Реферат: Олег Викторович Тириков

Олег Викторович Тириков

организатор и эксперт проекта "Baikal Star"


Бизнесмен-девелопер. Генеральный директор девелоперской компании "Земля Сибири", генеральный директор строительной компании "СтройТрансКом", профессиональный участник рынка недвижимости с 1992 года. Реализовал ряд успешных девелоперских проектов, включающих в себя расселение коммунальных квартир, оформление земельных участков и продвижение их на рынок недвижимости, восстановление и ремонт производственных и офисных объектов, строительство жилья в г.Иркутске. Мажоритарный акционер и Президент ОАО УК «Байкальский капитал».

Моб.тел: +7 902 5 603 977





Сергей Юрьевич Малых

Генеральный директор УК «Байкальский капитал»


На фондовом рынке работает с 1997 года. Получил два высших образования: базовое - кибернетика, второе высшее - финансы и кредит. Увлёкшись инвестициями на фондовый рынок в 1997 году, самостоятельно изучал методы анализа ценных бумаг. Аттестаты ФСФР: брокер-дилер и доверительное управление ЦБ, деятельность по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. В ФК «Сивер» приобрел опыт организации с нуля услуг по индивидуальному доверительному управлению. В период с марта 2002 – по июль 2007 года успешно управлял средствами клиентов. Разработал собственные методики работы на фондовом рынке. Автор идеи и соорганизатор УК «Байкальский капитал», начиная с проекта создания управляющей компании. Моб.тел: +7 902 7 615 626


^ Контакты ОАО УК «Байкальский капитал»:

Адрес и телефоны офиса: г. Иркутск, ул. Советская, 55, оф. 105 тел.: (3952) 29-10-80, 25-82-05


Подробную информацию об УК «Байкальский капитал» и работе ЗПИФН «Байкал Стар» Вы можете получить на сайте www.bycapital.ru


Вы всегда можете задать интересующий Вас вопрос по деятельности компании и паевым инвестиционным фондам на электронный адрес компании info@bk.irk.ru


Лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами №21-000-1-00555 выдана 06 мая 2008 г. ФСФР России.


Коммерческое предложение

Управляющей компанией «Байкальский капитал» (www.bycapital.ru) создан функционирующий паевой инвестиционный фонд недвижимости «Байкал Стар» - ЗПИФН «Байкал Стар» (далее - "Фонд"), в состав которого входит земельный участок площадью 57 648 кв.м., расположенный по адресу: г.Иркутск, ул.Костычева, 25, а также денежные средства, долевое участие в строительстве, ценные бумаги, принадлежащие на праве общей долевой собственности пайщикам Фонда.


ОАО УК «Байкальский капитал» предлагает участие в девелопменте проекта «Baikal Star», используя механизм паевого инвестиционного фонда недвижимости.

Мы готовы рассмотреть любые предложения по инвестированию в ЗПИФН «Байкал Стар», внести любые изменения по желанию инвесторов в базовую концепцию проекта «Baikal Star», в том числе принять новую концепцию наилучшего использования земельного участка.


В настоящее время земельный участок площадью 57 648 кв.м. разрезан на два:

земельный участок площадью 22 004 кв.м с кадастровым номером 38:36:000027:1936 - под строительство ЖК из 6-ти 16-ти этажных домов продаваемой площадью 45 752 кв.м.

земельный участок площадью 35 644 кв.м с кадастровым номером 38:36:000027:1935 - под строительство ТРЦ с Бизнес-центром и паркингом общей площадью 85 730 кв.м.

1. О концепции проекта «Baikal Star»

1.1. Жилой комплекс «Байкал Стар»

Жилой комплекс «Байкал Стар» состоит из 6-ти 16-ти этажных домов индивидуальной серии.

Общая площадь блок-секций - 58 032кв.м

Общая площадь квартир (продаваемая) - 45 752кв.м

Себестоимость строительства - 26 000руб/кв.м (без учета стоимости земельного участка)

Продажа квартир - от 40 000руб/кв.м


^ 1.2. ТРЦ «Baikal Star»

Концепция проекта ТРЦ «Baikal Star», предлагаемая консалтинговой компанией "Astera", включает:

ТРЦ - 4 этажа - 50 730 кв. м.:

1-й этаж - с/маркет продуктовый 3 700кв.м + торговая галерея мелкой нарезки, помещения площадью до 150кв.м.;

2-й этаж - с/маркет спортивных товаров и первый уровень фитнеса + с/маркет товаров для дома + торговая галерея;

3-й этаж - кинотеатр 6-7 залов, самый крупный из которых на 200-250 мест. По заднему фасаду - фуд-корт на 7-8 операторов, книжный супермаркет площадью 250-300 кв.м и 2-3 ресторана по 200-300 кв.м.;

4-й этаж - слева второй свет кинотеатра, на оставшемся пространстве - супермаркет товаров для детей (2 000 кв.м), детский развлекательный центр (1 500 кв.м), 5-6 магазинов торговой галереи площадью 70-200 кв.м. второй уровень фитнеса;

Бизнес-центр - 10 000кв.м.

паркинг - двухуровневый под землей - 25 000кв.м.



Основные показатели по проекту ТРЦ "Baikal Star" на 01.06.11

Рабочее название – Baikal Star

Статус - Региональный торгово-развлекательный центр

Расположение: г. Иркутск, ул. Костычева, 25

Общая площадь:

ТРЦ – 50 730 кв. м (4 этажа, без учета парковки)

Бизнес-центр - 10 000кв.м. (2-я очередь - интегрированный в здание ТРЦ)

паркинг - 25 000кв.м. (2 уровня под землей)

Итого: 85 730 кв.м.





Общая площадь,

кв.м

Арендопригодная площадь, кв. м

Площадь торговой галереи, кв. м

Площадь якорных арендаторов,

кв. м

1 этаж

13 640

5 365

Супермаркет продуктов – 3 700

2 этаж

13 500

6 550

Фитнес-центр (1-й уровень) – 1 610

Супермаркет спортивных товаров - 910

Супермаркет товаров для дома -1 550

3 этаж

12 590

5195

Кинотеатр – 3 900

4 этаж

11 000

2 395

Фитнес-центр (2-й уровень) – 2 800

Супермаркет товаров для детей – 2 000

Кинотеатр – 1 150

ИТОГО

50 730

37 125

Привычный формат крупного торгового центра, состоящего из нескольких десятков или сотен магазинов, разбавленных лишь фудкортом и кинотеатром, постепенно сдает позиции. Будущее — за моллами с масштабной развлекательной составляющей, которая будет включать детские игровые и образовательные зоны, художественные галереи, спортивные площадки, аквапарки. Пока подобных объектов единицы, но рост внимания к ним со стороны покупателей уже очевиден, говорят эксперты.

Объекты, концепции которых создавались на заре рынка торговой недвижимости в 1998—2003 годах, теряют популярность, так как не удовлетворяют современным требованиям: мелкая нарезка помещений, неудобная внутренняя логистика, недостаточное количество парковочных мест, отсутствие крупных брендовых арендаторов, говорит генеральный директор Colliers International Петербург Николай Казанский.

Рынок в России давно готов к тому, чтобы расширять функции торговых комплексов, добавлять больше развлекательной и культурной составляющей, уверена руководитель отдела торговых центров компании Praktis CB Катерина Немирова.

Торговые центры воспринимаются потребителем не только как территория для совершения покупок, но и как место, где можно провести досуг с семьей или друзьями, добавляет директор по развитию бизнеса Astera Людмила Рева.

При этом, как подчеркивает ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer Сергей Рассказов, Россия пойдет не по американскому пути развития ТЦ, которому присущи гигантизм (площадь объекта — более 200—300 тыс. кв. м) и размещение комплексов вдали от города, а по европейскому. «Пока выгоднее строить ТРЦ в городах в том числе ввиду отсутствия рынка земли и хорошей дорожной инфраструктуры, низкого уровня автомобилизации», — отмечает эксперт.

"В этой ситуации Дмитрий Левин (управляющий партнер агентства Mainstream Realty, специализирующегося на коммерческой недвижимости) считает удивительным появление в Иркутске нового формата -- торгово-развлекательных комплексов современного образца. "И, тем не менее, как раз в разгар кризиса вводятся 'Jam Moll' общей площадью 30 тыс кв.м и 'Карамель' площадью 23 тыс кв.м, -- напоминает собеседник. -- При этом поиск арендаторов в эти здания прошел весьма успешно. Удачное привлечение клиентов Левин объясняет низким объемом предложения на рынке торговой недвижимости в Иркутске. "Уже сейчас с учетом новых центров насыщенность города торгово-развлекательными площадями составляет 400 кв.м на тысячу человек, -- утверждает Левин. -- Для сравнения: в Самаре, Нижнем Новгороде этот показатель достигает 700 кв.м на тысячу жителей. При этом нормой для России считается 1000-1100 кв.м на тысячу человек. То есть потенциальный рост объема предложения, который рынок Иркутска точно выдержит, составляет 200-250%".


^ 2. Преимущества механизма ЗПИФН

Инвестируя в Фонд, Инвестор становится совладельцем всего имущества Фонда, в т.ч. земельного участка, т.е. Инвестору нет необходимости расходовать денежные средства на покупку земельного участка - целесообразнее объединить усилия и активы, чтобы добиться эффекта синергии для достижения максимального результата.

В Фонд могут быть инвестированы не только денежные средства, но и объекты недвижимости. Будучи упакованными, в надежную оболочку в виде закрытого инвестиционного фонда, объекты недвижимости становятся защищенными от различного рода посягательств, т.к. невозможно обратить взыскание на имущество Фонда и вывести из Фонда имущество в натуре.

Объекты недвижимости, будучи конвертированными в ценные бумаги, могут иметь стоимость значительно превышающую рыночную.

Слияние в одном финансовом инструменте актива (земельного участка), имеющего большой потенциал роста капитализации, и объектов недвижимости, обеспечивающих постоянный финансовый поток (cash flow) влечет возникновение эффекта синергии.

Эффект синергии заключается в том, что, увеличивая капитализацию друг друга, активы при этом повышают ликвидность ценных бумаг, в которые они конвертированы.

Как известно, продать большое количество товара по максимальной цене можно только в розницу.

Продать дорогой объект недвижимости, расположенный в регионе, по максимальной цене в розницу можно, предварительно конвертировав его в ценные бумаги, и продавая ценные бумаги, как розничный, или мелкооптовый товар на ММВБ - торговой площадке, где работают основные покупатели ценных бумаг - крупные инвесторы в виде финансовых компаний и инвестиционных фондов, страховых компаний и пенсионных фондов, а также мелкие частные инвесторы.


Использование механизма Фонда рекомендуется Инвестору, исходя из следующих соображений:

^ 2.1. Безопасность инвестиций в Фонд,

2.2. Оптимальное налогообложение внутри Фонда,

2.3. Выход из Фонда путем продажи ценных бумаг,

2.4. Дивидендный доход,

2.1. Безопасность инвестиций в Фонд обеспечивается самой конструкцией Фонда т.к.:

2.1.1. Приобретая паи Фонда, Инвестор становится совладельцем Фонда;
2.1.2. Права Фонда на вносимые Инвестором в Фонд инвестиции и права Инвестора на приобретаемые паи оформляются Заявкой на приобретение инвестиционных паев, эмиссия которых зарегистрирована в ФСФР;
2.1.3. Ведение реестра владельцев инвестиционных паев Фонда осуществляет
независимое от Управляющей компании ЗАО "Первый Специализированный Депозитарий”;

2.1.4. Контроль за операциями с активами Фонда осуществляет независимое от Управляющей компании ЗАО "Первый Специализированный Депозитарий”;

2.1.5. Хранение активов Фонда осуществляет независимое от Управляющей компании ЗАО "Первый Специализированный Депозитарий”;


^ 2.2. Налогообложение внутри Фонда

2.2.1. Внутри Фонда прибыль с операций не подлежит налогообложению до момента закрытия Фонда. Необходимо учитывать, что функционирование Фонда может продляться без ограничений.

2.2.2. При внесении в Фонд объекта недвижимости обязанности по уплате налога у Инвестора не возникает, т.к. внесение в Фонд объекта недвижимости не есть реализация.


^ 2.3. Продажа паев и налогообложение

2.3.1. Продажа паев Фонда возможна как на организованном рынке ценных бумаг, включая ММВБ, так и на внебиржевом в рамках Гражданского кодекса РФ.

2.3.2. На ММВБ (www.micex.ru) паи Фонда торгуются в биржевом торговом разделе «Перечень внесписочных ценных бумаг», тикер - "БайкалСтар", ISIN код – RU000A0JQ551.

Для участия в торгах на ММВБ необходимо:

заключить с Брокером договор на брокерское обслуживание,

открыть Счет-депо в депозитарии Брокера,

установить на персональном компьютере систему интернет-трейдинга QUIK - специальную программу, предназначенную для просмотра и анализа биржевых котировок, а также осуществления на биржах самостоятельных торговых операций - сделок.

2.3.3. На внебиржевом рынке ценные бумаги продаются путем составления и заключения договоров купли - продажи ценных бумаг.

2.3.4. При продаже ценных бумаг-паев Фонда пайщик уплачивает налоги на доходы по операциям с ценными бумагами (для физ.лиц 13%), исчисляемый с разницы между ценой приобретения пая (себестоимости) и ценой продажи пая, т.е. с прибыли.

При расчете себестоимости реализованных физ.лицом ценных бумаг применяется метод «FIFO» - т.е. на уменьшение налогооблагаемой базы идет стоимость первых по времени приобретения ценных бумаг.

Налоговая база складывается из совокупного финансового результата по операциям с ценными бумагами. Совокупным финансовым результатом может быть как прибыль, так и убыток. 

Налоговый агент рассчитывает и удерживает НДФЛ по итогам года, а также в течение года в случае вывода денежных средств.

Налог удерживается из свободного денежного остатка на брокерском счете Клиента. 

Законом предусмотрен перенос убытков на будущие налоговые периоды в течение 10 лет физ.лицом на основании налоговой декларации.


^ 2.4. Дивидендный доход.

Возможность получения дивидендов от вложений в ценные бумаги всё больше и больше привлекает инвесторов, в частности, увеличился спрос на привилегированные акции.

Размер и порядок дивидендных выплат определяется по результатам работы Фонда.


^ 3. Порядок действий по внесению инвестиций в ЗПИФН «Байкал Стар»

3.1. Заключение соглашения с ОАО УК "Байкальский капитал" о намерении Инвестора внести в Фонд денежные средства либо объект недвижимости в качестве оплаты доп.эмиссии паев Фонда.

3.2. Экспертиза правоустанавливающих документов для установления возможности внесения объекта недвижимости в Фонд.

3.3. Оценка объекта недвижимости оценщиком, аккредитованным в Фонде.

3.4. Подготовка объекта недвижимости и правоустанавливающих документов к внесению в Фонд.

3.5. Регистрация Инвестора в реестре владельцев инвестиционных паев Фонда в ЗАО "Первый Специализированный Депозитарий” и открытие лицевого счета;

3.6. Объявление ОАО УК "Байкальский капитал" доп.эмиссии паев Фонда в соответствии с соглашением о намерениях.

3.7. Регистрация доп.эмиссии паев Фонда в ФСФР.

3.8. Оформление Заявки на приобретение инвестиционных паев.

3.9. Внесение в Фонд денежных средств либо объекта недвижимости с регистрацией сделки в ФРС с подписанием акта приема-передачи.

При внесении инвестиций в Фонд Инвестор становится совладельцем имущества Фонда, принадлежащего на праве общей долевой собственности владельцам паев Фонда.

При внесении в Фонд объекта недвижимости обязанности по уплате налога у Инвестора не возникает, т.к. внесение в Фонд объекта недвижимости не есть реализация.

3.10. Регистрация сделки держателем реестра владельцев инвестиционных паев Фонда - ЗАО "Первый Специализированный Депозитарий” и зачисление паев на лицевые счета Инвестора с получением уведомлений об операциях по счету и выписок со счета с указанием зачисленных паев.

3.11. Регистрация отчета по доп.эмиссии паев Фонда в ФСФР.

3.12. Переоценка стоимости чистых активов (СЧА) Фонда после проведения доп.эмиссии.

3.13. Назначение Управляющего Фондом по предложению Инвестора.

3.14. Размещение денежных средств на ММВБ в корпоративных и субфедеральных облигациях, обеспечивающих текущую доходность и рост СЧА.


^ 4. Финансирование строительства ЖК "Байкал Стар"

4.1. По согласованию с Инвестором УК «Байкальский капитал» от имени Фонда сдает земельный участок площадью 22 004 кв.м с кадастровым номером 38:36:000027:1936 в аренду Застройщику под строительство ЖК "Байкал Стар".

4.2. Фонд заключает с Застройщиком договоры долевого участия в строительстве объектов недвижимости в ЖК "Байкал Стар".

4.3. По мере возникновения у Застройщика потребности в денежных средствах Фонд оплачивает Застройщику заключенные договоры долевого участия, финансируя тем самым строительство ЖК "Байкал Стар".

Договор долевого участия по 214-ФЗ более надежно защищает интересы Фонда нежели договор об инвестиционной деятельности по 39–ФЗ, поскольку подлежит регистрации в ФРС сразу после подписания, а не после ввода в эксплуатацию объекта строительства.


^ 5. Финансирование строительства ТРЦ «Baikal Star"

5.1. По согласованию с Инвестором УК «Байкальский капитал» от имени Фонда сдает земельный участок площадью 35 644 кв.м с кадастровым номером 38:36:000027:1935 в аренду Застройщику под строительство ТРЦ «Baikal Star".

5.2. Фонд заключает с Застройщиком договор долевого участия в строительстве ТРЦ «Baikal Star".

5.3. По мере возникновения у Застройщика потребности в денежных средствах Фонд оплачивает Застройщику заключенный договор долевого участия, финансируя тем самым строительство ТРЦ «Baikal Star".

Договор долевого участия по 214-ФЗ более надежно защищает интересы Фонда нежели договор об инвестиционной деятельности по 39–ФЗ, поскольку подлежит регистрации в ФРС сразу после подписания, а не после ввода в эксплуатацию объекта строительства.


^ 6. Привлечение дополнительного финансирования

Учитывая, что паи Фонда уже два года торгуются на ММВБ в биржевом торговом разделе «Перечень внесписочных ценных бумаг», тикер - "БайкалСтар", ISIN код – RU000A0JQ551, то дальнейшее привлечение дополнительного финансирования для реализации проекта «Baikal Star» либо для расширения инвестиционной программы Фонда может иметь два сценария:

^ 6.1. Проведение доп.эмиссии паев Фонда

Доп.эмиссия паев Фонда может иметь характер публичный оферты и быть адресованной всему населению региона, а также проводиться по закрытой подписке под конкретных инвесторов.

Возможно и желательно размещение в Фонде денежных средств страховых компаний и пенсионных фондов.

^ 6.2. Проведение IPO - размещение паев Фонда на ММВБ

6.2.1. Определение параметров IPO:

выбор андеррайтера (ОАО "Брокерский дом «ОТКРЫТИЕ», ИК «Ренессанс Капитал» и др.),

определение организаторов проведения IPO (ЗАО «АЛОР ИНВЕСТ», «Финнам» и др.),

определение торговой площадки для размещения - ЗАО "ФБ ММВБ",

определение даты открытия и закрытия книги заявок,

определение диапазона цены размещения,

определение даты размещения на ММВБ,

определение минимального размер заявки на покупку (10 лотов).

6.2.2. Раскрытие информации о размещения паев Фонда на ММВБ.

6.2.3. Размещение паев Фонда на ММВБ - проведение IPO.