Реферат: Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости

Министерствообразования Российской Федерации

Государственное образовательноеучреждение высшего профеСсионального образования

Тюменский государственныйнефтегазовый

университет

Институт нефти и газа

Кафедра менеджмента

в отраслях ТЭК

по дисциплине: «Экономика недвижимости»

Вариант № 7

                                                                                               гр. МОзс – 01  Калачев С.А.

                                                                                                                  Проверил:

Содержание

1.   Определение нормативной цены  земли                                   3

2.   Метод капитализации дохода и его использование при                  

оценке объектов недвижимости                                                 5

Списокиспользованной литературы                                             10

1.Определение нормативной цены земли

При решении практических вопросов землепользования вРФ применяется нормативная цена земли. Ставки земельного налога определяются снормативной ценой земли. Порядок определения нормативной цены земли былустановлен Постановлением Прави­тельства РФ от 25 февраля 1992 г. № 1992. Поэтому постановле­нию нормативная цена земли применятся для обеспечения эконо­мическогорегулирования земельных отношений при передаче зем­ли в собственностьгражданам; установлении коллективной соб­ственности на землю; передаче понаследству; дарении; получении банковского кредита под залог земельногоучастка, а также в дру­гих случаях, предусмотренных земельным законодательствомРФ.

Нормативнаяцена земли — это установленная правительством РФ минимальная цена земли. Всоответствии с данным поста­новлением нормативная цена земли для конкретныхземельных участков определялась в размере пятидесятикратной ставки зе­мельногоналога в рублях за единицу площади земель соответ­ствующего целевогоназначения.

Минимальныйразмер ставки земельного налога применялся в размере 100 руб. за 1 га.Нормативная цена земли при предостав­лении в городах и поселках земельныхучастков в собственность гражданам для жилищного строительства, личного подсобногохозяйства, развития садоводства и животноводства определялась исходя из ставокземельного налога для этой категории платель­щиков.

Местныморганам государственной власти по этому поста­новлению предоставлялось правопри продаже земельных участков на конкурсной основе повышать нормативную ценуземли, но не более чем на 50%.

Еслиземельные участки продавались па аукционах или при реализации заложенных в банкучастков, уровень цен продажи таких участков не ограничивался. То есть в данномслучае ре­шающую роль играл либо рыночный механизм, либо тайный сго­воручастников сделки.

В 1994 г. постановлениемправительства РФ № 1204 норма­тивная цена земли была установлена в размере200-кратной ставки земельного налога за единицу земельного участка. Через тригода постановлением правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 поря­докопределения нормативной цены земли был изменен. Норма­тивная цена земли недолжна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участкисоответствующего целевого назначения. По этому же постановлению органам местнойвласти были предоставлены права уточнять количество оценочных зон, устанавливатьих границы, а также повышать или понижать нор­мативную цену земли, но не болеечем на 25%.

В Санкт-Петербурге былустановлен следующий порядок опре­деления нормативной цены земли: всоответствии со ст. 8 Закона Российской Федерации «О плате за землю»налог за городские земли уплачивается на основе средних ставок, приведенных впри­ложении к закону. Средние ставки дифференцируются по зонам градостроительнойценности территории городов, границы зон определяются в соответствии сэкономической оценкой территории и генеральным планом городов.

В Петербурге границы зонградостроительной ценности утверждены Законом «О ставках земельного налогав Санкт-Петербурге в 1995 году» от 14.07.95,77-10.

В настоящее времятерритория Петербурга разделена на 19 зон градостроительной ценности взависимости от месторасположения земельных участков. Центральная часть города(Невский проспект н прилегающие улицы), например, расположена в первой зоне гра­достроительнойценности. По мере удаления участков от центра изменяется номер зоныградостроительной ценности. Ставка зе­мельного налога используется также приопределении норма­тивной цены земельных участков.

2.       Метод капитализации дохода и его использование при оценкеобъектов недвижимости

Корректировки цен продажсравнимой недвижимости дела­ются потому, что цены продаж ее известны, астоимость оцени­ваемой недвижимости не известна. С помощью этой процедурысравнения оценщик рассчитывает стоимость, определенную в идентификациипроблемы, как стоимость на определенную дату. Данные типа коэффициентов доходаи ставок дохода могут такие быть получены с помощью анализа сравнения продаж. Вподходе сравнения продаж оценщики рассматривают эти данные, но не относятся кним как к элементам сравнения. Эти Данные применяются в методе капитализациидохода.

Капитализациядохода — это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременнополучаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение доходов в капитал.

В случае оценки полных прав собственности для расчета будущей выручки отпродажи недвижимости используют цену перепродажи объекта недвижимости в целом.Эта цена определяется будущей стоимостью земли, степенью износа здании исооружений издержками на совершение сделки по продаже объекта. При оценкестоимости собственного капитала инвестиций цены продажи всего объекта вычитаютостаток долга по ипотечному кредиту.

В оценке недвижимостииспользуют две основные процедуры приведения будущих доходов к их текущейстоимости: с использованием коэффициента капитализации и ставки дисконта.  Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года. Обычно это первыйпрогнозный год. Расчет стоимости производится по формуле:

К=Кt/(1+n)

К — текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее вре­мя), руб.

Кt — доход, ожидаемый к концу t года (t=1 год), руб.;

     n  — ставка дисконта (норма доходности илипроцентная ставка), доли единицы.

Величина (1/1+n) представляет собой коэффициентка­питализации, или коэффициент дисконта.

Пример. Приожидаемом через год доходе 120 тыс. руб. и норме доходности 20% текущаястоимость объекта не­движимости составит

 К =(120/1+0,2)= 100 тыс.руб.

При этом коэффициенткапитализации (коэффициент Дисконта) равен:

1/(1+0,2)=0,8333.

Пример. При ожидаемомчерез год доходе 50 тыс. руб. при вложении капитала в землю при нормедоходности 10% и доходе 150 тыс. руб. при вложении капитала в здание при нормедоходности 50% текущая стоимость объекта недвижимости, т.е. предприятия в целом,составит:        коэффициент капитализации для земли (R) -

R =1/(1+0,1)

коэффициент капитализациидля здания (R1)

R   = 1/(1+0,5) = 0,6667

текущая стоимость объектанедвижимости:

К = 50 * 0,9091 + 150 *0,6667 = 145,45 тыс. руб.

Коэффициенткапитализации либо непосредственно выводится по продажам сопоставляемыхобъектов как отношение годового дохода к цене продажи (прямая капитализация),либо рассчитывается исходя из ожидаемой ставки периодического дохода на капитали задаваемых условий возмещения инвестиций (капитализация отдачей).

Ставка дисконтаиспользуется для построения модели дисконтированных денежных потоков. При этомк текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого про­гнозного года,а также гипотетическая выручка от продажи,

Модель дисконтированных денежных потоков имеет вид:

           Кt                     Кt               Кt                       Кt

К= ----------; ------------; ------------; ……-------------,

        (1+n)1           (1+n)2        (1+n)3                         (1+n)t

где К — текущая стоимостьруб.;

      Кt — доход, ожидаемый к концу t года, руб.;

      n  — ставкадисконта, доли единицы;

      t  — фактор времени(число лет);

     1,2,3...- порядковый номер года.

Пример. При ожидаемом через 5 лет доходе 250 тыс. руб. и норме доходности20% текущая стоимость объекта недвижимости составит:

K=250/(1+0,2)5=100,47 тыс. руб.

при этом текущая стоимость объекта недвижимости по годам составит:

конец 1-го года 250/(1+0,2)1=208,33 тыс. руб.;

конец 2-го года 250/(1+0,2)2=173,61 тыс. руб.;

конец 3-го года 250/(1+0,2)3=144,68 тыс. руб.;

конец 4-го года 250/(1+0,2)4=120,56 тыс. руб.;

конец 5-го года 250/(1+0,2)5=100,47 тыс. руб.;

Метод капитализации дохода также требует широкого изучения рынка.Исследование и анализ данных для этого метода проводятся на фоне связи спроса ипредложения, дающей информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях. Например,инвестор, желающий вложить деньги в много­квартирный дом, ожидает как возвратавложенных средств, так и получения приемлемого дохода. Уровень дохода, не­обходимогодля привлечения инвестиции, есть функция риска, внутренне присущегонедвижимости. Более того, уровень дохода, требуемый инвесторами, меняетсявместе с изменениями на рынке денег и изменениями доходов, предлагаемых какальтернативные возможности инвести­рования.

Списокиспользованной литературы:

1)     Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента М.: «Финансы и статистика»2001г.

2)     Купчин А.Н., Новиков Б.Д. рынок недвижимости: состояние и тенденцииразвития. – Учебное пособие. М.: 1995.

3)     Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: «Экзамен»,2000. 

4)          КомовБ. В. Взаимодействие государственных и рыночных механизмов управленияземельными ресурсами. М… 1996.