Реферат: Данная работа посвящена одному из видов договорных обязательств договору аренды недвижимости, а именно договору аренды зданий и сооружений

СОДЕРЖАНИЕ


ВВЕДЕНИЕ 3

Глава 1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 6

1.1 Понятие и правовая природа договора 6

1.2 Существенные условия договора 11

1.3 Стороны договора 22

1.4 Форма и государственная регистрация договора 33

Глава 2 ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ 40

2.1 Правовой режим объектов недвижимости 40

2.2 Здания и сооружения как объект недвижимости 46

Глава 3 ЗАКЛЮЧЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ (ИЗМЕНЕНИЕ) ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 56

3.1 Заключение договора 56

3.2. Расторжение (изменение) договора 61

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 73

^ СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ И ИСТОЧНИКОВ 78


ВВЕДЕНИЕ


Данная работа посвящена одному из видов договорных обязательств – договору аренды недвижимости, а именно договору аренды зданий и сооружений.

Действующее гражданское законодательство России закрепило принципиально новый подход к оценке правомочий собственника: он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего имущества любые действия не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п.2 ст.209 ГК РФ).

С древних времен такое распоряжение имуществом, как сдача его в аренду, представляло определенный интерес, поскольку служили способом извлечения выгоды из этого имущества.

Поэтому вполне закономерно, что с развитием в нашей стране рыночных отношений, снимающих несвойственные запреты и ограничения с правомочий частного собственника аренда рассматриваемого вида имущества вошла в число наиболее востребованных гражданско-правовых договоров. Здания и сооружения ввиду возможности их использования по многоцелевому назначению (в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений), пользуются высоким спросом. Именно развитие экономики на преимущественно рыночных, конкурентных началах очерчивает объективные границы участников гражданского оборота по самостоятельному распоряжению принадлежащими им правами и имуществом.

Поэтому выбор данной темы обоснован, во-первых актуальностью арендных отношений в современной России. В условиях перехода к рынку в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование произошли большие изменения. Они связаны, прежде всего, с расширением круга объектов, передаваемых по таким договорам в наем. Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, производственных комплексов, находившихся ранее (в том числе исключительной) собственности государства, не допускались в хозяйственный оборот. С устранением исключительной собственности государства в отношении недр. Земли, лесов, с введением в оборот производственно-хозяйственных комплексов (предприятий), ставших объектами договоров аренды, коренным образом изменили правовое регулирование арендных отношений.

Во-вторых, изучение арендных отношений по зданиям (сооружениям) представляется интересным, потому что ранее действующий ГК РСФСР 1964 года не выделял аренду зданий и сооружений в качестве самостоятельного договора.

Также в настоящее время в России возрос спрос на применение договора аренды, в частности, аренды зданий и сооружений, что доказывает необходимость рассмотрения данного вида договора.

Объектом данного исследования являются общие положения об аренде, права и обязанности субъектов договора аренды зданий и сооружений, правовое положение объектов данного договора, порядок заключения и расторжения договора аренды зданий и сооружений.

Предметом исследования выступает такой вид гражданско-правового договора, как договор аренды зданий и сооружений.

Цель работы состоит в том, чтобы определить тенденции развития и теоретические проблемы в регулировании аренды зданий и сооружений.

Достичь данную цель можно путем решения следующих задач:

- изучить научную литературу по гражданскому праву и определить правовую природу договора аренды зданий и сооружений и сущность права аренды здания и сооружения;

- определить понятие и признаки предмета рассматриваемого договора, существенные условия;

- рассмотреть правовой статус арендодателя в договоре аренды здания и сооружения, выявить круг возможных субъектов данных правоотношений;

- ознакомиться с правами и обязанностями сторон в рассматриваемом договоре;

- определить проблему государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений;

- изучить правовой режим объектов недвижимости, в частности зданий и сооружений;

- рассмотреть порядок заключения и общие основания расторжения договора аренды зданий и сооружений;

- проанализировать судебную практику связанную с договором аренды зданий и сооружений.

В работе использовались труды таких ученых как М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, О.В. Чумаковой , Д.В. Добрачева, М.Ю. Тихомирова, А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, Л.А.Грось и др.

Также в работе используется судебная и арбитражная практика связанная с договором аренды зданий и сооружений.


Глава 1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ


1.1 Понятие договора аренды


В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества, существует группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений, прежде всего, становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, но может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду (доход). Обязательства по передаче имущества в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер [22; 308].

Договором аренды признается гражданско – правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. Как любой другой вид договорных обязательств, он имеет свой предмет. Явившийся основанием для выделения его в самостоятельный вид договора.

Д.И. Мейер считал: «Предмет обязательства, как право на чужое действие есть такое право, по которому лицо обязанное должно совершать известное действие, которое еще не совершено». Такая характеристика обязательства, изложенная Д.И.Мейером, соответствует и современному понятию обязательства. Обязательство представляет собой определенное действие, то есть передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия (п.1 ст.307 ГК РФ)

[25; 221-222].

Как гражданско-правовой договор, применяемый субъектами предпринимательской деятельности, договор аренды зданий и сооружений имеет своей целью удовлетворить временные потребности арендатора, нуждающегося в имуществе, и одновременно для другой стороны выступает как способ извлечения дохода из передачи имущества в пользование. Таким образом действие арендодателя предполагает предоставление другому лицу пользования вещью и внесение арендных платежей этим лицом. Из этого следует возмездный характер договора аренды, что отличает его от договора ссуды.

Главная особенность этого договора состоит в том, что сдача имущества в аренду не влечет передачу права собственности на это имущество. В то же время в силу ст. 305 ГК РФ право арендатора пользуется вещно-правовой зашитой. В этой связи существует несколько точек зрения. Так, Е.А. Суханов, определяя систему обязательственного права, отмечал: «Особенная часть обязательственного права состоит из институтов, охватывающих отдельные однотипные разновидности обязательств. К ним относятся:…обязательства по передаче имущества в пользование: имущественный наем и аренда, безвозмездное пользование имуществом, наем жилых помещений» [25; 223].

По мнению С.А. Хохлова из ст. 216 ГК РФ можно сделать вывод, что права арендатора, которые пытались трактовать как вещные в Основах законодательства об аренде, теперь должны рассматриваться как обыкновенные права, вытекающие из договора, урегулированные соглашением сторон. И мы не должны общие характерные положения, касающиеся того, что называется вещным правом, распространять на права арендатора.

Аналогичной точки зрения поддерживается В.В. Витрянский, который считает, что ГК РФ вслед за Основами гражданского законодательства, давая понятие договора аренды. Исходит из того, что он представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же как договоры купли-продажи, подряда и т.п. [25; 369-370].

Договору аренды присущи только ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. Так, Витрянский В.В. выделяет следующие характерные черты договора аренды:

1. он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества во временное владение и пользование, т.е. передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущества к арендатору; последний лишь получает его во владение и (или) пользование.

2. в ГК РФ выражено стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, по крайней мере, тех вопросов, которые являются общими для договора аренды. В параграфе 1 главы 34 - объединены правила, охватывающие все виды договоров об аренде.

3. выделение отдельных видов договоров аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК РФ в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Имеются в виду отдельные виды объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). ГК РФ проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договоров аренды - это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в параграфе 2 - 6 главы 34 ГК РФ [24; 374].

Примерами, подтверждающими существование различий между видами аренды и арендой определенных видов имущества, могут служить п.2 cт. 609 ГК РФ и п.2 ст.615 ГК РФ. В п. 2 ст. 609 ГК РФ речь идет об аренде недвижимого имущества - аренда определенного вида имущества, а в п. 2 ст. 651 ГК РФ - об аренде зданий и сооружений как отдельной разновидности договора аренды недвижимого имущества.

С точки зрения общей характеристики гражданско – правовых обязательств договор аренды относиться к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Передача сданного в аренду имущества представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договором синаллагматическим.

Синаллагматический характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, то есть исполнение обязательств арендатором по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества [43; 31].


1.2 Существенные условия договора


В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Такие суждения основаны на общем взгляде на существенные условия всякого гражданско-правового договора. Согласно такому взгляду существенными условиями договора могут быть признаны только такие его условия, отсутствие которых в тексте договора влечет признание его незаключенным. В ГК РФ для договора аренды такие условия сведены к минимуму. К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду исходя из возмездности данного договора [22; 309].

Известный специалист в области договорного права В.В. Витрянский считает, что такой подход неверен, поскольку в этом случае само понятие «существенные условия договора» определяется путем указания на последствия отсутствия таких условий в договоре. Кроме того, содержание и само существование одной из важнейших категорий договорного права ставится в зависимость от техники законодательной работы [44; 11].

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК РФ названо условие о предмете договора. В.В.Витрянский считает, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершать обязанная сторона. В соответствии с этим предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатором сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды. Хотя при этом автор делает поправку: «Учитывая специфику арендных правоотношений, а именно: включение в их содержание некоторых вещно-правовых элементов (право следования, вещно-правовые способы защиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца, - можно говорить о том, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объектов второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока возвращается арендодателю» [44; 13].

Банк заключил с предприятием договор на аренду нежилых помещений. Позднее здание, в котором находились данные помещения, приобрело на аукционе в собственность ООО. Некоторое время спустя Банк обратился в арбитражный суд с иском к ООО об обязании ответчика устранить препятствия в пользовании помещениями и о взыскании убытков. Ответчик заявил. Что договор аренды являлся незаключенным в связи с неконкретностью данных о предмете договора. однако суд, оценив этот довод, принял решение об отсутствии оснований для признания договора незаключенным, так как истец занимал конкретные помещения, принадлежащие ранее Предприятию, и оплачивал аренду. Кроме того. Суд подчеркнул, что, согласно п.1 ст.617 ГК РФ , переход права собственности на предмет аренды не является основанием для изменения или расторжения соответствующего договора и что закон защищает права арендатора. Решением арбитражного суда иск в части негаторных требований был удовлетворен, а во взыскании убытков было отказано [47].

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК РФ, включает в себя условия необходимые для договоров данного вида. Ранее действовавшее законодательство выводило необходимость соответствующих условий из характера самого договорного правоотношения, независимо от того, что указано в законе, то есть признавало необходимость данного условия для данного вида договора в качестве самостоятельного источника определения существенных условий договора. В круг условий договора, названных в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в первую очередь должны быть включены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора ( для аренды в частности, это условие о сроке аренды и арендной плате) [44; 13].

Что касается условия о сроке договора аренды, то договор аренды может быть заключен как на определенный
(п.1, ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК РФ). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца [26; 178-179].

В соответствии с абз.2 п.2 ст.610 ГК РФ, законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно долго, пока существует переданное в аренду имущество.

Законом могут устанавливаться максимальные предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п.3 ст.610 ГК РФ).

Срок действия договора здания и сооружения, определенный с 1-го числа какого – либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году [45; 15-16].

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей. Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу ст. 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.
Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года. Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.
С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем [31].

Условие об арендной плате относится к числу существенных условий договора аренды. Таким это условие и признавалось и в дореволюционной цивилистике. Например, Мейер Д.И. определял характер наемной платы следующим образом: «…существенную принадлежность найма составляет вознаграждение за пользование имуществом – наемная плата. Так что отсутствие вознаграждения меняет существо договора: он становится другой сделкой» [34; 4-5].

Применительно к договорам аренды зданий и иных сооружений требования закона ужесточены по сравнению с общими положениями об аренде. В отношении названных договоров правила ч.3.ст. 424 ГК РФ не подлежат применению, следовательно, если в договоре аренды здания или иного сооружения не определен размер арендной платы, он не может быть установлен исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. В законе содержится императивное правило, согласно которому при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор аренды здания или иного сооружения считается незаключенным (ч.1 ст. 654 ГК РФ).

Рассмотрим следующий случай. Истец обратился в суд с иском об обязании ответчика освободить не жилое помещение. При вынесении решения об удовлетворении иска суд исходил из того, что на основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания считается незаключенным. Договор аренды между истцом и ответчиком не содержит условий о размере арендной платы, следовательно, он не заключен, а ответчик занимает спорное здание без правовых оснований.

Интересным представляется дело, по которому судом вынесено решение о признании незаключенным договора аренды с последующим выкупом, так как отсутствует условие о размере арендной платы. Обстоятельства таковы: согласно договору арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование с последующим выкупом здание под музыкальную школу. Договором определена выкупная цена - 35 659 тыс. руб.

В соответствии с договором арендодатель обязуется передать имущество арендатору в собственность после уплаты всей суммы выкупной цены, ежегодной платы за пользование имуществом, НДС (согласно приложению 2). Это приложение содержит расчеты цены выкупа и размера ежегодных платежей в счет выкупа, за пользование имуществом и НДС.

Здание передано арендатору по акту приема-передачи. Сделка зарегистрирована. В связи с тем, что арендатор не уплачивал арендные платежи, истец обратился с иском о взыскании задолженности по арендной плате и процентов по ст. 395 ГК РФ.

Суд сделал следующие выводы: в соответствии с п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Оспариваемый договор не содержит указания о размере арендной платы, уплачиваемой арендатором за пользование имуществом арендодателя, а приложение 2, на которое ссылается истец, содержащее годовые суммы арендной платы и выкупной цены, со стороны ответчика не подписано, что сторонами не оспаривается. Следовательно, между арендодателем и арендатором не достигнуто соглашение по размеру арендной платы, договор аренды следует считать незаключенным. Ссылка истца на действия ответчика по признанию долга по арендной плате и волю сторон на заключение договора не принимаются во внимание, так как ГК РФ установлена определенная форма договора аренды здания (единый письменный документ с обязательным согласованием размера арендной платы).

Предъявляемое к сторонам договора аренды здания или сооружения требование об обязательном включении в договор условия о размере арендной платы под страхом признания его незаключенным отнюдь не означает, что квалифицирующим признаком договора аренды здания (сооружения) является то, что применительно к аренде здания (сооружения), в отличие от общих положений об аренде, условие об арендной плате приобретает значение существенного условия договора. Условие об арендной плате является существенным для любого договора аренды. Однако для договоров аренды иного имущества (не зданий и иных сооружений) отсутствие этого условия в тексте договора не приводит к безусловному признанию договора незаключенным. В таком случае применяются положения ст. 424 ГК РФ, позволяющие определить размер арендной платы.

Подобное достаточно жесткое законодательное положение, думается, предопределено объективными экономическими предпосылками, а именно особенностями рынка недвижимости. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости по своей природе локален, а каждый объект недвижимости уникален. Именно эта особенность позволила законодателю исключить применение ч.3 ст. 424 ГК РФ в отношении аренды таких объектов недвижимости, как здания и иные сооружения. Ввиду своей уникальности нет одинаковых зданий, даже если два здания возводились по одному проекту, то местонахождение их все равно разное, а оно играет далеко не последнюю роль в определении цены за пользование объектом. В итоге получается, что аналогии между зданиями нет и арендная плата должна определяться в каждом конкретном случае отдельно [44; 16].

Предусматривая обязанность согласования и внесения в договор аренды здания или иного сооружения условия о размере арендной платы, закон тем не менее не установил каких-либо требований к форме арендной платы и срокам ее внесения. Эти условия определяются соглашением сторон. Кроме того, сохраняют силу положения ст. 614 ГК РФ, которая предусматривает перечень форм арендной платы, порядок и сроки ее внесения. Так, арендная плата может выражаться:

- в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов;

- в предоставлении арендатором определенных услуг;

- в передаче арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- в возложении на арендатора обусловленных затрат на улучшение арендованного имущества.

Кроме того, допустимо сочетание указанных форм, а также иные формы арендной платы (ч.2 ст. 614 ГК РФ) [30].

Необходимо отметить, что ст. 614 и ст . 654 ГК РФ подчеркивают различные проявления арендной платы. Очевидно, что форма арендной платы далеко не равнозначна ее размеру. В то же время ч.1 ст. 654 ГК РФ содержит требование, в соответствии с которым в договоре аренды зданий и иных сооружений должен предусматриваться именно размер арендной платы, допуская разнообразие ее форм. Таким образом, можно сделать вывод, что в договоре аренды зданий и иных сооружений даже при неденежной форме арендной платы стороны обязаны указать ее денежный эквивалент (размер). В противном случае в силу ч1. ст. 654 ГК РФ договор считается незаключенным.

Важное значение имеет сформулированный в п. 12 Информационного письма N 66 вывод о том, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма платы.

Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания. Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.

В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии изложенного в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания считается незаключенным. Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с договором арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги. Такая формулировка не может рассматриваться как условие об арендной плате, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг не означает возмездности договора аренды. Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ к договору аренды здания не применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ. Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции признал спорный договор незаключенным [36; 57].

На практике чаще всего арендная плата представляет собой периодические денежные платежи. Следует отметить, что любое встречное предоставление должно быть эквивалентным и иметь денежную оценку. Оценка стоимости сдаваемого в аренду имущества весьма важна и необходима, от нее зависит начальная цена объекта при реализации с публичных торгов; оценка необходима для определения выкупной цены при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст.281 ГК РФ), и, наконец, от рыночной стоимости здания или иного сооружения зависит размер арендной платы за пользование этим объектом. Арендная плата как экономическая категория зависит прежде всего от стоимости арендованного имущества, о чем говорилось выше. При передачи здания в аренду целесообразно провести его инвентаризацию (это отвечает интересам арендодателя), в результате которой определяется фактический износ и реальное состояние имущества. Данная мера позволит арендодателю своевременно выявить недостатки имущества и устранить их или оговорить в договоре аренды, тем самым освободив себя от ответственности за них. Инвентаризация является мерой, отвечающей и интересам арендатора. Поскольку арендатор обязан вернуть объект аренды по окончании срока найма в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, постольку арендатору необходимо знать фактическое состояние имущества [43; 30].

Еще одной особенностью арендной платы в договоре аренды зданий и сооружений является включение в нее платы за пользование соответствующим земельным участком. Если в договоре не оговорено иное, плата за земельный участок взиматься не должна. Такое положение свидетельствует о единстве объекта аренды. Т.е. здание или иное сооружение и земельный участок, на котором они расположены, рассматриваются как единый объект аренды.

На практике часто возникают споры, вызванные изменением арендной платы в период исполнения договора.

Частью 3 ст.614 ГК РФ закреплено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Вместе с тем в ст. 614 ГК РФ отмечается, что законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Кроме того, часть 4 ст.614 ГК РФ закрепляет право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Причем такое право возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном. Признаки существенного ухудшения следует трактовать по смыслу ч.2 ст.450 ГК РФ. Ухудшения должны произойти в силу случайных причин, то есть не должно быть виновного поведения арендатора. Логично предположить, что названным правом арендатор может воспользоваться только в том случае, если в договоре нет ограничений, касающихся изменений размера арендной платы и порядка ее пересмотра. Такие ограничения являются вполне правомерными, так как в соответствии с ч.1 ст.614 ГК РФ порядок , условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Так, арендодатель обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате. Арендатор иск не признал, предъявив встречный иск о взыскании с арендодателя излишне внесенной арендной платы. Суд, вынося решение в пользу арендатора, указал на то, что арендодатель в нарушение требований закона и условий договора дважды в течение года в одностороннем порядке увеличивал размер арендной платы. Кроме того, соглашения об изменении размера арендной платы, установленного в договоре аренды, не были зарегистрированы, а потому в соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ являются незаключенными.

Согласно материалам другого дела арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений. Арендатор предъявил встречный иск о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды и применении последствий его недействительности.

Согласно заключенному договору размер арендной платы может изменяться по не зависящим от арендодателя причинам (при изменении действующих законодательных и иных нормативных актов), по соглашению сторон не чаще одного раза в год. Поскольку договором аренды арендодателю не предоставлено право одностороннего изменения размера арендной платы, то при наличии основания для такого изменения необходимо соглашение сторон. Из материалов дела не усматривается, что сторонами в установленной ст. 452 ГК РФ форме было достигнуто соглашение о внесении в договор изменений относительно нового размера арендной платы. При изменении размера арендной платы следует учитывать положения ст. 453 ГК РФ: в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора.

Так, при рассмотрении кассационной жалобы суд указал следующее: размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении.

Таким образом, при заключении договора аренды сторонам следует четко закрепить существенные условия договора. Это поможет в дальнейшем избежать длительных судебных тяжб.


1.3 Стороны договора


Сторонами договора аренды выступают арендодатель и арендатор.

По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.

Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).

Сдача имущества в аренду - один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности. Что же касается иных лиц, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника. В соответствии со ст. 295 ГК РФ субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия (разрешения) собственника. Это правило тем более действует в отношении казенных предприятий, за которыми имущество закрепляется на праве оперативного управления. Что же касается учреждений, то они вообще не в