Реферат: Сделки, направленные на отчуждение жилого имущества, договор купли-продажи и некоторые другие
Содержание
1.Введение...................................................................
2.Понятиесделок.......................................................
3.Видысделок............................................................
4.Понятиеотчуждения...............................................
5.Формыраспоряжения жильем находящегося
в собственности при его отчуждении...................
6.Порядокпроведения сделки при отчуждении жилого помещения...................................................
7.Законодательныеосновы финансовых отношений при оформлении сделок на отчуждение жилья.................................................................................
8. Заключение.................................................................
9. Список используемой литературы.........................
10.Приложение................................................................
Введение.
Основополагающейправовой базой для развития жилищного законодательства является Конституция РФ.Здесь (ст. 40[1])закреплено право граждан России на жилище и определены главные гарантииобеспечения этого права со стороны государства:развитие и охрана государственного и общественного жилищного фонда; содействиекооперативному и индивидуальному жилищному строительству;справедливое распределение под общественным контролем жилой площади;плата за квартиру и коммунальные услуги. Конституция РФ не только определилаправа граждан, но и установила их обязанность бережно относиться кпредоставленному жилищу. Все другие акты издаются директивными и местнымиорганами на основе и в соответствии с Конституцией РФ.
Вторымпо значению актом являются Основы жилищного законодательства РФ, введенные с 1января 1982 года (приняты 24 июня 1981 г.). Переработаны и дополнены 19 марта1995 г. и закреплены Законом РФ «Обосновах федеральной жилищной политики»[2]. ВОсновах определены задачи жилищного фонда, установлены общие положенияуправления жилищным фондом, основные правила учета граждан, нуждающихся в улучшениижилищных условий, предоставления жилых помещений и пользования ими в домахгосударственного и общественного жилищного фонда, а также пользования жилымипомещениями в домах индивидуального жилищного фонда.
Разграничениежилищный фонд в зависимости от его принадлежности и порядок исключения из егосостава жилых домов и жилых помещений регулируется ст. 4 (Жилищный фонд)[3]Закона РФ «Об основах федеральной жилищнойполитики»:
находящиесяна территории РФ жилые дома, а также жилые помещения в других строенияхобразуют жилищный фонд;
вжилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные дляторговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.
Поясненияможно найти в ст. 5 (Виды жилищного фонда)[4],изкоторой следует:
всежилые дома, а также жилые помещения в других строениях, находящиеся натерритории страны, образуют жилищный фонд. В зависимости от того, комупринадлежат жилые дома (жилые помещения), он включает:
· жилыедома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству(государственный жилищный фонд);
· жилыедома и жилые помещения в других строениях, принадлежащих организациям, их объединениям,другим общественным организациям (общественный жилищный фонд);
· жилыедома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам (фонджилищно-строительных кооперативов);
· жилыедома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан (индивидуальныйжилищный фонд).
Вжилищный фонд включаются также жилые дома, принадлежащие государственно-колхозными государственно-кооперативным объединениям, предприятиям и организациям. Онине относятся ни к одному из выше указанных фондов. Тем не менее к нимприменяются правила, установленные для общественного жилищного фонда.
Вступаяв гражданско-правовые отношения по поводу сделок, направленных на отчуждениежилых помещений собственники оформляют целый ряд юридических документов,включая договор купли-продажи, дарения, мены, различные формы актов идоверенностей. Знание порядка правильного оформления таких документов позволитв будущем исключить судебные процессы.
Понятиесделок.
Сделка — действие гражданина или организации, направленное на установление, изменениеили прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ), один изнаиболее часто встречающихся юридических фактов. Самым распространенным видомсделки является договор (т. е. двухсторонняя или многосторонняя сделка);однако сделки могут быть и односторонними — выражающими волю одного лица(например, завещание). Сделка должна быть совершена на основе сознательноговолеизъявления сторон, направленного на возникновение конкретных. Незапрещенных законом правовых последствий;сами действия также должны быть правомерными. Сделки могут заключаться толькодееспособными гражданами;частично (не полностью) дееспособные совершают сделки в пределах, предусмотренныхзаконом. Юридические лица совершают сделки в соответствии с целями ихдеятельности на основе уставов (положений).
Сделканазывается консенсуальной, если для признания ее совершенной достаточно лишьдостижения соглашения между участниками сделки (например, договоркупли-продажи). Если же для признания сделки состоявшейся необходимо, кромеволеизъявления, совершение определенного действия (например, передачи вещей,денег), сделка называется реальной (например, договор займа).
Сделки — акты осознанных, целенаправленных, волевых действий физических и юридическихлиц, совершая которые они стремятся к достижению определенных правовых последствий.
Сделки — правомерные действия. Этим они отличаются от действий противоправных — деликтов ( причинение вреда жизни и здоровью граждан, а также имуществудругого лица ).
Сделкакак волевое действие. Сущность сделки составляют воля и волеизъявление сторон:воля дает ответ на вопрос: “чего я хочу “, а волеизъявление: “что я для этогоделаю”.
Указанныепризнаки в совокупности отражены в определении сделок, которое содержится встатье 153 ГК РФ “действия граждан и юридических лиц, направленные навосстановление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей”.
Сделкихарактеризуются следующими пятью особенностями:
I. Сделкипредставляют собой юридический факт и являются наиболее распространенным основаниемвозникновения. изменения или прекращения гражданских правоотношений.
II. Сделка — волевой акт. Направленныйна достижение определенной цели. Этим сделки отличаются от события. События — явления естественного порядка. происходящего
ъ\=74помимоволи людей.
III. Сделкой может быть признаноправомерное действие. Не противоречащее закону. хотя бы не подпадающее ни пододин из известных закону типовсделок.
IV. Сделка должна быть совершеналишь теми гражданами и организациями, воля которых порождает соответствующие правовые последствия.
Сделкаорганизаций не должна противоречить целям их деятельности, зафиксированным вучредительных документах.
Сделкаорганизаций может осуществляться органами юридических лиц, в соответствии с ихкомпетенцией или надлежащими представителями юридических лиц.
Присовершении сделок гражданами большое значение имеет дееспособность.
V. Сделкаосуществляется на основании воли ее участников — волеизъявления,которое определяет содержание сделки ( конкретные права и обязанности).
Воля граждан и юридических лиц должнабыть ясно выражена:
· в действиях;
· в устной илиписьменной форме;
· в состоянии волилица.
Видысделок.
Основное разграничение сделокзакреплено в ст. 154 ГК РФ[5]. Наличие у всех сделок общих признаков — совпадение воли и волеизъявления,правомерность действия — не исключает их подразделение на виды:
· в зависимости отчисла участвующих сторон сделки бывают односторонними, двусторонними и многосторонними;
· в зависимости оттого, соответствует ли обязанности одной стороны в сделке совершитьопределенные действия, встречная обязанность другой стороны по предоставлениюматериального или иного блага, сделки делятся на возмездные ил безвозмездные;
· по моменту, ккоторому приурочивается возникновение сделки, они делятся на реальные иконсенсуальные;
· по степенизависимости действительности сделки от ее основания (цели) они бываюткаузальными и абстрактными;
· в силу зависимостиюридических последствий совершения сделки от какого-то обстоятельства, котороеможет наступить или не наступить, выделяются условные сделки.
Рассмотрим вкратце каждый видсделки.
А.
/>/>/>/> СДЕЛКИ
/>
В зависимости от числа сторонсовершивших сделку
Односторонние Двусторонние Многосторонние
сделки сделки сделки
- сделки, для совершения которых достаточно действий одной стороны. Например:
- завещание
— принятие наследства
— отказ от наследства
— объявление ( конкурса)
Односторонняя сделка порождает последствия, затрагивающие
одно, два или более лиц.
Односторонние сделки не всегда одно-субъективные. Например:
— конкурс
Иногда односторонняя сделка вызывает юридические последствия при условии, что соответствующее волеизъявление воспринято тем лицом которому оно адресовано.
— сделки, для совершения которых необходимо действие двух сторон, необходимы два совпадающих воле- изъявления.
Например:
— купля-продажа
Каждая из сторон сделки может быть представлена не одним, а несколькими субъектами.
Например:
— продажа дома одной семьей другой семье.
Двусторонняя сделка именуется договором. Также ее называют взаимной.
— сделки, число сторон в которых составляет не менее трех, причем действия сторон не противостоят друг другу, а направлены на достижение одних и тех же целей.
Например:
— договор о совместной деятельности по возвращению хозяйственного объекта.
В некоторых многосторонних сделках волеизъявления совпадают по содержанию. Однако этот признак не является необходимым, так как стороны сделки могут предусмотреть разные виды участия.
Б.
/> СДЕЛКИ
ВОЗМЕЗДНЫЕ БЕЗВОЗМЕЗДНЫЕ
Возмездной называется сделка, в которой обязанности одной стороны совершить определенные действия соответствует встречная обязанность другой стороны по предоставлению материального и другого блага.
Возмездность в сделке может выражаться в передаче денег, вещей, предоставлении встречных услуг, выполнении работы и т.д.
Безвозмездной называется сделка, в которой сторона производит предоставление на получение встречного удовлетворения.
Односторонние сделки всегда безвозмездны.
Безвозмездные сделки сравнительно редки в отношениях юридических лиц, чаще они встречаются во взаимоотношениях граждан между собой или с организациями.
Например:
— предоставление имущества во временное безвозмездное пользование, дарение, поручение и займ по договоренности.
В.
/> СДЕЛКИ
РЕАЛЬНЫЕ КОНСЕНСУАЛЬНЫЕ
— сделки, для совершения которых необходимы:
— соглашение
— действие, выраженное в пере—даче вещей.
Например:
— заем;
— перевозка груза.
— сделки, считающиеся заключенными с момента, когда между сторонами достигнуто согласие.
Например:
— купли-продажи с письменным подтверждением соглашения;
— договор-поручение; и т.п.
Г.
СДЕЛКИ
КАУЗАЛЬНЫЕ АБСТРАКТНЫЕ
/>
- сделки, действительность которых зависит от наличия основания сделки.
Сторона каузальной сделки может доказывать отсутствие основания.
— сделка характеризуется тем, что доказывать основание сделки запрещено.
— вексель (не ясно основание).
Сделкииграют в общественной жизни многогранную роль. Поэтому в гражданском праведействует принцип допустимости — действительности любых сделок, не запрещенныхзаконом, т.е. срабатывает принцип свободы сделок. Переходим к основному вопросу даннойработы: «Сделки, направленные наотчуждение жилых помещений (договор купли-продажи и некоторые другие)».
Понятиеотчуждения.
Отчуждение — передача имущества в собственность другого лица;один из способов осуществления собственником правомочия распоряжения принадлежащимему имуществом. Различается отчуждение возмездное (купля-продажа) ибезвозмездное (дарение). Осуществляется главным образом по волесобственника на основе договора, заключаемого им с приобретателем имущества.Отчуждение государственного недвижимого имущества организации или, наоборот,отчуждение недвижимого имущества организации в собственность государству вустановленных законом случаях имеет своей основой плановый акт. Впредусмотренных законом случаях отчуждение осуществляется помимо воли собственника(т. е. в принудительном порядке):например, отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего гражданину, всобственность государства путем конфискации (безвозмездно) или путем реквизиции,т. е. возмездно, с выплатой стоимости имущества (ГК РФ ст. 149); путембезвозмездного изъятия бесхозяйственно-содержимого дома (ГК РФ ст. 141);путем принудительной продажи недвижимого имущества должника в целяхприсужденного с него по суду взыскания долга.
Формыраспоряжения жильем находящегося в собственности при его отчуждении.
Договоркупли-продажи.
Наиболеераспространенной формой распоряжения жильем, находящегося в собственности,служит договор купли-продажи[6].
Договор — соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение илипрекращение гражданских прав и обязанностей, является разновидностью сделки.Договор вступает в силу с момента его подписания.
Взависимости от порядка заключения и момента возникновения прав и обязанностейсторон договора подразделяются на консенсуальные, реальные и формальные.Консенсуальными (от лат. consensus — соглашение)являются договора, для заключения которых достаточно соглашения сторон.Реальными (от лат. res — вещь) считаютсядоговора, для заключения которых помимо соглашения сторон необходимафактическая передача имущества, являющегося предметом договора (например,перевозка, хранение, заем). В нашем случае договор именуется формальным. Дляего заключения требуется оформление по предписанной законом форме:письменной и нотариальной. Например, договора купли-продажи квартиры, дарениядома должны быть нотариально удостоверены.
Договоркупли-продажи носит возмездный характер:каждый из участников договора получает определенное материальное или иное благо(имущество, деньги, услуги, права). Безвозмездными являются некоторые договора,применяемые обычно в быту (дарение, пользование имуществом). Сторона,предоставляющая безвозмездную услугу, обычно несет менее строгую ответственностьза не исполнение договора.
Согласнодоговору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственностьпокупателю, а покупатель — принять имущество и уплатить за него определеннуюденежную сумму. Купля-продажа относиться к числу двухсторонних возмездныхдоговоров, предметом которых являются, как правило, вещи и имущество. ВРоссии общие правила купли-продажи закреплены в ГК РФ (ст. ст. 420, 422-423)[7].
Договорможет быть заключен между любыми участниками гражданского оборота(организациями, гражданами). Для купли-продажи некоторых видов имущества(например, жилого дома) законом, другими нормативными актами установлены особыеправила. Форма договора определяется общими правилами о форме совершения сделок[8].
Такойдоговор должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторонвыступают граждане. Без соблюдения нотариальной формы сделка считается недействительной. На основании нотариально заверенного договора купли-продажиновый владелец получает свидетельство о праве собственности на приобретенноежилье. После нотариального оформления договора покупатель имеет право требоватьпередачи жилья, а продавец — получить деньги за проданную недвижимость.Нотариального оформления не требуется, когда предприятие покупает квартиру удругого предприятия. Поскольку и продавец и покупатель являются юридическимилицами.
Дляоформления договора купли-продажи недвижимости у нотариуса обязательнотребуются следующие документы:
· правоустанавливающийдокумент, подтверждающий право собственности на квартиру (свидетельство особственности и договор передачи, свидетельство о праве на наследство, договордарения и т.д.);
· Справкабюро технической инвентаризации по форме № 11-а для купли-продажи[9];
· паспорта(свидетельства о рождении несовершеннолетних) участников данной сделки.
Размергоспошлины за нотариальное удостоверение сделки купли-продажи составляет 3%стоимости жилого имущества, указанного в договоре.
Договор мены.
— Договор, в силу которого между сторонами производится обмен одного имущества надругое. После исполнения договора мены каждая из сторон утрачивает правособственности на передаваемое имущество и приобретает такое право на полученноеимущество. Договор мены[10]сходен с договором купли-продажи. Оба договора представляют собой способыэквивалентного обмена товаров, обмена равных стоимостей. Каждый из участвующихв договоре мены считается продавцом имущества, которое он отдает, и покупателемимущества, которое он получает. Сходство договора мены с куплей-продажейпозволяет распространить на него ряд правил о купле-продаже. К договору меныприменяются правила, касающиеся условий действительности договоракупли-продажи, прав и обязанностей продавца и покупателя, момента возникновенияправа собственности на вещь, риска случайной гибели, последствий продажиимущества с недостатками и т.д.
Договормены заключается обычно между гражданами, но может совершаться такжеобщественными организациями.
Договордарения[11].
— Договор, согласно которому одно лицо безвозмездно передает свое имущество всобственность другому. Считается заключенным в момент передачи имущества.Дарение недвижимого имущества совершается в специально установленной закономформе. Несоблюдение установленной формы дарения влечет за собой соответствующиеюридические последствия (недействительность договора, лишение права ссылатьсяна свидетельские показания в случае спора). Наиболее распространены договорыдарения между гражданами.
Наследование.
— Переход прав и обязанностей умершего (наследователя) к его наследникам. Впорядке наследования переходят главным образом право личной наследственности, атакже другие имущественные права и обязанности. Права и обязанности, связаныисключительно с личностью наследодателя, по наследству не переходят (например,алименты). Наследство наступает в силу закона или завещания. Если завещаниеотсутствует либо не может быть реализовано (признано не действительным,перечисленные в нем наследники отказались от наследства) наступает наследованиепо закону, т. е. к наследованию призываются лица, указанные в законе.
Свидетельствоо праве на наследство выдается нотариальной конторой по месту открытиянаследства по истечении шести месяцев со дня смерти наследодателя (оно можетбыть выдано и ранее, если нотариальная контора имеет данные об отсутствиидругих наследников, кроме заявивших о выдаче им свидетельства). В некоторыхслучаях предъявление этого свидетельства необходимо для осуществлениянаследственных прав (например, при наследовании жилого дома).
Недвижимоеи движимое имущество в порядке наследования переходит к государству, если: онозавещано ему; нет наследников позавещанию; все наследники лишенызавещателем права наследования; ниодин наследник не принял наследства.
Порядок проведениясделки при отчуждении жилого помещения.
Приоформлении сделки без помощи риэлторских[12]фирм необходимы следующие документы:
· Правоустанавливающиедокументы на отчуждаемую квартиру, то есть документы, на основании которыхквартира принадлежит собственнику (свидетельство о праве собственности идоговор передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о правенаследство по закону или по завещанию, решение суда).
· Выпискаиз домовой книги, копию финансово-лицевого счета и справку об отсутствии задолженностипо коммунальным платежам (их можно получить в РЭУ). Следует иметь в виду, чтоуказанные документы действительны лишь в течение месяца.
· Справкубюро технической инвентаризации о стоимости отчуждаемой квартиры. Получают ее вБТИ по месту нахождения квартиры. Стоимость справки зависит от сроков ееизготовления и от того, является ли квартира коммунальной или отдельной[13]. Срок действия справки БТИ — месяц. Поэтому, чтобы избежать необходимостиповторно заказывать справку (ведь платить придется еще раз), нужно рассчитатьвремя получения справки так, чтобы к моменту заключения договора купли-продажисправка была бы действительна. Документы, срок действия которых истек, непримут ни нотариус, ни Комитет муниципального жилья.
· Документы,удостоверяющие личность участников сделки:
дляграждан России и ближнего зарубежья — паспорт;
длявоеннослужащих — удостоверение личности и приписное свидетельство (форма № 10);
дляграждан России, постоянно проживающих за границей — общегражданский паспорт;
дляиностранных граждан — вид на жительство в РФ или национальный паспорт сотметкой регистрацией в ОВД;
длялиц, не достигших 16-летнего возраста, — свидетельство о рождении.
Всевышеперечисленные документы необходимы для нотариального удостоверениядоговора. Перечень документов, необходимых для его государственной регистрациив Комитет муниципального жилья (КМЖ), несколько отличается от вышеуказанного.Например, копию финансово-лицевого счета и справку об отсутствии задолженностипо коммунальным платежам следует получить в РЭУ в 2-х экземплярах — и длянотариуса, и для регистрации в КМЖ.
Внескольких случаях для совершения сделки требуются дополнительные документы.Например, когда продается квартира, одним из собственников являетсянесовершеннолетний, или когда он не является собственником, но зарегистрирован(прописан) в этой квартире, для заключения договора необходимо разрешениеорганов опеки и попечительства соответствующего муниципального округа. Обычнотакая справка выдается в одном экземпляре. Однако следует иметь в виду, чтопредъявлять ее придется не только у нотариуса при удостоверении договора, но ипри регистрации сделки в КМЖ. Поэтому, удостоверяя договор у нотариуса, неследует забывать удостоверить и подлинность копии разрешения из органов опеки,ведь ее подлинник останется у нотариуса в архиве, а предъявлять это документпредстоит еще и в КМЖ при государственной регистрации договора (в КМЖ нетребуют подлинника разрешения, но его копи должна быть обязательно нотариальноудостоверена. Ксерокопию не примут).
Послетого как продавец собрал все необходимые для сделки документы, а покупательприготовил сумму денег, которую должен будет заплатить за квартиру, сторонымогут приступить непосредственно к оформлению договора. Однако прежде чемотправиться к нотариусу, желательно абонировать в банке ячейку и составитьсоответствующее соглашение с банком, по которому покупатель оставляет деньги нахранение с условием их выдачи продавцу только по предъявлении нотариальноудостоверенного и зарегистрированного в КМЖ договора. Таким образом исключаетсяриск получения денег продавцом до окончания оформления договора. Передачаденежной суммы на руки на любом этапе совершения сделки (как до заключениядоговора, так и после него) небезопасна.
Оставивденьги в банке на хранение, стороны могут приступить к следующему этапу — нотариальному удостоверению договора.
Заудостоверением обратиться можно как в государственную нотариальную контору, таки к любому частному нотариусу. Однако если участники сделки приняли решениеудостоверить договор у частного нотариуса, необходимо предварительно убедитьсяв том, что у этого нотариуса имеется лицензия.
Размергоспошлины, взимаемой нотариусом за удостоверение договора, не зависит от того,к какому нотариусу, государственному или частному, обратились участники сделки.Сумма, подлежащая оплате за совершение нотариальных действий, зависит лишь отстоимости квартиры, о которой договорились стороны, и составляет 1,5% от этойстоимости.
Сампроцесс нотариального удостоверения договора не займет у вас много времени.(Разумеется. В том случае, если все необходимые документы подготовлены надлежащимобразом).
Регистрациярегулируется следующими нормативными актами:
впервую очередь это ст. ст. 131 и 164 ГК РФ. В п. 1 ст. 131 ГК РФ прямоуказывается на то, что «правособственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав,их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной регистрации ведином государственном реестре учреждениями юстиции».Однако в настоящее время регистрацию в Москве осуществляет Комитетмуниципального жилья (КМЖ) и его филиалы, а в Подмосковье — БТИ. Органы юстициив регистрации до февраля 1998 г. не участвуют, после чего КМЖ (БТИ) передаютсвои функции органам юстиции, которые должны осуществлять регистрацию в силуст. 131 ГК РФ.
Отказв государственной регистрации или же уклонение от нее в силу п. 5 ст.131 ГК РФмогут быть обжалованы в суд. Поэтому отказ в регистрации должен быть произведенв письменной форме с обоснованием причин и со ссылками на соответствующиенормативные акты. Уклонением от регистрации является любое действие(бездействие), которые ведут к затягиванию процесса регистрации без всяких нато оснований или к истребованию документов, не предусмотренных законом.
Особойформе совершения сделок с недвижимостью, которую можно было бы назватьрегистрационной, посвящен и п. 1 ст. 164 ГК РФ. В этой статье указывается нато, что сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственнойрегистрации. Несоблюдение требования о регистрации сделки в соответствии с п.1ст. 165 ГК РФ влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.Поэтому договор, подлежащий регистрации, считается заключенным лишь с моментаего регистрации.
Правилооб обязательном нотариальном удостоверении таких договоров как:купли-продажи, мены, дарения жилых помещений будет сохранять силу впредь довведения в действие Федерального закона о регистрации прав на недвижимоеимущество.
Кроместатей ГК РФ, порядок регистрации в Москве регулируется инструкциями ираспоряжениями Комитета муниципального жилья. Прежде всего это Инструкция порегистрации вторичных сделок, предметом которых являются жилые помещения вМоскве (утверждена 16 декабря 1992 г.) с дополнениями, внесенными 4 января 1994г. В Инструкции дан полный перечень документов, необходимых для регистрации:
· подлинныеэкземпляры нотариально удостоверенного договора в количестве, равном количествуучастников сделки, и одну нотариально удостоверенную копию договора;
· выпискаиз домовой книги;
· справкаоб отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
· документы,удостоверяющие личность участников сделки;
· квитанцияоб оплате услуг согласно действующему прейскуранту.
Еслиотчуждается квартира, в которой проживает несовершеннолетний, то, какговорилось выше, необходимо предъявление нотариально удостоверенной копииразрешения на продажу квартиры из органов опеки и попечительства.
Государственнаярегистрация, так же как и нотариальное удостоверение договора, допускается подоверенности, оформленной надлежащим образом. Доверительному лицу в такомслучае необходимо иметь при себе паспорт или другой документ, удостоверяющийего личность.
Процессрегистрации заключается в следующем:
1.этотщательная проверка работниками КМЖ представленных на регистрацию документов;
2.внесениеоператором изменений в базу данных собственников жилья, имеющуюся в КМЖ;
3.подписаниедокументов лицом, производящим регистрацию и скрепление его подписи печатьюКМЖ.
Послерегистрации участникам сделки возвращаются их паспорта и выдаются подлинникидоговоров с печатями КМЖ. На каждом экземпляре договора проставляется штамп сномером реестра, круглая печать КМЖ, а также штампы с указанием «экземплярпродавца» или «экземплярпокупателя» соответственно наэкземплярах продавца и покупателя.
Зарегистрацию договоров в Комитете муниципального жилья взимается плата.Наименьшая ставка предусмотрена для москвичей и жителей Подмосковья, онасоставляет 281 рубль (март 1999 г.). Для лиц, имеющих статус беженцев, этаставка составляет 288 рублей; дляграждан, проживающих на территории России, — 550 рублей; дляграждан России, постоянно проживающих за границей (кроме лиц без гражданства играждан России, постоянно проживающих в странах ближнего зарубежья) — 1606рублей; для иностранных граждан — 16500 рублей.
Сразупосле регистрации продавец может со своим экземпляром договора отправиться вбанк, в котором были оставлены на хранение деньги, и получить их, предъявивсвой паспорт, договор с банком и зарегистрированный в КМЖ договор об отчуждениижилплощади.
Сделкасовершена. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считаетсяисполненным лишь после вручения этого имущества покупателю и подписаниясторонами передаточного акта (ст.556 ГК РФ).
Уклонениеодной из сторон от подписания этого документа считается отказом продавца отобязанности передать имущество, а покупателя, соответственно, — обязанностипринять имущество.
Таковсложившийся на сегодняшний день порядок проведения сделок по отчуждению жилыхпомещений, который позволяет максимально обезопасить этот процесс и повозможности учесть интересы как продавца, так и покупателя.
Законодательныеосновы финансовых
отношенийпри оформлении сделок
наотчуждение жилья.
Овыгодности того или иного отчуждения недвижимого имущества можно судить толькопосле определения налоговых последствий каждой возможной сделки.
ЗаконРФ «О подоходном налоге с физических лиц»предусматриваетналогообложение совокупного дохода за календарный год, подсчитываемого как вденежной, так и в натуральной форме. Доходом являются и суммы, полученные втечении года от продажи недвижимого имущества, в части, не превышающей 5000минимальных месячных оплат труда (ММОТ), Что на сегодня составляет 417450 руб.
Основываясьна практике заключения договоров купли-продажи на рынке недвижимости в РФ,можно утверждать, что основная масса подобных сделок даже по реальной цене (котораяне всегда указывается сторонами) не будет превышать названный порог (если в текущемкалендарном году не было совершено несколько сделок купли-продажи недвижимости),а значит, и названный налог в этой части действовать не будет.
Ставкаежегодного налога на строения, помещения и сооружения, находящиеся всобственности физических лиц устанавливается субъектом РФ в размере, не превышающем0,1% от инвентаризационной стоимости недвижимого имущества. Конкретную сумму пооплате налога можно определить исходя из инвентаризационной стоимости недвижимогоимущества, которую можно уточнить в органах технической инвентаризации или местногосамоуправления по месту жительства. Рассматриваемый налог не представляетсябольшим бременем для бюджета семьи и подлежит оплате каждым собственником жилогопомещения за исключением следующих категорий граждан:
· инвалидовI и IIгрупп,инвалидов детства;
· участниковвойн и боевых операций по защите РФ;
· некоторыхкатегорий лиц, подвергшихся воздействию радиации в Чернобыле и на объединение «Маяк»в1957 г. ;
· военнослужащихи лиц, уволенных с военной службы, имеющих выслугу 20 и более лет;
· членовсемей военнослужащих, потерявших кормильца;
· пенсионеров;
· лиц,выполнявших интернациональный долг в Афганистане и других странах, где велись боевыедействия;
· родителейи супругов военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнениислужебных обязанностей.
Такимобразом, для большей части собственников недвижимого имущества при егоотчуждении указанные налоги не составляют значительных финансовых трат.
Сделкипо отчуждению жилых помещений (дарение, купля-продажа, наследование, мена)делятся на две группы.
Дарениеи наследование относятся к безвозмездным сделкам, а мена и купля-продажа — квозмездным. Это не означает, что первые обходятся дешевле.
Налогообложениепо первой группе сделок установлено Законом РФ «О налогес имущества, переходящего в порядке наследования или дарения».Сделки мены и купли-продажи «неимеют» собственногозакона о налогообложении, что как раз и ставит их в разряд более выгодных вфинансовом плане, чем сделки дарения и наследования.
Оплатагоспошлины по отчуждению недвижимого имущества зависит от того, является сделкаодносторонней или двусторонней (многосторонней).
Наследование — сделка односторонняя. Это означает, что наследодатель лично не будет нестиникаких финансовых затрат при оформлении наследства, кроме оплаты 1 минимальноймесячной оплаты труда (ММОТ) за нотариальное удостоверение завещания в соответствиис пп. 6 п. 4 Закона РФ «Огосударственной пошлине».
Зачастуюграждане при обращении к юристу не достаточно точно различают правовыепоследствия составления завещания и заключения договора дарения. При дарениинедвижимого имущества переход права собственности от дарителя к одаряемомупроисходит в момент государственной регистрации договора дарения, а значитновый собственник вправе самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжатьсятеперь уже своим имуществом. При составлении завещания наследодатель остаетсясобственником своей недвижимости на протяжении всей последующей жизни и в любоймомент может изменить или полностью отменить завещание, о чем наследник небудет даже догадываться. Следовательно, если после оформления дарениясуществует обоснованная опасность в потере не только самой недвижимости, но иправа пользования ею, то лучше оформить завещание на это имущество.
Приоткрытии наследства у наследника появляется так называемое секундарноеправомочие, пользуясь которым он становиться собственником наследуемогоимущества, а значит, подпадает под действие Закона РФ «Оналоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». Используясвое секундарное правомочие по понятию в собственность наследуемого имущества,наследник, теперь уже как новый собственник, обязан уплатить и государственнуюпошлину[14]за выдачу свидетельства о праве на наследство. Размер госпошлины будет зависетьот категории наследника:
· наследникпервой очереди (дети, в т. ч. Усыновленные;супруг;родителиили усыновители умершего; ребенокумершего, родившийся после его смерти) — 1% от стоимости наследуемого имущества;
· другиенаследники — 2% от стоимости наследуемого имущества.
Существуети еще одна ставка госпошлины, о которой необходимо знать супругам. Речь идет овыделении доли пережившего супруга из общей собственности супругов на недвижимоеимущество (дома, квартиры, дачи, гаражи, земельные права и т. д.).
Вслучае отчуждения недвижимого имущества на основании завещания финансовыезатраты производятся разными физическими лицами:
· наследодательоплачивает только нотариальное оформление завещания;
· наследникоплачивает налог на имущество, перешедшее в порядке наследования;госпошлинуза выдачу свидетельства о праве на наследство; госпошлинуза выдачу свидетельства о праве собственности на долю в имуществе, находящемсяв общей собственности супругов.
Взаключение анализа финансовых затрат, необходимых при нотариальномудостоверении сделок по отчуждению недвижимого имущества в соответствии с ЗакономРФ «О государственной пошлине»,следует добавить, что от уплаты государственной пошлины освобождаются следующиелица:
· инвалидыI и IIгрупп,инвалиды детства;
· участниковвойн и боевых операций по защите РФ;
· граждане,подвергшихся воздействию радиации в Чернобыле и на объединение «Маяк»в1957 г..
Заключение.
Внаше время сделки приобретают актуальное значение, так как объем и значимость скаждым годом возрастают. Немаловажное место должно занимать правоваяпросвещенность граждан по поводу совершения сделок.
Таккак в наше время появилось большое количество частных компаний и организаций,а также лиц вступающих во взаимоотношение между ними и между собой,правильность совершения сделки с юридической точки зрения приобретает большойсмысл. Порок любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности.В следствие этого вопрос о признании сделки как юридического факта непризнается. Между тем недействительная сделка приводит к определенным юридическимпоследствиям, связанным с устранением последствий ее недействительности. Таккак наше общество развивается по принципам правового государства правильностьоформления и совершения сделок между элементами правоотношений способствуетразвитию правильных общественных отношений.
Список используемойлитературы:
1. КонституцияРФ., Москва., 1995 г.
2. Гражданскийкодекс РФ. 1995 г.
3. ЖилищныйКодекс РФ., «Спартак».Москва, 1995 г.
4. ПолныйГражданский кодекс России с комментариями. Москва 1995 г.
5. Гражданскоеправо. Том 1. Издательство “БЕК”, Москва 1993 г.
6. Жилищныйсправочник., В.Н. Иванов., Москва, 1996 г.
7. Юридическийэнциклопедический словарь. Москва. 1994 г.
8. Наследованиекак сделка. Юр. Лит. Эйдинова Э.Б., 1995 г.
9. Жилищнаяэнциклопедия. № 4, стр. 200. Москва., 1999 г.
10. Жилищная энциклопедия. № 3,стр. 63, 75. Москва., 1999 г.
11. Сборник договоров. «Кодекс»,1998 г.
12. Правовая компьютерная база «Гарант+».
13. Юридический компьютерный Website «Вашеправо». База данных.
14. Закон РФ «Обосновах федеральной жилищной политики».Москва., 1995 г.
ПРИЛОЖЕНИЕ
1.Ст. 40 Конституции РФ:
1).Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
2).Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряютжилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилье.
3).Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, онопредоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных,муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными закономнормами.
2. «Основыжилищного законодательства РФ»,введенные с 1 января 1982 года (приняты 24 июня 1981 г.). Переработаны идополнены 19 марта 1995 г. и закреплены Законом РФ «Обосновах федеральной жилищной политики».
3.Ст.4 (Жилищный фонд) Закона РФ «Обосновах федеральной жилищной политики»:
1. Находящиеся на территории РФ жилые дома, атакже жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд;
2. В жилищный фонд не входят нежилые помещенияв жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленногохарактера.
4.Ст. 5 (Виды жилищного фонда) ЗаконаРФ «Обосновах федеральной жилищной политики»:
Жилищныйфонд включает:
1. Жилыедома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству(государственный жилищный фонд);
2. Жилыедома и жилые помещения в других строениях, принадлежащих организациям, ихобъединениям, другим общественным организациям (общественный жилищный фонд);
3.Жилыедома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам (фонджилищно-строительных кооперативов);
4. Жилыедома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан (индивидуальныйжилищный фонд).
5.Ст. 153 ГК РФ «Понятиесделок».
Сделкамипризнаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление,изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.
6.Ст. 154 ГК РФ«Договорыи односторонние сделки».
1).Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.
2). Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии сзаконом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточновыражения воли одной стороны.
3). Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон(двусторонняя сделка) либо трех и более сторон (многосторонняя).
7.См. Приложение — «Образцыдокументов».Договор Купли-продажи.
8.Ст. ст. 420, 422-423 ГК РФ.
Ст.420 (Понятие договора).
1).Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении,изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
2).К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках,предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.
3).К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения обобязательствах, если иное не предусмотрено правилами настоящей главы, иправилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
4).К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договореприменяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.
Ст.422 (Договор и закон)
1).Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилами, установленнымзаконом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.
2).Еслипосле заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторонправила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условиязаключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законеустановлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранеезаключенных договоров.
Ст.423 (Возмездный и безвозмездный договоры)
1).Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречноепредоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.
2).Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуетсяпредоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иноговстречного предоставления.
3).Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов,содержания или существа договора не вытекает иное.
10. См. Приложение — «Образцыдокументов».Форма № 11-а для купли-продажи.
11. См. Приложение — «Образцыдокументов».Договор мены.
12. См. Приложение — «Образцыдокументов».Договор дарения.
13. Риэлторские фирмы — фирмы-посредники.
14. См. Приложение — «Образцыдокументов».Форма № 11-б.
15. См. Приложение — «Образцыдокументов». Оплатагоспошлины.