Реферат: Об определении рыночной стоимости земельного участка общей площадью X кв

© APEX GROUP



О Т Ч Е Т

№ XXX – 10.2010


Об определении рыночной стоимости земельного участка общей площадью X кв.м (XX сотки) расположенного по адресу:

МО, г. Дмитров, ********


ЗАКАЗЧИК:

ООО «********»


ИСПОЛНИТЕЛЬ

ООО «АПЭКС ГРУП»


М О С К В А

2010 год


«УТВЕРЖДАЮ»

Генеральный директор

ООО «АПЭКС ГРУП»

Запорожец Г. Г.

_____________________

«___» ____________2010 г.


ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Специалисты ООО «АПЭКС ГРУП» в соответствии с Договором № 1311 от 12.10. 2010, заключенным с ООО «********» произвело оценку рыночной стоимости земельного участка общей площадью X кв.м (XX сотка) расположенного по адресу: МО, г. Дмитров, ********.

Оценка произведена по состоянию на 12.10.2010 и выполнена в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07. 1998 №135-ФЗ, Федеральными стандартами оценки ФСО №1, №2, №3, утвержденными приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации №№ 254, 255, 256 от 20 июля 2007 года, Международными стандартами оценки МСО 2007.

Характеристика объекта оценки, анализ рынка, необходимая информация и расчеты представлены в отчете об оценке, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, с учетом всех принятых допущений и ограничений.


^ Вид стоимости

Результат оценки стоимости округленно составил, руб.

Результат оценки стоимости округленно составил, долл. США

Рыночная стоимость объекта оценки

62 147 237

(Шестьдесят два миллиона сто сорок семь тысяч двести тридцать семь) рублей


2 083 262

(Два миллиона восемьдесят три тысячи двести шестьдесят два) доллара США


Ликвидационная стоимость объекта оценки

41 017 176

(Сорок один миллион семнадцать тысяч сто семьдесят шесть) рублей

1 374 953

(Один миллион триста семьдесят четыре тысячи девятьсот пятьдесят три) доллара США



Оценщик _______________


Оценщик _______________


СОДЕРЖАНИЕ
СОДЕРЖАНИЕ 5

1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ 6

0.1 Общая информация, идентифицирующая объект оценки 6

1.2 Результаты оценки рыночной стоимости, полученные при применении различных подходов к оценке 6

1.3 Итоговая величина стоимости объекта оценки 6

2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ 7

2.1. Общие сведения 7

2.2. Допущения и ограничения, принятые при проведении оценки 7

2.3. Ограничения и пределы применения полученного результата 8

2.4. Применяемые стандарты оценочной деятельности 9

2.5. Вид определяемой стоимости 9

2.6. Последовательность действий при определении стоимости 10

3. СВЕДЕНИЯ О СУБЪЕКТАХ ОЦЕНКИ 11

3.1. Сведения о Заказчике оценки 11

3.2. Сведения об Исполнителе оценки 11

3.3. Сведения о специалистах, принимавших участие в оценке 11

4. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 12

4.1. Объект оценки и представленные документы 12

5. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 17

6. АНАЛИЗ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ 19

6.1. Сегментирование земельного рынка 19

6.2. Земельные участки Дмитровского направления 20

7. ВЫБОР МЕТОДОЛОГИЧЕСКОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ 22

8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НА ОСНОВЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА 25

9. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ 35

10. РАСЧЁТ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ 36

11. ПЕРЕЧЕНЬ ДАННЫХ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ 40

Документы, представленные Заказчиком 40

Правовая информация и стандарты 41

Методическая литература и аналитическая информация 41

ПРИЛОЖЕНИЯ 42
^ 1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ 0.1Общая информация, идентифицирующая объект оценки
Объект оценки

Земельный участок общей площадью X кв.м (XX сотка)

^ Местонахождение объекта оценки

МО, г. Дмитров, ********

Цель и задачи оценки

Определение рыночной стоимости земельного участка

Предполагаемое использование результатов оценки

Для целей залога

Дата оценки

12.10.2010



^ Результаты оценки рыночной стоимости, полученные при применении различных подходов к оценке
^ Наименование подхода

Рыночная стоимость, руб.

Затратный подход

Не применялся

Доходный подход

Не применялся

Сравнительный подход

62 147 237



^ Итоговая величина стоимости объекта оценки
Вид стоимости

Результат оценки стоимости округленно составил, руб.

^ Результат оценки стоимости округленно составил, долл. США

Рыночная стоимость объекта оценки

62 147 237

(Шестьдесят два миллиона сто сорок семь тысяч двести тридцать семь) рублей


2 083 262

(Два миллиона восемьдесят три тысячи двести шестьдесят два) доллара США.


Ликвидационная стоимость объекта оценки

41 017 176

(Сорок один миллион семнадцать тысяч сто семьдесят шесть) рублей

1 374 953

(Один миллион триста семьдесят четыре тысячи девятьсот пятьдесят три) доллара США.


Таким образом, рыночная стоимость земельного участка общей площадью X кв.м (XX сотка) расположенного по адресу: МО, г. Дмитров, ******** по состоянию на дату оценки округленно составляет:

62 147 237

(Шестьдесят два миллиона сто сорок семь тысяч двести тридцать семь) рублей


Таким образом, ликвидационная стоимость земельного участка общей площадью X кв.м (XX сотка) расположенного по адресу: МО, г. Дмитров, ******** по состоянию на дату оценки округленно составляет:

41 017 176

(Сорок один миллион семнадцать тысяч сто семьдесят шесть) рублей.
^ ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ Общие сведения
Объект оценки

Земельный участок, общей площадью X кв.м (XX сотка)

^ Местонахождение объекта оценки

МО, г. Дмитров, ********

Заказчик

ООО «********»

Собственник

ООО «********»

^ Вид права

Собственность

Обременения передаваемых прав

Оценщик не располагает достоверными данными об имеющихся обременениях, оценка произведена исходя из предположения, что таковые отсутствуют

^ Цель и задачи оценки

Определение рыночной стоимости земельного участка

Предполагаемое использование результатов оценки

Для целей залога

^ Ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки

Результаты оценки могут применяться лишь для целей и задач, указанных в отчете

Дата оценки

12.10.2010

Дата осмотра

11.10.2010

Дата составления отчета

13.10.2010

Курс доллара США, установленный ЦБ РФ на дату оценки1

29,8317
^ Допущения и ограничения, принятые при проведении оценки
Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в тексте целях. Использование отчета возможно исключительно для целей и задач, указанных в соответствующих его разделах.

Результаты оценки являются действительными на дату проведения оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за социальные, экономические, физические или нормативные изменения, которые могут произойти после этой даты и отразиться на объекте оценки и таким образом повлиять на его стоимость.

В процессе подготовки отчета Оценщик исходил из достоверности всей документации и устной информации по объекту оценки, предоставленной Заказчиком.

Расчеты выполнены на основе копий документов, представленных Заказчиком оценки, а также исследований рынка услуг, проведенных Оценщиком.

Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщика, и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта.

Предоставленные Заказчиком правоустанавливающие документы на объекты оценки содержат все надлежащие технические характеристики по объекту оценки. Оценщик в этом случае производил расчёты недостающих характеристик самостоятельно.

У объекта недвижимости при визуальном осмотре и со слов Заказчика выявлена перепланировка в помещениях: расширен санузел, расширен балкон, снесены перегородки в коридоре и между залом и кухней. Документов на перепланировку данной квартиры Заказчиком не предоставлены.

Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на результаты оценки. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.

Оценщик не занимался измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несут ответственности за вопросы соответствующего характера.

Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому в отчете содержатся ссылки на источники информации.

Оценщик гарантирует сохранять конфиденциальность информации, полученной в процессе оценки, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

Обстоятельства, препятствующие в соответствии с федеральным законодательством проведению оценки, отсутствуют.

Произведенный анализ, высказанные мнения и полученные выводы ограничены только пределами оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются личными непредвзятыми профессиональным анализом, мнениями и выводами Оценщика.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев (п. 26 Федерального стандарта ФСО-1).
^ Ограничения и пределы применения полученного результата
Настоящий анализ проведен исключительно для целей отчуждения объекта оценки. Результаты оценки стоимости объекта оценки основываются на информации, существовавшей на дату оценки и могут быть признаны рекомендуемыми для цели реализации в течение 6 месяцев, с даты составления настоящего отчета об оценке.
^ Применяемые стандарты оценочной деятельности
Оценка рыночной стоимости объекта оценки производилась на основании и в соответствии с действующими нормативными документами в области оценочной деятельности:

Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 №135–ФЗ;

Международные стандарты оценки МСО 2007;

Федеральные стандарты оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №№256, 255, 254;

Свод стандартов оценки 2010 ООО РОО, Москва 2010.
^ Вид определяемой стоимости
Результатом оценки является рыночная стоимость в соответствии с определением Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (в действующей редакции на дату выпуска отчета).

Под рыночной стоимостью2 объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельств, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

«При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным»3. 

Данное определение рыночной и ликвидационной стоимости корреспондируется с рекомендациями Международного комитета по стандартам оценки в редакции 2008 г. (МСО 2007) (IVSC – International Valuation Standards Committee), где дано следующее определение: «Рыночная Стоимость – это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения».
^ Последовательность действий при определении стоимости
В соответствии с п. 16, 18 гл. IV Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)" проведение оценки объекта включает в себя следующие этапы:

Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, которая включает: изучение количественных и качественных характеристик объекта оценки, сбор информации, существенной для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

информацию о политических, экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки;

Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

Составление отчета об оценке.
^ СВЕДЕНИЯ О СУБЪЕКТАХ ОЦЕНКИ Сведения о Заказчике оценки



Заказчик:

ООО «********»

Реквизиты Заказчика

********



^ Сведения об Исполнителе оценки



Сведения о юридическом лице, выступающим исполнителем по оказанию услуг по оценке:

^ ООО «АПЭКС ГРУП» ИНН 7743001783, КПП 772601001

р/с 40702810300310013972 в ОАО «ОТП Банк» г. Москва

БИК 044525311,

ОГРН 1027700547071 от 18.12.2002

Юридический адрес:

115230, г. Москва, Варшавское шоссе, д.36

^ Страховой полис по страхованию гражданской ответственности оценщика:

В ОАО “Альфастрахование”, полис № 07805/776/30044/0 от «23» апреля 2010 г. Общая страховая сумма составляет 60 000 000 (Шестьдесят миллионов) рублей.

Срок действия полиса действует до 22 апреля 2011 г.

^ Членство Исполнителя в саморегулируемых

организациях

Член саморегулируемой организации «Российское общество оценщиков», реестровый номер – **

Основание для проведения оценки

Договор № ** от **



^ Сведения о специалистах, принимавших участие в оценке



Специалисты и Оценщики, принимавшие участие в оценке:

- состоят с Исполнителем в трудовых отношениях

- находятся по юридическому адресу Исполнителя


ФИО специалиста

Документы и сведения о профессиональной квалификации

__________

Профессиональный оценщик 1 категории, стаж работы * лет;

Финансовая академия при правительстве РФ, Диплом ВСБ №** от **., Институт профессиональной оценки, Диплом ВСВ №** от ** г., Институт профессиональной оценки, диплом ПП №** от **.

Член Общероссийской Общественной Организации «Российское Общество Оценщиков». Удостоверение №**. Страховой полис ООО «Росгосстрах», полис №** от **, страховая сумма – 3 000 000 (Три миллиона) рублей.

Трудовой договор №** от **

__________

Профессиональный оценщик 2 категории, стаж работы * лет;

Финансовая академия при правительстве РФ, Диплом ВСБ №** от **., Институт профессиональной оценки, Диплом ВСВ №** от ** г., Институт профессиональной оценки, диплом ПП №** от **.

Член Общероссийской Общественной Организации «Российское Общество Оценщиков». Удостоверение №**. Страховой полис ООО «Росгосстрах», полис №** от **, страховая сумма – 3 000 000 (Три миллиона) рублей.

Трудовой договор №** от **

Копии профессиональных свидетельств специалистов, принимавших участие в исследовании приведены в Приложении к Отчету.

^ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Объект оценки и представленные документы
Объект оценки – земельный участок, общей площадью X кв.м (XX сотка) категория земель – земли населённых пунктов. По документам разрешённое использование – под автомобильную стоянку. Согласно Постановлению Администрации Дмитровского муниципального района Московской области № 3441-П от 01.06.2009:

Постанавляю разработать проект планировки территории под размещение многофункционального торгового комплекса.

Участок земельного участка находится примерно в 25 м по направлению на запад от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: МО, г. Дмитров,********.

Кадастровый № ********.

К земельному участку подведены по границе все коммуникации. Земельный участок ограничен Дмитровским шоссе, Московским Большим кольцом, трасса А 104, Ковригинском шоссе. По левую сторону от земельного участка недалеко пролегает р. Яхрома. Напротив земельного участка расположен ж/д вокзал.

На дату оценки на земельном участке нет расположенных объектов строительства, участок незастроен.

Земельный участок расположен на севере МО, г. Дмитров, который находится примерно в 65-70 км от г. Москвы.

Осмотр объекта оценки производился лично Оценщиком 11.10.2010.

Объект оценки расположен по адресу: МО, г. Дмитров, ********.



Рис. 1. Схема месторасположения г. Дмитрова




Рис. 2. Схема месторасположения объекта оценки в г. Дмитров


Объект оценки расположен в МО, г. Дмитров4

Дми́тров — город в России, административный центр Дмитровского района Московской области, порт на канале имени Москвы в 65 км к северу от Москвы, Город воинской славы. В октябре 2008 года Дмитрову присвоено звание «Город воинской славы». Население 63,3 тыс. жителей (2010).

Расположен на р. Яхрома (бассейн Волги) и канале имени Москвы (пристань).

Основан в 1154 Юрием Долгоруким как форпост Владимиро-Суздальской земли и назван по христианскому имени Дмитрий его сына, имевшего также и русское имя Всеволод и получившего известность как Всеволод Большое Гнездо.

В начале 14 в. присоединён к Московскому княжеству, был форпостом Москвы на границе с Тверью.

В 15 - первой половине 16 вв. был одним из крупнейших городов Русского государства, важный торговый центр.

В конце 18 в. в Дмитрове получило развитие производство лент и позументов, позднее - текстильная промышленность.

С открытием в 1900 Савёловской железной дороги стал важным транзитным пунктом5.

Очередной подъём города также связан с возрождением водного пути на север. В 1932—1938 в городе существовало подразделение ГУЛАГа — Дмитровлаг, занимавшееся строительством канала имени Москвы. Стройка дала импульс промышленному развитию города, основаны ДЭЗ, ДЗФС, территория города расширилась за счёт включения бывших колхозных земель, на которых был создан Горьковский посёлок, население увеличилось в 3 раза. В то же время были снесены находившиеся на трассе канала Васильевская и Преображенская церкви.

26-27 ноября 1941 в районе г. Дмитрова развернулось наступление немецко-фашистских войск (см. Битва за Москву), им удалось форсировать канал и закрепиться на Перемиловской высоте (к югу от Дмитрова), но 29 ноября они были выбиты оттуда, после чего началось контрнаступление Красной армии. К 11 декабря весь Дмитровский район был освобождён от захватчиков.

В 1960-е—1980-е годы город застроен многоквартирными домами и приобрёл основные черты современного облика. В 1990-х жилищное строительство замерло, возобновившись в прежних масштабах лишь в начале 2000-х. К 850-летию города (2004) была проведена масштабная кампания по благоустройству и развитию города. В 2005 году Дмитров занял первое место во Всероссийском конкурсе «Самый благоустроенный город России» в категории «до 100 тыс. жителей».

Транспорт

Железнодорожный узел. Двухпутная (с 1935) дорога на юг (Москва), однопутная — на север (Дубна) и восток (Александров). Станция пригородных электропоездов. В Москву ежедневно отправляются около 50 электропоездов, из прибывающих со стороны Москвы примерно 15 следуют до Дубны, 10 до Савёлово, 5 до Талдома, по 4 до Орудьево и Костино. В Дмитрове делает остановку экспресс Москва-Дубна, поезд Москва-Рыбинск не останавливается.

Дмитров находится на пересечении автодорог А104, А108 и Р112.

В городе имеется автовокзал. Осуществляется автобусное сообщение с близлежащими населёнными пунктами (Икша, Яхрома, Рогачёво, Орудьево, Рыбное, Ларёво, Костино и др.) и с более отдалёнными: Москвой (метро Алтуфьево, порядка 20 автобусов в день), Дубной, Сергиевым Посадом и Хотьково, имеются и внутригородские маршруты. Многие из них дублируются маршрутными такси.

Грузовой порт на канале им. Москвы.

Промышленность

Дмитровский экскаваторный завод (ДЭЗ) — основан в 1898 году как чугунолитейный завод Галкина. В 1934 здесь был создан первый советский многоковшовый экскаватор непрерывного действия МК-1. Специализируется на производстве цепных и роторных траншейных экскаваторов.

Мостоотряд-90 — бывший Мостопоезд № 422, с 1952 размещающийся в Дмитрове. С 1979 назывался Мостоотряд-90, в 1993 стал фирмой-филиалом ОАО «Мостотрест». Принимал участие в строительстве множества объектов, в том числе уникальных: 6 путепроводов на Московской кольцевой автодороге, эстакады к Храму Христа Спасителя.

ОАО Дмитровский завод фрезерных станков (ДЗФС) — основан в 1940.

Производство упаковочных материалов:

Дмитровский опытный завод алюминиевой консервной ленты (ДОЗАКЛ);

REXAM;

Производство строительных материалов:

Дмитровский завод мостовых железобетонных конструкций (МЖБК);

АО «Дмитровский ДСК»;

Лёгкая промышленность:

Швейное объединение «Юность»;

АО «Дмитровский трикотаж»;

АО «Дмитровский мех»;

Другие промышленные предприятия:

ЗАО «Дмитровская теплоизоляция», существующий с 1967 года;

Дмитровская фабрика офсетной печати № 2;

ООО "Дмитровский завод алкогольной продукции Ост-Алко";

Дмитровский молочный завод.

С 1995 функционирует Дмитровская Межрайонная Торгово-Промышленная Палата.

Экономика

Машиностроение: производство фрезерных и деревообрабатывающих станков, экскаваторов и дорожных машин.

Лёгкая промышленность: АО - швейное "Юность", "Дмитровский трикотаж", "Дмитровский искусственный мех", пищевая.

Производство стройматериалов: домостроительный комбинат, заводы мостовых железобетонных конструкций и теплоизоляционных перлитовых изделий и др. Фабрика офсетной печати, завод алюминиевой консервной ленты.

В Дмитровском районе, в посёлке Вербилки, - Дмитровский фарфоровый завод (основан в 1766, ныне АО "Фарфор Вербилок").

Сельскохозяйственные предприятия специализируются на производстве молока, мяса, яиц, картофеля, овощей.

Месторождения нерудных стройматериалов, торфа.

^ Ближайшие города. Яхрома, Хотьково, Сергиев Посад, Лобня.


Таблица №1. Юридическое описание объекта оценки

Адрес объекта:

********

Форма собственности:

Частная

Имущественные права на объект:

земельный участок



Собственность

Правоустанавливающие документы:

Свидетельство о государственной регистрации права № ********

Субъект права:

ООО «********»

Текущее использование объекта:

земельный участок

Площадь, кв.м

X

Площадь, сотка

XX

Категория земель

земли населённых пунктов

Назначение

По Свидетельству под автомобильную стоянку;

По Постановлению Администрации Дмитровского муниципального района МО № ******** под многофункциональный торговый комплекс


^ Таблица № 2. Типичное окружение земельного участка

Объект оценки

Земельный участок

Адрес и местоположение

Примерно * м по направлению на * от ориентира *, расположенного за пределами участка. Адрес ориентира: Московская область, г. Дмитров, ********

Кадастровый номер

********

Текущее использование объекта

Не используется

Категория земель

Земли населенных пунктов

Разрешенное использование

По Постановлению - для строительства многофункционального торгового комплекса

Типичное использование окружающей недвижимости

Жилые дома, вокзал, ж/дстанция

Вид общественного транспорта

Электричка (Савеловское направление), автобус

Ближайшие скоростные магистрали

Дмитровское ш. (500 м)

Удаленность от МКАД

65 – 70 км

Наличие в непосредственной близости лесных насаждений, водоемов

Парк «Березовая роща»



Близость к ж/д станции

*м (ст. «Дмитров»)

Ограждение

Забор смешанного типа (бетонный, металлический) на кирпичных столбах протяженностью 203,5 п.м.

Коммуникации

Электричество, канализация, водопровод (по границе)

Рельеф

Ровный

Возможность/отсутствие возможности круглогодичного подъезда к земельному участку

Есть



Возможность/отсутствие возможности круглогодичного заезда на земельный участок

Есть



Подъездные пути

Асфальтовая дорога

Инфраструктура

Развитая

Пешеходный и транспортный трафик

Высокий – в связи с располагающимися в непосредственной близости ж/д и автобусным вокзалом, а также с интенсивным движением автотранспорта по ул. Московской.


^ Для проведения работ по оценке рыночной стоимости объекта оценки Заказчиком были предоставлены следующие документы (копии):


- Свидетельство о государственной регистрации права № ********;

- Постановление Администрации Дмитровского Муниципального района Московской области МО № ********;

- Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № ********;

- Кадастровый паспорт на земельный участок.


^ АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременные условия: физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для собственника оцениваемого объекта, особую общественную пользу.

Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений Оценщиков на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

1. ^ Физическая возможность - физическая возможность наилучшего и наиболее эффективного использования рассматриваемого объекта.

2. Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника объекта оценки.

3. Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.

4. ^ Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.


^ 5.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

При проведении анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного, предполагается, что участок является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся строений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения затратного подхода. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.

^ Физическая возможность

Участок используется под разрешённое использование строительство многофункционального торгового комплекса.

Законодательно допустимое

Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные варианты использования земельных участков. Участок является частной собственностью и используется для индивидуального строительства, категория земель - земли населённых пунктов. Это использование является законодательно утвержденным, именуемым в дальнейшем «разрешенным использованием».

^ Финансово целесообразное

Современная ситуация на рынке недвижимости показывает, что земельные участки с назначениме – земли поселений пользуется спросом на открытом рынке. Это говорит об экономической целесообразности, с точки зрения рынка, для проектов возведения многофункционального торгового комплекса в Московской области.


^ Максимальная продуктивность

Рассматриваемый земельный участок как свободный может иметь максимальную продуктивность при использовании его под застройку многофункционального торгового комплекса.

^ Вывод. Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного - это площадка под застройку многофункуионального торгового комплекса.


^ АНАЛИЗ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ Сегментирование земельного рынка6
На земельном рынке специалисты выделяют следующие сегменты в зависимости от:

Категории земель:

земли сельскохозяйственного назначения;

земли лесного фонда;

земли поселений;

земли водного фонда;

земли промышленности и иного назначения;

земли запаса.

земли особо охраняемых территорий




Целевого назначения земель:

под индивидуальное жилищное строительство;

под фермерское хозяйство;

под коттеджное строительство;

под административно-производственные цели;

под загородные дома и резиденции;

прочее.

под садово-огородническое хозяйство




Вида права пользования земельным участком:

собственность;

постоянное бессрочное пользование;

аренда;

владение;

Престижности направления:

- наиболее престижные: Рублево-Успенское, Новорижское, Сколковское;

- престижные: Калужское, Минское, Можайское, Дмитровское, Киевское, Пятницкое, Ленинградское;

- второстепенные: Волоколамское, Ярославское, Оставшковское, Алтуфьевское, Симферопольское;

- наименее востребованные: Щелковское, Каширское, Рязанское и пр.

Расстояния от МКАД:

до 10 км;

40–60 км;

10–20 км;

60–80 км;

20–40 км;

свыше 80 км.

Местоположения и окружения:

в непосредственной близости от водного объекта;

в непосредственной близости от промышленного предприятия;

в непосредственной близости лесного массива;

другое окружение.

Размера земельного участка:

мелкие участки до 0.5 га;

большие участки 5–20 га;

средние участки 0.5–5 га;

крупные участки свыше 50 га.

Наличия подведенных к земельному участку коммуникаций:

газоснабжение;

водоснабжение;

электроснабжение;

канализация

теплоснабжение




Категория земель первым делом отражается на оборотоспособности земельного участка: по действующему законодательству допускаются сделки купли-продажи из земель сельскохозяйственного назначения и поселений. При этом качество земли влияет на ценообразование земельного участка. Земли лесного фонда по Лесному кодексу допускается вовлекать в арендные отношения. А земли промышленности и иного специального назначения имеют свою специфику и могут быть ограничены или изъяты из оборота.

Сегментирование земельных участков, исходя из целевого назначения, обусловлено инвестиционной привлекательностью земли и возможностью дальнейшего развития территорий потенциальными инвесторами и девелоперами. Именно этот сегмент важен при анализе аналогов и выработке решения о наиболее эффективном использовании конкретного земельного участка.

Право пользования землей определяет операции на рынке недвижимости. Поэтому, исследуя земельный рынок в целом или анализируя возможность развития какого-то конкретного земельного участка, следует делать акцент на этой характеристике недвижимости. Не надо объяснять, что полноправный собственник земельного участка, равно как любого другого объекта недвижимости вправе распоряжаться им по своему усмотрению, разумеется, не выходя за рамки законодательства. С другой стороны, если земельный участок находится, например, на праве постоянного бессрочного пользования, то пользователь может распоряжаться объектом только с согласия органов власти. В случае аренды определяющим являются все оговоренные условия договорных арендных отношений. Именно ими обусловлены потенциально возможные действия арендатора земли.

Без анализа вышеприведенных характеристик недвижим