Реферат: Экономика недвижимости
1.св-ва стоимости-спрос ст-тьзависит от соотнош. спр. и предлож.Спроса нет, нет ст-ти.Полезнисть-нетст-ти если нет полезности.Это основа ст-ти, но сама не устанавливает ст-ть.Дефицитность-ст-тьвозникает в рез-те наличия огран.предлож. полезности.Передоваемость-юр.возможностьпередачи прав соб-ти-условие возникнов.ст-ти.
2.Рын.ст-ть-наиб.вероятн.ценапродажи на открытом конкурентном рынке при соблюдении всех условий честнойпродажи(полная инф., на цену не влияют побочные стимулы)
3.Рын.формулировки:1.пок и прод-цыведут себя рац.образом., но не обладают абс.знанием;2. пок и прод-цы дей-ют вусл-ях конк-ии в своих собственных интересах с целью макс выгоды;3. пок ипрод-цы дей-ют без сговора и мошенничества;4. пок и прод-цы имеют типичныепобуждения и дейст-ют без незаконного давления(продажа за разумный периодвремени)
4.Ст-ть в исп-ии(потребст-ть)-ст-ть недвиж-ти для конкретного пользователя(кот м. и не выставлятьобъект для открытой прод-жи) удовлетворяющего свои потреб-ти.
5.Инвест.ст-ть-ст-ть недвиж. для конкретногоинвестора, предъявляющего свои инвест требования к капиталовложениям
6.Стрх.ст-ть-ст-ть страх частейнедвижимости, кот мб разрушены /повреждены
7.Ликвидац ст-ть-цена продажи всрок, меньший среднерыночного маркетингого периода
8.Ст-ть для нал/облож.-база дляналог. расчетов
9.Осн.задача при опред.ст-ти-прогнозирование кол-ва, кач-ва и продолж-ти буд.выгод от владения объектомоценки и пересчет этих выгод в наст.ст-ть.
10-13: Позиции отражающие(.)зренияпользователей:Полезность-сп-ть конкретной недвижимостиудовлетворять потр-ти пользователя(недвиж-ть имеет ст-ть если она полезна дляреализации потребностей соб-ка-эконом/личных.Замещения -макс ценанедвижимости опр-ся миним суммой, за кот мб. приобретен др. объект аналогполезности.Т.е пок-ль не будет платить больше чем, стоит аналогичный объект илибольше чем его стр-во.Ожидания х-т (.) зрения пользователя набуд.выгоды и их наст.ст-ть.Ожидание буд.выгод связано с вер-тью изменен. ихвелич. и х-ра, а это в свою очередь м повлиять на наст. ст-ть соб-ти.в основепринципа лежит теория измен ст-ти денег во времени.
14-21 Позиции отражающиевзаимоотнош. компонентов соб-ти:Добавочная продуктивность–опред-ся чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат натруд, кап-л и управление.Это принцип клас.теории: сущ.4фактора(тр, з, к, управление) при надлежащем использовании кот после возмещ затратм остаться д/с, кот относят к земле.Д/П возникает в р-те того что земляпозволяет получать доп доходы за счет макс выручки от продаж, миним и-к илиудовлетворения особых потр-ей.Вклад-сумма на кот изменяется ст-тьсоб-ти вслед-ии наличия или отсутствия к-либо эл-та факторов пр-ва.Н-Р: из-кипо космет рем дома не приведут к увелич его соб-ти если она не эстетична.Возрастающейи убывающей отдачи – по мере увеличения к-либо ресурса ф-ров пр-ва, ростчистой отдачи сначала ув., затем ум.В микроэк.этот принцип соответствует з-нуубывания пред.пр-ти.Принцин баланса-любому типу соб-ти соот-етоптимальное сочетание ф-ров пр-ва, при кот достигается макс ст-ть земли.Еслинарушается принцип баланса, то появляется «недоулучшеная»/«переулучшенная»соб-ть.В любом из этих случаях земля теряет ст-ть из-за неэф-ного испол-ия, ариск по вероятным сделкам с такой соб-тью увеличивается.Экономическогоразмера-на любом рынке существует оптимальное кол-во земли, необходимоедля наиб. эф-го использования различных типов соб-ти.Оптим-ый размер застройкиопр-ся ее функциональным назначением.н-р: отсутствие места для парковки мснизить ст-ть большого универсального маг-на и наоборот слишком большойзем.участок не принесет доп.дохода.
Экономическогоразделения-имущественныеправа на собст-ть следует разделять и соединять т.о. чтобы ст-ть соб-ти приэтом увеличилась.
22-28Позиции отражающие (.) зрениярынка-Принцип зависимости-ст-ть оцениваемой соб-ти зависит отх-ра и ст-ти окруж. соб-ти.Качество месторасполож-ия зависит от соответствующихпараметров участка принятому в данном месте типу землепользования и от близостик эк.центрам.(для доходной недвижимости)При изменении эк.связей меняется эк. средаи соответственно м изменится ст-ть соб-ти.Соответствия-макс.ст-тьвозникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, х-ра использования соб-тисоот-ет потреб-ям и ожиданиям местного рынка.(в р-не котеджной застройки домбез гаража будет не принят рынком, если все окруж.дома имеют гаражи.Этот же эф-тесли в р-не небольших домов возвести огром.особняк.В этих случаях ст-тьнесоответствующей рынку соб-ти будет меньше)Предложения и спроса — цена соб-ти опред-ся взаимод-ем предложения и спроса на аналог соб-ть на данномрынке.Вследствии несовершенности рынка недвиж-ти цены на нее не всегда опр-сятолько предложением и спросом.Др особенность принципа его большая инерционностьна рынке нед-ти.Конкуренции-прибыль на рынке превышает уровеньнеоб-мый для оплаты факторов пр-ва, конкуренция на данном рынке ув-ся, чтоприводит к снижению ср.уровня доходов.Этот принцип особенно важен при расм-иидохода, превышающего рын.норму.Если доход не обеспечен долгоср. арендой, товер-ть его поступлениия гораздо ниже сред/рыночной, а риск соот-но выше.Изменения-фактнепостоянства ст-ти нед-ти во времени.Измен.ст-ти происходит как в рез-теизмен-ия самой нед-ти(износ, реконструкция), так и в рез-те измен внешусловий.Этим принципом объясняется профес-ый стандарт оценки-фиксироватьконкретную дату оценки.Наилучшего и эффективного использования-влюбой тек момент макс ст-ть нед-ти соот-ет наиболее эф-му использованиюнед-ти, которое в свою очередь опред-ся текущим состоянием рынка.
Глава 5.2.Ситуации в кот.примен-иезатр.метода целесообразно: анализ наилучшего и наиб.эф-го исп-ия участказемли; анализ нового стр-ва и улучшений; оценка рын.ст-ти для целей страх-ия иналогообложения; окончательное согласование величины рын.ст-ти.3.Опр-иерын.ст-ти нед-ти затр.методом производят в след.послед-ти:1 оценка ст-тиземли, как свободной и доступной для наиб.эф-го исп-ия.2оценка восст-ой/заменяющей ст-ти соор-ия на дейст-ную дату оценки.3Оценка величины общегоизноса соор-ия.4Оценка восст-ой /заменяющей ст-ти с учетом общего износа(2-3)5.Оценка рын.ст-ти полного права соб-ти нед-ти (1+4)4.Восстановительнаяст-ть-оцениваемая ст-ть стр-ва в тек ценах на действительную дату оценки точнойкопии оцениваемого здания из таких же мат-ов, соблюдая такие же стр-ыестандарты, по т.же проекту, т.же планировки и квал.раб силы, имеющего всенедостатки абсолютное соотв-ие и износ, как оцен-емое сооруж-ие.5.Замещающаяст-ть- оцениваемая ст-ть стр-ва в тек ценах на дату оценки соор-ия сполезностью=полезности оцен-го соор-ия, с употреб-ием соврем-хм-ов, ст-ов, проекта, планировки..6.Прямые и-ки-раходы, непосред-но связанные состр-ом/физ улучшением.: ст-ть мат-ов, изделий, оборуд-я; з/п стр-х раб-х; ст-тьмероприятий по тех.безоп-ти; ст-ть стр-х машин и мех-ов; ст-ть временныхзданий, сооруж, инж.сетей и коммун-х услуг; рас-ды по хран. м-ов; прибыль инаклад.расходы подрядчика, вкл. Технадзор, пособия по нетрудосп-ти, пож-уюстрах-ку, стр-ку по безработ-це.7.Косвенные и-ки-рас-ды/траты, кот. необх-мы длястр-ва, но обычно не вкл-ся в стр-ый контракт: гонорары архитек-ам и инж. запроектирование; оценки, консультирование, б/у и юр.обслуж-ие; ст-ть инвест-ий вземлю и контрактные платежи в теч стр-ва; страх-ия и рекламные выплаты в течстр-ва; доп-ые инвест-ии к-ла в арендуемые помещения/арендная плата; маркет-ыерасходы на продажу/передачу соб-ти; адм-ые расходы застойщика; р-ды наизменен.права соб-ти.8.Прибыль пред-ля-устан-ая рынком цифра, отражающаясумму, кот пр-ль ожидает получить в виде премии за исп-ие своего к-ла.Этост.риска, связанная с развитием проекта. 9.Метод сравнительной ед-цы-основан насравнении ст-ти ед-цы площади/ед объема оцениваемого объекта со ст-ю ед-цыплощади/ед-цы объема подобного типового соор-ия.(недавно постр-го)10.Методразбивки-ст-ть всего соор-ия опр-ся как сумма ст-тей его стр-хкомпонентов-фундаментов, стен, перегородок.Ст-ть каждого компонента=сумме пр. икос.и-к, необходимых для устр-ва единичн-ого объема.(1м2стены=ст-тикирпича, р-ра з/п..)11.Физический износ-вызывается разр-ием строи-х конструкцийи мат-ов под дей-ем разл-х факторов(физ и хим выветривание, перегрузки, непр-аяэксп-ия)12.Функциональный износ-вызывается недостаточностью/чрезмерностьюразмеров здания, несовременным объмно-планировочным решением, устарев-ем мех-гооборуд-ия.13.Внешний износ-вызыв-ся факторами извне: измен.ситуац на рынке, изменфин и законодат-х условий.14.Экономическая жизнь-период времени, в теч котулучшения нед-ти дают вклад в ст-ть соб-ти.Обновление/реконстр-я старой с-тиобычно удлинняет ее эк жизнь.15.Действительный возвраст—кол-во лет, кот прошли смомента заверш-ия стр-ва соор-ия.16.Эффективный возвраст-показываемыйсостоянием и полез-тью соор-ия.Эф-й воз-т мб меньше/больше дейст в-та, если егоэкспл-ли выше среднегоНо если здание не имело соответ-щей экс-ии, его эф-ый в-тмб больше, чем реал.возраст.17Неисправимый физ износ в короткоживущихэл-ах-разность м/д полной вос-ой/заменяющей ст-тью эл-та и суммой исправимогои-са эл-та умножаются на отнош-е действительного возраста к общей физ.жизниэл-та.После опред-ия вел-н испр-го физ износа и суммы восст-ой ст-тикор-кожив-х эл-ов с неиспр-м физ из-ом, необ-мо вычесть эти вел-ны из полнойвосст-ой/заменяющей ст-ти для опред-ия базы для подсчета неиспр-го физ из-са вдолгожив-х эл-ах.Глава 6:1.При анализе продаж земли используютед.сравнения: Цена за ед.площади; цена за ед.длины участка вдоль краснойлинии; цена за участок.2.При анализе продаж застроеных уч-ов исп-ся ед.сравнения: цена за 1м2 общей площади; цена за 1м2 чистойплощади, подлежащей сдаче в аренду; цена за 1м2 здания; цена закомнату; ц. за кв-ру/др.ед-цу недвижимости; цена за 1м2 здания исоор-ия; ц. за ед-цу, приносящую доход.3. 9 основных эл-ов сравненияпорядков в оцен.пр-ке:1Права соб-ти на нед-ть-полное правособ-ти, аренда2.Условия финансирования-% от кредита, кот кредитор требуетдля оформления кр-та/сделка фин-ся самим продавцом(ипотечный кредит)3.Условияпродажи-по цене ниже рыночной(срочно реал-ть прод-ию)/выше рын-ой(еслиприобрет-аемая соб-ть дорога как семейная реликвия)4.Состояние рынка –инфляция, дефляция, измен.налогового и др. зак-в, измен.в предложении испросе.5.Месторасположении-величина коректировки вывод-ся из анализа продажподоб.объектов в разных местах.6.Физ.х-ки-размеры, конструктивные эл-ты, качествомат-ов, износ, внеш.вид.+состояние окр.среды, функциональные возм-ти и эстетич-иех-ки.7.Эк.х-ки-примен-ся к объектам приносящих доход(на вел.доходавлияют: тек.з-ты, кач-во упр-ия, скидки в арендной плате, условия и срокиаренды.8.Использование-при выборе объ-ов срав-ия следует отк-ся от тех, котпосле продажи исп-ся не так как объ-т оценки(спортзал после прд.исп-ся каккрыт.стоянка, цена продажи мб выше чем рын.ст-ть спорткомплекса.9.Компонентыст-ти не связанные с нед-тью-для объектов ком.назнач.(гост, рестор, маг х-ноприсутствие в ст-ти компонентов не связ-х с нед-тью.)-ст-тьоборуд-ия, мебели, приборов, посуды д учитываться отдельно, т.к эк х-ки таких позицийне совпадают с х-ми нед-ти.Глава 7.1.Реконструированный отчет одоходах-на основе фин.отчетов, к кот относятся бал.отчет и отчет о доходах.Этоспецифика оценки нед-ти, как части эк-ки нед-ти, и разработан для расчетавеличины чистого
операц.дохода, применяемого дляцелей оценкиТ.к опред-ие ЧОДа, применяемого для целей оценки отл-ся от опр-иячистой операц-ой прибыли, прим-ой в б/у, реконстр-й отчет будет отл-ся ототчетов, выполнен-х бух-м.2.Постоянные расходы-р-ды, кот не зависят от отстепени заполнения объекта.Это налоги на нед-
ть, некоторые.эксплуатац.р-ды истраховка зданий.Постоянные р-ды на замещение предусматривают периодическуюзамену бытсро изнаш-ся компонентов(кровля, покрытиепола, электроарматура, механ.оборудование, подъездные дороги, сан-но-техническая)3.Переменныер-ды-связаны с интенсивностью использования соб-ти уровнем предоставл-хуслуг.: р-ды на управление, по закл.договоров аренды, з/побслуж.персон-лу, коммун.р-ды, на уборку, эксплуатацию и рем., на содер-ие терр-ийи автост-ки., по обеспечению безопасности.5.Общий к-т капитализации(Rо) норма дох-дадля всей соб-ти, кот отраж-ет взаимосвязь м/д ЧОД за год и общей ст-тью/ценойсоб-ти.Мб><=предполагаемойотдаче инвест-го кап-ла. К-т капитал.собственного к-ла(Rе)-норма дохода, кототражает взаимосвязь м/д годовым ден.потоком до уплаты нал.и собств-м кап-м.К-т капитал.заемного к-ла(Rм)-норма дохода, кототражает отношение год.суммы по обслуживанию долга к основной сумме кредита.К-т капитал. для земли(Ri)-нрма дохода, кототражает взаимосвязь м/ду год.суммой поступлений от арендной платы за землю ист-тью земли.К-т капитал.для зданий(Rв)-норма дохода, котпок-ет отнош.части год.дохода, приходящегося на здание, к ст-ти здания. Нормапрцента-относится к нормам отдачи, причем употребляется применительно к отдачезаемного к-ла.Опред-ся отнош.ст-ти платы за использ-ие кредита к сумме кредита.Норма дисконта-норма отдачи, применяемая для перевода буд-хплатежей/поступлений в наст.ст-ть.Полученная наст-ая ст-ть опред-ет величинук-ла, кот д вложить инвестор, чтобы получить отдачу=определенной норме дисконта.Внутрен.норма отдачи(irr)-дисконтируетст-ть всех буд-х выгод и приравнивает их наст.ст-ть к сумме начальных инвест-й.Общая норма отдачи-отдача всего инвест.к-ла.учитывает изменения доходов втеч. периода владения, т.же как и возврат в конце владения.но не учитывает эф-тзаемного финансирования и расчитывыает так, будто бы соб-ть была продана беззаемного к-ла.Эта норма-объедин-ая норма на заем. И на соб.к-л.Норма отдачисобственного к-ла-учитывает все буд.выгоды, приходящ-ся на соб-ый к-л в течвсего срока проекта, включая реверсию.Учитывает влияние заемного финансированияна денежный поток собств-го к-ла.Глава 8 Для анализа перспектив следуетрассмотреть след.факторы: перспективность местополож-я(доступность уч-ка, типзастройки); состояние спроса на предлагаемый тип нед-ти(выбирается наиболеецелесообразные вар-ты использ-ия участка); юр.нормативы(несоответствиепредполагаемых улучшений законод-м нормам м привести к значительнымубыткам, штрафам.)Физ.х-ки участка-физ возможность выполненияулучшений.Физ.х-ки-топография, инжен-геологические и гидрогеологическиех-ки, эколог.параметры.Финансовая обоснованность-прогнозирование экцелесообразности осуществ-ия конкр-го проекта с учетом величины и временипоступления и расход-ия ден.ср-в.2.Для оценки рын.ст-ти земли –методы: сравненияпродаж; распределения; выделения; разбивкина участки; техника остатка дляземли; капитализация зем.ренты.3.Общепринятыми элементами сравнения дляземли: права соб-ти; условия фин-ия; условия продаж; условия рынка(время)Глава 9Потенциальный валовый доход-потери при сборе ар.платы+прочие дох=действ.валовыйдоход-операц-е рас-ды=чистый опер.доход+резерв на замещение-%платежи-аморт.отчисления-аморт-ыефин.из-ки=налогооблагаемый доход(т1)*ставка налога=налоги от операций(т0).Ден.потокпосле уплаты нал т1-т0.2.Резерв на замещение-в реконстр-ом отчете входитв позицию операц-х рас-ов и предусм-ет формирование ср-в для заменыбыстроизнаш-ся эл-ов.Но с(.) зрения формирования налогоблаг.дохода эта позициярассм-ся как часть доходов инвестора, поэтому ее следует добавить к суммеЧОД.%платежи-по ипотечнымобяз-ам вычитаются из налогообл-ой суммы, в то время как выплаты основной суммыкредита-не вычитается.Аморт.отчисления-позволяет рефинансировать ст-тьактивов/инвест-й налогоплат-ка.Аморт.-ия активов-реальный расход, т.к ст-тьактива не будет рефинансирована при его продаже.Амортизируемый базис-цена, котинвестор платит при покупке соб-ти+рас-ды на покупку+ст-тьдоп.капиталовлож-й.Амортизируемаясумма=величине амортиз-ого базиса-ст-ть неаморт-ой части соб-ти(земли).Амортизируемыефинансовые изд-ки-это вычитаемая позиция при расчете налогооблагаемогодохода.К фин.и-ам относ-ся: затраты на орг-ию финансир-ия(гонорары кредитораоценщику, дисконтные пункты, страховой полис кредитора.).3.Денежный поток отпродажи/ликвидации инвестиций(реверсия)=ожидаемая цена продажи-рас-ды напродажу=реализ-ая сумма-скорректированный базис=доход от продаж*ставканалога=налог на продажу.Реверсия собственного к-ла после уплаты налога=реверсиясобств-го к-ла до уплаты налогов-налог на продажу.4.Скоректированныйбазис-определяется как начальная цена инвестиций+расх-ды на покупку-накопленныеаморт.отчисления за время владения+капиталовл-ия за время владения.6.Чистаянаст.ст-ть-NPV=-C0+Sat=1Ct/(1+rt)t..,C0-сумма начальных инвестиций, Ct-денежный потокпериода t,rt-нормадисконта.7.Для применения правила чистой наст.ст-ти необ-мо: спрогнозировать вседен.потоки в теч.срока владения, вкл. ден.поток возможной продажи в концепроекта; опр-ть альтернат-ую ст-ть кап-ла на фин.рынке; опр-ть наст.ст-ть буд-хден.потоков путем дисконтирования по норме,= альтернативной ст-ти к-ла; опр-тьчист.наст.ст-ть вычитанием из настоящей ст-ти буд.ден.потоков суммы начальныхинвестиций; выбрать из нескольких вариантов проект, имеющий макс.значениечист.наст.ст-ти.8.Внутренняя норма отдачи-норма дисконтирования, кот.делаетчист.наст.ст-ть=0.Т.е при диск-ии по норме, равной IRR, наст.ст-тьвозврата кап-ла=начальным инвестициям.9.Риск-возм-ть того, что какие-то событияне состоятся.Если есть полная уверенность относительно будующих событий, ториск =0.Неопределенность-возможность того, что какие-то событиясостоятся.Вероятность-относительная возможность того, что определенные событиясостоятся.10.К-т покрытия долга-отношение чистого операционного дохода кгодовой сумме обслуживания долга.DCR=NOI/DS исп-ся для простого анализаосуществимости проекта с заемным финансированием.
1Банк: т.к.заемщик закл-ет 2 незав-х др.от др.дог-ра с Б.и с доч… ф.банка, то заемщик м.расторгнуть дог. с доч.ф. и тогда кв. в егособств-сти незав-мо от того б.ли он платить по долгам, также он м.продатькв… Клиент: на время дог-ра кв.в собств-ти Б., отсутствие прописки; возм-нобанкр-во Б.или доч.ф.(ни кв, ни денег)
2Банкирыутв-ют, что если урегул-ть? прописки и собств-ти, не кредитовал бы тольколенивый.
3Если Б.неразр-ет заем-ку на время дог.пропис-ся в кв, то заемщику н.прописка подр.адресу, что м.б.невозм-но
4СБС-Агро сам оцен-еткредитоспос-ть заемщика, оформл-ет док-ты, выд-ет кредит, привлек-т деньгииностр.Б. Клиенты м.при получ-и кред.оформить кв.в собств-ть, пропис-ся.
5Н.опл-тьне‹30%ст-ти кв.,r по кред.19%год.в вал.,31 в руб., r рефин-я +3%.Нельзя купитькв.в 5-тиэтажках, с износом ›30%.
6Срок кред.до 10лет.
7Факторы, учит-емыеБ.: декларируемый доход, проф.рост, спрос на проф-ю, наличие иждив-цев и пр.
1Гос.пошлина-1,5%от Σ дог-ра.
2Баб-аф.прод-ликв.по рын.ст-ти, оформ-ли по заниженной.Затем водки и в наркодиспансер, мол былине в себе, и дог.аннулир-ся, возвр-ли оформл-ю Σ.
3Есликупили по заниж.цене, потом решили улучшить жил.усл., то вер-ть большогопод.налога, т.к.большая разница м-у Σ покупки и продажи.
4Если неуказывать реальн.Σ продажи, то м.б. объяснение с органами, откуда ср-ва нанов.кв.
5При продажекв.м.вычесть из н/облаг.дохода ее ст-ть, но не ›5000 мин.з/п.
6Вы м.продать кв.за140000$ и не платить под.налог в теч.3 лет, для этого н.купить нов.недвиж-ть.
7Кв.стоит400милл., за год зараб-но 107милл.При исп-ии льготы м.списать за год107милл., оставшиеся 293 милл.льготы м.растянуть на 3 года при выполненииусл.: вычеты не ›5000 мин.з/п или дохода за 3 льгот-х года; льгота тем, на когожилье оформлено.
1Длятого, чтобы попасть под н/обл-е подарок-д.б.дорогим (›80 мин.з/п);-входить воговор-й законом перечень; факт дарения д.б.удостоверен нотариусом.
2Подарочный налог дяди с20тыс$=77мин.з/п+20% от ст-ти им-ва свыше 850 мин.з/п.(≈16835430руб)
1”Округлениекв.м.”- “круглая”цена
2Долевоестроит-во-возм-ть оплатить буд.жилье не сразу, а по частям, 3Рынок долевогоинвест-я-
4Рисков-тьвл-й: ответств-ть за сделку несет пок-ль, вер-ть потерять деньги, кв.
5Выгода покупкижилья в кредит-платишь 1/2-1/3 ст-ти кв., сразу вселяешься.
6Ст-тьнедостр.кв.‹ готовой на 10-20%, инв-ру м.б.выгоднее положить деньги на депозит ипотом купить гот.кв.7.первоочеред.?-надежностьдевелоперской ком-ии(застройщика)
8Типовоежилье-$600-900 кв.м. 9Тип.жилье нераспродается, т.к.предл-епревыш-т спрос
10Элитн.кв.-от$2тыс кв.м
12Дефицитсвоб.площ.в домах улучш.план-ки или по индивид-м проектам ($900-1200)
13Принцип 2-гоэтажа: м.вклад-ть в строит-во, когда коробка дома хотя бы 2 этажа, т.е.дозавершения не ›1,5лет.
15Наименьший рискучастия в долев.стр-ве: в типовых новостройках и элитн.секторе.
16Элит.сектор: гарантиябезопасн-ти-большая разница м-у с/с-ю стр-ва и ценой кв.м; рынок тип.жильямонополизирован крупн.стр.орг-ми, выросшими из гос.структур,f-е самистр-ли, инв-ры, риэлтеры; гарантия гос.власти.
17Привлек-тьрынка жилья для средн.класса: низкая конкур-я, закрепление на рынке,f-й обещаетстать дох-ным.
18Рисков-тьосвоения нов.технол-и: из-за неотработанности техн-гии стр-ва м.повыситьсяс/с-ть стр-ва.
19Макс-я ценаэлитн.жилья м.б.выше реальной вдвое ($7000-2000).
20Пирамида-полученноепервыми участниками оплач-ют последующие.
21Пока рынокжилья для средн.класса формир-ся, ср.классу лучше воздержаться от риск.вл-й.