Реферат: Опыт ипотеки в развивающихся странах
/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>1. Опыт стран Азии.
В азиатских странах с переходнойэкономикой ипотечное кредитование наиболее развито в Индии, Таиланде и рядедругих стран. В Индии ипотечные кредиты предоставляют: коммерческие банки,кооперативные банки, компании жилищного финансирования, кооперативные обществажилищного финансирования. Особую роль в стране играет созданный в 1988 г.Национальный жилищный банк (НЖБ). Основная цель банка — создание полноценнойсистемы ипотечного жилищного кредитования. Основные функции банка — эторазвитие, регулирование и финансовая поддержка рынка ипотечного кредитования.НЖБ активно стимулирует развитие первичного рынка, в том числе создавая новыефинансовые компании и рефинансируя их кредиты. Вторую важную функцию —регулирования и контроля — НЖБ выполняет путем установления и контролясоблюдения стандартов ипотечного кредитования. Коммерческие банки аккумулируютбольшую часть сбережений, что, однако, не сделало коммерческие банки лидерамижилищного кредитования. Причинами являются быстрая, в отличие от ипотечногокредитования, оборачиваемость капитала в торговле и промышленности в условияхотсутствия длинных пассивов у большинства банков.
Одной из серьезных проблем развитаяипотечного кредитования в Индии в условиях большого неофициального иполуофициального сектора национальной экономики является проблема нелегальныхдоходов в торговле и мелком бизнесе, что серьезно затрудняет возможностикредитования представителей этой группы. Одной из форм решения данного вопросаявилось развитие самофинансирующих общественных организаций при ипотечныхкредиторах, когда кредиты выдаются не физическим лицам, а объединениюфизических лиц, несущему солидарные обязательства, в результате чегозначительно повышается возможность управления кредитным риском.
Компании жилищного финансирования —небанковские структуры. В Индии насчитывается 354 таких компании, 29 из которыхпредоставляют 95% всех кредитов, выдаваемых компаниями. Эти компании имеютправо рефинансировать ипотечные кредиты в Национальном жилищном банке. НЖБосуществляет определенный надзор за этими компаниями и устанавливает правиларегулирования. Так, компании не могут принимать депозиты сроком менее 12месяцев и более 84 месяцев. Кроме того, они должны иметь приемлемый рейтинг ичистые активы в размере не менее 2,5 млн. рупий, а также соблюдать нормативпривлечения депозитов к собственному капиталу.
Помимо компаний жилищного финансирования кспециализированным кредиторам относятся различные кооперативные общества,финансирование в которых основывается на принципах взаимопомощи.
Большинство ипотечных кредиторов в странепредоставляет стандартные кредиты с фиксированной процентной ставкой на срок до15 лет. Кредит не предоставляется гражданам старше 60 лет. Погашение кредитаосуществляется ежемесячными платежами. Помимо расходов по обслуживанию кредитазаемщик оплачивает налог на проценты (2% от суммы процентного дохода), расходыпо обслуживанию кредита. Помимо этого банки берут сбор за подачу заявления вразмере от 0,5 до 1% от суммы кредита и административный сбор в размере 1% отсуммы кредита.
В настоящее время процентная ставказначительно сократилась и составляет при сумме кредита 500 тыс. рупий (11800долл.) 14,5% годовых, снизившись на 100 базисных пунктов. В случае увеличениясроков кредитования процентная ставка по кредиту может вырасти на 25—50базисных пунктов. Так как стоимость заемных ресурсов для банков ниже, чем дляспециализированных ипотечных кредиторов, процентные ставки по банковскимкредитам несколько ниже. Однако специализация позволяет компаниям жилищногофинансирования более профессионально работать на рынке, в результате чего ихдоля на рынке значительно больше.
Большую роль при реализации механизматрансформации сбережений в ипотечные кредиты в Индии играют Индийскаякорпорация страхования жизни и Индийская корпорация общего страхования,аккумулирующие средства через продажу страховых полисов, с одной стороны, и поставляющиересурс на ипотечный рынок — с другой.
С начала развития ипотечного рынка в Индииблагодаря активности правительства формирование ипотечной системыосуществлялось при мощной поддержке из-за рубежа. Так 115 АГО с 1981 по 1988 г.выделила 125 млн. долл. Корпорации финансирования жилищного развития дляпредоставления кредитов семьям с небольшим доходом. Финансирование поступало ипо другим линиям.
Вторичный рынок закладных в Индиипрактически не развит. Пилотный проект выпуска облигаций, обеспеченных пуломипотечных кредитов, выданных отобранными финансовыми компаниями, пыталсяосуществить НЖБ. Однако ряд правовых и налоговых вопросов делает развитиевторичного рынка в Индии практически невозможным. Так, передача прав по кредитутребует передачи и залога, что может быть осуществлено в письменной форме ввиде специального инструмента, стоимость регистрации которого составляет от 3до 17% (в зависимости от штата) от суммы секьюритизации (некоторые штатыснизили сбор до 0,1%). Кроме того, передача долга требует специальнойрегистрации, что в условиях формирования пула кредитов, выданных кредиторами изразных мест, делает данный процесс достаточно дорогим. Существует такжепроблема по обращению взыскания на предмет залога.
Крайне интересным для формирования рынкаипотечного кредитования в России является опыт Таиланда. Рынок ипотечногокредитования в Таиланде является одним из наиболее развитых рынков в Азии.Основной причиной этого является то, что правительство страны уделяет большоезначение развитию ипотечного кредитования. В 1997 г. в условиях азиатскогофинансового кризиса тайское правительство приняло новую экономическуюпрограмму, в которой жилищной сфере отводится роль локомотива по выводу страныиз кризисного состояния. Ключевая роль в реализации программы отводиласьПравительственному жилищному банку (ПЖБ), финансирование которогоосуществляется Центральным банком Таиланда, а регулирование и контроль закоторым проводится тайским министерством финансов. В рамках программы, вусловиях кризиса на рынке и минимальных объемов выдаваемых кредитовпланировалась выдача кредитов сроком до 30 лет с процентной ставкой 9% годовых(рыночная ставка тогда была 12—13%). Только в первые три или пять лет ставка покредитам фиксированная. Капитал ПЖБ был увеличен с 10 млрд. бат до 30 млрд.бат. Программа была реализована достаточно быстро. В результате чего доля ПЖБпо вновь выдаваемым кредитам выросла с 32% в 1996-м до 51% — в 1997 г. В 1998г. в условиях низкой ликвидности ставки по кредитам выросли до 18—19% годовых,однако, ПЖБ продолжал предоставлять ипотечные кредиты по минимальным ставкам,что позволило сгладить кризисные явления на рынке.
В период кризиса ПЖБ стал ведущимэлементом системы ипотечного кредитования. Только он осуществлял привлечениересурсов на рынок ипотечного кредитования. Однако в условиях кризиса ценапривлечения для ПЖБ была достаточно высокая. Так, в 1998 г. банк разместилдвухлетние облигации (обычные выпуски банка на 3 и 5 лет) в объеме 5 млрд. батпод 15,5% годовых (маржа ПЖБ составляла около 250 базисных пунктов).Коммерческие банки имели право брать фонды у ПЖБ, привлеченные в видеразмещения облигаций.
В результате осуществленных мероприятий в1999 г. ситуация на рынке стабилизировалась, банки начали активно конкурироватьи наращивать свои ипотечные портфели, процентные ставки по кредитам снизились всреднем до 9% годовых (некоторые банки в условиях активной конкуренциипредлагали кредиты даже под 6,5—7,5%). Стабилизация рынка и рост конкуренциипривели к снижению роли ПЖБ на рынке. Так, из запланированного ПЖБ объемавыдачи кредитов в 1999 г. на сумму 50 млрд. бат в первой половине года быловыдано ПЖБ кредитов только на 11 млрд., что составляет 22% от запланированнойгодовой суммы. Таким образом, ключевая роль ПЖБ в условиях кризиса заключаласьв снижении риска ликвидности для банковской системы, ограничении ростапроцентных ставок, ухудшения условий заимствования на ипотечном рынке.
Кризис 1997—1998 гг. заставил тайскоеправительство уделить особое внимание совершенствованию процедур андеррайтинга,оценки кредите- и платежеспособности заемщиков. В этих целях министерствомфинансов было создано Тайское кредитное бюро в июле 1999 г. Также былиразработаны национальные стандарты выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.Кроме того, были разработаны новые стандарты оценки залогов, которые быпозволили ипотечному кредитору полностью удовлетворить свои требования путемпродажи заложенной недвижимости. Для полноценного развития вторичного рынказакладных в 1998 г. была создана на основании специального закона Корпорациявторичных ипотек (КВИ) в виде государственного предприятия под контролемминистерства финансов.
В настоящее время КВИ приступила к покупкеипотечных кредитов, формированию пулов ипотек и их секьюритизации. Однако болеежесткие требования КВИ к качеству ипотечных кредитов не позволяют пока быстронаращивать операции на вторичном рынке.
/>/>/>/>/>2. Опыт ипотеки в Китае.
Жилищная политикигосударства.
В настоящее время огромнаянеудовлетворённая потребность в жилье и его малодоступность составляют предметбольшой тревоги в Китае. Жилищные условия далеки от приемлемых, имея в виду, что45% жилых домов не имеют кухонь и уборных. Согласно данным Минстроя КНР 1996года, цена жилья с удобствами в 12 раз превышала годовой доход семьи сосредними доходами в Шанхае. В 1996 году площадь непроданных домов, офисов икоммерческих зданий составляла 66,24 млн. кв. м, в том числе 50 млн. кв. мприходилось на жильё.
В начале экономической реформы в 1979 г.производство и потребление жилья рассматривалось как одно из важнейшихнаправлений экономической реформы. До реформы государство было единственнымоператором жилья, выполняя функции по инвестированию, распределению, управлениюи содержанию жилого фонда. Жилища передавались предприятиям, которые ираспределяли его своим работникам. В результате на государство ложились такиенемыслимые расходы, что требовалось искать решение проблемы. Таким решениемстал отказ от административной системы обеспечения жильём, что явилось главнымположением жилищной реформы. Взамен этого предлагалось распределять жильё путёмсвободной купли и продажи на рынке.
Начиная с 1979 года коммерциализация жильяи переход к системе, ориентированной на рынок жилья, стал главным направлениемреформы. В начале 80-х годов были проведены пилотные (составлено поинформационным материалам Гонконгского политехнического института. Бюллетеньиностранной НТИ. № 2. 2001 г. С. 7—16.) жилищные реформы в Сиане, Янтае, Шанхаеи Пекине. Однако эти пилотные реформы, включавшие повышение квартплаты,введение жилищных субсидий (купонов) и продажу существующего жилья по цене нижесебестоимости, не продвинули решения проблемы. Тем не менее полученный здесьопыт был положен в основу программы реформ, проведенных в 90-х годах.
Всемирный Банк в 1992 г. предложилинновационную модель, для реализации которой в Пекине, Ченду, Нингбо и Янтае напериод с 1994 по 2001 гг. им был выделен заём в 350 млн. долл. США. В этоймодели предлагается заменить жилищные обязательства предприятий передработниками на альтернативу: создание жилищных акционерных обществ (ЖАО),которые будут прибыльными по своей природе организациями и в их деятельностьгосударство не будет вмешиваться. ЖАО будут формироваться прибыльнымипредприятиями, которые передадут им свой жилищный фонд. Преимуществом такойсистемы будет выведение жилищных затрат из бюджета предприятия, которые в этомслучае не будет влиять на прибыль от основной деятельности. По данной схемежильё будет сдаваться в аренду или продаваться по рыночной цене, в результатечего будет по крайней мере возвращаться стоимость строительства. Повышениезарплаты работникам компенсирует им рост затрат на жильё. Ресурс для повышениязарплаты образуется за счёт ликвидации затрат предприятия на приобретение исодержание жилья. Рыночный уровень стоимости жилья и арендной платы определитсябалансом ЖАО. Повышение зарплаты работникам даст возможность населению и ЖАОбрать займы в коммерческих банках. Концепция Всемирного Банка активноподдерживалась многими учёными, считающими, что ЖАО будут также играть рольцентров жилищной реформы, поскольку обеспечиваемый ими рост квартплаты изарплаты будет служить активизации финансового сектора. Короче, модельВсемирного Банка будет способствовать активизации отечественного капитала вцелях создания рынка недвижимости в Китае.
Однако эта модель не свободна отнедостатков. Отмечается, что она ориентирована только на прибыльныепредприятия, которые могут себе позволить участвовать в расширении жилогофонда. Неэффективные предприятия, не имеющие собственного жилого фонда, которыйони могли бы передать в ЖАО, столкнутся с проблемой недостатка средств дляповышения зарплаты работникам с тем, чтобы они могли справиться с ростомквартплаты или участвовать в приобретении жилья. Тем не менее создание ЖАОосвободит госпредприятия от социальной нагрузки и создаст более ориентированнуюна рынок систему, которая привлечёт инвестиции из частного сектора и изстраховых фондов. Модель Всемирного Банка неприменима для общественного жилья,однако здесь могут быть созданы бесприбыльные организации, подобные Жилищномуобществу в Гонконге и Жилищным ассоциациям в Великобритании, которые смогутиграть такую же роль, как и ЖАО.
Другим важным аспектом проблемы являетсядоступность жилья. Важным стимулом здесь было предложение ввести ипотечноекредитование для желающих приобрести жилье. При приобретении жилья стоимостьдолжна полностью отражать местонахождение жилища, его размер и качество.
В 1995 г. Госсоветом КНР была объявленановая жилищная программа — «Национальный проект удобного жилья» (далее —Проект) для крупных городов Китая, включая Пекин и Шанхай. Одной из главныхзадач Проекта стала продажа государственного жилья с целью обеспечения слоевнаселения со средними и низкими доходами, а также для вовлечения сбереженийнаселения в жилищные инвестиции. Поставлена задача обеспечить за следующие пятьлет удобным жильём семьи, где на 1 человека приходится менее 4 кв. м жилойплощади.
Под «государственным жильём» понимаетсяжильё, предоставленное государством через предприятия за символическуюквартплату. Под термином «общественное жильё» подразумеваются жилища, такжепредоставляемые государством, но уже за реальную квартплату, при этомгосударство выделяет арендаторам жилищные субсидии, позволяющие последнимсправиться с высоким уровнем платежей. Под жилой площадью подразумеваетсяплощадь квартиры, не включающая в себя площадь кухни и санузла. Семьями,нуждающимися в улучшении жилищных условий, считаются семьи, имеющие менее 4 кв.м жилой площади на члена семьи.
«Фонды жилищных сбережений» — это новоеслово в жилищной политике. Предполагается, что в них будет отчисляться по 5%фонда зарплаты как работниками, так и работодателями.
По мере продвижения экономической реформыбыстро росло число семей с высокими доходами и нарастал разрыв между уровнемжизни богатых и бедных, что побудило государство в 90-х годах объявить, чтоотныне жильё не будет бесплатным, а для преуспевающих семей оно не будет большесубсидироваться. Это заставило богатые семьи искать жильё на рынке, а для группнаселения со средними и низкими доходами стало больше строиться доступногожилья. Большее распространение получило предоставление общественного жилья, приэтом субсидии выделялись в форме снижения цен на жилье. Дополнительные скидкипредоставлялись особым группам населения, таким, как учителя и пенсионеры.Отдельные предприятия также предлагали скидку уходящим на пенсию своимработникам, проработавшим на этих предприятиях долгие годы.
Глубокие изменения в жилищной политикестраны представляется интересным проследить на примерах двух крупнейших городовКитая — Пекина и Шанхая. Эти города явились первопроходцами в жилищной реформестраны. «Проект удобного жилья» был начат в Пекине в 1993 г., и затем он былраспространён на всю страну в период 1996—2000 гг. Фонды жилищных сбереженийбыли внедрены в Шанхае в 1991 г. и внесли весомый вклад в привлечениефинансовых ресурсов в дело создания и распределения жилья. Эти фонды позволяютрешить задачу коммерциализации жилья в Китае.
/>Жилищнаяреформа в Китае после 1979 года.
Основой жилищной реформы в 1980 г. сталоразделение ответственности за жилищный сектор между государством, предприятиямии населением. Реформа была начата с продажи общественного жилья, повышенияквартплаты и привлечения частного сектора к жилищному строительству. Различныегруппы реформаторов отдавали предпочтение либо продаже общественного жилья,либо повышению квартплаты. Государство предоставляло местным органам власти выбирать самостоятельно свой путь. Однако 80-е годы не дали существенныхрезультатов в проведении жилищной реформы.
История жилищного строительства в Китаепосле 1979 г. насчитывает несколько этапов.
В 1979—1986 гг., в период принятияпринципов «социалистической рыночной экономики», некоторые элементы рыночныхотношений были внедрены в жилищный сектор. Предприятиям было разрешеноинвестирование собственных средств в жилищное строительство для своихработников, что обеспечило приток финансов в эту сферу. До экономическойреформы предприятия должны были всю прибыль перечислять государству. Теперь жеу них появилась возможность создавать фонды социальной поддержки работников,20% которых они могли выделять на строительство жилищ. В 1979-1981 гг. в Сианеи Наннине началась продажа общественного жилья. Государство выделило средстванекоторым городам на жилищное строительство. Жильё продавалось по цене 14,5—18,1долл. США за 1 кв. м. Низкая квартплата и низкий уровень заработной платыприводил к тому, что большинство семей не проявило интереса к этой программе.За три года было продано очень мало жилья.
В 1982—1985 гг. ещё одна программа былареализована в городах Чанчжоу, Женьжоу, Силин и Шаши. Суть ее состояла впродаже нового и существующего жилья по ценам, уменьшенным за счёт субсидий.Государство и предприятия оплачивали по 1/3 стоимости жилья каждый, тогда какоставшуюся треть должна была заплатить семья. Права собственности на жильёделились поровну между предприятием и семьей. Эта программа была поддержанабольшинством семей, и в 1984—1985 к ней присоединились 160 городов и 300уездных центров. В 1984 г. в 4-х вышеназванных городах было продано 2140 жилищплощадью 114,5 тыс. кв. м, в 1985 г. — 200 тыс. жилищ площадью 10,9 млн. кв. м.В некоторых городах вновь построенное жильё сдавалось в аренду за плату в 0,12долл. за 1 кв. м. Недостатком этой системы была слишком большая нагрузка наместные органы власти и предприятия. Государство теряло 602-723 долл. на каждомжилище. Программа не интересовала уже имеющих государственное жильё, так какквартплата продолжала оставаться очень низкой. В результате в 1985 г. программабыла свёрнута, и правительство страны стало искать баланс между ценами покупкии аренды жилья.
В 1986 г. в Госсовете КНР было созданоУправление по жилищной реформе, задачей которого стала подготовка следующейфазы реформы.
В 1986—1987 гг. главной целью реформыстало создание рынка жилья, при котором государство и предприятия были быосвобождены от функций прямого распределения жилья. Как и раньше, основныминаправлениями усилий были объявлены повышение уровня квартплаты и содействиепродаже общественного жилья.
В 1988 г. в Пекине была проведена перваяконференция по жилищной реформе, на которой была подтверждена задача созданиярынка жилья. Перед местными органами власти была поставлена цель — упорядочитьуровень квартплаты в государственном жилье, устранить неравенство истимулировать покупку жилья населением.
В Пекине была начата пилотная программа,включающая в себя распределение арендного жилья и приобретение жилищнаселением. Были отобраны 10 предприятий для реализации продаж общественныхжилищ нуждающимся в жилье семьям постоянных рабочих и служащих. Нанимателигосударственного жилья были ограничены в праве приобретения занимаемых имиквартир. При покупке квартир нуждающимся делалась скидка от стоимости жилья вразмере 20% плюс 0,5% за каждый год трудового стажа на предприятии. Семья становиласьсобственником жилья, но передать или продать его она могла не ранее, чем через5 лет после приобретения, причём преимущественное право покупки принадлежитпредприятию. Все предприятия и учреждения поощрялись к созданию жилищныхкооперативов, члены которых могли делать жилищные сбережения или получатьжилищные займы. Преимущество в получении таких займов предоставлялосьнуждающимся и бездомным семьям, а также имеющим средние и низкие доходы.Предприятия могли направлять доходы от продажи общественного жилья надотирование жилищного строительства. Государство помогало жилищномустроительству посредством предоставления земельных участков и сниженияпроцентных ставок по займам. В то же время продажа квартир на рынке жильясостоятельным семьям проводилась без субсидирования под административнымконтролем жилищных бюро. Рыночная цена жилья составляла 1700 юаней за 1 кв. м(1 долл. = 8,3 юаня). В 1987 г. вследствие «перегрева» экономики и ускоренияинфляции государство заморозило большинство строительных проектов и перешло кжёсткой монетаристской политике. В 1987—1989 гг. в Пекине было продано 7665квартир площадью 495 тыс. кв. м, в том числе 1681 вновь построенных (102 тыс.кв. м). Фактическая выручка оказалась меньше расчетной, но, тем не менее,впервые рыночная продажа жилья заняла осязаемое место в системе егораспределения.
В 1991 г. в Шанхае была начата реализациякомплексного плана реформы. Её важнейшей частью стало учреждение Фондовжилищных сбережений, в которые должны отчисляться по 5% фонда зарплаты, какпредприятиями, так и их работниками. План реформы привлёк всеобщее внимание, ицентральные власти потребовали, чтобы другие города внедрили у себя подобныемероприятия.
В 1994 г. Госсовет принял «Решение обуглублении жилищной реформы». В нём упор был сделан на сокращение дефицитажилья и на улучшении жилищных условий для наиболее нуждающихся. Субсидированиежилья предлагалось по двум направлениям: жилищные пособия для групп населениясо средними и низкими доходами и жилье с удобствами для групп с высокимидоходами. Намечалась реструктуризация сектора жилищного финансирования на базетриединого инвестирования государством, предприятиями и населением. Такимобразом, осуществлялся переход от системы предоставления бесплатного жилья крыночным отношениям в жилищном секторе.
В 1995 г. Руководящая группа Госсовета пожилищной реформе провела в Шанхае конференцию с целью проанализировать опытпрошедших лет в разных городах для ускорения реформирования в период до 2000 г.Шанхайский опыт учреждения Фондов жилищных сбережений, перестраивающий системуфинансирования жилищного строительства, был признан примером для всей страны. В1995 году 35 городов приступили к учреждению у себя таких фондов. Государствопоставило своей целью повышение квартплаты с 0,3 юаня за 1 кв. м до 0,6—1,2юаня с тем, чтобы квартплата составляла порядка 5% годового дохода семьи.Продажа общественного жилья была объявлена важнейшей задачей в целяхреинвестирования полученной выручки в жилищное строительство.
В 1959 г. 59 городов были отобраны дляэксперимента «Национальный проект удобного жилья». В связи с этим Народный БанкКНР выпустил «Временные указания по индивидуальному ипотечному жилищномукредитованию и предоставлению займов Народным Банком КНР для Национальногопроекта удобного жилья», что повысило результативность Проекта.
В результате прошедших почти 20 летреформирования государственные жилища, сдаваемые в наем, перестали доминироватьв жилищном секторе. Утвердилась жилищная система с двумя направлениями: рынок ираспределение. Через рынок реализуется жильё с удобствами как иностранным, таки местным жителям, последние получают жильё либо по рыночной цене (зажиточныегруппы населения), либо по себестоимости (менее зажиточные), либо по сниженнойцене (группы со средними и низкими доходами). В распределении жилья врезультате жилищной реформы состоялся переход от предоставления жильягосударством в аренду к системе перевода жилищ в собственность либо путёмвыкупа жителями своих жилищ по сниженной цене (ниже себестоимости), либо посредствомпродажи благоустроенного, но недорогого жилья семьям со средними и низкимидоходами, имеющим менее 4 кв. м жилой площади на члена семьи, по фиксированнойцене, которая также ниже себестоимости, но близка к ней.
Начиная с 1979 года, реформаторы Китаясчитали, что жилищный сектор может сыграть роль локомотива, который будетстимулировать экономический рост. Жильё более не рассматривалось как форманепроизводственного потребления.
/>Жилищнаяреформа в Пекине в 9-ой пятилетке (1995-2000 гг.).
Ключевым компонентом жилищной политики в9-й пятилетке стал «Национальный проект удобного жилья», согласно которомуновые жилища должны иметь спальни, общую комнату, кухню, туалет, кладовую ибалкон. Дома в 7 этажей и выше должны иметь лифт. В 9-м пятилетнем плане былиприняты следующие жилищные стандарты (табл. 2).
Предусматривалось, что помещение, гдебудет располагаться стиральная машина, должно иметь сливную трубу в туалет иликухню. Больше не предусматривалось строительства жилья без кухни и туалета.Согласно статистическим данным, нехватка жилья в Пекине значительно превышаетплановые намётки проекта.
Неудовлетворённая потребность в жилье вПекине возникает по многим причинам, при этом 80% её приходится на работающих вместных органах власти, государственных предприятиях, иностранных фирмах,остальные 20% — на работающих на совместных предприятиях. Кроме того, в столицепостоянно пребывает около 1 млн. приезжих, что также усложняет ситуацию сжильём.
Население Пекина с 1990 по 1995 гг.увеличилось незначительно, с 10,3 до 10,7 млн. чел. Из числа жителей в 1995 г.работающих — 6,5 млн. чел., в том числе в госпредприятиях — 3,5 млн. чел. Изчисла работающих в госпредприятиях 31% заинтересованных в приобретении жилья. Присредней численности семьи 3,4 чел. и площади квартиры 60 кв. м необходимопостроить только для этой категории 65 млн. кв. м жилья.
В 1995 г. было построено 7,6 млн. кв. мобщей площади жилищ, в том числе 600 тыс. кв. м по Проекту удобного жилья.Новосёлами по этому проекту стали 11 тысяч семей, имевших менее 4 кв. м жилойплощади на человека. Средний размер квартиры — 54,5 кв. м.
Таблица 2. Жилищные стандарты в Китае. Источник:[Жилье]
1 спальня и 1 общ. комната 2 спальни и 1 общ. комната 3 спальни и 1 общ. комната Полезная площадь, кв. м. 34-38 45-49 56-60 Спальня для супругов, кв. м. 10 10 10 Спальня на одного, кв.м. - 8 8 Общая комната, кв… м. 12 14 16 Кухня, кв. м. 5 5 5 Туалет, кв. м. 3,5 3,5 3,5 Кладовая, кв. м. 1,5 2 3Две трети вводимого жилья приходятся на6—8 этажные дома, 11% _ на 2-5-этажные, остальное — на 9-этажные и болеевысокие здания. По расчётам Минстроя КНР, исходя из нормы 9,5 кв. м жилойплощади на человека, в Пекине потребуется выделить 35 млн. кв. м земельныхучастков, в том числе 9 млн. кв. м для Проекта удобного жилья.
В 1995 г. Руководящая группа Госсовета КНРпо жилищной реформе опубликовала план инвестиций в Проект удобного жилья,который должен реализовываться в 1996—2000 гг. в 59 городах страны. Всегодолжно быть построено 14,28 млн. кв. м удобного жилья на общую сумму 12,55млрд. юаней, из которых 5,02 млрд. юаней будет вложено центральными властямичерез Стройбанк и Тор1банк Китая, а 7,53 млрд. юаней должны профинансироватьместные органы власти. В шести самых крупных городах Китая (Няньчжин, Шанхай,Пекин, Харбин, Гуанчжоу и Нанчжин) будет построено 2,65 млн. кв. м такого жильяна сумму 3,1 млрд. юаней, в том числе 1,24 млрд. юаней будет вложеноцентральными властями и 1,86 млрд. юаней профинансируют местные органы власти.
В плане 1996 года при целевой норме 9,5кв. м жилой площади на человека минимальная полезная площадь квартиры принята55 кв. м и установлено, что квартиры с двумя спальнями (то есть трёхкомнатные)должны составлять 60% от общего их числа. Обращает на себя внимание, чтоминимальный размер квартиры завышен по сравнению с показателями 9-гопятилетнего плана.
При том, что в целом Проект ориентированна работающих на крупных и средних госпредприятиях, имеющих жилье менее 4 кв. мна члена семьи и располагающих средними и низкими доходами, предпочтение припрочих равных условиях дается работникам, уходящим на пенсию, а такжепреподавателям.
В реализации Проекта удобного жильяучаствуют:
Руководящая группа Госсовета КНР пожилищной реформе, которая координирует все действия и вырабатывает всекитайскиенормативы;
Госплан КНР, который ответственен заежегодный план инвестиций и определение масштабов Проекта;
Минстрой КНР, ответственный застроительство в рамках Проекта;
Народный Банк Китая, который вырабатываетгодовые планы кредитования и следит за исполнением схемы кредитования;
Финансовое Бюро и другие банки, как,например, Стройбанк Китая, ответственные за контроль использования выделяемыхсредств в городах.
Жилищные инвестиции распределяются междуцентральным и местными властями в соотношении 40:60. Если местные органы властихотят получить заём от центральной власти, они должны предоставить землю дляпроекта и выделить 50% наличности, необходимой для Проекта, до получения займа.Пятилетний план для Пекина на 1996—2000 гг. в рамках Проекта предусматриваетстроительство 500 тыс. кв. м удобного жилья на сумму 750 млн. юаней, из которых300 млн. юаней выделяется Стройбанком Китая, а 450 млн. юаней — правительствомПекина. Помимо этого, каждый работник госпредприятий, постоянно проживающий вПекине, имеет право на получение ипотечного займа в размере не более 60% ценыжилья со сроком возврата 10 лет.
Государство поставило ограничения передПроектом с точки зрения цены жилья, которая базируется на стоимости строительстваи состоит из стоимости приобретения земельного участка и переселения с него,изысканий, проектирования и накладных расходов, строительства и созданияинфраструктуры в жилом районе; 1-3% прибыли; процентов на заём; налогов.Местные власти ответственны за выделение земельных участков для проекта исоздание инфраструктуры, в том числе таких некоммерческих объектов, как зелёныенасаждения и благоустройство территории. Заказ на строительство передаётсяподрядчикам напрямую или выставляется на торги. При этом 70% сданного жильяпередаётся правительству Пекина по стоимости строительства, а 30% остаются уподрядчика для реализации на рынке жилья. Подрядчикам гарантируется 15% прибылина объектах проекта, и для обеспечения этой гарантии им могут выделятьсясубсидии в форме бесплатного предоставления земельного участка, доплат наработу в существующей застройке и т. п.
Семья может приобрести жильё через своёпредприятие по стоимости строительства или по более низкой субсидированнойстандартной цене. Освобождаемое новосёлами жилье предоставляется другимочередникам. В 1995 г. и в предшествующие годы новое жильё в Пекинепредоставлялось семьям, имевшим 3 кв. м жилой площади на человека или менее. На1996-2000 гг. этот критерий повышен до 4 кв. м.
Правительство Пекина в 1995 г. приняло«Положение о принципах продажи общественного жилья работникам», где цена 1 кв.м жилья, условно равная себестоимости, устанавливалась для центра и окраингорода на уровне 161,1 долл., стандартная цена — от 104,8 до 151,4 долл. Дляпригородов цены устанавливались местными властями. Для конкретного примера180-квартирного дома цена 1 кв. м, условно равная себестоимости, была принятаравной 140,4 долл., стандартная цена — от 84,3 до 96,4 долл. Дополнительнопредоставлялась скидка в 5%, если один из супругов являлся преподавателем, и10% — если оба. Себестоимость строительства квартиры площадью 40 кв. м (безинфраструктуры объекта) составляла 4819,3 долл. или 120,5 долл. за 1 кв. м. Припродаже квартиры по цене 140, 4 долл. за 1 кв. м подрядчик получал прибыль вразмере 16,5%.
Проблемы, связанные с Проектом удобногожилья, возникают по двум причинам: вследствие социалистической системыраспределения жилья и из-за недостаточной доступности для населения цен нажилище. Социалистическая система распределения жилья исходит из ранжированиякак предприятий (по их значению), так и нуждающихся в жилье (по их занимаемойдолжности и стажу). В результате наименее важные государственные предприятия, имеющиебольшое число нуждающихся в жилье, не попадают в число бенефициариев Проекта.Таким образом, критерий предоставления жилья по сниженной цене тем, у кого начлена семьи приходится менее 4 кв. м жилой площади, не срабатывает для такихпредприятий. Кроме того, нуждающийся работник, занимающий невысокую должность,не может получить новое жильё по Проекту, и будет довольствоваться в лучшемслучае вселением в жильё, освобождаемое работником более высокого ранга.
Центральные власти и правительство Пекинапредпринимают меры по переходу от старой к рыночно-ориентированной системераспределения жилья, что должно уменьшить нагрузку на госбюджет. Однако приэтом остаются актуальными две главные проблемы:
социалистический характер распределенияжилья не изменился, предприятия по-прежнему играют ключевую роль как всоздании, так и в распределении жилого фонда, они по-прежнему выбирают, комупредоставить льготное жильё;
группы населения со средними и низкимидоходами не в состоянии купить жильё, цены на которое не сопоставимы сдоходами. Кроме того, низкая квартплата не стимулирует покупку жилья.
Для создания адекватной жилищной системыещё многое предстоит сделать, включая предоставление возможности покупки жильяи тем, кто работает в менее преуспевающих предприятиях.
/>Жилищнаяреформа в Шанхае в 90-х годах.
В 1991 г. правительство Шанхая принялоплан жилищной реформы, в котором можно выделить пять основных аспектов:
учреждение системы обязательного жилищногострахования — Фонда жилищных сбережений, что, безусловно, является важнейшимкомпонентом Шанхайской реформы;
увеличение квартплаты и выпуск жилищныхкупонов в качестве альтернативы повышению квартплаты;
требование к новоселам общественного жильявносить значительный вклад в Шанхайский центр управления жилищным страхованиемпо норме от 20 до 80 юаней за 1 кв. м. Этот обязательный взнос возвращаетсяжильцу через 5 лет с увеличением на 3,6%;
установление скидок при приобретениижилья. Плата за новое жильё (первый взнос) была определена порядка 250 юаней за1 кв. м, что составляет 1/3 от стоимости строительства. Предоставляется также20%-ная скидка к полной стоимости жилья, при этом ежегодные выплатыпроизводятся в течение 10—15 лет. Приобретённое жильё может быть передано понаследству или продано только спустя 5 лет после покупки;
учреждение Шанхайского жилищного комитета,ответственного за подачу предложений по дальнейшему развитию реформы, включаяразработку планов жилищного строительства, содействие росту фондов жилищныхсбережений и контроль за их деятельностью, разработку политики по распределениюи содержанию жилья.
Многие города КНР стали следоватьШанхайскому плану. В 1993 г. правительство Шанхая начало в отдельных районах,а в 1994 г. развернуло повсеместно продажу общественного жилья. К такомурешению подталкивало: наличие желающих купить жилье; наличие средств ужелающих; перспектива перехода обязанностей по содержанию жилья к собственникамжилищ. Было продано 620 тысяч общественных жилищ общей площадью 31,17 млн. кв.м, и к концу 1994 г. доля жилья в индивидуальной собственности в Шанхаесоставила 51,5%. С 1991 по 1995 г. квартплата возросла вдвое. В 1996 г. онадостигла 0,75 юаня за 1 кв. м, что составляет рост на 50% по отношению к 1995году.
На 1996—2000 гг. правительство Шанхаязапланировало увеличить жилую площадь в городе до 10 кв. м на человека и снести3,65 млн. кв. м опасного ветхого жилья. В этих целях правительству городанеобходимо инвестировать 150 млрд. юаней и выделить 50 млн. кв. м земельныхучастков. В городе имеется 75 тысяч семей, где на одного человека приходитсяменее 4 кв. м жилой площади. Запланировано уменьшить этот показатель до 20тысяч посредством предоставления доступного жилья.
Упор делается на строительстве недорогогои удобного жилья. В 1995 г. под эгидой Шанхайского планового комитета созданоБюро по жилищному строительству в округах и районах города с двумя Центрами построительству недорогого жилья и удобного жилья в каждом бюро. Первый отвечаетза то, чтобы цена жилья не превышала себестоимости строительства (с 15%-нойприбылью). Центр по строительству удобного жилья ответственен за предоставлениежилищ семьям, где на одного человека приходится менее 4 кв. м жилой площади.Цена удобного жилья также базируется на себестоимости строительства, но этацена ещё и субсидируется государством.
Шанхай в 1995 г. имел территорию в 6219кв. км и население примерно 13 млн. человек, ежегодный прирост в 1991—1995 гг.составлял 0,28%. При этом жилая площадь на одного горожанина выросла за этот жепериод с 6,7 до 8 кв. м. Динамика капиталовложений в жилищное строительство иввода жилья очень характерна: 2,6 млрд. юаней и 4,2 млн. кв. м в 1990 г., 6,7млрд. и 6,2 млн. в 1993 г., 28,9 млрд. и 8,7 млн. в 1994 г. и 40,8 млрд. юанейи 12,7 млн. кв. м в 1995 г.
В 1996 г., то есть через 5 лет посленачала внедрения этой системы, было выпущено Постановление городской Народнойассамблеи «О Фонде жилищных сбережений в Шанхае». Целью системы являетсяформирование финансовых средств для создания и распределения жилого фонда.Система жилищного страхования — обязательная, жилищные сбережения принадлежатработающим и могут быть использованы для приобретения жилья, самостоятельногостроительства или реконструкции жилищ. С помощью этой системы осуществляетсяпереход к рыночным отношениям в жилищном секторе, где будут преобладатьсобственники жилья. Согласно этой системе, все работающие — постоянные жителиШанхая должны вносить в Фонд жилищных сбережений 5% своей зарплаты, аработодатели — 5% фонда зарплаты предприятия. Процент отчислений будеткорректироваться по мере продвижения реформы.
Управление Фондом и использование средствФонда в строительстве разделено в целях недопущения коррупции инесправедливости. В 1991 г. был учреждён Шанхайский жилищный комитет,ответственный за систему жилищного страхования. Комитет является такжеконсультантом по жилищной политике. Управление Фондом жилищных сбереженийосуществляется его Руководящим Центром, подчинённым Шанхайскому жилищномукомитету. В обязанности Руководящего центра входит:
организация сбора и реализации средствФонда;
формирование бюджета Фонда;
анализ заявок на выдачу средств из фонда ипредоставление средств;
контроль за вкладами и возвратами сумм позаймам;
пополнение и сохранение денежных средствфонда;
планирование нормативов поступлений отработодателей и работников, а также процентных ставок по займам;
ведение учета средств фонда;
принятие мер к нарушителям Постановления оФонде.
Центр финансируется на принципахнезависимости и самодостаточности, он работает как обычная частная компания. Онможет вложить средства Фонда в финансовый сектор рынка для получения прибыли,хотя эта сторона деятельности Центра подвергалась критике со стороны депутатовНародной ассамблеи, призывающих избегать неоправданного риска.
Стройбанк Китая имеет соглашение с Центромо предоставлении последнему нормального банковского обслуживания по хранениювкладов, выдаче займов, учреждению счетов и приему платежей по займам. При этомСтройбанк не имеет полномочий участвовать в принятии решений по расходованиюсредств Фонда.
Шанхайским жилищным комитетом учреждёнНаблюдательный Совет, который контролирует деятельность Руководящего ЦентраФонда жилищных сбережений. Финансовое бюро при правительстве Шанхаяответственно за учреждение органов Фонда, вырабатывает правила проведенияфинансовых операций в жилищном секторе и проверяет ход реализации займов,выделяемых Фондом и Стройбанком.
Деньги из Фонда могут быть полученыработником в следующих случаях:
приобретение жилья, строительство илиреконструкция собственного жилища;
выход на пенсию;
потеря трудоспособности или прекращениезанятости;
отъезд из города или эмиграция.
Преимущественное право на получениесредств предоставляется для приобретения жилья, самостоятельногоиндивидуального строительства или реконструкции собственного жилища.Предприятиям выделяются займы для строительства доступного жилья. Остатоксредств может быть использован для покупки закладных. Центр может назначатьфинансовые учреждения для осуществления инвестиций.
Стройбанк Китая ответственен за ипотечноекредитование, связанное с системой Фонда жилищных сбережений. Заявку можетподать работник, участвующий в системе Фонда. Претендент должен иметь вклад неменее 10 тысяч юаней на своем счету жилищных сбережений в течении как минимумодного последнего года. Успешный претендент может получить заём в размеремаксимум пятикратного своего взноса с возвратом в течение 5—15 лет.
В Шанхае расположено 30 тысяч предприятийс 4,54 миллионами работающих, участвующих в системе Фонда жилищных сбережений,что составляет 98% всех работающих. В октябре 1996 г. сумма накоплений в Фондежилищных сбережений составила 10,3 млрд. юаней. Жилищные займы получили 36,6тысяч семей, общая сумма этих займов составила 1,3 млрд. юаней. К этому временибыло продано 647 тысяч единиц общественного жилья, или 52%. В 1995—1996 г.система помогла 27 тысячам семей, имеющим менее 4 кв. м жилой площади начеловека, решить жилищную проблему. Но ещё 47 тысяч нуждающихся семей ждуттакой помощи. Доля жилищных затрат в бюджете семьи поднялась с 3,35% в 1990 г.до 6,22% в 1995 г. Ход реализации жилищной реформы в Шанхае заслуживаетположительной оценки, жилищные условия многих семей улучшаются.
Одним из примеров жилищного проекта вШанхае является микрорайон Парк Ю Кьяо в новом жилищном районе Пудонг. Этотмикрорайон был заложен Минстроем КНР в качестве экспериментального в 1995 г.Парк занимает площадь 108 га, общая площадь зданий 1,5 млн. кв. м. Перваяочередь строительства включала 47 корпусов 4—6-этажных жилых домов (120 тыс.кв. м), вторая очередь — 9 корпусов 9—12-этажных домов (35 тыс. кв. м), ввод вдействие которых намечен на середину 1998 г. В микрорайоне строитсяинфраструктура, включающая банки, больницы, школы, дошкольные детскиеучреждения, театры и т. п., что позволяет удовлетворить основные нужды жильцов.Благоустройство новых жилищ и окружающей территории выполнено по повышеннымстандартам, В каждой квартире имеется кухня и санузел.
Цена жилищ колеблется между 2400 и 2800юаней за 1 кв. м. Трёхкомнатная квартира площадью 86 кв. м при средней цене2600 юаней за 1 кв. м будет стоить 223,6 тыс. юаней. Первоначальный взнос в 30%составит 67,08 тыс. юаней, останется выплатить 156,52 тыс. юаней. При годовойпроцентной ставке по займу 10,35% и сроке возврата займа 15 лет, выплатыравными долями в течение 15 лет с суммы 10 тыс. юаней составят 122,73 юаня вмесяц, а с суммы 156,52 тыс. юаней — 1921 юань в месяц (по нашим расчётам,ежемесячные платежи равными долями с займа в 10000 юаней в сумме 122,73 юанясоответствуют условию начала выплат по займу через 12 месяцев после егополучения, при этом в первые «льготные» 12 месяцев нарастают проценты, месячнаявеличина которых, рассчитанная по формуле сложных процентов, составляет 0,8421%— прим. перев. Месячный доход семьи должен быть порядка 4 тыс. юаней, в этомслучае жилищные выплаты составят 50% от семейного бюджета.
Две основные цели жилищной реформы вШанхае: предоставить больше доступного жилья населению со средними и низкимидоходами и решить жилищную проблему для имеющих менее 4 кв. м жилой площади начлена семьи. Правительство Шанхая должно вложить 150 млрд. юаней, чтобыпостроить 50 млн. кв. м жилья. Две главные проблемы возникают при проведениижилищной реформы: недостаточная доступность жилищ и нечёткое законодательство,регулирующее использование жилищных сбережений.
Согласно статистическим данным 1995 г.,средний годовой доход на одного жителя города составил 6620 юаней, низкийуровень доходов определён равным 4608 юаней (в месяц соответственно 552 и 384юаня). Эти показатели слишком далеки от потребного уровня доходов в среднем в3500 юаней в месяц, необходимых для приобретения квартир в приведенных вышепримерах двух микрорайонов. Согласно тем же статистическим данным 1995 г.,средний суммарный размер жилищных сбережений, составлявший 1965 юаней в 1990г., возрос до 4467 юаней в 1993 г., до 7514 юаней в 1994 г. и в 1995 г. достиг10728 юаней на каждого жителя Шанхая. Предположим, что семья из двухмолодожёнов-учителей захотела приобрести квартиру площадью 66 кв. м(минимальный размер в микрорайоне Сан Лин Юан) по цене 2060 юаней за 1 кв. мили 135,96 тыс. юаней за квартиру в целом. Как учителя, они имеют право наскидку в 10%, остаётся 122,36 тыс. юаней. Первый взнос в размере 30% составляет36,71, тыс. юаней, из которых у них, при средних накоплениях в Фонде, уже есть2X10728 юаней, и через 2 года, при сохранении темпа роста сбережений, будетдостаточно для первого взноса. Остается выплатить 85,65 тыс. юаней, что примесячных взносах по 122,73 юаня за заём в 10 тыс. юаней составит 1051 юань вмесяц. При среднегодовом доходе шанхайской семьи 6620 юаней (то есть около 550юаней в месяц) такие выплаты явно нереальны, а ведь речь шла именно омикрорайоне недорогого жилья.
Таким образом, квартиры могут получить восновном те, кто работает на преуспевающих предприятиях, заботящихся о своихработниках, а это опять означает распределение жилья по ранжиру, как этовидится работодателю. То есть фактически по-прежнему сохраняетсясоциалистическая система распределения жилья.
Более того, квартплата тех, кто занимаетобщественные жилища, по-прежнему составляет лишь 0,66% расходов в бюджетесредней шанхайской семьи (данные 1995 г.), что, конечно, не стимулирует желанияприобрести жильё в собственность.
Продвижение жилищной реформы сдерживаетсянечёткостью жилищного законодательства в отношении использования средств Фондажилищных сбережений. При оценки заявок претендентов на займы из Фонда возникаетвопрос: кому отдавать предпочтение? Если тем, у кого больше взнос, то выгодамиот участия в обязательном Фонде будут пользоваться более состоятельные слоинаселения, а не те, кто имеет средние и низкие доходы.
/>/>/>/>/>3. Ипотека в Израиле.
В Израиле существует три вида ипотечныхссуд:
машканта — это ипотечная ссуда с целевымназначением для покупки или строительства жилья. В этом случае залогом длябанка является сама квартира или дом. Условия машканты непостоянны и меняются стечением времени. Обычно ссуда прикреплена к индексу роста потребительских цени выдается под определенные проценты. Возвращается ипотечная ссуда ежемесячнымиплатежами в течение длительного срока. Как правило, в качестве дополнительнойгарантии, банки требуют подписи нескольких человек-гарантов, которыегарантируют то, что ссуда будет возвращена полностью и вовремя. В том случае,если взявший ссуду не выплачивает ее своевременно, банк имеет право взыскатьсумму, оставшуюся невыплаченной с гарантов и (или) реализовать залог, то естьпродать квартиру или дом. До момента окончания выплат за ипотечную ссуду,взявший ее не имеет права, за исключением особо оговоренных случаев переводамашканты, передать свои права на квартиру или дом другому лицу, то есть,покупатель такой квартиры, а также получивший ее в подарок или по наследству немогут оформить ее на свое имя без особого согласия банка. Банк имеет право посвоему усмотрению разрешать так называемый перевод машканты на другую квартируили дом при продаже старого жилья и покупке нового. В этом случае банк, какссудодатель, требует записать в качестве залога на его имя новую квартиру илидом. Вся эта процедура производится в соответствии с установленными банкомправилами, о которых пойдет речь ниже;
местная помощь в ряде районов страны.Целью местной помощи является поддержка жилищного строительства в определенныхрайонах, за счет большей доступности жилья покупателю. Местная ссуда в такихслучаях выдается тем, кто оформляет государственную ипотечную ссуду на покупкужилья в этом районе. Иногда часть местной ссуды является условным подарком,связанным с необходимым условием проживания в данном районе страны. Получение ивозврат этой ссуды достаточно похожи на получение и возврат основной машканты.
обычные банковские ссуды, неподдерживаемые государством, в целях покупки или строительства квартиры илидома. Эти ссуды выдаются исключительно по усмотрению и на условиях ипотечныхбанков Израиля.
В прошлом различия между всеми этимивидами ссуд были довольно значительны, но с течением времени они становятся всеменьше и меньше. На сегодняшний день все ссуды обязательным образом привязаны киндексу роста потребительских цен. Кроме того, на каждую ссуду существует свойбанковский процент.
Какие ссуды выдаются в конкретном случае,зависит не только от желаний к возможностей клиента, но и от района и типаквартиры, которую он собирается купить. Например, на квартиры, покупаемые «подключ», выдается только основная государственная ипотечная ссуда — машканта. Натакие квартиры ни местная помощь, ни дополнительные ссуды не выдаются. Наквартиры вторичного рынка местная помощь выдается в очень редких случаях,например, в районе Иерусалима — на покупку только в Маале-Адумим (поселениегородского типа за зеленой чертой).
То есть любой гражданин, не имевший своегособственного жилья в Израиле на 1-е июня 1971 года, может получить в ипотечномбанке определенную помощь в виде машканты на покупку или строительство квартиры(дома). Разным группам населения при различных условиях (состав семьи, возраст,район проживания) предоставляется государственная помощь в различных размерах.
При желании объединиться в покупкеквартиры граждане, имеющие право на государственную ипотечную ссуду иявляющиеся близкими родственниками (братьями, сестрами, детьми или родителями),имеют право объединить две или три машканты на покупку или строительство однойквартиры или дома. При объединении вторая и третья машканты выдаются не вполном размере (смотри соответствующую таблицу). В том случае, когда документы,подтверждающие близкое родство, утеряны, можно декларативно подтвердить этотфакт у нотариуса. Заверенный им документ является действительным для получениягосударственной помощи на жилье.
Правила объединения распространяютсятолько на машканты, и не затрагивают местную помощь и дополнительные ссудыбанка. После объединения машканты разделить уже невозможно, то есть заемщикикак бы обязаны прожить тем же составом семьи до момента выплаты всех ссуд. Покрайней мере, официально. Если кто-то из взявших ссуду не проживает в квартире,это влечет за собой необходимость немедленной выплаты всех ссуд (по решениюсуда). Все объединившие свои машканты считаются решившими свою жилищнуюпроблему и теряют права на дальнейшую государственную помощь при покупкеквартиры.
При объединении машкант и покупке квартирыили дома на объединенную ссуду купленная недвижимость, с точки зрения закона,принадлежит всем, взявшим машканту следующим образом:
при объединении машкант-одиночек все онисчитаются имеющими равные доли регистрации прав на владение недвижимостью;
семья и двое одиночек — семья, внезависимости от состава, имеет 50% владения, каждый из одиночек — по 25%;
семья и одиночка — семья имеет 75%, аодиночка — 25% владения недвижимостью.
Машканта.
Как правило, государственная ипотечнаяссуда состоит из суммы, выдаваемой сроком на двадцать восемь лет под 4%годовых. Сумма основной льготной ссуды для одиночек, включаяпенсионеров-одиночек, полностью прикреплена к индексу роста потребительскихцен, а сумма основной льготной ссуды для всех остальных категорий прикреплена киндексу только на 80%. С остальных 20% машканты индекс роста цен невыплачивается. Сам процент на основные льготные ссуды прикреплен к индексуроста потребительских цен полностью. Сроки возврата машканты устанавливаются твердоМинистерством строительства, но могут быть изменены по особой просьбепокупателя, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения сроков.
Кроме основной льготной ссуды в машкантувходит сумма условной дотации (она же условный подарок). Эта часть машкантыназывается «маанак мутне». При соблюдении условий ссуды, то есть проживании вквартире на протяжении пятнадцати лет, эта сумма превращается в безусловныйподарок и списывается со счета полностью.
В течение каждого года из этих 15 летсписывается одна пятнадцатая часть этой суммы. Все эти условия сохраняются припереводе машканты с одного жилья на другое, в случае продажи первой квартиры ипокупки следующей. В противном случае должник обязан будет возвратитьоставшуюся сумму с полным прикреплением к индексу роста потребительских ценплюс два процента годовых.
Неполная государственная ипотечная ссуда,которую получает семья при объединении машкант, содержит подарочную часть,состоящую из условной дотации и условной ссуды. Условная ссуда во многом похожана условную дотацию, но остаток условной ссуды, еще не превратившийся вподарок, выплачивается с привязкой к индексу роста потребительских цен толькона 80% и с начислением 4 процентов годовых.
Государственная ипотечная ссуда и еедополнения, то есть местные ссуды, регулируются единым законом на всейтерритории Израиля, который является обязательным для исполнения любымипотечным банком Израиля. Таким образом, суммы, сроки, выплаты и процентымашкант и местных ссуд одинаковы во всех банках. Разница между ипотечнымибанками может заключаться только:
в наличии и условиях частных банковскихссуд;
в количестве требуемых гарантов;
в качестве обслуживания.
/>Дополнительныеи местные ссуды.
Местная помощь состоит из двух частей —местной ссуды и местной дотации. В некоторых населенных пунктах дотацияотсутствует полностью и выдается только местная ссуда. При объединении машкантна одну единицу жилья можно получить только одну сумму местной помощи, внезависимости от количества семей и удостоверений личности, на которыеоформляются машканты.
Местная помощь выдается тем же самымбанком и в тот же самый момент, когда и основная государственная ипотечнаяссуда (машканта). Размер этой помощи зависит от расположения населенногопункта, в котором покупается квартира или строится жилье, и, в отличие отмашканты, не зависит от состава семьи. На квартиры, покупаемые «под ключ»,местная помощь не оказывается ни в каких случаях.
Часть дополнительной местной помощи,называемая местной ссудой, дается на срок до 20 лет (срок можно уменьшить поособой просьбе, обращенной к Министерству строительства) с прикреплением киндексу роста потребительских цен и под четыре с половиной процента годовых.
Условия, на которых предоставляется местнаядотация, приравнены к условиям, на которых выдается условная дотация в составегосударственной ссуды. Это значит, что местная дотация также превратится вподарок постепенно в течение 15 лет, каждый год уменьшаясь на одну пятнадцатуючасть. Общая сумма всех дотаций, получаемых в виде государственной помощи, неможет превышать 50% стоимости приобретаемого недвижимого имущества.
В случае продажи квартиры и приобретениидругого жилья местную помощь можно перевести на новую квартиру или дом всоответствии с правилами, действующими на момент перевода. В случае, если нарайон, в котором находится новое жилье, местная помощь выдается меньшегоразмера или меньшей является ее подарочная часть, разница возвращается банкуклиентом немедленно при переводе машканты.
Но даже при оптимальном сочетаниигосударственной ипотечной ссуды и государственной местной помощи набраннойсуммы все равно не хватит на покупку сколько-нибудь приличного жилья. Длярешения этого вопроса существуют еще два вида частных ссуд — получаемые в банкахи вне их.
Отличия частных банковских ссуд отполучаемых в других местах заключаются в следующем:
залогом для частной банковской ссудыявляется все та же покупаемая квартира;
сумма всех банковских ссуд,государственных и частных, в большинстве случаев не может превышать 95процентов от стоимости покупаемой квартиры;
частные банковские ссуды на покупкуквартиры выдаются целевым направлением.
Вместе с тем, эти ссуды являются самымиобычными ссудами, оформляемыми банком на его условиях и по его желанию. Тоесть, такая ссуда может быть выдана в том случае, если банк решит, что заемщикв достаточной мере кредитоспособен, чтобы, учитывая выплаты по машканте иместной ссуде, он еще мог бы выплачивать и эту дополнительную ссуду. Из этих жесоображений устанавливается и размер ссуды, которую может согласиться выдатьипотечный или обычный банк.
Условия выдачи таких ссуд сильно разнятсякак между собой, так и между условиями выдачи государственных ипотечных ссуд —основной и местной. Так, например, частная ссуда может быть по своему желанию иучитывая просьбу заемщика выдана на сроки от четырех до сорока лет, процентроста (рибит) может составлять от 3,25 до 6,75 процентов, если у заемщика нетместной ссуды, и до 20 процентов в год, если есть. Гарантии на такие ссудымогут быть совершенно произвольными и определяться только банком по своемуусмотрению. Ссуда может быть привязана к курсу доллара США или нет. Какправило, все частные ссуды банков всегда привязаны к индексу ростапотребительских цен.
Банк может выдавать на льготных условияхбез предоставления дополнительных гарантов до 10 процентов стоимости квартиры,в том случае, если общая сумма ссуд не превышает 95 процентов от стоимостиквартиры.Ссуда выше 10 процентов от стоимости квартиры может быть выдана банкомсо всеми полными привязками и под годовой процент, определяемый банком в моментвыдачи ссуды. Поскольку при выдаче дополнительной ссуды из собственных средствответственность банка за данное действие сильно увеличивается, то,соответственно, условия этих ссуд сильно зависят от того, как банк воспринимаетзаемщика в качестве клиента и от внутренних правил самого банка.
/>Сберегательныепрограммы банков.
Различные банки предлагают разного родасберегательные программы, связанные с настоящей или планируемой в будущемпокупкой квартиры. Целью этих программ является сбережение на специальном счетуопределенной суммы денег до момента оплаты покупки, в дополнение к которомупредлагается набор льгот, связанных либо с выплатой машканты, либо с условиямиполучения дополнительных ссуд на покупку квартиры или строительство частногодома. Разумеется, что для участия в такого рода программе должны бытьполагающиеся по закону льготы при приобретении жилья для новых репатриантов,молодых пар или других. В каждом банке существует целый набор такихсберегательных программ с довольно гибкими условиями. В банке «Аданим»существует программа под условным названием «Квартира Вашему ребенку». Суть еесводится к тому, что по указанию клиента банк «Аданим» переводит на свойспециальный счет определенную сумму денег со своего текущего счета ежемесячно.Это может быть и сто шекелей, и тысяча, по желанию клиента. К моментусовершеннолетия ребенка, на имя которого открыта эта программа, на специальномсчету скапливается определенная сумма денег, которую можно либо снять приуплате за квартиру, либо использовать при возвращении денег за ипотечную ссуду.Для этого счета банк предлагает выгодные проценты, то есть, деньги не простолежат на счету, но еще и есть определенный, заранее установленный прирост. Влюбой момент по желанию клиента можно прекратить программу, сняв все деньгивместе с полагающимися процентами. По завершении программы предлагается рядльгот, связанных с ипотечной ссудой, например, пониженный процент возврата, илис дополнительными ссудами на покупку жилья. Спектр возможностей достаточноширок.
Пример. Более подробно остановимся насберегательной программе банка «Тфахот» под названием «Бонус ледира». Этапрограмма является программой премиальных сбережений. «Бонус ледира»обеспечивает некоторую прибыль и помогает собрать средства на финансированиепокупки квартиры или строительства частного дома для имеющих льготыМинистерства строительства Израиля. В рамках этой программы имеется возможностьклиенту определить период ее действия, от трех до десяти лет, впрочем, срокможет быть и увеличен согласно указаниям Министерства финансов. Взносы,вкладываемые в эту программу, определяются клиентом в соответствии с егожеланиями и возможностями, деньги вкладываются ежемесячно. Но в дополнение кежемесячным взносам на специальный счет есть возможность добавочныхнепостоянных вкладов в течение первых трех лет. То есть, кроме обычногоежемесячного взноса в первые три года можно положить на данный счет любую суммув любой момент времени. По прошествии первых трех лет участия в программе можновоспользоваться рядом льгот, предоставляемых для покупки жилья, и сниматьсбережения со счета для той же цели. Предлагаемый набор специальных льготсводится примерно к следующему списку:
дополнительная ссуда с льготным(уменьшенным) процентом;
премиальный процент роста;
возможность прикрепления денег к курсудоллара США.
Сберегаемые на специальном счету суммыприкреплены к индексу потребительских цен и приносят постоянный процент.Премии, выплачиваемые банком на сбережения по данной программе, полностьюосвобождены от налогов. Можно ежемесячно вносить в кассу и сберегать сумму от100 до 2000 шекелей — в соответствии с желаниями и возможностями, сприкреплением к индексу цен и увеличивать ее согласно ежемесячному приростуиндекса потребительских цен. В течение первых трех лет участия в программеклиент также имеет право на дополнительные непостоянные взносы в сумме до 20000 шекелей в год, правда, эта сумма может быть изменена в соответствии сэкономическим положением в стране на сегодняшний день. Сберегаемые суммы ипроцент, выплачиваемый на них, полностью прикреплены к индексу потребительскихцен. Годовая ставка процента равна 2.25%. Для льготных категорий процент можетбыть увеличен до двух с половиной процентов. Банк может увеличить или уменьшитьэту ставку только для новых вкладов раз в полгода в соответствии с условиями нафинансовом рынке. Если по истечении первых трех лет клиент снимает со счетасвои сбережения с целью покупки квартиры, строительства частного дома,изменения или ремонта жилья, он сможет воспользоваться целым рядом премиальныхусловий:
жилищные ссуды. Уже по истечении 3 летсбережения клиент или один из членов его семьи сможет получить ссуду на покупкуквартиры, строительство частного дома, изменение или ремонт имеющегося жилья навыгодных условиях в размере до 200 процентов от суммы сбережений, включаяпремии и наросшие проценты по вкладу;
возможность прикрепления к строительномуиндексу. В случае, если расчет размера сбережений согласно прикреплению кстроительному индексу (строительный индекс — это уровень роста цен за товары иуслуги на строительном рынке в определенный период времени) окажется на десятьпроцентов больше, чем расчет размера сбережений согласно прикреплению к индексупотребительских цен, клиент получит безвозвратную сумму, равную разнице сверхэтих десяти процентов и до следующих десяти процентов.
/>/>/>/>/>/>4. Опыт Латинской Америки.
Ипотечное кредитование в Латинской Америкенаиболее активно развивается в Аргентине, Бразилии и раде других стран. ВАргентине эффективная схема ипотечного кредитования реализована при помощиВсемирного банка. Обобщенный вид схемы выглядит следующим образом:правительство создает гарантийный фонд для облигаций (долговых обязательств),эмитируемых банками-участниками проекта. Мировой банк для создания фондапредоставляет 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму 500млн. долл. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам, эмитируемым субъектамиипотечного рынка, гарантии по паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечныхбанков. Плата за гарантию — 5% от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единыйстандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного банка. Гарантийный фондсоздается для того, чтобы выкупить у банков-участников проекта выпущенные имиоблигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс ввидуспада на рынке. Расчет с фондом производится во всех случаях, когда банкирешают воспользоваться своим правом, зафиксированным в соглашении с фондом,продать ему свои ценные бумаги.
Банки-участники эмитируют номинированные ккурсу доллара США, облигации для того, чтобы аккумулировать денежные средствадля: кредитования инвестиционных проектов (в области как производственного, таки жилищного строительства). Эмитент по согласованию с гарантом (фондом) можетвыбрать вид эмитируемых облигаций.
Отличительными особенностями жилищногорынка в Латинской Америке являются:
незначительные частные инвестиции вжилищный сектор;
незначительные суммы кредита, лишь внемногих странах сумма кредита превышает 30% стоимости квартиры;
концентрация ипотечного кредитования насемьях с доходом выше среднего;
ограниченная доступность ипотечногокредитования для семей с небольшим доходом, невозможность предоставления имигарантий и документального подтверждения доходов (часто получаемыхперманентно).
В странах Латинской Америки существует тривида ипотечных кредитных продуктов:
кредиты, выдаваемые в долларах США;
кредиты с плавающими кредитными ставками,привязанными к конкретному местному индексу;
кредит в национальной валюте сфиксированной ставкой (этот вид кредита из-за высоких колебаний на финансовыхрынках и связанного с этим повышенного риска инфляции сейчас практически неиспользуется).
С точки зрения последующей секьюритизацииипотек на внешнем рынке кредиты, номинированные в долларах, выглядятпредпочтительней кредитов, индексируемых по местным индексам. Кроме того,необходимы определенные инструменты, например своп, позволяющие компенсироватьрезкую девальвацию или рост инфляции. Так, в Мексике в целях повышениядоступности кредитов и возможности последующей секьюритизации, недавно сталиспользоваться кредитный продукт в национальной валюте с индексацией по ростуинфляции. В некоторых латиноамериканских странах в результате проведенныхреформ сформировалась достаточно развитая система долгосрочных сбережений,представленная частными пенсионными фондами и компаниями страхования жизни(Чили и ряд других).
Специалистами отмечается, что дляуспешного развития первичного рынка ипотек в странах Латинской Америки в рамкахжилищной политики должна быть активная роль государства, направленная наразвитие рынка и механизмов частного инвестирования в ипотечный рынок,мобилизацию сбережений и создание новых инструментов для долгосрочногоинвестирования, совершенствования процедур выдачи кредитов.
Особенностью финансового рынка странЛатинской Америки является его высокая зависимость от конъюнктуры на мировомрынке капиталов. В этих условиях снижение зависимости ипотечного финансированияот внешнего рынка возможно при условии развития механизмов трансформациивнутренних сбережений в инвестиции.
Реформы, проводимые в областирегулирования рынка капиталов и приватизации, и повышения конкуренции на рынкебанковских услуг в Аргентине, Мексике, Боливии, Чили, Перу, Уругвае и рядедругих стран, были нацелены на развитие ипотечного кредитования, стимулированиявнутренних сбережений, развитие негосударственных пенсионных фондов.
Среди последних тенденций процессаразвития системы ипотечного кредитования в Латинской Америке стоит отметитьрост помимо традиционных краткосрочных сбережений, финансирующих долгосрочныекредитные сделки (так, в Бразилии основными ипотечными кредиторами являютсясберегательные банки и ассоциации), рост числа новых инструментов — облигаций,обеспечивающих привлечение долгосрочных ресурсов с рынка. Это дало новый толчокрынку, в результате чего сократились издержки у участников рынка за счетэкономии на масштабах, повысилась управляемость рисками (кредитным и рискомликвидности) за счет включения в систему инвесторов в ипотечные бумаги.
В некоторых странах Латинской Америкисуществует двухуровневая банковская система, позволяющая аккумулироватьсредства для выпуска ипотечных кредитов с поддержкой государства. Двухуровневаямодель позволяет постепенно развивать вторичный рынок закладных. Государственнаяполитика в данной области заключается в развитии прямого субсидированияпроцентных ставок. В Бразилии была создана система жилищного финансирования,основанная на обязательном вложении части привлеченных по депозитам средств випотечное кредитование. Кредиты в рамках этой системы выдаются на срок до 20лет (на практике — на 10—12 лет), начальная процентная ставка составляет 12%годовых, далее индексируется по росту стоимости привлечения депозитов. ЬТУ(коэффициент отношения суммы кредита к стоимости покупаемой недвижимости)составляет 90%, максимальная сумма кредита — 52000 долл. Так же необходимозастраховать жизнь заемщика и риски нанесения ущерба залоговой недвижимости.
Некоторые страны Латинской Америки уделяютзначительное внимание развитию вторичного рынка закладных (Аргентина, Боливия,Бразилия, Чили, Колумбия, Эквадор, Мексика и Тринидад и Тобаго). Многиеучастники рынка в этих странах помнят провал многих сберегательных и кредитныхинститутов в США, которые делали заимствования на краткосрочной основе, новыдавали долгосрочные ссуды. По мнению многих местных экспертов, страныЛатинской Америки вполне способны «сжать историю» и в течение нескольких летсоздать то, на что США потребовались десятилетия — высоколиквидный вторичныйрынок закладных, который позволяет большому числу семейств с низкими доходамиобзавестись собственными домами. Среди проблем, препятствующих реальномуразвитию секьюритизации ипотечных активов, следует отметить: правовые иинституциональные ограничения; запутанные и сложные процедуры; недостаток опыта(лишь три страны: Аргентина; Чили и Колумбия — имеют опыт секьюритизации насумму 850 млн. долл.); отсутствие национальных стандартов выдачи и обслуживанияипотечных кредитов, что делает формирование пулов ипотек для секьюритизациидорогим и растянутым во времени; незначительная кредитная история по ипотечнымкредитам; резкое сокращение возможности привлечения ресурсов в условияхфинансового кризиса; незначительные объемы ипотечных кредитов; отсутствиестандартизованной документации; недостаточность отчетов по кредитной историиклиентов, получавших ссуды; нестабильность макроэкономических условий иотсутствие критической массы закладных, особенно в небольших странах. Тем неменее, следующие предпосылки позволяют делать вывод о потенциально большойвозможности успешного развития ипотечного кредитования:
большой спрос на ипотечные кредиты вусловиях неудовлетворенного спроса на жилье;
успешное развитие первичного ипотечногорынка в некоторых странах;
развитие рынка капитала вследствиепроведенных реформ;
потенциальная привлекательность ипотечныхбумаг для иностранных инвесторов.
Государство во многих странах ЛатинскойАмерики проводит активную политику, направленную на стимулирование развитияипотечного кредитования. Так, в Бразилии и ряде других стран созданыспециальные государственные институты по развитию первичного и вторичногоипотечного рынка. Среди форм государственной поддержки большой популярностьюпользуется субсидирование процентной ставки. В частности, субсидирование являетсяодним из наиболее распространенных механизмов помощи семьям с небольшимидоходами при получении ипотечного кредита.
/>/>/>/>5.Опыт африканских стран.
Жилищная проблема в странах африканскогоконтинента является одной из острейших. В этих условиях крайне важно быловыбрать наиболее эффективную систему жилищного финансирования. Опыт развитиясистемы ипотечного кредитования в Африке достаточно разнообразен. Многиеафриканские страны — бывшие колонии Англии при построении национальных системжилищного финансирования взяли за основу аналог английских строительных обществ(Зимбабве, Замбия, Кения, Намибия и др.). Например, в Замбии три строительныхобщества обеспечивают все жилищное финансирование в стране. В Кении существуетнесколько строительных обществ, наиболее крупным из которых являетсяВосточно-африканское строительное общество с капиталом 12 млн. долл. Другимифинансовыми институтами в Кении, регулируемыми Законом о банках, являетсяСсудосберегательная компания Кении, имеющая лицензию на выдачу ипотечныхкредитов, и Компания жилищного финансирования Кении с капиталом 8 млн. долл. ВМалайе за 35 лет независимости был создан только один институт кредитования —Новое строительное общество, которое в условиях небольшой страны, где только10% населения живет в городах, смогло мобилизовать ресурсы и выдать ипотечныекредиты на сумму 20 млн. долл. Заемщиками становились семьи с доходом вышесреднего.
В некоторых африканских странах в целяхстимулирования развития ипотечного кредитования были созданы специальныеорганизации под контролем государства. Так, в Нигерии, помимо частнойВзаимосберегательной и ссудной компании (подразделения Объединенного банкаНигерии) существует Федеральный ипотечный банк, на 60% принадлежащийправительству и на 40% — Центральному банку страны. Задачами этого банкаявляются предоставление долгосрочных кредитов и аккумулирование средств нарынке (сегодня в виде депозитов и сберегательных счетов). Кроме того,Федеральный ипотечный банк наделен функциями регулирования и контроля на рынкеипотечного Кредитования, в том числе лицензирования ипотечных операций,развития вторичного рынка закладных путем гарантирования ипотечных ценных бумагпервичных кредиторов. С 1989 г. в стране появилось более 200 первичныхипотечных кредиторов. В Гане крупнейшим ипотечным кредитором является Компанияжилищного финансирования (КЖФ), лицензированная как небанковская организация иимеющая общий портфель в объеме 3500 кредитов на сумму 38 млн. долл. (на июль1999 г.). В Мавритании доминирующее положение на рынке занимает созданная в1963 г. Мавританская жилищная компания. Основным учредителем компании являетсяправительство страны.
Основными формами финансированияипотечного кредитования в странах африканского континента являются следующие(табл. 1).
Таблица 1. Формы мобилизации капитал вразвивающихся странах Источник: [Жилье]
Инструменты Страны Депозиты Гана, Кения, Зимбабве Облигации Гана, Мавритания Пенсии и социальные фонды Гамбия, Мавритания Схемы принудительных сбережений Нигерия Трасты, объединенные фонды и др. формы коллективных вложений Гана Схемы жилищных сбережений Мавритания Фонды предприятий и кратко- и среднесрочные кредиты коммерческих банков МавританияВ большинстве стран африканскогоконтинента, где ставка привлечения по сбережениям невысока, а большая частьденежного предложения находится вне банков, высоким потенциалом в областипривлечения ресурсов на кредитование является развитие различных схемобязательных сбережений (Нигерия, Мавритания), в первую очередь, для людей,занятых в официальном секторе.
В Мавритании жилищная компания используетбюджетные кредиты для ипотечного кредитования. Дополнительно компания занимаету коммерческих банков. До этого компания выпускала депозитные сертификаты изапустила схему жилищных сбережений, вкладчики которой имели приоритетное правона субсидируемые государством ипотечные кредиты. Для его получения человекдолжен копить определенный период времени. В Нигерии финансирование жилищногокредитования осуществляется через Национальный жилищный фонд Нигерии, ресурсыкоторого состоят из отчислений в размере 2,5% с каждого дохода свыше 3000нигерийских наир, 10% отчислений коммерческих банков по кредитам и авансам, от20 до 40% отчислений страховых компаний, финансовой помощи федеральногоправительства
Ресурс, передаваемый коммерческими банкамифонду, на 1% дороже его привлечения по счетам. Отчисления по заработной платепоступают в фонд ежемесячно. Управляет фондом Федеральный ипотечный банк.Многие компании (нефтяные, страховые и др.) сопротивляются перечислению средствв фонд, считая, что они самостоятельно более эффективно решают жилищные вопросысвоего персонала. В других африканских странах схемы коллективных и жилищныхсбережений нашли большое распространение и активно используются. Так, в Ганепри КЖФ был создан Союзный траст как организация коллективных инвестиций,способствующая накоплению средств для погашения ипотечных кредитов. Сегодняобъем фонда составляет 11 млн. долл. В Зимбабве, где основными участникамирынка являются строительные общества, они конкурируют за привлечение депозитовс банками.
Модель двухуровневой системы в странахАфрики практически не развивается. Помимо указанной выше Компании жилищногофинансирования, существующей в Гане, в Африке не имеется специальных институтов— операторов вторичного рынка закладных (нигерийский Федеральный ипотечный банксоздавался для развития вторичного рынка, однако, пока вторичного рынка встране нет). Но даже в Гане, несмотря на создание специального операторавторичного рынка и наличие достаточной инфраструктуры в стране, ни один ганскийбанк или строительное общество не продали КЖФ ни одного кредита из своихпортфелей. После семи лет работы КЖФ менее трети портфеля компании былосформировано с помощью первичных кредиторов (государственной страховой компаниии банка, связанного с КЖФ). Зимбабве и Кения планируют создавать вторичныйрынок закладных для развития ипотечного рынка и привлечения долгосрочныхинвестиций.
Среди современных тенденций следуетотметить развитие финансирования ипотек путем выпуска облигаций, обеспеченныхзакладными. Так, в Гане КЖФ обеспечивает фонды за счет выпуска облигаций двухтипов. Первый тип облигаций индексируется по инфляции, доходность составляетуровень инфляции плюс один процент. Покупателями и держателями всего займаявляются Банк Ганы и Национальный пенсионный фонд. Кредитование осуществляетсяпод процент ставки инфляции плюс 4,5%, из которых 1,5% составляет первичныйкредитор, а 2% составляет маржа КЖФ. Помимо этого КЖФ выпустила корпоративныеоблигации для мобилизации среднесрочных фондов на Ганской фондовой бирже насумму 35 млн. долл. Цель выпуска рефинансировать портфель номинированных вдолларах США кредитов. Держатели облигаций через два года могут либо погаситьоблигации, либо внести ими первый взнос при получении кредита. Оборотывторичного рынка по этим бумагам незначительны. Многие держатели предпочитаютих использовать как инструмент хеджирования. Облигации номинированы в долларахСША и имеют доходность от 7 до 8,25% годовых, что при процентной ставке пономинированным в долларах кредитам с доходностью 12,5% годовых дает КЖФ маржу4— 5,5%. Андеррайтером всего займа выступил местный банк.
Большую роль в развитии ипотечногокредитования во многих странах Африки играет государство. Так, в Нигерии и рядедругих стран действуют ипотечные системы, полностью основанные нагосударственной поддержке и госрегулировании.
Проблемы развитияипотечного кредитования.
Основные проблемы, мешающие развитиюипотечного кредитования в странах Африки:
медленное рассмотрение ипотечных споров всуде по вопросам обращения взыскания на заложенную недвижимость (исключениемслужит Гана, где в соответствии с законом о жилищном ипотечном финансированииКЖФ и первичные кредиторы могут обращать взыскания без обращения в суд, приусловии, что сумма остатка задолженности превышает 15% от суммы первоначальновзятого кредита);
сложная и запутанная система кадастровогоучета земли и прав регистрации на землю (Гана, Нигерия);
низкие доходы граждан, незначительнаякатегория среднего класса, при большой группе граждан с низкими доходами. Вомногих африканских странах довольно давно существует отлаженная системакредитования граждан с доходом выше среднего. В Гане, Зимбабве, Кении и рядедругих стран этот вопрос решается с помощью местных строительных обществ.Однако стоимость фондов на развитие операций делает проблемным кредитованиенаселения с доходом ниже среднего. Единственным исключением являетсяМавритания, где мощная государственная поддержка позволила включить в ипотечноекредитование все слои населения. Во многих странах в условиях недостаточноразвитого банковского кредитования получили развитие кредитно-сберегательныеобщества, предоставляющие кредиты своим членам. Член общества получает заем вобъеме от 4 до 6 сумм, внесенных на сберегательный счет. Ставка по займусоставляет 4—5% годовых. В Гане разработана схема ипотечного кредитования кооперативов,но многие кооперативы не имеют недвижимости в качестве обеспечения, хотя готовыкредитоваться под свои вложения в Союзном трастовом фонде;
высокая стоимость жилья, что сокращаетвозможности кредитования населения. Частные застройщики не стремятсяосуществлять строительство дешевого жилья в условиях, когда платежеспособностьгрупп населения с низкими доходами крайне незначительна, а кредиты недоступны.Для сокращения стоимости жилья многими странами осуществляются специальныемероприятия по строительству дешевого жилья. В Зимбабве Центральноафриканскоестроительное общество осуществляет деятельность с привлечением долгосрочногофинансирования Правительственного агентства развития США (и5АШ), за счеткоторого было профинансировано строительство 3650 квартир (при общейпотребности для населения с низкими доходами в 1 млн. квартир). Во многихстранах активно стимулируется развитие строительства дешевого жилья, применениеновых технологий и материалов;
макроэкономическую нестабильность, высокуюинфляцию и процентные ставки, отсутствие длинных ресурсов, являющиеся причинойтого, что ипотечное кредитование в банках неразвито, а банки в этих условияхпредпочитают торговые и финансовые операции. Недавно доходность в Гане по91-дневным гособлигациям была 46%, что делало более выгодным для банковпривлекать ресурсы для вложения в бумаги госдолга, а не заниматься выдачейкредитов. Однако как только ситуация улучшается, мотивация участников рынкаменяется. Так, после падения доходности по госбумагам в Гане до 26% и сниженияинфляции до 10% к июню 1999 г. Standart Charted Bank объявил о запуске масштабной ипотечной программы, планирующейпродажу выдаваемых кредитов КЖФ для быстрого наращивания объемов. Программарассчитана на людей с доходом выше среднего;
отсутствие эффективной государственнойполитики в области ипотечного кредитования. Во многих странах отсутствуетсистемный поход к проблеме развития ипотечного кредитования. Правительствамногих стран подходят к данному вопросу не с точки зрения того, что государственныересурсы, вложенные в данную отрасль, могут стать катализатором экономическогороста, а исходят из сиюминутных бюджетных потребностей.
Правительства африканских стран приформировании подходов к проведению жилищной политики учитывают имеющийся мировойопыт построения ипотечных моделей. Развитые в африканских странах моделисбережений и строительных обществ частично решают вопрос улучшения жилищныхусловий семей с доходом ниже среднего, однако, не создают предпосылок дляразвития полноценного ипотечного рынка. Для этого необходимо построение реальноработающей системы привлечения средств для финансирования ипотечногокредитования. Элементом такой системы должны стать специальные достаточнокапитализированные ипотечные компании, устанавливающие обоснованные стандартыандеррайтинга, что крайне важно для развития вторичного рынка закладных. Так,семилетний опыт работы КЖФ показывает, что первый взнос заемщика в размере 40%позволяет практически избегать проблемных кредитов, а кредитный портфель, гдепервый взнос менее 20%, имеет только 3% проблемных кредитов. Развитиюамериканской модели вторичного рынка в сегодняшних условиях препятствует низкаяактивность первичных кредиторов и неразвитость рынка капиталов в странахАфрики, недостаточно развитая инфраструктура рынка, высокие операционныерасходы, делающие ипотечное кредитование низкодоходным бизнесом. Так, например,операционные затраты на выдачу ипотечных кредитов значительно превышают расходыпо другим схожим банковским операциям.
Многие специалисты в африканских странахактивно изучают европейскую систему контрактных сбережений. Среди рекомендацийдля развития ипотечного рынка Африки отмечается необходимость созданияипотечных банков и выпуск ипотечных облигаций, создания фондов принудительногонакопления с вложением средств в ипотечные активы, создания специальных фондовпо аналогии с турецким Фондом массового жилья, активной политики правительствав данной области, в том числе выделение бюджетных средств, обеспечения действияэффективных процедур обращения взыскания и выселения.
/>/>/>/>/>Заключение
Ипотечное кредитование — одна из важнейших инеотъемлемых составляющих современной рыночной экономики. Зародившись вдоисторические времена и изначально представляя из себя лишь разновидностьобеспечения возврата кредита должником, ипотека с середины XIX века переживаетво всем мире бурное развитие, превратившись в настоящее время в сложный имногообразный финансовый инструмент, являющийся важнейшим факторомэкономического развития и оказывающий — через привлечение средств впромышленное и жилищное строительство — мощное стимулирующее воздействие наширокий диапазон смежных отраслей и экономику в целом. При этом особенностиобщественно-экономического развития каждой отдельно взятой страны (в частности,различия в регулировании гражданских правоотношений и банковской деятельности)в значительной мере определили этапы эволюции и современные черты ипотеки вних. Однако в настоящей работе удалось выделить и объективно общие, единые длявсех стран и правовых систем принципы и подходы к организации ипотечногокредитования, заключающиеся в необходимости решения трех задач: обеспечить мобилизациюсредств на финансирование долгосрочных кредитов; предоставлять и обслуживатькредиты; осуществлять функцию инвестора. В зависимости от того, как и кемреализуются эти функции, выделены различные организации модели системыипотечного кредитования.
Наиболее распространенные модели – это модельсберегательного банка и модель закладного банка. Первая модель — это модельдепозитного института или сберегательного банка. Сберегательные банкиаккумулируют свои фонды главным образом через вклады. Они же предоставляютипотечные займы и обслуживают их, то есть собирают регулярные платежи в счетпогашения кредитов, ведут бухгалтерский учет, работают с должниками.Сберегательные банки являются и инвесторами, то есть держат выданные кредиты всвоем портфеле. Одной из возможных схем решения проблемы мобилизации средствдепозитными институтами является система контрактных стройсбережений,предполагающая использование в качестве ипотечных кредитов только средства,накапливаемые вкладчиками по строительно-сберегательным договорам. Другойвариант организации системы жилищного финансирования — ипотечная компания(закладной банк). Такая компания не привлекает вкладов, а средства длякредитования получает за счет продажи выданных займов третьему лицу — инвестору.
Проведенный в настоящей работе анализ примеровреализации в различных странах различных моделей ипотечного кредитованияпозволил заключить, что каждая из них находит свое применение в той или инойстране в зависимости как от исторически сложившихся основ законодательства иорганизации кредитного дела, так и от современных тенденций деловой практики изаконотворчества, включая прямое участие государства в организации ипотечногокредитования.
Список литературы
Для подготовки данной работы были использованы материалыс сайта www.park.ru/