Реферат: Экономика недвижимости

Процесс развития в Россиирыночных отношений обусловил появление потребности в специалистах, владеющихнавыками, позволяющих обеспечить нормальное, полноценное функционированиерыночных структур. Это привело к возникновению ряда новых профессий, одной из которыхстала профессия оценщика (эксперта по оценке различных объектов собственности).

Оценка – это деятельностьспециалиста, имеющая целью определение вероятной денежной суммы, которуюреально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект приконкретных рыночных условиях. В рамках оценки недвижимость (в том числеземельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортныесредства, интеллектуальная собственность, ценные бумаги, действующие предприятия,природные ресурсы. Оценке подлежит их рыночная, инвестиционная и залоговаястоимость. Оцениваемые данные свидетельствуют о приросте стоимости в результатереструктуризации предприятия, разработки и реализации инноваций. Оценка –инструмент в системе госрегулирования экономики. Она содействует практическойреализации намеченного с учетом конкретных условий. Оценочная деятельность вРоссии за последние годы быстро развивалась и полученный опыт былматериализован в принятом 1998 году федеральном законе «Об оценочнойдеятельности».

Затратныйподход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельногоучастка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых приего воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитыватьизнос (обесценивание) оцениваемых улучшений со времени эксплуатации под воздействиемразличных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться сучетом принципа «наилучшего и наиболее эффективного использования». В основузатратного подхода положен принцип «замещения», согласно которому благоразумныйпокупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами наприобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичногопо своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в применяемыйпериод времени. Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычно приводит кобъективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат настроительство идентичного объекта с последующим учетом износа оцениваемогообъекта. Технология применения затратного подхода включает в себя следующиеэтапы:

1. Оценка восстановительной стоимостиоцениваемого здания.

2. Оценка величины предпринимательскойприбыли (прибыли инвестора).

3. Расчет выявленных видов износа.

4. Оценка рыночной стоимости земельногоучастка.

5. Расчет итоговой стоимости объектаоценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующимувеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо помнить такжеи о том, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости непоказывает рыночную стоимость, поскольку существуют различия в терминах«затраты» и «стоимость». Понесенные инвесторами затраты не всегда создадутрыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимыхобъектов и напротив – затратам. Прежде всего, это касается объектовнедвижимости, целью владения которой является получение дохода.

Вывод о величине рыночнойстоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательногосравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитываяспецифику и приоритетность того метода или методов, которые расценят оценщикомкак наиболее логичные и приемлемые в каждом конкретном случае. Исходя извышесказанного, можно определить следующие ситуации, где для применения затратногоподхода имеются предпочтительные, а порой и единственные основания:

1. Оценка новых или недавно построенныхобъектов. В данном случае стоимость строительства таких объектов (с учетомприбыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.

2. Анализ наилучшего и наиболееэффективного использования земельного участка. Наилучшее и наиболее эффективноеиспользование – это такое использование не занятого земельного участка, котороеявляется физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовойточки зрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода.Производимые экспертом расчеты по возможно более эффективному использованию(относительно текущего) во многих случаях позволяют повысить инвестиционнуюпривлекательность оцениваемого имущественного комплекса в глазах потенциальногоинвестора.

3. Технико-экономическое обоснованиенового строительства. Технико-экономический анализ нового строительствапозволяет сделать вывод об экономической целесообразности вложения инвестицийна основе прогнозируемого уровня дохода от будущей эксплуатации конкретногообъекта.

4. Оценка объектов незавершенногостроительства. Оценка объектов незавершенного строительства носит специфическийхарактер и производится в основном затратным подходом. Метод сравнительногоанализа продаж не применим по причине отсутствия необходимой информации поаналогичным объектам. Доходный подход может быть применен с целью, указанной впредыдущей ситуации.

5. Оценка в целях владения объектовналогообложения (здание, земельный участок). Затратный подход позволяетвыделить объект налогообложения, поскольку предполагает отдельную оценкуземельного участка и находящихся на ней улучшений.

6. Оценка в целях страхования. Затратныйподход позволяет разделить в стоимостном выражении страхуемые объекты (здания,улучшения) и не страхуемые (земля).

7. Переоценка основных фондовпредприятий.

8. Недостаток информации для применениядругих подходов к оценке. Недостаток информации для применения других подходовк оценке недвижимости осуществляется при неразвитых или слабоактивных сегментахрынка недвижимости, что характерно на долгий момент для большинства регионовРоссии.

Рассмотрим более подробноэтап затратного подхода.

I. Оценкавосстановительной стоимости.

Восстановительная стоимость (ВС) – рассчитывается втекущих ценах стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости какнового, без учета износа и соотнесенная к дате оценки. Восстановительнаястоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства, или стоимостизамещения. При этом перед оценщиком стоит проблема обоснованного выбора расчетауказанных стоимостей и, как следствие, соответствующих методик их определения.Под стоимостью воспроизводства подразумевают затраты на строительство в текущихценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используятакие же строительные материалы, стандарты и проект.

Стоимостьзамещения – определяется затратами на строительство в текущих ценах надействительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованиемсовременных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений. Как видноиз приведенных определений, более предпочтительным является расчет стоимости«воспроизводства», поскольку в противном случае рассчитываются затраты настроительство здания, отличающего от оцениваемого по многим характеристикам.При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективныйхарактер. С другой стороны, выбор расчета стоимости «замещения» может бытьтакже обоснованным по причине имеющегося у оцениваемого здания признаков преждевсего функционального износа, что не может не снижать коммерческуюпривлекательность для потенциального покупателя. В общем случае выбор междустоимостью «воспроизводства» и стоимостью «замещения» зависит от многихфакторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объектеоценки, его физических характеристик и т.д.

Полнаявосстановительная стоимость (ПВС) – восстановительная стоимость основных фондовс учетом затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая вбалансовой стоимости. Согласно теории оценочных стоимостей ПВС относится кблоку оценочных стоимостей «в пользовании». В основе определениявосстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительствомобъекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат всебестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямыезатраты – это затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общемслучае включает в себя:

a. Стоимость строительных материалов,изделий и оборудования,

b. Заработную плату рабочих,

c. Стоимость сопутствующих строительствусооружений и инженерных сетей,

d. Стоимость коммунальных услуг,

e. Стоимость доставки и храненияматериалов и пр.

Косвенныезатраты – это расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно кстроительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

- стоимость инвестиций в землю,

- гонорар проектно-сметным организациям,

- маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.

Ккосвенным расходам относят накладные расходы. Накладные расходы – денежныесредства, необходимые для создания общих условий строительного производства,его организации и обслуживания. Прибыль застройщика представляет собойпредпринимательский доход, отражающий вознаграждение инвестору за риск,связанный с реализацией строительного проекта.

Выделяютследующие методы определения восстановительной стоимости:

1. Методсравнительной единицы.

Данный методпредполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1куб. м) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должнабыть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах. Для расчетаполной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицысравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Дляопределения величин затрат обычно применяются различные справочные и нормативныематериалы (УПСС, УПВС и т.д.).

2. Методразбивки по компонентам.

Отличие данного методаот предыдущего заключается в том, что стоимость всего здания рассчитывается каксумма стоимостей его отдельных строительных компонентов фундаментов, стен,перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента исходя из суммы прямых икосвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема. Стоимость всегоздания рассчитывают по формуле:

/>, где

С33 –стоимость строительства здания в целом,

Vj– объем j-го компонента,

Сj – стоимость единицы объема,

n– количество выделенных компонентов здания,

Kn– коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия между оцениваемым объектом ивыбранным типичным сооружением (для оцениваемого идентичного объекта Kn-1).

Могут применятьсянесколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:

- метод субподряда,

- метод разбивки по профилю,

- метод выделения затрат.

3.Метод количественного обследования.

Этот метод основан надетальном количественном и стоимостном расчете затрат на монтаж отдельныхкомпонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямыхзатрат, необходим учет накладных расходов и иных затрат. Иными словами,составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

II. Оценка величин предпринимательской прибыли.

Стоимостьстроительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимыхдля его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется настадии предпроектных проработок. Сметная стоимость строительства зданий и сооружений– это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствиис проектными материалами. На основе сметной стоимости производится расчетразмера капитальных вложений, финансирования строительства, а такжеформирования свободных цен на строительную продукцию. Базой для расчетаявляются:

- проект и рабочая документация,

- действующие сметные нормативы, а также отпускные цены на оборудование,мебель и инвентарь,

- отдельные решения центральных и других органов государственногоуправления.

Всоответствии с технологической структурой капитальных вложений и существующимпорядком деятельности строительных организаций сметная стоимость строительствавключает в себя следующие этапы:

- строительные работы,

- работа по монтажу оборудования,

- затраты на приобретение оборудования, мебели и т.п.

Дляопределения сметной стоимости строительства составляется сметная документация,состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектныхсметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, свободных сметныхрасчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов.

Локальныесметы – составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям.Объектные сметы аккумулируют данные локальных смет и представляют собой сметныедокументы, позволяющие формировать свободные цены на строительную продукцию.

Свободныесметные расчеты составляются на основе объектных смет и сметных расчетов наотдельные виды затрат.

Действующаясистема ценообразования и сметного нормирования в строительстве включает в себястроительные нормы и правила – часть 4 СНиП и другие сметные нормативныедокументы. Главное назначение сметных норм состоит в определении нормативногоколичества ресурсов, требующая для выполнения определенного вида работ и, какследствие, их стоимостных показателей. Классификация сметных нормативов, формирующихсметно-нормативную базу системы ценообразования и сметного нормирования встроительстве, возможна по трем признакам: структуре, времени опубликования истепени укрупнения (рис. 1).

Рис.1. Схема классификации сметных нормативов по структуре, времени опубликования истепени укрупнения

Методыопределения полных затрат при составлении смет. Сметы (расчет инвестора иподрядчика) могут составляться различными методами, выбор которыхосуществляется в каждом конкретном случае в зависимости от договорных условий иобщей экономической ситуации. При составлении сметной документациирекомендуется использовать сметно-нормативную базу, введенную в действие с 1января 1991 года, и уточняемую в последующем под методическим руководствомГосстроя России, однако практикующими оценщиками также используется исметно-нормативная база 1984 года, привлекательность использования которойвызвана наиболее детальной разработкой. Стоимость строительства в сметнойдокументации инвестора рекомендуется приводить в двух уровнях цен:

- в базисном (постоянном) уровне, определенном на основе действующих намомент разработки сметных норм и цен,

- в текущем или прогнозном уровне, определенном на основе цен, сложившихсяко времени составления смет или прогнозирования к периоду осуществлениястроительства.

Дляопределения стоимости строительства на различных стадиях инвестиционногопроцесса в текущем уровне цен рекомендуется использовать систему текущих ипрогнозных индексов, дифференцированную по элементам технологической структурыкапитальных вложений и по уровню укрупнения строительной продукции. Подробнееположения по указанным индексам приведем в Методических рекомендациях (письмоГосстроя России от 31.05.93 № 12-133). При составлении смет инвестора иподрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчетазатрат:

- ресурсный,

- ресурсно-индексный,

- базисно-индексный,

- базисно-комплектующий,

- на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированныхобъектов-аналогов.

Ресурсный– расчет в текущих ценах и тарифах ресурсов, необходимых для реализациипроектного решения. Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного методас системой индексов на ресурсы, использующие в строительстве.

Базисно-индексныйметод – перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущийуровень цен при помощи индексов.

Базисно-компенсационный– суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен иопределяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен итарифов на используемые ресурсы в процессе строительства. В практическойдеятельности большой популярностью пользуется базисно-индексный метод расчетасметной стоимости.

III. Расчет выявленных видовизноса.

Износхарактеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительскойпривлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается вснижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатацииобъекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежностьзданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, темболее, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Крометого, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние ивнешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, положениемограничений на определенное использование зданий и т.д. Износ (И) обычноизмеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание(О). В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости,выделяют следующие виды износа:

- физический,

- функциональный,

- внешний.

Длякаждого вида износа характерно его подразделение: устранимым износом называютизнос, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. Приэтом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты наустранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимостиобъекта в целом. При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общемнакопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупныйизнос представляет собой разницу между восстановленной стоимостью и рыночнойценой оцениваемого объекта. Исходя из сути данных определений, можноутверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функциейвремени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основныхоценочных понятий, характеризующих этот показатель.

Физическаяжизнь здания (ФЖ) – определяется периодом эксплуатации здания, в течениикоторого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствуетопределенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность ит.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависитот группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объектсносится.

Хронологическийвозраст (ХВ) – это период времени, прошедший со дня ввода объекта вэксплуатацию до даты оценки.

Экономическаяжизнь (ЭЖ) – определяется временем эксплуатации, в течение которого объектприносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимостьобъекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объектане может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимымобъектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшенияуже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективныйвозраст (ЭВ) – определяется на основе хронологического возраста здания с учетомего технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов,влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностейэксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологическоговозраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной эксплуатации зданияэффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийсясрок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценкидо окончания его экономической жизни.

Износв оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина –амортизации. Оценочный износ является одним из основных параметров, позволяющихрассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физическийизнос представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстветехнико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатическихфакторов, а также жизнедеятельности человека. Выделяют следующие методы расчетафизического износа зданий:

- нормативный (для жилых зданий),

- стоимостной,

- метод срока жизни.

Нормативныйметод физического износа предполагает использование различных нормативныхинструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера такихинструкций можно назвать «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВНС53-86 Госгражданстроя, применяемые Бюро технической инвентаризации в целяхоценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планированиикапитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.В указанных правилах дана характеристика физического износа различныхконструктивных элементов зданий и их оценка. Физический износ здания следуетопределять по формуле

/>, где

Fф – физический износ здания, %,

Fi – физический износ i-гоконструктивного элемента, %

Li – коэффициент, соответствующий долевосстановительной стоимости i-го конструктивногоэлемента в общей восстановительной стоимости здания,

n – количество конструктивных элементов в здании.

Доливосстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общейвосстановительной стоимости здания (%) обычно принимают по укрупненным показателямвосстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке,а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, поих сметной стоимости. Описанная методика применяется исключительно в отечественнойпрактике, т.к. ей присущи следующие недостатки:

- по причине своей «нормативности» изначально не может учесть нетипичныеусловия эксплуатации объекта,

- трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивныхэлементов здания,

- невозможность измерения функционального и внешнего износа,

- субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

Стоимостнойметод определения физического износа. Физический износ на момент его оценкивыражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий,устраняющих повреждение конструкций, систем или здания в целом, и ихвосстановительной стоимости. Суть стоимостного метода определения физическогоизноса заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.Описанная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразув стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению сдругими методами расчета физического износа. Среди недостатков, присущих даннойметодике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчетазатрат на проведение ремонта изношенных элементов здания. Исходя из сумм ранеерассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленныйизнос здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, чтофизический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся вопределенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой

/>, где

И(%) – износ в процентах,

ЭВ– эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состоянияэлементов или здания в целом.

ФЖ– типичный срок физической жизни,

ОСФЖ– оставшийся срок физической жизни.

Приэтом физический износ может рассчитываться как для отдельных элементов здания споследующим суммированием рассчитанных обесценивании, так и для здания в целом.Иногда для приближенных расчетов износа эксперты оценщики могут использоватьтакже упрощенную формулу, учитывающую взаимосвязь между хронологическим возрастоми физической жизнью здания:

/>, где

И(%) – износ в процентах

ФЖ– типичный срок физической жизни.

Применениеданной формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ всравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляетсявозможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей,используемых в расчетной формуле (1). Рассчитанный таким образом процент износаэлементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение(обесценивание):

/>, где

И– износ в процентах,

ВС– восстановительная стоимость.

Какотмечалось ранее, физический износ подразделяют на устранимый и неустранимый износ.Кроме того, на практике элементы сооружения, имеющие устраняемый и неустраняемый износ, делят на:

- долгоживущие (ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни и всегосооружения),

- короткоживущие (элементы, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружениев целом),

Рассмотримустранимый физический износ этих элементов.

Устранимыйфизический износ короткоживущих элементов. Причиной его возникновения являетсяестественное изнашивание элементов здания со временем, а также небрежнаяэксплуатация. В этом случае цена продажи здания соответствующее обесцениванию,поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложений ремонт»,чтобы восстановить нормальное эксплуатационные характеристики сооружения. Итак,устранений физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенногоремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, эквивалентного первоначальному.

Устранимыйфизический износ долгоживущих элементов в стоимостном выражении может бытьопределен разумными затратами на его устранение подобно устранимому физическомуизносу короткоживущих элементов.

Неустранимыйфизический износ короткоживущих элементов представляет собой затраты навосстановление этих быстроизнашивающихся компонентов и определяется разницеймежду восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженнойна соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Неустранимыйфизический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разницей междувосстановительной стоимостью всего здания и суммы устранимого и неустранимогоизноса, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физическойжизни здания.

Функциональныйизнос.

Признакамифункционального износа в оцениваемом здании являются несоответствие егообъемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам,включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооруженияв соответствии с его текущим или предполагаемым использованием. В зависимостиот физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавшихфункциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостнымвыражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводстваи стоимостью замещения.

Устранимыйфункциональный износ обычно определяется затратами на необходимуюреконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Онвызывается:

üнедостатками, требующими добавления элементов,

üнедостатками, требующими замены или модернизации элементов,

üсверхулучшением.

Кнедостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования,которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствоватьсовременным эксплуатационным стандартам. Износ измеряется стоимостью добавленияэтих элементов, включая их монтаж.

Кнедостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции,которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам.Износ измеряется как стоимостью существующих элементов с учетом их физическогоизноса минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажасуществующих и плюс стоимость монтажа новых элементов.

Ксверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящеевремя неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Износ измеряетсякак текущая восстановительная стоимость позиций «Сверхулучшенный» минусфизический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированныхэлементов. Пример расчета функционального устранимого износа.

Затраты на необходимый ремонт и отделку помещений под предполагаемое использование (у.е.) 18000

Затраты на модернизацию, (у.е.)

1. систем кондиционирования

2. ….

12000

Затраты на дополнение отсутствующих элементов (у.е.)

1. установка охранной системы видеонаблюдения

2. ….

8000 Всего устранимый функциональный износ (у.е.) 38000

Неустранимыйфункциональный износ обычно вызывается устаревшим объемно-планировочными и/иликонструктивными характеристиками оцениваемых зданий, относительно современныхстандартов строительства. В зависимости от конкретной ситуации стоимостьнеустранимого функционального износа может определятся двумя способами:

üкак капитализированная потеря в арендной плате;

üкапитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимыхдля содержания здания в надлежащем порядке.

Дляопределения необходимых расчетных показателей (величин арендных ставок, ставкикапитализации и другие) используют скорректированные данные по сопоставимыманалогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного уобъекта оценки неустранимого физического износа. Кроме того, общий доход,приносимый имущественным комплексом (зданием и землей) в целом и выражающийся варендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Длявыделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать методинвестиционного потока для здания или метод анализа соотношение стоимостиземельного участка и общей цели продажи имущественного комплекса. Данный подходпредпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий,отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых, тем не менее,размер арендной платы по современным объектам-аналогам в отличие от величинэксплуатационных затрат.

Внешний(экономический) износ представляет собой обесценивание объекта, обусловленноенегативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночнойситуации, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений вобласти налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости отвызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причиненеизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраняться» из-запозитивного изменения окружающей рыночной среды. Для оценки внешнего износамогут применяться следующие методы:

- капитализации потерь в арендной плате,

- сравнительных продаж,

- срока экономической жизни.

Расчетвнешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате производитсяаналогично расчету функционального неустранимого износа.

Методпарных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавнопроданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, чтообъекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесеннымк объекту оценки экономическим износом.

Методсрока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкогосокращения оставшейся экономической жизни здания по причине его скорого сноса.Причиной скорого сноса, например, может являться необходимость перепланировки ирасширение транспортных магистралей. При этом техническое состояние сносимыхзданий во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течении довольнодлительного периода времени. Рассмотрим условный пример расчета внешнегоизноса, отражающий данную ситуацию: оценке подлежит здание, ранее выведенное изжилого фонда и приспособленное под административные нужды. Здание находится вмуниципальной собственности. Физический износ оцениваемого здания по данным БТИна момент оценки составляет 40%. Техническое состояние здания, местоположение иразвитая инфраструктура говорит о достаточно высокой коммерческойпривлекательности объекта со стороны потенциальных инвесторов. Однако согласноплану перепланировки по указанным выше причинам здание подлежит сносу поистечении двух лет с момента оценки. При осмотре объекта экспертом былиопределены следующие показатели:

1. Эффективныйвозраст оцениваемого здания – 30 лет.

2. Оставшийсясрок экономической жизни – 60 лет.

Процентнакопленного износа без учета действия внешнего фактора:

Процентизноса с учетом действия внешнего фактора:

Рассчитанныйв данном случае накопленный износ в 93% обусловлен действием преимущественновнешнего фактора. Доля возможного учета остальных видов износа в этомрезультате чрезвычайно мала, что и позволяет считать этот результат внешнимизносом.

Послеопределения восстановительной стоимости, а также расчета совокупного износаопределяют стоимость оцениваемого объекта. В заключении хотелось бы отметить,что в условиях слаборазвитого и малоинтенсивного рынка затрат подход был иостается одним и чуть ли не единственным применимым в отечественной практике.

Определениестоимости комплекса зданий и сооружений затратным методом.

Известныследующие данные:

1. Стоимостьправ аренды земли рассчитать исходя из таблицы № 1.

№ Характеристики Объект оценки Объект №1 Объект №2 Объект №3 1 Цена за сотку, у.е. 47 50 40 2

Условия

финансирования

Рыночное Рыночное Льготное 2% Рыночное 3 Дата продажи Сейчас 9 мес. 1 мес. 6 мес. 4

Размер участка,

сотка

220 90 (5%) 120 (2%) 200 (1%) 5 Состояние Без улучшений Без улучшений Без улучшений Есть улучшения, 10% 6

Место

расположения

Среднее Хорошее 5% Хорошее 5% Среднее

Ростстоимости земли (прав аренды) 1% за квартал (приблизительно принимаем 1 у.е.=30руб.).

Объект№1.

1. Цена засотку у.е. = 47

2. Условияфинансирования – рыночные

3. Датапродажи 9 мес. – 3 кв. следовательно 3%. 47х0,03=1,41 у.е.

4. Размеручастка: 47х0,05 = — 2,35 у.е.

5. Состояние– без улучшений.

6. Месторасположения – 47х0,05 = — 2,35 у.е.

47-2,35-2,35+1,41=48,41=44у.е.

Объект№2.

50-1-1+0,165-2,5=46у.е.

Объект№3.

40+0,8-0,4+4=44у.е.

(44+44)/2=44у.е., следовательно если площадь оцениваемого объекта 220 соток, по 220х44 =9680.

Выбравнаиболее близкие значения, получившихся результатов, получим стоимость праваренды равную 10560 у.е.

2. Восстановительнаястоимость комплекта на момент оценки составляет 825000 у.е.

3. Оценкаизноса.

3.1. Устранимый физический износ.

Оцениваемые зданиятребуют капитального ремонта и реконструкции для приведения их в состояние,которое соответствует наиболее эффективному их использованию.

Реконструкции иремонту подлежат: здания S = 4580 м2, вт.ч.:

- производственные здания S = 2748 м2,

- бытовые помещения S = 458 м2,

- складские помещения S = 916 м2,

- гаражи S = 458 м2.

Планируемаязамена на:

- производственное здание под помещение по выпуску медицинского оборудования,

- бытовые помещения под офис,

- складские помещения под выставочный комплекс,

- гаражи – ремонт.

Стоимостьремонта и реконструкции составит:

1) попроизводственным помещениям – 90 у.е. за 1 м2,

2) по офисам,магазинам, выставочным залам – 110 у.е. за 1 м2.

Общиезатраты на ремонт и реконструкцию составят:

- 2748х90 = 247320 у.е.

- 916х110 = 100760 у.е.

- 458х110 = 50380 у.е.

Устранимыйфизический износ составит:

247320+100760+50380+50380= 448840 у.е.

3.2. Неустранимый физический износ.

Табл.2

Наименование Доля зданий и сооружений в об.ст-ти (%)

Восстано-

вительная ст-ть (у.е.)

Физический износ (%) Средний износ (%) 1. Производственные строительные здания 60 495000 50 30 2. Бытовые помещения 10 82500 35 3,5 3. Складские помещения 20 165000 45 9 4. Гаражи 10 82500 35 3,5 Итого 100 825000 47

Графа 5 = графа 2 х графу4 / 100.

1. Стоимостьнового строительства – 825000 у.е.

2. Устранимыйфизический износ – 448840 у.е.

3. Остаточнаястоимость 825000-448840 = 376160 у.е.

4. Неустранимыйфизический износ 376160х0,47 = 176795 у.е.

3.3. Устранимый функциональный износ – 1200 у.е. (затраты на снос и на строительствонового объекта).

3.4. Неустранимый функциональный износ

3.4.1. стоимость строительства привысоте 8,1 м = 180 у.е./м

3.4.2. стоимость строительства привысоте 5 м = 160 у.е./м.

«Излишняя»площадь строительства 2748 м2 при износе «лишних» элементов 50%.

«Излишняя»площадь строительства 275 м2 при износе «лишних» элементов 45%.

1) находим разницу,стоимости строительства: 180 – 160 = 20 у.е.

2) 2748 х 20 = 54960 у.е.

54960 х 50% = 27480у.е.

54960 – 27480 =27480 у.е.

3) 275 х 20 = 5500 у.е.

5500 х 0,45 = 2475у.е.

5500 – 27480 = 3025у.е.

Неустранимыйфункциональный износ:

27480+ 3025 = 30505 у.е.

Расчетстоимости объекта затратным методом представлен в таблице 3.

Табл.3

№ Показатели Значения, у.е. 1 Стоимость здания

/>825000

2 Устранимый физический износ 448840 3 Неустранимый физический износ

657340

176795 4 Функциональный устранимый износ 1200 5 Функциональный неустранимый износ 30505 6 Стоимость здания, сооружения с учетом износа 825000-657340=167660 7 Стоимость прав аренды земли 9680 8 Стоимость объема с учетом износа 167760+9680=177440

Вывод:рыночная стоимость объекта оценки составляет 177440 у.е.

Списоклитературы:

1. Е.И.Тарасович. Оценка недвижимости. С.-П., Санкт-Петербургский техническийуниверситет, 1997 г.

2. Д.Фридман, Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1995г.

3. М.А.Федотова, Э.А. Уткин. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Ассоциацияавторов и издателей «ТАНДЕМ».

4. Г.С.Харрисон. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: РОО, 1994 г.

5. Е.И.Нейман и др. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Дело, 1998 г.

/>Содержание

I.Введение 2

II.Затратный подход к оценке недвижимости 2

1. Оценкавосстановительной стоимости 3

2. Расчетвыявленных видов износа 12