Реферат: Принципы и факторы, влияющие на ценообразование недвижимости в условиях конкуренции
Реферат выполнили студенты УТФ-4-1Болотцева О.В, УТФ-4-2 Кулаков О.А
МИИГАиК
Внастоящее время, когда в России появилась нормативная база купли и продажиобъектов недвижимости и формируется механизм банкротств предприятий, все чащевозникает необходимость определения стоимости предприятий и объектовнедвижимости ( в том числе земельных участков ), при купле и продаже имущества,получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения,страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации,ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора.Сегодня российский рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы,начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большеезначение приобретает правильное определение цены конкретного объектанедвижимости.
Понятиестоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций.Для того, чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить следующие социальныеи экономические факторы, влияющие на нее.
Стоимостьнедвижимости создают 4 фундаментальных фактора, действующих на рынке: спрос нанедвижимость со стороны платежеспособных покупателей; полезность;ограниченность предложения; отчуждаемость объектов недвижимости.
Покупателикоммерческой недвижимости интересует одна простая вещь — доход от использованияданного объекта. Доход есть выраженное в деньгах отдача имущества. При этомследует учитывать, что: чем выше размер дохода, тем лучше; чем выше надежностьполучения дохода, тем лучше; чем дольше вы получаете доход, тем лучше.
Следовательно,для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во вниманиеразмер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данногоимущества.
Оценкастоимости предприятия — это процесс оценки предприятия как единогофункционирующего комплекса, приносящего прибыль. Этот процесс включает в себяобоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных инематериальных активов, текущих и будущих доходов предприятия на определенныймомент времени.
Взависимости от цели функций оценки различают отдельные виды оценочной стоимостипредприятия. Например, при сделках купли — продажи предприятия или его частиважно оценить его рыночную стоимость; при осуществлении инвестиций — инвестиционную стоимость; при страховании имущества предприятия — стоимостьвосстановления; при кредитовании — залоговую стоимость; при ликвидациипредприятия — ликвидационную стоимость.
Припроведении оценки необходимо определить каждый компонент имущества, влияющий настоимость, включая нематериальные (неосязаемые) факторы. Примером влияниянематериальных факторов может быть общее впечатление от объекта недвижимости.Внутреннее оформление здания может быть средним, однако хорошее впечатление,произведенное его внешним оформлением может быть очень важным для покупателя.Другим примером неосязаемого фактора может быть хорошая репутация застройщика.Престижный тип квартир в каком-либо районе прибавит стоимость квартирам,расположенным рядом, но построенным другими застройщиками. Квартиры,предлагаемые для перепродажи отдельными владельцами, будут иметь меньшую цену.чем квартиры, продаваемые при поддержке серьезной рекламной компании.Необходимо установить стоимость в денежном выражении таких нематериальныхактивов и рассмотреть объект оценки с точки зрения типичного покупателя, сучетом предложения аналогичных объектов недвижимости в сходном окружении намомент оценки. При оценке необходимо учитывать потенциальные потребности ижелания типичного покупателя. Стоимость таких возможностей потом должна бытьпереведена в денежную форму с учетом их вклада в суммарную стоимость.
Рыночнаястоимость — это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажиимущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий “ равновесия”, т.е. продавец и покупатель действуют рационально, информирован, а приобсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайныхобстоятельств. Данное определение стоимости включает представление о“нормальной “ ( равновесной ) сделке как о передаче титула собственности отпродавца к покупателю в определенный момент времени при выполнении следующихусловий :
мотивацияпродавца и покупателя является типичной ;
обестороны хорошо информированы, например квалифицированными консультантами, идействуют целесообразно пониманию своего интереса; имеется достаточное время,чтобы выявить реакцию рынка на сделанное предложение ;
платежосуществляется наличными деньгами или другим наличным способом ;
компенсацияпродавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой безкаких-либо дополнительных уступок и связанных льгот.
Стоимостькоммерческой недвижимости редко можно получить непосредственно от сравнениясходных продаж, потому что влияние различных сил очень трудно выделить иколичественно определить. Стоимость такого вида недвижимости подверженадействию рыночных сил на гораздо большей территории, чем, например, жилаянедвижимость. Для крупных объектов доходной недвижимости границы рынка могутохватывать территорию всего региона и даже республики. Зачастую инвесторы частоиспользуют для себя объекты, находящиеся за тысячи километров от ихштаб-квартиры.
Поправкик стоимости налогов должны быть сделаны с учетом условий финансирования. Нетребуется поправок к ценам, если часть стоимости уплачивается продавцом, и этоявляется обычным для данного рынка. Поправки не должны производитьсямеханически, они должны учитывать рыночную реакцию на условия финансирования.
Продажнаяцена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если отсутствуют те илииные условия равновесия. Например, продавец вынужден соглашаться на сделку,уступая в цене, потому что у него нет достаточно времени для выявления реакциирынка. Или для покупателя приобретение именно данного объекта недвижимостиимеет особую привлекательность, вызванную, к примеру, налоговым регулированием.На продажную цену оказывают влияние также стоимость и доступность ипотечногокредитования.
Рассмотримслучай, когда недвижимость используется в качестве объекта инвестированная.
Капиталпреследует цель воспроизвести себя с приращением. Недвижимое имуществопредставляет собой прекрасный инструмент для генерирования дохода.
Типичныйинвестор, вкладывая в недвижимость, стремится получить наряду с возвратомвложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Инвестор так же хотелбы, чтобы были компенсированы все затраты на получение дохода. Для настоящегоинвестора все иные удовольствия, связанные с владением собственностью, не имеетсколько-нибудь существенного значения.
Анализируяобъект недвижимости для определенных инвестиционных целей, инвестор может иметьв виду рыночную стоимость, однако чаще он обращает внимание на условияфинансирования, потенциальное будущее использование и будущую стоимость. Этифакторы сравниваются с альтернативными возможностями инвестиций для определенияинвестиционной стоимости. Данный вид стоимости соотносится с индивидуальныминвестором, обезличенной и отражающей наиболее вероятное поведение на рынке.
Например,крупная страховая компания приобретает инвестиционный объект с целью получениядолгосрочных преимуществ. Торговое здание со сроком аренды на 20 летпредлагается за цену, определенную на основе 9% нормы капитализации. Даннаястоимость является текущей рыночной стоимостью, и данное капиталовложение можетобеспечить внутреннюю эффективность капиталовложений ( внутренняя норма прибыли) на уровне 11% за 20-летний период.
Вприведенном примере, даже несмотря на то, что инвестиционная стоимостьосновывалась на 11%-ой внутренней норме прибыли, компания может изменить своезначение критерия инвестиционной стоимости с учетом приоритета ликвидности.Перед тем как приобрести здание, компания обнаруживает, что она может купить20-летний облигации, выпущенные арендатором с выплатой 11%-годовых. Посколькуоблигации более ликвидны, чем торговый центр, вполне вероятно, что инвестициибудут произведены в ценные бумаги.
Принципы оценки недвижимости.
Процессоценки недвижимого имущества заключается в оценке стоимости имущественных праввладельца. Право использовать земельный участок представляет для собственниказемли важный момент при определении стоимости участка. При определении своейточки зрения оценщик должен встать так же и на позицию покупателя, понять,какую ценность для него представляет владение данной собственностью и почему. Вслучае с коммерческой недвижимостью ответ содержится в принципе отдачи отинвестиций после погашения операционных расходов. Знание экономическихпринципов необходимо для понимания приемов и процедур оценки коммерческойнедвижимости.
Принцип спроса и предложения.
Влюбой области хозяйственной деятельности стоимость товара подвержена влияниюзакона спроса и предложения. Это так же верно и для рынка недвижимости. Еслипредложение падает или растет спрос, стоимость имущества возрастает. Последнийкоммерческий лот, находящийся в желаемом районе, обычно будет котироватьсявыше, чем первый проданный лот. Вызванная многими причинами ограниченностьпредложения привлекательных для вложения денег объектов недвижимости будетувеличивать спрос, а следовательно, и стоимость.
Принцип изменения.
Всеприродные и социально-экономические условия меняются, любая собственностьиспытывает на себе воздействие этих изменений. Недвижимое имущество подверженотаким рыночным изменениям, как доступность ипотечного кредита на разумныхусловиях и соответствующие прирост или сокращение эффективного спроса на рынкенедвижимости. Застой на рынке потребительских товаров в течение длительноговремени или высокие процентные ставки будут негативно отражаться на конъюнктурерынка недвижимости. Внешние силы, такие, как погода, пожары, засуха, ураганы,землетрясения и другие природные явления, могут нанести материальный урон.
Принцип замещения.
Ценностьконкретного объекта недвижимости в глазах покупателя сильно зависит от того,сможет ли он найти заменяющий или сопоставимый объект. Мы можем приблизится копределению стоимости имущества, используя принцип замещения в рамках трехподходов к оценке. Для этого мы должны спроецировать на изучаемый объектинформацию о его аналогах, затратах на их создание, получаемых доходах или ихпродажной цене. Это называется принципом замещения и обусловлено наличиемвариантов выбора для обычного покупателя, если он не купит данный объект.Применительно к оценке с точки зрения доходности принцип замещения гласит, чтопоток чистого дохода от использования данного имущества имеет для покупателятакое же значение, как поток чистого дохода, производимого аналогичнымобъектом, предполагая, что их качества и длительность не сильно различается.
Принцип лучшего и наиболее эффективногоиспользования.
Впоисках наилучшего и наиболее рентабельного использования для оцениваемыхстроений и участка земли под ними мы сравниваем существующий вариантиспользования с другими возможными вариантами. Лучшее и наиболее эффективноеиспользование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки.Это такое использование участка земли и расположенных на нем строений, котороеобеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем. Анализраспадается на две части: оптимальное использование вакантного участка земли иоптимальное использование участка со строениями.
Анализсвободного участка производится для того чтобы определить наиболее рентабельныйвариант его использования, не замыкаясь на существующем. Необходимо пронять вовнимание срок предполагаемого использования, реакцию непосредственногоокружения, а также вклад произведенных улучшений, если таковые имеются. Рамкианализа должны ограничиваться допускаемыми законом вариантами использования, атакже учитывать физически допустимые возможности. Имеют значение такжезональные ограничения и ограничения правомочий владельца, которые следуетпринимать во внимание.
Стечением времени представления об оптимальном использовании может изменитьсяввиду произошедших перемен. Зданием отеля, расположенное на оживленной трассе,может потребовать перепрофилирование, если новое шоссе республиканскогозначения проложено в стороне от него. Закрытые станции техническогообслуживания могут использоваться как предприятия питания. Фермерские участкимогут быть более эффективно использованы как зоны отдыха или частный аэропорт,чем ферма.
Посколькустоимость недвижимости меняется под действием внешних факторов, нечто подобноепроисходит и с определением оптимального использования. В силу этого заключенияо стоимости и направлении оптимального использования должны даваться наконкретную дату оценки. существующие улучшения должны быть проверены с точкизрения: добавляют ли они возможностей обоснованного оптимального использованияимущественного комплекса. Если участок земли свободен от строений, необходимо определить,какое именно строение следует возвести с учетом рыночной ситуации. Еслистроения существуют, следует определить насколько они увеличивают или уменьшаютстоимость земли участка при выбранном для него варианте оптимальногоиспользования.
Принцип падающей и растущейпродуктивности.
Зачастуювладельцы производят улучшение строений и земли для того, чтобы увеличитьотдачу от недвижимости. При этом наблюдается усиление того или иногопроизводственного фактора, а значит, и стоимости. Однако по достижении некогопредела дальнейшие улучшения будут не будут вызывать адекватного приростаотдачи или даже компенсировать произведенные затраты. Таким образом, будетиметь место эффект падающей отдачи.
Принцип вклада.
Какправило, произведенные в разумных пределах улучшения влекут увеличениестоимости имущества. Согласно принципу дополнительного улучшения обладаютценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Приращениестоимости не всегда совпадает с затратами на эти улучшения. Один вид улучшенийможет добавить к стоимости гораздо меньше, нежели произведенные затраты.Наоборот, проведение ремонта или иные затраты могут вызвать резкий ростстоимости недвижимости. К примеру, строительство зоны для парковки автомобилейможет значительно повысить стоимость магазина розничной торговли, если врезультате возрастет объем продаж. Косметический ремонт помещений делает ихболее привлекательными для арендаторов и должен считаться полезным улучшением.Следует учесть, что порции улучшений могут увеличивать или уменьшать стоимостьимущества, однако проследить их связь со стоимостью воспроизводства того илииного элемента собственности достаточно трудно.
Принцип конкуренции.
Фундаментальныеэкономические силы, поскольку они влияют на соотношение спроса-предложения иконкуренцию, в полную силу действуют на рынке недвижимости. Если в каком-торайоне деловая конкуренция достаточно сильна, то для новичка строительство ещеодного магазина окажется убыточным. Если же в настоящее время в районеощущается неудовлетворенный спрос и ограниченная конкуренция, приобретениенедвижимости будет достаточно привлекательным для коммерсантов. Ярким примеромявляется рынок жилья, прежде всего квартир. Поскольку из-за длительностистроительных работ реакция на колебания спроса проявляется с запозданием,достаточно длительное время может наблюдаться одна и та же ситуация, например,избыточный спрос. Конкуренция со стороны других видов жилья может сбивать цены.однако ограниченность числа квартир в данный момент будет держать арендныеставки на достаточно высоком уровне. Окончание строительства нового жильярадикально изменит ситуацию, создав переизбыток предложения. Со временемколебания от избыточного спроса к избытку предложения выстраиваются вдостаточно регулярные строительные циклы.
Принцип соответствия.
Действиепринципа соответствия легко наблюдать в районах жилой застройки гдепреобладание тех или иных домов формирует определенный стандарт окружения. Еслив каком-нибудь графстве Восточного побережья США возводится ультрасовременныйкоттедж среди строений колониального стиля, то его стоимость может упасть всилу принципа соответствия окружения. Подобное строительство может привеститакже к потере стоимости близлежащих домов. Запущенное здание впривилегированном районе может найти приращение стоимости за счетпривлекательного вида всей округи. Учитывая это, во многих жилых кварталахвводится разумный архитектурный контроль в форме тех или иных ограничений, стем чтобы поддерживать сформировавшийся стандарт.
Развитиепринципа ведет к пониманию “чрезмерной” или “недостаточной” застроенноститерритории. Жилой дом, на строительство которого затратили в несколько разбольше средств, чем в среднем по округе, будет оцениваться гораздо ниже, чемесли бы он находился в более благоприятном окружении. Напротив“недозастроенный” дом с упрощенной конструкцией может воспринять частьдобавочной стоимости от более роскошных соседей. Аналогичный процесс имеетместо на рынке коммерческой недвижимости. Размеры офисных помещений в одномрайоне, как правило, варьируются вокруг некоей нормы. На территории крупноготоргового центра незначительные архитектурные различия между торговымипомещениями будут создавать общий определенный имидж и поэтому привлекатьвнимание торговцев-арендаторов.
Принцип регрессии.
Этотпринцип гласит: когда дорогие и дешевые объекты недвижимости расположены водном районе, то более дорогая недвижимость уменьшится в цене из-за соседства сболее дешевой. Если принцип соответствия способствует сохранению уровнястоимости, поддерживая окрестности на одном уровне, то отсутствие соответствияспособствует уменьшению уровня стоимости в данном районе.
Отсутствиесоответствия мы можем наблюдать в районах, где отсутствует зонирование иразличные участки в различное время были проданы разным владельцам. Из-занеадекватных ограничений на использование и отсутствие зонирования можнообнаружить на одной улице обычный одноэтажный дом, подземную резиденцию,двухэтажный колониальный дом и т.д. Можно сделать вывод, что отсутствиесоответствия в долгосрочной перспективе уменьшает стоимость наиболеепривлекательных объектов недвижимости.
Принцип ожидания.
Инвесторыво многих случаях хотят вложить деньги в недвижимость, предвидя увеличение еестоимости. Современная история многих стран показывает, что стоимостьнедвижимого имущества постоянно растет в силу увеличения спроса иограниченности предложения. Ожидание роста цен и спроса “делает погоду” нетолько на рынке жилья и коммерческой недвижимости. Столь же значимо оно длярынка земли, в том числе сельскохозяйственной. Этому росту способствуютсерьезные расчеты показателей на солидные барыши от владения собственностью исвоевременная оценка будущих доходов.
Вотдельных случаях, когда в каком-либо регионе депрессивное состояние хозяйстване обещает скорого приращения спроса, предвидение может иметь негативныйрезультат. Другими негативными факторами могут быть высокая стоимость кредита,законодательные ограничения, вводящие избыточные требования дляинвесторов-строителей. а также высокие налоги на владение недвижимостью.
Влияниена стоимость общегосударственных актов и действий местной администрации.
Когдафедеральное правительство принимает общегосударственную программу или парламентстраны издает новый закон, это достаточно быстро меняет климат на местныхрынках недвижимости и соответственно влияет на стоимость.
Действияместной администрации могут оказывать влияние на конъюктуру рынка недвижимостинесколькими путями. Если городские налоги значительно выше, чем в окрестности,то это определенно будет тормозить деловую активность со всеми вытекающимипоследствиями для цен на недвижимость. Если местная власть пользуется доверием,укрепляет правоохранительные органы, пожарную службу и местную системуобразования, это будет способствовать росту стоимости жилья в данном районе.Доступность средств транспорта и удобство путей сообщения также важны.
Зональные различия.
Вомногих странах территория поделена на округа, в рамках которыхсамофинансируются коммунальные системы ( транспорт, водоснабжение, канализация ит.п. ), а также образование и сервис. Нахождение в зоне с конкретным наборомхарактеристик влияет на стоимость недвижимости в том или ином направлении.Хорошее состояние школ привлекает покупателей жилья с детьми школьного возрастаи увеличивает доходность предприятий, обслуживающих эту сферу.
Влияние на стоимость ближайшего окружения.
Ухоженныетихие районы привлекают внимание коммерсантов, стремящихся иметь солидныхклиентов. Если же преступность в районе высока, большинство строений находитсяв запущенном состоянии, а торговые помещения пустуют, не находя арендатора, товряд ли здесь захочется открыть свой бизнес.
Большинствопрофессионалов сходятся во мнении о существовании трех подходов к определениюрыночной стоимости: оценка с точки зрения затрат ( затратный подход ), оценкапо прямому сравнению продаж ( сравнительный подход ), оценка с точки зренияожидаемого или фактического дохода ( подход по доходу ). Хотя при оценке техили иных видов имущества наибольший акцент делается на одном или нескольких подходах,владение всеми указанными подходами крайне важно. Оценка по доходности близка кточке зрения потенциального инвестора, поэтому они наиболее часто используетсяпри оценке инвестиций и коммерческой недвижимости.
Подход с точки зрения затрат.
Оцениваясобственность с точки зрения затрат на ее создание, сначала определяетсястоимость воспроизведения ранее выполненных улучшений, затем вычитаетсяамортизация, а в конце добавляется стоимость земельного участка.
Алгоритмзатратного подхода состоит обычно из 4-х шагов :
определениестоимости земельного участка ;
определениестоимости воспроизведения улучшений ;
расчети вычитание из стоимости воспроизводства амортизации ;
добавлениестоимости земельного участка к остаточной стоимости воспроизводства.
Оценка по прямому сравнению продаж.
Основойприменения сравнительного подхода является принцип замещения, согласно которомуникто не выложит за товар больше, чем та сумма денег, с которой можноотправиться на поиски и приобрести другой товар, который удовлетворитпокупателя своим качеством. Способ прямого сравнения рыночных продаж наиболеечасто применяется при оценке жилья, поскольку другие подходы не позволяютучесть типичные предпочтения покупателей.
Алгоритмсравнительного подхода включает 2 шага :
сборвсех заслуживающих внимания данных относительно оцениваемого объекта исопоставимых с ним объектов ;
количественныйобмер оцениваемого объекта по параметрам сравнения и необходимые поправки наразличия.
Обычновыделяют следующие 4 момента, которые необходимо учитывать при сравнениианалогов: дата продажи, местонахождение, физические характеристики, условияпродажи ( форму оплаты и пр. ).
Подход с точки зрения доходности.
Инвесторыобычно вкладывают деньги в недвижимость, чтобы защитить свои средства отобесценения и получить доход, при этом др. преимущества от владениясобственностью не берутся в расчет. В общем смысле оценка по доходностиосуществляется путем преобразования дохода в стоимость при помощи коэффициентакапитализации. Капитализация может быть определена как выбор такогокоэффициента преобразования, который устанавливает достоверную связь междувеличиной стоимости имущества и текущим доходом от ее использования.
Необходимопровести анализ и учесть все факторы-физические, социальные, экономические, действующиев ближайшем окружении объекта недвижимости. При оценке физических факторовнеобходимо принимать во внимание характерные элементы окрестности: структуруулиц ( тупики и улицы, не имеющие проезда, связь с основными магистралями,возможности подъезда, расстояние до центра города, расстояние до основныхцентров занятости, расстояние до торговых центров ), транспортнуюинфраструктуру ( это связано с затрачиваемым временем на поездки, стоимостью ивременными интервалами движения общественного транспорта; расположениеосновных магистралей и шоссейных дорог также очень важно ); фактор удобства (пользователи земли обращают важное внимание на доступность школ, магазинов,других услуг, парков, церквей, культурных учреждений ); природное окружение (природная привлекательность района особенно важна для жилой застройки ).
Экономическимифакторами, влияющие на окружение, являются: процент домовладельцев,престижность внешнего вида зданий, сильное коммунальное управление.
Существуетеще ряд факторов, влияющих на стоимость: спрос, полезность, дефицит ивозможность передачи.
Спросомназывается количество какого-либо товара или услуг, доступных дляудовлетворения человеческих потребностей или желаний. Это одновременно ижелание обладать каким-либо товаром, и возможность заплатить за него.Увеличивающийся спрос обычно влечет за собой увеличение цены.
Полезностьопределяется способностью какого-либо товара или услуги удовлетворитьопределенные человеческие потребности или желания. Обычно чем более полезна вещь,чем больше потребностей она способна удовлетворить, тем большим будет спрос нанее. Большая полезность обычно сопровождается увеличением цены. Считается, чтосвободный участок земли ( без ограничений на использование и застройку ) сподведенными коммуникациями и дорогами является наиболее ценным для освоения.Все застройщики — жилой, доходной и индустриальной недвижимости — будут радыполучить такой участок земли.
Дефицитявляется ограничением имеющегося предложения любых товаров или услуг взависимости спроса на них. Чем больше дефицит, тем выше цена. В случае оценкинедвижимого имущества собственности “дефицит” следует отличать от“предложения”. Предложение предполагает, что товары или услуги, на которыепредъявлен спрос, могут быть доставлены или сделаны для потенциальногопокупателя. Но из-за того, что недвижимая собственность привязана копределенному месту, считается, что она должна быть доступна. Едва ли можетсуществовать “дефицитный” участок в той местности, где никто не хочет жить.
Возможностьпередачи является свойством товаров или услуг быть приобретенными целиком илипо частям. Даже если на участок земли имеется спрос, этот участок имеет большуюполезность и достаточно дефицитен, он не будет иметь стоимость, если еговладельцы не захотят с ним расстаться. Таким образом, если запрашиваемаясобственность не может быть приобретена потенциальным покупателем, она не будетиметь стоимости.