Реферат: Составители: А. П. Ковалев, П. В. Фадеев, Б. С. Алихашкин, В. В. Евтюшкин

Методология оценки, реализуемая в ПИК «СтОФ» Составители: А.П. Ковалев, П.В. Фадеев, Б.С. Алихашкин, В.В. Евтюшкин









Москва 2011
Содержание
ВВЕДЕНИЕ 2

ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ 3

Глава 1. Подходы и методы оценки, реализуемые в ПИК «СтОФ» 6

Глава 2. Определение износа основных фондов в ПИК «СтОФ» 23

Глава 3. Применение методов статистического анализа в ПИК «СтОФ» 35

^ Глава 4. Определение ликвидационной стоимости в ПИК «СтОФ» 37

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 41

Список использованной литературы 42



ВВЕДЕНИЕ


Программно-информационный комплекс «СтОФ» разработан специалистами ЗАО «КОДИНФО», при сотрудничестве с ФГУП «Научно-исследовательский институт проблем социально-экономической статистики Российского статистического агентства» (ГУП «НИИ Статистики Росстата»), по заказу ООО «КОДИНФО СОФТ». Комплекс предназначен для определения рыночной стоимости материальных активов предприятий и организаций.

Сфера применения комплекса охватывает ситуации, требующие применения методов массовой оценки, а также случаи оценки универсального и редкого специализированного оборудования. Среди случаев применения методов массовой оценки выделяют:

реструктуризацию;

банкротство;

отчуждение собственности;

определение вклада в уставном капитале;

переоценка основных фондов и изменение налогооблагаемой базы.

В рамках указанной сферы применения ПИК «СтОФ» позволяет решать следующие задачи:

расчет полной стоимости воспроизводства методом индексации с помощью ценовых индексов;

подготовка исходных данных для нахождения полной стоимости воспроизводства путем построения статистических моделей затратного типа;

подбор, корректировка и нахождение ценовой информации по аналогам при реализации сравнительного подхода;

расчет физического и совокупного износа.

В целом же применение комплекса позволяет автоматизировать процесс предоставления оценочных услуг, уменьшая субъективизм в оценочной деятельности, снижая расходы на оценку, ускоряя процесс оценки и способствуя переходу к методологии, соответствующей требованиям законодательства и стандартам оценки.


^ ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ


Балансовая стоимость – стоимость имущества, отражаемая в балансе предприятия. []

Восстановительная (полная восстановительная) стоимость – сумма затрат, которые должно было бы осуществить предприятие, владеющее основными средствами, если бы оно полностью заменила данный объект на аналогичный объект по рыночным ценам и тарифам, существующим на дату переоценки, включая затраты на приобретение (строительство, изготовление), транспортировку и установку объекта. Следует отметить, что в восстановительной стоимости не учитывается износ объекта. []

^ Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. []

Износ - потеря стоимости или обесценение объекта, происходящее в процессе его функционирования и (или) хранения под влиянием ряда факторов. []

^ Идентичный объект - объект, который полностью похож на объект оценки по конструкции, материалам, оснащению, устройству и характеристикам. Идентичный объект имеет то же обозначение модели и модификации, что и оцениваемый объект; у них одна комплектация и один изготовитель. []

^ Коэффициент износа – износ, измеряемый в процентах или долях. []

Коэффициент пересчета - это базисный ценовой индекс, показывающий изменение цен в товарной группировке по коду ОКОФ, к которой относится оцениваемый объект, за период от даты балансовой стоимости до даты оценки.

^ Коэффициент эластичности спроса - представляет собой соотношение процентного изменения объема спроса и процентного изменения цены. Для коэффициента эластичности спроса, принято игнорировать отрицательный знак, и брать только абсолютную величину показателя. []

^ Ликвидационная стоимость - расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.[]

^ Нормативный срок службы - календарная продолжительность эксплуатации машины от момента ее изготовления (ввода в эксплуатацию) до наступления предельного состояния, когда дальнейшая эксплуатация машины становится невозможной по экономическим, техническим и другим причинам. []

Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. []

^ Остаточная стоимость - стоимость объектов имущества, равная первоначальной стоимости, если объект не переоценивался, или последней восстановительной стоимости, если объект подвергался переоценке, за вычетом суммы начисленной амортизации. []

^ Основные фонды - это произведенные активы, используемые неоднократно или постоянно в течение длительного периода, но не менее одного года, для производства товаров, оказания рыночных и нерыночных услуг. Основные фонды состоят из материальных и нематериальных основных фондов. []

^ Первоначальная стоимость – сумма фактических затрат предприятия на приобретение, сооружение и изготовление объекта по состоянию на дату его постановки на учет. []

^ Полная стоимость воспроизводства - это стоимость воспроизводства без учета износа. В качестве меры стоимости при определении полной стоимости воспроизводства принимаются затраты или издержки на создание, приобретение оцениваемого объекта. []

^ Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме. []

^ Сопутствующие затраты ^ Глава 1. Подходы и методы оценки, реализуемые в ПИК «СтОФ»
Методы затратного подхода, применяемые в ПИК «СтОФ»

Ниже приводится описание методов затратного подхода, реализация которых возможна с помощью ПИК «СтОФ».

^ Методы индексации с помощью ценовых индексов. Среди этих методов наибольшее распространение получил метод долгосрочной индексации балансовой стоимости. В основе его лежит пересчет известной балансовой стоимости объекта в полную (без учета износа) стоимость на дату оценки. Причем исходная балансовая стоимость берется либо как первоначальная на дату приобретения и постановки на учет, если объект не переоценивался, либо как полная восстановительная стоимость на дату последней переоценки.

Если балансовая стоимость неизвестна, то может быть использована также цена идентичного объекта по состоянию на какой-либо момент в прошлом.

В рамках этого метода используются индексы, имеющие групповой характер, т. е. показывающие динамику цен не отдельных моделей оборудования, а однородных группировок объектов. Цены на многие машины в таких группировках формируются не столько под влиянием рыночной конъюнктуры (спроса и предложения), сколько под влиянием затратных факторов, и прежде всего цен на используемые при производстве машин ресурсов: материальных, энергетических, трудовых.

В методе индексации значение полной стоимости воспроизводства (восстановительной) на дату оценки получают умножением балансовой (первоначальной или восстановительной) стоимости на корректирующий индекс:

S= Sп Iкор,

где Sп – первоначальная (восстановительная) стоимость на момент приобретения (последней переоценки);

Iкор – корректирующий индекс (индекс-дефлятор).

Корректирующий индекс определяется по формуле:

Iкор = I(м.г)оц/I(м.г)ст,

где I(м.г)оц – базисный ценовой индекс на дату оценки (м-месяц, г-год);

I(м.г)ст – базисный ценовой индекс на дату балансовой стоимости.

Базисный ценовой индекс на дату оценки рассчитывается по формуле:

I(м.г)оц =I(12.г-1)оц +t(г)оц n(г)оц,

где I(12.г-1)оц – базисный ценовой индекс на 31 декабря предшествующего года по отношению к году, в котором проводится оценка;

t(г)оц – среднемесячный прирост базисного индекса в году, когда проводится оценка;

n(г)оц – номер месяца в дате оценки.

Базисный ценовой индекс на дату записи индексируемой балансовой стоимости определяется по формуле:

I(м.г)ст = I(12.г-1)ст+t(г)ст n(г)ст,

где I(12.г-1)ст – базисный ценовой индекс на 31 декабря предшествующего года по отношению к году, в котором зафиксирована балансовая стоимость;

t(г)ст – среднемесячный прирост базисного индекса в году, когда зафиксирована балансовая стоимость;

n(г)ст – номер месяца в дате записи балансовой стоимости.

В том случае если корректирующий индекс получен для иностранной страны-производителя, то полученное значении умножают на коэффициент К учитывающий изменение курса валют по отношению к рублю, значение коэффициента К рассчитывают по формуле:

К=Ко/Кп, []

где Ко - курс валюты страны-производителя по отношению к рублю на дату оценки;

Кп - курс валюты страны-производителя по отношению к рублю на дату балансовой стоимости.

^ Методы моделирования статистических зависимостей затратного типа. В данную группу входят метод расчета по удельным затратным показателям и метод расчета с помощью затратных корреляционно-регрессионных моделей.

К затратным относятся такие показатели, изменение которых приводит к однозначному изменению себестоимости машины, а, следовательно, и стоимости ее воспроизводства. Среди наиболее характерных затратных показателей можно отметить массу конструкции машины, ее габаритный объем, суммарную мощность электродвигателей.

Полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта в методе расчета по удельным затратным показателям рассчитывается по формуле:

Sп = Sуд X,

где Sп — полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта;

Sуд — удельный затратный показатель;

X — значение затратного показателя у оцениваемого объекта.

Удельный затратный показатель характеризует величину стоимости, приходящуюся на единицу затратного показателя. Это не стоимость всей машины, а частное от деления цены на значение (номинал) главного технико-экономического ценообразующего показателя.

Основная задача данного метода – определение удельного показателя, приемлемого для оценки данного объекта. Для этого сначала формируют выборку объектов, которых можно считать схожими с оцениваемым объектом по конструкции, составу материалов и технологии их изготовления. На эти объекты должны быть известны цены. Нужно иметь ввиду, что удельный затратный показатель в некоторой степени зависит от величины самого затратного показателя, поэтому в выборку необходимо включить объекты с затратным показателем, близким к оцениваемому объекту.

Для всех объектов выборки рассчитывают удельный показатель и определяют его среднее значение по формуле:

,

где Sуд.i – текущее значение удельного показателя у i-го объекта;

n — количество объектов в выборке (объем выборки).

Далее среднее значение удельного показателя проверяют на устойчивость с помощью среднего квадратического отклонения и коэффициента вариации.

.

Коэффициент вариации представляет собой отношение среднего квадратического отклонения к среднему значению показателя:

.

Если коэффициент вариации превышает 33%, то это говорит о неоднородности информации и необходимости исключения самых больших и самых маленьких значений. []

Метод расчета с помощью затратных корреляционно-регрессионных моделей применяется для решения задач оценки, когда в качестве влияющих на стоимость факторов используются затратные показатели. При этом могут быть использованы следующие функции регрессионной связи:

линейная: y = a0+a1x,

степенная: y = a0xa1,

показательная: y = a0a1x,

квадратическая: y = a0+a1x+a2x2.

Для моделей затратного типа чаще всего выбирают линейную связь.

Среди нескольких возможных затратных показателей, таких, как масса конструкции, габаритный объем конструкции, мощность электродвигателей, бальный показатель конструктивно-технологической сложности и других, выбирают тот, для которого получаемая корреляционно-регрессионная модель обладает наибольшими значениями коэффициентов корреляции или детерминации. Эти же критерии и при выборе формы линии регрессии.

Параметры уравнения регрессии рассчитывают методом наименьших квадратов, суть которого состоит в том, чтобы сумма квадратов отклонений, рассчитанных по выбранному уравнению связи значений стоимости (цены) от фактических ее значений в выборке, должна быть минимальной.

Параметры линейного уравнения регрессии y=a0+a1x определяются нахождением решения системы нормальных уравнений:

a0n+a1∑x=∑y

a0∑x+a1∑x2=∑xy,

где n- число исходных фактических значений y и x в выборке;

a0 и a1 – искомые параметры уравнения регрессии;

∑x,∑y,∑x2,∑xy – суммы фактических значений показателей x, y, x2, xy взятых из данной выборки соответственно.

Теснота связи между показателями y и x оценивается с помощью коэффициента корреляции, показывающего, какая часть общей колеблемости показателя y обусловлена изменчивостью влияющего показателя x. При линейной форме связи коэффициент корреляции можно рассчитать по формуле

.

По самой примерной оценке можно считать корреляционную связь установленной, если коэффициент корреляции по абсолютной величине не меньше 0,5.[]


Реализация затратного подхода в ПИК «СтОФ»




Метод индексации с помощью ценовых индексов


Для оценки методом индексации в ПИК «СтОФ» с помощью индексов подготовленных специалистами ГУП «НИИ Статистики Росстата» необходимо ввести следующие данные для оцениваемых объектов:

инвентарный номер;

наименование (с указанием основных 1-3-х параметров);

код ОКОФ;

дату балансовой стоимости;

дату изготовления;

балансовую стоимость.

Если индексация происходит с использованием иностранных индексов необходимо дополнительно ввести следующие данные:

страну производства;

курс валюты по отношению к рублю на дату оценки;

курс валюты по отношению к рублю на дату балансовой стоимости.

В случае последующего расчета износа, по каждому объекту необходимо выбрать одно из четырех значений в ячейке «примечание»:

«на баланс новый»;

«на баланс б/у»;

«переоценен»;

«кап. ремонт».

При этом если дата изготовления не указана, то ячейка «примечание» принимает значение «на баланс новый».

После ввода всех вышеназванных данных, по запросу ПИК «СтОФ» вводится дата оценки.

Дата изготовления указывает на момент изготовления объекта.

Под датой балансовой стоимости подразумевается дата записи балансовой стоимости.

Вид балансовой стоимости зависит от соотношения между датой изготовления и датой балансовой стоимости.

Если дата изготовления близка к дате балансовой стоимости или опережает ее на срок не более года, то это означает, что объект был приобретен новым и балансовая стоимость является первоначальной. В этом случае ячейка «примечание» принимает значение «на баланс новый».

Если дата балансовой стоимости отстоит от даты изготовления на период более одного года, то возможны следующие варианты:

объект был приобретен новым, а на дату балансовой стоимости подвергался переоценке. Балансовая стоимость имеет смысл полной восстановительной стоимости, в ячейке «примечание» нужно указать «переоценен».

объект был приобретен подержанным, дата балансовой стоимости является датой приобретения и постановки объекта на учет. Балансовая стоимость имеет смысл первоначальной стоимости на дату приобретения. Одновременно стоимость является остаточной, т.е. за вычетом износа на дату приобретения. В этом случае в ячейке «примечание» необходимо выбрать «на баланс б/у»;

объект был приобретен новым или подержанным, а на дату балансовой стоимости был произведен капитальный ремонт. Балансовая стоимость имеет смысл балансовой стоимости объекта после капитального ремонта. В этом случае в ячейке «примечание» необходимо выбрать «кап. ремонт».

Иногда оценщик сталкивается с ситуацией, когда информации о балансовой стоимости либо нет, либо ее значение искажено вследствие каких-либо причин. В этом случае необходимо найти цену идентичного объекта. Для поиска идентичного объекта можно воспользоваться блоком «база данных», либо функцией автоматического подбора аналогов из базы данных.

Объекты блока «база данных» сопровождаются описанием параметров и их значений, приводятся производители, указывается код ОКОФ, наименование и цена объекта на определенную дату. При этом для всех объектов оценки существуют ссылки на источник информации.

Поиск нужного идентичного объекта или объекта-аналога в блоке «база данных» осуществляется по следующим критериям:

код ОКОФ;

название группы;

название модели;

описание;

название производителя.

Автоматический подбор идентичных объектов или объектов-аналогов из базы данных осуществляется по следующим критериям:

код ОКОФ;

наименование модели.

Если информация по кодам ОКОФ отсутствует, то их можно получить в ПИК «СтОФ» с помощью системы поиска. Имеется возможность автоматического получения кодов ОКОФ по наименованию объекта при нажатии на кнопку «Интеллектуальный поиск ОКОФ». Интеллектуальный поиск может быть осуществлен с использованием, как стандартного встроенного словаря, так и с помощью пользовательского словаря, который можно редактировать для более точного поиска. В программе также реализована возможность перехода от шифра ЕНАО к кодам ОКОФ с помощью специальных переходных ключей.

После нахождения идентичного объекта в блоке «база данных» либо через функцию автоматического подбора аналогов из базы данных можно автоматически проставить в «окно работы с оценочным проектом» следующую информацию в соответствующие поля программы:

Стоимость нового аналога;

Аналог;

Дата стоимости аналога;

Источник информации.

После ввода всех данных индексация стоимости объекта выполняется нажатием кнопки «Рассчитать стоимость по коэффициентам Росстата», при этом в зависимости от значения поля «Основа расчета» индексация будет осуществляться либо от стоимости нового аналога, либо от балансовой стоимости. Подробное описание работы с программой смотрите в пункте меню «Помощь по программе».

Результат индексации отмечается в ячейках «Коэффициент пересчета» и «Полная восстановительная стоимость» на дату оценки. При этом нужно иметь ввиду, что, если объект был приобретен и поставлен на учет подержанным, то в ячейке «Полная восстановительная стоимость» указана частично полная стоимость с учетом износа, накопленного на дату приобретения и постановки на учет. Если объект подвергся модернизации, то в ячейке «Полная восстановительная стоимость» указана также частично полная стоимость с учетом неустранимого износа, имевшего место сразу после модернизации. В остальных случаях значение ячейки «Полная восстановительная стоимость» имеет смысл показать последовательность вычисления стоимости с учетом износа и может быть интерпретировано как стоимость без учета износа на дату оценки.



^ Ценовые индексы, применяемые в ПИК «СтОФ»


Расчет стоимости методом индексации в ПИК «СтОФ» осуществляется с помощью коэффициента пересчета полученного линейной интерпелляцией между фактическими и прогнозными индексами. В качестве фактических индексов используются индексы, подготовленные специалистами ГУП «НИИ Статистики Росстата», либо иностранные индексы, публикуемые официальными органами статистики.

Публикация фактических индексов в разных странах происходит через разные промежутки времени. В таблице 1 представлена периодичность публикации индексов применяемых в ПИК «СтОФ» в зависимости от страны-производителя.

Таблица 1

Периодичность публикации прогнозных и фактических индексов

№ п/п

Страна-производитель

Периодичность публикации

1

Россия

Ежеквартально

2

Европейские государства

Ежемесячно

3

США

Ежемесячно

4

Япония

Ежемесячно

5

Китай

Ежегодно


Так как официальные ценовые фактические индексы получают при обработке прошлой статистической информации, то возникает отставание последней даты, на которую известны индексы, и предстоящей даты оценки. В силу этого обстоятельства в программе применены прогнозные индексы, рассчитанные в соответствии с положениями общей теории статистики, по методике, разработанной специалистами ГУП «НИИ Статистики Росстата».

Прогнозные индексы по России определяются как среднее геометрическое четырех предшествующих квартальных индексов. Прогнозные индексы по странам-производителям с ежемесячной публикацией фактических индексов, рассчитываются по данным динамического ряда как среднее геометрическое двенадцати предшествующих месячных индексов:




где – номер фактического месячного индекса предшествующий прогнозному;

– интервал прогнозирования.

Прогнозные индексы по Китаю получают по формуле описанной выше, при этом для подсчета месячных индексов используют линейную интерполяцию годовых.

Интервал прогнозирования зависит от последнего месяца, по которому присутствует фактические индексы страны-производства. Для таких стран как Россия, Европейские государства и США интервал равен 3 месяцем, для Японии 4 месяцем. Прогнозные индексы для Китая публикуются ежегодно, в связи с чем интервал прогнозирования для индексов этой страны зависит от версии обновления ПИК «СтОФ», наиболее продолжительный равен одному году.

Добавление как прогнозных так и фактических индексов в программу осуществляется ежеквартально. Наиболее поздняя дата, на которую в программе ПИК «СтОФ» имеются индексы, зависит от срока последнего обновления ПИК «СтОФ».

Индексы разных стран-производителей публикуются по различным группировкам основных фондов, что значительно усложняет их применение в оценочной деятельности. Для унификации групп индексов с целью дальнейшего использования в оценке, специалистами Росстата был разработан переходной ключ к группировкам Общероссийского Классификатора Основных Фондов (далее ОКОФ). Деление по классификатору ОКОФ применено по причине повсеместного и обязательного использования кодов ОКОФ в системе учета основных фондов, так как по этим кодам выбирается амортизационная группа для каждого объекта основных фондов. Кроме того, единство кода ОКОФ у рассматриваемой группы оцениваемых объектов, является основанием считать эти объекты классификационными аналогами, такое основание дает право оценщику использовать аналог в сравнительном подходе.[]

Так как ведение индексов по всем группировкам ОКОФ очень трудоемкое и дорогостоящее занятие, то специалистами ГУП «НИИ Статистики Росстата» группировки ОКОФ были объединены в более крупные группировки, по которым рассчитываются индексы, используемые в ПИК «СтОФ». В зависимости от страны-производителя информация о количестве используемых группировок индексов, а также вид имущества, по которым они ведутся, представлена в таблице 2.

Таблица 2

Данные о группах, по которым рассчитываются индексы для ПИК «СтОФ»

Страна-производитель

Количество группировок по которым рассчитываются индексы

Вид имущества

Россия

более 200

Недвижимое материальное имущество;

Машины и оборудование;

Инвентарь производственный и хозяйственный;

Транспортные средства.

Европейские государства

более 40

Машины и оборудование;

Инвентарь производственный и хозяйственный;

Транспортные средства.

США

более 40

Япония

9

Китай

1




^ Возможности подготовки исходных данных для построения статистических зависимостей затратного типа



Возможность подготовки исходных данных для построения статистических зависимостей затратного типа в рамках расчета стоимости воспроизводства в ПИК «СтОФ» возможна с помощью блока базы данных программы.

Для создания такой модели необходима выборка объектов схожих по своим затратным показателям. Поиск объектов для выборки можно осуществить с помощью блока база данных, для этого в блоке существуют следующие критерии поиска:

название модели;

описание;

название производителя.

Срок жизни такой модели может быть оценен примерно в 6 месяцев, если ориентироваться на достоверность оценки, определяемой «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности»[], поэтому цены на объекты, входящие в состав выборки, должны быть актуальны. Для актуализации цен подобранных аналогов для каждого объекта базы данных приведены ссылки на интернет-сайты, содержащие актуальную ценовую информацию.

Таким образом, можно создать выборку с актуальными ценовыми данными для составления математической модели при применении метода расчета с помощью затратных корреляционно-регрессионных моделей.[]


^ Методология этапов сравнительного подхода применяемых в ПИК «СтОФ»


Сравнительный подход объединяет несколько практических методов оценки. Независимо от используемого метода обобщенная схема оценки включает следующие этапы:

анализ рынка и его сегмента, к которому относится объект оценки;

сбор и регистрация текущей рыночной информации об объектах, которые могут быть признаны аналогами по отношению к оцениваемому объекту;

проверку достоверности собранной информации и отсев ненадежных сведений;

выбор объекта оценки и расчет стоимости оцениваемого объекта.

Ниже приводится описание этапов сравнительного подхода, реализация которых возможна с помощью ПИК «СтОФ».[]

^ Сбор и регистрация текущей рыночной информации об объектах, которые могут быть признаны аналогами по отношению к оцениваемому объекту.

При сборе и регистрации текущей рыночной информации большое значение имеет правильный отбор объектов, которые могут быть признаны аналогами по отношению к оцениваемому объекту.

Главное правило при отборе аналогов заключается в том, что объект сравнения должен быть классификационным аналогом по отношению к оцениваемому объекту, т.е. оцениваемый объект и объект сравнения должны относиться к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению и техническим характеристикам.

Минимальным формальным условием обеспечения классификационной аналогии является единство кодов ОКОФ у объектов оценки и сравнения. []

Далее для проведения оценки требуется информация, как о ценах, так и о технических характеристиках выбранных аналогов.

Наиболее распространенными источниками информации о ценах аналогов служат:

прайс-листы предприятий-изготовителей и дилерских компаний;

бюллетени коммерческой информации о товарах и ценах, например «Промышленный оптовик», «Товары и цены», «Пульс цен», «Рынок» и др.;

таблицы цен, публикуемые в некоторых журналах, например «Оборудование: рынок, предложение, цены», «Основные средства», «КоммерсАвто» и др.;

договоры о поставках и заключенных сделках, если они разрешены к раскрытию участниками сделки;

ценовая информация торгующих организаций и изготовителей на интернет-сайтах;

электронные базы данных.

Поскольку Федеральный стандарт оценки № 3 (см. п. 10) требует документального подтверждения используемых цен в отчете об оценке, при сборе ценовой информации необходимо фиксировать источники ее получения.

В прайс-листах и ценовых бюллетенях приводятся очень краткие сведения об основных технических параметрах, которых может оказаться недостаточно при выборе аналога. Более подробная информация о технических характеристиках содержится в:

ассортиментных фирменных каталогах, периодически издаваемых предприятиями-изготовителями и дилерскими компаниями;

номенклатурных каталогах и справочниках, издаваемых специализированными информационными и проектными организациями. Примерами могут служить номенклатурные каталоги по разным видам оборудования, выпускаемые информационно – коммерческой фирмой «Каталог» (www.vniitemr.ru) и издательским домом «Русская оценка» (e-mail: aro@aro.elcom.ru).

Цены отобранных аналогичных объектов необходимо подвергнуть анализу, прежде чем приступить к использованию их в расчетных процедурах. Цены формируются под влиянием множества разнообразных факторов, и поэтому даже у близких аналогов могут существенно различаться. При сборе данных о ценах необходимо снабжать их краткими комментариями, которые будут затем учитываться при внесении корректировок.

Приведем минимальный объем сведений, которые нужно иметь о каждой цене.

Момент времени (месяц, год) действия зафиксированной цены.

Денежная единица, в которой выражена цена (рубли, доллары США, евро и др.).

Характер цены и источник ее происхождения.

Наличие в цене транспортных, складских и других расходов (по формуле франко с указанием места (города) продажи).

Время изготовления объекта и его состояние с точки зрения наличия износа на момент фиксирования цены.

Наличие или отсутствие НДС в цене.

Сбор информации не ограничивается только определением цен на аналоги. При расчете рыночной стоимости часто возникает потребность в привлечении дополнительной ценовой информации. К ней относятся:

индексы цен (индексы-дефляторы) на продукцию отраслей машиностроения и отдельные товарные группы машиностроительной продукции, публикуемые распространяемые органами Росстата и отдельными аналитическими фирмами;

цены на доставку, монтаж и наладку оборудования;

действующие шкалы ценовых скидок и надбавок.

^ Выбор метода оценки и расчет стоимости оцениваемого объекта. В зависимости от полноты собранной информации выбирают тот или иной практический метод оценки.

Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования реализуется в следующих методах:

прямого сравнения с аналогичным объектом;

направленных качественных корректировок;

расчета по корреляционно-регрессионным моделям полезностного типа.

Для расчета стоимости объекта оценки в рамках каждого из приведенных выше методов цену подобранных аналогов необходимо привести к условиям нормальной продажи и условиям оценки с помощью следующих корректировок:

корректировки, устраняющие нетипичные условия продажи;

корректировка по исключению НДС из цены аналога, если определяют рыночную стоимость без НДС согласно заданию на оценку;

корректировка на параметрические и конструктивные отличия.



^ Реализация этапов сравнительного подхода в ПИК «СтОФ»


Сбор и регистрация текущей рыночной информации об объектах, которые могут быть признаны аналогами по отношению к оцениваемому объекту. Для подбора аналогов и нахождения ценовой информации в ПИК «СтОФ» можно воспользоваться функцией автоматического подбора аналогов из базы данных в основном окне проекта либо использовать блок база данных, найденные аналоги соответствуют объектам первичного рынка. Для каждого объекта в базе данных присутствует цена, дата фиксирования цены, денежная единица, в которой выражена цена, также представлена информация, о параметрах объектов.

Подбор аналогов в блоке база данных, можно осуществить с помощью системы поиска по базе данных, при этом применяются следующие критерии поиска:

код ОКОФ;

название группы;

название модели;

описание;

название производителя.

Подбор аналогов с помощью функции автоматического подбора аналогов из базы данных осуществляется по следующим критериям:

код ОКОФ;

наименование модели.

^ Выбор метода оценки и расчет стоимости оцениваемого объекта. Для расчета стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода в ПИК «СтОФ» имеется возможность корректировки цены объекта-аналога по фактору времени (индексация). Индексация объекта на нужную дату в ПИК «СтОФ» осуществляется автоматически при нажатии на кнопку «Рассчитать стоимость по коэффициентам Росстата», при этом в поле «Основа расчета» необходимо выбрать «стоимость аналога». Подробнее об индексах сказано в разделе «Ценовые индексы, применяемые в ПИК «СтОФ». После ввода всех исходных данных и расчете износа, корректировка на год изготовления осуществляется автоматически с помощью нажатия на кнопку «Расчет стоимости с учетом износа».


^ Последовательность оценочных работ при определении рыночной стоимости


Рыночная стоимость – показатель неоднозначный и многоаспектный, на нее влияет множество факторов. Поэтому при формировании задания на оценку необходимо выяснить ограничительные условия, уточняющие содержание определяемой стоимости. Они должны быть четко определены, так как от их значения зависит итоговый результат оценки.

Ниже перечислены основные ограничительные условия:

дата оценки - конкретный момент времени, по состоянию на которое определяется стоимость;

местоположение объекта;

учет износа;

состояние целевой готовности объекта оценки к выполнению определенных функций;

наличие НДС в стоимости.

Отмеченные ограничительные условия необходимо учитывать на протяжении всего цикла оценки в определенной последовательности.

Последовательность оценочных работ, реализация которых возможна в ПИК «СтОФ», когда надо оценить объект по месту его использования, представлена на рисунке 1. При этом если и имеется в виду продажа, то она распространится не на этот объект в отдельности, а на весь имущественный комплекс, куда оцениваемое оборудование входит как составная часть. Другими словами, нужно оценить «стоимость в пользовании».

Затратный подход Сравнительный подход




Рис. 1. Последовательность оценочных работ при определении рыночной стоимости объекта оценки по месту использования

Исходное состояние готовности объекта может быть разным:

1) объект находится в состоянии готовности к функционированию; при этом придется учесть стоимость работ по демонтажу и подготовке к продаже - очистке, смазке, частичной разборке, упаковке. Последовательность оценочных работ при определении стоимости на продажу такова объекта представлена на рисунке 2;

2) объект находится (или будет находиться на момент оценки) в состоянии готовности к продаже, так как ненужное оборудование на предприятии либо уже демонтировано и подготовлено к продаже, либо было когда-то приобретено, не использовалось и до настоящего времени храниться в упакованном виде. Последовательнос