Реферат: Развитие рынка социально-ориентированного найма жилья в иркутской области

Дамешек М.Л.


Администрации губернатора Иркутской области, г. Иркутск


РАЗВИТИЕ РЫНКА СОЦИАЛЬНО-ОРИЕНТИРОВАННОГО НАЙМА ЖИЛЬЯ В ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ


В настоящее время на территории Российской Федерации, в частности, на территории Иркутской области отсутствует цивилизованный рынок найма жилья. Предложение присутствует только в секторе коммерческого найма, в котором частные лица сдают собственные квартиры с целью получения дохода, либо риэлтерские компании, которые также работают по договорам с частными лицами. Ввиду большого спроса на найм, ценовая политика находится на достаточно высоком уровне и остается недоступной большинству слоев населения, нуждающихся в жилье, в частности стоящим в очереди на получение жилья на условиях социального найма. Так, в г. Иркутске стоимость найма однокомнатной квартиры площадью 33 м2 колеблется в пределах 6-8 тыс. рублей в месяц.

Рынок жилья на территории области представлен следующими сегментами:

- строительство жилья с последующей продажей;

- социальный найм жилья;

- коммерческий найм жилья.

Основным недостатком рынка жилья является отсутствие институциональных условий для формирования сегмента, в котором заказчик (застройщик) жилья является будущим собственником и использует жилищный фонд для предоставления на принципах доступного найма жилья (ценовая политики найма на 30-50% ниже рыночной). Данная рыночная ниша остается свободной ввиду высокого срока окупаемости, порядка 15- 20 лет.

В настоящее время строительные организации заинтересованы только в строительстве жилья для его последующей продажи. Ежегодный рост цен на жилье в период 2004-2006 гг. составляет 10-20%. Этот факт является благоприятным для строительных организаций. Органы государственной власти, выделяя деньги на обеспечении отдельных категорий граждан жильем, стимулирует спрос, что в свою очередь отражается на росте цен.

Социальный найм также не получил развития. На основе социального найма живут люди, ранее получившие квартиры по данному основанию. В настоящий момент, практически невозможно гражданину, обратившемуся в жилищный отдел администрации муниципального образования, получить жилье на основании социального найма. В регионе существует нормативная база, регулирующая социальный найм жилья, однако механизм социального найма не работает. Данный факт обусловлен отсутствием свободного жилищного фонда, который может быть использован для предоставления малоимущим на основании социального найма. Существующее законодательство не позволяет муниципалитету получать доходы от социального найма жилья. Этот факт свидетельствует о том, что муниципалитеты должны безвозвратно вкладывать средства в строительство жилья для социальных нужд.

Перспективой существующей жилищной политики должно стать появление на рынке таких застройщиков, которые могут уже на этапе проектирования строительства жилья закладывать строительные параметры, направленные на снижение стоимости строительства без снижения качества строительства жилья, направлению его использования, что даст значительный импульс строительному комплексу к поиску новых эффективных строительных решений. Кроме того, тот факт, что застройщик жилья будет в дальнейшем использовать его для собственных нужд (сдачи в аренду), позволит установить соответствующие требования к стоимости эксплуатации и содержания жилья уже на этапе проектирования. Одним из приоритетных направлений использования жилищного фонда должен стать социально-ориентированный найм жилья. Помимо снижения стоимость проживания, на стадии проектирования можно заложить требования, которые будут способствовать повышению уровня комфортности проживания и его оплаты. Таким образом, в случае появления нескольких застройщиков, таргетированных на социально-оринетированный найм жилья, возникнет совершенно новый конкурентный рынок найма жилья. Застройщикам необходимо будет конкурировать между собой. Именно в такой ситуации, участие будущего владельца жилищного фонда на этапе проектирования является особенно актуальным. Будущий собственник может заложить в проект такие критерии, которые в дальнейшем послужат ему конкурентными преимуществами перед другими участниками рынка найма жилья. С целью выбора места застройки и планировки квартир, строительным организациям необходимо проводить рыночные и маркетинговые исследования, направленные на выявление целевой аудитории, для которой будет производится строительство. Данное мероприятие позволит максимально удовлетворить потребности населения в условиях проживания.

Одним из вариантов создания института социально-ориентированного найма жилья следует рассматривать строительство нового жилищного фонда. Однако в сфере строительства также существует ряд проблем. Застройщик не заинтересован в высоком качестве работ и используемых материалов, наоборот он заинтересован в экономии. Следствием экономии на качестве в процессе строительства являются последующие высокие эксплуатационные издержки, низкая энергоэффективность здания, малый срок полезного использования.

Часто строители не выполняют требований коммунальных поставщиков по техническим условиям подключения к коммунальным сетям тепло- и водоснабжения. Это может повлечь последующие проблемы с оказанием новому дому коммунальных услуг. Случаи, когда собственники, объединив усилия, подавали иски на застройщика и выигрывали суды, исчисляются единицами. Чаще всего ТСЖ самостоятельно изыскивает средства и устраняет строительные недостатки за счет собственника, который, получается, платит дважды: один раз оплачивая свою долю в строительстве, второй раз, оплачивая строительные недоделки и брак. Собственники не являются достаточно организованным сообществом, чтобы, объединив усилия, решать проблемы со строительными недоделками и браком через судебные и исполнительные органы власти. Органы государственного архитектурного и технического надзора не несут финансовой ответственности за подписание акта приемки дома в эксплуатацию со значительными недостатками (необходимо уточнить в новом градостроительном кодексе).

В 1-ом квартале 2005 г. на территории области построено 22,6 тыс.кв. метров жилья. Ввод составил 98% к уровню января-марта 2004 г.

Сдача жилья в эксплуатацию была осуществлена в 10 городах и 15 районах области. Наибольший удельный вес (68%) во вводе приходится на частную форму собственности, где все дома построены населением.

Тем не менее, даже в существующих сложных экономических условиях, строительный рынок продолжает функционировать неэффективно. Большинство существующих строительных организаций совмещают в своем лице функции заказчика, застройщика, подрядчика и продавца построенного жилья покупателям. При этом покупатели становятся заложниками рынка, так как они ограничены в выборе предлагаемого жилья, в том числе его стоимости. Совмещая в себе функции заказчика и подрядчика, строительные организации не могут подходить критически к вопросу снижения себестоимости строительства, а также улучшения качества строящегося жилья. Кроме того, после продажи построенного жилья строительные компании передают жилье в собственность новому владельцу, а вследствие того, что строительная компания не несет расходов на содержание и обслуживание созданного жилья, она не заинтересована в строительстве жилья, имеющего в последующем низкую эксплуатационную стоимость.

В момент приобретения жилья покупатель зачастую не имеет информации о стоимости содержания и эксплуатации приобретаемого жилья. Все это, а также существующая схема платежей за жилищно-коммунальные услуги приводят к тому, что проблема оплаты эксплуатационных затрат не рассматривается покупателем при приобретении жилья.

Таким образом, у строительной организации появляется жилищный фонд, который будет использоваться для предоставления в найм на принципах социальной ориентации. Необходимо заселять данное жилье, в первую очередь, теми гражданами, которые стоят в очереди на получение жилья по договору социального найма. ценовая политики социально-ориентированного найма должна согласовываться с органами власти (областная администрация либо муниципалитет, в зависимости от доли софинансирования в строительных работах).