Реферат: Сти доходным подходом подразумевает процедуру капитализации чистого денежного потока, который ожидается получить как результат эксплуатации оцениваемого объекта
Расчет ставки дисконтирования методом рыночной экстракции при оценке недвижимости с использованием вероятностных сценариев доходообразующих параметров
24.04.2001 Автор Зайцев Ю.С.
Оценка недвижимости доходным подходом подразумевает процедуру капитализации чистого денежного потока, который ожидается получить как результат эксплуатации оцениваемого объекта. Для такой оценки должен быть спрогнозирован денежный поток и определены коэффициент капитализации или ставка дисконтирования. Наиболее надежные результаты определения этих параметров дает метод рыночной экстракции.
Рыночная экстракция1 - это метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения арендных ставок при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию, и цен продаж этих объектов недвижимости по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений по аренде и продаже. Т.е., оценка ведется на базе данных об объектах недвижимости, которые могут быть признаны в качестве аналогов для оцениваемого объекта. В простейшем случае величина коэффициента капитализации К определяется (здесь и далее мы будем использовать для обозначения параметров кириллицу) по формуле:
где:
^ ДВД - действительный валовой доход при эксплуатации объекта (Effective gross income - EGI);
ОР - операционные расходы (Operating expenses - OE);
Ц - цена объекта (фактическая или полученная путем корректировки цены предложения).
В случае оценки объектов недвижимости, от которых ожидается получение чистых доходов существенно переменного уровня может идти речь об определении методом рыночной экстракции не коэффициента капитализации, а ставки дисконтирования. Если предполагается, что ставка реинвестирования равна ставке дисконтирования, то величина последней jд определяется путем решения уравнения вида:
где:
z -количество лет от даты оценки до момента прогнозируемой перепродажи объекта;
ДПz - чистый доход от прогнозируемой перепродажи объекта;
При работе в условиях относительно неразвитого и нестабильного рынка недвижимости, из-за чего ценовые базы данных часто мало представительны и быстро устаревают, хорошую службу могут сослужить методы оценки недвижимости, предусматривающие применение вероятностных сценариев для уровней доходов и расходов, ожидаемых в результате эксплуатации объектов, а также для скорректированных цен предложений. Такие методы реализованы, в частности, в серии программных модулей "Гамма-Гарантия", зарегистрированной в РОСАПО под № 980504, которыми пользуются в ЗАО "Консультационное агентство "ИНФО-ПАРК".
Если для цели оценки применяются упомянутые вероятностные подходы, то при решении задачи определения ставки дисконтирования методом рыночной экстракции будут получены столько значений этой ставки, сколько может быть сочетаний сценариев доходов и расходов с учетом числа сценариев для скорректированной цены предложения объекта. Например, если принято по три сценария для характера изменения ежегодного действительного валового дохода ДВД в период времени, простирающийся от даты оценки до перепродажи объекта, для графика изменения операционных расходов ОР, для чистого дохода от прогнозируемой перепродажи объекта ДПz и для скорректированной цены предложения Ц, то всего будет получено 81 значений ставки дисконтирования. Из них минимальное значение jмин будет соответствовать одновременной реализации сценариев минимального уровня дохода ДВДмин, максимального уровня расходов ОРмакс, минимального уровня дохода ДПz мин и максимального уровня скорректированной цены предложения Цмакс. Максимальное значение jмакс будет соответствовать одновременной реализации сценариев максимального уровня дохода ДВДмакс, минимального уровня расходов ОРмин, максимального уровня дохода ДПz макс и минимального уровня скорректированной цены предложения Цмин.
Ниже приведен пример оценки ставок дисконтирования. Рассматривается объект, который, по сведениям оценщика, был продан за 800000 $. Его площадь, предназначенная для сдачи в аренду, составляет 1000 кв.м. Объект подлежит ремонту, который по оценке экспертов продлится около половины года с постепенным вводом площадей в эксплуатацию. Эквивалентная степень использования площадей в этот период времени принята равной 50%. Приняты следующие сценарии затрат на ремонт: пессимистический 300000 $, наиболее вероятный 260000 $, оптимистический 220000 $. Половина затрат - аванс, остаток оплаты - после завершения работ.
Модель расчетов предполагает, что объект будет использоваться в течение 3 лет, а затем его продадут. Прогнозный срок службы объекта до исчерпания его доходных свойств равен порядка 75 годам.
Арендная плата в период до перепродажи характеризуется сценариями: пессимистический 560 $/кв.м./год, наиболее вероятный 580 $/кв.м./год, оптимистический 600 $/кв.м./год. Процент неполного использования площадей после завершения ремонта объекта 5%. Процент неполного сбора арендной платы - 1%. Удельные расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта, в данном примере отнесены к единице площадей, фактически сдаваемых в аренду, и характеризуются следующими сценариями: пессимистический 300 $/кв.м./год, наиболее вероятный 280 $/кв.м./год, оптимистический 260 $/кв.м./год.
В период времени до перепродажи объекта действительный валовой доход определяется по формуле:
где:
^ А - ставка арендной платы;
Пнз - процент неполного использования площадей;
Пна - процент неполного сбора арендной платы;
ПЛ - площадь, сдаваемая в аренду.
Удельные расходы, связанные с владение и эксплуатацией объекта, в данном примере отнесены к единице площадей, фактически сдаваемых в аренду, поэтому расходы ОР будут определяться по формуле:
где:
УР - расходы, относимые к единице площадей, фактически сдаваемых в аренду.
Величина дохода от перепродажи объекта может быть вычислена по формуле:
где:
ЧОД z - чистый операционный доход в последний год владения объектом перед его перепродажей;
^ W - коэффициент, учитывающий изменение среднего уровня чистого операционного дохода после перепродажи объекта по сравнению с величиной ЧОД z (при монотонном изменении дохода его характер может быть учтен с помощью параметра, учитывающего темп изменения);
ТСА (jд,jв)z..Lэ - текущая стоимость аннуитета, вычисляемая при ставке дисконтирования jд и ставке реинвестирования jв для срока службы объекта от его перепродажи до возраста исчерпания свойства приносить доход.
В данном примере для коэффициента W приняты следующие сценарии: 1 - оптимистический сценарий; 0,95 - наиболее вероятный сценарий; 0,9 - пессимистический сценарий.
Ставка реинвестирования jв принята равной 10%. Она используется для расчета темпа накопления средств, необходимых для компенсации первоначальных инвестиций в стареющее здание и для оплаты по прошествие полугодия второй части (50%) расходов на ремонт здания.
В данной ситуации формула (2) для расчета значений ставки дисконтирования приобретает вид:
где:
РР0 - авансовая часть расходов на ремонт здания;
РР1 - часть расходов на ремонт здания, оплачиваемая в конце первого шага расчета (0,5 года);
ТСЕ (jв)1- текущая стоимость единицы, вычисляемая при ставке реинвестирования jв для первого шага расчета;
ТСЕ (jд,jв)m, ТСЕ (jд,jв)z - текущая стоимость единицы, вычисляемая при ставке дисконтирования jд и ставке реинвестирования jв для m-ого и z-ого шагов расчета.
В результате расчетов по формуле (6) получены значения ставки дисконтирования, которые после округления до сотых долей единицы приведены в следующей таблице:
^ Таблица 1. Расчет значений ставки дисконтирования при различных сценариях для уровней определяющих параметров
№№
п/п
^ Ставка дис-
кон-
тиро-
ва-
ния
Сценарии определяющих параметров
№№
п/п
^ Ставка дис-
кон-
тиро-
ва-
ния
Сценарии определяющих параметров
дей-
стви-
тель-
ный вало-
вой доход
опе-
рационные расходы
доход от пе-
репро-
дажи объ-
екта
цена сдел-
ки
дей-
стви-
тель-
ный вало-
вой доход
опе-
рационные расходы
доход от пе-
репро-
дажи объ-
екта
цена сдел-
ки
пес.
пес.
пес.
пес.
н.в.
пес.
н.в.
опт.
2
0,2
пес.
пес.
н.в.
н.в.
43
0,22
н.в.
пес.
опт.
опт.
3
0,2
пес.
пес.
пес.
н.в.
44
0,22
н.в.
опт.
пес.
опт.
4
0,2
пес.
н.в.
пес.
пес.
45
0,22
пес.
опт.
опт.
опт.
5
0,2
пес.
пес.
н.в.
пес.
46
0,23
н.в.
н.в.
опт.
н.в.
6
0,2
пес.
н.в.
пес.
н.в.
47
0,23
н.в.
опт.
н.в.
н.в.
7
0,2
пес.
н.в.
пес.
опт.
48
0,23
н.в.
опт.
опт.
н.в.
8
0,2
пес.
пес.
н.в.
опт.
49
0,23
опт.
н.в.
н.в.
н.в.
9
0,2
пес.
пес.
пес.
опт.
50
0,23
опт.
н.в.
пес.
н.в.
10
0,21
н.в.
пес.
пес.
н.в.
51
0,23
опт.
пес.
н.в.
н.в.
11
0,21
пес.
н.в.
н.в.
н.в.
52
0,23
опт.
пес.
пес.
н.в.
12
0,21
пес.
н.в.
опт.
н.в.
53
0,23
опт.
пес.
опт.
н.в.
13
0,21
пес.
пес.
опт.
н.в.
54
0,23
опт.
опт.
пес.
н.в.
14
0,21
пес.
опт.
н.в.
н.в.
55
0,23
н.в.
н.в.
опт.
пес.
15
0,21
пес.
опт.
пес.
н.в.
56
0,23
н.в.
опт.
н.в.
пес.
16
0,21
н.в.
пес.
пес.
пес.
57
0,23
н.в.
опт.
опт.
пес.
17
0,21
пес.
н.в.
н.в.
пес.
58
0,23
опт.
н.в.
н.в.
пес.
18
0,21
пес.
н.в.
опт.
пес.
59
0,23
опт.
н.в.
пес.
пес.
19
0,21
пес.
пес.
опт.
пес.
60
0,23
опт.
пес.
н.в.
пес.
20
0,21
пес.
опт.
н.в.
пес.
61
0,23
опт.
пес.
пес.
пес.
21
0,21
пес.
опт.
пес.
пес.
62
0,23
опт.
пес.
опт.
пес.
22
0,21
н.в.
пес.
пес.
опт.
63
0,23
опт.
опт.
пес.
пес.
23
0,21
пес.
н.в.
н.в.
опт.
64
0,23
н.в.
н.в.
опт.
опт.
24
0,21
пес.
н.в.
опт.
опт.
65
0,23
н.в.
опт.
н.в.
опт.
25
0,21
пес.
пес.
опт.
опт.
66
0,23
н.в.
опт.
опт.
опт.
26
0,21
пес.
опт.
н.в.
опт.
67
0,23
опт.
н.в.
н.в.
опт.
27
0,21
пес.
опт.
пес.
опт.
68
0,23
опт.
н.в.
пес.
опт.
28
0,22
н.в.
н.в.
н.в.
н.в.
69
0,23
опт.
пес.
н.в.
опт.
29
0,22
н.в.
н.в.
пес.
н.в.
70
0,23
опт.
пес.
пес.
опт.
30
0,22
н.в.
пес.
н.в.
н.в.
71
0,23
опт.
пес.
опт.
опт.
31
0,22
н.в.
пес.
опт.
н.в.
72
0,23
опт.
опт.
пес.
опт.
32
0,22
н.в.
опт.
пес.
н.в.
73
0,24
опт.
н.в.
опт.
н.в.
33
0,22
пес.
опт.
опт.
н.в.
74
0,24
опт.
опт.
н.в.
н.в.
34
0,22
н.в.
н.в.
н.в.
пес.
75
0,24
опт.
опт.
опт.
н.в.
35
0,22
н.в.
н.в.
пес.
пес.
76
0,24
опт.
н.в.
опт.
пес.
36
0,22
н.в.
пес.
н.в.
пес.
77
0,24
опт.
опт.
н.в.
пес.
37
0,22
н.в.
пес.
опт.
пес.
78
0,24
опт.
опт.
опт.
пес.
38
0,22
н.в.
опт.
пес.
пес.
79
0,24
опт.
н.в.
опт.
опт.
39
0,22
пес.
опт.
опт.
пес.
80
0,24
опт.
опт.
н.в.
опт.
40
0,22
н.в.
н.в.
н.в.
опт.
81
0,24
опт.
опт.
опт.
опт.
41
0,22
н.в.
н.в.
пес.
опт.
Далее полученный набор значений ставки дисконта может быть применен для оценки других объектов недвижимости, принадлежащих этому же сегменту рынка.
Предположим, что оцениваемый объект отличается от вышеописанного объекта размерами: его площадь, предназначенная для сдачи в аренду, составляет 800 кв.м. Затраты на ремонт будут меньше: пессимистический сценарий 240000 $, наиболее вероятный - 208000 $, оптимистический - 176000 $. Из них половина оплачивается авансом, остаток - после завершения работ. Сценарии величины арендной платы и расходов при предстоящей эксплуатации объекта те же, что приведены выше для объекта-аналога.
Оценка выполняется с использованием формулы вида:
где:
^ ЧДД - чистый дисконтированный доход;
РР0 - авансовая часть расходов на ремонт здания;
РР1 - часть расходов на ремонт здания, оплачиваемая в конце первого шага расчета (0,5 года);
ТСЕ (jв)1- текущая стоимость единицы, вычисляемая при ставке реинвестирования jв для 1 - ого шага расчета;
ТСЕ (jд,jв)m, ТСЕ (jд,jв)z - текущая стоимость единицы, вычисляемая при ставке дисконтирования jд и ставке реинвестирования jв для m-ого и z-ого шагов расчета.
Эта формула применяется столько раз, сколько можно составить различных сочетаний из трех сценариев значений каждого из четырех параметров: расходы на ремонт РР0 и РР1, действительный валовой доход ДВД, операционные расходы ОР, доход от перепродажи объекта ДП., т.е. 81 раз. В результате будет получено 81 значение параметра ЧДД. При этом для вычисления параметров ТСЕ (jв)1,ТСЕ (jд,jв)m, ТСЕ (jд,jв)z используются значения ставки дисконтирования, полученные выше методом экстракции. Таких значений 81. Возникает вопрос, какие значения ставки применять для каждого из 81 сочетаний сценариев указанных параметров. Ответ на него можно получить, рассмотрев следующий простой пример.
Пусть объект оценки идентичен объекту-аналогу, используемому для вычисления ставки дисконтирования. Известна цена объекта-аналога Ца. Пусть выбраны три сценария значений ставки арендной платы, остальные параметры оставим постоянными в целях упрощения примера. В этом случае получаем всего три сценария для доходообразующих параметров объекта. Соотнося цену Ца с каждым из указанных сценариев, будут получены три значения ставки дисконтирования: значение jмакс будет соответствовать оптимистическому сценарию доходообразующих параметров jср - наиболее вероятному сценарию, jмин - пессимистическому сценарию.
Поскольку оцениваемый объект идентичен объекту-аналогу, то для него сценарии доходообразующих параметров такие же, как для объекта-аналога. Кроме того, в силу идентичности объектов искомая величина стоимости Со оцениваемого объекта должна быть численно равна цене объекта-аналога Ца. Является очевидным, что для выполнения условия Со = Ца необходимо применить значение ставки дисконтирования jмакс для оптимистического сценария доходообразующих параметров, jср - для наиболее вероятного сценария, jмин - для пессимистического сценария. Если поступить наоборот и принять для оптимистического сценария доходообразующих параметров ставку jмин, а для пессимистического сценария ставку jмакс, то мы не получим Со = Ца, что является ошибочным.
Таким образом, для отбора значений ставки дисконтирования (из полученных выше 81 значений) при расчетах по формуле 7 используется следующий принцип: чем более благоприятно сочетание сценариев значений доходообразующих параметров (ставка аренды - больше, расходы меньше), тем большее значение ставки дисконтирования отбирается из списка.
В результате получен список значений параметра ЧДД, приведенный в следующей таблице. Вероятность реализации каждого из них вычислена как произведение вероятностей сценариев, входящих в сочетание, обусловившее это значение параметра. В рассматриваемом примере принято, что вероятность реализации наиболее вероятного сценария для каждого из параметров равна 0,7, остальных двух сценариев - по 0,15.
^ Таблица 2. Расчет значений чистого дисконтированного дохода и вероятностей их реализации
№№
п/п
Значение чистого дисконтированного дохода ЧДД, $
Вероятность реализации, Р
№№
п/п
Значение чистого дисконтированного дохода ЧДД, $
Вероятность реализации, Р
1
553348
0,000506
42
627630
0,000506
2
572415
0,000506
43
629086
0,002363
3
575565
0,002363
44
629735
0,002363
4
582216
0,002363
45
634358
0,011025
5
584240
0,002363
46
634991
0,2401
6
588795
0,002363
47
635625
0,011025
7
589412
0,002363
48
636713
0,011025
8
592762
0,002363
49
636865
0,002363
9
597783
0,000506
50
637288
0,011025
10
599374
0,011025
51
637337
0,002363
11
600022
0,011025
52
637482
0,002363
12
603412
0,000506
53
637954
0,002363
13
603999
0,011025
54
638473
0,011025
14
604588
0,000506
55
639176
0,011025
15
606457
0,011025
56
643208
0,000506
16
608940
0,011025
57
643237
0,011025
17
609574
0,011025
58
643824
0,011025
18
612316
0,002363
59
643919
0,011025
19
612345
0,002363
60
644441
0,000506
20
612757
0,002363
61
646504
0,05145
21
612932
0,05145
62
647090
0,000506
22
613028
0,002363
63
647107
0,05145
23
613108
0,000506
64
649848
0,002363
24
613374
0,05145
65
650514
0,05145
25
613549
0,002363
66
651180
0,002363
26
613992
0,002363
67
656142
0,002363
27
614525
0,002363
68
656341
0,002363
28
615209
0,002363
69
656732
0,002363
29
616215
0,011025
70
656930
0,002363
30
621306
0,05145
71
657314
0,011025
еще рефераты
Еще работы по разное
Реферат по разное
Програма, методичні вказівки та контрольні завдання з дисципліни " виробництво виливків з кольорових металів" для студентів заочної форми навчання напряму підготовки 050402 Ливарне виробництво
18 Сентября 2013
Реферат по разное
Учреждениями здравоохранения субъектов Российской Федерации, муниципальными учреждениями здравоохранения и учреждениями здравоохранения иных форм собственности
18 Сентября 2013
Реферат по разное
Как фотографировать метеоры
18 Сентября 2013
Реферат по разное
Вопрос 4 Дисконтирование. Ставки дисконта. Метод калькулятивного построения. Оценка риска. Модель оценки капитальных активов. Стоимость в остаточный период
18 Сентября 2013