Реферат: Гражданско-правовые сделки с квартирами
Гражданско-правовые сделки с квартирами
П л а н
Введение
1Вопрос:_0 Основные гражданско-правовые сделки сквартирами
2Вопрос:_0 Сделки с приватизированным квартирами
Заключение
Примечания
Список используемой литературы
В в е д е н и е
Жилье является необходимым условием нормальной жизни идея-тельности каждого человека и в силу этого выступет как осбый обь-ектгражданско-правовых отношений. В последнее время одной из са-мых актуальныхпроблем стала проблема жилищной собственности и жилищных правоотношений._51Актуальность исследуемой темы определяется:
а). проблемой необеспеченности жильем населения нашейстраны и
военнослужащих Федеральной Пограничной Службы РФ вчастности;
б). повсеместно возникающими сложностями при заключении иоформ-
лении гражанско-правовых сделок с недвижимостью; в).постояннянными изменениями и дополнениями норматино-правовой базы в областижилищных правоотншений. Исходя из этого, целью ра-боты является исследованиеправоотношений в области жилищного права в настоящий период времени в нашейстране.
Рассмотрение данной темы ставит следующие задачи:
1 ._0 Рассмотреть основные гражанско-правовые сделки всфере жилищных правоотношений.
2 ._0 Исследовать проблемы возникающие при заключении иоформлении сделок с жилищной собственностью.
3. Рассмотреть вопрос совершения незаконных сделок на рынкежилья.
4. Раскрыть значение и необходимость знаний в областижилищных правоотношенеий для курсантов и офицеров-пограничников.
В ходе написания курсовой работы использовалисьследующие методы:
· изучениелитературы;
· обобщение материалов периодической печати;
· работас нормативно-правовыми актами в области жилищного законо-дательства;
· изучение и обобщение нормотворческой деятельности органов госу дарственного управления при регулировании жилищных правоотноше-ний.
Исходя из этого, автор в большей мере опирался наработы и науч-
ные источники опубликованные в последние два года._52
4 -
Основные гражданско-правовые
сделки с квартирами
По завершении процесса приватизации квартира становится собственностью лиц, проживавших в ней. Это означает, что еесобс-твенники могут вступать в любые гражданско-правовые отношения,касающиеся этой квартиры, а именно: заключать договоры купли-про-дажи, мены, дарения, завещать квартиру, отдавать ее в залог`и т.д.
Однако следует помнить, что в случаях, когда вприватизиро-ванной квартире на момент регистрации приватизации жил одинчело-век, а также случаях, когда в квартире ЖСК пай выплачен,привати-зированная квартира остается общей собственностью семьи, то есть ниодин из ее членов без согласия других не имеет права распоря-жаться квартиройсамостоятельно.
Независимо от того, какая сделка совершается в отношении квартиры, для оформления в нотариальном порядке договора об ееотчуждении требуются определенные документы, причем они будут различными взависимости от того, какие квартиры отчуждаются. _ш+_0 Приватизированныемуниципальные квартиры:
1) договор передачи муниципального жилья в собственностьграждан, зарегистрированный Департаментом муниципального жилья;
2) свидетельство о собственности на жилище;
3) справка районного (городского) БТИ об оценке стоимостиквартиры.
Кооперативные квартиры с выплаченным паем:
1) свидетельство о собственности на жилище;
2) справка ЖСК о сумме выплаченного пая,зарегистрированная Департаментом муниципального жилья;
3) справка БТИ об оценке стоимости квартиры.
Квартиры, приобретенные в собственность по договору купли-продажи, мены, дарения:
1) оригинал договора, зарегистрированного Департаментоммуници-паль ного жилья;
2) справка районного (городского) БТИ об оценкестоимости квартиры.
· 5-
Квартиры, приобретенные в порядке наследования:_01) свидетельство о праве на наследство;
2) свидетельство о собственности на жилище;
3) справка БТИ об оценке стоимости квартиры. При любомотчуждении квартир требуется нотариально удостоверенное
_ш-согласие второго супруга, независимо от его прописки в данной квартире, за исключением случаев, когда квартира была подаренапервому супругу, перешла к нему в порядке наследования или была приобретенаим до брака.
_ш+_0 Отчуждаться могут не только квартиры, но и комнатыв комму- нальных квартирах._0 В этом случае необходимы следующие документы:
1) свидетельство о собственности на комнату (с указанием ееразмера и общей площади коммунальной квартиры);
2) договор передачи комнаты в собственность,зарегистриро-ванный в Департаменте муниципального жилья;
3) соглашение об определении долей, зарегистрированноенота-риально и зарегистрированное в Департаменте муниципального жилья;
4)справка БТИ об оценке стоимости коммунальнойквартиры (с
указанием размера долей всех ее собственников). Дляпродажи ком-
наты коммунальной квартиры необходимо также заявление всехсоседей-собственников, что они не возражают против ее продажи, так как ониимеют право преимущественной покупки про-даваемой комнаты за указанную вдоговоре цену. _ш- _0Кроме того, если в договоре передачи жилья исвидетельстве о собственности на жилище в качестве собственников указаны инесо-вершеннолетние, то в этом случае требуется согласие органов охра-ныдетства на любое отчуждение.
Для граждан при регистрации сделок с квартирами необходимо присутствие всех участников сделки, которые должны иметь при себепаспорт, подлинник и копии нотариально заверенных договоров, справки из ремонтно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по оплатекоммунальных услуг.
Для юридических лиц при регистрации сделок с квартирамине-обходимы устав юридического лица или его нотариально заверенная копия, свидетельство о регистрации юридического лица, доверен-ность напредставительство юридического лица и паспорт доверенно-го лица.
Договоры купли-продажи жилья, заключенные междупредприятия-ми, также подлежат регистрации Департаментом муниципальногожилья.
· 6-
На практике возникает много вопросов, связанных свыпиской бывшего собственника из проданной или подаренной квартиры. Неред-кислучаи, когда продавец, получив деньги с покупателя, отбывает в неизвестномнаправлении, и покупатель лишается возможности осу-ществить свое правособственности на приобретенную квартиру. По-купатель вынужден разыскиватьнедобросовестного продавца, а иног-да и предъявлять в суд иск о еговыселении. Поэтому в случаях, когда продавец вызывает у покупателяопределенные сомнения, целе-сообразно взять его доверенность на выписку изквартиры, а также нотариально заверенное заявление о выписке, адресованное вотде-ление милиции по месту прописки продавца, после чего можно за-нятьсяего выпиской самостоятельно.
В любом случае покупатель должен потребовать от продавцавы-писку из домовой книги или копию финансового лицевого счета, пос-колькукроме собственника квартиры в нем могут быть прописаны ли-ца, не являющиесясобственниками, но обладающие правами нанимате-ля, которые могут и не знать,что квартира продана. Эти люди сох-раняют права нанимателей, и при переходеправа собственности вы-писать их с занимаемой ими площади практическиневозможно.
Осуществление права собственности на квартиру неразрывно связано с пока еще сохранившейся пропиской._0 В соответствии спос-тановлением Правительства Москвы “О сборе с граждан, прибывающих нажительство в Москву”, собственники жилого дома или квартиры в Москве имеютправо на прописку. Для этого они должны уплатить го-родской сбор за правопрописки (регистрации) прибывающих в столи-цу для проживания в собственных квартирах. Прописку иногородних граждан будут осуществлять ГУВД Москвы при наличииквитанции об оплате городского сбора. Установлены следующие ставки запропис-ку: для граждан РФ 500 минимальных размеров оплаты труда, а дляграждан СНГ 1000 минимальных размеров оплаты труда, для иностран-ных граждан илиц без гражданства 2500 минимальных размеров опла-ты труда в РФ.
Если в приобретенную квартиру, расположенную натерритории
Москвы, прописываются члены одной семьи, то следуетоплатить лишь
одну ставку городского сбора. Если же приобретенная всобствен-
ность квартира расположена в домах, подлежащих отселениюв связи
со сносом или реконструкцией, или не соответствуетустановленной
норме жилья (не менее 9 кв. м на каждого члена семьи), тов такие
7 -
дома прописка предоставляться не будет. Оплатагородского сбора за право прописки в Москве не влечет за собой обязательства Де-партамента муниципального жилья и иных жилищных органов выделенияиногородним гражданам жилой площади.
Следует отметить, что до принятия указанногопостановления органы внутренних дел нарушали права граждан-собственников квар-тир, отказывая им в прописке.
Так, гражданин С., получивший квартиру в Москве подоговору
дарения, решил прописаться в ней и жить. Однако паспортное
управление Москвы в прописке ему отказало. Не нашел онпод-
держки и в Октябрьском районном народном суде Москвы, куда
обратился с жалобой на действия паспортного управления. От-
казано ему было на том основании, что С. проживает вТвери и
московской прописки не имеет. Вышестоящие судебныеинстанции
оставили решение народного суда без изменения. Лишьпротест
заместителя председателя Верховного суда РФ об отменеупомя-
нутых решений восстановил законные права собственника.Моти-
вировано это было тем, что отказ в прописке исключает воз-
можность человека правомерно пользоваться квартирой итем
самым нарушает его право собственности. Ссылка нрродногосу-
да на правовые акты местных органов власти и управлениянеп-
равильна, поскольку противоречит Конституции РФ иЗакону о
собственности в РСФСР. В настоящее время немалослучаев,
когда жилые помещения ис-
пользуются не по назначению, а именно: сдаются под офисы,склады и т.д. Договоры аренды или вообще не заключаются, или стороны их нерегистрируют. Таким образом, собственно арендаторы не платят ни налогов, нидругих платежей. Как известно, в соответствии с действующим законодательством собственники жилья при сдаче его в аренду утрачивают право нальготы по его содержанию, обслуживанию и ремонту. В распоряжении мэра Москвы “Омерах по пресечению про-тивоправного использования жилых помещений, находящихся в собс-твенности граждан и юридических лиц” от 11 июня 1994г. подчерки-вается, что договор о сдаче в аренду жилых помещений должензак-лючаться в письменной форме с обязательной регистрацией вжилищ-но-эксплуатационных органах и налоговых инспекциях.
По каждому факту выявленного нарушения комиссией,включающей
представителей рабочей группы префектуры, муниципальнойжилищной
8 -
инспекции и РЭУ при участии владельцев квартиры или егопредста-вителя составляется акт и дается предписание об устранении нару-шения в 15-дневный срок. В случае невыполнения предписания дело передается в суд, аДепартамент муниципального жилья должен в су-дебном порядке расторгнутьдоговор о передаче гражданам в собс-твенность занимаемых жилых помещений или договор купли-продажи жилья.
Следует отметить, что с юридической точки зрения данноерас-поряжение мэра далеко не безупречно, поскольку нарушает ч.1 ст.209 ГКРФ, в соответствии с которой собственник владеет, поль-зуется и распоряжаетсясвоей собственностью по своему усмотрению при условии, что не затрагиваютсяправа других лиц. Поэтому, если офис, созданный в жилом помещении, не причиняетбеспокойства со-седям, лишать собственника права собственности на жилоепомещение вряд ли правомерно.
В настоящее время появилось много компаний, которыепривле-кают средства частных лиц, обещая впоследствии предоставить имквартиры. Известно, что государство не способно обеспечить своих граждан относительно недорогим жильем, поэтому последние готовы поверить даже в весьмарискованные обещания. Развитию такого рода бизнеса способствует и то, что досих пор в нашей стране не полу-чила распространение ипотека (залог недвижимости для получения кредита). Это вызвано, во-первых, отсутствиемсоответствующего законодательства, во-вторых, высоким уровнем инфляции, прикото-ром ипотечные кредиты теряют смысл. Ведь обычно они выдаются на срок от10 до 40 лет под невысокий процент.
Предполагается, что Указ Президента “О жилищных кредитах”от 16 июня 1994г. поможет решению квартирных проблем. В соответствии с Указомочередникам гарантируется получение от государства ссуд на приобретение жилья.Эти ссуды могут составлять от 5 до 70% его стоимости.
Договор купли-продажи_0Под куплей-продажей действующее законодательство понимает
договор, по которому одна сторона (продавец) обязуетсяпередать
имущество в собственность другой стороне (покупателю), апокупа-
9 -
тель обязуется принять это имущество и уплатить за негоопреде-ленную денежную сумму (ст. 237 ГК РФ).
Сам договор купли-продажи не устанавливает правасобствен-ности покупателя на проданное ему имущество. Вопрос о моментепе-рехода права собственности разрешается ст. 223 ГК РФ, устанав ли-вающей,что право собственности приобретателя возникает с момента передачи вещи, еслииное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещиподлежит регистрации, право собс-твенности возникает с момента регистрации.
_ш+_0 В связи с особенностями квартир как объектов гражданских правоотношений для них установлен особый порядок оформлениядого-вора купли-продажи. По аналогии со ст. 239 ГК РСФСР (купля-прода-жа жилого дома) договор считается заключенным после того, как оформлениедоговора прошло две стадии:
а) нотариальное удостоверение;
б) последующую регистрацию соответствующим органомисполни-
тельной власти. При нотариальном удостоверении договора куп-ли-продажи квартиры нотариус проверяет принадлежность квартирылицу, его отчуждающему и дееспособность сторон, подлинность их подписей. Удостоверение договора нотариальной конторой еще не влечет за собой передачиправа собственности. До регистрации но-тариально удостоверенного договора между сторонами существуют лишь обязательственные отношения. Если одна изсторон отказывает-ся от договора до его регистрации, то дальнейшиевзаимоотношения сторон определяются их новым соглашением или судом. _ш-_0Если договор не зарегистрирован и стороны договорились об егоаннулировании, то достаточно заявления сторон в нотариальную контору. Нотариусв этом случае делает соответствующую надпись на первом и втором экземплярахдоговора и отметку об этом в реестре. После же регистрации договор не можетбыть аннулирован, а стороны должны заключить новый договор о расторженииэтого договора и урегулировании своих отношений.
Фактическая передача квартиры покупателю не связана смомен-том перехода права собственности, она может предшествовать ре-гистрации или следовать за ней (немедленно или спустя некоторое время). Стороны могут своим соглашением определить время факти-ческой передачи, но немогут изменить юридического значения самой регистрации.
Правоустанавливающими документами на квартиру, наосновании
которых можно заключить договор купли-продажи, являются: свиде-
10 -
тельство о собственности на жилище, выданное наприватизированную муниципальную квартиру; свидетельство о праве собственности на кооперативную квартиру с выплаченным паем; свидетельство оправе наследства, в состав которого входит квартира; договор купли-про-дажи, нотариально удостоверенный и зарегистрированный в Департа-менте муниципальногожилья.
Регистрация договора отчуждения квартиры или комнатыкомму-нальной квартиры, находящейся в частной собственности, осущест-вляется при условии, что стороны представят справку из ремонт-но-эксплуатационнойорганизации об отсутствии задолженности по квартплате на бланках, полученных в этой организации. Бланки вы-даются по установленной форме идействительны в течение месяца.
В соответствии со ст. 56 Основ законодательства РФ онотари-ате удостоверение договоров об отчуждении квартиры производится поместу нахождения этой квартиры.
Договор купли-продажи квартиры может быть удостоверен соот-ветствующим органом власти в тех населенных пунктах, где нетно-тариальных контор.
Несоблюдение правил об обязательной нотариальной формедого-вора купли-продажи квартиры делает такой договор недействительным споследствиями, предусмотренными ч. 2 ст. 167 ГК РФ, то есть каждая изсторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а приневозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость вденьгах.
В исключительных случаях в соответствии со ст. 165 ГК РФсуд вправе признать действительной сделку купли-продажи квартиры, неудостоверенную в нотариальной конторе, при условии, если сделка не содержитничего противозаконного и фактически она была испол-нена обеими сторонами илиодной.
При удостоверении нотариусом сделок по купле-продажекварти-ры проверяется наличие документов, подтверждающих право собствен-ностина отчуждаемое имущество, и справка о регистрации в БТИ.
Если квартира является общей долевой или совместнойсобс-твенностью, ее отчуждение требует согласия других участников об-щей собственности. Такое согласие должно быть дано в письменном виде иудостоверено нотариусом. Кроме того, оно может быть удос-товерено по местужительства или месту работы.
В тексте договора об отчуждении доли указываются арифмети-11 -
ческие доли, а не конкретные реальные части квартиры.Может быть указан лишь порядок пользования конкретными частями при наличииранее состоявшегося нотариально удостоверенного и зарегистриро-ванного в БТИсоглашения между собственниками о таком порядке пользования в соответствиис долями участников.
Продавец должен представить письменные доказательства того, что он известил участников общей долевой собственности о намере-нии продатьсвою долю посторонним с указанием цены и других усло-вий, на которых продаетсядоля (ч.2 ст. 250 ГК РФ), а именно: их заявления об отказе осуществления правапреимущественной покупки продаваемой доли квартиры (с указанием цены и другихусловий, на которых продается эта доля). Подпись удостоверяется в том жепо-рядке, как было указано выше.
Доля общей собственности на квартиру может быть отчуждена также иными способами, например подарена.
Любое отчуждение или приобретение квартиры допускается толь-ко в нотариальном порядке. Обязательным условием является и ре-гистрация сделки вместной администрации, которую осуществляет БТИ. На правоустанавливающихдокументах должен быть штамп о ре-гистрации помещения за новым собственником.
Если квартира является общей долевой собственностью, в справке БТИ в соответствии с правоустанавливающими документами указываетсядолевое участие каждого, при этом лицоl отчуждающхе часть квартиры, указывается в ней первым. Если есть решение о предстоящем сносе строения всвязи с реконструкцией населенного пункта, или наложенный нотариальнымиорганами запрет на отчужде-ние, или на квартиру наложен арестсудебно-следственными органа-ми, то эти обстоятельства отражаются в справкеБТИ.
В связи с тем, что в ГК отсутствуют конкретные нормы,регули-рующие сделки с квартирами, то применяются те же правила, что и кдоговору купли-продажи жилого дома. Так, продавец в соответствии со ст. 241ГК РСФСР обязан предупредить покупателя о правах третьих лиц напродаваемую квартиру. К таким лицам могут отно-ситься, например,залогодержатель или наниматель. Дело в том, что при переходе правасобственности эти лица сохраняют свои права на квартиру и вполне естественно, что для покупателя немаловажным является то обстоятельство, что впокупаемой им квартире будет жить посторонний человек.
12 -
Если продавец этого не сделал, покупатель вправетребовать либо уменьшения продажной цены, либо расторжения договора куп-ли-продажи и возмещения убытков. Для того, чтобы устранить воз-можныеконфликты, соответствующее положение должно включаться в договор. Если покупатель не возражает против покупки квартиры, обремененной залогом илидоговором найма, то такой договор может быть заключен.
Следует, однако, иметь в виду, что заложенной квартирой собственник обычно владеет и пользуется. Но в большинстве случаев онне может ею распоряжаться (продать, подарить и т.д.), посколь-ку в договоре озалоге обычно содержится запрещение на отчуждение квартиры.
Приватизация квартир вызвала волну связанных с ней крими- нальных явлений._0 Возник, так называемый, квартирный рэкет, когдапод угрозой применения насилия собственников приватизированных квартирзаставляют за бесценок продавать свою квартиру. Иногда прибегают к обману. Жертвами таких преступлений становятся, как правило, престарелые беспомощныелюди, а также алкоголики, кото-рых в течение определенного времени спаивают, азатем уговаривают продать свою квартиру или обменять ее на комнату в коммунальнойквартире. Для этого они передают свои документы преступникам, вы-дают имгенеральную доверенность на совершение всех юридических действий. После чего квартира по доверенности продается третьим лицам, а владелец квартирыстановится бомжем.
Подобные виды сделок не подпадают под действиеуголовного кодекса. Потерпевшая сторона сама добровольно идет на сделку.
Нередки случаи, когда квартиры продаются по фальшивойдове-ренности или по фальшивому договору купли-продажи. Иногда уже послезаключения договора купли-продажи выясняется, что в приоб-ретенной квартиректо-то прописан и, следовательно, является на-нимателем, выселить которогособственнику практически невозможно. В этом случае фальшивыми являются копияфинансового лицевого сче-та и выписка из домовой книги.
В настоящее время очень распространена следующая схема мо-
шенничества. Собственник квартиры оформляет договордарения, на
основании которого квартира позже отчуждается третьемулицу. Че-
рез некоторое время появляется первый собственникквартиры и за-
являет, что договор дарения его вынудили подписать.Второе звено
13 -
в этой цепочке (одаряемый) пропадает, и все неприятностипретер-певает нынешний владелец квартиры. В связи с этим следует оченьосторожно относиться к предложению о продаже дешевых квартир. Внимательнымследует быть и при покупке квартиры, доставшейся ны-нешнему владельцу не попервичному свидетельству о собственности, а по договорам купли-продажи, даренияи т.д.
К числу наиболее распространенных правонарушений покуп-ле-продаже квартир относится и так называемый сбор залога. Даетсяобъявление о продаже квартиры по цене несколько ниже рыночной, в результатечего появляется достаточно большое количество покупа-телей. Владелец квартирыможет быть как мнимым, так и настоящим. В случае заинтересованности беретсязалог в размере 10-15% от продажной стоимости с условием продажиквартиры через неделю. После получения залога от нескольких покупателейквартира прода-ется самому “везучему” из них, после чего продавец исчезает, а новому владельцу приходится объясняться с обманутыми претендента-ми напокупку.
Иногда квартира продается по фальшивым документам, причем фальшивыми могут быть как первичные документы (свидетельство особственности), так и вторичные (договор купли-продажи, дарения, мены ит.д.).В ряде случаев применяется продажа квартиры “по двум договорам”. Прирегистрации договора купли-продажи составляются два абсолютно одинаковыхэкземпляра договора, один из которых по-лучает покупатель, другой — продавец.Получив экземпляр договора продавца (например, путем обмана), покупательрасполагает двумя документами, по которым он имеет право перепродавать квартиру двум лицам, оформляя договор купли-продажи одновременно в двухнотариальных конторах.
Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, необходимотща-тельно изучать документы, подтверждающие право собственности напродаваемую квартиру. Следует также поинтересоваться, не прожива-ют ли впродаваемой квартире лица, выписанные из нее временно (находящиеся взагранкомандировке, на службе в армии, на учебе или в заключении: всоответствии с действующим законодательством эти лица имеют право назаключение договора найма по месту преж-него проживания). В случае возникновениясомнений в достоверности правоустанавливающих документов на квартирупотенциальный покупа-тель может попросить выписку из домовой книги.
14 -
При заключении сделок с квартирами из рук в рукипереходят огромные суммы наличных денег, что привлекает всякого родамошен-ников. В настоящее время расследуются десятки уголовных дел, свя-занных субийствами продавцов или покупателей приватизированных квартир.
Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, лучшеобратиться в банк. Некоторые банки выступают в качестве посредников призак-лючении договоров купли-продажи квартир. Для этого покупатель, продавеци банк заключают трехсторонний договор. В соответствии с этим договоромпокупатель принимает на себя обязательство пере-вести в банк в течениетрех дней с момента подписания договора предусмотренную договором сумму, которая депонируется банком на имя продавца. Снять эту сумму продавец можеттолько по окончании процедуры оформления договора. Убедившись в серьезностивзаимных намерений, продавец и покупатель начинают оформление договора. Только по окончании нотариального оформления договора и регистра-ции договора в Департаменте муниципального жилья продавец имеет право получить договореннуюсумму, а банк получает вознаграждение за посреднические услуги.
Распоряжением мэра Москвы “О дополнительных мерах по защите
граждан от противоправных действий преступных сообществпри при-
ватизации и отчуждении жилых помещений” от 26 мая 1994г.Департа-
мент муниципального жилья должен производить регистрациюсделок
по отчуждению жилья лишь после их прописки на другое место жи-
тельства. При поступлении заявлений граждан о том, чтоприватиза-
ция была совершена ими под давлением криминальныхэлементов, до-
говор передачи жилья в собственность будет расторгнут безвзима-
ния платы за услуги. Распоряжением мэра Москвы ГУВДМосквы сов-
местно с Комитетом социальной защиты предложеноподготовить пере-
чень категорий граждан так называемой группы риска,требующих за-
щиты городских властей во время приватизации и другихопераций с
жильем. Для этих граждан купля-продажа занимаемых имиквартир или
комнат будет оформляться в особом порядке, которыйзаключается в
том, что в документах подтверждается право обязательного пожиз-
ненного проживания в них или предоставления других жилыхпомеще-
ний. Департамент муниципального жилья обязан производитьрегист-
рацию договоров по отчуждению жилых помещений подоверенности — в
случае невозможности личной явки — только с учетом мненияобщест-
15 -
венных комиссий, в состав которых должны быть включеныпредстави-тели органов социальной защиты и окружного медицинского управле-ния.
Договор купли-продажи квартиры с условием
пожизненного проживания
Данный договор прямо не предусмотрен действующимзаконода-тельством и, в частности ГК РСФСР, однако в последнее время нахо-дитвсе большее применение в нашей жизни. В этом случае применя-ется аналогиязакона и стороны при заключении договора руководс-твуются нормами ст. 253 ГКРСФСР, посвященной правовому регулиро-ванию купли-продажи жилого дома сусловиями пожизненного прожива-ния.
Суть такого договора в том, что продавец, в качествекоторо-го выступает нетрудоспособное лицо, передает принадлежащую емуквартиру в собственность покупателя, а последний обязуется пре-доставлять продавцу до конца его жизни пожизненное содержание, которое может включать всебя уход, материальную помощь. Кроме того, по этому договору продавецобычно сохраняет за собой право пользования всей или частью этой квартиры. В настоящеевремя до-говоры купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержаниязаключаются с покупателями, в качестве которых выступают как фи-зические, таки юридические лица. Заключение таких договоров вы-годно обеим сторонам. Однако, к сожалению, и здесь не обошлось без влияния криминальных элементов.Было отмечено немало случаев, когда продавцы, заключившие такие договоры, иливообще исчезли, или же их находили мертвыми.
Оформление таких договоров осуществляется по тем же прави-лам, что и оформление договоров купли-продажи и мены квартиры.
В договоре купли-продажи квартиры с условием пожизнеэного содержания право собственности переходит покупателю при жизнипродавца. При этом в договоре обычно оговаривается право пожиз-ненного проживанияпродавца в этом жилом помещении.
В случае неисполнения договора покупателем своих обязаннос-
тей продавец вправе требовать расторжения договора.Приобретатель
также может ставить вопрос о прекращении договора, еслиего мате-
16 -
риальное положение по не зависящим от негообстоятельствам изме-нилось настолько, что дальнейшее предоставлениесодержания стало невозможным. Договор прекращается также в случае смертипокупате-ля.
При расторжении договора по требованию продавца илипокупа-теля квартиры она возвращается его бывшему собственнику (продав-цу).Однако расходы на содержание, понесенные покупателем, в этом случае невозмещается.
Заключая договор купли-продажи квартиры с условиямипожиз-ненного содержания, собственник распоряжается своим жильем после своейсмерти. Преимуществом этого договора по сравнению с насле-дованием квартирыявляется то, что при наследовании свидетельство о собственности на жилищевыдается нотариальной конторой не ранее шести месяцев со дня открытиянаследства и, таким образом, нас-ледник не может распоряжаться жильем доистечения этого срока.
Кроме того, у завещателя могут быть обязательныенаследники, которым покупателю придется выплачивать компенсацию. Принаследо-вании имущества взимается специальный налог, и, наконец, завеща-тельможет в любой момент отменить или изменить завещание.
Договор мены_0Собственники квартир могут заключить между собой договорме-ны. Этот договор следует отличать от договора обмена жилыми поме-щениями. Впоследнем случае между сторонами происходит переход права пользования, а неправа собственности как в договоре мены. Кроме того, в отличие от договорамены договор обмена жилыми по-мещениями оформляется специальными обменнымиордерами.
В соответствии со ст. 255 ГК РСФСР по договору мены каждая из сторон передает другой стороне определенное имущество всобс-твенность, то есть каждая из сторон является одновременно и про-давцом ипокупателем.
Единственным отличием договора мены от договоракупли-прода-
жи является то, что в договоре мены одна из сторон вкачестве
встречного предоставления передает другой стороне не деньги, а
имущество. В связи с этим к договору мены применяются теже пра-
вила, что и к договору купли-продажи. Так, стороныобязаны пре-
17 -
дупредить друг друга о недостатках обмениваемогоимущества, а также о правах третьих лиц на это имущество (нанимателя, залого-держателя и т.д.).
Если обмениваемое имущество (в данном случае речь идет о квартирах) не является по стоимости равным, то в договор может бытьвключено условие о доплате той стороны, имущество которой стоит дороже. Вдоговор мены могут включаться и другие условия, не противоречащие его природе(например, о том, что обе или одна из сторон отремонтируют свои квартиры).
Так же, как и договор купли-продажи, договор мены квартир подлежит сначала нотариальному удостоверению, а потом регистрацииДепартаментом муниципального жилья.
Определенные сложности возникают при заключении договораме-ны между собственниками квартир и владельцами муниципальных(неп-риватизированных) квартир. При заключении таких договоров собс-твенникиквартир настаивают на том, чтобы их контрагенты также приватизировали своежилье, а последние, зная, что муниципальное жилье можно приватизировать толькоодин раз, по различным причи-нам не хотят этого делать.
В качестве выхода из создавшейся ситуации можно предложить следующий вариант. В случае, если в неприватизированной квартирепроживает несколько нанимателей, то эта квартира может быть при-ватизированана имя только одного из них, который и заключает до-говор купли-продажи, азатем прописывает в новую квартиру членов своей семьи. Таким образом, остальныенаниматели сохраняют в пос-ледующем право приватизации муниципальной площади.
Договор мены может заключаться не только на квартиры, нои на приватизированные комнаты в коммунальных квартирах. В этом случаенеобходимо иметь следующие документы:
1) свидетельство о собственности на жилище (с указаниемраз-мера комнаты и общей площади коммунальной квартиры);
2) договор передачи жилья в собственность, зарегистрирован-ный Департаментом муниципального жилья;
3) соглашение об определении долей, нотариально заверенноеи зарегистрированное Департаментом муниципального жилья;
4) справка БТИ об оценке стоимости квартиры (с указанием размера долей всех собственников коммунальной квартиры)._53
· 18-
Договор дарения_0
Собственник квартиры может подарить свою квартиру любомуфи-зическому или юридическому лицу. Для этого он заключает договор дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) передает безвозмездно другой стороне (одаряемому) имущество в собствен-ность.
Дарение не считается состоявшимся, если делоограничилось только соглашением, даже письменным, но передачи имущества не бы-ло. У одаряемого на основе одного лишь соглашения с дарителем не возникает праватребовать передачи вещи, а у дарителя - обязан-ности ее передать.
Однако и передача вещи сама по себе еще не создает дарения.
Дарение — это договор, который предполагает волю дарителяи сог-ласие одаряемого на получение имущества в собственность. Еслипоследний не изъявляет соответствующего желания или прямо откло-няет дар, тодарения нет.
Для договора дарения характерно то, что даритель прижизни отчуждает другому лицу имущество добровольно и безвозмездно.Без-возмездность договора означает, что он не предусматривает наличиякакой-либо компенсации со стороны одаряемого.
Даритель, совершая дарение, обязан обеспечитьвозникновение права собственности одаряемого, свободного от обременения, и, вчастности, от прав третьих лиц (нанимателя, залогодержателя и т.д.). Крометого, даритель отвечает перед одаряемым за убытки, причиненные ему вследствие отчуждения подаренного имущества по иску третьего лица (например,судебные расходы), а также тем, что в подаренной вещи имеются существенныенедостатки. На одаряемом же не лежит никакой обязанности перед дарителем.Нельзя на одаря-емого возлагать обязанность не отчуждать подаренное имуществоили не совершать по поводу этого имущества другие сделки. Таким обра-зом, договор дарения не может содержать условия, ограничивающие право собственностиодаряемого.
Если договор дарения квартиры или комнаты совершается в
пользу несовершеннолетних, то при нотариальном удостоверениино-
тариус должен от законного представителянесовершеннолетнего или
попечителя взять разрешение на получение дара. Это вытекает из
19 -
ст. 133 Кодекса о браке и семье )КоБС), согласно которойопекун не вправе заключать договор дарения от имени малолетнего, а попе-читель - давать согласие на договор при заключении его несовер-шеннолетним (от 15 до18 лет) без разрешения органа опеки.
Договор дарения квартир или комнат в коммунальнойквартире удостоверяется в нотариальной конторе при условии представленияуказанных выше документов, подтверждающих право собственности на квартиру,которая переходит в дар, и затем этот договор регистри-руется Департаментоммуниципального жилья.
Залог квартиры_0Как было отмечено выше, собственник квартиры можетзаложить свою квартиру. Это прямо вытекает из ст. 6 Закона РФ “О залоге” от29 мая 1992 г., установившей, что предметом залога может быть любое имущество, которое в соответствии с законодательством РФ может быть отчужденозаконодателем и п.3 ст.7 этого же закона, согласно которому собственникквартиры самостоятельно решает воп-рос о сдаче ее в залог.
Суть залога состоит в том, что при залоге кредитор(залого-держатель) вправе при неисполнении должником обеспеченного зало-гомобязательства получить удовлетворении из стоимости заложенно-го имуществапреимущественно перед другими кредиторами. Однако кредитор не становитсясобственником заложенного имущества: он вправе лишь требовать его реализации вустановленном гражданским процессуальным законодательством порядке.
В соответствии со ст. 11 закона о залоге, если залог иму-щества подлежит государственной регистрации, то договор о залоге считаетсязаключенным с момента его регистрации.
В Москве такая регистрация осуществляется в соответствиис
постановлением правительства Москвы “О государственной регистра-
ции залога жилых помещений, принадлежащих гражданам илиюридичес-
ким лицам на право собственности” от 27 апреля 1993 г. Государс-
твенную регистрацию залога жилых помещений, принадлежащихгражда-
нам или юридическим лицам, и выдачу свидетельств о такойрегист-
рации должен осуществлять Департамент муниципальногожилья. При
этом за регистрацию залога, выдачу свидетельств орегистрации и
20 -
предоставление выписок из реестра взимаетсягосударственная пош-лина.
Для регистрации договора о залоге, заключенного междубанком и собственником квартиры, в Департамент муниципального жильяне-обходимо представить следующие документы:
_ш+_0 1) три экземпляра нотариально заверенных договоров(два под-линника и одна нотариально заверенная копия);
2) кредитный договор;3) справка БТИ о стоимости квартиры;
4) подлинники правоустанавливающих документов на квартиру
(свидетельство о собственности на жилище, подлинникидоговоров и т.д.);
5) доверенности (если они необходимы);
6) копию устава банка и регистрационное свидетельство;
_5_ш-_0 7) заявление _0с просьбой _0зарегистрироватьдоговор о залоге, завизированное _0заместителем руководителя _0Департамента _0муниципаль-ного жилья.
Залог квартиры, являющейся общей совместнойсобственностью, можно осуществлять только с согласия всех собственников._54_0Если же речь идет об общей долевой собственности, то собственник доли можетзаложить свою долю без согласия других собственников. Следует от-метить, чтозалог квартиры, являющейся собственностью члена коо-ператива, полностьювыплатившего свой пай, осуществляется в том же порядке, что и дляприватизированных квартир.
Поскольку квартиры относятся к недвижимости, то их залогот-носится к ипотеке. Договоры об ипотеке в отличие от других разно-видностей договоров залога требуют обязательного нотариального удостоверения ирегистрации. Договор об ипотеке заключается в форме закладной (ипотечногосвидетельства).
В договоре залога участвуют две стороны: залогодатель — ли-цо, которое предоставляет определенное имущество в залог, и зало-годержатель- лицо, которое вправе при неисполнении должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Наличие закладной у залогодержателя удостоверяет егопреиму-
щественное право на удовлетворение своего требования засчет иму-
щества, предоставленного по договору об ипотеке в обеспечение
этого требования. Закладная является ценной бумагой, может вхо-
дить в наследственную массу и быть передана другому лицув уста-
21 -
новленном порядке. Закладная подлежит регистрации путемвнесения регистрационной записи в книгу регистрации недвижимости. Назак-ладной делается отметка о ее регистрации.
Залог квартир, расположенных в многоквартирных домах,может осуществляться без залога земельного участка, на котором располо-жен домили другое строение.
Обращение взыскания на предмет залога по общему правилудо-пускается лишь в судебном порядке. В случаях, предусмотренныхза-конодательством РФ, обращение взыскания на заложенное имуществоосуществляется в бесспорном порядке на основании исполнительной надписинотариуса.
Законодательство РФ не содержит прямого указания на то, ка-ким образом может быть обращено взыскание на заложенную квартиру. Из этогоможно сделать вывод, что будет действовать общий (судеб-ный) порядок обращениявзыскания на заложенное имущество.
Вместе с тем, высказывается мнение, что в банковскомзалоге (то есть в тех случаях, когда залогодержатель по договору займа,заключенного в обеспечение кредитного договора между банком и третьим лицом, является банк) залогодержатель (то есть банк) вправе самостоятельнореализовать предмет залога (без судебного или арбитражного решения) принеисполнении обязательства должни-ком.
По общему правилу залогодателем может быть любое лицо,кото-рому предмет залога принадлежит на праве собственности или правехозяйственного ведения. В последнем случае для сдачи какого-либо имущества взалог необходимо получить согласие собственника этого имущества илиуполномоченного им органа.
В качестве залогодателя может выступать и учреждение (то есть бюджетная организация, не занемающася коммерческойдеятель-ностью), однако лишь при условии, если оно в соответствии с зако-ном риобрело право самостоятельного распоряжения заложенным иму-ществом.
В качестве залогодержателя может выступать любоефизическое
или юридическое лицо любой организационно-правовой формыили фор-
мы собственности.Однако в большенстве случаев в качествезалого-
держателей выступают банки, дающии кредиты под залог квартир.Ком-
мерческую стоимость квартиры определить довольнотрудно. В ка-
честве ориентира, как правило, выступает инвентаризационная стои-
22 -
мость квартиры, которую дает БТИ.Инвентаризационная стоимость квартиры предстовляет собой нижний предел рыночной стоимостиквартиры, которая чаще всего в несколько раз превышает инвентари-зационную. Пообщему правилу залогодатель не имеет права распоря-жаться заложеннымимуществом.Однако эта норма носит диапозитивный характер, в договоре могутпредусмотреть обратное.
Из этого следует, что заключив догвор залога, залогодательне может продать подарить, обменять заложенное жилище(если не огово-ренодругое).
Давая квартиры в залог по кредитным договорам, залогодатели получают кредит на небольшой срок и обычно подзначительный про-цент.
Исследовательским центром частного права на базенорм, пре-дусмотренных в проекте ГК РФ, были разработаны”Основные положения о залоге недвижимого имущества”- ипотеке, в которых значительное вним ние уделенозалогу квартир и жилых домов.Указанные положения не являются нормотивнм актом, имеющим обязательную силу.Однако роспоряжением заместителя Председателя Совета Министров Прави-тельства Российской Федерации они были рекомендованывсем минис-терствам и ведомствам, разрабатывающим проекты нормативных ак-тов, затрагивающих правовое регулирование залога и ипотеки.В связи с этим онипредстовляют интерес.
С соответствии с п.84 Основных положенийипотека(залог)жило-го дома или квартиры допускается не во всех случаях, а дляобеспе-чения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконс-трукцииили капитального ремонта жилого дома (квартиры).Однако из этого общего правилаесть есть исключение. Жилой дом или квартира могут быть предметом ипотеки и втом случае, если гражданин-собс-твенник и члены его семьи проживают в другомжилом доме и имеют достаточное в соответствии с установленными нормами жилойплощади жилое помещение.Цель такой нормы-избежать ситуаций, когда люди могутстать бездомными, получив ссуду под залог кувартиры и не имея возможности ее погасить.Однако нельзя не обратить внимания на то, что она сужает праваграждан по распоряжению принадлежащим им жильем.
Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), немогут быть предметом ипотеки.
В ипотеку может передаваться только жилой дом или квартира,
23 -
принадлежащие залогодатодателю направе собственности.
залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицен-зию.
Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичныхтор-гах неявляется основанием для выселения покупателем прож ивающих в этом жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи.Междусобственником, приобретшим жилой дом или квартиру, и проживающими в нем лицамизаключается договор аренды жилого поме-щения на условиях, обычных для даннойместности.
Не подлежат выселению при продаже заложенного дома(кварти-ры) с публичных торгов лица, проживающие в жилых домах (кварти-рах)на условиях договора найма жилого помещения, договора аренды или иныхоснованиях, предусмотренных законом.Ранее закоюченный с ними договор наймажилого помещения договор аренды или иной дого-вор на проживание сохраняетсилу.Такие лица имеют право на преи-мущественную покупку занимаемого имижилого дома (квартиры).
Если иное не предусмотренно договором об ипотеке, залогода-тель вправе сдать нанимателю, нуждающемуся в жилье, свободнуюквартиру с согласия залогодержателя.Одноко он в праве сдать такую квартиру нанимателю без согласия залогодержателя по срочному до-говору аренды жилогопомещения на срок, истекающий не позднее по-гашения ссуды.В этом случаесобственник, приобретший жилой дом или квартиру на публичных торгах, поистечении предусмотренного дого-вором срока не обязан возобновлять этот договораренды.
Порядок наследования жилых домов и квартир_0Под наследованием понимается переход имущественных и неко-торых личных неимущественных прав и обязанностей умершего гражда-нина(наследодателя) к другим лицам в установленном законе поряд-ке.
_ш+_0 Наследование может осуществляться по закону и по завещанию.Наследование по закону имеет место:
а) если наследодатель не составил завещания или если его
завещание в опр¶деленной части признано недействительным,
б) если завещана только часть имущества или завещание воп-
ределенной части признано недействительным, в этом случаене ох-
24 -
ваченная часть наследственного имущества переходит впорядке нас-
ледования по закону,
в) если наследники по завещанию умерли ранее наследодателя или не приняли наследства.
_ш-_0Для таких случаев закон устанавливает кругнаследников и порядок их признания. Назначая умершему конкретныхправоприемни-ков, законодатель как бы восполняет волю наследателя.
В соответствии со ст.232 ГК РСФСР предусмотрены двеочереди признаниы наследников по закону. К наследникам первой очередиот-носятся дети (в том числе усыновленные) , супруг и родители(усыновители) умершего и его ребенок, родившийся после его смер-ти. Кнаследникам второй очереди относятся братья и сестры умер-шего, его дед ибабка.Эти наследники призываются к наследованию в том случае, если отсутствуютнаследники первой очереди, когда они не принимают наследство, а также в томслучае , если все наслед-ники первой очереди лишены завещателем правнаследования.
К числу наследников относятся также нетрудоспособные лица , которые состояли на иждевении умершего не менее года до его смер-ти.
Внуки и правнуки наследуют в том случае, если ко времениотк-рытия наследства нет в живых того из родителей , который был бынаследником.
Но, помимо лиц, указанных в ст. 532 ГК РСФСР , завещатель вправе оставить все свое имущество_55_0, предметы домашнегообихода, за исключением предусмотренного ст. 535 ГК РСФСР , любому лицу,государству а также любому юридичес-кому лицу.
Согласно ст.540 ГК РСФСР, в которой говорится, что“завеща-ние должно быть составлено письменно с указанием места и времени егосоставления, собственноручно подписано завещателем и нотари-альноудостоверено, можно говорить о том, что общей основной фор-мой завещанияявляется именно письменное нотариально удостоверо-енное завещание.
25 -
Осбенности гржданско-правовых сделок
с квартирами в_0 домах ЖСК_0.
Интересен вопрос о расчетах между ЖСК и его членами при пе-
реходе права собственности на квартиру, пай за которуювыплачен
полностью и которая является собственностью гражданвследствии ее
покупки другими лицами._56
Продавая квартиру, член ЖСК плучает ее стоимость отпокупате-ля.Ясно, что он не в праве требовать от ЖСК еще и возврата суммывнесенного паевого взноса.Пследний существует лишь постольку, посколько квартираостется в собственности ЖСК.Перход права собс-твенности на нее к членукооператива влечет прекращения обяза-тельства ЖСК возвращать указанномулицу паевой взнос, тражающий стоимость квартиры.Этого пая теперьнет.Ообязательственного пра-воотношения между ЖСК и его членом, возникающегоиз имущественно-го участия пайщика в создании кооперативной собственности, также больше не существует.Это материализовалось в вещное право (правособствнности) члена ЖСК на квартиру.Денежный эквивалент певого взноса-этостоимость квартиры, ставшей собственностью пайщика.
Таким образом, происходит частичный раздел имуществакоопе-ратива. Большая его часть (квартиры) переходит в собственностьпайщиеов.Денежные же обязательства между ЖСК и ело членами , со-ответствующие стоимости выбывшихих из составакооперативного иму-щества,погашаются.Действительно, нет ни каких оснований считать, что член ЖСК долэендважды получать стоимость продаваемой квар-тиры: сначала от покупателя, азатем от кооператива.Иное толко-вание приведет к тому что покупателю , фактически уплатившему продавцу полную стоимость квартиры, придется оплатитьеще раз , внося в ЖСК паевой взнос.Кстати , случаи неправильногопонимани-яэтого вопроса уже встречаются на практике.
Так, А., выезжая на постоянное жительство заграницу, продал Б. квартиру в кооперативном доме.Договор удостоверилили внотари-альном порядке, покупная цена была уплачена.Затем А. обратился в ЖСК спросьбой вернуть ему паевой взнос за квартиру в связи с вы-ходом из кооператива.ЖСК, не зная о том, что квартира продана, возвратил А. его взнос, полагая, что сможет распорядиться освобо-дившейся жилплощадью.
Впоследствии , когда после выезда А. во владение квартирой26 -
вступил Б., ЖСК потребовал от него вохзместить суммувыплаченного кооперативом А. паевого взноса. Б.естественно отказался этосде-лать , ссылаясь на то, что он полностью оплатил квартиру . В ре-зультатевыплаченные А кооперативом суммы скорее всего составят убытки ЖСК.
Подобной ситуации не возникло, если бы кооператив невозвра-тил А. паевой взнос, материализовавшийся в квартиру, которой А. вправе распоряжаться по своему усмотрению.При расчетах ЖСК со своими членами в случае выхода их из него возникает и такой воп-рос.Должен ли ЖСК выплачиватьвыбывшему изнего члену часть пая, соответствующую приходящейся на это лицо частистоимости иму-щества , остающегося в собственности ЖСК, а именно: лестничныхплощадок, лифтов и т.д.? представляется, что нет.Ведь стоимость данногоимущества учтена в стоимости квартиры.Значит, продавая последнюю, член ЖСК фактически учитывает в ее продажной цене и днежную оценку своего пая вимуществе, остающимся в собственности ЖСК.Этот пай, очевидно, не имеетсамостоятельной денежной оценки и переходит к новому владельцу квартиры вместес ней.Другими сло-вами , продавая квартиру , член ЖСК одновременнопередает исвои права на пай, отражающий его имущественное участе в создании тех частейдома, которые остаются в собственности ЖСК.
В результате новый собственник квартиры одновременно стано-виться и владельцем пая в ЖСК. Это право на пай, переходящееав-томатически в силу покупки квартиры , дает ее новому владельцу весь обьемгражанских прав, связанных с юбладанием пая, включая по-лучение имущественныхвыгод от использования кооперативного иму-щества.Ссказанное можнопроиллюстрировать таким примером.
Допустиь, что ЖСК сдал в аренду принадлежащие ему нежилые
помещения в кооперативном доме.В результате ЖСК плучаетдоходы от
арендной платы.Спрашивается, имеет ли право покупательквартиры,
даже если он и не является членом ЖСК, нам получениесвоей части
имущественныхь выгод от сдачи ЖСК этих помещений в ареду (напри-
мер, путем соразмерного уменьшения взносов заэксплуотацию до-
ма?).Видимо, да. Ведь помещения, сдаваемые ЖСК в аренду,соору-
жены за счет паевых взносов.Значит , приобретательквартиры не
зависимо от своего членства в ЖСК получил вместе с ней и права
, связанные с имущественным участием бывшего пайщика встроитель-
стве данных помещений.Следовательно, он вправе получитьимущест-
27 -
венные выгоды от их использования.Причем на тех жеоснованиях,
что и члены данного ЖСК, принявшие такое же участие всданных в
аренду помещений, что и выбывший пайщик , уступивший своиправа
покупателю квартиры._57
Иное решение вопроса-отстранение новых владельцев квар-
тир, не пожилавших вступить в ЖСК, от участия в получениивыгод
отпользования кооперативным имуществоми прдоставлемниетаких выгод
исключительно членам кооператива -означало бы неосновательное
сбережение ими своего имущества (путем уменьшения взносовна экс-
плуотацию) за счет других лиц. Таким образом, сделку поотчужде-
нию квартиры в доме ЖСК нельзя признать толькокуплей-прода-жей.По существу, здесь имеет место сделка, одним из элементовко-торой является купля-продажа квартиры, а другим-переуступка поку-пателюквартиры прав выбывшего члена кооператива, связанных с его имущественнымучастем в ЖСК.Такие сделки, даже если они и не уре-гулированы специальными нормамизаконодательства, тем не менее имеют право на жизнь в силу ст.8 ГК РФ.Онапредусматривает воз-можность возникновения гражданских прав и обязанностей из дейс-твий, хотя и не предусмотренных законом, но в силу общих начал и смыслагражданского законодательства порождающих такие права и обязанности.Это, однако, не исключает желательности более четкой регламентации ситуации, возникающей в связи с преобразованием обязательственных отношений внутриЖСК при переходе к его членам права собственности на квартиры.
28 -
Сделки с приватизированными квартирами._0
Характерная для Москвы бурная предпринимательская деятель-ность и стремительное накопление капитала привели к тому,что са-
мым бойким рынком в столице стал рынок жилья._58
По некоторым оценкам, около 30% предложений о продажежилья попытки совершить незаконные сделки.Самые распространенные из них:
_ш+1. Продажа квартиры лицом, не являющимся еесобственником. Документы на квартиру могут быть либо подделаны, либо изготовленыс использованием похищенных подлинников.
2. Продажа квартиры несколькими покупателями одновременно.У продавца имеется несколько экземпляров поддельных свидетельств особственности, договоров купли-продажи и других документов.
3. Продажа незаконно присвоенной квартиры (если договоркуп-ли-продажи или дарственная на квартиру оформлены с помощью угроз и насилия). Ситуация осложняется тем, что документы могут быть безукоризненнымипо содержанию.
4. Продавец, получив деньги от покупателя, отказываетсявы-писаться из квартиры, тем самым оставляя себе право на проживание в ней,используя противоречие между нормами законодательства.
5. Продается приватизированная квартира, принадлежащая на праве собственности нескольким лицам. Один из них может присвоить всю суммустоимости квартиры и скрыться._59 _ш- Независимо от того, имеется липодозрение о возможном обма-не, при совершении сделок, связанных скуплей-продажей квартир, следует самым тщательным образом изучить документы, прежде всего устанавливающие право собственности на жилье, навести справки вДепартаменте муниципального жилья, РЭУ, паспортном столе. Полез-ный может бытьи беседа с соседями.
Для совершения сделки с приватизированной квартирой(впервые продающейся) покупатель должен потребовать от продавца следующиедокументы:
_ш+ — свидетельство о собственности на жилье;договор передачи жилья в собственность; — справку избюро технической инвентаризации, в которой указана инвентариза-ционнаястоимость квартиры (форма 11А); -справку из РЭУ об отсутствии задолженности поплатежам; -выписку из домовой книги; — копию финансового лицевого счета; — если в кварти-ре прописаны несовершеннолетние дети, то необходимо согла-сиеорганов опеки и попечительства и свиде-
_ш- тельство о рождении детей.Если продавец — не первый собственник квартиры, документом, подт-верждающим его право собственности на квартиру, служит договор купли-продажи, дарения и проч.
Следующая стадия после проверки документов на ихподлинность
и соответствие содержания требованиям законодательства — удосто-
29 -
верение договора в нотариальной конторе.
Нотариус требует справку формы 11-а из БТИ, подтверждающую наличие объекта сделки в натуре, принадлежность его данномулицу, в которой содержится краткое описание квартиры или комнаты, ука-зана ихинвентаризационная стоимость (основание для определения размеров госпошлины иподоходного налога), представлена информа-ция об имеющихся ограничениях сделокс ними (арест, запрещение).
В ст.56 Основ законодательства РФ о нотариате сказано, что удостоверение договоров об отчуждении квартиры производится по месту еенахождения. Поэтому потенциальному покупателю стоит по-думать, прежде чемрешиться на покупку квартиры, продавец которой в подтверждение своего права собственностина квартиру предъявля-ет договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом из другой местности.
Наконец, договор должен быть зарегистрирован в Департаменте муниципального жилья, без чего сделка не может считатьсязаклю-ченной.
В практике нередко случаются попытки продажи квартир “сна-чинкой”, когда продавец не предупреждает покупателя о возможных претензияхтретьих лиц на жилплощадь. Наиболее часто это связано с продажей квартир,которые приватизировались без включения в до-говор передачи жилья всобственность несовершеннолетних детей, пропитанных на момент приватизации вэтих квартирах.
В Законе РФ “О приватизации жилищного фонда в РоссийскойФе-дерации” не отражены положения о праве несовершеннолетних членов семьи наприватизированное жилье. Это теперь исправлено “Пример-ным положением обесплатной приватизации жилищного фонда в Рос-сийской Федерации”,утвержденным решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18марта 1993г. N 4 и одобрено Поста-новлением Правительства РФ от 26 ноября1993г. N 1238.
В “Примерном положении” установлено, что несовершеннолетние
дети, проживающие совместно с нанимателями, и являющиесячленами
его семьи либо бывшими членами семьи, наравне ссовершеннолетними
пользователями вправе стать участниками общейсобственности на
это помещение. Отказ от включения несовершеннолетних в число
участников общей собственности на приватизируемое жилоепомещение
может быть осуществлен опекунами и попечителями, в томчисле ро-
дителями и усыновителями несовершеннолетних, только приналичии
30 -
разрешения органов опеки и попечительства.
Следствием “невнимательности” Департамента муниципального жилья стал тот факт, что в практике судов достаточно частовстре-чаются споры по поводу признания сделок купли-продажи квартирне-действительными по тому основанию, что при приватизации квартир были нарушены права несовершеннолетних членов семьи на участие в приватизации. Судыв таких случаях принимают решение о признании сделок, последовавших послеприватизации квартир, недействитель-ными.
Покупателю также следует быть осторожным, если в цепочкедо-говоров купли-продажи имеется сделка, совершенная поверенным,действовавшим по “генеральной доверенности”, выданной лицом, яв-лявшимся на тотмомент собственником квартиры. Бывший собственник может впоследствии заявить,что на самом деле он поручил поверен-ному совершить обмен квартиры с доплатой ибыл введен им в заб-луждение относительно характера сделки, связанной с егокварти-рой.
Много проблем счастливым обладателям квартир и ихдомочадцам может принести институт прописки. Одна из самых распространенныхпроблем — ничем не ограниченное право собственности, оказывается,ограничивается волей власть предержащих - “прописать” или “не прописать” вприобретенное жилье. Право прописки в приобретенную в Москве квартиру дляграждан РФ стоит почти столько же, сколько сама квартира.
Еще один момент, связанный с пропиской. При покупке жилья необходимо проверить, разрешена ли прописка в этот дом. Дом может бытьопределен под снос, что влечет за собой запрет прописки.
Что касается налогообложения денежных сумм, полученныхпро-давцами от продажи жилплощади, то в соответствии с пп. “в” п.6 ст.3 Закона “О подоходном налоге с физических лиц” в совокупный доход не включаютсясуммы, получаемые в течение года от продажи квартир, не превышающие500-кратного установленного законом раз-мера минимальной месячной оплаты труда.
Среди банков и других субъектов предпринимательскойдеятель-
ности растет интерес к залогу недвижимости как средствуобеспече-
ния исполнения обязательств. Применение законодательства озалоге
на практике оказывается проблематичным, но, поскольку развитие
этого института представляется перспективным, рассмотрим, как
31 -
можно применить залог в современных условиях.
_ш+_0Для оформления договора залога квартиры требуется:1). совместное заявление залогодателя и залогодержателя в Департамент муниципального жилья;
2). нотариально заверенный договор о залоге;3). справка БТИ;
_ш-4). квитанция об уплате госпошлины.Регистрация залога квартиры осуществляется Департаментомму-ниципального жилья в соответствии в постановлением Правительства Москвы N415 от 27 апреля 1993 г.
Временное положение о регистрации залоговых операций сжилы-ми помещениями предусматривает, что регистрация производится пу-тем:
_ш+ 1). внесения регистрационной записи в книгурегистрации залоговых операций с жилыми помещениями;
2). проставления отметки о регистрации на всехоригинальных эк-земпляров договора о залоге;
3). внесения сведений о залоге в банк данных собственников жилья;4). выдачи свидетельства о регистрации залога. Договорзалога
должен быть зарегистрирован в течение 15 календарных днейсо дня подачи заявления и представления документов в Департаментмуници-пального жилья.
Погашение регистрационной записи при прекращении залогаосу-ществляется при условии:
1). подачи совместного заявления залогодателя и залогодержа-теля;2). представления оригиналов договора о залоге сот-меткой о его регистрации;
3). представления доказательств исполненияобеспе-ченного залогом обязательства.
При погашении регистрационной записи делается от-метка вреестровой книге, в банке данных собственников жилья, на оригиналах договора озалоге.
По запросу залогодателя и залогодержателя, а также других заинтересованных лиц Департамент муниципального жилья выдает:
выписки из реестровой книги;
информацию о регистрации залога. Договор залогасчитается заключенным с момента государственной регистрации. Совершениесделок с квартирами иногда усложняется тем, что в квартире может быть прописанчеловек (не включенный в свидетельство о собствен-ности на квартиру, так какбыл, например, прописан в нее после
32 -
приватизации), который там продолжительное время не живет.В этом случае необходимо доби-ваться в судебном порядке признания лицаутратившим право пользо-вания жилым помещением вследствие сверхустановленных сроков._510 Только после этого отсутствующий утрачивает право напроживание в приватизированной остальными членами семьи квартире.
Наниматели, бывшие члены семьи собственника, другие лица,не являющиеся собственниками приватизированного жилого помещения, могут бытьвыселены собственником только в случаях, предусмотрен-ных законом_511_0 , вчастности, если это лицо систематически разрушает или портит жилое помещениеили использует его не по назначению, либо систематически нарушает правилапроживания, что делает невозможным для других проживание с ним в однойквартире, а меры предупреждения и общественного воздействия не далирезультатов.
Тема наследования жилища, принадлежащего наследодателюна праве собственности, заслуживает отдельного разговора, поэтомуостановимся лишь на ключевым моментах.
Граждане, ставшие собственниками жилых помещений,владеют, поль-
зуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе прода-
вать, завещать, дарить, сдавать в аренду эти помещения,а также
совершать с ними иные, не противоречащие законусделки._512
Если гражданин желает, чтобы квартира досталась, например, его внуку, ему следует оформить завещание на его имя, посколькунаследование по закону имеет место, если оно не изменено завеща-нием. Впротивном случае наследниками в первую очередь станут де-ти, супруг и родителиумершего. Во вторую очередь — братья, сест-ры умершего, его дед и бабка.Наследником по завещанию может быть и несовершеннолетний гражданин, который подостижении совершенно-летия должен нотариально оформить вступление в право на наследс-тво.
На практике немало проблем приносят сделки, связанные с
квартирами, принадлежащими нескольким гражданам направе общей
собственности. Ставшие собственниками приватизированного жилого
помещения граждане вправе владеть, пользоваться ираспоряжаться
им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых
законом интересов других лиц. Продажа одним изучастников общей
долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли
33 -
постороннему лицу возможна лишь при условии, еслиостальные собс-твенники откажутся от осуществления права преимущественнойпокуп-ки либо не осуществят это право в течение месяца_513 Продавец долиобщей собственности обязан известить в письменной форме остальныхучастников общей собственности о наме-рении продать свою долю постороннему лицус указанием цены и дру-гих условий, на которых он ее продает. При продаже снарушением права преимущественной покупки другие участники общей долевойсобственности в течение трех месяцев имеют право требовать в су-дебном порядкеперевода на них прав и обязанностей покупателя. Выдел участнику общейсобственности на квартиру принадлежащей ему доли допустим, если имеетсятехническая возможность передачи ист-цу изолированной части не только жилых, нои подсобных помещений, оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользованияквар-тирой.
34 -
З_0 а к л ю ч е н и е
Подготовка офицеров-пограничников, призванных проходить службу в различных уголках России, предусматривает их всесторон-нюювоенную, специальную и юридическую подготовку.Наряду с этим хочетсяподчеркнуть, что отнюдь не второстепенное значение играет юридическая подготовка курсантов-пограничников.Вся наша жизнь напрямую связана сгражданскими правоотношениями, и участившиеся в последнее время высказываниякурсантов о ненужности юридическо-го образования не имеют под собой ни какогооснования.Каждый кур-сант, без исключения, после окончания института столкнется с проблемой обеспечения и получения жилья.По этому отрицание необ-ходимостиполучения полного и всестороннего юридического образо-вания может привести в будущем к большим жизненным трудостям. Примером такой необходимости служитданная работа, призванная по-мочь в разрешении основных проблем возникающих вобласти жилищных правоотношений и послужить практическим пособием при заключении гражданско-правовых сделок с жильем.В этом и заключается наряду стеоретическим,-практическое значение курсовой работы.
35 -
_ш+
П р и м е ч а н и я_01 И.И.Андрианов Жилищное законодательство,-М., юр.лит.,
1988, с.3
2 см. список используемой литературы
3 Домашний адвокат N 24 ,1995, с.6
4 см. ст.7 п.1 Постановления правительства Москвы от 27апреля 1993 г.
5 см. ст.534 ГК РСФСР
6 Домашний адвокат N 5,1995, с.2
7 Домашний адвокат N N 7,8 ,1996, с.с. 2, 5
8 Домашний адвокат N 1, 1995, с.5
9 Домашний адвокат N 21-22 ,1995, с.10
10 см. ст. ЖК РСФСР
11 см. ч.1 ст.89, ст.ст. 135 136 ЖК РСФСР
12 см. ст.3 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда.”
13 см. ст.120 ГК РСФСР_ш-
36 -
_ш+_0 Список использованной литературы
1 Конституция РФ ст.ст.25,40 2 Гражданский кодекс РФ ч.1гл.18 3
Гражданский кодекс РСФСР раздел 7 4 Основы гражданскогозаконода-
тельства союза ССР и республик
раздел 6 5 Жилищный кодекс РСФСР 6 Закон РФ “Об основах феде-
ральной жилищной политики”
Постановление правительства РФ от 17 июля 1995 года N713. “Об утверждении правил регистрации и снятия граждан РФ с регистра-ционногоучета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и перечнядолжностных лиц ответственных за регист-рацию.”
7 Постановление правительства Москвы от 19 декабря 1994 года N628 “О переходе ко второму этапу реформы системы оплатыжилищ-но-комунальных услуг.”
8 Распоряжение мэра Москвы от 5 января 1995 года N 20 “О введенииединой системы страхования жилищного фонда в г. Москве.”
9 Приложение к распоряжению мэра от 5 января 1995 года N 20 “Кон-цепция страхования жилищного фонда г. Москвы.”
10 Распоряжение мэра Москвы от 18 января 1995 года N 21 “О финан-совой поддержке граждан, проживающих в домах жилищных ижилищ-но-строительных кооперативов.”
11 Прилоложение N 2 к распоряжению мэра Москвы от 11 ноября 1994года N 560-РМ “Порядок оформления документов оразрешении пе-репланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах в г. Москве.”
12 Распоряжение мэра Москвы от 21 декабря 1994 года N 628 “Об ут-верждении порядка создания коллективов индивидуальныхзастрой-щиков для малоэтажного и коттеджного строительства в Московс-койобласти из жителей г.Москвы, нуждающихся в улучшении жи-лищных условий.”
13 Андрианов И.И. Жилищное законодательство.-М.:юр.лит.,1988г. 14 Фадеев В.И. Муниципальное право России.-М. Юрист, 1994г.15 Приватизация в России. Сборник нормативных документов.
ч.2.-М.: юр.лит.,1994г. 16 Как решить ваши жилищные пробле-
мы.-СПб.: произв.-техн. фирма АКМЕ,
1994г. 17 Жилье: справ.-СПб.: фирма АТ, 1995г. 18 Жилищноеза-конодательство: сб.нормат. актов и документов-М.: юр.лит.,1995г.
_ш-
37 -