Реферат: Приказ от 30 июня 2006 г. N 16 об утверждении методических рекомендаций по управлению многоквартирными домами

МИНИСТЕРСТВО ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ


ПРИКАЗ

от 30 июня 2006 г. N 16


ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ

ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ


В целях методического обеспечения реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации, касающихся прав собственников помещений по принятию решений по вопросам управления многоквартирными домами, создания товариществ собственников жилья, учитывая многочисленные обращения граждан, возникающие при реализации прав собственников помещений на объединение для совместного управления многоквартирным домом и обеспечения его эксплуатации, а также при организации и проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах по выбору способа управления, приказываю:

1. Рекомендовать органам местного самоуправления:

1.1. Определить орган исполнительной власти муниципального образования, уполномоченный осуществлять взаимодействие с населением по вопросам управления многоквартирными домами (далее - уполномоченный орган).

1.2. Возложить на уполномоченный орган исполнительной власти обязанность по организации комплекса мероприятий по проведению общих собраний в многоквартирных домах с целью определения способа управления.

1.3. Составить перечень многоквартирных домов, находящихся на территории муниципального образования, в которых расположены жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности.

1.4. Определить долю муниципальной собственности в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирных домах, организовать ведение реестра объектов собственности муниципального образования в жилищной сфере (Реестр СЖС).

1.5. Органам исполнительной власти муниципального образования, уполномоченным осуществлять права собственника муниципального имущества, инициировать проведение общих собраний в многоквартирных домах по выбору способа управления.

1.6. При определении на общих собраниях собственников помещений способа управления многоквартирным домом рекомендовать управление многоквартирным домом в форме управляющей организации.

1.7. Организовать передачу организациями, осуществляющими управление многоквартирными домами, уполномоченному органу исполнительной власти технической и иной документации на многоквартирный дом.

1.8. Уполномоченному органу исполнительной власти местного самоуправления разработать временный порядок учета и хранения, а также порядок предоставления управляющим организациям и лицам, уполномоченным собственниками помещений многоквартирных домов, копий технической и иной документации на многоквартирный дом.

1.9. В срок до 1 августа 2006 года разработать порядок передачи финансовых средств и обязательств при смене управляющих организаций различных организационно-правовых форм.

1.10. В двухмесячный срок разработать критерии оценки деятельности управляющих организаций.

1.11. Определить уполномоченное лицо по согласованию состава общего имущества многоквартирного дома при заключении договора управления многоквартирным домом при способе управления - управляющей организацией и договора оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома при непосредственном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме.

1.12. С целью недопущения недобросовестной конкуренции и защиты прав потребителей жилищно-коммунальных услуг организовать учет и ведение реестра управляющих и эксплуатирующих организаций.

1.13. В срок до 1 августа 2006 года разработать примерную стоимость отдельных видов услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

1.14. В срок до 1 августа 2006 года разработать порядок предоставления управляющим организациям, включая товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные потребительские кооперативы, бюджетных средств на оплату за содержание и ремонт жилого помещения и отопление помещений, находящихся в муниципальной собственности, не переданных по договору социального найма или в аренду.

1.15. Организовать проведение информационно-разъяснительной работы с привлечением всех информационных ресурсов по вопросам новых отношений в жилищной сфере среди жителей муниципального образования, о связанных с управлением многоквартирными домами правах и обязанностях собственников, о необходимости заключения договоров управления.

2. Утвердить Временное положение об организации управления многоквартирными домами (приложение 1).

3. Утвердить Методические рекомендации по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах (приложение 2).

4. Утвердить примерные формы договоров:

- управления многоквартирным домом (между собственником помещения в многоквартирном доме и управляющей организацией) (приложение 3);

- оказания услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома (между собственником помещений в многоквартирном доме и организацией при непосредственном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме) (приложение 4);

- по совместному управлению, пользованию, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (между собственником помещений в многоквартирном доме, не являющимся членом товарищества собственников жилья, и товариществом собственников жилья) (приложение 5).

5. Контроль за исполнением настоящего приказа оставляю за собой.


Министр жилищно-коммунального хозяйства

А.Н.МОШОНКИН


Приложение 1

к приказу министерства жилищно-коммунального хозяйства

Нижегородской области от 30.06.2006 N 16


^ ВРЕМЕННОЕ ПОЛОЖЕНИЕ

ОБ ОРГАНИЗАЦИИ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ


Целью настоящего Временного положения является обеспечение условий для осуществления управления многоквартирными домами в соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), а также обеспечение прав граждан на участие в управлении многоквартирными домами.


^ 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ


1.1. Объектом управления является находящееся в общей долевой собственности собственников помещений общее имущество в многоквартирном доме (нескольких многоквартирных домах), входящее в состав комплекса недвижимого имущества, включающего многоквартирный дом (несколько многоквартирных домов), земельный участок, на котором расположен данный дом (дома), с элементами благоустройства и озеленения, и иные входящие в состав такого дома (домов) объекты недвижимого имущества.

Органы местного самоуправления осуществляют информационную поддержку, содействуют развитию самоуправления в жилищной сфере.

1.2. Органы местного самоуправления могут выступать инициаторами собраний по выбору способа управления многоквартирными домами, в которых имеются помещения, находящиеся в муниципальной собственности. В соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

1.3. С 1 января 2007 года органы местного самоуправления проводят открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, собственниками помещений в которых не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы в случаях, установленных ЖК РФ.

1.4. Подготовка и проведение конкурсного отбора управляющей организации осуществляется в соответствии с постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом".

1.5. При подготовке и проведении конкурсов, оформлении, заключении и изменении договоров управления многоквартирным домом в обязательном порядке учитывается информация из соответствующих информационных ресурсов муниципального образования о наличии (отсутствии) в многоквартирном доме муниципальной собственности, ее составе, изменении, обременениях, соотношении долей муниципальной собственности и собственности иных лиц.

1.6. Заключаемые уполномоченными органами местного самоуправления договоры управления многоквартирными домами (далее - договоры управления), в которых имеются помещения, находящиеся в муниципальной собственности, подлежат обязательному учету в соответствующих информационных ресурсах (далее - реестрах) муниципального образования, учитывающих объекты жилищного и нежилого фонда, являющегося муниципальной собственностью.

1.7. В составе конкурсных комиссий по отбору управляющих организаций участвуют представители исполнительных органов муниципального образования, осуществляющих функции собственника муниципального имущества при наличии в доме соответственно жилых и нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности.

1.8. Исполнительный орган местного самоуправления муниципального образования, уполномоченный осуществлять взаимодействие с населением по вопросам управления многоквартирными домами (далее - уполномоченный орган), обеспечивает организационно-информационную поддержку собственникам помещений в многоквартирных домах в организации и проведении общих собраний, специалисты уполномоченного органа принимают участие в общих собраниях собственников помещений в качестве приглашенных, а также в целях предоставления необходимой информации и разъяснений.

1.9. Управляющая организация обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, если иное не установлено договором управления. В случае если управляющая организация была определена по результатам открытого конкурса или в многоквартирном доме имеются помещения, являющиеся муниципальной собственностью, управляющая организация представляет отчет о реализации договора уполномоченному органу о выполнении условий открытого конкурса и договора управления по установленным формам аналитической отчетности в порядке, установленном условиями открытого конкурса. На основании полученной информации уполномоченный орган осуществляет анализ и мониторинг деятельности управляющих организаций.

1.10. Организации, осуществляющие управление многоквартирными домами, до момента реализации собственниками права выбора способа управления многоквартирными домами в порядке, определенном ЖК РФ, должны передать техническую и иную документацию на многоквартирный дом уполномоченному органу.

1.11. Уполномоченный орган (или уполномоченная организация) должны организовать сбор и хранение полученной документации.

1.12. В целях сохранности документации в случаях, если исполнение функций управления многоквартирным домом возможно при отсутствии подлинников документов, обеспечить выдачу управляющим организациям заверенных копий необходимой технической и прочей документации на многоквартирный дом.

1.13. Организация, осуществляющая фактическое управление многоквартирным домом, обязана в течение 30 дней с момента получения уведомления о выборе и реализации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме способа управления в порядке, определенном ЖК РФ, передать техническую, бухгалтерскую и иную документацию на многоквартирный дом, а также финансовые средства, за исключением сумм, необходимых ей для управления таким домом до прекращения фактического управления, вновь выбранной управляющей организации, созданному ТСЖ, ЖК, ЖСК в установленном порядке. Уполномоченный орган обеспечивает передачу данной документации и финансовых средств.

1.14. Управляющая организация осуществляет свою деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации, договорами управления многоквартирным домом и иными договорами, заключенными в соответствии с законодательством.


^ 2. ОРГАНИЗАЦИЯ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

ПРИ РАЗЛИЧНЫХ СПОСОБАХ УПРАВЛЕНИЯ


2.1. Управление многоквартирным домом

управляющей организацией


2.1.1. Организация управления многоквартирным домом, в котором проведено общее собрание собственников помещений и для управления многоквартирным домом выбрана управляющая организация.

2.1.1.1. В случае если реализация собственниками помещений права выбора способа управления в порядке, определенном ЖК РФ, осуществляется впервые, уполномоченное общим собранием собственников помещений лицо направляет в орган местного самоуправления уведомление с приложением протокола общего собрания собственников помещений, на котором было принято решение о выборе управляющей организации, листа регистрации собственников помещений или решений собственников, оформленных в письменной форме, в случае проведения собрания в форме заочного голосования, и схемы распределения долей собственников помещений. При соответствии решения общего собрания нормам ЖК РФ уполномоченный орган в течение 30 дней с даты получения уведомления обеспечивает реализацию решения общего собрания собственников помещений о передаче многоквартирного дома (технической, бухгалтерской и иной документации на многоквартирный дом, а также финансовых средств) в управление.

2.1.1.2. Договоры управления с организацией, осуществлявшей управление многоквартирным домом до реализации собственниками права выбора способа управления в порядке, определенном ЖК РФ, расторгаются в порядке, установленном гражданским и жилищным законодательством, если иное не определено в договоре управления.

2.1.1.3. Собственники помещений заключают договоры управления многоквартирным домом с выбранной на общем собрании собственников помещений управляющей организацией. Выбранная форма управления многоквартирным домом может считаться реализованной после заключения договоров на управление с собственниками помещений, обладающими более чем 50% голосов от общего числа голосов.

2.1.1.4. Ранее действовавшая управляющая (обслуживающая) организация передает техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом документы уполномоченному органу, а финансовые средства - вновь выбранной управляющей организации в установленном порядке.

2.1.1.5. Уполномоченный орган обеспечивает передачу подлинников или копий технической документации и иных связанных с управлением многоквартирным домом документов, а также финансовых средств от ранее действовавшей управляющей организации в установленном порядке.

2.1.1.6. Если до принятия решения собственниками помещений о смене управляющей организации управление многоквартирным домом осуществляла управляющая организация, выбранная на общем собрании собственников помещений, собственники помещений расторгают с ранее действовавшей управляющей организацией заключенные договоры управления в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не установлено в договорах управления.

2.1.1.7. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен обеспечивать соответствие состояния многоквартирного дома обязательным требованиям законодательства к содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

Если на общем собрании собственников помещений решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения не принято, то размер данной платы определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления. В случае несогласия управляющей организации осуществлять управление многоквартирным домом по ценам, установленным органом местного самоуправления, она вправе отказаться от управления указанным домом.

2.1.2. Организация управления многоквартирным домом, в котором не проведено общее собрание собственников помещений по выбору способа управления многоквартирным домом, не принято решение о выборе способа управления или ранее принятое решение не реализовано в установленный срок.

2.1.2.1. Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в установленном порядке.

2.1.2.2. Орган местного самоуправления проводит в многоквартирном доме информационно-разъяснительную работу о правах и обязанностях собственников помещений, о необходимости заключения договора управления.

2.1.2.3. Собственники помещений, в том числе и уполномоченные органы, осуществляющие правомочия собственника в отношении муниципальной собственности (при ее наличии), как одна сторона договора заключают с управляющей организацией договор управления.

2.1.2.4. Уполномоченный орган не позднее чем через один год после заключения договора управления обязан созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления этим домом.

2.1.3. Организация управления многоквартирным домом, в котором все помещения находятся в муниципальной собственности.

2.1.3.1. Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в установленном порядке.

2.1.3.2. Уполномоченный орган местного самоуправления заключает с управляющей организацией договор управления.

2.1.3.3. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления.


2.2. Управление многоквартирным домом товариществом

собственников жилья, жилищным и жилищно-строительным

кооперативом, а также иным специализированным

потребительским кооперативом


2.2.1. Созданное в многоквартирном доме ТСЖ, ЖК, ЖСК или иное объединение собственников помещений направляет управляющей организации, осуществляющей функции по управлению этим домом, уведомление о принятом общим собранием собственников помещений решении о создании данного объединения и принятом на общем собрании собственников помещений решении о выборе соответствующего способа управления многоквартирным домом, а также о необходимости передачи ему технической, бухгалтерской, иной документации на многоквартирный дом и финансовых средств.

2.2.2. Если управляющая организация осуществляла функции по управлению многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в соответствии с распоряжением органа местного самоуправления (до введения в действие ЖК РФ), то созданные в этом доме ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив направляют также в уполномоченный орган уведомление о передаче в установленном порядке многоквартирного дома в управление ТСЖ, ЖК, ЖСК или иным потребительским кооперативом.

2.2.3. Уполномоченный орган в установленном порядке рассматривает уведомление и при соответствии решения общего собрания собственников помещений требованиям ЖК РФ обеспечивает передачу объединению собственников помещений технической, бухгалтерской и иной документации на многоквартирный дом, а также финансовых средств.

2.2.4. Договоры управления с ранее выбранной управляющей организацией расторгаются в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не установлено в договорах управления.


2.3. Непосредственное управление многоквартирным

домом собственниками помещений


2.3.1. В случае если реализация собственниками помещений права выбора способа управления в порядке, определенном ЖК РФ, осуществляется впервые, то передача многоквартирного дома в непосредственное управление собственникам помещений осуществляется в следующем порядке:

2.3.1.1. Уполномоченный общим собранием собственник помещения в многоквартирном доме направляет в уполномоченный орган уведомление о принятии многоквартирного дома в непосредственное управление собственниками помещений с приложением протокола общего собрания собственников помещений, на котором было принято решение о непосредственном управлении многоквартирным домом, с приложением листа регистрации собственников помещений или решений собственников в случае проведения собрания в форме заочного голосования и схемы распределения долей собственников помещений.

2.3.1.2. Уполномоченный орган в установленном порядке рассматривает уведомление и при соответствии решения общего собрания собственников помещений требованиям ЖК РФ обеспечивает передачу технической, бухгалтерской и иной документации на многоквартирный дом, а также финансовых средств.

2.3.1.3. Договоры управления с ранее действовавшей управляющей организацией расторгаются в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не определено в договорах управления.

2.3.2. В случае если до принятия решения собственниками помещений о непосредственном управлении многоквартирным домом управление многоквартирным домом осуществляла управляющая организация, выбранная на общем собрании собственников помещений, то передача многоквартирного дома в непосредственное управление собственникам помещений осуществляется в следующем порядке:

2.3.2.1. Собственники помещений, заключившие договоры управления с ранее действовавшей управляющей организацией, направляют ей уведомления о расторжении указанных договоров не позднее чем за два месяца до расторжения договора, если иное не указано в договоре.

2.3.2.2. Договоры управления с ранее действовавшей управляющей организацией расторгаются в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не определено в договорах управления.

2.3.3. Собственники помещений или уполномоченное ими на общем собрании лицо, в том числе и уполномоченные органы местного самоуправления, осуществляющие правомочия собственника в отношении муниципальной собственности, заключают с определенными на общем собрании организациями договоры на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также на предоставление коммунальных услуг.

2.3.4. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется решением общего собрания собственников помещений.

Если на общем собрании собственников помещений решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения не принято, то размер данной платы определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления. В случае несогласия управляющей организации осуществлять управление многоквартирным домом по ценам, установленным органом местного самоуправления, она вправе отказаться от управления таким домом.

2.3.5. При наличии в многоквартирном доме, управляемом непосредственно собственниками помещений, помещений, являющихся муниципальной собственностью, уполномоченные исполнительные органы местного самоуправления, осуществляющие правомочия собственника, обеспечивают контроль за соблюдением норм и правил содержания и ремонта многоквартирных домов, предоставлением коммунальных услуг в рамках заключенных договоров.


^ 3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРОВ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ

ДОМАМИ, В КОТОРЫХ ИМЕЮТСЯ ПОМЕЩЕНИЯ, НАХОДЯЩИЕСЯ

В МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ


3.1. Если в многоквартирном доме имеются помещения, находящиеся в муниципальной собственности, то уполномоченный орган наряду с другими собственниками помещений заключают с выбранной в установленном порядке управляющей организацией договор управления многоквартирным домом.

3.2. Орган местного самоуправления должен определить уполномоченные исполнительные органы местного самоуправления, осуществляющие функции собственника в отношении жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, и в отношении объектов нежилого фонда, находящихся в муниципальной собственности.

3.3. Уполномоченные исполнительные органы местного самоуправления, осуществляющие функции собственника в отношении жилых помещений и объектов нежилого фонда, представляют интересы муниципального образования соответственно по жилым помещениям и объектам нежилого фонда на общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах, в том числе в ТСЖ, ЖК, ЖСК, где имеется муниципальная собственность, и подписывают договор управления в части жилых помещений и объектов нежилого фонда.

Мониторинг и анализ оформления договоров управления осуществляет уполномоченный орган.

При непосредственном способе управления многоквартирным домом собственниками помещений со стороны собственника - муниципального образования договоры с организациями на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг подписывают уполномоченные исполнительные органы местного самоуправления, осуществляющие функции собственника в отношении жилых помещений и объектов нежилого фонда, и/или орган местного самоуправления как распорядитель бюджетных средств.

3.4. Уполномоченный орган обеспечивает учет подписанных договоров управления многоквартирными домами в течение 14 календарных дней с даты их подписания сторонами в реестре объектов муниципальной собственности в жилищной сфере в порядке, определенном органом местного самоуправления.


Приложение 2

к приказу министерства жилищно-коммунального хозяйства

Нижегородской области от 30.06.2006 N 16


^ МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

ПО ПОДГОТОВКЕ И ПРОВЕДЕНИЮ ОБЩИХ СОБРАНИЙ СОБСТВЕННИКОВ

ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ


Настоящие Методические рекомендации разработаны в соответствии с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) с целью оказания помощи собственникам помещений в многоквартирном доме в подготовке и проведении общего собрания как в очной форме, так и в форме заочного голосования.

Данные рекомендации могут быть использованы также и при проведении собраний членов товарищества собственников жилья.


^ 1. ЗНАЧЕНИЕ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ

В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ


Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме очного голосования - совместное присутствие собственников помещений в многоквартирном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования - передача в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

ЖК РФ устанавливает расширенный перечень вопросов, по которым собственники помещений обязаны принять совместные решения.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

- принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

- выбор способа управления многоквартирным домом;

- создание и ликвидация товарищества собственников жилья;

- утверждение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме;

- другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44, 135, 141, 156 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 ЖК РФ).

Собрание может быть первоначальным, очередным или внеочередным.

Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (ст. 161 ЖК РФ):

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений.


^ 2. ФОРМЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ

ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ


Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено:

- в очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование;

- в форме заочного голосования - без совместного присутствия собственников помещений путем передачи в указанное место в письменной форме решений собственников по поставленным на голосование вопросам. Форма заочного голосования применима при решении любых вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания.


^ 3. ИНИЦИАТОР (ОРГАНИЗАТОР) ОБЩЕГО СОБРАНИЯ

СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ


Общее собрание собственников помещений может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений данного многоквартирного дома.

Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть:

а) первичного - собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ);

б) очередного собрания - лица из числа собственников, ответственных за проведение собрания (избранные на первом собрании собственников - ч. 1 ст. 45 ЖК РФ), правление товарищества собственников жилья (если оно создано);

в) внеочередного - по инициативе любого из собственников данного многоквартирного дома (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ), правления товарищества собственников жилья (если оно создано), членов товарищества собственников жилья или ревизионной комиссии (рекомендуется предусмотреть в уставе товарищества собственников жилья право на созыв общего собрания - ст. 146 ЖК РФ);

г) по выбору управляющей организации - собственники помещений в данном доме (ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ) или орган местного самоуправления (ч. 6 ст. 161 ЖК РФ).


^ 4. ПОДГОТОВКА ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ

В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ


Проведению первого общего собрания собственников помещений предшествует работа по его подготовке, включающая в себя:

- разъяснения действующего законодательства по вопросам управления многоквартирным домом и ответственности собственников помещений за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

- выявление всех собственников в данном многоквартирном доме (посредством обращения в расчетный центр, в существующую управляющую организацию либо простого опроса жителей); помощь в получении сведений о частном и муниципальном жилищном фонде могут оказать органы местного самоуправления;

- опрос жителей - собственников многоквартирного дома по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом;

- выявление организаций, специализирующихся на управлении многоквартирными домами (посредством обращения в органы местного самоуправления);

- определение доли каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- разработка повестки дня общего собрания и решений по каждому вопросу;

- направление сообщений о проведении общего собрания собственников;

- другие вопросы, связанные с проведением общего собрания (предварительное определение кандидатуры председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии).

Для успешного проведения общего собрания рекомендуется создать инициативную группу собственников помещений.

Органам местного самоуправления рекомендуется организовать проведение информационно-разъяснительной работы с собственниками помещений в многоквартирных домах по вопросам, связанным с реализацией их прав и обязанностей, установленных Гражданским и Жилищным кодексами Российской Федерации.

Инициативная группа разрабатывает необходимую для проведения общего собрания документацию, формирует повестку дня, подбирает помещение, в котором предполагается проведение общего собрания, размещение информации и документации, а также определяет дату и место проведения общего собрания. В данной работе необходимую помощь оказывают органы местного самоуправления.

После определения повестки дня собрания и подготовки необходимой документации проводится подготовка и направление сообщений собственникам помещений о проведении собрания, а также проектов решений собственников помещений. Организаторам общих собраний собственников помещений необходимо знать, кому в данном доме (органу местного самоуправления, субъекту Российской Федерации, юридическим лицам) принадлежат на праве собственности жилые и нежилые помещения (ст. 19 ЖК РФ).

Инициативная группа совместно с органом местного самоуправления занимается и другими вопросами, связанными с проведением общего собрания.

Органам местного самоуправления рекомендуется разработать регламент взаимодействия с инициативными группами собственников помещений в многоквартирных домах, в котором необходимо отразить порядок регистрации инициативной группы, порядок предоставления информации о собственниках помещений в многоквартирном доме, перечень организаций, специализирующихся на управлении многоквартирными домами, и т.д.


^ 5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЩЕЕ

ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ


Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на которое возникает право собственности у вГлава администрации

(города) района __________________ ___________________


Приложение 3

к Методическим рекомендациям

по подготовке и проведению общих собраний

собственников помещений в многоквартирном доме,

утвержденным приказом министерства

жилищно-коммунального хозяйства

Нижегородской области

от 30.06.2006 N 16


ЖУРНАЛ

регистрации выдачи сообщений о проведении общего собрания

собственников помещений в многоквартирном доме

по адресу: ____________, дом ______, корп. _____

(и решений собственников помещений по вопросам,

поставленным на голосование на общем собрании

собственников помещений в многоквартирном доме,

проводимом в форме заочного голосования <*>)