Реферат: Проект долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан в Российской Федерации

ПРОЕКТ


Долгосрочная стратегия

массового строительства жилья

для всех категорий граждан

в Российской Федерации




СОДЕРЖАНИЕ


РАЗДЕЛ 1.СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ рынка жилья В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 5

1.1.Социальное значение жилищной проблемы 5

1.2.Существующее состояние рынка жилья 5

1.3.Опыт и основные итоги государственного регулирования рынка жилья в 1992 – 2006 годах 12

РАЗДЕЛ 2.ЦЕЛь и задачи стратегии масСового строительства жилья 16

2.1.Стратегическая цель 16

2.2.Основные задачи Стратегии 16

2.3.Целевые показатели реализации Стратегии 16

РАЗДЕЛ 3.Обеспечение сбалансированности спроса и предложения на рынке жилья 19

3.1.Сценарии развития рынка жилья 19

3.2.Сегментирование рынка жилья 20

3.2.1.Сегмент социального жилья 24

3.2.2.Сегмент наемного жилья 27

3.2.3.Сегмент некоммерческого жилищного строительства (кооперативное и индивидуальное строительство) 28

3.2.4.Сегмент коммерческого жилищного строительства (нестимулируемый сегмент рынка жилья) 29

3.3.Специализированный жилищный фонд 29

3.4.Прогноз роста предложения на рынке жилья 31

3.5.Тенденции развития рынка жилья в 2008 - 2025 годах 34

РАЗДЕЛ 4.Основные направления государственного стимулирования массового строительства жилья 37

4.1.Территориальное планирование 37

4.2.Особенности строительства на отдельных территориях Российской Федерации 39

4.3.Градостроительное регулирование 40

4.4.Эффективное использование земельных ресурсов, формирование развитого рынка земли 41

4.5.Развитие строительного комплекса 43

4.5.1.Реализация мер по стимулированию роста объемов производства строительных материалов 43

4.5.2.Содействие модернизации производства и внедрению инноваций на предприятиях строительного комплекса 43

4.5.3.Развитие научно-технического потенциала строительного комплекса 44

4.5.4.Кадровое обеспечение строительного комплекса 45

4.5.5.Стимулирование развития энергосбережения в строительном комплексе 47

4.6.Совершенствование технического регулирования и надзора на рынке жилья 49

4.7.Саморегулирование в строительстве и на рынке жилья 51

4.8.Развитие механизмов страхования на рынке жилья 52

4.9.Финансирование жилищного строительства 52

РАЗДЕЛ 5. Основные Механизмы государственного стимулирования массового строительства жилья 55

5.1.Комплексное освоение территорий 55

5.2.Обеспечение земельных участков инженерной, коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой 56

5.3.Развитие ранее застроенных территорий 58

5.4.Развитие малоэтажного домостроения 60

5.5.Модернизация и капитальный ремонт с учетом критериев отнесения жилья к аварийному жилищному фонду и жилищному фонду, требующему капитального ремонта 61

5.6.Специализированные государственные институты, содействующие массовому строительству жилья 63

5.6.1.Федеральная жилищная корпорация 63

5.6.2.Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства 64

РАЗДЕЛ 6. Обеспечение стабильного спроса на жилье 66

6.1.Совершенствование механизмов ипотечного кредитования 66

6.1.1.ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» 67

6.2.Совершенствование и развитие накопительных механизмов приобретения жилья и механизмов приобретения жилья в рассрочку 69

6.3.Развитие практики предоставления жилья за счет предприятий-работодателей 70

6.4.Совершенствование механизмов адресной поддержки населения 71

^ РАЗДЕЛ 7. ЭТАПЫ РЕАЛИЗАЦИИ ДОЛГОСРОЧНОЙ СТРАТЕГИИ 73

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ


Наличие возможности улучшения жилищных условий – важный показатель повышения благосостояния населения, предпосылка социальной и экономической стабильности государства. Поэтому решение жилищной проблемы граждан является одним из приоритетов государственной политики в Российской Федерации.

Основной задачей государственной жилищной политики является создание необходимых условий для эффективной реализации возможностей граждан по улучшению своих жилищных условий, а также оказание содействия в обеспечении жильем тех категорий граждан, которые не могут этого сделать самостоятельно.

Долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан в Российской Федерации (далее – Стратегия) отражает стратегические цели, принципы и механизмы государственной политики на долгосрочную перспективу (до 2025 года), направленные на обеспечение массового строительства жилья для всех категорий граждан. Стратегия призвана стать базовым документом, в соответствии с которым будут совершенствоваться механизмы развития рынка жилья, формироваться нормативно-правовая база по его регулированию. Масштабы реализации мероприятий настоящей Стратегии предусматривают увеличение жилищного фонда в Российской Федерации более чем в 1,5 раза за счет значительного увеличения объемов жилищного строительства. Определенные в Стратегии направления и подходы по обеспечению массового жилищного строительства и обеспечения его доступности для различных социальных групп населения станут ориентирами всем уровням власти, бизнесу и гражданам по выработке решений в этой сфере.

Стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан разработана в соответствии с задачами, поставленными Президентом Российской Федерации В.В. Путиным в Послании Федеральному Собранию Российской Федерации на 2007 год.

Правовой базой Стратегии являются Конституция Российской Федерации, жилищное, земельное, градостроительное, бюджетное и налоговое законодательство Российской Федерации, нормативные правовые акты в области строительства. Стратегия разработана с учетом основных положений проекта Концепции социально-экономического развития Российской Федерации, Концепции демографического развития Российской Федерации до 2015 года, Транспортной стратегии Российской Федерации, Энергетической стратегии России на период до 2020 года, Основных направлений налоговой политики Российской Федерации на 2008-2010 годы, Федерального закона «О федеральном бюджете на 2008 год и плановый период 2009 и 2010 годов», а также Методических рекомендаций по подготовке Стратегий развития, разработанных Минэкономразвития России. Количественные оценки основаны на показателях современного состояния экономики и прогнозах социально-экономического развития страны и ее регионов на среднесрочную и более отдаленную перспективу, а также на соответствующих научных разработках.


^ СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ рынка жилья В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Социальное значение жилищной проблемы

Более 40% населения России живет в жилье, не отвечающем современным требованиям благоустройства и комфортности.

Около 3,1 млн. семей (6,4% населения страны) приняты органами местного самоуправления на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

По данным социологических опросов, в настоящее время не удовлетворены своими жилищными условиями более 60% семей страны.

При этом фактически улучшить свои жилищные условия при существующем уровне доходов и цен на жилье могут не более 20% граждан Российской Федерации.

Отсутствие реальных возможностей у населения обеспечить свои потребности в комфортных условиях проживания препятствует полноценному и гармоничному развитию личности, снижает демографическую активность населения, обостряет социальную напряженность в обществе, что в итоге приводит к замедлению экономического развития страны.

Таким образом, государственная жилищная политика на обозримую перспективу должна быть ориентирована на создание условий, позволяющих удовлетворять потребность в жилье экономически активной части населения страны, а также оказание эффективных мер государственной поддержки категориям граждан, которые в силу объективных причин не могут решить жилищную проблему самостоятельно.

^ Существующее состояние рынка жилья

Объем жилищного фонда в Российской Федерации по состоянию на январь 2007 г. составлял чуть более 3 млрд.кв.м, при том, для удовлетворения существующей в 2007 году потребности населения в жилье жилищный фонд необходимо увеличить до 5 млрд. кв. м.

Количество квартир и индивидуальных домов (единиц жилья) по состоянию на январь 2007 года составляет 58,02 миллиона, при этом средняя площадь единицы жилья составляет 51,7 кв. метра. Таким образом, жилищная обеспеченность в единицах жилья на 1000 человек составляет 408 единиц, что близко к среднеевропейскому уровню.

В то же время средняя обеспеченность жилой площадью населения в стране составляет 21,1 кв. м на человека, что в 2 раза ниже, чем в среднем по Европе.

72% от общего объема приходится на жилищный фонд в городских поселениях, 28% от общего объема – в сельской местности, что свидетельствует о значительной урбанизации населения в стране.

В частной собственности находится около 80% общего объема жилищного фонда страны. Значительная часть собственников не готова принять на себя ответственность и расходы по эксплуатации многоквартирных домов. Лишь в 8,5% многоквартирных жилых домов созданы товарищества собственников жилья.

Около 20% общего объема жилищного фонда находится в государственной и муниципальной собственности – в основном это не приватизированное по разным причинам жилье, ранее предоставленное по бессрочным договорам социального найма (фактически бесплатно) без учета имущественного положения нанимателей, а также наличия или отсутствия потребности в оказании государственной поддержки. Использование жилых помещений на условиях социального найма лицами, не нуждающимися в государственной поддержке, приводит к неэффективному использованию бюджетных ресурсов.

Существующий рынок найма жилья преимущественно нелегален. По данным Всероссийской переписи населения 2002 года, 3,4% семей снимали жилые помещения у отдельных граждан.

В настоящее время фактически отсутствуют участники рынка, профессионально занимающиеся предоставлением жилья в наем. При этом, рынок найма жилья является одним из самых перспективных, так как, учитывая активную трудовую миграцию внутри страны и уровень доходов населения, значительная часть нуждающихся в жилье может удовлетворить свою потребность, сняв жилье на рынке. Например, в большинстве европейских стран рынок найма жилья составляет около 30% от всего жилищного фонда.

По степени расселения на территории России: при общей площади всех земель Российской Федерации, равной 1709,8 млн. гектаров, земли населенных пунктов занимают 19,1 млн. гектаров, или примерно 1,1% от всех земель, из них земли городских поселений составляют всего 7,9 млн. гектаров, или 0,46%, а земли сельских поселений 11,2 млн. гектаров или 0,65% от всех земель России. При этом во многих крупных и крупнейших городах статус земель, определяемый их категорией, не допускающей жилищного строительства, ограничивает возможности массового жилищного строительства.

По типу застройки: 30,2% - индивидуальное жилье, 69,8% - многоэтажная застройка. Эти данные свидетельствуют о существенном преобладании многоэтажного жилья, и, соответственно, плотности застройки, при том, что в Европе, как правило, многоэтажная застройка составляет от 20% до 40% жилищного фонда.

Степень износа жилищного фонда на январь 2007 года характеризовалась следующими показателями:

минимальный износ (от 0 до 30%) имеет 60,2% жилищного фонда;

износ от 31 до 65%, требующий ремонта либо модернизации, имеет 36,0% жилищного фонда;

износ от 66 до 70%, при котором обязательным является проведение капитального ремонта, либо модернизации жилищного фонда, либо его сноса, составляет 2,7% жилищного фонда;

критическую степень износа (свыше 70%) имеет 0,94% жилищного фонда (в 2005 г. – 0,9%).

Приведенные показатели рассчитаны исходя из формального подсчета срока эксплуатации жилых домов. Для оценки реального состояния жилищного фонда необходимо регулярно проводить его технический аудит, однако такая система фактически отсутствует.



Строительство жилья характеризуется следующими показателями: в 2006 году введено в эксплуатацию 604,7 тыс. жилых помещений общей площадью 50,55 млн. кв. м, что составляет 116,1% к аналогичному периоду 2005 года. В соответствии с приоритетным национальным проектом «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в 2007 году необходимо ввести в эксплуатацию 56,3 млн. кв. м жилья – на 11,4% больше, чем в 2006 году. В I полугодии 2007 года введено в эксплуатацию 231,2 тыс. жилых помещений общей площадью 21,2 млн. кв. м жилья, что составило 134,8% к соответствующему периоду 2006 года.



Ввод жилья на душу населения по регионам России неравномерен. По итогам 2006 года в среднем по стране введено 0,35 кв. м на человека, при разбросе от 0,02 кв. м на человека в Мурманской области до 0,9 кв. м в Московской области.

Объемы ввода жилья во многих субъектах Российской Федерации не отвечают существующей потребности, что обусловлено не только объективными социально-экономическими факторами, но и рядом субъективных причин, включая качество управления на уровне регионов и муниципальных образований.

Фактически в России в сфере жилищного строительства не работают обычные законы конкурентного рынка в силу его монополизации застройщиками и засилия административных механизмов. Основными причинами этого является олигопольная структура рынка застройщиков жилья, которая сложилась в результате чрезмерной забюрократизированности процессов предоставления земельных участков, экспертизы и согласования проектной документации, получения разрешений на строительство жилья. Меры по развитию конкуренции и снижению административных барьеров на рынке жилищного строительства в силу организационных трудностей их реализации пока еще не привели к существенному изменению ситуации.

Кроме того, существует ряд регионов, в которых отсутствует необходимость в массовом строительстве жилья ввиду высокой средней жилищной обеспеченности или сокращающейся численности населения.








Одним из факторов, ограничивающих возможности увеличения объемов строительства жилья, являются ресурсные ограничения строительного комплекса. Развитие строительного комплекса ограничивается изношенностью производственных мощностей, низкой конкурентоспособностью ряда отечественных строительных материалов, недостаточным уровнем внедрения современных технологий строительства и производства строительных материалов, дефицитом квалифицированных кадров на всех уровнях. Кроме того, по оценке Росстата износ основных фондов в промышленности строительных материалов составляет не менее 44%.



По данным субъектов Российской Федерации, в 2007 году будет обеспечено инженерной инфраструктурой около 12,5 тыс. га земли. Для того, чтобы обеспечить увеличение объема жилищного фонда до 5 млрд. кв. м необходимо увеличить объем земельных участков, обеспеченных инженерной инфраструктурой, минимум в 5 раз.

Надежность существующей инженерной инфраструктуры в регионах по экспертным оценкам существенно ниже допустимого уровня (количество аварий и повреждений составляет от 1,8 до 2,2 на 1 км сети в год при допустимых 0,3). В то же время масштаб замены сетей не превышает 1,2% их общей протяженности, и только в отдельных регионах – до 1,8%, при норме 4 – 5 % в год.


Цены на жилье в Российской Федерации продолжают расти. Начиная с 1998 года стоимость жилья росла в среднем на 27 процентов в год, то есть существенно превышала уровень инфляции и темпы роста стоимости строительных материалов.

Самый существенный скачок цен за последние 5 лет произошел в 2006 году - на 53 %. По итогам второго квартала 2007 года цены выросли на 17,5 % по сравнению с концом 2006 года и составили 42,3 тысячи рублей за 1 кв. м на первичном рынке и 43,3 тысячи рублей за 1 кв. м на вторичном рынке жилья.



Существующие объемы жилищного строительства в состоянии обеспечить потребности не более 2 процентов российских семей. В то же время, по экспертным оценкам, не менее 20 процентов населения (с учетом приобретения жилья в кредит) обладают доходами, достаточными для приобретения жилья по существующим ценам. Даже если учесть, что потребности в улучшении жилищных условий для этого слоя значительно меньше, чем в среднем по России, то и тогда существует более чем двукратное превышение спроса над предложением Это означает, что без перехода к массовому строительству жилья будут отсутствовать реальные экономические факторы, действующие в направлении снижения цен и даже их стабилизации.

Основная причина опережающего роста цен - дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья. Кроме того, рост цен на жилищном рынке формирует тенденцию увеличения объемов жилья, приобретаемого в инвестиционных целях, а существующий дисбаланс спроса и предложения приводит к ориентации рынка преимущественно на высокодоходные группы населения.

В 2006 году объем ипотечного кредитования составил 263,6 млрд. руб., что почти в 2 раза превышает прогнозный показатель.

В I полугодии 2007 года выдано ипотечных кредитов на сумму 203,1 млрд. руб.

Существенный рост объемов ипотечного жилищного кредитования позволил увеличить платежеспособный спрос населения, однако недостаточность предложения жилья на рынке не позволила существенно повысить его доступность.



* При расчетах коэффициента доступности жилья использовалась методика ООН-ХАБИТАТ, при этом для расчетов базовым показателем принимается домохозяйство, состоящее их трех человек и квартира, площадь которой составляет 54 м2:

(См x 54)

ИД =

( Дсд x 3 x 12)

где

См – стоимость 1 м2 жилья, руб.;

Дсд – среднедушевой ежемесячный доход, руб.;

54 – площадь условной квартиры, м2;

3 – число членов домохозяйства, чел.;

12 – количество месяцев в году.


Таким образом, в настоящее время жилье не доступно для большинства граждан.

Лишь 20% населения России могут приобрести жилье за счет собственных и заемных средств.


Доступность приобретения жилья в собственность в зависимости от доходов граждан Российской Федерации.




Важной проблемой является предоставление жилья в социальный наем малоимущим гражданам Обязательства по предоставлению муниципального жилья имеются перед почти 3,1 млн. семей. За 2006 год очередь сократилась лишь на 139 тыс. семей. Основной проблемой в этой сфере является отсутствие финансовых возможностей у муниципалитетов по строительству и приобретению жилья для предоставления в социальный наем Кроме того, сдерживающим фактором для органов местного самоуправления является также существующая до 2010 года возможность бесплатной приватизации жилья, предоставленного по договору социального найма.

^ Опыт и основные итоги государственного регулирования рынка жилья в 1992 – 2006 годах

Современное состояние рынка жилья в Российской Федерации обусловлено итогами реформирования жилищной отрасли, которое проводилось в период 1992 – 2006 годов.

Реформирование жилищной сферы проходило в несколько этапов.

С 1989 до 1992 года процесс реформирования осуществлялся фрагментарно. Меры, которые предпринимались в то время, носили скорее подготовительный характер и не затрагивали, по сути, основных проблем как в сфере строительства, так и в сфере управления жилищным фондом Обеспечение доступным жильем граждан в качестве отдельного направления государственной жилищной политики не рассматривалось, что впрочем, объективно объясняется тем, что свободный рынок жилья, по сути, отсутствовал.

Реальным началом реформирования жилищной сферы Российской Федерации можно считать декабрь 1992 года, когда был принят Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики».

На базе этого законодательного акта была разработана Государственная целевая программа «Жилище», утвержденная в июне 1993 года, в которой были определены основные направления реформирования жилищной сферы.

В качестве основных целей Государственной целевой программы «Жилище» были определены:

создание полноценного рынка жилья, на котором для жилищного строительства используются частные капиталы и средства населения, кредиты государства, предоставляемые нуждающимся в жилище гражданам на льготных условиях;

создание широкого слоя собственников жилья путем приватизации существующего жилищного фонда проживающими в них семьями и отдельными гражданами;

развитие конкуренции в сфере эксплуатации жилья путем демонополизации систем коммунального обслуживания;

переход на оплату жилищно-коммунальных услуг потребителями по стоимости, обеспечивающей полное возмещение затрат на обслуживание жилья и предоставление коммунальных услуг.

Достижение указанных целей, в конечном счете, должно было привести к освобождению государства от функции бюджетного обеспечения жилищной сферы и переводу ее на самоокупаемость и самофинансирование.

Переход строительных организаций, занятых в жилищном строительстве, и предприятий промышленности строительных материалов на рыночные формы произошел очень быстро путем приватизации и создания новых частных строительных фирм. Все это позволило в достаточно короткий срок (в течение 1993-1994 годов) создать рынок нового жилья во многих регионах страны.

Очень активно происходила в этот период приватизация существующего жилищного фонда. Уже к концу 1995 года более 50% жилья находилось в частной собственности. Приватизация жилья осуществлялась бесплатно, добровольно и один раз для каждого гражданина.

Сложно проходило реформирование жилищно-коммунального хозяйства. Мероприятия, предусмотренные государственной целевой программой «Жилище», не привели к ожидаемым результатам. В связи с этим в последующие годы основные усилия были направлены на реформирование жилищно-коммунального хозяйства.

Августовский экономический кризис 1998 года еще более усложнил проведение жилищной реформы. Вплоть до весны 2001 г. серьезных действий по реформированию жилищной сферы не проводилось.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675 была утверждена федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 – 2010 годы.

С принятием этой программы начался второй этап жилищной реформы в России. В ходе реализации ФЦП «Жилище» были созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики, определены ее приоритетные направления и отработаны механизмы реализации.

За период 2002 – 2005 гг. в результате реализации ФЦП «Жилище» и ее подпрограмм было усовершенствовано законодательство Российской Федерации, направленное на создание правовых условий развития рынка доступного жилья. Были приняты новые Жилищный и Градостроительный кодексы Российской Федерации, являющиеся ключевыми нормативными правовыми актами в пакете принятых в декабре 2004 года федеральных законов, формирующих законодательную основу рынка доступного жилья.

За счет средств федерального бюджета было обеспечено жильем 131,5 тыс. семей граждан, относящихся к отдельным категориям, определенным законодательством Российской Федерации.

Удалось обеспечить рост жилищного строительства, значительно превышающий целевые показатели программы (прирост жилищного строительства в 2004 году составил 13% по сравнению с 2003 годом при целевом показателе Программы 3% в год). Повысилась адресность поддержки населения при оплате жилья и коммунальных услуг (в 2004 году 13% всех семей получали жилищные субсидии). Из аварийного и ветхого жилищного фонда переселено 27 100 семей. Ликвидировано непригодных для проживания жилых домов общей площадью 630,4 тыс. кв. метров. За счет средств федерального бюджета в период 2002-2005 годов молодым семьям выделено 6 700 субсидий на приобретение жилья в случае рождения (усыновления) ребенка, количество молодых семей – участников региональных программ составило 114 тысяч семей.

При этом основными проблемами в указанный период явились:

недостаточная ориентированность мероприятий ФЦП «Жилище» на увеличение объемов жилищного строительства;

отсутствие механизмов консолидации бюджетных ассигнований федерального, регионального и муниципального уровней;

слабое использование внебюджетных источников финансирования Программы, в том числе средств частных инвесторов, кредиторов и личных средств граждан;

недостаточность предусмотренных федеральных бюджетных ассигнований на выполнение обязательств государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан Российской Федерации;

отсутствие мер по стимулированию привлечения частных инвестиций для реализации эффективных региональных и местных программ в жилищной и коммунальной сфере;

интенсивный рост цен на земельные участки, строительные материалы и услуги.

Выявленные проблемы обусловили необходимость разработки нового подхода к реформированию жилищной сферы, который нашел свое отражение в приоритетном национальном проекте «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», стартовавшем в 2006 году и рассчитанном на 5 лет.

На первом этапе (2006–2007 гг.) определены четыре основных направления Национального проекта:

увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования;

повышение доступности жилья;

увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры;

выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан.

Произошла консолидация усилий органов власти федерального, регионального и муниципального уровней, направленных на реализацию национального жилищного проекта. Осуществляется постоянный контроль над выполнением жилищных программ в регионах, за соблюдением процедур выделения земельных участков через аукционы. Увеличился уставный капитал ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», дополнительные средства направлены на реализацию Федеральной целевой программы «Жилище».

Это повлияло на увеличение объемов ввода жилья и ипотечного жилищного кредитования, возросло количество молодых семей и иных категорий граждан, улучшивших жилищные условия, ускорился процесс разработки генеральных планов и документации по планировке территорий.

В то же время необходимо отметить, что, несмотря на все предпринимаемые меры, в настоящее время на рынке жилья по-прежнему отмечается существенный дисбаланс спроса и предложения, обуславливающий снижение уровня доступности жилья для значительной части населения.

Стимулирование развития рыночных отношений через преимущественное стимулирование платежеспособного спроса путем социальной поддержки в форме адресных жилищных субсидий и финансовой бюджетной поддержки системы ипотечного жилищного кредитования без адекватного увеличения предложения на рынке жилья привело к существенному росту цен на жилье.

В результате превышения роста цен на жилье над ростом доходов населения ухудшилось значение коэффициента доступности жилья, который увеличился с 4,2 лет в 2005 году до 4,7 лет в 2006 году. В то же время развитие и улучшение условий ипотечного жилищного кредитования позволили увеличить долю семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, с 9% в 2004 году до 20% в 2007 году. При этом в настоящее время приобретение стандартного жилья с помощью ипотечных кредитов пока еще недоступно семьям со средним уровнем доходов.

Меры по развитию рынка жилья, предусмотренные настоящей Стратегией, направлены на завершение начатых ранее преобразований и обеспечение устойчивого функционирования рыночных институтов, а также на обеспечение бюджетной поддержки приобретения жилья в собственность для определенных категорий граждан.

^ ЦЕЛь и задачи стратегии масСового строительства жилья


Стратегическая цель

Целью настоящей Стратегии является создание условий для массового строительства жилья, доступного для приобретения в собственность или найма для всех категорий граждан, независимо от уровня их доходов.

Реализация Стратегии основана на следующих принципах:

Приоритет развития рыночных механизмов, основанных на эффективном взаимодействии государства, частного бизнеса и населения.

Государственное стимулирование отдельных видов деятельности на рынке жилья.

Оказание государственной поддержки при приобретении и найме жилья гражданам, нуждающимся в социальной защите.



^ Основные задачи Стратегии

Для достижения стратегической цели необходимо обеспечить решение следующих основных задач:

Обеспечение соответствия объемов комфортного жилищного фонда потребностям населения и доступности жилья для всех категорий граждан Российской Федерации;

Обеспечение сбалансированного развития новых и ранее застроенных территорий путем организации территориального планирования и проведения эффективной градостроительной политики;

Обеспечение строительства инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры;

Создание условий для приобретения собственного (частного) жилья широкими слоями населения;

Обеспечение населения жильем на основе найма, в том числе социального;

Обеспечение доступности расходов на эксплуатацию жилья;

Устранение и недопущение возникновения правовых и административных барьеров в деятельности по строительству, предоставлению и обслуживанию жилья;

Развитие конкуренции на рынке жилья;

Развитие частно-государственного партнерства в области строительства жилья.



^ Целевые показатели реализации Стратегии

Основным целевым показателем реализации Стратегии является достижение к 2022 году ежегодного ввода жилья в объеме 1 кв. м на душу населения (не менее 140 млн. кв. м), что позволит достичь к 2025 году:

средней обеспеченности жильем около 36 кв. м общей площади на 1 человека;

ввода не менее 23,5 млн. домовладений (единиц жилья) за период реализации стратегии;

среднего срока накопления средств для приобретения жилья в собственность (коэффициент доступности) – 3 года;

среднего срока ожидания в очереди на предоставление жилья в социальный наем – 3 года;

объема жилищного фонда - около 5 млрд. кв. метров;

увеличения количества домовладений (единиц жилья) до уровня не менее 490 на 1000 человек;

снижения доли неблагоустроенного жилья в структуре жилищного фонда на треть (с 40 до 27,2%);

улучшения жилищных условий за период реализации стратегии не менее чем 48% граждан Российской Федерации.


При этом помимо количественных показателей улучшения жилищного фонда должны быть приняты во внимание качественные показатели комфортности жилья.

В настоящее время, когда жилье строится в основном за счет внебюджетных средств и значительная его часть поступает в частную собственность, требования к жилым домам в большей степени определяются его потребителями и инвесторами. На первый план выходят потребительские качества, функциональные удобства и комфортность проживания, учет природно-климатических и других специфических особенностей района и конкретного места размещения жилья, эстетические и экологические требования.

В современных условиях комфортность жилья определяется двумя составляющими: благоустройством жилого помещения и комфортностью среды проживания.

При этом, необходимо определить минимальные стандарты комфортности жилья – уровень благоустройства, безусловно обеспечиваемый для всех групп населения, всех видов жилищного фонда во всех населенных пунктах страны. Без соответствия таким стандартам не должно осуществляться строительство жилья.

Показатели каждого из перечисленных стандартов с учетом плотности застройки, количества проживающих граждан и иных особенностей населенного пункта должны устанавливаться органами местного самоуправления.


Достижению целевых показателей могут помешать риски, сложившиеся под воздействием негативных факторов и имеющихся в обществе социально-экономических проблем, в том числе:

Макроэкономические риски. Возможность ухудшения внутренней и внешней конъюнктуры, снижение темпов роста экономики, уровня инвестиционной активности, высокая инфляция.

Финансовые риски. Недостаточность финансирования из бюджетных и внебюджетных источников.

Техногенные и экологические риски. Любая крупная техногенная или экологическая катастрофа потребует дополнительных ресурсов на расселение граждан с соответствующих территорий или восстановление жилья.

Геополитические риски. Показатели социальной стабильности зависят от политической ситуации внутри страны и в сопряженных государствах. Военные и террористические действия приводят к дополнительным затратам на решение жилищных проблем граждан, пострадавших в результате этих действий.

Законодательные риски. Законодательная база, регулирующая отношения на рынке жилья, требует дальнейшего совершенствования. Поэтому уровень решения поставленных задач зависит от принятия необходимых нормативных правовых актов.



^ Обеспечение сбалансированности спроса и предложения на рынке жилья

Сценарии развития рынка жилья зависят от объема спроса и предложения на рынке, а также от активности государства по созданию условий для решения жилищных проблем для граждан, которые не могут приобрести или нанять жилье на рынке.

^ Сценарии развития рынка жилья

Возможными сценариями развития рынка жилья в период 2008 - 2025 годы являются инерционный и оптимальный, предполагающие разную степень активности государства по стимулированию спроса и регулированию предложения, а также различные государственные приоритеты при оказании поддержки отдельным категориям граждан.

Инерционный сценарий предполагает:

Низкую активность государственного влияния на спрос и предложение на рынке жилья.

Государственное стимулирование приобретения жилья в собственность отдельными категориями граждан путем предоставления субсидий;

Сохранение используемых в настоящее время форм и методов государственного стимулирования строительства жилья, предусмотренных ФЦП «Жилище».

Реализация этого сценария предполагает, что:

денежные средства на рынке жилья будут направляться преимущественно высокодоходными группами населения на строительство элитного жилья, а также жилья, приобретаемого в инвестиционных целях. В результате - насыщение спроса на такое жилье и существенное снижение темпов строительства при дальнейшем росте цен;

государственная поддержка отдельных категорий граждан будет в значительной мере поглощаться опережающим ростом цен на жильё. В результате доступность жилья будет снижаться;

останется неразвитым и нелегализованным рынок наемного жилья, что не только ограничит доступность жилья для экономически активных категорий граждан, но и существенно ограничит мобильность трудовых ресурсов.

Оптимальный сценарий предполагает:

государственное стимулирование развития отдельных сегментов рынка жилья, обеспечивающее повышение как рыночной, так и социальной доступности жилья для всех категорий граждан, независимо от их доходов;

государственное стимулирование приобретения жилья в собственность среднедоходными категориями граждан, сочетаемое со стимулированием найма жилья низкодоходными категориями граждан и социального найма - малоимущими группами населения;

государственное стимулирование роста предложения на рынке жилья за счет расширения государственной поддержки развития строительного комплекса.

Основным преимуществом этого сценария является устойчивость финансовых потоков, обеспечивающая увеличение объемов жилищного строительства, и увеличение числа граждан, способных приобретать и наним