Реферат: Оценка рыночной стоимости для целей реструктуризации

--PAGE_BREAK--Этап 2. Определение восстановительной стоимости зданий и сооружений
Так как сметная документация на объект оценки отсутствует, определение полной восстановительной стоимости здания (ПВС) производим на основе удельных стоимостных показателей на единицу объема (укрупненных показателей восстановительной стоимости) в уровне сметных цен 1969 г. Для расчета стоимости нового строительства объекта используем сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости:
-  сооружений, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства, для переоценки основных фондов (УПВС № 19);
-  зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов (УПВС № 33).
В сборниках подбираем аналог, максимально близкий к оцениваемому по функциональным, объемно-планировочным и конструктивным признакам. Затем, с помощью индексов, эти показатели пересчитываем в уровень цен 2004г. Индекс удорожания стоимости строительства (И) – это коэффициент, равный отношению цен, сложившихся в Хабаровском крае на дату оценки, по сравнению со сметными ценами базового периода (1969г., 1984г., 1991г.) В связи с тем, что уровни цен рекомендуемой нормативно-методической документации относятся к разным базовым периодам, при расчетах необходимо использовать несколько индексов. В соответствии с «Общей частью к сборникам УПВС», в восстановительную стоимость приведенных в сборниках укрупненных показателей включены все прямые и косвенные затраты, связанные со строительством. Величина ПВС объекта рассчитывается по формуле:
<shape id="_x0000_i1027" type="#_x0000_t75" o:ole=""><imagedata src=«136576.files/image005.wmz» o:><img width=«279» height=«24» src=«dopb367369.zip» v:shapes="_x0000_i1027"> (2.3)
где    V – строительный объем объекта недвижимости;
Сед – стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969г., определяется по соответствующему сборнику УПВС;
Пki – произведение поправочных коэффициентов, учитывающих отличие технических характеристик оцениваемого объекта от аналога;
Ккл – климатический коэффициент для региона, где располагается оцениваемый объект; для Кировского района;
И69-84 – индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84г. с учетом индекса изменения сметной стоимости СМР для предприятий производства сборных железобетонных и бетонных конструкций и изделий – 1,16; территориального коэффициента к индексам по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающий особенности изменения сметной стоимости СМР для Хабаровского края – 1,13. Основание – Постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.83г. «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сметных расчетов строек»; И84-2004 – индекс перехода от цен 1984г. к текущим ценам (на дату оценки). Определим поправочные коэффициенты, учитывающие отличие технических характеристик оцениваемого объекта от аналога (таблица 2.1).
Таблица 2.1 – Определение поправочных коэффициентов
Следовательно, произведение поправочных коэффициентов равно:
<shape id="_x0000_i1028" type="#_x0000_t75" o:ole=""><imagedata src=«136576.files/image007.wmz» o:><img width=«232» height=«24» src=«dopb367370.zip» v:shapes="_x0000_i1028">,
с учетом климатического коэффициента: <shape id="_x0000_i1029" type="#_x0000_t75" o:ole=""><imagedata src=«136576.files/image009.wmz» o:><img width=«101» height=«21» src=«dopb367371.zip» v:shapes="_x0000_i1029"> Строительный объем административного здания – 78 м3. Стоимость единицы объема здания в ценах 1969г., определяемая по УПВС №33, равна 140,2 руб. В дополнительные затраты включим стоимость разработки и согласования проекта на уровне 5% от полной восстановительной стоимости здания; затраты, связанные с правом использования земли во время строительства (арендную плату); а также затраты на покупку мощностей по теплу и электроэнергии, которые примем на уровне 9,8% от величины восстановительной стоимости здания в ценах 2004г. Допустим, что срок строительства административного здания – 6 мес. Арендная плата за использование земли под строительство здания рассчитывается следующим образом:
<shape id="_x0000_i1030" type="#_x0000_t75" o:ole=""><imagedata src=«136576.files/image011.wmz» o:><img width=«431» height=«23» src=«dopb367372.zip» v:shapes="_x0000_i1030">,
где 1285 – площадь арендуемого земельного участка, занятая объектом, м2;
5,49 – ставка земельного налога в 2004 году, руб./м2;
100 – коэффициент, соответствующий назначению объекта;
1 – коэффициент подготовленности площадки;
0,7 – коэффициент градостроительной ценности;
1 – коэффициент транспортной доступности;
365 – количество дней в году;
183 – количество дней в полугодии.
Также необходимо учитывать прибыль предпринимателя (ПП), которая является, в основном, функцией риска и зависит от конкретных рыночных условий. В зависимости от сложившейся рыночной практики ПП оценивают как процент от различных составных частей стоимости нового строительства, но при этом абсолютное значение его изменяться не должно. Эта величина принимается на уровне 10% от величины всех издержек строительства. Расчет полной восстановительной стоимости административного здания АЗС №443 приведен в таблице 2.2.

Таблица 2.2 – Расчет полной восстановительной стоимости административного здания АЗС №443
Таким образом, полная восстановительная стоимость административного здания АЗС №443 равна 983 905 рублей. Чтобы рассчитать окончательную стоимость административного здания, согласно затратному подходу, необходимо из полной восстановительной стоимости вычесть сумму накопленного износа.
Этап 3. Определение восстановительной стоимости с учетом износа для получения остаточной стоимости объекта
Для определения физического износа используем метод срока жизни его элементов. Этот метод использует следующие понятия: срок физической жизни, срок экономической жизни, эффективный возраст, нормативный срок службы. Срок физической жизни Тфиз – это срок, в течение которого здание или его элемент может реально существовать с момента завершения строительства. Срок экономической жизни Тэк – это срок, в течение которого здание способно приносить доход. Оставшийся срок экономической жизни Тоэ – это оцениваемый период, в течение которого здание будет продолжать приносить доход своему владельцу. Фактический возраст жизни Тфакт – это количество лет, прошедших с момента завершения строительства. Эффективный возраст Тэф – это возраст, показываемый состоянием и полезностью здания. Эффективный возраст устанавливается на основе визуального осмотра и базируется на опыте и суждениях оценщика. Нормативный срок службы Тнорм – нормативно установленная минимальная продолжительность эффективной эксплуатации здания и его элементов при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта. Метод срока жизни предполагает, что потеря стоимости здания или его элемента в результате накопленного износа пропорциональна эффективному возрасту здания (элемента), т.е. имеет место соотношение:
<shape id="_x0000_i1031" type="#_x0000_t75" o:ole=""><imagedata src=«136576.files/image013.wmz» o:><img width=«137» height=«25» src=«dopb367373.zip» v:shapes="_x0000_i1031"> (2.4)
где ФИ – накопленный физический износ здания или его элемента, руб.;
Сстр – стоимость нового строительства (восстановительная стоимость) здания или его элемента, руб.
Таким образом:
<shape id="_x0000_i1032" type="#_x0000_t75" o:ole=""><imagedata src=«136576.files/image015.wmz» o:><img width=«136» height=«25» src=«dopb367374.zip» v:shapes="_x0000_i1032"> (2.5)
В связи с присутствием субъективизма в определении Тэф и Тэк на практике чаще применяется метод нормативного срока службы, при котором вместо эффективного возраста используется фактический, а вместо срока экономической жизни используют нормативный срок службы (из строительных норм). Метод нормативного срока службы не требует визуального и инструментального натурного обследования технического состояния объекта. Он основан на допущении, что износ здания, его элемента или системы зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, его элемента или системы. В методе нормативного срока жизни физический износ определяется как процентное соотношение фактического срока эксплуатации и нормативного срока службы, т.е. по формуле:
<shape id="_x0000_i1033" type="#_x0000_t75" o:ole=""><imagedata src=«136576.files/image017.wmz» o:><img width=«179» height=«25» src=«dopb367375.zip» v:shapes="_x0000_i1033"> (2.6)
Удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах взят на основании расчетов по соответствующим сборникам УПВС и скорректирован в соответствии с реальной конструктивной схемой и изменениями в объемно-планировочном решении и отделке оцениваемого объекта по сравнением с объектом аналогом. Отделочные работы скорректированы по нормативному возрасту с учетом конструктивных решений и имеющихся улучшений (таблица 2.3).
Таблица 2.3 – Оценка физического износа административного здания
Получаем сумму износа:
<shape id="_x0000_i1034" type="#_x0000_t75" o:ole=""><imagedata src=«136576.files/image019.wmz» o:><img width=«200» height=«21» src=«dopb367376.zip» v:shapes="_x0000_i1034">руб.
Определяем стоимость административного здания, согласно затратному подходу: <shape id="_x0000_i1035" type="#_x0000_t75" o:ole=""><imagedata src=«136576.files/image021.wmz» o:><img width=«228» height=«25» src=«dopb367377.zip» v:shapes="_x0000_i1035">руб. Таким образом, рыночная стоимость административного здания на дату оценки, рассчитанная затратным подходом, составляет 555 513 рублей. Аналогично определяем стоимость площадки с асфальтобетонным покрытием.
Таблица 2.4 – Расчет полной восстановительной стоимости площадки с асфальтобетонным покрытием

Полная восстановительная стоимость площадки с асфальтобетонным покрытием на дату оценки (1 января 2004г.) равна 47 846 рублей. Нормативный срок эксплуатации асфальтобетонного покрытия составляет 30 лет. Фактический возраст составляет 9 лет, следовательно, физический износ равен 30%. Получаем сумму износа: <shape id="_x0000_i1036" type="#_x0000_t75" o:ole=""><imagedata src=«136576.files/image023.wmz» o:><img width=«157» height=«21» src=«dopb367378.zip» v:shapes="_x0000_i1036">руб. Стоимость асфальтобетонного покрытия с учетом износа составляет 33 492 рублей. Стоимость сооружения резервуаров определим с использованием метода поэлементного расчета. Согласно данному методу восстановительная стоимость объекта (Св) рассчитывается по формуле:
<shape id="_x0000_i1037" type="#_x0000_t75" o:ole=""><imagedata src=«136576.files/image025.wmz» o:><img width=«136» height=«51» src=«dopb367379.zip» v:shapes="_x0000_i1037"> (2.7)
где Нпр – ставка налога на прибыль;
Кр – показатель рентабельности продукции;
Сп – полная себестоимость оцениваемого объекта.
<shape id="_x0000_i1038" type="#_x0000_t75" o:ole=""><imagedata src=«136576.files/image027.wmz» o:><img width=«88» height=«24» src=«dopb367380.zip» v:shapes="_x0000_i1038"> (2.8)
где Цэ – стоимость комплектующего узла или агрегата;
В – собственные затраты (например, стоимость сборки).
Стоимость комплектующих узлов (Цэ) берем из периодических коммерческих предложений. В таблице 2.5 приведен расчет полной себестоимости резервуара.
Таблица 2.5 – Определение стоимости сооружения резервуара
На основе полученной полной себестоимости рассчитываем восстановительную стоимость объекта по формуле (2.7).
<shape id="_x0000_i1039" type="#_x0000_t75" o:ole=""><imagedata src=«136576.files/image029.wmz» o:><img width=«311» height=«49» src=«dopb367381.zip» v:shapes="_x0000_i1039">руб.
Нормативный срок эксплуатации резервуара 30 лет. Фактический возраст составляет 7 лет, следовательно, физический износ равен 23%. Получаем сумму износа: <shape id="_x0000_i1040" type="#_x0000_t75" o:ole=""><imagedata src=«136576.files/image031.wmz» o:><img width=«167» height=«21» src=«dopb367382.zip» v:shapes="_x0000_i1040">руб. Стоимость резервуара на дату оценки с учетом износа составляет 71 821 рублей. На АЗС №443 установлены три таких резервуара, следовательно, стоимость резервуаров составляет 215 463 рублей. Стоимость оборудования на основе затратного подхода определим с применением индексного метода.
При применении индексного метода оценки осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости) к современному уровню с помощью индекса изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период.
Таблица 2.6 – Оценка стоимости оборудования на основе индексного метода
Техническое состояние оборудования определяем методом экспертизы состояния в соответствии со шкалой экспертных оценок (таблица 2.7)
    продолжение
--PAGE_BREAK--Таблица 2.7 – Шкала экспертных оценок состояния оборудования На основе данной таблицы определяем сумму накопленного износа по видам оборудования, его остаточную стоимость (таблица 2.8).
Таблица 2.8 – Оценка стоимости оборудования АЗС №443
Таким образом, стоимость оборудования АЗС №443 на дату оценки составляет 156 261 рублей.
Таблица 2.9 – Результаты оценки имущества АЗС №443 на основе затратного подхода
Стоимость основных средств предприятия на 01.01.2004г., рассчитанная на основе затратного подхода, составляет 960 729 рублей. Стоимость нематериальных активов предприятия на дату оценки составляет 107 400 рублей. Финансовые вложения отсутствуют. Текущая стоимость запасов нефтепродуктов – 2 166 240 рублей. Дебиторская задолженность на 01.01.2004г. составляет 195 470 рублей. Текущая стоимость обязательств предприятия, в которые входят займы и кредиты, кредиторская задолженность, — 951 383 руб.
Определяем оценочную стоимость собственного капитала предприятия:
<shape id="_x0000_i1041" type="#_x0000_t75" o:ole="" fillcolor=«window»><imagedata src=«136576.files/image033.wmz» o:><img width=«188» height=«24» src=«dopb367383.zip» v:shapes="_x0000_i1041">руб.
Таким образом, стоимость предприятия на дату оценки, рассчитанная на основе затратного подхода, составляет 2 478 456 рублей.
2.2 Оценка сравнительным подходом Подход определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу, который они производят. Данный подход к оценке предполагает, что рынок для оцениваемого объекта установлен тем же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.
Проведем оценку административного здания АЗС №443 сравнительным подходом. Анализ источников информации дал информацию о недавних продажах аналогов данному административному зданию, которая приведена в таблице 2.10.
Таблица 2.10 – Характеристика объектов-аналогов административного здания АЗС №443
Примечания: 1. Право собственности на объекты – полное для всех аналогов. 2. Условия продажи – рыночные для аналогов 1, 2, 3, 5, для 4-го аналога – родственные отношения между покупателем и продавцом.
Объект-аналог 4 исключаем из ряда сравниваемых объектов-аналогов, т.к. условия продажи по ним отклоняются от рыночных условий, а корректировку на нетипичную мотивацию приобретения недвижимости учесть очень сложно.
Корректировку по соответствующему параметру производим по отношению к оцениваемому объекту – АЗС №443, т.е. если, например, группа капитальности здания у объекта-аналога №2 выше, чем у оцениваемого объекта, то цену продажи 1 м2 объекта-аналога №2 корректируем на коэффициент 0,95, т.к. группа капитальности здания АЗС №443 ниже, следовательно, и цена 1 м2 административного здания АЗС №443 должна быть ниже. В качестве параметров корректировки выберем следующие: группа капитальности здания, наличие тепло- и энергоснабжения, наличие охранной и противопожарной сигнализации, качество внутренней отделки, дата продажи, техническое состояние (степень износа).
Таблица 2.11 – Оценка стоимости 1 м2 площади административного здания путем введения корректировок
Получили стоимость одного квадратного метра площади административного здания АЗС №443, рассчитанного сравнительным подходом. Умножая данную величину на площадь здания (29 м2), получаем стоимость здания: 29*82 343 = 2 387 947 рублей.
Для оценки асфальтобетонного покрытия используем данные тех же аналогов.
Таблица 2.12 – Оценка стоимости 1 м2 площади асфальтобетонного покрытия путем введения корректировок
Получили стоимость одного квадратного метра асфальтобетонного покрытия АЗС №443, рассчитанного сравнительным подходом. Умножая данную величину на площадь покрытия (318 м2), получаем стоимость покрытия: 318*176,4 = 56 095 рублей.
Для оценки сооружений резервуаров и ТРК используем данные прейскурантов предприятий-изготовителей и торговых предприятий, предлагающих оборудование для автозаправочных станций (таблица 2.13, 2.14).
Сооружения резервуаров, предлагаемые ОАО «Восток-оборудование», ЗАО «АЗС-оборудование», ООО «Восток Снаб», по технологическим признакам и параметрам являются полностью идентичными сооружениям резервуаров, находящимся на АЗС №443. Они являются двустенными, как и резервуары оцениваемой АЗС, объемом 50 м3, укомплектованы теми же технологическими элементами. Поэтому для получения оценочной стоимости сооружения резервуара АЗС №443 необходимо внести только поправки на износ оборудования.
Таблица 2.13 – Оценка стоимости сооружения резервуара

Таким образом, стоимость одного сооружения резервуара 71 243 рублей. Стоимость работ по установке одного резервуара в Хабаровске составляет 5 000 рублей. С учетом установки сооружений резервуаров и их количества, стоимость сооружений резервуаров на АЗС №442 составляет 228 729 рублей.
Таблица 2.14 – Оценка стоимости топливораздаточных колонок

Стоимость топливораздаточной колонки АЗС №443 с учетом износа составляет 5 203 рублей. На АЗС три колонки, следовательно, общая сумма их стоимости на 01.01.2004г. составляет 15 609 рублей. Стоимость остального оборудования АЗС №443 оценим путем сравнивания с объектом-аналогом, подобранным для каждого вида оборудования, имеющего идентичные технические параметры и конструктивные элементы и корректировки по производительности оборудования (таблица 2.15).
Таблица 2.15 – Оценка стоимости оборудования здания
Стоимость остального оборудования АЗС, рассчитанного на основе сравнительного подхода, составляет 179 029 рублей. С учетом процента износа данного оборудования, определенного в таблице 2.8, стоимость оборудования составляет 140 700 рублей.
    продолжение
--PAGE_BREAK--
еще рефераты
Еще работы по менеджменту