Реферат: Международные стандарты оценки недвижимости

Введение

Профессиональныенормы оценки — это стандарты профессио­нальной практики оценки, разрабатываемыепрофессиональными организациями и государством для контроля за деятельностьюсво­их членов. Знание стандартов позволяет оценщикам использовать единую терминологию,понятийный аппарат и методики оценки.

Оценка имущества уходитсвоими корнями в классическую и современную экономику. К 40-м гг. XXстолетия во многих стра­нах были разработаны в основном схожие между собойпринципы и методики оценки, однако лишь во второй половине века началразвиваться подход к понятию оценки как к профессиональной дисциплине<span Times New Roman",«serif»; mso-fareast-font-family:«Times New Roman»;color:black;mso-ansi-language:RU; mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language:AR-SA">[1].

На протяжении 60-70-х гг.ряд национальных организаций оценщиков разработали и опубликовали стандартыпрофессио­нальной практической деятельности для своих членов. Этому при­мерупоследовали другие. Содержание стандартов сочетало сооб­раженияпрофессионального порядка с практическими потребно­стями рынка. В некоторыхстранах стандарты были инкорпори­рованы полностью или частично в национальныезаконы и норма­тивные акты. Некоторые организации выработали контрольные иисполнительные процедуры, позволяющие выражать осуждение и лишатьпрофессионального статуса члена организации в случае серьезного нарушения имстандартов или связанных с ними эти­ческих норм.

Анализсодержательной деятельности авторитетных зарубеж­ных профессиональныхобъединений оценщиков однозначно сви­детельствует о том, что решение ихосновной функциональной за­дачи в рамках рыночной экономики — обеспечениепотребителей профессиональными услугами высокого качества — достигается путемстандартизации процедур оценочной деятельности. Други­ми словами,стандартизация является стержнем всей деятельно­сти объединений оценщиков как внациональном, так и в между­народном масштабе.

1.<span Times New Roman"">    

Международные стандартыоценки (МСО) как свод единообразных правил

Для проведенияпрофессиональной оценки имущества оценщикам необходимо руковод­ствоватьсяопределенными правилами и ис­пользовать специальную для данной областидеятельности терминологию, что в совокупности представляет собой своеобразныйпрофес­сиональный «инструмент» оценщика. Данное обстоятельство ясно осознавалиразработчики Международных стандартов оценки, поэтому одной из задачМеждународных стандартов яв­ляется обеспечение оценщиков определенным наборомсредств по проведению оценки имуще­ства. С такой точки зрения Международные стандарты оценки представляют собойвесьма значительный документ. Для наглядности можно привести некоторые цифры<span Times New Roman",«serif»; mso-fareast-font-family:«Times New Roman»;color:black;mso-ansi-language:RU; mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language:AR-SA">[2].Четыре ныне действующих стандарта оценки имуще­ства определяют 16 базовых видовстоимости, более 30 специальных терминов; 27 статей стандартов посвященыправилам раскрытия оценщиками информации о произведенной оценке и корректномусоставлению итоговых отчетов; около 60 положений стандартов содержат подробныеправила, устанавливающие, какой вид стоимости и соответствующий ему методвычисления данного вида стоимости сле­дует применять оценщикам при оценкеразлич­ных имущественных активов. Устанавливае­мые стандартами правилапредставляют собой систему взаимосвязанных норм, которая оп­ределяется в первуюочередь структурой пост­роения норм каждого из стандартов. Разделы стандартовсоставлены в определенной после­довательности, начиная с указания назначе­ниястандарта и сферы его применения, затем определения терминологии, далее следуютправила, предписывающие определенную пос­ледовательность проведения оценки, името­дология определения того или иного базового вида стоимости.Самостоятельный раздел каждого стандарта посвящен правилам со­ставления отчетао проведенной оценке. Ука­занная структура повторяется для каждого из четырехстандартов, что в целом делает Меж­дународные стандарты оценки единым сбалан­сированными полноценным актом.

Интерес вызывает вопрос,на чем основано сведение правил оценки различных имущественных активов в единыйдокумент. Разработ­чики МСО при конструировании правил, входя­щих в стандарты,ставили перед собой задачу выйти на более высокий уровень обобщения, и,абстрагируясь от правил оценки отдельных ви­дов имущественных активов,стремились создать такие нормы, которые подходили бы к оценке многихимущественных активов. В ре­зультате включенные в МСО правила носят на­столькообщий характер, что разработанные стандарты вполне обоснованно можно назватьсводом принципов оценки, т.е. более широких и общих норм.

При формулировании общихпринципов оценки разработчики стандартов неизбежно должны были найти ключевыекритерии для оценки любых имущественных активов. Таким критерием является«полезность». Как отме­чается в разделе 7 введения в МСО, «ключевым критериемдля оценки любого недвижимого или движимого имущества является его полез­ность.Общей целью процедур, используемых в процессе оценки, является определение и ко­личественноевыражение степени полезности оцениваемого имущества». «Полезность» иму­щественногоактива является экономичес­кой категорией, которая выражается в том или иномвиде стоимости. При этом наиболее час­то используется понятие рыночнойстоимости.

Другим критерием сведенияправил оценки в единый документ является признание их раз­работчикамистандартов в качестве «лучших», т.е. в максимальной степени удовлетворяющихпотребностям проведения профессиональной оценки. Признание каких-либо правил вкаче­стве «лучших» осуществляется в ходе работы Международного комитета постандартам оцен­ки путем обобщения национальной практики оценкигосударств-членов МКСО. В связи с этим Международные стандарты оценкипредставля­ют собой свод единообразных практических правил проведения оценки,созданный путем обобщения различной национальной практики. Но в отличие отнациональных стандартов оценки государств-членов МКСО свод правил проведенияоценки на международном уровне имеет иной качественный уровень.

Имеется в виду следующее.Если нацио­нальный стандарт оценки есть «лучшая» нацио­нальная практика, томеждународный стандарт оценки не представляет собой лишь лучший из национальныхстандартов, а образуется путем обобщения национальной практики оценки раз­ныхстран. Точнее говоря, международный стандарт вбирает в себя правила, содержащие­сяв различных национальных стандартах оценки, способные, по мнению членов Между­народногокомитета по стандартам оценки, в максимальной степени отражать потребностипрофессиональной оценки имущества на меж­дународном уровне. Так, например, в п.9.1 введения в Международные стандарты оценки применительно к отчетам об оценкесказано, что «целью стандартов является установление международных правил,призванных умень­шить или устранить путаницу при использова­нии отчетов обоценке и способствовать лучше­му их пониманию».

Следует отметить, чтокаждый член коми­тета стремится к включению в международный стандарт своейнациональной практики, про­исходит своеобразная борьба. Так, например.Федеральный союз оценщиков ФРГ (ВVS) офи­циальнопровозгласил цель своей работы в международном Комитете по стандартам оцен­ки —привнести национальные и общеевропей­ские методы и определения с тем, чтобы онибыли признаны на международном уровне. Это важно, отмечает уполномоченныйпредстави­тель ВVS, поскольку создает дополнительную уверенность ввыводах немецких и европейс­ких оценщиков, что в дальнейшем позволит ра­ботатьпо известным им методам.

Поскольку Международныестандарты оценки содержат целый ряд правил проведе­ния оценки имущества, то онирассматрива­лись выше как свод единообразных правил проведения оценкиимущества, созданный путем обобщения различной национальной практики оценочнойдеятельности. Такое за­явление требует уточнения. В отечественной литературеИ.С. Зыкиным отмечалось, что своды единообразных правил как «квазипра­вовые»регуляторы в своей основе представля­ют кодификации обычаев и обыкновений вмеждународной торговле, осуществленные на негосударственном уровне.

Постоянное и широкоесоблюдение данных сводов правил приводило и приводит к станов­лению илизакреплению содержащихся в них положений в качестве обычаев и обыкнове­ний, чтоявляется основанием для их приме­нения судами и арбитражами. В связи с этимследует отметить, что Международные стандарты оценки в своей основе не являютсякодификацией обычаев и обыкновений в практике оценки. Существенным отличиемсвода единообразных правил, в основе которого ле­жит кодификация обычаев иобыкновений в международной торговле, от Международных стандартов оценкизаключается в том, что ис­точником формирования правила обычаев и обыкновенийявляется устойчивая обычная практика, а источником формирования правилмеждународного стандарта оценки — «лучшая практика», которая не обязательнобудет яв­ляться обычной практикой. Так, например, в п. 1.1 стандарта 1 «Рыночнаястоимость как база оценки» утверждается, что цель настояще­го стандарта — датьобщепринятое определе­ние рыночной стоимости, общие критерии, свя­занные с этимопределением. Как видно, заимствованные из различных национальных стандартовоценки, устанавливаемых професси­ональными организациями оценщиков либо го­сударством.На национальном уровне правила проведения оценки, содержащиеся в нацио­нальныхстандартах оценки, также не являют­ся обычаями или обыкновениями в практикеоценки, поскольку устанавливаются професси­ональными организациями оценщиковлибо государством, а не складываются стихийно, са­мостоятельно, по волеучастников отношений по оценке имущества.

В связи с этим обратимсяк истории развития оценочной деятельности на примере развития оценки недвижимогоимущества в России. С от­меной крепостного права в 1861г. в России воз­никланеобходимость проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частьюкоторых являлась оценка недвижимости. Для решения связанных с этим задач вотдельных губерниях России с 1870г. началось постепенное статисти­ческоеисследование недвижимого имущества, в ходе которого выполнялись работы пооценке земли и городской недвижимости. Как отмеча­ет Б.Д. Новиков, 4накопленный в данных губер­ниях России опыт позволил ввести соответству­ющуюправовую регламентацию процессов оценки на государственном уровне». 8 июня1893г. Правительство России издало За­кон «О переоценке всех видов недвижимогоимущества». Одновременно с законом были ут­верждены и Правила оценки недвижимыхимуществ », а несколько позже — инструкция по при­менению закона. Потребовалось23 года для накопления опыта по оценке недвижимости, в том числе иметодологического опыта, т.е. фор­мирования определенных методов оценки.

Поскольку происходилонакопление прак­тики проведения оценки, то можно предполо­жить, что за такойпериод практика вполне могла стать «обычной». Но, как справедливо отмечает И.С.Зыкин, далеко не каждая обыч­ная практика может рассматриваться в каче­ствеобычая или обыкновения. Само по себе длительное соблюдение какого-либо правилана практике еще не констатирует его в качестве обычного. Важно, чтобы данноеправило стало постоянно соблюдаться на практике в подавля­ющем большинствеслучаев, приобрело едино­образный характер. Но именно единообра­зия практики вто время и не существовало. Напротив, в практике имело место и прямопрооценочной деятельности. С момента принятия в 1893г. Правительством РоссииЗакона «О пе­реоценке всех видов недвижимого имущества», а затем и «Правилоценки недвижимых имуществ» отпала возможность формирования обычая в практикеразвития оценочной дея­тельности в России. Таким образом, еще не ус­певсформироваться, обычаи делового оборота в области оценки имущества уступилисвое ме­сто государственному регулированию. Однако указанная практика,несомненно, повлияла на формирование государственных нормативных актов вобласти оценки, поскольку при форми­ровании этих нормативных актов была учтенанакопленная за 23 года практика.

В истории развитияоценочной деятельно­сти других стран при появлении первых наци­ональныхстандартов оценки складывалась аналогичная ситуация. Стандарты оценки со­здавалисьдля регулирования оценочной прак­тики путем создания правил, регламентирую­щихпорядок проведения оценки и поведения оценщиков. Самой практикой оценочной дея­тельностине вырабатывались правила, кото­рые смогли сложиться в виде обычаев илиобыкновений, а затем были бы закреплены в форме национальных стандартов оценки.

Такимобразом, основу Международных стандартов оценки как свода единообразных правилпроведения оценки имущества образу­ет не кодификация обычаев или обыкновений впрактике оценки, а анализ и обобщение пра­вил, устанавливаемых национальнымистан­дартами оценки имущества членов МКСО.

2.<span Times New Roman"">   

Международные стандартыоценки как кодекс поведения

Как было отмечено выше,Международные стандарты оценки, являясь стандартами про­фессиональнойдеятельности по проведению оценки имущества, регламентируют поведениеоценщиков. По существу МСО подпадают под определение кодексов поведения,приведенное И.С. Зыкиным, который отмечает, что кодексы поведения направлены наустановление стандартов поведения в определенной области профессиональнойдеятельности. В каждом из четырех действующих в настоящее время стандартовоценки МСО содержится раздел 5 «Требования стандартов», где подробнорегламентируются действия оценщика, начиная с момента принятия им на себяобязательств по проведению оценки и завершая составлением отчета о результатахоценки.

Рассмотрим нормы,содержащиеся в разделе 5. Егоров В.В. отмечает, что под русскоязычным термином«кодексы поведения» понимаются как «codesofconduct», так и «codesofethics», т.е. нормы поведения и этические нормы.Соотношение таких норм в том или ином ко­дексе поведения будет, скорее всего,опреде­ляться его задачами. Так, в предисловии к Международному кодексурекламной практи­ки отмечается, что хотя кодекс «задуман прежде всего какинструмент самодисципли­ны, но вместе с тем он предназначен и для ис­пользованияв судебной практике в качестве справочного материала в рамках соответству­ющихзаконов». Напротив, Международные стандарты оценки изначально не создавалисьтолько как инструмент самодисциплины оцен­щика. Они были призваны, кроме того,дать оценщикам инструмент проведения оценки в виде установления терминологии иметодоло­гии. При подробном рассмотрении норм разде­ла 5 Международныхстандартов оценки видно, что в данном случае наблюдается обратное со­отношение.Большая часть норм данного разде­ла являются нормами «codesofconduct». Для примера нормы самодисциплины оценщикаможно привести норму п. 1 ст. 5.1 МСО-1, ко­торая устанавливает, что еслиоценщик не об­ладает достаточными знаниями, опытом и компетенцией длявыполнения данного зада­ния в соответствии с Международными стандартами оценки,он должен сообщить об этом клиенту до принятия обязательств по прове­дениюоценки.

Помимо этого, задачаМеждународных стан­дартов оценки как кодекса поведения состоит в оказаниипомощи оценщикам и ответе на те вопросы стандартов поведения, на которые неотвечают национальные стандарты оценки. Так, в публикациях Международногокомите­та по стандартам оценки часто употребляется следующая формулировка:«Комитет уведом­ляет о том, что любое несоблюдение оценщи­ками рекомендаций,установленных Междуна­родными стандартами оценки, может привести к коммерческимили правовым санкциям. И наоборот, соответствие стандартам может стать частьюимеющего силу аргумента защиты оценщика, который будет значим в случаесудебного иска о вмененной небрежности, поданного клиентом».

Такимобразом, Международные стандарты оценки в части тех положений, которые на­правленына регулирование поведения оцен­щиков, могут рассматриваться как «кодекс по­ведения»оценщика.

3.<span Times New Roman"">   

Ведущие международныеорганизации оценщиков

Интеграционные процессы вЕвропе, приведшие к созданию Европейского союза, и интенсивно развивающиеся впоследние десяти­летия процессы глобализации бизнеса, в том числе бизнеса не­движимости,— все это послужило сильнейшим стимулом для объединения усилий оценщиковнедвижимости различных стран и регионов. Ведущими международными центрамиметодическо­го объединения профессиональных структур оценщиков к на­стоящемувремени стали:

Международный комитетстандартов оценки IVSC(InternationalValuationStandardCommittee), объединивший ведущиеорганизации оценщиков Европы и Америки: организации 35 стран — действи­тельныхчленов и еще 14 стран — в различных иных рангах;

Европейскаяассоциация оценщиков TEGoVA(TheEuropeanGroupofValuers' Associations), объединившая околосорока профес­сиональных структур оценщиков европейских стран. Ниже рассмотреныосновные положения международных стандартов — с учетом того, что оба типастандартов IVSC(Меж­дународные) и TEGoVA(Европейские)разработаны в тесном согласовании друг с другом. Особое внимание уде­леностандартам и организации оценочной деятельности в Вели­кобритании, вКоролевском обществе специалистов по недви­жимости RICS(RoyalInstitutionofCharteredSurveyors) как одном из старейшихи признанных мировых центров практической и методологической деятельности вобласти оценки недвижимости.

Стандарты IVSС и TEGoVA<span Times New Roman",«serif»; mso-fareast-font-family:«Times New Roman»;color:black;mso-ansi-language:EN-US; mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language:AR-SA">[3]

Во введении приводитсякраткая историческая справка, относящая период становления профессиональнойоценочной деятельности как самостоятельно­го бизнеса в отдельных странах к1940-м гг., а объединение меж­дународных усилий в этой области — к 1980-м гг.Собственно Меж­дународный комитет FVSCбыл основан в <st1:metricconverter ProductID=«1981 г» w:st=«on»>1981 г</st1:metricconverter>. Характерно, что вкачестве важнейших аргументов для консолидации деятельности оценщиков различныхстран и создания системы согласованных стандартов оценки приводятся возросшая сконца 1970-х гг. актив­ность в развитии международных финансовых потоков иинтен­сивно развивающиеся процессы глобализации бизнеса.

Действующая структураМеждународных стандартов (по со­стоянию на 1 июля <st1:metricconverter ProductID=«2000 г» w:st=«on»>2000 г</st1:metricconverter>.) включает следующиеразделы.

<st1:place w:st=«on»>I.</st1:place>Введение (общее).

Международный комитет постандартам оценки IVSC(об­щая предыстория, члены Комитета,статус и взаимодействия, руководство и местоположение Комитета).

Конституция FVSC(даты основания и реорганизаций, наи­менование, цели, руководящие иисполнительные органы, меха­низмы участия и взаимодействия, общее собрание,председатель и секретарь, финансовое обеспечение, политика и процедуры).Международные стандарты оценки (цели и области действия, организационнаяструктура документа в целом, формат — типо­вая внутренняя структура стандартов,приложений и руководств, этапы развития).

Так, общая структурадокумента "InternationalValuationStandards2000" имеет следующий вид.

1. Введение

2 Общие концепции ипринципы

3. Кодексповедения

4. Типысобственности

5. Типыоценок

6.  Стандарты:International Valuation Standards: IVS1 иIVS2

7.  Приложения:International Valuation Applications: IVA1 иIVA2

8.  Руководства (GuidanceNotes)

9.Комментарии

10. Словарь терминов.

Формат (типоваяструктура) основных стандартов и руководств включает девять унифицированныхпозиций:

1) введение;

2) область действия(связь с другими материалами и областями действия других стандартов оценки);

3) основные определения;

4) связь со стандартамибухгалтерского учета;

5) основные положения(разъяснения) данного стандарта;

6) дискуссионные аспекты;

7) предостережения;

8) отклонения отстандартов;

9) дата введениядокумента в действие.

II. Основныеконцепцииипринципыоценки(General Valuation Concepts and Principles).

Введение (офундаментальной общности проблем оценки в различных странах).

Понятия земли исобственности, а также оценивания и про­фессии оценщика.

Понятия недвижимости иправ на недвижимость, движимого и недвижимого имущества, различных типовактивов, амортизации.

Цена, стоимость, рынок иоценивание, рыночная стоимость, стоимости восстановительная и замещения.

Рыночная стоимость.

Принцип наилучшегоиспользования ("… наиболеевероятное использование для объекта из тех, которые физически возможны, юри­дическиразрешены, обоснованы, финансово осуществимы и приводят к наивысшей оценкеобъекта").

Полезность (назначение иэффективность использования).

Другие важные концепции(в частности, варианты толко­вания рыночной стоимости, остаточной стоимостизамещения).

Методыоценки.

III. Кодексповедения(Code of Conduct).

Вводное замечание.

Области действия кодекса(в том числе статус оценивания по стандартам IVSC, связь с законодательнойбазой).

Определения.

Вопросы этики:взаимодействия с коллегами и специалис­тами из других областей, конфликтинтересов, конфиденциаль­ность в работе, независимость, компетенция,предостережения, доклад об оценке.

IV. Типы оцениваемой собственности (PropertyTypes).

Вводные замечания.

Недвижимость: термины итолкования, типы объектов не­движимости, права и ограничения, сервитуты, доли,особенности оценки, основные методы оценки.

Движимая собственность:термины и толкования, типы объек­тов, улучшения, оборудование, оборотныйкапитал, нематери­альные активы, особенности оценки и методы оценки.

Бизнес: коммерческаядеятельность, действующее предприя­тие, юридические лица, сложные структуры,инвестиционный биз­нес, особенности оценки и методы оценки.

Финансовые интересы: видыфинансовых интересов при раз­личном партнерстве, инвестиции в недвижимость иценные бу­маги, связь со стандартами финансовой деятельности, особен­ностиоценки.

V. МеждународныестандартыоценкиIVSC (International Valuation Standards).

Этот разделтрансформирует основные концепции и прин­ципы предыдущего раздела в иномразрезе — применительно к более конкретизированным ситуациям, объектам иоперациям. Он включает введение и следующие два основных стандарта IVS1и IVS2.

Введение в Международныестандарты: рыночная и нерыноч­ная базы оценки, рынки, цена, стоимость и оценка.

IVS1— «Базис оценки — рыночная стоимость»: дается де­тальный анализрыночной оценки объекта оценивания как ведущего базиса оценочной деятельности.

IVS2— «Базисы оценки — другие, чем рыночная сто­имость»: рассматриваютсянерыночные типы оценок, в том чис­ле, оценка при сохранении направленияиспользования, оценка при ограничениях рыночного оборота, специализированнаяоцен­ка, износ и старение, переоценка и др.

VI.Приложения к Международным стандартам (InternationalValuationApplications).

IVA1 — "Оценкадляфинансовойотчетности" (Valuation for Financial Reporting). В организационном планеэто, возможно, ключе­вое звено в составе стандартов оценки. Его назначение —помочь оценщику недвижимости в собственных действиях и во взаимодей­ствиях вэтой специфической, сложной и хорошо формализо­ванной работе смежныхпрофессионалов с финансовой доку­ментацией.

IVA2 — "Оценкадлякредитныхцелей" (Valuation for Lending Purposes). Выделение стандарта оценки имущества длятех операций, где оно выступает в качестве стоимостного гаранта их надежности,объясняется исключительно высокой рыночной востребованностью данного классаопераций.

VII.  Руководящие указания (GuidanceNotesGN1—GN8).

Этот раздел Международныхстандартов сформирован как пос­ледовательное развитие ранее действовавшихприложений к Между­народным стандартам APG1—APG3.В настоящее время он вклю­чает следующие руководства:

GN1«Недвижимость»,

GN2«Оценка арендных прав»,

GN3«Оценка машин и оборудования»,

GN4«Нематериальные активы»,

GN5«Действующее предприятие»,

GN6«Оценка бизнеса»,

GN7«Опасные и ядовитые вещества в оценивании»,

GN8«Остаточная стоимость замещения».

В частности, руководство GN5(до <st1:metricconverter ProductID=«2000 г» w:st=«on»>2000 г</st1:metricconverter>.известное под ин­дексом APG1) разъясняет особенностиоценки действующего пред­приятия (как действующего производственного объекта) всоотно­шении с базисами рыночной стоимости и нерыночных методов.

Руководство GN7(до <st1:metricconverter ProductID=«2000 г» w:st=«on»>2000 г</st1:metricconverter>.известное под индексом APG2) предназначено помочьоценщику разобраться в мере влияния вред­ных и отравляющих веществ(строительных и отделочных материа­лов, компонентов окружающей среды) настоимостную оценку рас­сматриваемого им объекта недвижимости.

В руководстве GN3(ранее известном под индексом APG3) специальное вниманиеуделяется ситуациям оценки, не связанным с традиционной оценкой для целейбухгалтерского учета и по­добных финансовых документов. Рассматриваютсяособенности состава предприятий как имущественных комплексов, включающихразличные сочетания объектов недвижимости (земельных участков и зданий), машини технологического оборудования, объектов производственной инфраструктуры.

Кроме того, IVSCвключают: комментарии, словарь терми­нов и схему взаимодействий смеждународными финансовыми стандартами (InternationalAccountingStandards).

Европейскоесотрудничество оценщиков ведет свою совре­менную историю с конца 1970-х гг.,начиная с организации Ев­ропейской группы оценщиков основных фондов — TEGoVOFA(1977). Во второй половине 1990-х гг. после слияния с аналогич­нойорганизацией оценщиков EUROVALбыла основана Евро­пейскаягруппа ассоциаций оценщиков TEGoVA.

Ниже приводитсясодержание Европейских стандартов оцен­ки<span Times New Roman",«serif»; mso-fareast-font-family:«Times New Roman»;color:black;mso-ansi-language:RU; mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language:AR-SA">[4]как утвержденной базы согласованной оценочной деятельно­сти профессиональныхспециалистов в странах Европейского союза и других членов Европейскойассоциации оценщиков.

1. Введение

2. Вопросы соответствий

2.01. Международныестандарты (TEGoVAи IVSC)

2.02. ДирективыЕвропейского союза и национальные законо­дательство и практика

2.03. Отклонения отЕвропейских стандартов

3. Оценщик активов

3.01. Европейскаяаккредитация, взаимное признание, местное законодательство и лицензирование

3.02. Оценщик активов:определение, квалификация и отно­шения с клиентом

3.03. Отношения оценщикаактивов с аудитором

3.04. Условия соглашения

4.  Основы (базисы) оценки

4.01. Принципы оценки ипредставления ее результатов

4.02. Назначение оценки иуниверсальная база оценки

4.03. Рыночная стоимость

4.04. Рыночная стоимостьбез учета альтернатив использо­вания

4.05. Рыночная стоимостьс учетом альтернатив использо­вания

4.06.  Отрицательная стоимость

4.07. Остаточнаявосстановительная стоимость

5. Оценка специальнойнедвижимости

5.01. Оценка на основепоказателей бизнеса — коммерческая недвижимость

5.02. Активы суменьшающейся стоимостью — истощимая недвижимость

5.03. Заводы, станки иоборудование

5.04. Имуществообщественного сектора

6. Специальные факторы,влияющие на оценку недвижимос­ти

6.01. Влияние окружающейсреды — токсичность и вредность

6.02. Поврежденнаянедвижимость

6.03. Незавершенноестроительство

6.04. Неиспользуемоеоборудование и станки, оцениваемые вме­сте со зданием

7.  Оценка для специальных целей

7.01. Оценка дляфинансовой отчетности

7.02. Оценка дляипотечного кредитования

7.03. Инвестиции — страховые компании ипенсионные фонды

7.04.   Компании по развитию недвижимости

7.05.   Оценка бизнеса

7.06.   Совместные предприятия и товарищества сограничен­ной ответственностью

7.07. Международнаянедвижимость (объекты, расположен­ные в разных странах)

8. Оценка на основе нерыночныхпоказателей

8.01.  Концепция ценности — инвестиционная стоимость

8.02. Восстановительнаястоимость и стоимость замещения

8.03.  Стоимость в использовании

8.04. Стоимость привынужденной продаже

8.05.Оценка на основепроизводственного потенциала (исклю­чая нематериальные активы)

8.06. Прогнозы

8.07. Ретроспективнаяоценка

8.08. Ревизии оценок

9.  Сертификат оценки (отчет)

9.01. Принципыпредставления результатов оценки

9.02. Публикации иответственность

10.Специфика законодательств отдельных стран.

10.01.Вводные замечания

10.02. Германскоезаконодательство по оценке в областях ипо­теки и инвестиций

10.03. Испанские методыоценки

10.04. Британские методыоценки

11. Руководящие материалыи приложения

11.01.  Ключевые термины и определения

11.02. Европейский кодексизмерения

11.03. Европейский кодексповедения (этики)

11.04. Модель условийсоглашения об оценке

11.05—07. Контрольныйсписок вопросов, методы и стандарты оценки, отчет о проведенной работе ирезультате оцен­ки.

Подчеркнем,что приведенные международные и европей­ские стандарты не провозглашаются раз инавсегда зафиксиро­ванными документами унификации. Один из принципов между­народной(да и любой иной обдуманной) стандартизации — следовать актуальным требованиямразвивающегося делового мира и процессов глобализации. Поэтому с известнойрегулярностью идет корректировка и развитие отдельных стандартов, дополне­ниеих новыми документами. Так, в частности, через два года после выхода в светпервых Международных стандартов оценки МСО-1—МСО-4 появились приложения ируководства APG1—3. На период 2000—2003 гг. запланированодальнейшее достаточно детальное развитие системы стандартов IVSC(исходная структу­ра которой как раз рассмотрена выше).

4.<span Times New Roman"">   

Руководства в ЕСО-2000

Помимо девяти Стандартов,в которых приведены общие прин­ципы и методы, использующиеся в оценочныхпроцедурах, ЕСО-2000 включают также руководства к Стандартам, дающие указа­нияпо интерпретации и практическому использованию этих прин­ципов и методов<span Times New Roman",«serif»; mso-fareast-font-family:«Times New Roman»;color:black;mso-ansi-language:RU; mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language:AR-SA">[5].

Руководство 1. «Особыефакторы, влияющие на стоимость» предусматривает следующие ситуации: оценкапри наличии токсических и вредных веществ; оценка недостроенных зданий; оценканедействующего производственного предприя­тия; оценка машин и оборудованиявместе с земельным уча­стком.

В Руководстве 2 «Оценкаособых типов имущества» приво­дится классификация имущества по типам,указываются ме­тоды, применимые при оценке различных типов имущества. Крометого, в общих чертах рассматриваются оценка бизне­са и оценка основных активовпредприятия. Руководство также дает указания по оценке средств общественныхпред­приятий.

В Руководстве 3 «Оценкаосновных активов» рассматрива­ется оценка средств производства иособенности такой оцен­ки (например, возможность оценки оборудования отдельноот здания, в котором оно находи