Реферат: Протокол Заседания Комитета от 07 октября 2009года методические рекомендации

АССОЦИАЦИЯ РОССИЙСКИХ БАНКОВ

Комитет по оценочной деятельности





Рекомендовано к применению

решением Комитета АРБ

по оценочной деятельности

(Протокол Заседания Комитета от 07 октября 2009года)


Методические рекомендации


по оценке АЗС для целей залога


Москва 2009
В работе над документом принимали участие:

Щербакова О.Н. MRICS (руководитель рабочей группы),

Аштаев Д.В.^ (НК ЛУКОЙЛ),

Булычева Г.В. (СМАО),

Синогейкина Е.Г. MRICS, CCIM (РОО),

Тишин Д.И. (ВТБ-24),

Жиганов О.И. (Альфа-Банк),

Рогова А. Ю. (Сведбанк),

Засорин В.А. (Пробизнесбанк),

Замотина О.В. (Росбанк),

Кириллов С.В. (Балтийский Банк),

Колодяжный А.А (КБ Акцепт),

Мышанов А.И. (НБ Траст),

Федотов В.Е. MBA,

Кондратенко П. П. MRICS, CCIM

Дерябин Ю.Ю.

Карпова М.И.,

Ширшова О.А.,

Баринов Н.П. ,

Кулешов П.Г.,

Зыбин О.Б.,


Координация работ – Щербакова О.Н.


Куратор направления – Рослов В.Ю.


ОГЛАВЛЕНИЕ


Москва 2009 1

Введение 5

1. Используемая терминология 6

2. Общие требования к выполнению работ по оценке 7

3. Этапы оценки 8

3.1Этап № 1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку. 8

3.2Этап № 2. Запрос и сбор информации об Объекте оценки 9

3.3Этап № 3. Анализ информации, необходимой для проведения оценки (в т.ч. анализ правоустанавливающих документов, обременений и т.д.) 9

3.4Этап № 4. Осмотр Объекта оценки (описание Объекта оценки, исследование состояния и выделение особенностей) 10

При описании АЗС в Отчете об оценке рекомендуется указывать следующие выводы, отражающие как положительные, так и отрицательные стороны Объекта оценки: 11

3.5Этап № 5. Анализ рыночной информации (истории, текущей конъюнктуры и тенденций) 12

3.6Этап № 6. Формирование вывода о степени ликвидности 13

3.7Этап №7. Определение условий проведения оценки и допущений 14

3.8Этап № 8. Проведение оценки с последующим формированием вывода о стоимости Объекта оценки 15

3.8.1Общие рекомендации по применению подходов: 15

3.8.2Оценка доходным подходом 15

3.8.3Оценка затратным подходом 21

3.8.4Оценка сравнительным подходом 28

4Формирование итоговой величины стоимости 30

5Представление результатов оценки в Отчёте об оценке 30

1.1.По количеству видов отпускаемого топлива 31

1.2.По степени общего доступа 31

1.3.По исполнению зданий и сооружений 31

1.4.По видам отпускаемого топлива 32

1.5.По типу топливных колонок 32

1.6.По функциональным возможностям 32

1.7.По типу расположения на местности 32

1.8.По нормативным параметрам типовых проектов 33

1.9.По способу размещения резервуаров 33

1.10.По объему реализации 33

«Автозаправочные станции. 47

Требования пожарной безопасности. НПБ 111-98*» (утв. Приказом ГУГПС МВД РФ от 23.03.1998 № 25 в ред. от 23.05.2002) (выдержки) 47

Таблица 1: Минимальные расстояния от АЗС жидкого моторного топлива до объектов, к ней не относящихся 47

Приложение №5. Список рекомендуемой литературы. 57

Количественные и качественные характеристики Объекта оценки 60

Затратный подход 66

Определение рыночной стоимости прав на земельный участок 66


Приложение № 1. Классификация АЗС.

Приложение № 2. Документы исходя из стадий жизненного цикла АЗС.

Приложение № 3. Источники информации.

Приложение № 4. Среднестатистические (нормативные) сроки эксплуатации сооружений, оборудования

Приложение № 5. Список рекомендуемой литературы.

Приложение № 6. Формы для предоставления информации в Отчете об оценке АЗС.

Введение
В Методических рекомендациях АРБ «Общие вопросы оценки имущественных активов для целей залога» содержатся основные принципы оценки для целей залога, применимые к автозаправочным станциям и автогазозаправочным станциям (далее по тексту АЗС) как к отдельным Объектам оценки.

Основными документами, регламентирующими эксплуатацию АЗС на дату составления МР являются следующие1:

«Автозаправочные станции. Требования пожарной безопасности. НПБ 111-98*» (утв. Приказом ГУГПС МВД РФ от 23.03.1998 № 25 в ред. от 23.05.2002);

«Правила технической эксплуатации автозаправочных станций (РД 153-39.2-080-01)» (утв. Приказом Минэнерго РФ от 01.08.2001 № 229 в ред. от 17.06.2003 г.);

«Станции автозаправочные». РСТ РСФСР 778-91 от 01.10.1991 г.;

«Станции автозаправочные. Термины и определения». Р 112 РСФСР-001-89 от 15.12.1989 г. (Госкомнефтепродукт РСФСР);

Постановление Госгортехнадзора РФ от 04.03.2003 г. № 6 «Об утверждении Правил безопасности при эксплуатации автомобильных заправочных станций сжиженного газа»;

Постановление Минтруда РФ от 06.05.2002 г. № 33 «Об утверждении межотраслевых правил по охране труда при эксплуатации нефтебаз, складов ГСМ, стационарных и передвижных автозаправочных станций» (зарег. в Минюсте РФ 31.05.2002 г. № 3487);

Постановление Госснаба СССР от 26.03.1986 г. № 40 «Об утверждении норм естественной убыли нефтепродуктов при приеме, хранении, отпуске и транспортировании (с изм., внесенными Постановлением Госснаба СССР от 07.08.1987 № 107, Приказом Минтопэнерго РФ от 01.10.1998 № 318);

Приказ Минтопэнерго РФ от 01.10.1998 г. № 318 «О введении в действие норм естественной убыли нефтепродуктов при приеме, транспортировании, хранении и отпуске на объектах магистральных нефтепроводов (РД 153-39.4-033-98)»;

Техническая эксплуатация газораспределительных систем. Газонаполнительные станции и пункты. Склады бытовых баллонов. Автогазозаправочные станции. ОСТ 153-39.3-052-2003;

ПБ 12-527-03. Правила безопасности при эксплуатации газового хозяйства автомобильных заправочных станций сжиженного газа, Госгортехнадзор РФ, 2003 г.;

Нормативная документация при строительстве и эксплуатации АЗС;

и др.

^ Цель рекомендаций.

Настоящие рекомендации не ставят перед собой цели детального описания алгоритмов оценки АЗС для всех возможных случаев, которые могут встретиться на практике.

Целью рекомендаций является определение логики работы в рамках оценки АЗС, формирование перечня ключевых моментов, определяющих специфику АЗС как объекта оценки и залога, указание на конкретные методы оценки которые могут быть применены для решения конкретных задач по оценке АЗС.

^ 1. Используемая терминология
В рамках настоящих методических рекомендаций используется терминология содержащаяся:

в вышеперечисленных источниках профильного законодательства;

в Федеральном законе от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон 135-ФЗ);

в Федеральных стандартах оценки (далее ФСО);

в стандартах оценки Саморегулируемых организаций оценщиков;

в Международных стандартах оценки;

в Методических рекомендациях «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков» (Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 г. № 568-р), в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков» (Распоряжение Минимущества РФ от 10.04.2003 г. № 1102-р) (в той части этих рекомендаций, которая не противоречит ФСО)

Общий терминологический аппарат указан в Методических рекомендациях АРБ «Общие вопросы оценки имущественных активов для целей залога».

Специальный терминологический аппарат указан в документах, регламентирующих деятельность АЗС (см. Введение).

^ Для целей настоящих Рекомендаций:

Автозаправочная станция (АЗС) – комплекс имущества, включающий: земельный участок с улучшениями в виде зданий и сооружений, оборудование, передаточные устройства, неснижаемый остаток топлива, предназначенный для приема, хранения и выдачи нефтепродуктов и/или сжиженного углеводородного газа, сжатого природного газа транспортным средствам и самоходным машинам не на гусеничном ходу, продажи масел, консистентных смазок, запасных частей, принадлежностей к транспортным средствам и оказания сопутствующих услуг владельцам/пользователям транспортных средств.


Ликвидность – характеристика имущественного актива, определяющая степень возможности и легкости его обращения в денежную форму, а также способность сохранять свою номинальную стоимость неизменной. Степень ликвидности обеспечения определяется быстротой его возможного обращения в денежные средства при минимальном уровне издержек такого обращения.

^ Неснижаемый остаток топлива - технологически несливаемый остаток топлива в резервуарах, определяемый по паспортам резервуаров исходя из их конструктивных особенностей.

^ Объект оценки2 – стационарная автозаправочная или (и) автогазозаправочная станция – АЗС или АГЗС соответственно.

Ограничения (обременения) - установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности, либо иные вещные права на оцениваемое имущество (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, концессионное соглашение, арест имущества и другие).

^ Оптимальный запас топлива - запас топлива, необходимый для оптимальной реализации нефтепродукта потребителям с учетом логистических особенностей поставки топлива на конкретную АЗС.

^ Сопутствующие услуги – услуги от продажи различных товаров и оказания услуг (мойки, техпосты, и др.), а так же от услуги, связанные со сдачей части имущества в аренду («сопутствующая деятельность»).

^ Стандарт технологического оснащения - уровень технологических, конструктивных, решений, обеспечивающий эффективность работы АЗС сопоставимую с эффективностью конкурентных ей автозаправочных станций.

Топливо - горюче-смазочные материалы, (нефтепродукты) и/или сжиженный углеводородный газ, сжатый природный газ.


^ 2. Общие требования к выполнению работ по оценке
Общие требования к выполнению работ по оценке содержатся в 1 части Методических рекомендаций АРБ по оценке имущественных активов для целей залога «Общие вопросы оценки имущественных активов для целей залога».

Основными этапами оценки являются:

Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.

Запрос и сбор информации об Объекте оценки.

Анализ информации, необходимой для проведения оценки (в т.ч. анализ правоустанавливающих документов, обременений и т.д.).

Осмотр Объекта оценки (описание Объекта оценки, исследование состояния и выделение его особенностей).

Анализ рыночной информации (истории, текущей конъюнктуры и тенденций).

Формирование вывода о степени ликвидности.

Формирование условий проведения оценки и допущений.

Проведение оценки с последующим формированием вывода о стоимости Объекта оценки.

Составление отчета об оценке (далее Отчет об оценке).


^ 3. Этапы оценки Этап № 1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.
Для целей оценки АЗС в рамках настоящих Методических рекомендаций должна рассчитываться рыночная стоимость.

Основные требования к содержанию договора на проведение оценки установлены 135-ФЗ. Основные требования к содержанию Задания на оценку установлены п. 17 ФСО-1.

Задание на оценку определяет объект оценки, права и обременения объекта, оказывающие влияние на его стоимость, включать используемые Оценщиком допущения и ограничивающие условия, которые могут оказать влияние на результат оценки;

Ниже представлена конкретизация отдельных пунктов Задания на оценку:

в Задании на оценку указывается, что результаты оценки предполагается использовать для целей залога;

в Задании на оценку должно быть указано на какой базе осуществляется оценка (на доналоговой или посленалоговой);

в Задании на оценку может быть предусмотрено указание справочной величины стоимости объекта по окончании срока кредитования, в т.ч. с учетом анализа состояния технологического оборудования (ТРК, резервуаров и т.д.) и нормативов по его эксплуатации.
^ Этап № 2. Запрос и сбор информации об Объекте оценки3
Сбор информации является этапом, позволяющим идентифицировать правовые характеристики и сформировать мнение об основных объемно-планировочных и технико-экономических характеристиках Объекта оценки.

Примерный перечень документов, запрашиваемых для выполнения оценки АЗС, приведен в Приложении № 3 к Методическим рекомендациям.

При отсутствии документально подтвержденной технической информации заполняются специальные формы, подготовленные Оценщиком4. Заполнение специальных форм может осуществляться как Заказчиком оценки, так и Оценщиком (См. Приложение № 6. Формы для предоставления информации в Отчете об оценке АЗС).
^ Этап № 3. Анализ информации, необходимой для проведения оценки (в т.ч. анализ правоустанавливающих документов, обременений и т.д.)
Основная цель данного этапа – корректно осуществить идентификацию Объекта оценки и его составных частей с учетом их правовых характеристик.

Ключевые моменты, на которые необходимо обратить внимание:

наличие оформленного должным образом комплекта правоустанавливающей, правоудостоверяющей, разрешительной и технической документации;

наличие/отсутствие долевой собственности;

выявление и анализ ограничений (обременений) права, правопритязаний5, заявленных в судебном порядке прав требования на здания/сооружения, земельный участок и его части, оборудование в составе Объекта оценки6;

принадлежность улучшений к конкретному земельному участку;

соответствие согласованного рабочего проекта (при его наличии) и реализованной на его основании АЗС, правоустанавливающим документам и данным бухгалтерского учета.

^ Анализ ограничений (обременений) права, в том числе относящихся к земельному участку и/или его частям.

Информацию о наличии/отсутствии обременений можно получить на основании выписки из ЕГРП, актуальной на дату максимально приближенную к дате оценки7.
^ Этап № 4. Осмотр Объекта оценки (описание Объекта оценки, исследование состояния и выделение особенностей)8
Осмотр Объекта оценки осуществляется с целью формирования общего мнения об Объекте оценки и установления соответствия его фактических характеристик характеристикам, указанным в документах.

По результатам осмотра, в Отчете об оценке в табличной форме (см. Приложение № 6. Формы для предоставления информации в Отчете об оценке АЗС) приводится описание имущества, входящего в состав Объекта оценки.

В ходе проведения осмотра в обязательном порядке осуществляется фотофиксация Объекта оценки, результаты которой приводятся в Отчете об оценке или Приложении к нему.

Фотографии должны быть подписаны и давать общее представление об Объекте оценки и его составных частях, а также показывать возможные дефекты при их наличии.

В Отчете об оценке при описании имущества рекомендуется давать ссылки на соответствующие фотографии.

В Отчете об оценке рекомендуется приводить следующие фотографии:

вид Объекта оценки с нескольких точек (по возможности);

ближайшее окружение (прилегающие территории);

трасса, либо проезжая часть, с которой осуществляется заезд;

заезды на Объект оценки;

наиболее значимые здания и сооружения;

топливораздаточные колонки (ТРК);

крупное оборудование (при возможности доступа к нему);

стела (табло) с указанием вида и стоимости реализуемого топлива на дату осмотра.



^ При описании АЗС в Отчете об оценке рекомендуется указывать следующие выводы, отражающие как положительные, так и отрицательные стороны Объекта оценки:
месторасположение Объекта оценки (в черте населённого пункта или «на трассе»)9;

месторасположение ближайших к Объекту оценки конкурентов;

перспективы развития месторасположения района расположения Объекта оценки;

информация о степени застроенности земельного участка, путем приведения коэффициента плотности застройки;

на основании градостроительной документации, правил землепользования и застройки, технических требований и нормативов, проектной документации, необходимо указать, имеется ли вакантный земельный участок, т.е. возможность дополнительной застройки рассматриваемого земельного участка в соответствии с действующим законодательством (в случае недостаточной квалификации Оценщика – необходимо привлечение специалиста)10;

эффективность использования улучшений (в т.ч. резервуарного парка, ТРК) земельного участка.

В Отчете об оценке необходимо отразить характеристики Объекта оценки в сравнении с характерными для данной местности технологическими решениями оснащения аналогичных объектов.

Решение о необходимости замены компонентов Объекта оценки, или их реконструкции, формулируется при очевидном несоответствии характеристик Объекта оценки, параметрам объектов-аналогов характерных для данной местности, вне зависимости от степени их физического износа.

Если технологический уровень оснащения Объекта оценки при прочих равных условиях уступает характеристикам объектов, составляющих прямую конкуренцию Объекту оценки, то характеристики АЗС, не соответствующие современному уровню конкурирующих АЗС, могут являться элементом неэффективности объекта и приводят к снижению размера дохода, который Объекта оценки способен генерировать, исходя из местоположения и существующей дорожной сети.

Мнение оценщика о необходимости/отсутствии необходимости реконструкции, переоборудования Объекта оценки, о времени, по истечении которого реконструкция, переоборудование станут необходимыми, может найти отражение в Отчете об оценке в рамках доходного подхода.


^ Этап № 5. Анализ рыночной информации (истории, текущей конъюнктуры и тенденций)
Учитывая специфику Объекта оценки как комплекса, предназначенного для заправки горюче-смазочными материалами транспортных средств, в Отчете об оценке приводится обзор топливного рынка локального, регионального и на уровне субъекта РФ. Особое внимание следует уделить анализу динамики цен на топливо, в Отчете об оценке рекомендуется привести обзоры соответствующих целевых рынков.

В Отчете об оценке рекомендуется указать тенденции на рынке АЗС в регионе (в т. ч. ценообразование, историю и вероятные перспективы слияний/поглощений, описание основных игроков в регионе, занимаемых ими долей рынка, долю рынка операторов АЗС, не относящихся к вертикально-интегрированным компаниям).

С целью возможности контроля корректности определения величины денежного потока в Отчете об оценке приводятся следующие показатели:

средние объемы реализации по сопоставимым АЗС, сложившиеся в регионе местоположения Объекта оценки (при наличии необходимой информации);

средняя цена розничной реализации по каждому виду и марке топлива, сложившаяся в регионе местоположения Объекта оценки;

средняя цена оптовой закупки (цена Поставщика) по каждому виду и марке топлива, сложившаяся в регионе местоположения Объекта оценки.

Результаты анализа рыночной ситуации должны содержать в себе выводы, касающиеся Объекта оценки. Рекомендуется провести сравнения средних цен с ценами реализации по Объекту оценки с выражением мнения, и высказать мнение о соответствии цен Объекта оценки рыночным ценам с указанием предполагаемых причин отклонения.

При отсутствии требуемой информации необходимо отразить этот факт в Отчете об оценке.
^ Этап № 6. Формирование вывода о степени ликвидности
При формировании вывода о степени ликвидности Объекта оценки, учитываются следующие основные критерии, влияющие на степень его ликвидности:

юридические, экономические11 и технические характеристики Объекта оценки (полнота и актуальность оформления правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, вид права), особое внимание рекомендуется уделить характеристикам земельного участка12;

объем среднесуточной реализации (поскольку имеет место сезонность, данная величина должна быть усреднена по году)13;

перспективы развития локального местоположения Объекта оценки (в т.ч. и перспективы строительства новых АЗС или реконструкции существующих);

физическое и функциональное состояние технологического оборудования Объекта оценки;

местоположение, близость к транспортным магистралям, развязкам, отсутствие/наличие близлежащих конкурентов (может коррелировать с п. 3);

тенденции на рынке АЗС в регионе (см. п.3.4);

доля регионального рынка топлива, занимаемого вертикально-интегрированными компаниями, являющимися основными поставщиками АЗС;

зависимость АЗС от ухода «ключевых» оптовых покупателей;

этапы «жизненного цикла»14 АЗС и ее функционирование на дату оценки.

Степень ликвидности должна быть обоснована на основании опроса непосредственных участников рынка, анализа совершенных сделок и/или публичных оферт по купле-продаже аналогичного имущества.

При оценке степени ликвидности рекомендуется руководствоваться шкалой ликвидности, обозначенной в Методических рекомендациях АРБ «Общие вопросы оценки имущественных активов для целей залога».
^ Этап №7. Определение условий проведения оценки и допущений
В Методических рекомендациях АРБ «Общие вопросы оценки имущественных активов для целей залога» содержатся общие условия проведения оценки и допущения.

При проведении оценки Объекта оценки:

в случае выявления расхождений фактического состава Объекта оценки с данными, указанными в бухгалтерской, правоустанавливающей и технической документации (см. этап 3.2 и 3.3), следует указать ограничения и допущения, которые будут использованы при формировании итогового вывода о стоимости;

при определении условий проведения оценки и допущений необходимо консультирование с представителем Банка15
^ Этап № 8. Проведение оценки с последующим формированием вывода о стоимости Объекта оценки Общие рекомендации по применению подходов:
доходный подход целесообразно применять для АЗС «вышедших» на стабильный уровень дохода;

затратный подход16 целесообразно применять для оценки АЗС недавно построенных и не «вышедших» на стабильный уровень дохода, определяемый фундаментальными характеристиками (местоположением, параметрами комплекса имущества), или тех АЗС, эксплуатация которых прекращена. При этом необходимо убедиться в ликвидности Объекта оценки;

на период с момента утверждения настоящих методических рекомендаций до восстановления докризисного состояния рынка АЗС использование сравнительного подхода к оценке для залога может носить только «справочный» характер.
^ Оценка доходным подходом
Определение рыночной стоимости Объекта оценки в рамках доходного подхода возможно:

на основании информации об аренде аналогичных объектов;

на основании информации об операционной деятельности17.

Выбор метода расчета должен базироваться на принятой в регионе практике использования АЗС. Если сдача их в аренду не является типичной рыночной практикой, то стоимость должна рассчитываться на основании доходов от эксплуатации как «объектов с торговым потенциалом».

Определение рыночной стоимости на основании информации об аренде аналогичных объектов осуществляется с использованием методик, изложенных в соответствующей методической литературе, и выходит за рамки настоящих Методических рекомендаций18.

При определении рыночной стоимости Объекта оценки на основании информации об операционной деятельности необходимо делать различие между оценкой комплекса имущества, состоящего из земельного участка, расположенных на нем улучшений и оборудования, и оценкой бизнеса, основанного на данных активах. Для получения сопоставимого результата оценки одного и того же объекта, в расчетах по двум вышеуказанным варианта, доходы необходимо уменьшать на величину прибыли, признаваемой рынком для розничной реализации нефтепродуктов и сопутствующих ей услуг.

Если в качестве Объекта оценки, предлагаемого в залог, выступает АЗС, включающая земельный участок с улучшениями в виде зданий и сооружений, оборудования, неснижаемый остаток запасов на дату оценки, процедура оценки доходным подходом включает следующие этапы:

определение валового дохода (ВД19);

определение величины операционных расходов (ОР);

определение величины чистого операционного дохода (ЧОД);

определение рыночной стоимости (РСДП).

Если запасы (топлива, продукции, продаваемой магазином при его наличии и т.п.) дополнительно к неснижаемому остатку топлива не входят в состав Объекта оценки, то после осуществления расчетов по пп. а) – d) осуществляется корректировка на оптимальный уровень запасов, необходимый для формирования выручки в запланированном объеме.

Ниже приводится описание каждого из вышеуказанных этапов.

a) Определение валового дохода (ВД)

ВД может формироваться как от реализации топлива («основная деятельность»), так и от продажи различных товаров и оказания услуг, а так же от сдачи части имущества в аренду («сопутствующая деятельность»).

Для определения ВД необходимо определить следующие величины20:

валовой доход от реализации топлива (ВДНП);

дополнительный доход от сопутствующей деятельности (ДД).

Контроль корректности определения ВДНП21 осуществляется путем контроля за корректностью следующих показателей, описанных в п.3.4 «Анализ рыночной информации»:

прогноз объема реализации топлива22 (при его формировании целесообразно проанализировать ретроспективные данные по объемам реализации за каждый месяц последних двух лет эксплуатации с разбивкой по видам и маркам топлива;

средняя цена розничной реализации по каждому виду и марке топлива, сложившаяся в регионе местоположения Объекта оценки, сравнение со средней ценой реализации оцениваемой АЗС;

средняя цена оптовой закупки (цена Поставщика) по каждому виду и марке топлива, сложившаяся в регионе местоположения Объекта оценки, сравнение со средней ценой оптовой закупки оцениваемой АЗС.

При проведении оценки доходным подходом рекомендуется исключить из расчетов любой оборот и прибыль, обусловленные исключительно личным профессиональным опытом, квалификацией, репутацией и (или) брендом собственника или эксплуатирующего лица, учет в расчетах любого дополнительного торгового потенциала, который может быть реализован под руководством рационального субъекта управления возможен только по согласованию с Банком.

При определении величины дополнительного дохода, необходимо учитывать площадь объектов, на базе которых осуществляется данный вид деятельности, включение данных объектов в правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы и как следствие в залоговую массу.


b) Определение величины операционных расходов (ОР)23

Операционные расходы – это периодические расходы, которые производятся для обеспечения нормального функционирования объекта.

Операционные расходы можно разделить на три основные группы:

постоянные расходы (расходы, которые не зависят от объемов реализации, – налог на имущество, страхование объекта, земельный налог или арендная плата, коммунальные расходы и заработная плата (включая налоги на ФОТ) персонала в части, не зависящей от объемов продаж, затраты на охрану объекта, охрану труда, вывоз твердых бытовых отходов, экологию, рекламу, связь и информационные технологии);

переменные расходы, (расходы на закупку, доставку, транспортировку, и страхование топлива (если не учтены в оптовой цене закупки), естественная убыль нефтепродуктов, коммунальные расходы и заработная плата (включая налоги на нее) персонала в части, зависящей от объемов продаж, текущий ремонт, прочие расходы, зависящие от объемов продаж);

резерв на замещение24.




Определение необходимых инвестиций для поддержания объекта оценки в действующем состоянии, способным приносить доход

См. п. 3.4 Этап № 4. Осмотр Объекта оценки (описание Объекта оценки, исследование состояния и выделение особенностей).

Результаты проведенного анализа в части отражения степени соответствия характеристик Объекта оценки сложившемуся типичному на данном локальном рынке стандарту технологического оснащения автозаправочных станций в виде объема инвестиций, необходимых для переоснащения или реконструкции объекта, учитывается при формировании расчета в рамках доходного подхода.

АЗС, по состоянию на дату оценки уступающая по уровню технологического оснащения конкурирующим объектам, на протяжении прогнозного периода25 может не обеспечить формирование растущей выручки от реализации различных видов топлив при отсутствии затрат на выполнение реконструкции, переоборудования. Мнение оценщика о необходимости или отсутствии необходимости реконструкции, переоборудования Объекта оценки, о времени, по истечении которого реконструкция, переоборудование станут необходимыми, может найти отражение, в том числе при реализации доходного подхода, при прогнозировании потоков доходов и расходов.

Оценка объекта осуществляется в состоянии «как есть». При принятии решения о необходимости переоборудования Объекта оценки, расчет может осуществляться в рамках оптимистического сценария по доходному подходу.

При этом, в Отчете об оценке должен быть отражен перечень объектов, после перевооружения, для Банка новые объекты, явившиеся результатом перевооружения рекомендуется рассматривать с позиции включения в залоговую массу после их ввода в эксплуатацию и оформления надлежащим образом.


d) Определение величины чистого операционного дохода (ЧОД)

Международная практика при оценке объектов с «торговым потенциалом» указывает на необходимость расчета ЧОД до корректировки на налоги.

Российская практика не содержит устоявшихся требований к учету налогового окружения на уровне Федеральных стандартов.

В рамках настоящих Методических рекомендаций возможна оценка на доналоговой и посленалоговой основе. Выбор того или иного способа расчета должен быть отраже в Задании на оценку.

Если величина ЧОД определяется до выплаты налогов, формула определения величины чистого операционного дохода будет иметь вид:

^ ЧОДДН = ВД – ОР.


Если величина ЧОД определяется после выплаты налогов, то формула определения величины чистого операционного дохода будет иметь вид:

ЧОДПН = ВД – ОР – НП,

где НП – налог на прибыль.

Обращаем внимание, что режим налогообложения в зависимости от юридическо-правовой схемы владения может быть разный, при этом, ставка капитализации должна отражать выбранный уровень доходов (до- или посленалоговый).

Например, владелец Объекта оценки – ИП (индивидуальный предприниматель) уплачивает налог на вмененный доход. Владелец Объекта оценки - юридическое лицо выплачивает налог на прибыль.

e) Определение рыночной стоимости (РСДП)

При применении доходного подхода рыночная стоимость Объекта оценки может быть определена либо:

методом прямой капитализации – при наличия оснований для предположения о неизменности денежных потоков;

методом капитализации по ставке отдачи (методом дисконтирования денежных потоков; методами, использующими другие формализованные модели) – в случае ожидаемых изменений денежных потоков.

Так как рынок купли-продажи и аренды АЗС, в текущих условиях является информационно непрозрачным, то допускается применение кумулятивного метода определения ставок дисконтирования и капитализации26.


f) Итоговые корректировки рыночной стоимости (РСДП), определенной доходным подходом


Величина необходимого оборотного капитала для Объекта оценки состоит из двух основных частей: необходимый запас топлива для бесперебойного функционирования и величины запасов сопутствующих товаров для реализации в магазине (при наличии):

необходимый запас топлива в качестве оборотного капитала АЗС может быть минимален. Можно заказать бензовоз с минимальной отсрочкой платежа (несколько дней) и после реализации ГСМ оплатить данную поставку;

наличие в составе Объекта оценки магазина27, может означать существенную величину оборотного капитала в виде запасов реализуемой продукции: продукты питания, машинные масла и прочие.
^ Оценка затратным подходом
При определении рыночной стоимости затратным подходом следует иметь в виду, что действующая АЗС является комплексом имущества, в состав которого входят:

недвижимое имущество:

земельный участок;

улучшения земельного участка (здания, сооружения, покрытия площадок, благоустройство).

движимое имущество:

технологическое оборудование;

прочее оборудование.

Процедура оценки затратным подходом включает следующие этапы:

определение стоимости прав на земельный участок, входящий в состав Объекта оценки (РСЗУ);

расчет величины затрат на воспроизводство или на замещение улучшений (ЗВ или ЗЗ);

определение величины прибыли предпринимателя (ПП);

определение величины накопленного износа (ИН);

определение стоимости улучшений как суммы затрат на воспроизводство или на замещение улучшений и прибыли предпринимателя, уменьшенной на величину накопленного износа (СВ или СЗ);

определение стоимости движимого имущества (оборудования);

определение рыночной стоимости Объекта оценки как суммы стоимости земельного участка и стоимости улучшений (РСЗП), стоимости движимого имущества (оборудования)28;

определение рыночной стоимости запасов топлива (РСЗапасов топлива)

Формула затратного подхода имеет вид:

^ РСЗП = РСЗУ + ЗВ(ЗЗ) ∙ (1+ПП) – ИН + РС Оборудования + РС Запасов топлива

a) Определение стоимости прав на земельный участок, входящий в состав Объекта оценки

Для целей определения рыночной стоимости прав на земельный участок, входящий в состав Объекта оценки, земельный участок рассматривается как условно свободный в предположении его текущего использования как наиболее эффективного 29.

При этом стоимость земельного участка определяется в соответствии с фактическим согласно действующему законодательству набором прав на него. Ожидаемый набор прав может оцениваться только в том случае, если это предусмотрено в задании на оценку и указаны соответствующие Ограничения и допущения.

На активных рынках при определении стоимости прав на земельный участок наиболее предпочтительным является сравнительный подход30.

При выполнении оценки Объекта оценки рекомендуется указывать, какая часть земельного участка используется непосредственно для размещения зданий и сооружений, и как используется оставшаяся площадь земельного участка.

Для целей настоящих методических рекомендаций определение Оценщиком необходимой для использования АЗС площади земельного участка, осуществляется на основании утвержденной и согласованной в установленном порядке проектной документации.

В случае отсутствия утвержденной и согласованной проектной документации, либо при наличии других оснований, не позволяющих установить требуемую информацию на основании проектной документации, Оценщику рекомендуется получить письменное заключение внешнего эксперта о предельных размерах площади оцениваемой АЗС.

Необходимо помнить, что ориентация АЗС на обслуживание преимущественно грузовых транспортных средств большой грузоподъёмности и габаритных размеров требует наличия площадок большей площади и подъездов с меньшими углами поворотов. Это должно быть учтено при определении стоимости прав на земельный участок (наличие "избыточной" площади).


b) Расчет величины затрат на воспроизводство или на замещение улучшений

Определение затрат на воспроизводство или на замещение улучшений31 произв