Реферат: Купля-продажа земельного участка
Министерствообразования и науки
Государственноеобразовательное учреждение
высшегопрофессионального образования
«Самарскийгосударственный
архитектурно-строительныйуниверситет»
КафедраТеоретической экономики и экономики недвижимости
КУРСОВОЙПРОЕКТ
По операциямс недвижимым имуществом
На тему:
Купля-продажаземельного участка
Выполнила:
Студентка IV курса группы ЭН-64
Каменева Анна Михайловна
Проверила:
Чиркунова Екатерина Константиновна
Самара 2010
Содержание
Введение
Глава 1. Теоретические аспекты сделокс земельными участками
1.1 Понятие земельного участка.Категории земель РФ
1.2 Основные виды сделок с земельнымиучастками
1.3 Правовоерегулирование сделок с земельными участками
Глава 2. Мониторинг рынка земельныхучастков
2.1 Анализ рынка земельных участков
2.2 Исследование предложенияземельных участков в Самарской области
Глава 3. Купля-продажа земельногоучастка
3.1 Процедура купли-продажиземельного участка
3.2 Описание земельного участка иопределение его стоимости методом прямого сравнительного анализа продаж
Заключение
Список литературы
Приложение
Введение
Недвижимость является необходимымусловием нормальной жизни и деятельности каждого человека и в силу этоговыступает как особый объект гражданско-правовых отношений.
Актуальность исследуемойтемы определяется:
— повсеместновозникающими сложностями при заключении и оформлении гражданско-правовых сделокс недвижимостью;
— постоянными изменениямии дополнениями нормативно-правовой базы в области жилищных правоотношений.
Одним из главнейшихисточников процветания любого государства является принадлежащие ему земельныересурсы. От того, в чьих руках находится земля, для чего и как онаиспользуется, в конечном счете зависят благополучие каждого члена общества,социальный прогресс, развитие экономики и экологическое равновесие. Этопредопределяет необходимость совмещать два понятия: с одной стороны,принадлежность земельных ресурсов всему обществу, с другой стороны, частнаясобственность на землю, закрепленную за конкретным хозяином.
Земельные правоотношенияявляются сложными и многогранными по своей правовой природе, каждая отдельнаягрань регулируется различными правовыми нормами, а именно:конституционно-правовыми, гражданско-правовыми, семейно-правовыми,земельно-правовыми, эколого-правовыми и другими нормами права. Гражданско-правовыенормы устанавливают, что земельный участок – это объект гражданских прав иобъект недвижимости, закрепляют условия и порядок заключения сделок сземельными участками.
Целью курсового проектаявляется изучение сделки купли-продажи земельного участка.
Исходя из этой целивытекают следующие задачи:
— рассмотреть категорииземель РФ;
— изучить виды сделок сземельными участками;
— рассмотреть правовоерегулирование сделок с землей;
— провести маркетинговоеисследование предложения земельных участков в Самарской области;
— рассмотреть процедуруприобретения земельного участка;
— изучить документы,необходимые для оформления купли-продажи земельного участка.
В первой главе были рассмотреныпонятия «недвижимое имущество», «земельный участок», категории земель РФ поцелевому назначению, классификация различных сделок с земельными участками. Атакже была изучена нормативно-правовая база, регулирующая сделки с земельнымиучастками.
Во второй главе былопроведено маркетинговое исследование предложения земельных участков в Самарскойобласти в период с ноября 2009 по апрель 2010 года.
В третьей главе былирассмотрены процедура приобретения земельного участка; документы, необходимыедля заключения договора купли-продажи и для дальнейшей регистрации этого договорав ЕГРП. Приведено описание земельного участка с улучшениями, а также проведенаоценка этого земельного участка методом прямого сравнительного анализа продаж.
Для раскрытия этой темыиспользовались учебные пособия авторов: Асаул А.Н., Горемыкин В.А., КозырьО.М., Соловьев М.М., Тарасевич Е.И., Тэпман Л.Н.
Глава 1. Теоретическиеаспекты сделок с недвижимостью
1.1 Понятие земельногоучастка. Категории земель РФ
Под понятием“недвижимость” традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленныена ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).
Согласно ст. 130Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимоеимущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр,обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты,перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в томчисле леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимостиотносятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морскиесуда, суда внутреннего плавания, космические объекты[2].
Земельный участок — частьземной поверхности на территории государства, границы которой описаны иудостоверены в установленном порядке (ст. 6 ЗК РФ). Иными словами, он относитсяк объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок.
Согласно Земельномукодексу РФ (далее — ЗК РФ) все земли подразделяют на категории. Для каждой изних предусмотрен свой правовой режим и разрешенное использование. [3]
В зависимости от целевогоназначения выделяют следующие категории:
· сельскохозяйственногоназначения;
· поселений;
· промышленного ииного специального назначения;
· особо охраняемыхтерриторий и объектов;
· лесного фонда;
· водного фонда;
· запаса.
Согласно ч.2 ст.8,категория земель обязательно должна быть указана в актах органов исполнительнойвласти о предоставлении земельных участков, а также в договорах, сделках идругих документах, подтверждающих переход права на земельные участки.
Кроме того, каждая из категорийземли имеет свой вид разрешенного использования. К примеру, земли населенныхпунктов могут иметь такие виды разрешенного использования как:
* Индивидуальное жилищноестроительство (ИЖС).
* Ведение личногоподсобного хозяйства (ЛПХ).
А земли сельскохозяйственногоназначения могут иметь такой вид разрешенного использования как:
* Ведениекрестьянско–фермерского хозяйства (КФХ).
* Ведение личногоподсобного хозяйства (ЛПХ).
* Дачное строительство.
* Садоводство.
На практике чаще всегоприходится сталкиваться с такими видами использования, как садоводство ииндивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Связано это с тем, что наземельных участках, предоставленных под садоводство, разрешено возведениестроения с правом регистрации, но без права регистрации проживания в них. Надачных участках разрешено возведение строения с правом регистрации проживания вних. Сегодня на территории садовых товариществ можно видеть большое количествовозведенных коттеджей и особняков, владельцы которых хотят получить в них прописку.
В связи с растущимдефицитом земли под жилищное строительство, в том числе под индивидуальноежилищное строительство (ИЖС), особую актуальность приобрел вопрос переводасельскохозяйственных земель в земли поселений, так как именно на землях поселенийразрешено использование земли под ИЖС. Стоимость земли данной категории вдва–три раза превышает стоимость сельскохозяйственных земель. Поэтому понятностремление собственников осуществить такой перевод земель.
Перевод из однойкатегории в другую осуществляется:
· Правительством РФ— в отношении земель, находящихся в федеральной собственности;
· органамиисполнительной власти субъектов РФ — в отношении земель, находящихся всобственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихсяв муниципальной и частной собственности;
· органами местногосамоуправления — в отношении земель, находящихся в муниципальной и частнойсобственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения.
Подробнее рассмотримземли поселений, так как именно они являются объектом исследования в курсовойработе.
Землями поселенийпризнают земли, используемые и предназначенные для застройки и развитиягородских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель другихкатегорий. Поселения в РФ подразделяют на городские (города, поселки) исельские (села, станицы, деревни, хутора и т. д.). В зависимости от численностинаселения городские и сельские подразделяются на:
· сверхкрупныегорода (свыше 3 млн. чел.);
· крупнейшие города(1–3 млн. чел.);
· крупные города(250 тыс. — 1 млн. чел.);
· большие города(100–250 тыс. чел.);
· средние города(50–100 тыс. чел.);
· малые города ипоселки (до 50 тыс. чел.);
· крупные сельскиепоселения (свыше 5 тыс. чел.);
· большие сельскиепоселения (1–5 тыс. чел.);
· средние сельскиепоселения (200–1000 чел.);
· малые сельскиепоселения (менее 200 чел.). [39]
Использование земельпоселений определяется в соответствии с зонированием их территорий, то естьделением на зоны при градостроительном планировании развития территорий ипоселений с определением видов градостроительного использования установленныхзон и ограничений на их использование. В соответствии с ЗК РФ выделяютследующие территориальные зоны: жилые; общественно-деловые; производственные;инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационные; сельскохозяйственногоиспользования; специального назначения; военных объектов; иные.
Для каждой зоныустанавливают градостроительные регламенты, определяющие содержание правовогорежима отдельных земельных участков. Для земельных участков, расположенных вграницах одной территориальной зоны, устанавливают единый градостроительныйрегламент. Он обязателен для исполнения всеми собственниками, пользователями,владельцами-арендаторами независимо от форм собственности и иных прав научастки.
В ЗК РФ предусмотреныслучаи, когда участки и расположенные на них объекты недвижимости признают несоответствующими градостроительному регламенту. Данная ситуация возникает, есливиды использования не входят в перечень разрешенных или размеры несоответствуют предельным значениям, установленным градостроительнымрегламентом. В результате использование земельных участков и объектовнедвижимости может быть запрещено органами местного самоуправления.
К городам и поселениямвсегда примыкают земли иных категорий. Зоны, находящиеся за пределами города,но составляющие с ним единую социальную, природную и хозяйственную территорию ине входящие в состав земель иных поселений, ЗК РФ именует пригородными. В ихсоставе выделяют территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыханаселения, резервные земли для развития города. Земли промышленного и иногоспециального назначения
Данная категория земельявляется самостоятельной. В ее составе в зависимости от характера задачвыделяют следующие земли: промышленности; энергетики; транспорта; связи,радиовещания, телевидения и информатики; для обеспечения космическойдеятельности; земли обороны и безопасности; иного специального назначения.Характерная особенность многих из них — наличие охранных, санитарно-защитных ииных зон с особыми условиями использования. Это ограничивает правасобственников, землепользователей и арендаторов земельных участков.
2.2 Основные видысделок с земельными участками
Анализ норм Гражданскогои Земельного кодексов Российской Федерации позволяет выявить следующие видысделок с землей:
а) купля-продажаземельных участков и земельных долей (паев);
б) передача органамиместного самоуправления за плату земельных участков приватизированнымгосударственным и муниципальным предприятиям, в том числе при расширении идополнительном строительстве, гражданам и их объединениям дляпредпринимательской деятельности; иным собственникам недвижимости, иныхобъектов и прав производится в соответствии с порядком, установленнымзаконодательством Российской Федерации и законодательством области.
в) продажа земельныхучастков, права аренды земельных участков, права застройки земельных участков саукциона или конкурса;
г) продажа с аукционаземельных участков и прав на земельные доли (паи) органами местногосамоуправления;
д) залог земельныхучастков и земельных долей;
е) наследование земельныхучастков и земельных долей;
ж) мена земельныхучастков и земельных долей;
з) дарение (безвозмезднаяпередача) земельных участков, земельных долей;
и) передача земельныхучастков и земельных долей (паев) или прав на них в качестве вклада в уставныйкапитал коммерческих и некоммерческих организаций;
к) передача земельныхучастков, земельных долей (паев) по договору ренты или пожизненного содержания;
л) иные сделки, непротиворечащие законодательству Российской Федерации и законодательствуобласти.
Итак, собственникиземельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, в уставныефонды (капиталы), в аренду и срочное пользование, обменять на любое недвижимоеимущество, заключить договор ренты или договор пожизненного содержания сиждивением, добровольно отказаться от земли. Такие участки наследуются позакону или в соответствии с завещанием.
Землевладельцы иземлепользователи вправе с согласия органа местного самоуправления, так какземля в этих случаях остается в государственной или муниципальнойсобственности, обменять свои участки на другие участки, сдать их в аренду илисрочное пользование, приватизировать, добровольно отказаться. Земельныеучастки, переданные гражданам в пожизненное наследуемое владение, наследуютсяпо закону; земли, переданные в бессрочное (постоянное) пользование, наследуютсяили переходят к правопреемнику только вслед за строениями, зданиями исооружениями.
Арендаторы и срочныепользователи земли вправе (если это разрешено в договоре аренды или договоресрочного пользования) обменять свои земельные участки, приватизировать их,добровольно отказаться от земли.
Совершение указанныхсделок с землей допускается при условии соблюдения ограничений, установленныхземельным и гражданским законодательством.
Заключение договора рентырегулируется ст. 583—600 ГК РФ. Суть этой сделки заключается в том, что однасторона передает земельный участок (долю) в собственность другой стороне,которая будет выплачивать за это бессрочно или на срок жизни ренту в видеденежной суммы либо средства на содержание получателя ренты.
Договор пожизненногосодержания с иждивением оформляется в соответствии со ст. 601—605 ГК РФ изаключается в том, что гражданин передает участок в собственность плательщикаренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением этогогражданина или указанного им третьего лица.
Собственник земли вправедобровольно от нее отказаться. В соответствии со ст. 225 ГК РФ в этом случае попоручению органа местного самоуправления районный комитет по земельным ресурсами землеустройству принимает этот бесхозяйный участок на учет. Только поистечении одного года орган местного самоуправления вправе обратиться в суд стребованием о признании права муниципальной собственности на указанный участок.
Если от земельногоучастка отказывается землевладелец или землепользователь, то на основанииподанного заявления орган местного самоуправления вправе сразу принять решениеоб изъятии такого земельного участка у отказавшегося лица и передать участокиным лицам.
Воля участников сделки,отражающая их намерение совершить сделку, должна получить определенное внешнеевыражение и закрепление. Это необходимо, чтобы содержание сделки было ясно ееучастникам, условия сделки были зафиксированы, и можно было без затрудненийразрешать споры между сторонами сделки, если они возникнут.
Способ, посредствомкоторого выражается воля сторон при совершении сделки, называется формойсделки. Существует несколько таких способов.
Сделка может бытьсовершена устно, путем словесного выражения воли. При таком выражении волиучастник сделки на словах формулирует свою готовность совершить сделку иусловия ее совершения.
Сделка, которая можетбыть совершена устно, считается совершенной, и при отсутствии словесного выраженияволи, если она совершается путем конклюдентных действий, т.е. когда изповедения лица (или лиц) явствует его воля совершить сделку.
Сделка может бытьсовершена и путем молчания, только если это предусмотрено в законе или всоглашении сторон. Так, арендодатель после истечения срока действия договорааренды земельного участка может не возражать против дальнейшего пользованияарендатором имущества. В этом случае договор считается возобновленным на неопределенныйсрок (п. 2 ст. 621 ГК). Молчание арендодателя рассматривается в законе какформа его согласия совершить сделку.
Единственной сделкой сземельными участками, заключение которой Гражданский Кодекс РФ допускает вустной форме, является аренда на срок до одного года.
Все остальные сделки сземлей совершаются в письменной форме. Письменной следует признать сделку,совершенную путем составления документа, в котором письменно изложеносодержание сделки, указано наименование, есть подпись сторон (личная,должностного лица, доверенного лица, рукоприкладчика). В Гражданском кодекседан исчерпывающий перечень случаев, когда разрешается подписание сделки несамим гражданином, являющимся стороной сделки, а по его просьбе другим лицом.Такое лицо именуется рукоприкладчиком. Подпись рукоприкладчика должна бытьзасвидетельствована нотариусом, либо другим должностным лицом, имеющим правосовершать нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающийсделку гражданин не мог подписать ее собственноручно (п. 3 ст. 160 ГК РФ).
Несоблюдение простой письменнойформы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждениесделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводитьписьменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК).
В письменной форме сделки(договоре), предусматриваются следующее условия:
1. стороны сделки;
2. вид сделки;
3. предмет сделки(план, описание земельного участка, его правовой режим, в том числеобременения, регистрационный номер, сведения о недвижимом имуществе,расположенном на земельном участке);
4. указание наотсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного земельного участка ипрочно связанного с ним недвижимого имущества:
5. указание наотсутствие или наличие обременений земельного участка правам третьих лиц(залог, аренда, сервитуты др.);
6. дата передачиправ на земельный участок;
7. цена сделки;
8. обязательствасторон.
К договору в обязательномпорядке прилагается план участка с указанием границ обременений (ограничений).Отсутствие плана влечет признание сделки недействительной.
С введением в действиефедерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним» (в ред от 29.06.2004 N 58-ФЗ) от все сделки с землей подлежат обязательной регистрации.Государственная регистрация является единственным доказательством существованиязарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имуществоможет быть оспорено только в судебном порядке.
Данные о совершениисделок с земельными участками вносятся в Единый государственный реестр прав нанедвижимое имущество и сделок с ним. Права и обязанности, возникающие врезультате заключения сделок с земельными участками, начинаются только смомента государственной регистрации этой сделки.
Кроме того п. 4 ст. 18, отребованиях к документам, предоставляемым на государственную регистрацию, отмечает:кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом,осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.
Уточненные данные ограницах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственныйреестр прав без повторной регистрации на основании сведений, представленныхорганом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельногокадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя(правообладателей) земельного участка или заявления правообладателя.
1.3 Правовоерегулирование сделок с земельными участками
Совершение сделок сземлей стало регулироваться земельным законодательством сравнительно недавно.Земля в течение многих лет была исключена из гражданского оборота, и советскоеземельное законодательство не допускало возможности совершения сделок с землей.Права на землю преимущественно возникали из актов органов государственнойвласти. Совершение сделок с землей было прямо запрещено и квалифицировалось какуголовно наказуемое деяние. В условиях, когда гражданско-правовое регулированиеоборота иных объектов недвижимости продолжало развиваться и совершенствоваться,земельные участки стали следовать судьбе иного недвижимого имущества — строенийили сооружений: при переходе прав на строение в большинстве случаев кприобретателю права переходило право пользования земельным участком. Ксожалению, даже после того, как земельные участки были вновь законодательнопризнаны объектами недвижимого имущества, в гражданско-правовом регулированиисохранилась тенденция воспринимать земельный участок как зависимый от судьбыосновной недвижимости — строения.
Возможность совершения сделок сземельными участками появилась в связи с разгосударствлением собственности наземлю, введением аренды земли и признанием права частной собственности наземлю. Только один вид сделок с землей — аренда — был закреплен взаконодательстве до введения частной собственности на землю.
С принятием Конституции РФ 12 декабря1993г. и ГК РФ (первой и второй частей) процесс сближения и последующейунификации правового регулирования сделок с землей и иными объектаминедвижимости стал стремительно развиваться. [1]
Сторонами сделок с земельными участкамиявляются не только граждане и юридические лица, но также государство имуниципальные образования в лице соответствующим образом уполномоченныхгосударственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющихфункции распоряжения государственной и муниципальной собственностью. Строгоговоря, сторонами сделки выступают участники земельных отношений, определенныеЗК РФ в п. 1 ст. 5. [3]
Статья 36 Конституции РФ 1993г.устанавливает, что собственник свободно владеет, пользуется и распоряжаетсяземлей, но свободное распоряжение землей может быть ограничено в публичноминтересе. Поэтому в новом ЗК РФ закреплены как нормы, ограничивающие либозапрещающие оборот отдельных видов земельных участков, предусматривающие особыеусловия договоров, так и нормы, направленные на создание единого объектанедвижимого имущества. Общее понятие оборотоспособности закреплено в ст. 129 ГКРФ, согласно которой объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться илипереходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства(наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они неизъяты из оборота или не ограничены в обороте. Вторая часть ГК РФ подробнорегулирует порядок совершения сделок с различными объектами недвижимости, в томчисле и земельными участками. К сделкам с землей в равной степени предъявляютсяи требования о регистрации, установленные Федеральным законом от 21 июля 1997.«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».[5]
Положение ст. 36 Конституции РФ о том,что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсамиосуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущербаокружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, получилодальнейшее развитие в ГК РФ (ч. 3 ст. 209). ГК РФ также закрепил положение отом, что перечисленные правомочия собственник земли и других природных ресурсовосуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ).Указанные нормы явились основой для установления земельным законодательствомограниченной оборотоспособности земельных участков. Как подчеркивается вработах специалистов в области земельного права, выработанное гражданскимправом общее понятие оборотоспособности применимо и к сфере земельныхотношений, но основное отличие оборотоспособности земельных участков отоборотоспособности иных объектов гражданских прав заключается в том, чтоземельное законодательство устанавливает определенные пределы и ограниченияраспоряжения земельной собственностью.
Положения земельного законодательства,регулирующие совершение сделок с земельными участками, не ограничиваются тольконормами, предусматривающими изъятие из оборота или ограничение в оборотеотдельных земельных участков. Статьями 35, 36, 37 ЗК РФ предусмотрены особые правила,касающиеся приобретения и отчуждения земельных участков. Статья 35предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения в случаях, когдаземельный участок принадлежит их собственнику, производится вместе с земельнымучастком. Указанное положение земельного законодательства основано на принципеединой судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектовнедвижимого имущества (ст. 1 ЗК РФ).
Ст. 36 ЗК РФ регулирует особенностиприобретения прав на застроенные земельные участки, находящиеся вгосударственной или муниципальной собственности: собственники расположенных наэтих участках зданий, строений, сооружений имеют исключительное право наприватизацию таких участков.
Появление в ЗК РФ статьи, регулирующейособенности купли-продажи земельных участков (ст. 37), стало результатомреализации принципа разграничения действия норм гражданского законодательства инорм земельного законодательства (п. 1 ст. 1 ЗК РФ) в сфере оборота земельныхучастков. Сделки с земельными участками совершаются в соответствии с нормамигражданского законодательства и его требованиями в отношении законности ихсодержания, способности сторон сделки к участию в сделке, соответствия воли иволеизъявления, соблюдения формы сделки.
Статьей 37 ЗК РФ установлен ряд требований,соблюдение которых при совершении сделок с земельными участками, в первуюочередь сделок купли-продажи, является обязательным. К их числу относятсяследующие требования: к объекту договора купли-продажи — земельному участку, вотношении которого должен быть проведен кадастровый учет, и к продавцу участка- по предоставлению покупателю имеющейся у него информации об обремененияхземельного участка и ограничениях его использования; к условиям договоракупли-продажи земельного участка; к информации, предоставляемой продавцом вотношении земельного участка и о гарантиях покупателю участка.
К договорам купли-продажи земельныхучастков в равной степени применяются положения статей 549 — 551, 554 — 556 ГКРФ, в ряде случаев с последующей конкретизацией в нормах ЗК РФ. В соответствиисо ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаныданные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащеепередаче покупателю по договору, а при отсутствии этих данных условие о недвижимомимуществе считается несогласованным. Земельное законодательство закрепилоособый способ определения и индивидуализации земельного участка — формированиеземельных участков с последующим их кадастровым учетом. В соответствии сФедеральным законом «О государственном земельном кадастре» производитсяпроцедура описания земельного участка и присвоения ему уникального кадастровогономера. Наличие в ЗК РФ требований о проведении кадастрового учета по отношениюк земельному участку — объекту сделки связано с тем, что в процессеприватизации земель переход прав на земельные участки, в том числе участки,занятые приватизируемыми предприятиями, часто осуществлялся по фактическомуземлепользованию, без установления границ земельных участков и ихинвентаризации. Что касается земельных участков, переданных в собственностьграждан или перешедших в их частную собственность путем перерегистрации ранеепредоставленного права на землю, то в течение определенного периода времени этиправа подтверждались документами, приложение плана земельного участка к которымне являлось обязательным.
Одной из особенностей аренды икупли-продажи земель, находящихся в государственной собственности, сталоширокое использование торгов. Это относительно новый институт современногоземельного законодательства, получивший достаточно широкое развитие в течениепоследних 10 лет на территориях тех субъектов Российской Федерации, где активноразвивались рыночные отношения. Возникновение этого института в первую очередьсвязано с развитием законодательства о приватизации государственных имуниципальных предприятий, и с введением конкурсной и аукционной продажигосударственного имущества, и попытками обеспечить соблюдение публичныхинтересов при приватизации.
В настоящее время проведение торговрегулируется ст. 38 ЗК РФ, где закреплены лишь наиболее общие требования кприобретению земельных участков из земель, находящихся в государственной илимуниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такогоземельного участка, а также утвержденными Правительством РФ 11 ноября 2002 г. новыми Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной илимуниципальной собственности земельных участков или права на заключениедоговоров аренды таких земельных участков.
Предметом торгов (конкурсов, аукционов)может быть сформированный земельный участок с установленными границами илиправо на заключение договора аренды такого земельного участка. В качествепродавца земельного участка или права на заключение договора аренды такогоземельного участка выступает исполнительный орган государственной власти илиорган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующихземельных участков в пределах своей компетенции, установленной в соответствиисо статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ. Указанные органы определяют на основании отчетанезависимого оценщика начальную цену земельного участка или начальный размерарендной платы, величину их повышения (шаг аукциона). Задаток для участия вторгах определяется в размере не менее 20 процентов начальной цены земельногоучастка или начального размера арендной платы.
Извещение о проведении торговпубликуется не менее чем за 30 дней до проведения торгов и должно содержать, втом числе следующие сведения о земельном участке: местоположение (адрес),площадь, границы, обременения, кадастровый номер, целевое назначение иразрешенное использование, а также любые иные сведения, позволяющиеиндивидуализировать земельный участок. Указываются дата, время и порядок осмотраземельного участка на местности.
Победитель торгов заключает договоркупли-продажи земельного участка или его аренды с продавцом в срок не позднее 5дней с момента подписания протокола о результатах торгов.
ЗК РФ не предусмотрел особенностейрегулирования совершения иных сделок с земельными участками. Общим правилом присовершении сделок остается необходимость учета положений о делимом и неделимомземельном участке, об установленных минимальных и максимальных размерах участкапри совершении сделок с земельными участками или их частями. Так, например,ограничение наследования участков из земель сельскохозяйственного назначенияустановлено ст. 11 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».Толкование положений указанной статьи позволяет сделать вывод о том, чтоиностранные граждане, лица без гражданства не смогут получить по наследствуземельный участок в собственность или на праве пожизненного наследуемоговладения, а иностранные юридические лица и российские юридические лица с болеечем 50% доли иностранного капитала в уставном (складочном) капитале не получатучасток по наследству в собственность. Также установлены ограничения на делениеучастка между наследниками, если в результате могут образоваться участкиразмером менее минимального размера, установленного субъектами РоссийскойФедерации.
Таким образом, правила совершения сделокс землей неодинаковы для земельных участков различных категорий и целейиспользования. Существенное отличие наблюдается в правовом регулировании сделокс застроенными земельными участками и незастроенными участками.
Глава 2. Мониторингрынка земельных участков
2.1 Анализ рынказемельных участков
В общей структуреземельного фонда Самарской области наибольший удельный вес занимают землисельскохозяйственного назначения — 76,84% и земли лесного фонда — 9,84%. Надолю земель поселений приходится 6,37%, земель промышленности, транспорта ииного специального назначения — 1,29%, земель особо охраняемых территорий — 2,52%. Водный фонд области включает в себя поверхностные водные объекты, атакже земли, выделенные под полосы отвода гидротехнических и иных сооружений,необходимые для использования водных объектов и составляет 3,13%. На долюземель запаса приходится 0,01% территории области.
/>
Рис.2.1.1. Распределениеземель Самарской области по категориям, тыс.га.
Одним из вечных вопросовпотенциального собственника загородной недвижимости является выбор, строить лидом самим или покупать готовый. У каждой из этих сторон есть свои отрицательныеи положительные стороны, увидеть которые позволяют 1. опыт окружения, 2. советыпрофессионалов.
Первоначально людям,конечно, хочется приобрести готовый дом, и именно с такой просьбой ониобращаются в агентство недвижимости. Однако в процессе поиска они нередкопринимают решение строиться самостоятельно. Это, отмечают специалисты,естественно, поскольку каждый человек пусть даже не очень четко, но все жепредставляет себе, каким должен быть его дом. А найти такой, кем-то ужепостроенный, очень трудно, ведь у каждого свои индивидуальные запросы.
Установленный до началакризиса ценовой диапазон на земельные участки Самары изначально бил всеизвестные рекорды. Большинство крупных компаний приобретали по низким ценамбольшие партии земельных участков, после чего с помощью рекламы увеличивали ихстоимость в несколько раз и таким образом получали неплохую прибыль, увеличиваятем самым уставной капитал своих предприятий. По объективным оценкам специалистовреальная цена таких земельных участков была гораздо ниже.
С началом глобальногоэкономического кризиса, повлиявшего и на отечественный рынок земельныхучастков, этот факт подтвердился на сто процентов. Оказывается, участкив коттеджных поселках можно было продавать и значительно дешевле. Размерполучения прибыли крупными девелоперскими организациями уменьшился, по меньшеймере, раз в десять.
Последствие кризиса –катастрофическая нехватка финансовых средств, которая не обошла стороной нетолько мировые рынки, но и рынок земельных участков РФ. Ещё один результатработы кризиса – очень большие, а иногда и непреодолимые трудности в получениикредита в банке. Дефицит наличности стал причиной понижения спроса на участки,а отсутствие денег вынудило большие компании землевладельцев, строящих своюдеятельность на деньгах, полученных по кредитам, срочно реализовывать долюактивов, и, как правило, это — земли без подрядов. Обзор рынка земельныхучастков показал, что на сегодняшний день наблюдается уменьшение стоимостиземли на фоне того же уменьшения спроса на эту землю.
С начала кризисастоимость больших земельных участков в пригороде Самары снизилась почти наполовину. К слову, те организации, которые в прошлом году говорили о том, чтоувеличат стоимость реализуемых участков, на самом деле снизили сегодня цены натреть. Больше того, львиная доля продавцов земли оптовыми партиями реализовалидеформации категории и вида разрешенного применения доли своих земель. Причемкадастровая цена земли категории земли поселений с разрешенным применением длястроительства жилья чуть ли не в сто раз больше кадастровой цены этой же землив категории участков сельскохозяйственного назначения с разрешенным применениемдля производства в сельском хозяйстве.
Разумеется, увеличился иразмер налогов, которые должны платить владельцы такой земли. Средств назастройку участков нет, и перед владельцами этой земли встал вопрос ребром –платить такие большие налоги либо реализовать эти участки как можно скорее. Анализрынка земельных участков показал, что больше всего снизилась стоимость техземель, цена которых изначально была завышена. Речь идет об элитных участках вкоттеджных поселках пригорода Самары. На сегодняшний день существуютпредложения участков земли с разрешенным применением для дачного строительства,расположенных на расстоянии семидесяти-восьмидесяти километров от города, ценакоторых около трёхсот долларов за сотку.
Иногда, если компании,владеющие землей, очень сильно нуждаются в финансовых средствах, они понижаютстоимость даже очень престижных участков, расположенных на расстоянии максимумдвадцати километров от города. Например, в десятикилометровой зоне города можнонайти участки земли, на которой разрешено вести строительство жилых объектов,которые продают максимум по семь тысяч долларов за сотку.
Как показывает анализрынка земельных участков, понижение стоимости земли будет длиться до концакризиса или по меньшей мере до тех пор, пока кризис не остановит своё движение,чтобы уверенно пойти на спад. Сегодня ни один эксперт в области экономики не всостоянии уверенно сказать, когда именно кризис закончится. Сложилась такаяситуация на сегодняшний день, когда желающих приобрести крупные участки землипрактически нет. Даже по цене со скидкой в половину всей стоимости. Чтобыкак-то всё же реализовать эти большие участки, девелоперы вынуждены межеватьих, разделяя на несколько небольших.
В будущем девелоперыхотят продать эти разделенные участки соответственно, по розничной цене (какучастки без подряда, с подведенными к ним коммуникациями), в надежде, что втаком товаре непременно найдут интерес покупатели. Для реализации этих плановесть все основания. Вскоре рынок земельных участков украсят несколько такихпроектов, а с приближением лета их будет ещё больше. Обзор рынка земельныхучастков подтверждает тот факт, что такие предложения, как земельный участокразмером десять-двадцать соток, расположенный на территории с утвержденнымпроектом планировки, с подведенными коммуникациями и дорогами, будут весьмавостребованы, по крайней мере, в первое время их появления.
Чем больше будет такихпредложений, тем соответственно меньше будет желающих приобрести такие участки,а значит, покупатель будет иметь возможность останавливать свой выбор на самыхлучших предложениях по видовым характеристикам, по отдаленности от города, попланировке территории, по качеству подведенных коммуникаций и дорог, понаименьшей цене.
Дальние дачи доступнысреднему классу. Основные причины для этого — любовь к выходным в тишине и наприроде или просто недостаток средств на покупку коттеджа ближе к черте города.Самарские специалисты определяют также отдельную категорию покупателей — этозаботливые дети, которые приобретают дальние дачи для своих пожилых родителей.Разумеется, у каждой категории при выборе загородной недвижимости своипредпочтения. Если говорить об эконом-классе, то требования к таким поселкамневысокие, ограниченные финансовыми соображениями. Чаще всего покупательвыбирает из того, что уже имеется в наличии. В основном требования к дому и поселкусводятся к участку больше 10 соток, дом площадью 100-200 кв. м, рядомжелательно наличие таких природных объектов, как водоем и лес. К среднимпараметрам «дальней дачи» относятся деревянные дома в классическомстиле, а в качестве объектов инфраструктуры — охрану, гостевой паркинг, службуэксплуатации, магазин, кафе, детские площадки. Для дальних дач бизнес-классатребования закономерно возрастают: участок от 20 соток, хорошая развлекательнаяинфраструктура (не нарушающая при этом желанного уединения), выдающиесявидовые, ландшафтные характеристики. Как говорят столичные специалисты рынканедвижимости, чем более дикое место, тем лучше. Инфраструктура в окрестностяхне очень важна. Необходимый минимум — это детские площадки, общественные зоныи, если место у воды, оборудованные пляжи, места для рыбалки. Большоепреимущество для поселка является его расположение вблизи большой воды, рядом сохотничьими или рыболовными хозяйствами и центрами активного отдыха(горнолыжные склоны и т.д.).
2.2 Исследование предложенияземельных участков в Самарской области
Рассмотрим средние ценыза сотку в каждом из рассматриваемых месяцев в разных районах Самарскойобласти. В ноябре самая высокая цена в Красноярском районе, она составляетпорядка 160 тысяч рублей. Это связано с тем, что там многие земли продаются дляиндивидуального жилищного строительства, причем на некоторых участках проведеныкоммуникации, а на некоторых даже построены жилые дома, бани и т.д. Цены же вБезенчукском, Волжском, Кинельском, Нефтегорском и Сергиевском районахпрактически на одной отметке, около 50 тысяч рублей за сотку. [31]
/>
Рис. 2.2.1. Средняя ценаза сотку в ноябре, тыс.руб.
В декабре по ценелидирует Исаклинский район. Там выставляется на продажу земельный участок, состоимостью 205 тысяч рублей за сотку. Он выставлен в течение всегорассматриваемого периода. Так же в числе лидеров остается Красноярский район,там стоимость выросла до 170 тысяч рублей за сотку. Цены в Безенчукском иВолжском районах выросли почти до 100 тысяч рублей за сотку. В остальныхрайонах цены практически на одном уровне. [32]
/>
Рис. 2.2.2.Средняяцена за сотку в декабрь, тыс.р.
В январе лидеры по ценампрежние: Исаклинский и Красноярский районы. В Безенчукском районе по прежнемузамечается подъём цены, уже почти до 120 тысяч рублей за сотку. Самые же низкиецены за сотку в Алексеевском и Елховском районах, порядка 10 тысяч рублей. [33]
/>
Рис. 2.2.3. Средняя ценаза сотку в январе, тыс.р.
В феврале районы можноподразделить на 4 группы по ценам за сотку. Лидерами являются Исаклинский иКрасноярский районы (150-200 тысяч рублей), следующая группа — этоБезенчукский, Волжский и Кинельский районы (70-80 тысяч рублей). Третья группа:Елховский, Нефтегорский, Приволжский, Сергиевский, Ставропольский и Сызранскийрайоны (30-40 тысяч рублей). Самые же низкие цены в Алексеевском иБольшеглушицком районах (до 6,5 тысяч рублей). [34]
/>
2.2.4. Средняя цена засотку в феврале, тыс.р.
В марте в лидерывыбивается Красноармейский район. Там цена за сотку достигает 207 тысяч рублейза сотку. [35]
/>
Рис. 2.2.5. Средняя ценаза сотку в марте, тыс.р.
В апреле же цена за соткутам еще возрастает и становится чуть выше 300 тысяч рублей. По остальным жерайонам ситуация практически не изменилась. [36]
/>
Рис. 2.2.6. Средняя ценаза сотку в апреле, тыс.р.
Для того чтобы рассмотретьдинамику объема предложения земельных участков разделим их на 2 группы. Впервую группу включим районы-лидеры по предложению: Красноярский, Волжский иКинельский районы. На диаграмме ясно видно, что объем предложения в апреле, посравнению с ноябрем, вырос.
/>
Рис. 2.2.7. Динамикаобъема предложения первой группы
Во вторую группу включимостальные районы, где объем предложения довольно мал. Здесь мы видим, что наибольшийобъем предложения в этой группе в Безенчукском районе. Остальные же районыпрактически на одном уровне (1-2 участка). Объем предложения в апреле, так жекак и в районах первой группы, вырос. Исключением являются Большечерниговский,Нефтегорский и Шигонский районы, там объем предложения в апреле снизился посравнению с ноябрем.
/>
Рис. 2.2.8. Динамикаобъема предложения второй группы
Рассмотрим зависимость ценыза сотку от площади земельного участка в начале и конце рассматриваемогопериода. Земельных участков площадью до 5 соток выставленных на продажу оченьмало и стоимость их маленькая, порядка 50 тысяч рублей за сотку. В ноябре можнопроследить зависимость, что чем меньше участок, тем больше цена, исключаяучастки до 5 соток. В апреле же эта зависимость практически не прослеживается.Видно, что стоимость за сотку в апреле ниже, чем в ноябре (за исключениемучастков до 5, 15-20, и свыше 50 соток).
/>
Рис. 2.2.9. Зависимостьстоимости за сотку от площади участка
Сведем данные по среднейстоимости за сотку в общую диаграмму, где можно проследить как меняласьстоимость в каждом районе в течение рассматриваемого периода. Самый большойперепад цен произошел в Красноармейском районе, порядка 100 тысяч рублей засотку за месяц. Также значительный перепад цен произошел в Безенчукском районе,там в декабре и январе произошел рост цен, почти на 50 тысяч рублей, затем произошелопять спад цен практически на уровень ноября. Так же заметен рост цен в апрелев Приволжском районе, практически на 35 тысяч рублей за сотку. И произошел ростцен в Хворостянском районе в апреле порядка 30 тысяч рублей за сотку. В остальныхже районах цены практически стабильны.
/>
Рис.2.2.10. Средняястоимость сотки земли по районам по месяцам, тыс.р.
Глава 3. Купля-продажаземельного участка
3.1 Процедуракупли-продажи земельного участка
Как правило, сделки сземельными участками происходят на основании составления договоракупли-продажи, купчей, который и регистрируется в органе государственнойрегистрации. Кроме того завещание, дарение, обмен земельными участками тожедолжны быть должным образом зарегистрированы в органе государственнойрегистрации.
При этом следует иметь ввиду, что сделка с земельным участком возможна только с тем земельным участком,который стоит на кадастровом учете и границы которого трактуются однозначно.
Таким образом, сделкеподлежат только те земельные участки, по которым проведены кадастровые работы,а именно проведено межевание земельного участка.
После того как проведеныкадастровые работы на земельном участке, этот земельный участок подлежитпостановке на государственный кадастровый учет. В последующем органомкадастрового учета правообладателю или лицу, выступающему от имениправообладателя по нотариально выданной доверенности, выдается кадастровыйпаспорт земельного участка. В кадастровом паспорте отражены все сведения оправообладателе, виде разрешенного использования, а так же уникальныехарактеристики земельного участка, которые в совокупности предоставляются вформах: КВ1; КВ2; КВ3; КВ4; КВ5; КВ6.
Начинаяпроцесс по отчуждению права на земельный участок, необходимо удостовериться,какие документы на объект планируемой сделки есть в наличии. Прежде всегодолжно быть свидетельство о праве собственности на землю (о государственнойрегистрации права).
Свидетельствовсегда ссылается на документ, на основании которого было получено право наобъект недвижимого имущества. Это могут быть договоры купли-продажи илидарения, права на наследование, постановление главы района.
Если правособственности на земельный участок приобретено в период после 31.01.98 года —момент введения в действие Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.97 года «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далееЗакон о регистрации прав), то вся информация должна храниться в УправленииФедеральной регистрационной службы (УФРС). [5] Таким образом, если покаким-либо причинам правоустанавливающие документы на земельный участокутрачены, то нужно обратиться в УФРС за выпиской о содержании названных бумаг.Полученная выписка подтверждает ваше право на недвижимое имущество и являетсядостаточной для совершения сделки по отчуждению участка. Если же свидетельствобыло выдано регистрационной палатой (в разные годы она называлась Московскаяобластная регистрационная палата, Главное управление Федеральнойрегистрационной службы по Московской области) и есть ссылка на постановлениеглавы района, то этот документ надо заказать в районном архиве.
Нужноподчеркнуть, что государственные акты, свидетельства и другие документы,выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона орегистрации прав (до 31.01.98 года), действительны.
Право научасток, приобретенный до 31.01.98 года, могут подтверждать следующиедокументы.
— Свидетельство о праве на земельные доли, а при отсутствии документов — выпискаиз решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственныхугодий.
— Свидетельство о праве собственности на землю, выданное до 31.01.98 года,голубого или розового цвета. Если решение о предоставлении участка принятопосле 29.10.93 года, оно должно быть зарегистрировано в районном (городском)комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
— Договоры оботчуждении участков, решения судов, свидетельства о праве на наследство,решения (постановления, распоряжения) о предоставлении земельных участков.
После тогокак на руках оказались все подлинники правоустанавливающих документов, надообратиться в землеустроительную (геодезическую) организацию для осуществлениямежевания. Плату за эту услугу определяют согласно договору сземлеустроительной организацией, сумма может меняться в зависимости отсрочности проведения работ.
Списокдокументов, которые нужно предоставить геодезистам:
— нотариальнозаверенную копию свидетельства на землю, два экземпляра (при наличии);
— нотариальнозаверенную копию постановления, договора купли-продажи или дарения;
— выкопировкуиз генерального плана, заверенную печатью и подписью председателя садовоготоварищества (он же и выдает документ);
— техническийпаспорт БТИ, если на участке есть зарегистрированное строение;
— актсогласования границ со смежными землепользователями, заверенный печатью иподписью председателя садового товарищества либо администрацией сельскогоокруга. [40]
Бланк актасогласования границ можно взять в любой фирме, оказывающей услуги по проведениюземлеустроительных работ. Этот документ необходимо подписать с соседями поземельному участку.
Геодезистывыезжают на объект, определяют границы участка, готовят план, формируют межевоедело. Далее межевое дело надо передать в земельный комитет по вашему району,где документы сначала пройдут юридическую экспертизу (на подлинность,отсутствие ошибок и неточностей). Затем их следует передать в Кадастровуюпалату (Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости) с целью занесенияв Единый государственный земельный кадастр сведений об объекте недвижимости иприсвоения ему кадастрового номера. После этой процедуры выдается кадастровыйплан земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) втрех экземплярах.
Стоитотметить, что сделки с земельными участками можно совершать в простойписьменной форме (купля-продажа, дарение) или заверять у нотариуса. Дляпроведения и тех и других сделок участок обязательно должен быть поставлен накадастровый учет. Необходимо подчеркнуть, что при совершении сделок в простойписьменной форме не нужно регистрировать в УФРС ранее возникшее правособственности. Если же вы решили заверить сделку у нотариуса, то прежде, приотсутствии свидетельства о государственной регистрации права, вам надозарегистрировать свое право на земельный участок в УФРС.
После тогокак у вас на руках оказались кадастровый план участка, правоустанавливающиедокументы и свидетельство о государственной регистрации права собственности,для проведения сделки по отчуждению прав на земельный участок необходимособрать следующие бумаги:
— справку изналоговой инспекции об отсутствии задолженностей по земельному налогу;
— выписку изЕдиного государственного реестра прав об отсутствии ограничений и обременений(в случае нотариального удостоверения сделки). Ее надо заказать в УФРС по томурайону, где находится участок. Выписку предоставляют только собственнику илидоверенному лицу.
Наконец,после подписания договора пакет документов сдают на регистрацию в УФРС.
СогласноФедеральному закону № 28-ФЗ от 02.01.2000 года «О государственном земельномкадастре», все земельные участки на территории РФ должны быть поставлены нагосударственный кадастровый учет, в результате чего каждому наделу присваиваютномера в соответствии с принятой классификацией. Только после этого можнопровести сделку с земельным участком. Сама постановка на учет бесплатная,однако бремя всей предшествующей подготовки перекладывается на плечисобственника (межевание, подготовка документов). [6]
Для регистрации сделкикупли-продажи земельного участка в орган государственной регистрации правдолжны быть предоставлены следующие документы:
— Должным образомоформленное заявление о государственной регистрации;
— Паспорт или инойдокумент (удостоверяющий личность заявителя);
— Нотариальноудостоверенная доверенность (в случае, если заявитель является довереннымлицом);
— Документ,подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию;
— Кадастровый паспортземельного участка;
— Документы,представляемые продавцом и покупателем:
- договор (совершенный впростой письменной форме или нотариально удостоверенный);
- согласие супруга(супруги) на совершение сделки (нотариально удостоверенное);
— Документы,представляемые только продавцом:
- документ,подтверждающий права на земельный участок, являющийся предметом договора (вслучае если право собственности зарегистрировано в Едином гос. реестре прав нанедвижимое имущество представление указанного документа не требуется);
- согласие залогодержателяна сделку, если отчуждаемый земельный участок обременен залогом.
Сделка с земельнымучастком, зарегистрированная должным образом — это акт государстваподтверждения и признания права на земельный участок тем или иным лицом(юридическим, физическим). Согласно №122-ФЗ, Регистратор проверяет поданные длярегистрации сделки с земельным участком все необходимые документы на предметюридической чистоты и значимости. Результатом сделки с земельным участкомявляется факт регистрации и выдача органом государственной регистрациисвидетельства о регистрации права на земельный участок, иной объектнедвижимости.
Таким образом, сделки сземельными участками проводятся на основании зарегистрированного должнымобразом договора купли-продажи, купчей, земельного участка или иного объектанедвижимости.
3.2 Описаниеземельного участка и определение его стоимости методом прямого сравнительногоанализа продаж
Земельный участокпрямоугольной формы, площадью 1200 кв. метров с одноэтажным индивидуальным жилымдомом общей площадью 81,3 кв. метров и жилой площадью 50,8 кв. метров с подвалом и мансардой, расположенный по адресу: Самарскаяобласть, Красноярский район, улица Зелёная, дом № 12 (двенадцать).
Кадастровый номерземельного участка 63:07:02-02-008:0007.
Фронтальная границаземельного участка расположена на расстоянии
примерно 30 м от обочины шоссе.На противоположной стороне шоссе
расположен лесной массив и,примерно, в 1 км река Сок.
Ближайшая остановкаобщественного автотранспорта находится в 0,5 км.
Участок расположен на земляхнаселенного пункта Красный Яр. Согласно договору купли-продажи земельногоучастка с жилым домом от 15 декабря 1999 года, удостоверенного нотариусомКрасноярского нотариального округа Самарской области Фирсовой Е.К., по реестру№ 1780
земельный участок предоставленв собственность Смирнову В.С. для индивидуального жилищного строительства.Арендой и ипотекой не обременен.
Участок обременен сервитутомпо трассе газопровода в пользу соседнего земельного участка с кадастровымномером 63:07:02-02-008:0008. Субъект прав собственности на оцениваемыйземельный участок имеет право ограниченного пользования (сервитут) по трассе водопроводана соседнем земельном участке с кадастровым номером 63:07:02-02-008:0008.
Использование земельногоучастка не ограничено природоохранными, санитарными, технологическими и инымизонами.
На участке расположены одноэтажныйжилой дом, многолетние насаждения (плодовые деревья и кустарники). Участокимеет ограждения по периметру.
Описание жилого дома
Оцениваемый жилой дом представляетсобой одноэтажное крпичное строение с мансардным этажом и подвалом, постройки1994 года.
В строительном отношении зданиехарактеризуется следующими показателями: Этажность — 1 этаж, мансарда, подвал,веранда. Общая площадь – 81,3 кв.м Жилая площадь – 50,8 кв.м. Площадь с учетомверанды 112,5
Определение стоимостиземельного участка методом прямого сравнительного анализа продаж.
Данный метод основываетсяна посылке, что субъекты на рынке недвижимости осуществляют сделки купли-продажипо аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Метод основываетсяна принципе замещения и предполагает, что благоразумный покупатель заплатит завыставленную на продажу недвижимость сумму не большую, чем та, за которую можноприобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Основные этапы процедурыоценки по данному методу включают:
1. Исследование рынка недвижимостис целью сбора информации о совершенных сделках и предложениях о продаже объектов,аналогичных объекту оценки.
2. Отбор сопоставимыхобъектов, по которым заключены договоры купли-продажи.
3. Сравнение оцениваемогообъекта с отобранными сопоставимыми объектами и внесение поправок в ценысопоставимых объектов.
4. Установление стоимостиоцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и откорректированныхцен сопоставимых объектов. [26]
В процессе оценки был осуществленсбор информации о последних совершенных сделках купли-продажи индивидуальных жилыхдомов с земельными участками. При подборе сопоставимых объектов основноезначение придавали размерам земельных участков, жилых домов, их местоположениюи уровню благоустройства.
Всего было отобрано 4 совершенныхсделки, которые позволяют достаточно адекватно определить рыночную стоимостьобъекта оценки посредством метода прямого сравнительного анализа продаж.
Корректировка рыночныхцен, проданных сопоставимых объектов недвижимости
№ п/п Характеристики объектов Объекты недвижимости Оцениваемый объект № 1 № 2 № 3 № 4 1 Дата сделки* - 2 7 3 4 2 Местоположение Красный Яр Красный Яр Красный Яр Ново-семейкино Ново-семейкино 3 Год постройки жилого дома 1994 1995 1995 1986 1987 4 Площадь земельного участка, 100 кв.м. 12 12 9 6 5 5 Общая площадь жилого дома, кв.м. 81,3 55 63 100 81,3 6 Материал стен кирпич кирпич кирпич кирпич кирпич 7 Инженерное обеспечение** 1-4 1-5 1-4 1-5 1-4 8 Качество постройки Ниже среднего Ниже среднего Среднее Среднее Среднее 9 Рыночная цена продажи объекта, тыс.р - 2500 3000 2890 2750 10 Рыночная цена продажи объекта в расчете на 1 кв.м. общей площади жилого дома, тыс.р - 45,45 47,62 28,9 33,83 Корректировки к рыночной цене объекта недвижимости в тысячах рублей 1 Дата продажи -— 0,952
(2%)
— 0,338 (1%) 2 Местоположение - + 1,445 (5%)+ 1,692
(5%)
3 Год постройки -+ 4,624
(16%)
+ 5, 413
(16%)
4 Площадь земельного участка - + 450 + 1200 + 1300 5 Инженерное оборудование - -5 -5 6 Качество постройки --9,524
(20%)
-5,78
(20%)
-6,766
(20%)
Скорректированная цена в тысячах рублей 1 Объекта в целом - 2495 3440 4085 4050 2 В расчете на 1 кв.м. общей площади жилого дома - 45,364 54,6 40,85 49,82* Указано количествополных календарных недель между датой оценки и датой совершенной сделкикупли-продажи сопоставимых объектов.
* Указано наличие коммуникаций под следующимишифрами: 1-электричество, 2 — водопровод (холодная и горячая вода), 3 — газ, 4- канализация, 5 — телефон.
Обоснование вносимыхкорректировок
1. Дата продажи.
Сравниваемые сделки были совершеныв течение последних двух
месяцев от даты оценки. Всилу того, что в течение последних двух месяцев рыночные цены на индивидуальныежилые дома в районе расположения объектов в среднем упали на 2%, вводимпоправки за дату продажи (оценки) в рыночную цену объекта N 2 в размере 2% иобъекта N 4 в размере 1% со знаком минус.
2. Местоположение.
Поправка на местоположениевносится в том случае, если местоположение сопоставимого объекта и оцениваемогосущественно различаются. Существенными различиями являются: удаленность отобластного, районного центра, от центра поселка, в котором расположен объект, удобствоподъезда, спрос на объекты недвижимости. Все объекты (оцениваемый и сравниваемые)в поселении Красный Яр находятся приблизительно в одних и тех же условиях исущественных различий в местоположении не имеют. Объекты недвижимости, расположенныев поселении Красный Яр, в связи с престижностью данного местоположения, пооценкам, имеют рыночные цены на 5% выше, чем аналогичные объекты, расположенныев поселении Новосемейконо. В связи с этим в рыночные цены сопоставимыхобъектов, расположенных в поселении Новосемейкино, вводится поправка в размере5% со знаком плюс.
3. Год постройки.
Поправка, учитывающаявозраст строений, вводится в объекты N 3 и N 4 в размере 20% от стоимостижилого дома со знаком плюс.
Размер поправки установлениз принятого условия, что продолжительность экономической жизни жилогокирпичного дома в среднем оценивается в 50 лет при среднем качестве строительстваи эксплуатации.
В связи с тем, чтостоимость земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости составляетв нашем случае около 20% поправка за год постройки к общей стоимости объектаисчисляется нами в размере 16%.
4. Площадь земельногоучастка.
В поселении Красный Ярземельные участки имеют рыночную стоимость в среднем около 150 тысяч рублей за 100кв.м. В поселении Новосемейкино рыночные цены несколько ниже и составляют около100 тысяч рублей за 100 кв.м. Это обстоятельство дает основание введение поправкив рыночную цену объекта N 2 в размере 450 тысяч рублей со знаком плюс, в рыночнуюцену объекта N 3 в размере 1200 тысяч рублей со знаком плюс и в рыночную ценуобъекта N 4 в размере 1300 тысяч рублей со знаком плюс.
5. Общая площадь жилогодома.
Поправки на общую площадьжилого дома не вносятся, так как рыночные цены продаж сопоставимых объектов исчисленыв расчете на единицу общей площади жилого дома.
6. Инженерноеобеспечение.
Поправка на инженерноеоборудование вводится в рыночную стоимость
объектов N 1 и N 3 вразмере 5 тысяч рублей со знаком минус. Размер поправки соответствует среднейрыночной цене подключения жилого дома к телефонной сети в поселениях данногорайона.
7. Качество постройки.
По нашему мнению, качествопостройки, оцененное как «ниже среднего» отразится на сокращениипродолжительности жизни жилого дома на 10-15 лет, что равнозначно начислениюфизического износа на момент оценки в размере 25% от стоимости жилого дома или 20%от общей стоимости объекта недвижимости.
В связи с изложеннымпоправки за качество постройки вводятся в рыночные цены объектов N 2, 3 и 4 вразмере 20% со знаком минус.
Анализ результатов, полученныхметодом прямого сравнительного
анализа продаж.
После введения поправок разбросприведенных рыночных цен по сопоставимым объектам составил от 40,85 до 54,6тысяч рублей в расчете на
1 кв. метр общей площадижилого дома. Наибольшую достоверность имеет скорректированная рыночная цена объектанедвижимости в расчете на 1кв. метр общей площади жилого дома по сопоставимому объектуN 1, поскольку по своим характеристикам он наиболее близок к оцениваемому и кего рыночной цене внесены минимальное количество поправок. Таким образом, принимаем,что рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит 45,364 тысячрублей в расчете на 1 кв. метр общей
площади жилого дома или 3688тысяч рублей как рыночная стоимость объекта недвижимости в целом, определеннаяпо методу сравнения продаж.
Заключение
Земле как фундаментальному объектугосударственной и частной собственности, купли-продажи, аренды, залога,наследования, как источнику экономических благ всегда уделялось значительноеместо в науке. Вопрос о защите субъектов, осуществляющих сделки с землей,становился ключевым при обновлении законодательства РФ.
Из первой главы можно сделать следующиевыводы:
— Земельный участок — часть земнойповерхности на территории государства, границы которой описаны и удостоверены вустановленном порядке. Иными словами, он относится к объектам недвижимости иможет стать предметом различных сделок.
— Правила совершениясделок с землей неодинаковы для земельных участков различных категорий и целейиспользования. Существенное отличие наблюдается в правовом регулировании сделокс застроенными земельными участками и незастроенными участками.
— Возможность совершения сделок сземельными участками появилась в связи с разгосударствлением собственности наземлю, введением аренды земли и признанием права частной собственности наземлю.
— Нормативно-правовыеакты, регулирующие сделки с земельными участками: Конституция РФ, Гражданский и земельный кодексы РФ, Федеральные Законы «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,«О государственном земельном кадастре», «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения» и другие.
Анализ предложенияземельных участков в Самарской области дал следующие результаты:
— самый большой перепадцен произошел в Красноармейском районе, порядка 100 тысяч рублей за сотку замесяц;
— значительный перепадцен произошел в Безенчукском районе, там в декабре и январе произошел рост цен,почти на 50 тысяч рублей, затем произошел опять спад цен практически на уровеньноября;
— заметен рост цен вапреле в Приволжском районе, практически на 35 тысяч рублей за сотку;
— произошел рост цен вХворостянском районе в апреле порядка 30 тысяч рублей за сотку;
— в остальных районах ценыпрактически стабильны.
Из третьей главы можно сделать вывод,что для совершения сделки купли-продажи земельного участка необходимо наличиеследующих документов:
— правоустанавливающий документ на землю(например, свидетельство о праве собственности на землю);
— кадастровый паспорт земельногоучастка;
— кадастровый план земельного участка;
— техническийпаспорт БТИ, если на участке есть зарегистрированное строение;
— справку изналоговой инспекции об отсутствии задолженностей по земельному налогу;
— выписку из Единогогосударственного реестра прав об отсутствии ограничений и обременений (в случаенотариального удостоверения сделки).
Сделка являетсядействительной, только после государственной регистрации договора окупле-продаже земельного участка.
Рассматривался земельный участокпрямоугольной формы, площадью 1200 кв. метров с одноэтажным индивидуальным жилымдомом общей площадью 81,3 кв. метров и жилой площадью 50,8 кв. метров с подвалом и мансардой, расположенный по адресу: Самарскаяобласть, Красноярский район, улица Зелёная, дом № 12 (двенадцать).
Оценка этого земельногоучастка проводилась методом прямого сопоставления продаж, который основывается напосылке, что субъекты на рынке недвижимости осуществляют сделки купли-продажи поаналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Метод основываетсяна принципе замещения и предполагает, что благоразумный покупатель заплатит завыставленную на продажу недвижимость сумму не большую, чем та, за которую можноприобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
На основании этого методавыяснилось, что после введения поправок разброс приведенных рыночных цен посопоставимым объектам составил от 40,85 до 54,6 тысяч рублей в расчете на 1 кв.метр общей площади жилого дома.
Таким образом, рыночная стоимостьоцениваемого объекта недвижимости составляет 45,364 тысяч рублей в расчете на 1кв. метр общей площади жилого дома или 3688 тысяч рублей как рыночная стоимостьобъекта недвижимости в целом.
Подводя итоги рассмотрению данной темысвязанной со сделками с землей, необходимо отметить, анализ действующегоземельного и гражданского законодательства РФ свидетельствует о необходимостиустановления общих требований к сделкам с земельными участками.
Список литературы
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г., сизменениями от 30 декабря 2008 года
2. Гражданский кодекс РоссийскойФедерации (части первая и вторая) (с последними изменениями от 24.07.2008)
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001г. № 136-ФЗ (ЗК РФ) (с последними изменениями от 27 декабря 2009 года)4. Кодекс Российской Федерации об административныхправонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ5. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.7.97 г., с изменениями от от 11.04.2002 N 36-ФЗ
6.Федеральный закон „О государственном земельном кадастре» от 2.01.2000 №28-ФЗ (редакция от 4.12.2006)
7.Федеральный закон от 24 июля 2002 № 101-ФЗ «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
8.Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993г. «О государственномземельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость“. — САПП РФ. 1993. N 50. Ст.4868.
9.Указ Президента РФ от 27 ноября 1993. № 1767 «О регулировании земельныхотношений и развитии аграрной реформы в России» // Российские вести. № 210.1993.
10. Правилаведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделокс ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219)
11. АсаулА.Н. «Экономика недвижимости»: учебник для вузов, 2-е изд, испр.- СПб: Питер,2007
12. ВасильеваЛ. С. «Экономика недвижимости»: учебник — М.: Эксмо, 2008г
13. ГоремыкинВ.А. «Экономика недвижимости»: учебник для вузов — М.: «Высшее образование»,2007
14.Земельное право современной России: Учебное пособие. Крассов О.И. М.; Дело,2005.
15.Земельное право: Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. – М., 2006. С. 133.
16.Гражданское право / Под редакцией Ю.К. Толстого и А.П. Сергеева. С.-П.: Слово,2006.
17. ЖариковЮ.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование:Научно-практическое пособие. М., 2007. С. 7
18. Козырь О.М. Недвижимость в новомГражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика./О.М. Козырь М., -2006. – 340с.
19.Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и расположенныхна нем иных объектов недвижимого имущества: Реальность и перспективы // ВестникВысшего Арбитражного Суда РФ. 2006. № 2.
20.Комментарий к Земельному кодексу РФ под ред.Боголюбова С.А., Мининой Е.А., М.2005.
21.Кирсанов А.Р. Система государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним в Российской Федерации: Учебное пособие. М., 2007. С. 17
22. Лихолетова С.В. Отдельные вопросыгосударственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними //Нотариус. 2008. № 6.
23.Медведев С. Новое в земельном законодательстве // Хозяйство и право. — 2009. — № 7.
24.НагаевР.Т. «Недвижимость: энциклопедический словарь» — 5-е изд., доп. и перераб. — М.:ЗАО «Издательство `Экономика'», 2008г.
25. Павлов П.Н. Комментарий кземельному законодательству Российской Федерации. М., 2005.
26. Соловьев М.М. «Оценочная деятельность: Оценканедвижимости»: Учебное пособие для вузов Изд. 2-е — 224 с. М.: Эксмо, 2008г
27. Смагин В. Н., Киселева В. А.«Экономика недвижимости»: учебное пособие — 2-е изд., перераб. и доп. — М.:Эксмо, 2008г.
28. Тарасевич Е.И. «Экономиканедвижимости. Учебник»: учебник – СПб: «МСК», 2007
29. Тэпман Л.Н. «Оценканедвижимости»: Учебное пособие для вузов — 303 с. М.: Эксмо, 2007г
30.Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907г.) М., 2002
31. Зеленая площадь от 30 ноября 2009года №45(319), стр. 183-188.
32. Зеленая площадь от 21 декабря2009 года №48(322), стр. 178-182.
33. Зеленая площадь от 25 января 2010года №2(324), стр. 176-180.
34. Зеленая площадь от 22 февраля2010 года №6(328), стр. 176-180.
35. Зеленая площадь от 1 марта 2010года №7(329), стр.183-188.
36. Зеленая площадь от 5 апреля 2010года, №12(334), стр. 196-202.
37. www.cuz.ru/
38.www.femidacenter.ru/articles/art8/
39. www.prime-realty.ru/cmi/c3/3.203..htm
40.reselling.msk.ru/prodaga-uchastkov/
41. www.roscomland.ru/