Учебное пособие: Ипотечное кредитование

Содержание:

1. Понятие ипотеки

2. Понятие и особенности ипотечногокредитования

3. Ипотечное кредитование в России

4. Участники системы ипотечногокредитования

5. Задачи

6. Источники

1. Понятие ипотеки

Ипотекойназывается залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требованиязалогодержателя к залогодателю.

Регулируетсяипотека Гражданским кодексом Российской Федерации, а также Федеральным Законом N102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г.

В февралеэтого года Государственная Дума приняла в первом чтении поправки в закон «Обипотеке (залоге недвижимости)», «Об ипотечных ценных бумагах» и в закон «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Предметомипотеки могут быть объекты недвижимости, указанные в Гражданском кодексе РФ(статья 130), права на которые зарегистрированы в установленном порядке. Кэтому недвижимому имуществу относятся:

— предприятия,как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательскойдеятельности;

— здания исооружения (используемыев предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому жедоговору земельных участков, на которых они находятся;

— жилые дома,квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или несколькихизолированных комнат;

— гостиницы,дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, непредназначенные для постоянного проживания;

— воздушные иморские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

— незавершенныестроительством объекты недвижимости, а также материалы и оборудование, которые заготовлены дляих строительства;

— участкинедр, обособленные водные объекты;

— леса,многолетние насаждения;

— земельныеучастки, находящиеся в собственности граждан, юридических лиц.

2 Понятиеи особенности ипотечного кредитования

Ипотечноекредитование – это предоставление кредита под залог недвижимого имущества(ипотеку).

Преимуществоипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит,кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению.Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, укредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочногоотвлечения финансовых ресурсов.

Получениеипотечного кредита связано с необходимостью выполнять обязательства покредитному договору. Поэтому до получения такого кредита потенциальномузаемщику необходимо проанализировать:

– достаточноли денежных средств для внесения первоначального взноса и на покрытие расходов,связанных с совершением сделки (нотариальное удостоверение договора, плата зарегистрацию договора в Государственном реестре), заключение договоровстрахования;

– останутсяли средства на поддержание необходимого уровня жизни после осуществленияпериодических выплат по кредитному договору;

– неожидается ли падение доходов в течение периода кредитования, имеется липерспектива быстро найти другую работу в случае прекращения имеющейся, соплатой не ниже прежней;

– имеетсяли непрерывный трудовой стаж в течение последних 2-х лет, и каковы причиныувольнения и перерывы в работе, и своевременно ли выполняются текущиеобязательства, связанные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона,электроэнергии (проверяется банком);

– имеютсяли активы в виде движимого или недвижимого имущества (автомобиль, гараж, дача),которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения.

Основнаяпроблема ипотечного кредитования – недостаток долгосрочных финансовых ресурсов.Одним из источников долгосрочных средств являются вклады частных вкладчиков. Нов настоящее время у населения подорвано доверие к банкам вообще и ккоммерческим – особенно. Еще одной проблемой является оценка платежеспособностипотенциального заемщика, исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерностиналогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтомуофициальные доходы потенциальных заемщиков не высоки, что затрудняет принятиекоммерческими банками решений по кредитам.

Приобрести недвижимость в кредит можно по различным ипотечным программам,которые предлагают коммерческие банки, сбербанк и другие кредитные учреждения,имеющие лицензию на предоставление ипотечных кредитов. Ипотечные программыразличаются по сроку, ставкам кредита, наличию и величине первоначального взноса,сумме кредита и величине ежемесячного платежа.

Принципиальновсе ипотечные системы делятся на три большие группы в зависимости от того,какие средства используются на предоставление кредитов:

— банковская ипотека предполагает, что банк использует для выдачи ипотечныхкредитов те же средства, что и для всех прочих кредитов, то есть преимущественносредства с депозитов;

— система вторичного ипотечного рынка (американская), основана на использованиидля ипотечного кредитования средств институциональных инвесторов – прежде всегопенсионных фондов и компаний по страхованию жизни;

— контрактно-сберегательная система ипотеки (немецкая) использует дляпредоставления ипотечных кредитов средства целевых накоплений будущихзаемщиков.

В Россиисформирована основа для развития системы ипотеки. Сдерживающим факторомявляется отсутствие ряда необходимых законов, высокие процентные ставки.Проблемы и нерешенные вопросы пока еще есть, но потребители пользуются ипотечнымиуслугами. В 2007 году по России ипотека составила 15% от всех сделоксовершенных с недвижимостью, а в некоторых регионах до 50%.

Большоевнимание уделяется законодательному обеспечению системы рефинансирования какосновной движущей силы развития ипотечного кредитования. В октябре 2003 годаГосударственная Дума приняла ключевой закон «Об ипотечных ценных бумагах»,который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этотзакон позволил привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовыесредства. В 2004 году в закон были внесены поправки, которые существенноулучшили качество закона.

Большоезначение для развития ипотеки имеют внесенные изменения в первую часть статьи446 Гражданского процессуального кодекса РФ, которая была дополнена исключением,согласно которому механизм принудительного исполнения судебных решений в частиобращения взыскания на жилье, возможен, если оно является предметом ипотеки.Эта норма снижает риски банка в случае неплатежеспособности заемщика.

Значительныйшаг сделан в создании кредитных бюро. Цель подписанного Президентом ивступившего в силу с сентября 2005 года закона «О кредитных историях» — создание системы доступа к информации о добросовестности исполнения заемщикамиобязательств перед кредиторами. Принятие этого закона позволило снизить рискикредитных организаций, что должно отразиться на процентных ставках.

В Россиидействует более десятка ипотечных моделей. Это связано с тем, что в регионахпо-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечногокредитования. Поэтому появляются ипотечные программы, в основе которых лежитбюджетное финансирование. Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набираетобороты, развиваясь в следующих направлениях:

— американскаяили двухуровневая модель ипотечного кредитования является классическойипотечной схемой, широко распространенной в США. Ее особенностью являетсяразделение кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг);

— немецкаямодель. В России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) поаналогии принятой в Германии. Источником средств для ипотечных кредитов служатцелевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик втечение определенного времени ежемесячно вносит фиксированную сумму на целевойдепозит под процентную ставку существенно ниже среднерыночной. Скопивприблизительно половину необходимых на покупку недвижимости средств, онполучает кредит на вторую половину средств. Средства, предоставляемыевкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, ужезакончившим период накопления;

— продажажилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа.

Посколькурегиональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятияосновополагающих нормативных документов, к настоящему времени в Россиинаблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие изкоторых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионовориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные наиспользовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развитияклассического ипотечного кредитования и ограничивается возможностьиспользования преимуществ внебюджетного финансирования.

4Участники системы ипотечного кредитования

1. Залогодатель– физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залогдля обеспечения своего долга.

2. Ипотечныекредиторы (залогодержатели) – юридические лица, выдающие кредиты под залогнедвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитныеучреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставленииипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданныхипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.

Ипотечныйбанк предоставляет залогодателю кредит на покупку жилья, при этом между нимизаключаются кредитный договор, и как следствие его, договор залога. Затемзалогодатель заключает с продавцом жилья договор купли-продажи недвижимости (еслижилье продает риэлтерская фирма) или договор подряда на строительство (при строительствевновь строящего жилья подрядной строительной организацией). Ипотечный банк, сдругой стороны вправе продать закладную данного залогодателя на вторичном рынкеценный бумаг.

3. Продавцыжилья, которыми могут быть как физические, так и юридические лица, в том числеи подрядные строительные организации и риэлтерские фирмы.

4. Государственныеорганы, которые:

— осуществляютгосударственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней;

— ведутединый государственный реестр прав собственности на недвижимость.

5. Страховыекомпании. Это могут быть как государственные(муниципальные) компании, так и лицензированные страховые компании, которыеосуществляют страхование заложенной недвижимости, а также при необходимостижизни и трудоспособности залогодателя.

6. Оценщики. К ним относятся как независимые оценщики, так и оценочныеагентства, которые производят профессиональную оценку, сданного под залогнедвижимого имущества.

7. Ипотечные агентства. Данные учреждения обеспечивают поддержание ликвидностивторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг. Основныезадачи Агентства:

— привлечениеновых источников частного капитала в сферу ипотечного жилищного кредитования;

— формированиеликвидного вторичного рынка ипотечных кредитов.

Ипотечныеагентства в нашей стране еще не получили полноценного развития.

8. Поручители— физические и юридические лица, поручившиеся зазалогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам. Участие поручителя в механизмеипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств иобеспечивает тем самым устойчивость и непрерывность процесса финансирования.

Задача 1

Молодая семья планируеткупить небольшой дом. Её доходы позволяют в начале каждого года вкладывать вбанк 50 тысяч рублей под 10% годовых. Сколько денег будет на счете через 5 лет?

Решение:

Для решения этой задачинеобходимо использовать функцию будущей стоимости денежной единицы, так кактекущая стоимость известна.

При начислении процентоводин раз в год используется формула:

/>, где

FV – будущая стоимость денег;

PV – текущая стоимость денег;

n – число лет;

(1+i)n – фактор накопленной суммы денежной единицы приежегодном начислении процентов.

По таблице сложныхпроцентов, 2 столбик, 10%:

FV=50*1,10000+50*1,21000+50*1,33100+50*1,46410+50*1,61051=335,78тысяч рублей.

Следовательно, через 5лет на счете вкладчиков будет 335780 рублей, которыми они будут располагать привыборе дома для покупки.

Задача 2

Через 7 лет дляприобретения участка земли необходимо иметь 6000$. Достаточно ли положить вбанк 3500$, если он начисляет процент ежеквартально по ставке 9% годовых?

Решение:

Проценты начисляютсяежеквартально, поэтому процентная ставка за период составит:

9%/4=2,25% за квартал

Количество периодов за 7лет составит:

4*7=28 периодов(кварталов)

Используя формулу функциитекущей стоимости единицы при начислении процентов несколько раз в течение года:

/>, где

PV – текущая стоимость денег;

FV – будущая стоимость денег;

(1+i/k)nk – фактор текущей стоимости денежной единицы при более частом, чем раз вгод, начислении процентов. Находим:

/>=/>=3218$

Следовательно, чтобыполучить через 7 лет 6000$ при ставке 9% годовых начисляемых ежеквартально,необходимо положить 3218$. Таким образом, вложить 3500$ будет более чемдостаточно, чтобы приобрести участок земли через 7 лет.

В случае вложения в банкэтой суммы на счете будет (по функции накопленной суммы денежной единицы, приначислении процентов несколько раз в год):

/>

/>6526$

Задача 3

Определить стоимостьземельного участка, предоставляемого для строительства АЗС на 8 колонок.

Капитальные вложения израсчёта на одну колонку составляют 35500 у.е., возмещение инвестиций идет попрямолинейному методу, планируемая отдача от инвестиций – 26 %, срокэкономической жизни – 10 лет. Анализ аналогов показал следующее:

— в среднем за сутки втечение одного часа с одной колонки продают 27 л бензина;

— средняя прибыль отпродажи 1 л бензина составляет 0,1 у.е.;

— потери рабочего времениза счет пересменок, профилактических и ремонтных работ и т.д. составляют 21 %.

Решение:

Для оценки применим методтехники остатка для земли, так как отсутствуют данные о продажах свободныхучастков земли.

Расчеты выполняются внесколько этапов:

1.        Определяем общийчистый операционный доход (ЧОД) от всего объекта, используя данные по аналогам:

ЧОД=(24*288)*(8*27*0,1)=149299у.е.

Где 24 – количество часовв сутках;

288 – количество рабочихдней в году (365-21%);

8 – количество колонок;

27 – объем бензина влитрах продаваемый с каждой колонки в час;

0,1 – средняя прибыль отпродажи 1 литра бензина.

2.        Определяем ЧОД отзданий и сооружений:

ЧОД зд=Сзд*Ккапзд

Где Сзд-стоимость зданий и сооружений;

Ккапзд-коэффициент капитализации для зданий.

Сзд=35500*8=284000у.е.

Ккапзд=0,26+1/10=0,36по методу Ринга, где 0,26 — отдача от инвестиций, 10 – срок экономическойжизни.

Итак,

ЧОД зд=284000*0,36=102240у.е.

3.        Определяемостаток ЧОД, относимый к земле:

ЧОДзем=ЧОД-ЧОДзд

ЧОДзем=149299-102240=47059у.е.

4.        Рассчитываемрыночную стоимость земли путём капитализации ЧОД от земли:

/>

где ккапзем-коэффициент капитализации земли.

Таким образом, стоимостьданного участка земли составила 180996 у.е., она зависит от данных полученныхпри анализе аналогов, суммы капитальных вложений в сооружения АЗС, коэффициентакапитализации сооружений, продолжительности экономической жизни, а так же от процентапланируемой отдачи от инвестиций.

Источники:

1.        Оценочнаядеятельность в экономике: Учебное пособие. – Москва: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д:Издательский центр «Март», 2003;

2.        Оценка бизнеса:Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой; М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика,1998;

3.        Оценканедвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансыи статистика, 2002;

4.        Гражданскийкодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. – М.: Изд-воОмега-Л, 2006;

5.        Об ипотеке(залоге недвижимости). Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ;

6.        www.strol.ru/FINANSY/ipoteka-obzor;

7.        www.bankir.ru.