Реферат: Ля объектов недвижимости после формирования выборки сопоставимых объектов оценщик сталкивается с необходимостью провести сравнение их качественных характеристик

Определение рыночной величины арендной ставки объекта

методом кодировки


Вольнова Вера Александровна,

сертифицированный РОО оценщик недвижимости,

сертифицированный оценщик недвижимости, согласно

требованиям Европейских стандартов, оценщик I категории

Храпаль Елена Ивановна,

оценщик II категории


При расчете арендной ставки для объектов недвижимости после формирования выборки сопоставимых объектов оценщик сталкивается с необходимостью провести сравнение их качественных характеристик. Задача оцифровки качественных параметров является достаточно сложной, и обычно решается с применением методов регрессионного анализа, который подразумевает составление объемной выборки объектов сравнения.

В случае отсутствия возможности сформировать обширную базу данных сравнимых объектов оценщик, как правило, использует оцифровку качественных параметров по равномерной бальной шкале, что не всегда отражает степень влияния изменения параметра на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Для упрощения процедуры сравнения качественных характеристик объектов специалисты компании «Сибирский оценщик» провели расчет коэффициентов, применяемых в процедуре относительного анализа при определении арендной ставки объекта недвижимости. Следует сразу отметить, что данные коэффициенты не являются оцифровкой качественных параметров в совокупности факторов, характеризующих объект недвижимости (местоположение, площадь и т.д.), а лишь отражают колебание арендных ставок в зависимости от изменения отдельного параметра в границах каждого фактора.

В качестве границ отдельного фактора рассматриваются крайние точки, характеризующие интервал параметров, в котором величина арендной ставки изменяется известным образом (например, для такого фактора как местоположение крайние точки интервала параметров: центр – окраина).

Перед оценщиком была поставлена задача получить значения некоторых кодов (коэффициентов), при помощи которых можно было бы рассчитать рыночную величину арендной ставки для объекта недвижимости в случае малого количества объектов сравнения.

Работа проводилась в следующей последовательности:

1. Определение основных факторов, влияющих на размер арендной ставки.

2. Определение средних значений арендных ставок по сегментам рынка.

3. Определение кодов для параметров основных ценообразующих факторов.


Расчеты проведены на основе Мониторинга рынка коммерческой недвижимости г. Новосибирска за 2004 – 2006гг., выполненного аналитическим агентством RID Analytics (тел. (383) 263-44-08, www.ridasib.com).

При этом абсолютные значения ставок аренды не рассматривались, а использовались лишь тенденции изменения цен по каждому фактору и сегменту рынка. В рамках настоящей статьи рассмотрен сектор рынка офисной недвижимости.

^ 1. Определение основных факторов, влияющих на размер арендной ставки

Для определения факторов, наиболее влияющих на величину арендной ставки, применен экспертный метод, который включал в себя;

интервью с сотрудниками агентств недвижимости и оценочных компаний г. Новосибирска;

согласование результатов проведенного опроса;

выявление основных ценообразующих факторов, наиболее влияющих на величину арендной ставки.

В качестве экспертов выступали специалисты, имеющие многолетний опыт работы – более 10 лет в агентствах недвижимости и оценочных компаниях г. Новосибирска. Список опрошенных экспертов представлен в таблице 1.1.

Таблица 1.1 - Список экспертов

№ п/п

Наименование организации

^ Ф.И.О. эксперта

Телефон

Должность эксперта

1

ОГУП «Техцентр НСО»

Романов Владимир Иванович

(383) 217-22-04

начальник отдела оценки

2

АН «Доктор Риэлт»

Филипова Светлана Николаевна

(383) 223-12-39

менеджер по недвижимости

3

АН «Комплекс Риэлт»

Гостева Елена Генадьевна

(383) 275-90-71

ведущий риэлтер

4

АН «Афина-Паллада»

Гарипова Наталья Олеговна

(383) 218-40-41

специалист-риэлтер

5

АН «Доктор Ключ»

Грицан Наталья Леонидовна

(383) 222-88-44

специалист по недвижимости


В ходе интервью, каждому эксперту были заданы следующие вопросы:

1. какие ценообразующие факторы являются основными для определенного типа помещений по назначению;

2. степень влияния каждого указанного фактора (вне зависимости от других) на арендную ставку, при этом значение определяются экспертами по специальной шкале интенсивности влияния, учитывающей степень влияния фактора:

влияет несущественно – 1;

влияет существенно – 2;

влияет значительно – 3;

Результаты опроса экспертов по офисным помещениям представлены в таблице 1.2.

Таблица 1.2 - Мнения экспертов о влиянии факторов на арендную ставку для офисных помещений

Ценообразующие

факторы

^ Порядковый номер эксперта по табл. 1

Средневзвешенное значение оценки фактора

1

2

3

4

5

Площадь

2,00

2,00

3,00

3,00

2,00

2,40

Местоположение

3,00

3,00

3,00

3,00

2,00

2,80

Состояние

3,00

3,00

2,00

3,00

3,00

2,80

^ Наличие дополнительных инженерных систем

2,00

2,00

1,00

1,00

1,00

1,40

^ Занимаемый этаж

2,00

2,00

1,00

1,00

1,00

1,40

^ Количество телефонных линий

1,00

1,00

1,00

2,00

1,00

1,20

^ Наличие парковки

1,00

1,00

1,00

1,00

2,00

1,20


Степени влияния ценообразующих факторов определяются методом анализа иерархий Томаса Саати, путем построения обратносимметричной матрицы. Составляющими матриц являются интенсивности проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, которые определяются экспертно по специальной шкале интенсивности:

1 – равная важность;

3 – умеренное превосходство одного над другим;

5 – существенное превосходство одного над другим;

7 – значительное превосходство одного над другим;

9 – очень сильное превосходство одного над другим;

2, 4, 6, 8 – соответствующие промежуточные значения.

Если при сравнении одного фактора i с другим фактором j получено а(i, j) = b, то при сравнении второго фактора с первым получаем а(j, i) = 1/b. Сравнение элементов a и b проводится по следующим критериям:

какой из элементов важнее или имеет большее воздействие;

какой из элементов более вероятен.

Построение матрицы начинается с тех факторов, которые получили наибольший балл у экспертов, т.е. площадь, местоположение и состояние. В соответствующей строке расставляются баллы, характеризующие превосходство данного фактора над другими факторами.

Например, «местоположении» и «состояние» в табл. 1.2 имеют равные средние баллы - 2,80. Следовательно, «местоположении» и «состояние» имеют равную важность по степени влияния на арендную ставку. Таким образом, в строке «местоположение»/столбце «состояние», и в строке «состояние»/столбце «местоположение» ставится «1,00»; в строке «местоположение»/столбец «площадь» ставится интенсивность «3,00» т.к. местоположение умеренно превосходит площадь согласно табл. 1.2. Остальные ячейки матрицы заполняются аналогично.

Значение весового коэффициента рассчитывается как отношение суммы относительных коэффициентов для каждого фактора к итоговой сумме относительных коэффициентов, например, для фактора «площадь» значение весового коэффициента определяется как 25,70 / 122,70 = 0,210.

Для иллюстрации в табл. 1.3. приведена матрица влияния ценообразующих факторов на арендную ставку для офисных помещений.

Таблица 1.3 Матрица степени влияния факторов на арендную ставку для офисных помещений

^ Ценообразующие факторы

Площадь

Местопо-ложение

Состояние

^ Наличие дополни-тельных инженер-ных систем

Занима-емый этаж

Наличие телефона

Наличие парковки

^ Сумма относи-тельных коэффи-циентов

Значение весового коэффи-циента

Площадь

1,00

0,33

0,33

5,00

5,00

7,00

7,00

25,70

0,210

Местоположение

3,00

1,00

1,00

7,00

7,00

9,00

9,00

37,00

0,302

Состояние

3,00

1,00

1,00

7,00

7,00

9,00

9,00

37,00

0,302

^ Наличие дополнительных инженерных систем

0,20

0,14

0,14

1,00

1,00

3,00

3,00

8,50

0,069

^ Занимаемый этаж

0,20

0,14

0,14

1,00

1,00

3,00

3,00

8,50

0,069

^ Наличие телефона

0,14

0,11

0,11

0,33

0,33

1,00

1,00

3,00

0,024

^ Наличие парковки

0,14

0,11

0,11

0,33

0,33

1,00

1,00

3,00

0,024

Итого:

122,70

1,000


Из проведенных расчетов следует, что основными ценообразующими факторами, наиболее влияющими на величину арендной ставки для помещений всех типов, являются:

площадь,

местоположение,

состояние.

Поскольку сумма весовых коэффициентов остальных четырех факторов меньше, чем весовой коэффициент наименее значимого из основных ценообразующих факторов, в дальнейшем, при расчете арендной ставки другие факторы не учитываются.


^ 2. Определение средних значений арендных ставок

Для дальнейших расчетов необходимо определить средние значения арендных ставок по секторам недвижимости.

В ходе работ использовались данные указанного выше Мониторинга рынка недвижимости, который на постоянной основе ежеквартально отслеживает цены предложений по продаже и аренде коммерческой недвижимости различного назначения в г. Новосибирске.

В Мониторинге представлены сведения по недвижимости торгового, офисного и производственно-складского назначения, сгруппированные в зависимости от их площади и местоположения относительно центра города. Общее число объектов, входящих в базу данных Мониторинга составляет около 15 000 единиц.

Используются средние цены, что позволяет исключить случайные значения и возможные выбросы. При этом данные Мониторинга используются для выявления тенденций изменения ставки аренды по различным объектам. То есть, абсолютные величины, приведенные в Мониторинге, не используются.

Как показал анализ рынка, каждый ценообразующий фактор обладает четырьмя укрупненными параметрами. В табл. 2.1 представлены группы, на которые разбиты офисные помещения.


Таблица 2.1 – Укрупненные характеристики ценообразующих факторов

^ Ценообразующие факторы

Площадь

Местоположение

Состояние

^ Интервалы параметров

до 100 кв. м

центр

требует ремонта

от 101 до 250 кв. м

приближенное к центру

под самоотделку

от 251 до 500 кв. м

средней удаленности

не требует ремонта
(хорошее или удовлетворительное)

более 500 кв. м

окраина

отличное


В табл. 2.2 приведены средние арендные ставки по офисным помещениям в зависимости от основных ценообразующих факторов. Средние величины арендных ставок рассчитаны как среднеарифметические за 2004 – 2006гг. по Мониторингу.

При этом каждый ценообразующий фактор рассматривается отдельно от двух других, т.е. вся исследуемая совокупность объектов сначала группируется по площади вне зависимости от местоположения и состояния, затем группируется по местоположению вне зависимости от площади и состояния, и группируется по состоянию вне зависимости от площади и местоположения.


Таблица 2.2 – Средние арендные ставки по офисным помещениям (руб./кв. м в месяц)

^ Ценообразующие факторы

Интервал параметров

Среднее значение

Площадь

до 100 кв.м

662

101-250 кв.м

666

251-500 кв.м

679

более 500 кв.м

642

Местоположение

центр

746

приближенное к центру

611

средней удаленности

472

окраина

399

Состояние

требует ремонта

470

под самоотделку

857

не требует ремонта (хорошее и удовлетворительное)

718

отличное

740


Далее были проведены расчеты по определению кодов указанных в табл. 2.2 параметров.


3. Определение кодов для основных ценообразующих факторов

Расчеты кодов для основных ценообразующих факторов (на примере офисных помещений) проводятся следующим образом.

Определяется среднее и минимальное значение арендной ставки по каждому ценообразующему фактору: например, по площади средние арендные ставки от 642 до 679 руб./кв.м/мес., а минимальная составляет 642 руб./кв.м/мес. (см. табл. 2.2);

Рассчитывается отношение каждого «среднего значения» по анализируемому фактору к «минимальному значению» по данному фактору. Сумма полученных показателей характеризует вклад данного ценообразующего фактора в итоговую величину арендной ставки (см. табл. 3.1: 1,03+1,04+1,06+1,00=4,13);

Дальнейшие расчеты проводятся из допущения, что сумма кодов по всем параметрам ценообразующего фактора равна количеству параметров (для офисных помещений все ценообразующие факторы имеют 4 параметра). С учетом принятого допущения, коды для параметров основных ценообразующих факторов определяются как отношение результатов по каждой строке столбца 5 к итогу по этому столбцу, умноженное на количество параметров (см. табл. 3.1: 1,03/4,13 * 4 = 1,00; (1,04/4,13*4 = 1,01 и т.д.).


Таблица 3.1 – Коды для параметров по площади для арендных ставок по офисным помещениям

№ п/п

Характеристики ценообразующего фактора

Среднее значение по площади

^ Минимальное значение

Отношение каждого «среднего значения по площади» к «минимальному значению по площади»

^ Коды для параметров по площади объекта

1

2

3

4

5

6

1

До 100 кв.м

662

642

1,03

1,00

2

101-250 кв.м

666

642

1,04

1,01

3

251-500 кв.м

679

642

1,06

1,03

4

Более 500 кв.м

642

642

1,00

0,96




Итого:

 

 

4,13

4,00

После проведенных аналогичным образом расчетов по помещениям другого назначения и другим ценообразующим факторам, полученные значения сводятся в итоговую таблицу кодов для каждого типа объектов недвижимости по назначению.


Таблица 3.2 – Кодировка ценообразующих параметров для офисных помещений

^ Ценообразующий фактор

Интервалы параметров

Код

Площадь, кв. м

до 100 кв.м

1,00

101-250 кв.м

1,01

251-500 кв.м

1,03

более 500 кв.м

0,96

Местоположение

центр

1,34

приближенное к центру

1,10

средней удаленности

0,84

окраина

0,72

Состояние

под самоотделку

1,23*

отличное

1,07

не требует ремонта (хорошее и удовлетворительное)

1,03

требует ремонта

0,67


Таблица 3.3 – Кодировка ценообразующих параметров для торговых помещений

^ Ценообразующий фактор

Интервалы параметров

Код

Площадь, кв. м

до 100 кв.м

1,23

101-200 кв.м

1,05

201-600 кв.м

0,99

более 600 кв.м

0,73

Местоположение

центр

1,31

приближенное к центру

1,12

средней удаленности

0,93

окраина

0,64

Состояние

под самоотделку

1,15*

отличное

1,14

не требует ремонта (хорошее и удовлетворительное)

1,02

требует ремонта

0,69



Таблица 3.4 – Кодировка ценообразующих параметров для производственно-складских помещений

^ Ценообразующий фактор

Интервалы параметров

Код

Площадь, кв. м

до 500 кв.м

1,24

501-1000 кв.м

1,06

1001-5000 кв.м

1,00

более 5000 кв.м

0,70

Местоположение

центр

1,23

приближенное к центру

0,93

средней удаленности

0,97

окраина

0,87

Состояние

под самоотделку

0,00**

отличное

1,64

не требует ремонта (хорошее и удовлетворительное)

1,54

требует ремонта

0,82


* - из табл. 3.2 и 3.3 видно, что наиболее высокими являются ставки аренды для офисных и торговых помещений предлагаемых «под самоотделку». Данное обстоятельство связано с тем, что «под самоотделку» предлагаются вновь построенные объекты более высокого класса (например, офисы кл. А, В, В+), чем существующие объекты, сдаваемые в отличном стоянии, но относящиеся к менее высокому классу.

** - за анализируемый период (с 2004 по 2006 гг.) производственно-складские помещения в состоянии «под самоотделку» не сдавались в аренду.


^ 4. Пример расчета арендной ставки с применением метода кодировки

Последовательность действий при расчете арендной ставки с применением метода кодировки включает в себя следующие шаги:

1. Каждому параметру из ценообразующих факторов объекта оценки и объектов сравнения присваивается абсолютный код, согласно табл. 3.2 – 3.4.

2. Величина абсолютных кодов приводится к относительным величинам путем деления абсолютных значений кодов по каждому из ценообразующих параметров на максимальное значение кода.

3. По результатам кодирования производится расчет суммарного коэффициента качества для объекта оценки и каждого из объектов сравнения (СКК).

4. Для дальнейшего расчета арендная ставка каждого из объектов сравнения делится на суммарный коэффициент качества, и находится среднее значение полученных величин. Данный коэффициент можно рассматривать в качестве общей характеристики рассматриваемого сектора недвижимости для каждого объекта сравнения.

5. Для определения скорректированного значения арендной ставки по объектам сравнения коэффициент общей характеристики сектора недвижимости для каждого объекта сравнения умножается на суммарный коэффициент качества объекта оценки.

6. Для дальнейшего расчета определяется абсолютного значение разности между суммарным коэффициентом качества объекта оценки и суммарным коэффициентом качества каждого объекта сравнения. Данный показатель характеризует общую степень отличия объекта оценки от каждого из объектов сравнения.

7. Для дальнейшего расчета определяются весовые коэффициенты, которые учитывают диапазон общей валовой разности относительных кодов и назначаются, исходя из величины общей валовой разности относительных кодов.

8. Средневзвешенное значение коэффициента общей характеристики сектора недвижимости определяется путем умножения коэффициента общей характеристики сектора недвижимости для каждого объекта сравнения на соответствующее значение весового коэффициента для данного объекта сравнения.

9. Для определения арендной ставки для оцениваемого объекта необходимо средневзвешенное значение коэффициента общей характеристики сектора недвижимости умножить на суммарный коэффициент качества для объекта оценки.

Пример расчета арендной ставки для офисного здания приведен в табл. 4.1.


Таблица 4.1 – Расчет арендной ставки для офисного здания

№
п/п

^ Наименование корректировки

Ед.
измер.

Объект

оценки

Объект сравнения №1

Объект сравнения №2

Объект сравнения №3

Объект сравнения №4

1

Ставка аренды в месяц

руб./кв.м




400

500

425

380

2

Площадь

кв. м

543,3

900

380

150

150

^ Абсолютные коды

3

Площадь




543,3

900

380

150

150

3.1

величина кода

0,96-1,03

0,96

0,96

1,03

1,01

1,01

4

Местоположение




приближенный к центру

приближен-ный к центру

центр

приближен-ный к центру

приближен-ный к центру

4.1

величина кода

0,72-1,34

1,10

1,10

1,34

1,10

1,10

5

Состояние




требует ремонта

отличное

отличное

хорошее

хорошее

5.1

величина кода

0,67-0,67

0,67

1,07

1,07

1,03

1,03

^ Относительные коды

6

Площадь




0,9320

0,9320

1,0000

0,9806

0,9806

7

Местоположение




0,8209

0,8209

1,0000

0,8209

0,8209

8

Состояние




0,5447

0,8699

0,8699

0,8374

0,8374

9

Суммарный коэффициент качества (сумма относительных кодов) -СКК




2,30

2,62

2,87

2,64

2,64

10

Коэффициент общей характеристики сектора недвижимости (стр.1/стр.9)




 

153

174

161

144

11

Скорректированное значение ставки аренды (СКК*стр. 10)




 

352

400

370

331

12

Общая валовая разность относительных кодов (СКК - стр. 9)




 

0,32

0,57

0,34

0,34

13

Весовой коэффициент




1,00

0,30

0,20

0,25

0,25

14

Средневзвешенное значение коэффициента общей характеристики сектора недвижимости (стр.10 * стр.12)







157

15

Расчетная величина арендной ставки объекта оценки

руб./кв.м




361


Таким образом, величина арендной ставки для объекта оценки, полученная методом кодировки, составляет 361 руб. за 1 кв. м в месяц.


5. Вывод

Применение метода кодировки при определении рыночной величины арендной ставки в рамках доходного подхода позволяет учесть влияние изменения параметров того или иного ценообразующего фактора на рыночную стоимость объекта недвижимости в случае небольшого количества объектов сравнения. Метод опирается на данные профессиональных участников рынка недвижимости и использование объемной базы данных.

Следует отметить, что применение данного метода корректно при условии ежеквартального обновления базы данных и достаточного объема информации для составления репрезентативной выборки и проведения анализа.

Так как основные тенденции рынка недвижимости в разных городах Сибирского регионасовпадают, оценщик считает, что данные разработки можно применить не только в Новосибирске, но и в других населенных пунктах.


6. Заключение

На основании изложенного выше метода, оценщик может на практике использовать приведенные в таблицах коды ценообразующих параметров при расчете арендных ставок для помещений:

офисные – табл. 3.2;

торговые – табл. 3.3;

производственно-складские – табл. 3.4.


Применение приведенной методики позволяет ускорить процесс оценки и рассчитать арендную ставку в условиях ограниченности информации. Особо следует отметить, что данная методика применима при постоянном (в нашей компании это делается ежеквартально) обновлении исходных данных для составления матриц определения кодов.