Реферат: Выступление председателя совета Ассоциации Застройщиков Казахстана Рахимбаева А. Ж. на международной конференции

Выступление председателя совета Ассоциации Застройщиков Казахстана Рахимбаева А.Ж. на международной конференции

«Недвижимость и строительство в Казахстане»

г.Алматы, 1-3 апреля 2008 года


Тема выступления: «Проблемы и перспективы развития казахстанского рынка жилой недвижимости на примере г.Астаны»


Процессы интеграции в мировую экономику сформировали четкую зависимость многих государств от общего ее состояния и происходящих событий. Общемировой кризис ликвидности является ярким тому примером. Казахстан, как и многие другие государства сегодня переживает нестабильность в финансовом секторе и экономике в целом. При этом, еще в прошлом году экономика Казахстана характеризовалась высокими темпами роста. Положительная динамика сформировала благоприятные макроэкономические условия для ускоренного развития всех основных секторов экономики и прежде всего строительства.

Объемы ввода жилых площадей увеличивались ежегодно. В прошлом году прирост был на уровне 30% и общий объем вводимых жилых площадей по Казахстану составил 8,1 млн. кв.метров. Переломным выступил 2007 год, который привнес множество корректив в состояние и развитие рынка жилой недвижимости. Изначально особое влияние оказал закон о долевом участии и его часть, регламентирующая реализацию объектов после возведения нулевого цикла.

В середине года отмечался значительный рост стоимости строительства (только на цемент стоимость возросла в 3 раза), в противовес которому цена реализации росла низкими темпами. Эти процессы подвели к финансовой несостоятельности многие компании.

К концу лета 2007 года возникли сложности с кредитованием строительства и жилья. Государство принимает ряд мер по стабилизации ситуации и поддержке отрасли. Но ситуация на сегодняшний день продолжает оставаться сложнопрогнозируемой и неопределенной.

Сама по себе строительная отрасль до сих пор находится только на этапе своего формирования: основные производственные фонды только развиваются; сектор производства строительных материалов не является полноценной альтернативой импорту; потенциал имеющихся трудовых ресурсов не соответствует реальным потребностям бизнеса; законодательная база, еще не в полной мере обеспечивает честную конкуренцию среди строительных компаний. Сейчас мы наблюдаем своего рода завершение первого цикла строительной отрасли – цикла формирования. Затем последует цикл развития, который будет характеризоваться транспорентностью, стабильным развитием и прогнозируемостью.

По сути, проявивший себя кризис ликвидности в финансовом секторе продемонстрировал зависимость строительных компаний от действий казахстанских банков. С другой стороны, по данным аналитических отчетов, такие показатели как размер и состояние текущего жилищного фонда, рост экономики республики и доходов населения позволяют уверенно говорить об имеющемся потенциале и большом объеме отложенного спроса для роста рынка жилья.

Одним из показателей выступают данные Национального банка по депозитным накоплениям физических лиц, которые свидетельствуют о наличии нераспределенных активов. На слайде 1 видно, что накопления увеличились на 36% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили практически 12 млрд. долларов США.

Слайд 1.

Депозитные накопления физических лиц, млн. у.е. США



Источник: Национальный банк Республики Казахстан


Главной ареной казахстанского рынка жилой недвижимости выступают рынки Астаны и Алматы. По Алматы было сделано много докладов и прогнозов. Поэтому хотелось бы остановиться на столичном рынке недвижимости, который по объемам является крупнейшим. Так, если в Алматы в настоящий момент строится 19 тысяч квартир, то в Астане 50 тысяч квартир.

Итак, несмотря на то, что «прогнозы – дело неблагодарное», попытаться предложить наш вариант развития рынка. Исходными данными выступят демографические процессы, реальный объем строительства, нынешнее предложение на рынке и потребительский спрос.

По официальным данным статистики в настоящее время в Астане по предварительным расчетам проживает 602 тысячи человек. В период с 2000 года численность населения возросла на 221 тысячу человек. В среднем ежегодный прирост численности составляет 4%. В прошлом году этот показатель был на уровне 4,8%.

В прошлом году было введено в эксплуатацию 1852 тысяч квадратных метров жилья из которых около 40% было оформлено в процессе легализации. Это позволило обеспечить Астане общий жилой фонд на уровне 10 млн. кв. метров. На сегодняшний день на каждого жителя Астаны приходится менее 17 кв. метров жилья.

Основываясь на имеющихся данных, можно выстроить прогнозную линию по изменению естественного спроса. Для удовлетворения потребности в жилье основной части населения необходимо ввести в эксплуатацию около 7 млн. кв. метров жилья до 2016 года.

На слайде № 2 показан прогноз динамики потребности в жилье по годам.

Слайд 2.

Прогноз потребности в жилье по годам



^ Источник: Аналитический центр АО «Билд Инвестментс Групп»


Обратите внимание, на графике зеленым цветом отмечена прогнозируемая тенденция роста численности населения, т.е. ежегодный прирост на уровне 4%. Синяя линия отображает перспективы увеличения жилищного фонда. И соответственно красная линия указывает на снижение естественной потребности в жилье в динамике по годам. Данный прогноз рассчитан основываясь на статистической информации и сложившихся тенденциях развития.

Динамику прироста населения обеспечивает и естественный рост за счет родившихся и миграционная составляющая. Статус столицы формирует положительные ожидания среди населения, как город с перспективами развития, стабильной экономической позицией, высоким уровнем занятости среди населения. Бюджет развития города Астаны ежегодно увеличивается, и в 2008 году составил 125 млрд. тенге.

Рассмотрев тему спроса необходимо также проанализировать предложение на первичном рынке жилой недвижимости.

В настоящий момент на рынке жилой недвижимости действует 103 строительные компании. На слайде № 3 представлена структура участников на рынке. Как видно из диаграммы, около 41% компаний уже сегодня можно охарактеризовать как «сомнительные компании». Они не вошли в список Правительства на оказание финансовой помощи, на их объектах продолжительное время не ведутся работы, и темпы строительства находится на низкой стадии.

Около 48% компаний имеют определенный опыт в строительстве и строящиеся объекты, но испытывают большие трудности с финансированием и реализацией квартир. Мы их идентифицировали как «неактивные».

Исходя из качественного анализа деятельности всех компаний, можно сделать вывод, что на рынке жилой недвижимости Астаны в 2008 году выступят активными участниками около 11% компаний, которые имеют определенный потенциал прочности, финансовую поддержку и обладают долей рынка равной 25%.


Слайд 3.

Структура распределения игроков на рынке жилой недвижимости, %



^ Источник: Аналитический центр АО «Билд Инвестментс Групп»


Не выдержав жестких условий на рынке, часть «неактивных» компаний пополнят ряды «сомнительных» застройщиков. В последующие годы будет происходить естественный отбор посредством таких фильтров, как поправка к закону о долевом строительстве, взвешенная маркетинговая политика, наличие стабильных источников финансирования. В последствии можно надеяться, что рынок недвижимости Астаны приобретет конкретные очертания, то есть избавится от случайных участников, и будет подчиняться законам цивилизованного рынка.

Сегодня застройщиками Астаны строится 50 тысяч квартир, из которых продано 26 тысяч. В настоящее время для реализации выставлено около 24 тысяч квартир. Распределив объемы предлагаемого для реализации жилья по трем основным группам, можно выстроить возможную схему участия отдельных игроков и предполагаемые объемы реализации. На следующем слайде №4 представлена структура общих объемов и наличия по основным группам участников.

Слайд 4.

Структура распределения объемов квартир по степени активности участников, квартир, шт.



^ Источник: Аналитический центр АО «Билд Инвестментс Групп»


Почти 16 тысяч квартир, реализуемых сомнительными компаниями, в ближайшей перспективе так и останутся незаконченными. Скорее всего, по ним вопрос решится посредством переселения дольщиков или завершением строительства с участием государства. Основная масса данных объектов построена не более чем на 5%.

По 23 тысячам квартир «неактивных компаний» можно предположить, что срок сдачи значительно увеличится. И застройщики данной категории, скорее всего не выступят на рынке активными участниками в ближайшее время.

Из общего количества качественного предложения 15 тысяч квартир в текущем году будет продано ориентировочно 2,5-4 тысяч квартир посредством свободной реализации на рынке. Структура реализации квартир в 2008 году представлена на слайде №5.

Слайд 5.

Структура реализации квартир в 2008 году




^ Источник: Аналитический центр АО «Билд Инвестментс Групп»


Следует отметить, что по программе Правительства Республики Казахстан в этом году акиматом планируется выкупить, для создания сектора арендного жилья и предоставления жилья социальным категориям граждан, 6000 квартир. Так же в рамках данной программы национальные компании ориентированы выкупить около 2 тысяч квартир.

Общий объем реализации в 2008 году планируется на уровне 10,5-12 тысяч квартир. На следующем слайде № 6 представлен объем реализации по годам. При этом в прошлом году объем реализации составил на уровне 11500 квартир, с учетом кризисных явлений, а в 2006 было реализовано 17900 квартир.


Слайд 6

Объем реализации квартир по годам, шт.



Таким образом, к концу года в наличии практически не останется качественных квартир, предлагаемых активными строительными компаниями. Предложение на рынке в большинстве своем составят квартиры «неактивных строительных компаний» в объеме около 3 - 4,5 тысяч квартир.

По нашему мнению, в нынешних условиях, спросом будут пользоваться объекты, максимально удовлетворяющие потребительским предпочтениям, такие как коттеджные городки и малоэтажные кирпичные дома.

Составной частью рынка недвижимости также является рынок вторичного жилья, который гипотетически мог бы оказывать определенное влияние на рыночные процессы. Но на сегодняшний день предложение по Астане около 900 квартир, что составляет менее 1% квартирного жилого фонда Астаны. В отличие от Алматы по Астане вторичный рынок повторяет процессы за первичным, который играет доминирующую роль.

Так как введен мораторий на строительство новых объектов, а вторичный рынок не оказывает значимого влияния на процессы, то можно предположить, что к концу года значительно активизируется спрос на качественное жилье. Таким образом, можно отметить, что мероприятия по стимулированию экономической активности, предпринимаемые государством, при содействии Ассоциации Застройщиков Казахстана будут достигнуты.

Заключение

Резюмируя выше изложенное можно отметить, что при сохранении темпов строительства с учетом корректировки на экономическую ситуацию естественная потребность в жилье для Астаны сохранится в ближайшей перспективе. Отложенный платежеспособный спрос также продолжает оставаться неудовлетворенным. Но без стабилизации на финансовых рынках и стабильности финансирования строительства сложно будет говорить о поступательном развитии отрасли жилищного строительства. Первоочередной задачей в настоящий момент выступает необходимость отработки системы финансирования.

Произошедший кризис также оголил маркетинговые, экономические и технологические ошибки, которые необходимо будет оперативно устранять. Но, не смотря на меры, предпринимаемые участниками рынка, в ближайшей перспективе количество строительных компаний на рынке сократиться в 2,5 раза.

Из сложившейся ситуации в сфере жилищной недвижимости, нельзя не извлечь и положительные моменты. В первую очередь это оздоровление рынка и повышение конкурентоспособности компаний. К 2010 году прогнозируется, что на рынке будут присутствовать компании, которые смогли преодолеть кризисные явления, и подтвердили свою стабильность и надежность. Вторым позитивным моментом выступит возобновление платежеспособного спроса и создание новых форм взаимодействия обновленной отрасли.

Все знают, что самое сложное – это жить в эпоху перемен. Поэтому я желаю всем участникам рынка недвижимости и, прежде всего своим коллегам извлечь полезный опыт из сложившейся ситуации и достойно разрешить ее.

Я уверен, что по окончании трансформационного периода рынок недвижимости будет иметь качественно иное развитие.