Реферат: Структура сборника: Информация и примеры Вопросы для самоконтроля и упражнения (множественный выбор)

Проект финансируется ЕС



ДЛЯ ПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ БУХГАЛТЕРОВ



МСФО (IAS) 40

Инвестиционная собственность

6




www.accountingreform.ru

ПРЕДИСЛОВИЕ


Перед вами обновленная версия учебного пособия, подготовленного группой специалистов проекта «Осуществление реформы бухгалтерского учета и отчетности», который проходит в Российской Федерации при поддержке Европейского Союза.


Данная серия посвящена принципам Международных Стандартов Финансовой Отчетности (МСФО). Пособия задуманы как серия материалов для профессиональных бухгалтеров, желающих самостоятельно получить дополнительные знания, информацию и навыки.


Каждый сборник рассчитан не более чем на три часа занятий.


Структура сборника:

Информация и примеры

Вопросы для самоконтроля и упражнения (множественный выбор)

Ключ к вопросам для самоконтроля


Проект осуществляется силами сотрудников компаний ЗАО ПрайсвотерхаусКуперс Аудит, ФБК, Агроконсалтинг и ACCA.


Список всех сборников серии можно найти на веб-сайте проекта.


Авторское право на материалы каждого сборника принадлежит Европейскому Союзу, в соответствии, с политикой которого разрешается бесплатное использование данных материалов в некоммерческих целях.


Рабочая группа проекта выражает благодарность всем, кто участвовал в подготовке серии.


Контактная информация:

e-mail

Web

victoria.stepanova@ru.pwc.com

www.accountingreform.ru

Tel.

Fax.

+ 7 495- 967-6000

+ 7 495- 967-6001


Россия, Москва, март 2007 года (обновленная редакция)

СОДЕРЖАНИЕ



1 Введение 4

2 Определения 4

3 Признание 9

4 Раскрытие информации 20

5 Вопросы для самоконтроля (множественный выбор) 26

6 Ответы на вопросы для самоконтроля 30



^ Введение ЦЕЛЬ
Цель данного пособия – помочь специалистам изучить методику учета и раскрытие информации по инвестиционной собственности в соответствии с МСФО (IAS)40.


^ Краткое содержание


Учет инвестиционной собственности отличается от учета объектов недвижимости, занимаемых собственником. Ключевое различие состоит в том, что в случае переоценки инвестиционной собственности нереализованная прибыль (или убыток) учитывается в отчете о прибылях и убытках.


Напротив, в случае учета объектов недвижимости, занимаемых собственником, любые прибыли напрямую относятся на собственный капитал. Ниже будет приведена таблица, показывающая различные подходы к учету, применяемые к собственности в соответствии с МСФО, в зависимости от их существующего или будущего использования и права собственности.

^ Сфера применения
Данный стандарт (МСФО (IAS) 40) применяется в связи с признанием, оценкой и раскрытием информации по Инвестиционной собственности.


Данный стандарт не затрагивает вопросов, связанных со стандартом МСФО (IAS) 17 Аренда, включая:

Классификацию аренды на финансовую и операционную;

Признание доходов от сдачи в аренду инвестиционной собственности;

Оценку процентных доходов, указанных в финансовой отчетности арендатора;

Оценку чистых инвестиций в финансовую аренду в финансовой отчетности арендодателя;

Учет операций продажи и обратной аренды; и

Раскрытие информации по финансовой и операционной аренде.


Данный стандарт не применяется к:

1. биологическим активам, относящимся к сельскохозяйственной деятельности (см. МСФО (IAS) 41 Сельское хозяйство); а также


2. Необоротным материальным активом по разведке и оценке минеральных ресурсов (см. МСФО (IFRS) 6).

3. Необоротным материальны м активам предназначенным для продажи (см. МСФО (IFRS) 5),

Определения

^ Балансовая стоимость

Балансовая стоимость – это стоимость актива, указанная в бухгалтерском балансе.


Фактическая стоимость – это сумма уплаченных денежных средств (или эквивалентов денежных средств) и справедливая стоимость любого другого возмещения, переданного для приобретения актива на момент его приобретения или создания. В случае выплат, основанных на акциях, см. МСФО (IFRS) 2.


^ Справедливая стоимость

Справедливая стоимость - это сумма средств, на которую можно обменять актив или погасить обязательство при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую операцию сторонами.


Инвестиционная собственность

Инвестиционная собственность – это собственность, представленная следующими видами активов:

земля

здания

часть здания

земля и здания


Владелец собственности (или арендатор, по договору финансовой аренды), получает арендную плату или прирост стоимости капитала, или и то и другое.


К инвестиционной собственности не относится собственность, принадлежащая владельцу или арендатору:

используемая владельцем или арендатором в производстве, поставках товаров, услуг или в административных целях;

предназначенная для продажи в ходе обычной коммерческой деятельности.


^ Объекты собственности, используемые для собственных нужд

Объекты собственности, используемые для собственных нужд – это собственность, используемая владельцем (собственником или арендатором по договору финансовой аренды) в коммерческих целях. К ним применяется МСФО (IAS) 16 Основные средства.



^ Тип собственности - в соответствии с МСФО к различным видам собственности применяются различные виды учета в зависимости от их текущего и будущего использования и права собственности

^ Номер стандарта

Название стандарта

Оценка

Объекты собственности, используемые для собственных нужд

МСФО (IAS) 16

Основные средства

(см. также МСФО (IAS) 20 Правительственные субсидии)

Фактическая стоимость или переоценка

Собственность в процессе строительства (включая инвестиционную собственность в процессе строительства)

МСФО (IAS) 16

Основные средства

(см. также МСФО (IAS) 23 Затраты по займам)

Фактическая стоимость

Собственность, приобретенная в обмен на активы

МСФО (IAS) 16

Основные средства

Справедливая или балансовая стоимость отданных активов

Инвестиционная собственность

МСФО (IAS) 40

Инвестиционная собственность

Фактическая или справедливая стоимость

Инвестиционная стоимость, реконструируемая для постоянного использования в качестве инвестиционной собственности

МСФО (IAS) 40

Инвестиционная собственность

Фактическая или справедливая стоимость

Инвестиционная собственность для продажи без застройки (только если она не соответствует стандартам МСФО (IFRS) 5 – см. ниже).

МСФО (IAS) 40

Инвестиционная собственность

Фактическая или справедливая стоимость

Собственность, используемая под операционную аренду, классифицируемую как инвестиционная собственность

МСФО (IAS) 40

Инвестиционная собственность

Справедливая стоимость (учитывается как финансовая аренда в соответствии с МСФО (IAS) 17).

Собственность, удерживаемая по финансовой аренде

МСФО (IAS) 17

Аренда. Используемые для собственных нужд – МСФО (IAS) 16, инвестиционная собственность - МСФО (IAS) 40.

Справедливая или дисконтируемая стоимость минимальных арендных платежей, в зависимости от того, какая стоимость ниже

Собственность, используемая по операционной аренде – используемая для собственных нужд

МСФО (IAS) 17

Аренда

Арендные расходы списаны в расход

Имущественный наём другой стороне по договору финансовой аренды

МСФО (IAS) 17

Аренда

Дебиторская задолженность, равная чистым инвестициям в аренду

Продажа недвижимости и продажа собственности с условием получения её обратно в аренду

МСФО (IAS) 17

Аренда

Как операционная аренда или финансовая аренда, в зависимости от ситуации

Торговая собственность – собственность, (включая инвестиционную собственность), предназначенная для продажи в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности или в процессе застройки или реконструкции для этой цели.

МСФО (IAS) 2

Запасы (Собственность, удерживаемая для продажи, которая удовлетворяет критериям МСФО (IFRS) 5, должна учитываться в соответствии с МСФО (IFRS) 5 – см. ниже. В обычной хозяйственной деятельности не применяется).

Фактическая себестоимость или чистая стоимость реализации, в зависимости от того, какая величина меньше.

Собственность, удерживаемая для продажи или включенная в ликвидационную группу, удерживаемую для продажи

МСФО (IFRS) 5

Внеоборотные активы, предназначенные для продажи и прекращенная деятельность

Балансовая или справедливая стоимость за вычетом расходов на продажу (в зависимости от того, что меньше)

Активы, полученные в обмен на займы (приобретение в собственность ссуды под двойное обеспечение)

МСФО (IFRS) 5


МСФО (IAS) 16

Внеоборотные активы, предназначенные для продажи и прекращенная деятельность Основные средства (см. выше Собственность, приобретенная в обмен на активы)

Справедливая стоимость за вычетом расходов на продажу или балансовая стоимость займа за вычетом обесценения на дату обмена, в зависимости оттого, какая величина ниже

(см. годовой отчёт за 2005 г. HSBC (компании с ограниченной ответственностью), стр. 247)

Собственность, предоставляемая как часть договора подряда

МСФО (IAS) 11

Договоры подряда

Стадия завершения контракта или расход

Будущие расходы на демонтаж, ликвидацию и оздоровление участка

МСФО (IAS) 37

Резервы ассигнований, непредвиденные обязательства и условные активы (см. также IFRIC 1, IFRIC 5)

Дисконтируемая стоимость ожидаемых расходов с использованием учетной ставки до уплаты налогов




^ Примечания к вышеприведенной таблице:


Примечание 1: При переоценке актива превышение балансовой стоимости над фактической учитывается как прибыль от переоценки запасов, в собственном капитале.

Использование справедливой стоимости, все изменения в справедливой стоимости учитываются в отчете о прибылях и убытках.
Понижение ниже фактической стоимости учитывается в отчете о прибылях и убытках с использованием обоих методов.


Примечание 2: В случае оценки по фактической стоимости или переоценки, балансовая стоимость будет уменьшаться на сумму накопленной амортизации и накопленного обесценения. (См. МСФО (IAS) 36).


На нашем веб-сайте размещены учебные пособия по каждому стандарту с объяснением методики учёта с примерами.






ПРИМЕР Недвижимость, занимаемая собственником

Вы покупаете недвижимость с целью последующей сдачи в аренду, но арендатор становится банкротом. Пока Вы ищете нового арендатора, Вы временно используете помещения под офис. В это время это считается недвижимостью, занимаемой собственником





Имущественный интерес, который имеет арендатор в соответствии с операционной арендой, может классифицироваться и учитываться как инвестиционная собственность, только если собственность будет удовлетворять определению инвестиционной собственности, а арендатор учитывает ее по справедливой стоимости.


Модель учета по справедливой стоимости подробно рассматривается ниже.



ПРИМЕР Инвестиционная собственность

Вы арендуете помещения в бизнес центре и передаете их в субаренду третьим лицам. Срок аренды - 25 лет. Арендованные помещения учитываются по справедливой стоимости. Это инвестиционная собственность.




В случае принятия арендатором решения о применении вышеуказанного способа учета, все арендуемые объекты (по операционной аренде) должны учитываться единообразно, т.е. признаваться инвестиционной собственностью и оцениваться по справедливой стоимости.


ПРИМЕР Справедливая стоимость комплекса инвестиционной собственности

Вы заключаете договор о краткосрочной аренде магазинов розничной торговли и передаете их в субаренду под универсамы. Вы учитываете один объект (магазин) в качестве инвестиционной собственности, следовательно весь комплекс магазинов, представляющий инвестиционную собственность, учитывается по справедливой стоимости.


Инвестиционная собственность предназначена для получения прибыли от сдачи ее в аренду или с целью увеличения стоимости капитала, или по обеим причинам.

Ниже даны примеры инвестиционной собственности:

(1) земля, предназначенная для долгосрочного увеличения стоимости капитала, а не для продажи в ходе обычной деятельности компании;

(2) земля, предназначенная для возможного коммерческого использования в будущем. Земля рассматривается как собственность, предназначенная для увеличения стоимости капитала компании;

принадлежащие компании здания (в том числе полученные по финансовой аренде), а также сдаваемые в операционную аренду;




ПРИМЕР Инвестиционная собственность

Вам принадлежит право финансовой аренды здания на 99 лет. Здание включает 50 отдельных офисных помещений. Вы передаете эти офисы в операционную субаренду различным предпринимателям. Данное здание признается инвестиционной собственностью.




Незанятое здание, предназначенное для сдачи в операционную аренду.




ПРИМЕР Инвестиционная собственность

Вам принадлежит право финансовой аренды здания на 99 лет. После проведенной Вами реконструкции здание представляет 50 отдельных офисных помещений. Вы планируете сдать эти офисы в операционную субаренду, но ожидаете соответствующего разрешения местной администрации. Данное здание признается инвестиционной собственностью.


Примеры объектов, не являющихся инвестиционной собственностью и не включенные в сферу действия МСФО (IAS) 40 (см. таблицу на предыдущей странице), даны ниже:

Средства, предназначенные для продажи в ходе обычной деятельности компании (в том числе объекты, находящиеся в стадии строительства или реконструкции). Данные средства учитываются в соответствии с МСФО (IAS) 2 Запасы.

Средства, которые строятся или реконструируются по заказу для третьей стороны. Учет производится в соответствии с МСФО (IAS) 11 Договоры подряда.

Средства, используемые для собственных нужд, учитываются в соответствии с МСФО (IAS) 16.


Аналогичным образом в качестве собственности, используемой для собственных нужд, учитываются средства, предназначенные для реконструкции и последующего использования для собственных нужд, например, предназначенные для проживания сотрудников компании (независимо от того, платят ли сотрудники аренду по рыночным ценам или нет), а также не сдаваемые в аренду средства, подлежащие списанию или выбывающие по прочим причинам. Такие виды собственности учитываются по МСФО (IAS) 16, а не МСФО (IAS) 40.


ПРИМЕР Средства, используемые для собственных нужд

Вам принадлежат следующие объекты, используемые для собственных нужд:

Новый офис, в который Ваша компания переезжает в следующем месяце.

Участок земли, на котором будут построены дополнительные производственные площади Вашего завода.

Клуб для сотрудников компании.

Ваш офис, который Вы планируете освободить и продать.


Все вышеперечисленное является собственностью, используемой для собственных нужд.





МСФО (IAS) 16 применяется в отношении объектов, находящихся в процессе строительства или реконструкции, предназначенных для использования в качестве инвестиционной собственности. После завершения строительства или реконструкции, учет таких объектов ведется в соответствии с МСФО (IAS) 40.


В отношении объектов, ранее признанных инвестиционной собственностью, но находящихся в процессе реконструкции, применяется МСФО (IAS) 40.


ПРИМЕРЫ Инвестиционная собственность

Вы являетесь владельцем следующих средств:

Участок земли, на котором Вы планируете построить офисное здание для сдачи в аренду (МСФО (IAS) 16 применяется до завершения строительства, после чего объект строительства становится инвестиционной собственностью и начинается применение МСФО (IAS) 40).

2. Для увеличения арендной платы проводится переоборудование офисного здания. Офис сдавался в аренду и будет продолжать сдаваться в аренду после завершения переоборудования. Во время проведения работ по переоборудованию объект будет учитываться в качестве инвестиционной собственности.







собственность, сдаваемая в финансовую аренду другой компании.




ПРИМЕР Сдаваемая в аренду земля

Вы являетесь владельцем земельного участка и сдаете его в аренду на 99 лет. Данный участок не является инвестиционной собственностью. Вы учитываете аренду как дебиторскую задолженность.


Средства, находящиеся в собственности компании, могут быть предназначены одновременно для:

получения дохода от сдачи в аренду или с целью увеличения стоимости капитала,

производства товаров, продукции, работ, услуг, или в административных целях.


Если объекты, используемые в разных целях, могут по отдельности продаваться или сдаваться в аренду по договору финансовой аренды, то ведется их обособленный учет.


ПРИМЕР Объект собственности, частично сдаваемый в аренду и частично используемый владельцем

Вы являетесь владельцем заправочной станции. Над заправочной станцией располагается офис, который Вы сдаете в аренду третьей стороне.

Заправочная станция является средством, используемым для собственных нужд. Офис является инвестиционной собственностью и учитывается обособленно.


Если части одного объекта не могут быть проданы по отдельности, такой объект признается в качестве инвестиционной собственности при условии, что часть объекта, используемая для собственных нужд, несущественна для целей продажи, поставки товаров, услуг или для административных целей.


ПРИМЕР Субаренда

Вы передаете в субаренду 3 этажа офисных помещений, однако сотрудники Вашей компании могут пользоваться столовой и туалетами, находящимися в этих помещениях. Помещения учитываются в качестве инвестиционной собственности.


В отдельных случаях арендодатель может предоставлять дополнительные услуги арендаторам. При этом арендодатель учитывает переданные в аренду объекты в качестве инвестиционной собственности, если стоимость услуг является несущественной по сравнению с величиной арендной платы.


ПРИМЕР Предоставление незначительных услуг

Владелец здания предоставляет услуги по охране и ремонту арендаторам. Здание отражается в учете владельца в качестве инвестиционной собственности.


В других случаях предоставляемые услуги являются существенными.


ПРИМЕР Предоставление существенных услуг

Вы являетесь владельцем и управляющим гостиницы. Стоимость услуг, предоставляемых гостям, существенно превышают стоимость номеров в гостинице. Следовательно, гостиница не является инвестиционной собственностью, представляя собственность, используемую владельцем для собственных нужд.


На практике могут возникнуть затруднения с определением того, являются ли дополнительные услуги настолько существенными, чтобы признать объекты собственности в качестве используемых для собственных нужд. Например, владелец гостиницы может передать все или отдельные функции управления гостиницей третьей стороне, что усложняет определение существенности.



ПРИМЕР Передача на внешний подряд

Позиция владельца гостиницы может быть как у пассивного инвестора, который передал на внешний подряд другой фирме все ведение дел. Альтернативно, владелец может передать на внешний подряд только ряд ежедневных функций, например, организацию питания.


Определение имущества в качестве инвестиционной собственности происходит на основе профессионального суждения.


Компания может разработать критерии для обеспечения взвешенного подхода к признанию средств инвестиционной собственности.


Возможен случай, когда компания является собственником имущества, сдаваемого в аренду материнской или дочерней компании. В этом случае, имущество не может классифицироваться как инвестиционная собственность в консолидированной финансовой отчетности, поскольку оно не является передаваемым в аренду для Группы.


Однако для компании-владельца такое имущество признается инвестиционной собственностью при соответствии его установленным критериям. Следовательно, в своей отдельной финансовой отчетности владелец учитывает имущество в качестве инвестиционной собственности.


ПРИМЕР Признание имущества в качестве инвестиционной собственности или средств, используемых для собственных нужд

Вы сдаете здание завода в аренду своей материнской компании. В Вашей финансовой отчетности здание учитывается в качестве инвестиционной собственности. В консолидированной отчетности Группы оно учитывается как средства, используемые для собственных нужд.



Признание

Инвестиционная собственность учитывается в качестве актива только когда:

существует вероятность того, что инвестиционная собственность в будущем принесет экономические выгоды и

стоимость инвестиционной собственности может быть надежно оценена.


Стоимость объекта инвестиционной собственности включает первоначальные затраты на приобретение, а также затраты на расширение, реконструкцию и обслуживание объекта.


ПРИМЕР Стоимость земельного участка

Вы покупаете земельный участок и здание завода. Вы сносите здание и на этом участке строите офисное здание. Стоимость земли, завода, а также затраты на новую постройку включаются в стоимость инвестиционной собственности.

^ Затраты по обслуживанию – ремонт и техническое обслуживание

Компания не включает затраты на ремонт и текущую эксплуатацию в стоимости инвестиционной собственности. Такие затраты отражаются в отчете о прибылях и убытках по мере их возникновения.


Затраты на обслуживание, прежде всего, включают расходы на оплату труда, сырье и материалы, а также могут включать затраты на запасные части.


ПРИМЕР Затраты на обслуживание

Вы являетесь владельцем многоквартирного дома. Вашей обязанностью является уборка, ремонт и техническое обслуживание помещений общего пользования. Эти затраты отражаются в момент их возникновения в отчете о прибылях и убытках как расходы, понесенные в целях увеличения доходов от сдачи в аренду.


Некоторые части средств могут включаться в стоимость объекта инвестиционной собственности в результате произведенной их замены. Например, могут быть заменены внутренние стены здания.


Компания учитывает затраты на замену конструктивных элементов объекта инвестиционной собственности в момент возникновения таких затрат.

Балансовая стоимость замененных элементов списывается с баланса.


В следующих примерах ОПУ/ББ означает отчет о прибылях и убытках и бухгалтерский баланс.


ПРИМЕР Замена конструктивных элементов

Балансовая стоимость здания составляет $1 млн.

Стоимость новых внутренних стен составляет $0,2 млн.

Балансовая стоимость внутренних стен, подлежащих замене, составляет $0,1 млн.

Следует прибавить стоимость новых стен и вычесть балансовую стоимость старых стен: $1 млн + $0,2 млн - $0,1 млн = $1,1 млн.




ОПУ/ББ

Дт

Кт

Основные средства

ББ

$0,2 млн




Денежные средства

ББ




$0,2 млн

^ Оприходование новых стен










Расходы на амортизацию

ОПУ

$0,1 млн




Основные средства

ББ




$0,1 млн

^ Выбытие старых стен













ПРИМЕР Заменяемые элементы

Вы являетесь владельцем многоквартирного дома. Система центральной охранной сигнализации дома требует замены. Стоимость ее замены составляет $25.000. По Вашим оценкам балансовая стоимость старой охранной системы составляет $10.000, она включена в общую стоимость многоквартирного дома.

При установке новой системы балансовая стоимость дома увеличивается на $15.000 ($25.000-$10.000) .




ОПУ/ББ

Дт

Кт

Основные средства

ББ

25.000




Денежные средства

ББ




25.000

Приобретение новой охранной системы










Расходы на амортизацию

ОПУ

10.000




Основные средства

ББ




10.000

^ Выбытие старой сигнализации












^ Оценка на момент принятия объекта инвестиционной собственности к учету
Объект инвестиционной собственности первоначально оценивается по затратам на его приобретение.


Стоимость инвестиционной собственности включает цену покупки и все напрямую связанные с приобретением расходы.



ПРИМЕРЫ Затраты, включаемые в стоимость инвестиционной собственности

Затраты включают расходы на оплату юридических услуг, налоги на сделки с собственностью и другие операционные расходы.


Стоимость сооруженного компанией объекта инвестиционной собственности определяется на момент завершения строительства или реконструкции.


До момента завершения строительства компания для учета объекта применяет МСФО (IAS) 16. С наступлением этого момента объект переводится в состав инвестиционной собственности и к нему начинает применяться МСФО (IAS) 40.




ПРИМЕР Строительство объекта инвестиционной собственности

Местная администрация выделила Вам участок земли. В течение 2003 года Вы строите на данном участке завод.1 января 2004 года Вы сдаете завод в аренду. На протяжении 2003 года учет строительства ведется в соответствии с МСФО (IAS) 16. С 2004 года завод учитывается как инвестиционная собственность в соответствии с МСФО (IAS) 40.


Примеры затрат, которые должны отражаться в качестве расходов и не могут быть капитализированы:

(i) затраты, связанные с пуском предприятия (за исключением ситуаций, когда существует необходимость приведения объектов в состояние, при котором они могут функционировать в производственном режиме, определяемым руководством компании),

(ii) эксплуатационные расходы, которые возникли до того, как объекты инвестиционной собственности достигли запланированных эксплуатационных характеристик,

(iii) сверхнормативная величина материальных расходов, расходов на оплату труда, других ресурсов, используемых в строительстве или реконструкции объектов собственности.


Если продавцом предоставляется рассрочка платежа за объект инвестиционной собственности, его стоимость признается в учете покупателя по цене, не включающей процент за рассрочку. Разница между общим объемом выплат и согласованной ценой учитывается в течение периода рассрочки платежа в качестве расходов на выплату процентов.


ПРИМЕР Приобретение актива в кредит

Стоимость приобретаемого здания при условии единовременной оплаты составляет $1млн. В случае рассрочки платежа на три года стоимость будет составлять $1,3 млн. Вне зависимости от используемого варианта оплаты первоначальная стоимость здания составит $1 млн. При использовании второго варианта оплаты $0,3млн. учитывается в качестве процентов следующим образом:




ОПУ/ББ

Дт

Кт

Основные средства

ББ

$1,0 млн




Кредиторская задолженность

ББ




$1,0 млн

^ Приобретение здания










Расходы будущих периодов

ББ

$0,3млн




Кредиторская задолженность менее одного года

ББ




$0,1млн

Кредиторская задолженность более одного года

ББ




$0,2млн

Расходы на уплату процентов

ОПУ

$0,1 млн




Расходы будущих периодов

ББ




$0,1 млн

^ Годовые расходы на уплату процентов










Кредиторская задолженность менее одного года

ББ

$0,1 млн




Денежные средства

ББ




$0,1 млн

^ Уплата процентов











Первоначальные затраты на уплату процентов по арендованным объектам, классифицированным в качестве инвестиционной собственности, учитываются как затраты на финансовую аренду в соответствии с МСФО (IAS) 17. Объекты учитываются по наименьшей оценке из справедливой стоимости и текущей стоимости минимальных арендных платежей. Сумма, эквивалентная установленной оценке объекта, учитывается в качестве обязательства.

(Текущая стоимость минимальных арендных платежей подробно раскрывается в учебном пособии по МСФО (IAS) 17).


ПРИМЕР Текущая стоимость арендных платежей

Вы арендуете здание. Его справедливая стоимость составляет $1,1млн. Текущая стоимость минимальных арендных платежей составляет $1млн. $1млн. капитализируется в стоимости здания, $1млн. и учитывается в качестве арендных обязательств.




ОПУ/ББ

Дт

Кт

Основные средства

ББ

$1млн




Кредиторская задолженность по финансовой аренде

ББ




$1млн

^ Учет аренды собственности











Стоимость объекта инвестиционной собственности, приобретенного в обмен на неденежный (немонетарный) актив, оценивается по справедливой стоимости переданного актива, за исключением следующих ситуаций:

- передача объекта осуществляется на безвозмездной основе; или

- справедливая стоимость полученного/переданного актива может быть надежно определена.



ПРИМЕР Обмен активами

Вы можете произвести платеж в сумме $1 млн. и дополнительно передать самолет, имеющий справедливую стоимость $4 млн., в обмен на здание, которое будет сдаваться в аренду третьим лицам. Если здание не может быть оценено по справедливой стоимости, его справедливая стоимость составит $5 млн.




ОПУ/ББ

Дт

Кт

Основные средства (здание)

ББ

$5 млн




Денежные средства

ББ




$1 млн

Основные средства (самолет)

ББ




$4 млн

^ Обмен самолета и денежных средств на здание











Полученный актив оценивается приведенным выше способом, даже если компания не может немедленно списать переданный актив.


Если приобретенный актив не оценивается по справедливой стоимости, его стоимость измеряется по балансовой стоимости переданного актива.
^ Последующая оценка объекта инвестиционной собственности после его признания

Учетная политика


В учетной политике компания должна выбрать либо способ учета по справедливой стоимости, либо способ учета по затратам на приобретение (строительство) в отношении объектов инвестиционной собственности.


Изменения в учетной политике подробно раскрываются в МСФО (IAS) 8.


Переход от учета по фактическим затратам к учету по справедливой стоимости может способствовать лучшему представлению информации в финансовой отчетности. Весьма маловероятно, что обратный переход приведет к представлению более достоверной информации.


МСФО (IAS) 40 требует, чтобы все компании определяли справедливую стоимость инвестиционной собственности, либо в качестве бухгалтерской оценки (если компания использует учет по справедливой стоимости) или для раскрытия информации в отчетности (если компания использует учет по фактическим затратам).


Справедливая стоимость должна определяться независимым оценщиком, который имеет:

соответствующую профессиональную квалификацию,

а также

свежий опыт оценки объектов, относящихся к соответствующему типу инвестиционной собственности.



^ Учет по справедливой стоимости

После первоначального признания объектов собственности в сумме затрат на их приобретение (строительство), компания, которая ведет учет по справедливой стоимости, оценивает все свои объекты инвестиционной собственности по справедливой стоимости.


Арендатор должен применять оценку по справедливой стоимости в отношении инвестиционной собственности, полученной по договору операционной аренды.


Прибыль/убытки от изменения справедливой стоимости отражаются в отчете о прибылях и убытках в периоде их возникновения. Это существенное отличие от собственности, которая является предметом МСФО (IAS) 16, где нереализованная прибыль от переоценки запасов не учитывается в отчете о прибылях и убытках, а напрямую относится на собственный капитал.


ПРИМЕР Увеличение стоимости инвестиционной собственности

В результате переоценки стоимость многоквартирного дома увеличилась на $1млн. Этот факт должен найти отражение в отчете о прибылях и убытках за отчетный период.




ОПУ/ББ

Дт

Кт

Основные средства

ББ

$1млн




Доход от увеличения стоимости инвестиционной собственности

ОПУ




$1млн

^ Переоценка дома











Справедливая стоимость инвестиционной собственности – это стоимость инвестиционной собственности в сделке между осведомленными, желающими совершить такую сделку независимыми сторонами.


Определение справедливой стоимости предполагает одновременную передачу объекта собственности при продаже и его оплату покупателем.


Справедливая стоимость объекта инвестиционной собственности определяется без учета расходов, возникающих при его продаже.


Справедливая стоимость объекта инвестиционной собственности отражает состояние рыночных цен по состоянию на отчетную дату. Поскольку рыночные условия могут меняться, сумма, представленная в качестве справедливой стоимости, также подлежит изменению.

Справедливая стоимость инвестиционной собственности отражает текущий доход от сдачи ее в аренду, а также экономически обоснованные предположения о величине арендного дохода и предполагаемых платежей в связи с будущей передачей в аренду.


Определение справедливой стоимости относится к «осведомленным сторонам», что означает, что покупатель и продавец имеют информацию, включающую:

технические характеристики объекта инвестиционной собственности,

существующие и потенциальные возможности эксплуатации объекта, а также

рыночные цены на аналогичные объекты по состоянию на отчетную дату.


При этом имеется в виду, что осведомленный покупатель не будет покупать объект по цене выше рыночной, а продавец не находится под давлением и не стремится продать его по любой цене, но готов осуществить продажу по разумной рыночной цене.


При отсутствии текущих цен на активном рынке предприятие изучает информацию из различных источников, включая:


i. текущие цены на активном рынке для собственности различного характера, условий или месторасположения (или предусматриваемой по различным договорам, включая договоры аренды), скорректированные для отражений этих различий;


ii. недавние цены на аналогичные виды собственности на менее активных рынках, скорректированные для отражения любых изменений экономических условий, начиная с даты транзакции, которая была совершена по этим ценам.


iii. прогнозы дисконтированных потоков денежной наличности, основанные на надежных оценках будущих денежных потоков, подтвер