательствоКазахстана, знают немало примеров несовпадения природы указанных прав.Например, в ряде случаев арендодатель при сдаче земельного участка вдолгосрочную аренду предоставляет арендатору право строить на арендованнойземле здания (строения) на праве собственности. В законодательстве Казахстанаиз указанного правила имеют место следующие исключения: 1) право собственностина здания (сооружения), расположенные на земельном участке крестьянского(фермерского) хозяйства, принадлежащего его членам на праве постоянногоземлепользования; 2) право собственности на здания (сооружения), возведенные впорядке, установленном подпунктом 5 п. 1 ст. 28 Указа «0 земле», наземельных участках, предоставленных во временное землепользование; 3)правособственности иностранных государств на здания (для размещения посольств и иныхцелей), расположенные на земельных участках, предоставляемых указаннымсубъектам на праве временного землепользования, если иное не установленомеждународным договором (см.: п. 3 ст. 4 Конституции Республики Казахстан, п. бст. 38 Указа «0 земле»).

Законом «0 жилищных отношениях» допускаетсянесовпадение вида прав на земельный участок и расположенные на нем объектынедвижимости еще в одном случае. Пунктом 2 ст. 31 данного Закона установлено,что земельный участок при жилом доме может принадлежать собственникам помещенийна праве общего землепользования. Земельный участок в кондоминиумах можетнаходиться под домом и возле него. Однако законодательство для определенияземельного участка, необходимого для размещения, эксплуатации и содержаниямногоквартирного дома, использует в одних случаях выражение «земельныйучасток при доме» (п. 1 ст. 26 Указа «0 земле», п. 2 ст. 31Закона «0 жилищных отношениях»), в других — «придомовыйземельный участок» (п. 2 ст. 26 Указа «0 земле»). Таким образом,в соответствии с действующим законодательством земельный участок при доме ипридомовый земельный участок — это одно и то же и включает в себя как участокпод домом, так и при доме. Между тем нельзя согласиться с тем, что природа правна земельный участок, необходимый для размещения, эксплуатации и содержаниямногоквартирного дома, может не совпадать, кроме случаев, предусмотренныхзаконодательными актами, с природой прав на помещения, входящие в составобъекта кондоминиума. Другое дело, когда речь идет о дворовых земельныхучастках, которые расположены за пределами границ земельного участка,необходимого для размещения и содержания дома. Правовой режим таких земельныхучастков может отличаться от правового режима «придомового земельногоучастка». В связи с изложенным, считаем, что режим, установленный л. 2 ст.31 Закона «0 жилищных отношениях», может быть применен только длядворовых земельных участков в тех случаях, когда они сформированы в самостоятельныеземельные участки.

Следующим этапом развития законодательства Республики Казахстано кондоминиуме после Указа «0 земле» является принятие Закона от 16апреля 1997 г. «0 жилищных отношениях» и внесение дополнений в ст.209 ГК РК Законом РК от 2 марта 1998 г.«0 внесении изменений и дополненийв Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть) и в постановлениеВерховного Совета Республики Казахстан „0 введении в действие Гражданскогокодекса Республики Казахстан (Общая часть)“. Из определений, данных вуказанных законах, следует, что кондиминиумом является особая формасобственности на недвижимость как единый имущественный комплекс, при которойпомещения находятся в раздельной (индивидуальной) собственности граждан,юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общейдолевой собственности. В отличие от Указа „0 земле“, в соответствии скоторым применение кондоминиума возможно только как одной из форм собственностив многоквартирных жилых домах (п. 2 ст. 26), в соответствии с п. 1 ст. 31Закона „0 жилищных отношениях“ в жилых домах, принадлежащих двум иболее собственникам помещений, образуется особая форма собственности — кондоминиум.Таким образом, согласно действующему законодательству кондоминиум создается неволеизъявлением собственников, а в силу самого факта нахождения вмногоквартирных жилых домах и в иных зданиях отдельных помещений в раздельнойсобственности, а мест общего пользования — в общей.

Понятие кондоминиума применяется чаще всего по отношению кмногоквартирным домам. Однако необходимо учитывать, что аналогичные отношениявозникают не только в жилых домах, но и в других зданиях, части которыхнаходятся в индивидуальной собственности (ином вещном праве), а другие части(места общего пользования) — в общей. В связи с этим по законодательствуКазахстана кондоминиум образовывается не только в многоквартирных жилых домах,но и в других зданиях, являющихся объектами кондоминиума. Например, в настоящеевремя многие коммерческие юридические лица выкупают для размещения своих служботдельные помещения, находящиеся в зданиях, другие помещения которыхпринадлежат иным лицам, а места общего пользования принадлежат всемсобственникам. Необходимость применения в указанных случаях режима кондоминиумаобусловлена спецификой отношений, возникающих  между участниками. Кондоминиумхарактеризуется следующими чертами:

1)в кондоминиуме сочетается индивидуальная собственность наотдельные жилые и /или нежилые помещения ( далее «вторичный объект») и общаясобственность на места общего пользования;

2)кондоминиум создается не волеизъявлением участников, а образовываетсяв силу факта нахождения отдельных помещений в многоквартирных жилых домах илииных зданиях (далее «первичный объект) в раздельной собственности )ином общемвещном праве) и необходимости признания мест общего пользования общейсобственностью всех собственников помещений;

3)объект кондоминиума признается имущественным комплексом, всостав которого входят как помещения, находящиеся в раздельной собственности(ином общем вещном праве), так и общее имущество, принадлежащее всем участникамкондоминиума на праве общей долевой собственности (ином общем вещном праве), втом числе подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирныелибо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включаяэлементы благоустройства и другое имущество общего пользования;

4) участники кондоминиума несут обязательства по содержаниюимущества, а также налоговые и иные обязательства перед третьими лицами,связанные с обладанием общим имуществом (по предоставлению сервитутов,поддержанию общего имущества в надлежащем состоянии и т.д.);

5) участниками кондоминиума необходимо признать не толькособственников помещений, но и владельцев иных вещных прав, несущихобязательства по содержанию общего имущества и являющихся субъектами налоговыхправоотношений;

6) если иное не установлено законодательными актами или соглашениемучастников кондоминиума, объем имущественных обязанностей участникакондоминиума, связанных с общим имуществом (налоговые обязательства, поремонту, содержанию общего имущества и т.д.), определяется долей участников вобщем имуществе;

7) доля участника кондоминиума в общем имуществе, если иноене установлено законодательными актами или соглашением участников кондоминиума,зависит от площади вторичного объекта, находящегося в раздельной собственности;

8) доля участника кондоминиума в общем имуществе неотделимаот права на помещение, находящееся в раздельной собственности, и не может бытьсамостоятельным предметом отчуждения.

Указанные положения вытекают из действующегозаконодательства, регулирующего соответствующие отношения. Они свидетельствуюто специфическом режиме, существующем в кондоминиуме и отличающем его от режимаобщей собственности, при котором доля участника носит, как правило, реальныйхарактер, то есть может быть выделена в натуре и, кроме того, может бытьсамостоятельным предметом сделки.

& 2.Объект кондоминиума и его состав.

В кондоминиуме различаются такие понятия, как объект кондоминиумаи его состав, участники кондоминиума, права и обязанности участниковкондоминиума и их доля в общем имуществе и другие. На данном этапе развитиярассматриваемого института уяснение содержания перечисленных понятийпредставляет определенные сложности, поэтому необходимо рассмотреть их более подробно.

В законодательстве нет специального определения понятия»объект кондоминиума". Однако из самого понятия кондоминиум следует,что объект кондоминиума представляет собой имущественный комплекс, в составкоторого входят земельный участок и расположенные на нем многоквартирный жилойдом или иное здание, в которых помещения находятся в раздельной собственности,а имущество, находящееся за пределами таких помещений, принадлежит участникамкондоминиума на праве общей долевой собственности, а в случаях, установленныхзаконодательством, ином общем вещном праве. В частности, участникамкондоминиума, которым помещения принадлежат на праве оперативного управленияили хозяйственного ведения, общее имущество принадлежит не на праве собственности,а соответственно на праве оперативного управления, хозяйственного ведения, аземельный участок на праве постоянного землепользования.

Таким образом, необходимым условием признания первичного объектаобъектом кондоминиума является установление вторичных объектов, находящихся вего составе, в раздельной (индивидуальной) собственности (ином общем вещномправе), а мест общего пользования — в общей долевой собственности (ином общемвещном праве) всех участников кондоминиума.

0пределение состава имущества, входящего в состав объектакондоминиума, является чрезвычайно важным, поскольку ко всему такому имуществуприменяется режим, установленный для кондоминиума. В частности, право на общееимущество неотделимо от прав на имущество, находящееся в раздельнойсобственности и т.д. На практике состав такого имущества не всегда легкоустановить. Нет никаких сомнений, например, в том, что в состав объектакондоминиума входит многоквартирный жилой дом или иное здание, в которомобнаруживают себя вышеизложенные признаки объекта кондоминиума. Однако изсуществующего определения кондоминиума не вытекает, что режим кондоминиумаможет быть распространен не только на земельный участок при доме, но и надругие земельные участки, удовлетворяющие те или иные нужды участников кондоминиума.Например, в собственность участникам кондоминиума предоставляется земельныйучасток при доме. Дворовые же земельные участки, которые в ряде случаевпредназначены для обслуживания нескольких домов, предоставляются участникамнескольких объектов кондоминиума, как правило, не в собственность, а вземлепользование. В таких случаях у участника кондоминиума есть доля в правесобственности на земельный участок при доме и доля в праве землепользования надворовый земельный участок. Дворовый земельный участок может быть закреплентакже в собственность участников одного или нескольких кондоминиумов. Длярешения этих проблем было принято постановление Правительства РК от 22 декабря1997 г. № 1813, которым был утвержден Порядок предоставления земельного участкасобственникам помещений (участникам) кондоминиума (далее постановлениеПравительства РК № 1813). Указанным постановлением определено, что припредоставлении земельных участков участникам существующих объектов кондоминиуманеобходимо решить юридическую судьбу дворовых земельных участков (п. 5).Правовой режим таких земельных участков также следует подчинить режимукондоминиума, поскольку при переходе прав на квартиры или иные помещения кприобретателю должна переходить не только доля в правах на земельный участокпри доме, но и в правах на дворовый или иной земельный участок, предназначенныйдля нужд общих участников кондоминиума. Однако из определения кондоминиумавытекает, что в состав объекта кондоминиума входит придомовый земельныйучасток.

По законодательству РеспубликиКазахстан допускается создание кондоминиума не только в многоквартирных домах,но и в других случаях. Например, п. 2 ст. 78 Указа «0 земле»установлено, что собственники земельных участков, предоставленных длясадоводства и дачного строительства, вправе создать и такую формусобственности, при которой сочетается индивидуальная собственность на земельныеучастки с общей собственностью на имущество (в том числе землю), приобретенноеили созданное для общих нужд, доли в котором не выделены в натуре и неотделимыот раздельной собственности каждого участника на свой участок (кондоминиум).Согласно этой норме, как и в случаях, оговоренных в п. 2 ст. 26 Указа «0земле», предусматривается только возможность образования кондоминиума.Однако при приватизации земельных участков, предназначенных для дачногостроительства и садоводства, имущество, в том числе дороги, оросительные сети ит.д., остается в общем пользовании, а значит в общем вещном праве собственниковуказанных земельных участков. Права на такое имущество должны быть неотделимымиот прав на дачи или иные объекты недвижимости, находящиеся в раздельной собственности.Это потребует применения к возникающим отношениям режима кондоминиума. Врассматриваемых случаях возможно закрепление земельного участка в общуюсобственность всех участников кондоминиума при раздельной собственности на дачиили садовые домики. При такой ситуации не возникает раздельной собственности наземельный участок. Приведенная модель для государственных органов, выполняющихземлеустроительный проект, является предпочтительней, поскольку при раздельнойсобственности на земельные участки, предоставленные для дачного строительстваили садоводства, земельные участки, находящиеся в общей собственности, должныбыть сформированы в самостоятельные земельные участки с присвоением имкадастровых номеров, установлением границ, оформлением правоустанавливающихдокументов и т.д. Технически и юридически это выполнить сложнее. Самисобственники предпочитают раздельную собственность на земельные участки,предназначенные для садоводства и дачного строительства. В связи с изложенным,применение режима кондоминиума при предоставлении земельных участков длясадоводства и дачного строительства является необходимым.

Действующее законодательствоКазахстана субъектами отношений в кондоминиумах признает собственниковпомещений. Между тем при определении круга таких субъектов необходимо исходитьиз того, на ком лежат обязанности, связанные с обладанием общим имуществом,входящим в состав объекта кондоминиума. Как правило, такие обязательства несетсобственник имущества. В частности, при сдаче помещений в аренду субъектомответственности за выполнение соответствующих имущественных обязанностей, какправило, является собственник, а не арендатор (см. ст. 36 Закона «0жилищных отношениях», п. 2 ст. 42 Указа «0 земле»). Вместе с темв некоторых случаях такие обязанности и, соответственно, ответственность возлагаютсяне на собственников, а на субъектов иных вещных прав. В частности, по общемуправилу государственные юридические лица, имеющие в оперативном управлении илихозяйственном ведении помещения, находящиеся в составе объекта кондоминиума,сами несут такие обязательства. Аналогичные отношения возникают с участиемнегосударственных учреждений. Во всех перечисленных случаях субъектаминалоговых отношений и обязательств, связанных с содержанием общего имущества,признаются не собственники, а субъекты права хозяйственного ведения или оперативногоуправления.

В связи с изложенным. прирегулировании отношений. возникающих в кондоминиуме. необходимо ввести понятиеучастника кондоминиума. Закон упоминает такое понятие (п. 2 ст. 32 Закона«0 жилищных отношениях»). но не определяет его содержания. Между темустановление круга таких субъектов является чрезвычайно важным. поскольку ониявляются обладателями как прав, так и обязанностей участников кондоминиума.

Права участниками кондоминиума навторичные объекты должны подтверждаться правоустанавливающими документами В тех случаях, когда участникамикондоминиума являются не собственники, а субъекты иных вещных прав, вКазахстане возникают некоторые проблемы, связанные с признанием правасобственности на недвижимое имущество, находящееся в оперативном управлении илихозяйственном ведении. В частности, государственные юридические лица инегосударственные учреждения должны иметь правоустанавливающие документы,подтверждающие право оперативного управления или хозяйственного ведения напомещения (жилые или нежилые) и право постоянного землепользования на земельныйучасток. Необходимость признания за субъектами права оперативного управленияили хозяйственного ведения на помещения, права постоянного землепользования наземельный участок вытекает из п. 1 ст. 40 Указа «0 земле». В связи сэтим в кондоминиуме возникает ситуация, когда собственники помещенийприобретают на земельный участок право общей долевой собственности, а участникикондоминиума, не являющиеся собственниками помещений, приобретают на земельныйучасток право общего долевого постоянного землепользования. Правопостоянного землепользования является ограниченным вещным правом и производноот права собственности.В связи с этим возникает вопрос, необходимоли в указанных случаях оформление на объекты недвижимости прав не толькоучастников кондоминиума, не являющихся собственниками, но и самих собственниковпомещений. Если участниками кондоминиума являются государственные юридическиелица, собственником соответствующего имущества является государство.Собственником имущества, принадлежащего негосударственному учреждению являютсяего учредители.

В соответствии со ст  26 УказаПрезидента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 25 декабря 1995 г «0государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»(далее — Указ «0 государственной регистрации») при приобретениинедвижимого имущества государственными юридическими лицами у физических лиц илинегосударственных юридических лиц одновременно с регистрацией правахозяйственного ведения или оперативного управления производится регистрацияправа государственной собственности. Законодательством, кроме того, установленпринцип презумпции права государственной собственности на земельные участки, ненаходящиеся в частной собственности (п 2 ст 30 Указа «0 земле»).

В связи с изложенным, государству в тех случаях, когдаучастниками кондоминиума являются государственные юридические лица, какправило, не требуется оформления прав на указанные объекты недвижимости отдельноот оформления прав государственных юридических лиц. В тех же случаях, когдаучастниками кондоминиума являются негосударственные учреждения, права последнихпроизводны от прав учредителей, права которых должны подтверждатьсясоответствующими документами. Однако из изложенного правила, на наш взгляд,необходимо сделать некоторые исключения, которые на данный момент непредусмотрены законодательством и создают некоторую неопределенность в правах.В частности, при приобретении негосударственным учреждением недвижимогоимущества на основании гражданских правовых сделок от третьих лиц или первоначальнымиспособами, в том числе в результате нового строительства, а не от учредителей,такое имущество приобретается учреждением, самостоятельно заключающим сделку, воперативное управление, а не в собственность. В таких сделках нигде неупоминаются учредители и характер их прав на приобретаемое учреждениемимущество. Права на недвижимое имущество не признаются без государственнойрегистрации прав в правовом кадастре. Поскольку законодательством огосударственной регистрации в настоящее время не предусмотрена норма, всоответствии с которой государственная регистрация права оперативногоуправления негосударственных учреждений означала бы одновременногосударственную регистрацию права собственности учредителей, признание правпоследних на недвижимое имущество учреждения становится достаточно проблематичным.В связи с изложенным, считаем необходимым предусмотреть в законодательстве огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество норму, признающуюправо собственности учредителей на недвижимое имущество, зарегистрированное направе оперативного управления негосударственных учреждений. Возникает вопрос оформе собственности учредителей на такое имущество. Если иное не установленозаконодательными актами или соглашением учредителей, такое имущество, на нашвзгляд, должно признаваться их общей долевой собственностью соразмерно вкладам.

Еще большая неопределенность в настоящее время существует приопределении вещных прав учредителей негосударственных учреждений на земельныеучастки, которые им предоставляются в постоянное землепользование. Всоответствии с законодательством земельные участки, на которых находятсяобъекты недвижимости, находящиеся в оперативном управлении, в том числевходящие в состав объекта кондоминиума, предоставляются на праве постоянногоземлепользования (см.: п. 1 ст. 40 Указа «0 земле»). Исходя изизложенного принципа презумпции права государственной собственности наземельные участки, не находящиеся в государственной собственности, земельныеучастки, оформленные в постоянное землепользование негосударственныхучреждений, сохраняются в государственной собственности и учредители правасобственности на них не приобретают. При нахождении на таких земельных участкахобъектов недвижимости, признаваемых собственностью учредителей, проблему можнорешить на основании ст. 18 Указа «0 земле». Если же на земельномучастке нет никаких других объектов недвижимости, после ликвидации негосударственногоучреждения земельный участок должен быть возвращен собственнику, то естьгосударству. Излагаемая проблема может быть решена двумя способами. Возможно,при предоставлении земельного участка негосударственному учреждению следуетуказать, что земельный участок предоставляется его учредителям на правесобственности. Однако такое решение неудобно по двум причинам. Во-первых,земельные участки предоставляются физическим и юридическим лицам на основанииих заявлений и, во-вторых, все земельные участки имеют целевое назначение. В связис этим предпочтительнее является второй способ, при котором регистрации правапостоянного землепользования негосударственных учреждений будет означатьрегистрацию на земельный участок права собственности его учредителей. Посколькупри таком решении могут быть затронуты интересы государства, которое не имеет втех или иных случаях намерения предоставлять земельный участок в собственность,в решении о предоставлении необходимо обговаривать, что земельный участокпредоставляется негосударственному учреждению на праве временного, а в случаях,установленных законодательными актами, на праве постоянного землепользованиябез приобретения на земельный участок права собственности учредителей. Однако,если земельный участок предоставляется для строительства и размещения зданий,являющихся собственностью учредителей, государство не может отказать впредоставлении на такие земли права собственности.

& 3.Госдарственная  регистрацияобъектов кондоминиума

Статьей 32Закона Республики Казахстан «0жилищных отношениях» установлена норма, согласно которой кондоминиумдолжен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии сзаконодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Внастоящее время в Казахстане предусмотрена необходимость регистрации в правовомкадастре прав на недвижимое имущество. Кроме регистрации прав ведется учет илирегистрация самого недвижимого имущества. Например, в соответствии с Порядкомведения Государственного земельного кадастра, утвержденным постановлениемПравительства Республики Казахстан от 6 июня 1996 г. № 710, учет земель дляцелей регистрации осуществляется органами, ведущими Государственный земельныйкадастр. В настоящее время указанная функция осуществляется Комитетом поуправлению земельными ресурсами Министерства сельского хозяйства Республики Казахстани его территориальными органами. Учет зданий и сооружений должен вестись вградостроительном кадастре, создание которого предусмотрено ст. 21 Закона РК от22 октября 1993 г. «Об архитектуре и градостроительстве в РеспубликеКазахстан». Правила ведения градостроительного кадастра определяютсяПорядком создания и ведения Государственного градостроительного кадастра,утвержденным постановлением Кабинета Министров РК от 6 июля 1995 г. М 931.Однако в настоящее время в Казахстане градостроительный кадастр не ведется.

Таким образом, законодательство Казахстана различает учет(регистрацию) недвижимого имущества и регистрацию прав на него. В связи сизложенным, возникает вопрос о том, какая регистрация предполагалась в Законе«0 жилищных отношениях». Ответ на указанный вопрос можно найти воВременном положении о регистрации объекта кондоминиума, утвержденном приказомдиректора Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерстваюстиции Республики Казахстан от 20 апреля 1998 г. (далее Временное положение).Пунктом 1.3 Временного положения установлено, что регистрация объекта кондоминиумазаключается в занесении в регистрационные документы сведений, идентифицирующихземельный участок, первичные объекты в соответствии с формой регистрационноголиста, и необходимых для регистрации объекта кондоминиума характеристик вторичныхобъектов, а также сведений о виде права, форме общей собственности (иноговещного права) и размерах долей участников кондоминиума в общей собственности(в ином вещном праве, в том числе в общем землепользовании).

Таким образом, регистрация объекта кондоминиума заключаетсяне только в занесении в регистрационные документы сведений, идентифицирующихсоставные части имущественного комплекса, являющегося объектом кондоминиума, нои, кроме того, сведений о размерах долей участников кондоминиума в общемимуществе. Необходимость при регистрации объекта кондоминиума определить такиедоли обусловлена тем, что правовой кадастр является единственным источникомюридически значимой информации для определения прав на недвижимое имущество исделок с ним (п. 15 Временного положения о порядке государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного постановлениемПравительства РК от 20 февраля 1997 г.; далее — Временное положение орегистрации). Размер доли участника кондоминиума в общем имуществе определяетдолю его расходов на содержание общего имущества, если иное не установленосоглашением сторон (п. 3 ст. 35 Закона «0 жилищных отношениях»), атакже размер налоговых обязательств. Поскольку правовой кадастр являетсяединственным источником сведений о зарегистрированных правах, информация обуказанных долях может быть получена только из него.

В кондоминиуме в общем имуществе устанавливаются доли как собственниковжилых, так и собственников нежилых помещений. Причем, если иное не установленосоглашением участников, размер такой доли зависит от размера помещения,находящегося в раздельной собственности. Вместе с тем, следует иметь в виду,что во многих случаях нежилые помещения находятся во встроенно-пристроенныхпомещениях или имеют отдельные входы. Возложение в таких случаях насобственников нежилых помещений расходов по содержанию общего имущества,находящегося в пользовании собственников жилых помещений, и наоборот,возложение на собственников жилых помещений расходов на содержание общего имущества,находящегося в пользовании только собственников нежилых помещений, являетсянесправедливым. В связи с этим статьей 37 Закона «0 жилищныхотношениях» предусмотрено, что собственник нежилого помещения не обязанучаствовать в общих расходах, которые связаны исключительно с пользованиемжилыми помещениями (п. 1), и расходы, относящиеся к тем частям общегоимущества, которые связаны исключительно с пользованием нежилыми помещениями,несут собственники этих помещений. Таким образом, исключение из правила,установленного п. 3 ст. 35 Закона «0 жилищных отношениях», может бытьустановлено не только соглашением собственников, но и предусмотрено в самомЗаконе (ст. 37, 50).

Размер долей участников кондоминиума в общем имуществе определяетсяв соответствии с порядком исчисления, установленным пунктом 3 статьи 31 Закона«0 жилищных отношениях». Установлено, что размер доли, если иное непредусмотрено соглашением собственников, определяется отношением полезнойплощади жилых помещений и площади нежилых помещений, находящихся в раздельной(индивидуальной) собственности, к общей площади всего дома. Указанная доляявляется идеальной и не подлежит выделению в натуре. В формуле расчета долейучастников кондоминиума, предусмотренном ст. 31 Закона «0 жилищныхотношениях», законодателем допущена ошибка. Дело в том, что при расчетесумма долей всех участников кондоминиума в общем имуществе должна равняться 100процентам. Это означает, что будут компенсированы 100 процентов расходов,уплачены 100 процентов налогов и т.д. Между тем, при расчете по приведеннойформуле совокупность долей всех участников не составляет 100 процентов. Этуформулу необходимо изменить. Размер доли, если иное не предусмотреносоглашением участников кондоминиума, должен определяться отношением полезнойплощади жилого помещения или площади нежилого помещения, находящихся враздельной (индивидуальной) собственности, на праве оперативного управления илихозяйственного ведения, к сумме полезной площади всех жилых и площади всехнежилых помещений, находящихся в данном многоквартирном жилом доме или иномздании, являющемся объектом кондоминиума.

Регистрация объекта кондоминиума необходима не только дляуказанных целей. В соответствии с п. 2 ст. 32 Закона «0 жилищных отношениях»до такой регистрации сделки участников кондоминиума либо органа, управляющегообъектом кондоминиума, связанные с общей собственностью, не приобретаютюридической силы. Доляучастников кондоминиума в общем имуществе следует за судьбой помещения,находящегося в раздельной (индивидуальной) собственности. В связи с этимуказанное ограничение при отсутствии регистрации объекта кондоминиумараспространяется на сделки с квартирами. Общее имущество может статьсамостоятельным предметом сделок только в том случае, когда из такого имуществаобразовывается самостоятельное помещение. Например, если подвальные помещенияоборудованы во вторичные объекты, то они по согласованию всех участниковкондоминиума могут быть отчуждены. В таких случаях указанные помещенияисключаются из общего имущества и переходят в раздельную собственностьприобретателя. Норма, признающая недействительными сделки с общим имуществом всвязи с отсутствием государственной регистрации объекта кондоминиума, имеет отношениек обоим случаям.

В связи с изложенным, государственная регистрация объектакондоминиума в соответствии с законодательством о государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним приобретает очень важное значение. Между тем в настоящее время напрактике такую регистрацию осуществить достаточно проблематично. Дело в том,что необходимым условием регистрации объекта кондоминиума является формированиеобъектов недвижимости, входящих в состав данного объекта. Формирование зданиякак объекта прав происходит при приемке в эксплуатацию завершенногостроительством объекта и его инвентаризации, в ходе которых определяются всенеобходимые идентификационные параметры первичного объекта (этажность, площадьи другие технические характеристики). Однако в республике с формированиемуказанных объектов возникает множество проблем, связанных со следующимиобстоятельствами. Многоквартирные жилые дома до приватизации находились набалансе местных представительных органов (коммунальный жилищный фонд), министерств,госкомитетов, ведомств, государственных предприятий, учреждений и организаций(ведомственный жилищный фонд) или государственных юридических лиц, построившихили приобретших за счет своих средств жилье (жилищный фонд предприятий). В рядеслучаев балансодержателями производилась выборочная инвентаризация указанныхобъектов. После проведения приватизации обнаружилось, что многие дома непроинвентаризированы. Между тем без этого регистрацию объекта кондоминиумапроизвести нельзя. При регистрации необходимо установить все техническиепараметры первичного объекта, в том числе общую площадь дома, площадь местобщего пользования и всех вторичных объектов. Все названные параметрыуказываются в плане и в поэтажных планах первичного объекта, которые необходимопредставить для регистрации объекта кондоминиума. Участники кондоминиума могутсами заказать инвентарные планы. Однако в связи с трудностью финансированиятаких работ инвентаризация существующих объектов кондоминиума практически не проводится.Из-за отсутствия таких планов регистрацию объекта кондоминиума произвестиневозможно. Еще больше проблем возникает с формированием земельного участка,входящего в состав объекта кондоминиума. Земельный участок является составнойчастью объекта кондоминиума и до регистрации объекта кондоминиума он долженбыть сформирован. Между тем в республике земельные участки при многоквартирныхжилых домах сформированы в редких случаях. Не определены их границы,площадь, нет акта предоставления их государством участникам кондоминиума и т.д.Согласно постановлению Правительства РК № 1813 установлен трехмесячный срок дляорганизации работ и принятия мер по определению границ земельных участков иоформлению прав на земельные участки, предоставляемые собственникам помещений(участникам) кондоминиума. Но поскольку необходимым условием закрепления земельныхучастков является проведение землеустроительных работ, стоимость которыхдостаточно обременительна для собственников вторичных объектов, оформление правна земельные участки затруднено.

В связи с указанными проблемами в республике регистрация объектовкондоминиума проходит очень медленно. При отсутствии правоустанавливающихдокументов на земельный участок, но при наличии инвентарных данных на первичныйобъект как временная мера предусмотрена возможность частичной регистрацииобъекта кондоминиума без правоустанавливающих документов на земельный участок(п. 2.3 Временного положения). При этом участникам предоставляетсяшестимесячный срок для оформления прав на земельный участок, по истечениикоторого без полной регистрации объекта кондоминиума сделки с общим имуществомрегистрации в правовом кадастре не подлежат.

При регистрации объекта кондоминиума в регистрационные документывносится информация о доле участников кондоминиума в общем имуществе. Переченьдокументов, необходимых для регистрации объекта кондоминиума установлен п 2 3Временного положения.

В частности, для регистрации объекта кондоминиума заявительпредставляет в регистрирующий орган следующие документы

-письменноезаявление в установленной форме с просьбой о регистрации объекта кондоминиума,

-план и поэтажный план первичного объекта с указанием площадикаждого вторичного объекта, заверенные уполномоченными органами,

-правоустанавливающий документ на земельный участок с приложениемудостоверенного уполномоченным органом плана земельного участка с указаниемрасположения первичных объектов,

-соглашение, заключенное всеми участниками кондоминиума, об определенииразмера их долей в общей собственности или ином общем вещном праве, а приотсутствии такого соглашения расчет указанных долей, произведенный в порядке,предусмотренном п 3 ст. 31 Закона «0 жилищных отношениях либо заявление спросьбой произвести такой расчет самим регистрирующим органом на основанииуказанной статьи Закона „0 жилищных отношениях“.

При регистрации объекта кондоминиума в регистрационные документывносится, кроме идентифицирующих признаков объектов недвижимости, входящих всостав объекта, еще и доля участников кондоминиума в общем имуществе. Как ужеотмечалось, такая доля может быть определена соглашением сторон. При отсутствиитакого соглашения доля определяется по формуле. В ряде случаев расчет доли поформуле не совсем соответствует интересам участников. Однако составлениесоглашения является достаточно проблематичным. В частности, посколькусоглашение касается размера доли в общем имуществе, в нем должны принятьучастие все  собственники. Если участником кондоминиума являетсянесовершеннолетнее лицо, то на совершение таких сделок в соответствии с ЗакономРК „0 браке и семье“ необходимо согласие органов опеки ипопечительства. Кроме того, если сделка не удостоверена в нотариальном порядке,при регистрации сделки регистрирующий орган должен удостовериться в подлинностиволи и подлинности подписей всех участников сделки (п. 62 Временного положенияо регистрации). Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено, либовсе участники сделки должны лично явиться в регистрирующий орган дляподтверждения подлинности воли и подписей. Допускается такжезасвидетельствование в нотариальном порядке подлинности подписей техучастников, которые не могут лично явиться в регистрирующий орган.Регистрирующему органу необходимо установить полный перечень участниковкондоминиума, чтобы убедиться в том, что все они приняли участие в составлениитакого соглашения. В противном случае сделка в последующем может быть оспоренаучастниками кондоминиума, не участвовавшими в его заключении, поскольку такимсоглашением определяется их доля в общем имуществе, а значит определяются ихправа и обязанности. Состав таких участников может быть определен на основанииданных правового кадастра. Однако в кадастре нет сведений о всех участникахкондоминиума. В частности, если права на недвижимое имущество возникли довведения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество,права считаются возникшими без государственной регистрации. В настоящее время вправовом кадастре в отношении ранее возникших прав имеются сведения огражданах, являющихся правообладателями квартир и жилых домов, поскольку ГККаз. ССР от 28 декабря 1963 г. и Жилищный кодекс от 1 июля 1992 г. установилинормы, обязывающие регистрировать в местных исполнительно распорядительныхорганах некоторые сделки с жилыми домами и квартирами (ст. 226, 249, 251, 331ГК Каз. ССР, ст. 17 ЖК). Правовой кадастр ведется регистрирующими органами Министерстваюстиции РК, которые являются правопреемниками управлений по оценке ирегистрации недвижимости, которые, в свою очередь, преобразовались из бывшихбюро технической инвентаризации (БТИ). Однако органы по ведению правовогокадастра не располагают в настоящее время достоверной информацией о юридическихлицах, являющихся правообладателями вторичных объектов, входящих в составобъекта кондоминиума. Кроме того, не все физические лица зарегистрировали внеобходимых случаях свои ранее возникшие права. При таких условиях прирегистрации соглашения между участниками кондоминиума для установления всех егоучастников потребуется представление в регистрирующий органправоустанавливающих документов на вторичные объекты. Все это значительнозатрудняет заключение участниками кондоминиума соглашения о долях в общемимуществе. В связи с изложенным, считаем необходимым упростить порядок принятиятакого соглашения. Например, в зарубежной практике в деятельностирегистрирующих органов практикуется институт клятвенной декларации, при которойзаявитель гарантирует подлинность представленных документов и сведений, иответственность за их недостоверность регистрирующий орган не несет. В нашемзаконодательстве, на наш взгляд, следовало бы возложить обязанность и ответственностьза установление состава участников кондоминиума, собирание их подписей всоглашении и ответственность за их достоверность на уполномоченногопредставителя участников кондоминиума, который подает заявление нагосударственную регистрацию. Чаще всего таким представителем выступают органыуправления объектов кондоминиума, среди них — кооперативы собственников квартирили помещений. Поскольку законодательство о кондоминиумах не устанавливаетспециальных правил, регулирующих порядок заключения таких соглашений, при ихрегистрации регистрирующие органы требуют соблюдения норм законодательства обобщей собственности. Соблюдение всех таких требований чрезвычайно обременительно.В связи с этим такие соглашения заключаются редко. Возможными они становятсятолько в домах, где количество вторичных объектов незначительно. Чаще всегорасчет долей участников кондоминиума в общем имуществе будет производиться поформуле.

В законодательстве многих стран формируется специальное законодательствоо кондоминиумах. В Казахстане такие нормы содержатся, кроме одной статьи в ГК(ст. 209), в Законе „0 жилищных отношениях“. Однако, как ужеотмечалось, кондоминиумы возникают не только в многоквартирных жилых домах, нов других зданиях, в которых вторичные объекты находятся в раздельной собственности,а места общего пользования — в общей. В связи с этим указанных норм недостаточно для урегулирования всех возникающих в кондоминиуме отношений,поэтому считаем, что их законодательное регулирование должно быть расширено. Нанаш взгляд, в Казахстане необходимо принятие специального закона окондоминиумах.


               Глава III. Управление объектом кондоминиума.

Поскольку в настоящее время жилые дома, объективно существующиев форме кондоминиальной собственности, управляются поспешно образованнымикооперативами собственников квартир (КСК), такая форма управления кондоминиумомпредставляется на первый взгляд единственно возможной. Но Закон не содержитподобного категорического утверждения, напротив, допускает существование идругих форм управления по выбору собственников ( ст. 42 ЗЖО).

При выборе формы управления всем домом необходимо учитывать,что дом должен управляться весь в целом как единый жилищный комплекс, ибоединство и общая принадлежность всех вне квартальных помещений и сооружений,всей инженерной системы, обеспечивающей жизнедеятельность такого жилищногокомплекса, настоятельно требуют в  отношении всего дома непрерывногонаблюдения, контроля, ремонта, предупреждения аварий и устранения ихпоследствий. Словом, всех необходимых действий, без которых эксплуатация дома иусловия проживания в нем будут резко ухудшены или даже разрушены.

Индивидуальные договоры, не ухудшающие единой системы управления,возможны лишь для оказания сугубо индивидуальных услуг: внутриквартирноеэлектроснабжение, телефон и некоторые другие услуги.

Для домов, в которых помимо квартир имеются и другие индивидуальноиспользуемые собственником нежилые помещения ( офисы, магазины, парикмахерские,ремонтные мастерские и т.п.), орган управления, аналогичный КСК, более точноименовать кооперативом собственников помещений — КСП. Правовой статус КСП и КСКявляется тождественным и кроме небольших различий, связанных с содержаниемжилых и нежилых помещений, условия создания и деятельности как КСК, так и КСПявляются однотипными.

Разумеется, избрание той или иной формы управления относится,как уже говорилось, к компетенции собственников квартир. Но поскольку,во-первых, использование какой-либо формы необходимо, и во-вторых, управлениедомом как таковым может осуществляться лишь в  одной организационной форме,следует реально учитывать более целесообразной форму КСК.

Согласно Закону любой из собственников может быть инициаторомобразования КСК, но решение об этом должно быть принято на учредительномсобрании, на котором присутствует не менее половины собственников в помещений.Если на собрании не будет такого кворума, предусмотренного пунктами 4 и 5статьи 43 ЗЖО, оно считается несостоявшимся. Назначается повторное собрание,которое может состояться независимо от числе его участников.

Против этой нормы выдвигаются критические замечания, сводящиесяк тому, что нельзя придавать юридическую силу решению собрания, на котором быломенее половины собственников помещений.

Но доводы подобного рода неубедительны. Дом не можетнормально функционировать в качестве неуправляемого объекта, поэтому патовая ситуацияв установлении какой-либо формы управления должна быть так или иначепреодолена. И установленный законный путь преодоления (проведение повторногоучредительного собрания при любом количестве участников) является наиболееразумным. Он, кстати сказать, применяется для определения кворума и другихсобраний в добровольно создаваемых объединениях (см., например, статью 65 УказаПрезидента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 2 мая 1995 года «Охозяйственных товариществах»).

Итак, в силу решения учредительного собрания КСК признается образованным.Любой собственник имеет право считать себя членом кооператива, независимо оттого, участвовал ли он в учредительном собрании и  (или) в других собранияхкооператива. Для этого не требуется никаких заявлений и приемных процедур.

Не исключен, конечно, вариант, при котором участник кондоминиумаопределенным образом выразил свою волю не вступать в кооператив. Тогда, естественно,такого участника нельзя считать членом кооператива, ибо членство являетсядобровольным. Данный собственник квартиры (помещения) не участвует  вуправлении кооперативом и в принятии решений общего собрания, но долженподчиняться всем решениям органов управления кооперативом, относящимся ксодержанию и использованию общего имущества, обеспечивающим прочность ибезопасность эксплуатации дома.

Однако с формированием КСК власть собственником помещений       в определении формы управления не прекращается. Во-первых по решению членов КСКтакая форма может быть изменена ( пункт 6 Закона). КСК, например, можетпередать по договору дом в управление определенному физическому илиюридическому лицу ( подпункт 7 пункта 1 статьи 47 ЗЖО).

Во-вторых, если КСК объединяет несколько домов, тособственники какого-либо дома вправе выйти из состава кооператива и образоватьсвой отдельный кооператив или применить иную форму управления  (пункт 7 статьи42).

Кооперативы собственников квартир также подлежат государственнойрегистрации, но регистрируются они как юридические лица, то есть отдельно отрегистрации кондоминиумов.

Заключение

 Наосновании вышеизложенного напрашиваются следующие выводы и предложения:

1.На нынешнем этапе решения жилищнойпроблемы наметились как положительные, так и отрицательные тенденции.Положительные усматриваются в том, что расширены возможности граждан пораспоряжению приватизированным или купленным жильем .(В частности, гражданеимеют право отчуждать, передавать наследникам и т.д.)

2.Серьезным новшеством внесеннымЗаконом «О жилищных отношениях» является введение «Кондоминиума» как особойформы собственности на недвижимость. Следует четко ограничить кондоминиум какобъект правовых отношений от субъектов этих отношений.

Право пользования общим имуществомкондоминиума принадлежит всем участникам в силу того факта, что все ониявляются собственниками отдельных помещений кондоминиума. Это право не требуетникаких подтверждений, решений или особых регистраций. Решения могут влиять напорядок осуществления права, но не на его существование. Индивидуальнаясобственность участника кондоминиума и доля этого участника в общей имущественеразделимо связаны.

Кондоминиум, как всякая недвижимость,подлежит государственной регистрации в качестве единого комплекса, в которомвыделяются объекты индивидуальной и раздельной собственности.

3.В отношении органа управленияобъектами кондоминиума, нельзя утверждать, что такие формы управления каккооператив собственников квартир или кооператив собственников помещенийявляются идеальными. Избрание той или иной формы управления относится, ккомпетенции собственников квартир, поэтому должна применяться та формауправления   которую они считают целесообразной. Например это может бытьизбрание управляющего объектом кондоминиума из числа жильцов одного многоквартирногодома, который заключает контракты с другими службами на обслуживание этогодома.

Практика показывает, что объединениев один КСК «Елимай» г.Алматы 98 домов, составляющих 3359 квартир объединяющихсвыше 10000 жильцов — собственников квартир, не дает возможности членам этогоКСК участвовать реально в управлении объектами кондоминиума.

Высшим органом управления  КСКявляется общее собрание его членов. Как можно провести собрание в данном КСК«Елимай» и принять какие-то решения?

Реально КСК выполняет те же функциичто и бывшая ЖЭКи ( жилищно-эксплуатационные комитеты) только зарплату получаютза счет взносов вносимых жильцами на содержания жилья.

4.Правовые положения члена КСКкоренным образом отличается от правового положения члена жилищного кооператива( и ЖК). Член ЖК может быть выселен из квартиры при нарушении закона или уставакооператива; член КСК может быть выселен лишь в исключительных случаях, предусмотренныхспециальным законом  в случае прекращения права собственности.

В целом по мере развития рыночныхотношений в Республике Казахстан решение и реализации этих предложений на нашвзгляд будут способствовать увеличению широкого слоя собственников жилья иулучшению жилищных условий граждан Республики Казахстан.

     Список использованной литературы,

   законодательных и нормативных актов.

1. Конституция Республики Казахстан,принятая 30 августа 1995 года г.Алматы, 1995.

2. Закон Республики Казахстан от 16апреля 1997 года «О жилищных отношениях». Алматы, 1997.

3. Указ Президента Республики Казахстанот 6 сентября 1993 года «О новой жилищной политике».

4. Постановление ПравительстваРеспублики Казахстан от 4 октября 1995 года № 1299  «О мерах по развитиюжилищно-коммунального хозяйства республики».

5. Постановление Правительства РеспубликиКазахстан от 12 апреля 1996 года № 437 «О переходе на новые принципы оплатысодержания жилья».

6. Постановление ПравительстваРеспублики Казахстан от 27 мая 1996 года «О мерах по развитию потребительскихкооперативов собственников квартир и нежилых помещений в жилых домах».

7. Постановление Пленума Верховного СудаРеспублики Казахстан № 9 от 18 июля 1997 года «О практике применения судамизаконодательства по приватизации гражданами жилых помещений».

8. Постановление Пленума Верховного СудаРеспублики Казахстан от 11 октября 1991 года «О практике применения судамизаконодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и ЖСК».

9. Закон Российской Федерации «Оприватизации жилищного фонда» от 5 сентября 1991 года.

10. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июля 1983года.

11. Закон Кыргызской Республики от 28октября 1997 года «О товариществах собственников жилья (кондоминиумах)».

12. Басин Ю.Г. Комментарий к жилищномукодексу Казахской ССР. Алма-Ата, 1987.

13. Басин Ю.Г. Новое жилищноезаконодательство Казахстана. См. Гражданское законодательство РеспубликиКазахстан — толкование и комментирование. Алматы, 1998. В кн. 5.

14. Гончало Б.М. Основания измененияжилищных правоотношений. Автореферат канд. дисс. Свердловск. 1984.

15. Жилищное законодательство:Комментарий ( отв. Редакторы  В.Ф. Яковлев, П.И. Седугин М. 1991)

16. Корнеев С.М. Основные тенденцииразвития жилищного права в условиях становления рыночной экономики. См.:Гражданское право России при переходе к рынку. М. 1996.

17. Коршунов Н.М. Дом в личнойсобственности. М. 1991.

18. Лесин Б.С. Изменение жилищныхправоотношений. Автореф. Канд. Дисс. Л. 1967.

19. Соколов С.П. Изменение жилищныхправоотношений. Автореф. Канд. Дисс. Минск, 1988.

20. Толстой Ю.К. Жилищное право. См.Гражданское право. Т. II.М. 1997.

еще рефераты
Еще работы по гражданскому праву и процессу