Реферат: Ооо "Оценка собственности", г. Новосибирск, ул. Терешковой, д. 29, т. 330-12-42

ООО "Оценка собственности", г. Новосибирск, ул. Терешковой, д. 29, т. 330-12-42 http://www.стандарт-оценка.рф/


ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ

Оценка собственности

Адрес оценщика: 630090, Новосибирск, ул. Терешковой, 29, к. 114: тел. 330-12-42,

Юридический адрес: 630090, Новосибирск, ул. Терешковой, 29, к. 114: www.стандарт-оценка.рф

Банковские реквизиты: ОКПО 86851598, ОГРН 1085473011832 от 06.08.2008г., ИНН/КПП ХХХХХХХХ/540801001, БИК 045004815, к/с № 30101810200000000815 в ГРКЦ ГУ Банка России по Новосибирской области г. Новосибирск, р/с № ХХХХХХХХХХХХХХ в ОАО КБ «АКЦЕПТ» Адрес банка: 630099, г. Новосибирск, ул. Советская,14










«_______» ___________________ 2011 г.


___________________________/Е.Л.Балыбин/


^ ОТЧЁТ №ХХ/ХХ/ХХ-ХХХ-9

Об определении рыночной стоимости годовой арендной платы

за использование нежилых помещений № 4-7 на поэтажном плане здания, общей площадью 73,9 кв.м., расположенных на цокольном этаже четырехэтажного административного здания, 1992 г. ввода в эксплуатацию, представляющего собой здание Инженерно-лабораторного корпуса ХХХ ХХ ХХХ


Адрес объекта: г. Новосибирск, ул. ХХХХХХХ, 3/1 (№№ 4-7 на поэтажном плане здания).


Дата оценки: 02.10.20ХХ г.

Дата составления отчёта: 13.10.20ХХ г.


Заказчик:

Учреждение ХХХХХ академии наук Институт ХХХХХХ ХХХХХХ отделения РАН (ХХХХ), НСО, г. Новосибирск, ул. ХХХХХХХ


НОВОСИБИРСК 2011

ОГЛАВЛЕНИЕ

1. Общие сведения, основные факты 4

1.1 Постановка задания на оценку 4

1.2 Общие сведения 5

1.2.1 Сведения об оценщиках, работающих на основании трудового договора с ООО «Стандарт Оценка» 5

1.2.2 Сведения о предприятии, заключившем с оценщиками трудовой договор 5

1.2.3 Нормативная база оценки и используемые стандарты оценки 5

1.2.4 Анализ достаточности и достоверности используемой информации 6

1.2.5 Основные допущения и ограничивающие условия, пределы применения полученного результата 6

^ 2. Используемая терминология, процесс оценки, подходы к оценке 7

2.1 Основные термины, используемые в процессе оценки 7

2.2 Процесс оценки 9

2.3 Последовательность определения стоимости объекта оценки 9

^ 3. Описание объекта аренды и его окружения 10

3.1 Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объектов аренды (предоставлены Заказчиком): 10

3.2 Описание объекта оценки 10

Объектом аренды являются нежилые помещения, расположенные на цокольном этаже 4-х этажного административного здания Инженерно-лабораторного корпуса ХХХ ХХ РАН, 1992 г. ввода в эксплуатацию, площадью 73,9 м2. Помещения расположены по адресу: г. Новосибирск, ул. ХХХХХХ, ХХ, №№ 4-7 в поэтажном плане здания. 10

3.2.1 Месторасположение здания, в котором расположено помещение, предоставляемое в аренду 10

3.2.1.1. Положительные качества месторасположения объекта аренды 11

3.2.1.2. Отрицательные свойства месторасположения объекта аренды 11

3.3 Характеристика здания, в котором расположены помещения, предоставляемые в аренду: 11

3.3.1 Описание помещений, для которых определяется арендная плата. 12

3.3.2 Описание и расчёт площади земельного участка под объектом аренды 12

3.4 Выводы по разделу описания объекта аренды 13

^ 4. Технико-экономический анализ объекта аренды и его окружения 13

4.1 Краткая географическая и социально-экономическая характеристика Новосибирской области и г. Новосибирска 13

4.1.1 Сведения о Новосибирской области и ее географическом положении  13

4.1.2 Сведения о промышленности Новосибирской области  13

4.1.3 Краткие сведения о г. Новосибирске  13

4.1.4 Краткие сведения о Советском районе г. Новосибирска  14

4.2 Анализ рынка недвижимости в г. Новосибирске 14

4.2.1 Описание рынка недвижимости в г. Новосибирске и в Советском районе г.Новосибирска 14

4.2.2 Анализ предложения на вторичном рынке коммерческой недвижимости Новосибирска 15

4.2.3 Анализ средней цены предложения к продаже 1 кв. м по типам помещений 16

4.2.4 Зависимость цены продажи от местоположения объекта 17

4.2.5 Зависимость цены продажи от площади объекта 17

4.2.6 Зависимость цены продажи от состояния объекта 17

4.2.7 Зависимость цены продажи от этажа 17

4.2.8 Зависимость цены продажи от площади и местоположения объекта 19

4.3. Анализ предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости Новосибирска 20

4.3.1 Анализ средней арендной ставки 1 кв. м по типам помещений 21

4.3.2 Зависимость арендной ставки от местоположения объекта 21

4.3.3 Зависимость арендной ставки от площади объекта 21

4.3.4 Зависимость арендной ставки от состояния объекта 22

4.3.5 Зависимость арендной ставки от этажа 22

4.3.6 Зависимость арендной ставки от площади и местоположения объекта 23

4.4. Заполняемость офисных помещений (по объектам классов В, С и D) 24

4.5 Выводы 25

^ 5. Анализ наиболее эффективного использования 26

5.1 Наиболее эффективное использование участка как свободного 26

5.2 Наиболее эффективное использование участка с улучшениями 26

5.3 Вывод 27

^ 6. Обоснование выбора и/или отказа от подходов к оценке 27

7. Расчет рыночной стоимости объекта аренды сравнительным подходом 27

7.1 Описание расчёта сравнительным подходом 27

7.2 Корректировки 28

7.3 Предложение к продаже складских помещений 31

^ 8. Определение стоимости объекта аренды доходным подходом 32

8.1 Прогнозирование будущих доходов. 32

8.2 Капитализация будущих доходов. 33

8.3 Анализ доходов 33

8.3.1 Определение средней арендной ставки 33

8.3.2 Определение поправок на возможную недозагрузку площадей и потери при сборе арендной платы 36

8.4 Анализ расходов 36

8.5 Определение чистого операционного дохода 38

8.6 Определение ставки капитализации 38

8.7 Расчёт рыночной стоимости объекта аренды доходным подходом 39

^ 9. Определение стоимости объекта аренды затратным подходом. 39

9.1 Определение затратного подхода к оценке 39

9.2 Основные этапы процедуры оценки затратным подходом 39

9.3 Определение стоимости нового строительства 40

9.3.1 Наиболее важные термины: 40

9.3.2 Методика определения стоимости улучшений земельного участка затратным подходом 40

9.3.3 Величины, входящие в расчетные формулы 41

9.4 Расчёт стоимости строительства улучшений 43

9.5 Расчёт совокупного износа улучшений 44

9.6 Расчёт стоимости улучшений объекта аренды затратным подходом 46

9.7 Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка 46

9.7.1 Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка методом остатка 46

9.7.2 Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка методом выделения 47

9.7.3 Расчет стоимости права аренды земельного участка 47

9.8 Определение рыночной стоимости объекта аренды затратным подходом 47

^ 10. Согласования результатов оценок 48

11. Расчет стоимости годовой арендной платы. 49

12. Выводы и заключения 50

13. Приложения 50

14. Используемая литература 51



^ 1. Общие сведения, основные факты 1.1 Постановка задания на оценку
Таблица 1. Постановка задания на оценку

Объект оценки

Право пользования объектом аренды в течение одного платежного периода

Объект аренды

Нежилые помещения, расположенные на цокольном этаже 4-х этажного административного здания Инженерно-лабораторного корпуса ХХХХХХХ, 1992 г. ввода в эксплуатацию, площадью 73,9 м2. Помещения расположены по адресу: г. Новосибирск, ул. ХХХХХХХХ, 3/1, №№ 4-7 в поэтажном плане здания.

Балансовая стоимость здания

38 015 092,64 руб.

Остаточная стоимость здания

32 263 039,85 руб.

Вид определяемой стоимости

рыночная

Собственник объекта аренды

Российская Федерация

Балансодержатель

Учреждение ХХХХХХХ академии наук Институт ХХХХХХ ХХХХХ отделения РАН (ХХХХХ), владеет имуществом на праве оперативного управления.

Заказчик оценки

^ ХХХХХ РАН

Реквизиты Заказчика

Почтовый/юридический адрес: 630091, г. Новосибирск, ул. ХХХХХХ, ИНН ХХХХХХХ, р\с ХХХХХХ1 ГРКЦ ГУ Банка России по НСО, г. Новосибирск, БИК 045004001.

Дата оценки

02 октября 20ХХ г.

Цель оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки.

Назначение оценки (задачи оценки)

Консультирование Заказчика о рыночной стоимости годовой арендной платы за помещения, расположенные по адресу: г. Новосибирск, ул. ХХХХХ, помещения №№ 4-7. Заказчик намерен использовать результаты оценки для назначения начальной цены торгов при сдаче в аренду помещений.

Текущее использование объекта аренды

Складские помещения

ННЭИ

Складские помещения

Основание для проведения оценки

Договор № 04/10/ХХХ-ХХХХ от 04.ХХ.20ХХг.

Срок проведения оценки

с 04.ХХ.20ХХ г. по 13.ХХ.20ХХ г.


Таблица 2. Результаты, полученные при применении различных подходов к оценке

Рыночная стоимость объекта аренды по сравнительному подходу, руб., с учетом НДС

804 044,84р.

Рыночная стоимость объекта аренды по доходному подходу, руб., с учетом НДС

663 682,64р.

Рыночная стоимость объекта аренды по затратному подходу, руб., с учетом НДС

740 212,56р.

^ Согласованная рыночная стоимость объекта аренды, руб., с учетом НДС

735 980,01р.


Таблица 3. Рыночно обоснованная величина арендной платы за использование объекта аренды

Годовая арендная плата за помещение без учета НДС, коммунальных, административно-хозяйственных и эксплуатационных расходов, руб.

99 884,76р.

Месячная арендная ставка за 1 кв.м. без учета НДС, коммунальных, административно-хозяйственных и эксплуатационных расходов, руб.

112,64р.
^ 1.2 Общие сведения 1.2.1 Сведения об оценщиках, работающих на основании трудового договора с ООО «Стандарт Оценка»
Кулакова Ксения Юрьевна, диплом ПП-I № 196223 от 03.12.2010г. ГОУ ВПО «Алтайский государственный технический университет им. И.И.Ползунова; трудовой договор с ООО «Стандарт Оценка» от 27.05.2010г; член саморегулируемой организации «Сибирь» – адрес постоянно действующего исполнительного органа: 105062, г. Москва, Фурманский пер., д.9 – включена в реестр № 962 от 21.06.2011 г.; гражданская ответственность застрахована на сумму 1 000 000 рублей (страховой полис № 11214В400F007, страховое открытое общество «ВСК», срок действия полиса с 23.04.2011 по 22.04.2012 гг.) Стаж оценочной деятельности 1 год – написала отчет.

Дмитриев Андрей Владимирович, диплом ПП-I № 196408 от 03.06.2010г. ГОУ ВПО «Алтайский государственный технический университет им. И.И.Ползунова. Договор с ООО «Стандарт Оценка» (ОГРН 1085473011832 от 06.08.2008г.) от 01.01.2009 г., стаж оценочной деятельности 2 года. Привлекался для произведения математических расчётов в процессе оценки.

Титов Алексей Иванович, диплом ПП-I № 196398 от 03.12.2010 г. ГОУ ВПО «Алтайский государственный технический университет им. И.И.Ползунова. Договор с ООО «Стандарт Оценка» (ОГРН 1085473011832 от 06.08.2008г.) от 16.04.2010г. – участие в анализе рынка и подборе аналогов объекта недвижимости.

Местонахождение всех оценщиков – г. Новосибирск, ул. Терешковой, 29, к.114.
^ 1.2.2 Сведения о предприятии, заключившем с оценщиками трудовой договор
Общество с ограниченной ответственностью «Стандарт Оценка», сокращённое наименование ООО «Стандарт оценка», ОКПО 86851598, ОГРН 1085473011832 от 06.08.2008г., ИНН/КПП 5408264753/540801001, адрес: 630090, Новосибирск, ул. Терешковой, 29, к. 114: тел. 330-12-42, юридический адрес: 630090, Новосибирск, ул. Терешковой, 29, к. 114, сайт: www.стандарт-оценка.рф

Банковские реквизиты: БИК 045004815, к/с № 30101810200000000815 в ГРКЦ ГУ Банка России по Новосибирской области г. Новосибирск, р/с № 40702810870000000045 в ОАО КБ «АКЦЕПТ» Адрес банка: 630099, г. Новосибирск, ул. Советская,14
^ 1.2.3 Нормативная база оценки и используемые стандарты оценки
Нормативной базой оценки является закон № 135-ФЗ от 29.06.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», с изменениями и дополнениями, принятыми на дату оценки.

Настоящая оценка произведена на основе следующих стандартов оценки:

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ И ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО N 1)" Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256; ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО N 2)" Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255;ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО N 3)" Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254. Выбор стандартов ФСО №1,2,3 обусловлен их обязательностью.

Стандарты и правила оценочной деятельности НП «СИБИРЬ», поскольку данные стандарты являются рекомендуемыми для членов саморегулируемой организации НП «СИБИРЬ».
^ 1.2.4 Анализ достаточности и достоверности используемой информации
В процессе оценки использованы данные, полученные Оценщиком в ходе изучения технической и бухгалтерской документации, предоставленной Заказчиком оценки, а так же по результатам осмотра Оценщиком объекта оценки.

Расчёт стоимости объекта оценки произведён по результатам собственного исследования рынка, а так же на основании информации специализированных аналитических агентств, информации агентств недвижимости, периодических, рекламных, аналитических изданий, а так же данных, размещённых в сети Интернет.

Оценщик считает использованную информацию достаточной, т.к. рынок недвижимости формируется, а участниками рынка решения принимаются на основе аналогичной информации.

Использование дополнительной информации не ведёт к существенному изменению итоговой стоимости объекта оценки.

Оценщик считает использованную информацию достоверной, между тем, информацию, предоставленную Заказчиком оценки, оценщик имеет возможность частично проверить только по результатам визуального осмотра объекта аренды.

Информация, размещённая в открытом доступе, проверялась оценщиком путём сопоставления с аналогичной информацией из других источников. В случае существенного расхождения, Оценщиком использовались другие источники, таким образом, осуществлялся отсев заведомо недостоверной информации.
^ 1.2.5 Основные допущения и ограничивающие условия, пределы применения полученного результата
Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного Отчета:

Полученные результаты не гарантируют, что помещения будут сданы в аренду именно по указанной стоимости. Оценщик определил наиболее вероятную стоимость аренды. При наличии спроса на указанные помещения они могут быть сданы по более высокой арендной плате или быть недозагружены по причине недостаточного платёжеспособного спроса на данный тип помещений;

Более высокая арендная плата может быть определена фактором «инерционности» деятельности арендатора. В большинстве случаев арендатору «предпочтительней» заплатить завышенную аренду, чем сворачивать деятельность на уже арендованных площадях и организовывать деятельность на новом месте с более низкой арендой. Заказчику при назначении арендной платы следует учитывать данное обстоятельство и понимать, что оно является не рыночным, а вынужденным для конкретного арендатора;

Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях и задачах;

Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т. п.) по объекту. Все эти материалы могут включаться в отчет исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление об объекте аренды;

Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таких фактов, а также проведение тех работ, которые могут потребоваться для их обнаружения;

Оценщик произвёл оценку по документам, устанавливающих количественные и качественные характеристики оцениваемых помещений, предоставленным Заказчиком. Данная информация, полученная от Заказчика, не проверялась оценщиком и принята как достоверная;

Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете;

Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому там, где это возможно, делается ссылка на источник информации;

Итоговая величина стоимости объекта, указанная настоящим отчётом, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделок, если с даты составления отчета до совершения сделки прошло не более 6-ти месяцев. Данное требование определено стандартом оценки ФСО №1, п.26.

Стоимость объекта оценки, определённая в настоящем отчёте, не является ценой сделки. Цена сделки определяется соглашением сторон сделки. Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что сделка произойдёт по цене, равной определённой оценщиком стоимости объекта оценки.

Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

^ 2. Используемая терминология, процесс оценки, подходы к оценке 2.1 Основные термины, используемые в процессе оценки
В данной работе, в процессе оценки, мы использовали следующую терминологию;

Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них;

Оценка имущества – процесс определения стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями законодательства и стандартов оценки;

Объект оценки – имущество и права, предъявляемые к оценке;

Объект недвижимости – земельный участок с расположенными на нём улучшениями (зданиями, сооружениями;

Объект аренды – недвижимое имущество, сдаваемое в аренду и состоящее из прав на земельный участок и улучшений земельного участка (строений, помещений);

Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества;

Дата оценки — дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта;

Отчет об оценке имущества – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества;

Собственность — юридическое понятие, представляющее собой совокупность прав на объект оценки. Для того чтобы различать собственность как материальное понятие и собственность как юридический термин, как правило, к юридическому термину добавляется: право собственности. Слово "собственность", употребляемое без дополнительных уточнений, может относиться как к движимому, так и недвижимому имуществу;

Стоимость — экономическое понятие, устанавливающее взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто покупает. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценностей конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени и месте. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, который имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу. Стоимость любого имущества можно определить через некоторое количество какой-либо другой вещи (как правило, имеются в виду деньги), на которое оно может быть обменено; или через сумму доходов, которых это имущество принесет в будущем своему владельцу. Данное общее определение стоимости по своему формулируется каждым из участников экономических отношений, преследующим свои собственные цели (банки, страховые компании, инвесторы и т.д.). Отсюда возникает целый ряд определении стоимости - рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая;

Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. Рыночная стоимость имущества может быть определена при наличии следующих условий: рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов; покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов — увеличить доход или полнее удовлетворить потребности; имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателям; оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке;

Под термином “рыночная стоимость аренды” в настоящем отчете понимается следующее: наиболее вероятная цена, которая сложится при аренде объекта недвижимости на свободном конкурентном рынке при соблюдении всех необходимых для аренды условий. Под этими условиями понимаются, в том числе и следующие: покупатель и продавец (арендатор и арендодатель) обладают всей полнотой информации для принятия решений; сделка купли-продажи (аренды) не является вынужденной ни для одной из сторон, принимающей в ней участие. Безусловным для этого определения является оформление сделки с достаточным временем экспозиции на рынке при переходе прав пользования и пользования от продавца к покупателю;

Аренда - юридически оформленное право владения и пользова­ния, при котором собственник за арендную плату передает свой объект недви­жимости на срок аренды другому лицу (арендатору) для использования по це­левому назначению;

Арендная плата - плата за владение и пользование чужим объектом недвижимо­сти. Величина и периодичность выплаты арендной платы устанавливаются в договоре, заключаемом между арендодателем и арендатором;

Процесс оценки стоимости — логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости;

Процедура оценки – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки;

Затратный подход – способ оценки, основанный на определении стоимости издержек на создание, с учетом всех видов износа;

Сравнительный подход – способ оценки путем анализа продаж объектов сравнения после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними;

Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.

Потенциальный валовой доход - есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости.

Действительный валовой доход - есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.
2.2 Процесс оценки
Определение рыночной стоимости имущества связано со сбором и анализом информации в процессе оценки.

Основная задача первого этапа в процессе оценки — определение цели оценки или, в более общем виде, — идентификация объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав, согласование с заказчиком требуемого стандарта (вида) стоимости и даты, на которую будет определена стоимость. Большое значение имеет также выявление намерений относительно использования в дальнейшем заключения о стоимости объекта и интересов различных сторон в оцениваемой собственности.

На втором этапе процесса оценки составляется план оценки с избирательным применением в каждом конкретном случае известных методов и подходов, позволяющих избегать непродуктивных затрат и формулировать требования к необходимой информации. План оценки дает возможность оценить временные и качественные затраты на подготовку заключения о стоимости объекта и сфокусировать процесс поиска и анализа уместной в каждом конкретном случае информации.

Третий этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта.

Четвертый этап в процессе оценки является основным с точки зрения методического обоснования результатов о стоимости объекта, полученных с применением трех подходов к оценке – затратного, сравнительного и доходного.

Пятый этап процесса оценки заключается в согласовании результатов, полученных при применении всех уместных подходов к оценке. В условиях несовершенного товарного рынка используемые методы дают различные результаты, хотя и опираются на данные одного и того же рынка, собранные и проанализированные с трех позиций: сравнительной, затратной и доходной. Различия обусловлены целым рядом факторов, важнейшими из которых являются неравновесный характер спроса и предложения, неадекватная информированность сторон рыночных сделок, неэффективное управление имуществом и т.д.

Окончательное заключение о стоимости основано на всей совокупности имеющейся рыночной информации и может представлять собой не только единственным образом определенное значение стоимости, но и некоторые пределы оцененной стоимости или даже более сложные аналитические зависимости.
2.3 Последовательность определения стоимости объекта оценки
Оценка произведена в следующей последовательности:

Заключение с Заказчиком договора на оценку;

Установление количественных и качественных характеристик объекта аренды;

Сбор необходимой информации;

Анализ наиболее эффективного использования;

Выбор подходов и методов расчёта;

Расчёт стоимости имущества, сдаваемого в аренду, в соответствии с выбранными подходами и методами оценки.

Согласование результатов различных подходов и вывод окончательного заключения о стоимости имущества, сдаваемого в аренду

Определение величины арендной платы за пользование имуществом, сдающимся в аренду.

Написание повествовательного отчета об оценке.



3. Описание объекта аренды и его окружения 3.1 Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объектов аренды (предоставлены Заказчиком):
Технический паспорт на здание, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. ХХХХ.
3.2 Описание объекта оценки
Объектом оценки является право пользования объектом аренды в течение одного платежного периода.

Описание объекта оценки сводится, в данном случае, к описанию помещений, предназначенных к сдаче в аренду, здания, в котором расположены эти помещения, и земельного участка, на котором расположено здание.
Объектом аренды являются нежилые помещения, расположенные на цокольном этаже 4-х этажного административного здания Инженерно-лабораторного корпуса ХХХ ХХ РАН, 1992 г. ввода в эксплуатацию, площадью 73,9 м2. Помещения расположены по адресу: г. Новосибирск, ул. ХХХХХХ, ХХ, №№ 4-7 в поэтажном плане здания. 3.2.1 Месторасположение здания, в котором расположено помещение, предоставляемое в аренду

Здание расположено по адресу: Россия, Сибирский федеральный округ, г. Новосибирск, Центральный район, ул. ХХХХХХ, Х/1



ХХХХ, Х / 1

^ ХХХХХ, Х / 1


Рисунок 1 Схема расположения на квартале Рисунок 2 Схема расположения на карте города


Район окружения объекта оценки представлен преимущественно жилой и административной застройкой.

Основной тип застройки – жилая застройка с административными помещениями средней этажности, основная этажность 4-5 этажей. Плотность застройки – низкая. Квартиры в окружающих жилых домах в основном элитные либо улучшенной планировки. Движение транспорта низкой интенсивности.

Благоустройство окружающей территории заключается в наличии магистральной дороги, проездов, озеленения.

Инженерная инфраструктура состоит из трасс водоснабжения, канализации, электроснабжения, телефонизации.

Объект оценки расположен на магистральной улице района – ХХХХХХ.

Транспортная доступность – удовлетворительная для общественного и личного транспорта.

Вблизи отсутствуют промышленные предприятия, за исключением производственных цехов научных институтов. Вредные выбросы предприятий в атмосферу отсутствуют. Объект оценки окружен лесным массивом. Состояние окружающей среды в районе расположения объекта оценки характеризуется как хорошее.

Экономическая активность района расположения здания низкая, рынок продаж офисных помещений недостаточно развит. Рынок аренды офисных помещений также практически отсутствует.
3.2.1.1. Положительные качества месторасположения объекта аренды
Низкая плотность транспортного потока, низкий уровень шума от магистральных улиц. Близость остановки общественного транспорта «ХХХХХ».
3.2.1.2. Отрицательные свойства месторасположения объекта аренды
Транспортная доступность, для личного и общественного транспорта – удовлетворительная. Обобщённо расположение объекта оценки можно охарактеризовать как «удовлетворительное».
^ 3.3 Характеристика здания, в котором расположены помещения, предоставляемые в аренду:
Таблица 4. Характеристики здания

^ Общий параметр

Значение параметра

Почтовый адрес

г. Новосибирск, ул. ХХХХХХ

Балансовая стоимость здания

38 015 092,64 р.

Остаточная балансовая стоимость здания

32 263 039,85 р.

Остаточная стоимость объекта аренды

438 383,92р.

Назначение здания (отрасль промышленности)

Научное

Тип здания

Административное

Год постройки

1992

Группа капитальности

1

Этажность

4

Наличие подвала

Есть

Высота помещений по внутреннему обмеру

3,23 м.

Общая площадь здания

5 438,7 м2

Строительный объём (расчётный)

29 358 м3

Расчётный процент износа здания с корректировкой на дату оценки, %

19 %

Номер (а) объекта (ов) аренды на поэтажном плане здания

№№ 4-7

Этаж расположения объекта аренды

цокольный

Высота помещения (объекта аренды)

2,9 м

^ Конструктивные элементы здания

Характеристика конструктивных элементов здания

Фундаменты

железобетонный

Наружные стены

Керамзитобетонные панели, кирпичные

Перегородки

Кирпичные, гипсобетонные, газобетонные блоки

Перекрытия

железобетонные

Заполнение оконных проёмов

Филенчатые, витражное стекло

Заполнение дверных проёмов

2-е створные, металлические

Полы

Мозаичный бетон, линолеум, керамическая плитка

Внутренняя отделка

Затирка швов, штукатурка, известковая окраска, обои

^ Инженерное обеспечение здания

описание

Отопление

ТЭЦ

горячее водоснабжение

трубы стальные

водопровод

трубы стальные

канализация

трубы чугунные

электроосвещение

проводка скрытая

телефон

НГТС

вентиляция

С механическим побуждением

сигнализация

Нет данных
^ 3.3.1 Описание помещений, для которых определяется арендная плата.
Помещения расположены на цокольном этаже. На поэтажном плане здания указаны под номерами 4-7. Площадь помещений 73,9 м2. Текущее назначение – складские помещения. Имеет отопление, электроосвещение. Состояние помещения – удовлетворительное. Доступ арендатора в помещение – в рабочее время арендодателя.
^ 3.3.2 Описание и расчёт площади земельного участка под объектом аренды
Данный раздел отчёта введён для дальнейшего расчёта права аренды земельного участка под объектом аренды.

Оценщик не располагает документами, определяющими размер земельного участка относимого на оцениваемое здание, поэтому он рассчитал площадь земельного участка нормативным методом. Для расчёта площади участка под объектом аренды использовалась методика согласно постановлению Мэрии г. Новосибирска № 745 от 31.07.1998 г.

= 2039,51 м2.

где, Sзу. зд.- площадь участка, фактически занимаемая зданием, кв.м.;

Sобщ.пл.зд. - общая площадь здания, кв.м.;

К эт – количество этажей;

1,5 – коэффициент плотности застройки.

Площадь земельного участка, относящаяся к объекту аренды, составляет:

= 22,17 м2.

Sобщ.пл.зд.. - общая площадь здания, кв.м.;

Sоа - площадь объекта аренды, кв.м.;

- площадь земельного участка, относящаяся к объекту аренды, кв.м.;


Таблица 5. Характеристики земельного участка

^ Общий параметр

Значение параметра

Расчётная площадь земельного участка, фактически занимаемая зданием, кв.м.

2039,51

Расчётная площадь земельного участка, относимая на объект аренды, кв.м.

22,17

Кадастровый номер

нет данных

Номер кадастрового квартала

54:35:09 10 50

Кадастровая стоимость 1 кв.м. земельного участка, руб.

4 005,75р.

Кадастровая стоимость земельного участка, руб.

88 807,48р.

Категория земель

Земли поселений

Разрешённое использование

Под эксплуатацию административного здания

Существующее использование

Эксплуатация административного корпуса

Форма участка

Правильной геометрической формы

Рельеф участка

Ровный

Покрытие участка

Асфальт, газон

Наличие линейных коммуникаций

Подземные инженерные коммуникации

Наличие зданий, сооружений

Здание инженерно-лабораторного корпуса

Наличие инженерных коммуникаций

Теплоснабжения, водоснабжение горячее и холодное, канализация, электроснабжение, телефон

Состояние участка

Спланирован, благоустроен
3.4 Выводы по разделу описания объекта аренды
На дату оценки, объект аренды используется в качестве складских помещений. Серьёзных ограничений использования объекта аренды в качестве складских помещений не имеется. Объект аренды, в основном, соответствует требованиям, предъявляемым арендаторами к складским помещениям. При сдаче в аренду объекта возможно взимание арендной платы.

4. Технико-экономический анализ объекта аренды и его окружения 4.1 Краткая географическая и социально-экономическая характеристика Новосибирской области и г. Новосибирска 4.1.1 Сведения о Новосибирской области и ее географическом положении 
Новосибирская область расположена в юго-восточной части Западно-Сибирской равнины, главным образом, в междуречье Оби и Иртыша. На востоке примыкает к Салаирскому кряжу. Граничит с Казахстаном, Алтайским краем, Кемеровской, Омской и Томской областями. Общая протяженность границ – 2765 км.

Территория области расположена в умеренном климатическом поясе. Для климата характерны значительные колебания среднемесячных и абсолютных температур воздуха, яркая выраженность четырех сезонов года с продолжительной холодной зимой, сравнительно коротким теплым летом и краткими переходными сезонами – весной и осенью. Климат на территории континентальный. Средняя температура января -24оС, июля +22оС. Наибольшее годовое количество осадков (250-500 мм).

По данным сайта: http://54.mchs.gov.ru/gu/?SECTION_ID=158
4.1.2 Сведения о промышленности Новосибирской области 
Новосибирская промышленность в настоящее время – это более 200 крупных и средних предприят