Реферат: Рынок недвижимости

Введение

В настоящее время вРоссии и других странах бывшего СССР для всех субъектов хозяйствования ирядовых граждан формируется новая экономическая среда, многие элементы которойнаходятся в стадии становления и изучения. В первую очередь, это относится ксистеме знаний о недвижимом имуществе, с функционированием которого так илииначе связана жизнь и деятельность людей в любой сфере бизнеса, управления илиорганизации. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звеновсей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейшийтовар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременнои капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляютсобой инвестирование с целью получения прибыли. Недвижимость – основанационального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый,всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как дляуспешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и вжизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность нанедвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существованиявсех людей.1

В своей работе я поставилацелью рассмотреть и проанализировать закономерности функционирования и развитиярынка недвижимости в Российской Федерации.

Для выполненияпоставленной цели необходимо решить следующие задачи:

определить понятие и видынедвижимости, рассмотреть ее особенности как товара;

определить понятие, виды,субъекты рынка недвижимости;

рассмотреть особенностирынка недвижимости в Российской Федерации;

проанализироватьсостояние рынка недвижимости в Российской Федерации на современном этапе.

В заключении я сделаланекоторые выводы на основании проделанной работы.

1. Недвижимоеимущество и его виды

Деление имущества надвижимое и недвижимое берет свое начало с времен римского права. В Россиитермин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г. В указе от 23 марта «О порядке наследования в движимыхи недвижимых имуществах» И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционнойРоссии, о чем свидетельствует свод гражданских законов России (т.10, ч.1,ст.383-400).2

Так, ст. 384 гласит:«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома,заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а такжежелезные дороги». Отдельные статьи уточняют суть различных объектов недвижимости,например, в соответствии со ст. 387 к принадлежностям земель относятся: «состоящиена них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины,гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; всепроизведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ееметаллы, минералы и другие ископаемые».2

В начале 20-х годовпрошлого века в нашей стране названное деление имущества было признано«буржуазным», не соответствующим основам советского общества и в связи сотменой частной собственности на землю было упразднено. Последнее было узаконеност. 21 введенного в действие с 1 января 1923 года Гражданского кодекса РСФСР. Всоответствии со ст. 22 названного кодекса национализированные и муниципализированныепредприятия, их оборудование, железные дороги и их подвижной состав, национализированныесуда, строения «являются изъятыми из частного оборота и не могут быть отчужденыи закладываемы теми органами, в ведении коих они состоят, а также обращаемы наудовлетворение кредиторов. Национализированные и муниципализированныепредприятия, строения и суда могут сдаваться в аренду в установленном закономпорядке».1

В современной Россиипонятие «недвижимость» («недвижимое имущество») впервые введено в экономическийи правовой оборот Основами гражданского законодательства Союза ССР и республикот 31 мая 1991 г. (ст.4) в связи с установлением статуса частной собственностина землю. Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.93 г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»(ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом РоссийскойФедерации (ст.130) 30 ноября 1994 г.2

1.1.Понятие и признакинедвижимости

В повседневной жизнитермин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся.В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридическойсущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностямиэкономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другимиусловиями. В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимомуимуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальныеобъекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все,что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетниенасаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом как имущественныйкомплекс. Кроме того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесеныподлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты.3

Любой объект недвижимостив реальной действительности существует в единстве физических, экономических,социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующихслучаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости отжизненных ситуаций, целей и стадий анализа.2

Географическая концепцияотражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию иматериал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения,окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаютсявоздействию физических, химических, биологических, техногенных и другихпроцессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества ифункциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок,владении и пользовании имуществом.2

Экономическая концепциярассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежныйинструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимогоимущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности,способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счетналогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты иреализуются социальные программы.2

На юридическом уровненедвижимость – совокупность публичных и частных прав, устанавливаемыхгосударством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частныеправа могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) иразделенными на основе физического горизонтального и вертикальногоразграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков,строения на них и воздушное пространство. В России, как и в других промышленноразвитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам покупать, продавать,сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользованиеим другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своейсобственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит впротиворечие с общественными интересами, она перестает относится к юрисдикциичастного права. Закон (ст.239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц длягосударственных или муниципальных нужд земельного участка вместе срасположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи спубличных торгов. Существуют и другие формы государственного регулированиявладения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, системазонирования, требования по охране окружающей среды и др.1

Социальная рольнедвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических,психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужночеловеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете отземли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимодля формирования цивилизованного среднего социального слоя.1

Негосударственныесубъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра,соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезныеископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаютсяв состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, таккак недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический,следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушноепространство над поверхностью земельного участка того или иного частногособственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит правительству.Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составныечасти в вертикальной проекции.1

Каждый объектнедвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки,позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующиеособенности объектов по однородным группам.

Основные признакинедвижимости1

№ Признаки Содержание (состояние) 1

Сущностные (родовые)

Степень подвижности

Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению 2 Связь с землей Прочная физическая и юридическая 3 Форма функционирования Натурально-вещественная и стоимостная 4 Состояние потребительской формы в процессе использования Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации 5 Длительность кругооборота (долговечность) Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании 6 Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений 7 Общественное значение Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством 8

Видовые (частные)

Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)

Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество

Основные фундаментальныесвойства недвижимости – неподвижность и материальность или непотребляемость, накоторых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.1

1.2.Общаяклассификация объектов недвижимости

Классификация – этораспределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходствуили различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчаетпроцесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренниезакономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночныхсвойств. Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания,сооружения и т.д.). Признаки классификации – наиболее существенные и практическиважные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировкиили деления1

Общая классификациянедвижимости

Тип классификации Виды недвижимости По характеру использования

-для жилья: дома, коттеджи, квартиры;

-для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады;

-для сельскохозяйственных целей: фермы, сады;

-для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

По целям владения

-для ведения бизнеса;

-для проживания владельца;

-в качестве инвестиций;

-в качестве товарных запасов и НЗП;

-для освоения и развития;

-для потребления истощимых ресурсов.

По степени специализации

-специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;

-неспециализированные – вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

По степени готовности к эксплуатации

-введенные в эксплуатацию;

-требующие реконструкции или капитального ремонта;

-незавершенное строительство.

По воспроизводимости в натуральной форме

-не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;

-воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

1.3.Особенностинедвижимости как товара

Недвижимое имущество кактовар – это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.),удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющийопределенные качественные и количественные характеристики1

Недвижимые вещи кактовары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, изатраты или инвестиции, без которых владение и пользование ими практическиневозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости,ограниченности и капиталоемкости. Если бы земля, вода и недра не были бы ограниченыи исчерпаемы, они были бы бесплатными как воздух. Общую потребительскуюценность недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использованиянедвижимости для осуществления определенной экономической функции (выращиванияурожая, выпуска промышленных товаров, оказания услуг) или личного потребления.1

Полезность – этоспособность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данномместе и в течение соответствующего периода времени.

Как и любой товар,недвижимость имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительнаястоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя. Рыночнаястоимость – это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентномрынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономическийоборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности.На предложение недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности:чем выше редкость товара – тем выше цена. Нет даже и двух одинаковых зданий, уних всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности ксолнечному свету, микроклимату и другим показателям.1

Особенность земли кактовара в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самойприродой. На рис. 1 вертикальная линия предложения (П) показывает, чтоизменение уровня и динамики цен на землю не меняет размера ее предложения. Поэтомуцена земли (Ц) определяется в основном спросом: когда уровень спроса поднимаетсяот С до С1, цена или рента соответственно повышается от Ц до Ц1.1

/>/>Цена Ц1 Е1

земли

/>(Ц, Р/м)2 Ц Е

П С С1

/> О А

Площадь, м2 (га)

Рис. 1. Кривая спроса ипредложения земли на рынке в краткосрочный период.

Недвижимое имущество –наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Его нельзя,как иногда случается с личными вещами, забыть или потерять. Земля по своейприроде вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 15-200лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются набессрочный период. Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, так какстоимость его со временем может возрастать из-за увеличения спроса, улучшений идругих факторов.

Сделки с объектаминедвижимости – это не обычное перемещение и конечное потребление товара подобнохлебу или молоку, а движение капитала, приносящего доход. Недвижимые товарыпотребляются (используются) по месту их расположения, что создает особую ихэкономическую характеристику – территориальные предпочтения, т.е. изменения вобщественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районыпопулярными (предпочтительными, а другие – нет. Например, в Москве на рынкежилья привлекательными районами по экологическим мотивам являются Западный иЮго-Западный. Только за счет одного фактора «предпочтения» цена 1 кв.м жилыхпомещений здесь на 30-40% выше, чем в других районах столицы.1

К экономическимособенности недвижимости как товара относятся: неравномерность денежныхпотоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинации вещных прав,жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.1

1.4. Местонедвижимости в рыночной системе

Недвижимое имуществозанимает центральное место в системе знаний при любом общественном устройстве,выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предметаличного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. Собъектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулированиегосударством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объектнедвижимости – земля – имеет уникальное и ключевое значение во всей системепредпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собойособую ценность для всего человеческого общества, поскольку являетсяединственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным иестественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим впроизводстве всех других товаров и благ.

В Российской Федерации,как и во многих промышленно развитых странах мира (США, Англия и др.),установлено: когда частная собственность препятствует реализации общественныхинтересов, она подвергается постоянным или временным ограничениям. Постоянныеограничения права собственности на землю, обусловленные ограниченностью ее вприроде и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают: системузонирования; рациональное использование и охрану земель; контроль окружающейсреды; защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов ипользователей земли; соблюдение условий использования особо охраняемыхтерриторий и охранных зон; учет строительных норм и правил, проектов планировкии застройки населенных пунктов; принудительный выкуп земель у собственника длягосударственных и муниципальных нужд и др.

Существуют и временныеограничения правомочий собственника земли: строго целевое использованиеземельного участка, возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель приусловии сохранения их целевого назначения, изъятие неиспользуемых земельныхучастков, ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель,исключительное пользование землей на условиях аренды в г. Москве и др.1

Не могут такжегосударственные и муниципальные предприятия самостоятельно сдавать в арендулюбое недвижимое имущество, закрепленное за ними на праве хозяйственноговедения или оперативного управления. Ограничено и распоряжение недвижимымимуществом в акционерных обществах – при крупных сделках (25-50% балансовойстоимости активов общества) решение принимает единогласно Совет директоров илиобщее собрание акционеров, а если предмет сделки превышает 50% активов – толькообщее собрание акционеров (ст. 79 Закона об акционерных обществах).1

Недвижимость находится вцентре сложного переплетения различных экономических процессов, частных иобщественных интересов, административных норм и правил.1

Недвижимость какобъект экономических и государственных интересов

/>/>

— принудительныйвыкуп -налогообложение

- возврат безхозных -лицензирование

объектов - ипотечное кредитование

/> - целевоеназначение - приватизация

/>/> - зонирование недвижимость - национализация

-страхование

Правовое регулирование сделок

— ценообразование

/>/> — инвестирование

Государственная регистрация и учет

— информация

Совершение сделок сземельными участками и другими объектами недвижимости требует глубоких исистематических знаний особенностей рынка, обусловленных спецификой самоготовара – недвижимого имущества.1

Вовлечениесоответствующих категорий земель или прав пользования ими в узаконенныерыночные отношения стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствуеткриминальным сделкам с землей.1

Как объектпредпринимательской деятельности, недвижимость служит определенной гарантиейстабильности бизнеса и воспроизводства капитала с приращением. Типичныйинвестор, вкладывая средства в недвижимость, обычно не только возвращает капитал,но и получает прибыль и компенсирует все другие затраты. Возможно извлечение ииных удовольствий из владения престижной собственностью.1

2. Основные понятия иособенности рынка недвижимости

2.1. Понятие и системарынка недвижимости

По утверждению ДжекаФридмана и Николаса Ордуэя, рынок недвижимости – это определенный набормеханизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные сней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различнымиконкурирующими вариантами землепользования.2

С учетом отечественногоопыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости – этосовокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного ихобеспечения, операций по управлению и финансированию работ в областинедвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаровдлительного пользования, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход.Так купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можнопродать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительныйдоход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результатеработы предприятия.

Рынок недвижимостипредставляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенноотличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективностиинвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимостиявляется существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость– важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходитсяболее 50% мирового богатства.

Без рынка недвижимости неможет быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров иуслуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендоватьсоответствующие помещения, необходимые для их деятельности.2

Рынок недвижимости – этосредство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другогоимущества между собственниками и пользователями экономическими методами наоснове конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает с помощью механизма«невидимой руки» и государственного регулирования:

· передачу прав нанедвижимость от одного лица к другому;

· установление равновесныхцен на объекты недвижимости в регионах и местностях;

· связь междусобственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;

· распределениепространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектамирынка.

Основу рынка недвижимостисоставляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемыеи расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения,а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживаеттехнологическое обновление предприятий и оживление отечественного производстватоваров, что, в свою очередь, сужает инвестиционные возможности страны.1

Рынок недвижимости каксаморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основныхэлементов: спрос, предложение, цена, менеджмент (кадры, лицензированныесубъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы), маркетинг (анализ,прогнозирование, сегментация, объекты и акции, мониторинг, ценообразование),инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлтерская, прайсерская,рекламная, информационная, страховая, методическая) и деловые процедуры(операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).1

2.2.Функции рынканедвижимости

Рынок недвижимостиоказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей,выполняя ряд общих и специальных функций:1

Информационная

Коммерческая

/> /> /> /> /> /> <td/> /> />

Посредническая

Стимулирующая

/>/>/>Функции рынка/> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> <td/> /> /> />

Одна из главных функцийрынка – установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствуетобъему предложений.1

Регулирующая функциясостоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А.Смита,«невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства инаправляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — кформированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественныхинтересов.1

Коммерческая функциясостоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости иполучении прибыли на вложенный капитал.1

Функция санирования – этоочищение экономики от неконкурентноспособных и слабых участников рынка,банкротство неэффективных.1

Информационная функция –это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщеннойобъективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимостисвободно со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функциявыражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и меставстречи множества независимых и экономически обособленных в результатеобщественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связьмежду ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.1

Стимулирующая функция вконечном счете выступает в форме экономического поощрения прибыльюпродуктивного использования достижений научно-технического прогресса в созданиии использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная функция –рынок недвижимости привлекательный способ хранения и увеличения стоимостикапитала, он способствует переводу сбережений и накоплений населения изпассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доходвладельцу недвижимого имущества.1

Социальная функцияпроявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышенииинтенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир,земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

2.3. Субъекты рынканедвижимости

На рынке недвижимостисформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующиеповышению эффективности его оборота. Различают следующие субъекты рынканедвижимости. Это, прежде всего, покупатели (юридические и физические лица),инвесторы-покупатели (юридические и физические лица). Во-вторых, продавцынедвижимости – собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченныеместной властью, конкурсные управляющие. Продавцами и покупателями могут бытьпредприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки. Средипродавцов недвижимости особое место занимают строительные организации. Онистроят новое жилье, нежилые объекты и могут продавать объекты недвижимости либосами, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.2

Участниками рынканедвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализациюобъектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, риэлтеры, оценщики,юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, ипотечные кредиторы,дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью,средства массовой информации.2

Агентства недвижимостипредставляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам снедвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду, залоговые операции.2

Брокеры – агенты, илипосредники, представляющие в сделке интересы продавца или покупателянедвижимости.2

Совершенно новаяструктура рынка недвижимости, которая возникла непосредственно с появлениемсамого рынка недвижимости – это риэлтерская фирма. За короткий период времени,с 1991 года риэлтерская фирма прошла путь от простого посредника до ведущегопрофессионального участника рынка недвижимости, предлагающего целый комплексуслуг на данном рынке.2

Никакая сделка на рынкенедвижимости не может быть осуществлена без предварительной оценки стоимостинедвижимости. В странах с рыночной экономикой существует государственная службаоценки недвижимости, с помощью которой определяется рыночная цена недвижимости.В России учетом и определением стоимости недвижимости занимаются бюро техническойинвентаризации. Кроме того, существуют общественные организации оценщиков,институт независимых оценщиков, лига независимых экспертов.

Девелопер – это тот, ктопреобразует землю к новому использованию, это предприниматель, строящий наземле. Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимоститаким образом, чтобы окупились инвестированные в объект недвижимости ресурсы ибыла получена достаточная прибыль от реализации объекта.1

Самая консервативнаяструктура, действующая на рынке недвижимости, — банки. Основной деятельностью банковна рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперскихпроектах, ипотечное кредитование покупки жилья.1

Менеджеры по управлениюнедвижимостью осуществляют эффективное использование объекта недвижимости приего эксплуатации.1

Средства массовойинформации реализуют рекламные акции по купле-продаже и другим операциям сразличными видами недвижимости.1

2.4. Виды исегментация рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеетразветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам:виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению идругим показателям.2

Классификация рынковнедвижимости фасетным способом2

Признак классификации Виды рынков недвижимости Вид объекта (товара) 1. Земельный. 2. Зданий. 3. Сооружений. 4. Предприятий. 5. Помещений. 6. Многолетних насаждений. 7. Вещных прав. 8. Иных объектов. Географический (территориальный) фактор 1. Местный. 2. Городской. 3. Региональный. 4. Национальный. 5. Мировой. Функциональное назначение 1. Производственных зданий. 2. Жилищный. 3. Непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.) Степень готовности к эксплуатации 1. Существующих объектов (старый фонд). 2. Незавершенного строительства. 3. Нового строительства. Тип участников 1. индивидуальных продавцов и покупателей. 2. Промежуточных продавцов. 3. Муниципальных образований. 4. Коммерческих организаций. Вид сделок 1. Купли-продажи. 2. Аренды. 3. Ипотеки. 4. Вещных прав (аренды, залога и др.) Отраслевая принадлежность 1. Промышленных объектов. 2. Сельскохозяйственных объектов. 3. Общественных зданий. 4. Другие. Форма собственности 1. Государственных и муниципальных объектов. 2. Частных Способ совершения сделок 1. Первичный и вторичный. 2. Организованный и неорганизованный. 3. Биржевой и внебиржевой. 4. Традиционный и компьютеризированный.

Рассмотрение рынканедвижимости невозможно без его сегментации. Сегментация рынка недвижимости –это разделение его на однородные группы покупателей. Различают следующие основныесегменты рынка недвижимости:

— рынок жилья;

— рынок коммерческойнедвижимости;

— рынок земельныхучастков.1

Рынок жилья – сложнаявзаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмовперераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг,основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективногоземлепользования.3 Инфраструктура рынка жилья в РоссийскойФедерации, как инфраструктура рынка любого товара, включает в себя продавцов,покупателей и профессиональных участников рынка (приложение 1).

Рынок нежилых помещений,или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизациейпредприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операцийневелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным дляструктур, работающих на данном рынке. На рынке коммерческой недвижимости преобладаютсделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеетбольшие перспективы для своего развития, особенно в крупных городах, норазвивается медленно.1

Рынок земельных участков.Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся нарынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинаетскладываться. Купля-продажа и передача по наследству являются наиболеераспространенными сделками с земельными участками. Спрос и цена реализуемыхучастков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства,для крестьянского хозяйства, удаленности от города, престижности местности,наличия поблизости водоемов, леса. Становление земельного рынка, формированиерыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами,что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельныхотношений.1

В свою очередь каждыйпредставленный сегмент рынка можно подразделить на другие сегменты. Например,рынок жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья,рынок нежилых помещений – на рынок торговой недвижимости, рынок офисов, рынокскладских помещений, рынок промышленной недвижимости и т.д.1

2.5. Особенности рынканедвижимости

В отличие от других видоврынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей. К особенностям рынканедвижимости относятся:

· локальность(вследствие неизменяемого местоположения объектов);

· низкаявзаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса наобъекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры врайоне нахождения недвижимости: наличия дорог, метро, предприятий торговли ибытового обслуживания, мест отдыха и т.д.);

· сезонныеколебания;

· необходимостьгосударственной регистрации сделок;

· вложения капиталав недвижимость. Ему сопутствуют три группы затрат: расходы на поддержаниеобъекта недвижимости в функционально пригодном состоянии (ремонт,эксплуатационные расходы и т.д.); ежегодный налог на владение недвижимостью; высокиетрансакционные издержки при сделках с недвижимостью.2

· сделки снедвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытаяинформация часто бывает неполной или неверной;

· низкаяэластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимаетдостаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительнодолговечны.1

Существенной особенностьюрынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка капитала. Рынокнедвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынкакапитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация нарынке капитала.3

Существующие особенностироссийского рынка недвижимости оказывают влияние на инвестиционную деятельность.

Основные особенностироссийского рынка недвижимости1

Особенности Факторы Результат Различия рынков недвижимости по регионам Неодинаковые природные, экономические условия и позиции местных органов власти различных регионов Различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на аналогичные объекты в различных регионах Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения Падение уровня реальных доходов населения, слабое развитие механизма ипотечного кредитования Ограниченность инвестиционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости относительно других товаров, снижение объемов нового строительства, слабое развитие рынка недвижимости в целом Недостаточная информированность участников Сокрытие фактических цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры Дополнительные затраты на сбор и проверку данных при анализе эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в полном объеме Неравномерное развитие сегментов рынка Различия в ликвидности и законодательстве для разных типов недвижимости Рынок земли практически не развит Невозможность точных прогнозов тенденций развития Экономическая и политическая нестабильность Затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиционная активность, слабо развита система ипотечного кредитования Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному Строительство большинства объектов в период директивного (нерыночного) управления экономикой Необходимость при оценке недвижимости и анализе инвестиционных проектов основываться не на текущем, а возможном наиболее эффективном варианте использования объектов

3. Анализ современногосостояния рынка недвижимости в России

Рынок недвижимости вРоссии в настоящее время находится в начальной стадии своего развития. Началоразвития рынка недвижимости в России положено в принятом Верховным СоветомРоссийской Федерации 3 июля 1991 года Законе о приватизации государственных имуниципальных предприятий.2

Характеризуя современноесостояние рынка недвижимости в России, следует отметить, что мы сейчаснаходимся на границе первого этапа развития рынка, при формировании первичногорынка недвижимости, и второго этапа – этапа подхода к недвижимости как объектуинвестиционной деятельности. Если на первом этапе недвижимость приобреталась восновном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственныхнужд и т.д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматриваетсякак объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающегоуровень депозитных ставок банков, например от сдачи объектов недвижимости варенду.2

Рассмотрим подробнеесостояние дел на каждом рынке недвижимости в Российской Федерации.

Рынок жилья. Жилищная сфера – одна из важнейшихсфер экономики, обеспечивающих необходимые потребности человека. Ее состояниево многом определяет уровень жизни граждан страны и свидетельствует об ихблагосостоянии. В конечном итоге, благосостояние народа, степень его богатстваи формирует базу для развития экономики страны.

Уникальность жильясостоит в том, что, являясь наиболее дорогостоящим товаром, приобретаемымчеловеком в течение его жизни, оно одновременно является товаром первой,жизненно важной необходимости.1

/>/>/>Бесплатная приватизация жилья закороткий срок создала широкую прос-лойку собственников – владельцев квартир икомнат из муниципального и ведомственного жилого фонда. Действовавшая ранеераспределительная система жилья привела к невысокой дифференциации групп населенияи социальных слоев по обеспеченности жильем. Острый дефицит жилья – хроническоеявление для России. В то же время переход на рыночные отношения привел ксокращению жилищного строитель-ства за счет государст-венного бюджета, кото-рыйранее был основным источником капиталовло-жений в жилищное стро-ительство. Большаяпот-ребность в жилье су-ществует при одновременно низком среднем уровне доходовсовременной российской семьи, что не позволяет большей части населения,имеющего низкие и средние доходы, претендовать на покупку.3

По данным Фонда «Институтэкономики го-рода» в 2003 году только 39% россиян были удовлетворены жилищнымиусловиями. Остальные надеялись каким-либо образом улучшить свои жилищные условия.4

На сегодняшний деньситуация не изменилась. По данным Федеральной службы госстатистики, в РФ 40миллионов человек проживают в неблагоустроенных квартирах, еще 5 миллионов – вветхих и аварийных домах. Более 60 процентов россиян желают улучшить жилищныеусловия. В очереди на квартиру стоит около 4,5 миллиона семей. Всего же ценавопроса – 1,5 миллиарда квадратных метров.1

Что же, по мнению россиян,мешает им улучшить свои жилищные условия? Это, прежде всего, нереально высокиецены на жилье, цена 1 кв. м жилой площади в России выше его себестоимости в 2раза.2

Попробуем разобраться, чтопослужило причинами, приведшими к дефициту жилья на рынке, и, как следствие,стимулировавшими рост цен на жилье?

Сегодня общий объемжилищного фонда страны оценивается примерно в 2,9 млрд. кв. м. Основная егочасть, находящаяся сейчас в эксплуатации, была введена в период с 1956-го по1990-е годы. В то время было построено примерно 2,1 млрд. кв. м жилья, чтосоставляет около 75% от существующего жилищного фонда страны. При этом основнойрывок в строительстве был сделан в середине 50-х годов. Тогда объем вводимого вэксплуатацию жилья вырос в два раза и вышел на уровень 56 млн. кв. м в год. Востальной период объем ввода в строй жилья распределился достаточно равномернои составлял примерно 60 млн. кв. м в год.3

Основная часть приростанового жилья, около 27 млн. кв. м в год, пришлась на так называемые хрущевки –панельные дома, которыми застраивались новые районы в крупных городах.

При этом по разнымоценкам, предельный эксплуатационный срок таких домов колеблется от 25 до 50лет. Из чего следует, что уже начиная с 2006 года будут становиться опаснымидля жизни дома, строившиеся с середины 50-х годов XX века. То есть объем ветхого и аварийного жилья будетежегодно увеличиваться примерно на 40-60 млн. кв. м. И уже сейчас в общемобъеме жилищного фонда наблюдается рост доли непригодных для проживанияквартир. Так, за период с 1995-го по 2003 год удельный вес такого жилья,представленного в основном домами, построенными до 1956 года (около 325 млн.кв. м, или 8% от общего объема жилищного фонда), вырос с 1,4 до 3,5%.Численность населения, проживающего в домах, построенных более 50 лет назад иранее, составляет около 17 млн. человек. Начиная с 2006 года их полку будетприбывать по три миллиона человек ежегодно. Таким образом, можно утверждать,что в стране существует огромный спрос на новое, более качественное жилье.Только 475 млн. кв. м жилья (менее 17% всего нынешнего жилого фонда) былопостроено в период с 1991-го по 2003 год.1

Возникновение дефицитанового жилья стало следствием кризиса, охватившего страну в начале 90-х годовпрошлого века. Отсутствие достаточного для поддержания темпов строительствауровня доходов как у государства, так и у населения привело к тому, что начинаяс 1991 года в стране происходило снижение объемов ввода нового жилья. Если впериод с 1986-го по 1990 год был зафиксирован «пик» годового строительства (69млн. кв. м в год), то в 2000 году этот процесс достиг «дна» — минимального уровняза последние 50 лет – и составил 30,3 млн. кв. м. Практически весь этот периоду большинства граждан не было финансовых возможностей для улучшения жилищныхусловий. Однако основная причина сокращения объемов строительства – этоотсутствие денежных средств у государства и предприятий. Если в 1990 годупрактически 90% всего жилья строилось за счет средств государства иорганизаций, то в 2003 году доля жилья, построенного населением за свой счет ис помощью кредитов, увеличилась до 42%.1

Продолжает сохранятьсянеравномерность жилищного рынка. Из общего объема ввода жилья около половиныприходится на 10 регионов, в том числе на Москву – 15% вводимого жилья,Московскую обл. – 12%; Санкт-Петербург – 5,6%, Краснодарский край – 5,6%.Меньше всего доля Дальневосточного федерального округа. В 2004 году объемпостроенного жилья по всем субъектам, входящим в Дальневосточный округ, составилтолько 1,7% (301 тыс. кв. м).3

По данным Госкомстатасебестоимость метра жилой площади в среднем по России (по итогам 2003 годасоставила 7987 руб. В столице, в частности, этот показатель равнялся 15748руб., в Санкт-Петербурге – 10 683 руб.4

Средняя же стоимостьжилья на рынке по России выше его себестоимости в 2 раза и составила в 2004году 14,4 тыс. руб.,5 при этом только за 2003 год средняя стоимостьжилья в Российской Федерации выросла на 26%, в Москве – на 40%.6

Сегодняшний спрос нажилье составляет 150 млн. кв. м (для 70% населения), но доступно оно сегоднятолько 9% населения страны,1 а из-за низкого уровня жизни всего 1,2%населения приобретают жилье на собственные и заемные деньги и только 0,3% семейполучают его за счет бюджета.
/>
Особая роль на рынке жильяпринадлежит государству и органам местного самоуправления, которые не тольковыполняют определенные функции в качестве участников рынка, но такжеосуществляют законодательное и нормативное регулирование происходящих на немпроцессов.4 Решение жилищных проблем населения России по степениважности для государства сегодня выходит на первый план. В своем Послании ФедеральномуСобранию от 26 мая 2004 года Президент Российской Федерации В.В.Путин сказал:«Одной из самых актуальных задач считаю обеспечение граждан доступным жильем.Это по-прежнему очень болезненный вопрос для большинства людей в России.Благоустроенное жилье важно и для отдыха, и для работы, и для созданиянормальной семьи. Между тем, даже нынешний рост доходов не всегда позволяетлюдям приобретать жилье и улучшать его качество. Отсюда низкая мобильностьнаселения, не позволяющая людям перемещаться по стране в поисках подходящей работы.Очень многие люди, надо признать это, все еще живут в ветхих, аварийных домах иквартирах. Строится мало, а то, что строится, еще часто не отвечает современнымстандартам безопасности и качества. Причем новое жилье могут позволить себекупить лишь люди с высокими доходами. Отсутствие такой возможности у молодыхсемей сказывается на их планах по рождению детей. И еще довольно часто в однойквартире вынуждены проживать сразу несколько поколений.»1

Вместе с тем появилось понимание того,что государство не в состоянии удовлетворить все претензии и притязанияграждан, поскольку само ничего не создает, а лишь перераспределяет. Поэтому вобществе рождаются различные инициативы, которые объединяет общий принцип –создание таких условий, чтобы люди в результате собственной активности имелидостаточный доход и сами могли обеспечивать свои потребности. Это ни в коеймере не снимает с государства обязательств по развитию жилищного строительства.Главное – чтобы жилищная политика государства, планы и программы не имелиничего общего с поощрением иждивенческих настроений в обществе.2 Этозвучит и в Послании Президента: «Вывод очевиден: старые методы и подходы — онии раньше-то не решали проблему, а сегодня — попросту не работают. Надо прекратитьобманывать людей, вынуждая их годами и десятилетиями стоять в очередях наполучение жилой площади. И обеспечить возможности ее приобретения на рынке дляосновной части работающего населения России, одновременно с этим — гарантируяпредоставление малоимущим гражданам социального жилья. Правительство, региональныеи местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010-му годуминимум треть граждан страны (а не одна десятая, как сегодня) могли быприобретать квартиру, отвечающую современным требованиям. Приобрести за счетсобственных накоплений и с помощью жилищных кредитов. Для этого жилищное кредитованиедолжно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жильене привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия дляжилищного строительства.»1

Такой подход к решению жилищнойпроблемы, конечно, не означает, что внимание государства к ней ослабевает.Жилье всегда было, есть и будет стратегически важным фактором развитияобщества. Это объясняется рядом причин:

ü высокойсоциальной значимостью жилья как товара, удовлетворяющего одну из самыхнасущных потребностей человека – потребность в жилище, право на котороезакреплено в Конституции Российской Федерации;

ü значительныммультипликативным эффектом нового жилищного строительства для национальнойэкономики в целом: при расширении жилищного строительства растут объемы потреблениятоваров, дополняющих жилье.

Какие же шаги по мнению В.В.Путинанеобходимо предпринять для решения данного вопроса?

Первое. Нужны финансовые механизмы,позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет текущих заработков иимеющихся сбережений, но и в счет будущих доходов людей. Нужны ясные правовыеусловия для развития долгосрочного жилищного кредитования — как граждан, так и профессиональныхзастройщиков. Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людейсо средними доходами. Разумеется, нужны и другие формы финансирования — такие,как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах.И на решение всех этих задач должны эффективно работать государственная системарегистрации прав на недвижимость, бюро кредитных историй, развитый рынок ипотечныхценных бумаг. Нужно все это делать.1

Второе. Необходимо разрушить монополиина строительных рынках. Граждане России не обязаны оплачивать стоимостьадминистративных барьеров, создаваемых в строительстве, а также сверхприбылизастройщиков-монополистов. Принятие муниципалитетами четких правил землепользованияи застройки, упрощение процедур разрешений и согласований на строительство,подготовка необходимой инженерно-коммунальной инфраструктуры — все эти мерыдолжны быть направлены на сокращение времени и затрат по строительству.1

Третье. Принципиальным вопросом являютсягарантии права собственности добросовестных приобретателей жилья. Сделки нарынке жилья должны проходить только по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно,недорогим процедурам.1

И, наконец, последнее. Надо навестипорядок в сфере предоставления социального жилья. Получение жилья по договорусоциального найма должно стать доступным для тех, кто в нем действительнонуждается. Кроме того, следует предусмотреть дополнительные меры по целевойподдержке отдельных категорий граждан, в особенности молодых семей.1

Кое-какие шаги в этом отношении началиделать раньше. Для этого Советом Министров — Правительством РоссийскойФедерации 20.06.1993 г. было принято постановление за № 595 «О государственнойцелевой программе «Жилище», которая была ориентирована создание системы механизмов(правовых, экономических, хозяйственных), способной обеспечить необходимыеусловия для последующего развития жилищной сферы, а 17.09.2001 г.Правительством Российской Федерации принято постановление № 675 «О федеральнойцелевой программе «Жилище» на 2002-2005 годы», направленной на продолжениепреобразований в жилищной сфере, начатых в рамках реализации Государственнойцелевой программы «Жилище», одобренной Постановлением СоветаМинистров – Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. N 595, и Основныхнаправлений нового этапа реализации Государственной целевой программы«Жилище», одобренных Указом Президента Российской Федерации от 29 марта1996 г. N 431.

С 1 марта 2005 года вступил в силу пакетзаконов по формированию рынка доступного жилья. Практически заново разработанпакет из 27 законов с учетом новых рыночных реалий. Согласно новым законам вРоссии с 1 января 2005 года отменяется строительная монополия, а уже с 2007года наше государство окончательно запускает рыночные механизмы в массы (приложение2). Доступное жилье – это квартиры, которые могут приобрести люди, получающиестабильный доход и готовые использовать рыночные схемы покупки жилья. Ипоскольку кредитование населения один из наиболее популярных методов приобретенияжилья, основной упор при разработке нового законодательства был сделан именнона ипотеку.1

Ипотека – кредитование под залогнедвижимости. Ипотечное кредитование заключает в себе как экономический, так июридический аспект, поскольку наряду с заключением договора об ипотеке особоезначение имеет порядок, принятый при определении прав собственности нанедвижимость и долгов по договору об ипотеке последовательно на каждый момент.2Ипотечное кредитование – один из самых проверенных в мировой практике и надежныхспособов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотекапозволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищныхусловий, коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльнойработе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечноже, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.3

По словам министра Германа Грефа к 2008году количество ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов достигнет миллиона.Министр промышленности и энергетики Виктор Христенко заявил, что уже к 2010году число тех, кто сможет купить квартиру, вырастет до 25-30%, а к 2015-му –до 60%.1

Пока же по данным Ассоциации российскихбанков, с использованием ипотечного кредита в России приобретается 1,5 процентажилья. В пересчете на объем ВВП это 0,007 процентов, тогда как в США этотпоказатель составляет 55 процентов, в Западной Европе – 35 процентов.4За рубежом жилищная проблема уже давно решается в основном за счет ипотеки идешевого долгосрочного кредита. А в России лишь 5-7% населения могут себе позволитьпокупку квартиры в кредит. Это люди, для кого ежемесячные выплаты в 500-600долларов составляют не более трети заработка. А намереваются попробовать получитькредит лишь 3% граждан. Хотя для большинства нуждающихся в жилье именно ипотекамогла бы стать своего рода золотой рыбкой, превращающей избу в современнуюквартиру.1 Почему население не торопится выстраиваться в очередь заипотечными ссудами? По словам вице-президента Ассоциации банков Северо-ЗападаВиктора Титова, ипотечное кредитование тормозят в первую очередь две причины.Первая – существенный разрыв между уровнем доходов населения и стоимостьюжилья. В настоящее время даже тридцатипроцентный первоначальный взнос для большинстваграждан России неподъемен. К этому надо добавить, что нынешние ставкикредитования увеличивают стоимость квартир, приобретаемых по ипотечной схеме,примерно в два раза. Вторая причина – отсутствие у российских банков «длинных»денег. Потому и на ипотечном рынке игроками выступают либо банки с государственнымучастием, либо те, кто имеет доступ к иностранным финансовым ресурсам.5

По мнению правительства поправки,внесенные в закон «Об ипотеке», призваны решить эти проблемы как для банкиров,так и для заемщиков. Банки опасались выдавать ипотечные кредиты потому чтозаемщики фактически не несли никакой ответственности за своевременность ихпогашения. А сейчас банкам даются гарантии, что они в случае форсмажорныхобстоятельств заберут себе квартиры неплатежеспособных клиентов, даже если этожилье у них является единственным. Исправить положение с отсутствием долгосрочныхресурсов помогут поправки, внесенные в закон «Об ипотечных ценных бумагах»,который значительно расширил перечень организаций, имеющих право выкупа ипотечныхценных бумаг. Очевидно, что новый «жилищный пакет» позволяет банкам снизитьриски по ипотечному кредитованию и привлечь дополнительные ресурсы, что в своюочередь сулит покупателям благоприятные изменения в условиях ипотечной сделки.1

По данным Ассоциации российских банков,в 2001 году объемы ипотечных кредитов составили 107 млрд. руб., в 2002 году –7,8 млрд. руб., а в 2003 году – 15 млрд. руб. При средней величине кредита 18тыс. долларов на конец 2003 года банками выдано 27 тыс. кредитов. И к началу2004 года более 100 тыс. семей смогли улучшить свои жилищные условия сиспользованием ипотечных схем. Половину из этого количества ипотечных кредитоввыдал Сбербанк России. Доля просроченной задолженности составляла в 2002 году0,42%, в 2003 году – 0,33%. По итогам 6 месяцев 2004 года из общего числа реализованныхс помощью ипотеки квартир АИЖК рефинансировало более 300 (3%) ипотечныхкредитов на сумму более 1 млрд. руб. К федеральной системе рефинансированияподключилось две трети региональных операторов. 2

/>Сейчасодни регионы уже практикуют ипотечное кредитование, другие только планируютиспользовать его для решения жилищных проблем. Соглашения с Агентством по ипотечномужилищному кредитованию (АИЖК) заключили 68 регионов, и 45 из них работают поего стандартам. С учетом своих особенностей там создают и собственные схемы.3

Например, Республика Башкортостан одиниз лидеров по количеству выданных ипотечных кредитов. По специальной программе,реализуемой в республике Уфимским городским агентством ипотечного кредитования,было предоставлено 2316 кредитов на общую сумму 947,96 млн рублей. На сегодняэто лучший результат по России. Ныне в январе было выдано 214 кредитов на сумму101,84 млн рублей.1

В Татарстане начали работать попрограмме развития социального ипотечного строительства. Средства предприятийпри этом – основной источник финансирования строительства. Их отчисленияпредполагается оформить на возвратной основе, а возврат средств начнется через7 лет. Рассрочка по оплате составит 28,5 лет.3

В Перми областной ипотечный фонджилищного кредитования в 2004 году выдал 157 ипотечных кредитов на общую сумму56,1 млн рублей.1

В Санкт-Петербурге за 2004 г. выдано 1,3тыс. ипотечных кредитов. В том числе за 2004 г. ипотечные кредиты поспециальной городской программе оформили 150 петербуржцев-очередников. Всего вгородской программе, рассчитанной на 10 лет, планируется ежегодно выделять избюджета до 80 млн руб. на льготные ипотечные кредиты, что позволит 1,5-2 тыс.горожан получать социальный ипотечный кредит на жилье.1

Объем ипотечного рынка Москвы иПодмосковья в 2004 году увеличился примерно в 2 раза, с 7-8 млрд руб., до15,5-16,5 млрд руб. По прогнозам аналитиков в 2005 году он может увеличиться до28 млрд рублей.1

В Красноярском крае в качествеипотечного оператора выступает краевой фонд жилищного строительства. Дляипотечных кредитов на год предусмотрено 525 млн рублей. Займы будут выдаватьсяпод 15% годовых на срок до 27 лет. Возраст заемщика – от 18 до 60 лет. Например,заем в 300 тыс. рублей может получить семья, совокупный доход которойсоставляет от 10 тыс. рублей в месяц. При этом их ежемесячный взнос в банк будетсоставлять 3818 рублей.1

На Южном Урале первоначальный взнос покредиту предполагается снизить с 30 до 10%. В 2005 году ипотечные кредитысмогут получить 10 тысяч семей.2

Есть примеры сотрудничества регионов синостранными банками. Так, среди банков-партнеров Хабаровского краевогоипотечного агентства и японский банк, где ставка по кредиту в долларах составитпримерно 7% годовых по сравнению с 11-12% в российских.2

Итак, можно считать, что двери жилья,приобретаемого с помощью ипотечных кредитов, еже открываются, правда, пока недля всех. По расчетам специалистов, предельные ставки для обеспечениядействительно доступных кредитов дифференцированы по регионам: от 0,6 до 4,78%.Параметры кредитов должны соответствовать возможностям заемщиков.2

В рамках всей жилищной реформыпредполагается, что к 2010 году стоиться жилья будет вдвое больше, и оно будетдоступно для 30-35% населения. По завершении всей реформы мы в течениекакого-то времени войдем в нормальный режим, при этом спрос будет на уровнепримерно 150 млн. кв. м в год. Это позволит достичь большего равновесия спросаи предложения на рынке жилищного строительства и стабилизировать цены наквартиры.1

/>/>Рыноккоммерческой недвижимости. Первой проблемой, с которой сталкиваетсябизнес после регистрации, а часто и перед ней, является сложность размещениярабочих площадей. Заоблачность цен на недвижимость не позволяет предпринимателямприобрести офис, здание или земельный участок в собственность. Заключение договоровкупли-продажи коммерческой недвижимости сегодня – единичные случаи.Единственное, что остается хозяйственнику, — заключить с собственником договораренды.3

Но, по мнению специалистов различныхконсалтинговых компаний региональные рынки недвижимости в скором времени будутпользоваться спросом у инвесторов и девелоперов. И наиболее перспективным для вложенийбудет сегмент торговой недвижимости, который в настоящее время развиваетсяопережающими темпами по сравнению с другими сегментами рынка. Объем российскогорынка торговой недвижимости в 2004 году составил 200 млрд. долларов, при этомего рост по итогам года составил 30% в долларовом эквиваленте. Развитие рынкаторговой недвижимости обусловлено развитием розничной торговли, ростом денежныхдоходов населения и объемов потребления. Кроме того, участники рынка почти нерассматривают сегмент офисной недвижимости, который в регионах представленофисами класса С, в лучшем случае – класса В. Одни считают, что в регионахбизнес не считает необходимым тратиться на хороший офис, поскольку воспринимаетего не как актив, способный повлиять на увеличение прибыли компании, а какпассив, расходы на который необходимо минимизировать. Другие участники рынка придерживаютсямнения, что региональные рынки пока не созрели для высококлассной офиснойнедвижимости, а посему и вкладываться в этот сегмент в настоящее время особогосмысла не имеет. В частности, построенный в Самаре бизнес-центр класса А неполностью востребован арендаторами, многие помещения пустуют. Это говорит отом, что строительство такого бизнес-центра было преждевременным.1

/>Рынокземли. В рыночной среде земля имеет многофункциональноеназначение. В качестве природного объекта, существующего независимо от волилюдей, земля – это вся планета, колыбель человека, выполняющая важнейшуюэкологическую функцию. Одновременно земля – это и почва, верхний слой нашейпланеты, ее поверхность или пространственный базис – объект хозяйствования и,следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли в том,что она служит местом обитания и условием жизни людей. И, наконец, земля, кактерритория государства или субъекта Федерации, обуславливает политическуюфункцию. Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется нетолько конституционными нормами и земельным правом, но и гражданскимзаконодательством с учетом лесного, экологического и иного специальногозаконодательства.2

/>В силуперечисленных выше факторов земля, как невосполнимый природный ресурс многофункциональногозначения, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей, особеннокупля-продажа земельных участков в России на современном этапе – делоспецифическое и непростое. Рынок земли, как средство законного перераспределенияземель между собственниками экономическими методами, объективно регулируетсяразличными ограничениями и нормами.2

В 90-ые годы, когда шлаприватизация основной массы предприятий, земля под ними передавалась новымсобственникам на праве постоянного бессрочного пользования. Бес срочностьоказалась весьма относительной, и уже в 2001 г., когда был принят новый Земельныйкодекс РФ, перед предприятиями замаячила необходимость либо выкупить, либоарендовать свой земельный участок (ст. 36 ЗК РФ). Изначально Законом от25.10.2001 г. № 137-ФЗ (он ввел в действие Земельный кодекс РФ) юридическиелица обязывались переоформить право бессрочного пользования в срок до 1 января2004 года, затем им была предоставлена отсрочка до 1 января 2006 г. Однако былоясно, что рано или поздно платить за землю придется. При переоформлении правабессрочного пользования на право собственности цена земли устанавливаетсясубъектами Федерации. При этом Законом о введении в действие Земельного кодексаустановлена норма предельной цены выкупа в зависимости от численности населения:

· до 500 тыс.человек – от 3 до 5 ставок земельного налога;

· от 500 тыс до 3млн. человек – от 5 до 17 ставок;

· свыше 3 млн.человек – от 5 до 30 ставок. 1

Некоторые регионы началиприватизацию земельных участков, другие ее притормозили – все зависело от того,насколько приемлемой власти посчитали цену земли и насколько они были заинтересованыв развитии своих территорий. Часть субъектов РФ установила максимальную цену,часть – минимальную, либо дифференцировала цену по категориям участков исобственников объектов недвижимости, расположенных на них. Однако, по даннымМинэкономразвития, ряд регионов, изначально установивших минимальные выкупныецены, начинают отказываться от такой практики. То есть установление минимальнойцены в них привело к массовому выкупу участков, а отдельные землепользователи,имеющие высокодоходный бизнес на малых площадях (магазины, заправочные станциии т.п.), в состоянии заплатить адекватную цену за землю. Между тем многие собственникисчитают, что, покупая пакеты акций предприятий на конкурсах и аукционах, онифактически уже оплатили и стоимость соответствующей земли. В результате в настоящеевремя переоформлено менее 30% земельных участков из находящихся на праве постоянногобессрочного пользования и подлежащих переоформлению.1

Сегодня 129,3 млн гасоставляет общая площадь земель, находящихся в частной собственности в РФ, изних 124,2 млн га – земли в собственности граждан, 5,1 – в собственностиюридических лиц. В государственной и муниципальной собственности находится1580,6 млн га.1

Земля и недвижимость –это мощный экономический ресурс, который, во-первых, используется в российскойэкономике крайне неэффективно, а во-вторых, экономический потенциал которого существеннонедооценивается. В исследовании Эрнандо де Сото, достаточно убедительнодоказана гипотеза, согласно которой одна из основных причин экономическогоразрыва между развитыми странами и странами третьего мира – это неумениепоследних правильно распоряжаться имеющимися ресурсами. Применительно к недвижимостиэто «неумение» заключается в отсутствии институтов, обеспечивающих защиту правна недвижимое имущество и свободный оборот этих прав. В настоящее времяПравительство РФ взялось за земельную реформу. Содержание земельной реформывключает в себя предложения практически по всем основным институтам рынканедвижимости. В первую очередь это предоставление прав на земельные участки(приватизация и долгосрочная аренда, разграничение государственнойсобственности на землю, развитие системы кадастровой (массовой) оценкинедвижимости для целей налогообложения, формирование и кадастровый учетобъектов недвижимости, установление сервитутов, резервирование и изъятиеземельных участков для государственных и муниципальных нужд.1

/>В связи сэтим Минэкономразвития России предложило изменить порядок установления выкупнойцены на участки. Субъекты РФ вправе устанавливать выкупные цены в пределах:

· 20% кадастровойстоимости земельного участка, расположенного в поселениях с численностьюнаселения свыше 3 млн человек;

Землеустройство

/>5% кадастровой стоимости участка,расположенного в иной местности.2

Кадастровый учет земельных участков

Инвентаризация и технический учет зданий и сооружений

/>/>/>/>

Кадастровый учет всех объектов недвижимости

/>/>/>

Формирование объектов недвижимости (землеустройство и инвентаризация

Предлагается изменить порядокопределения и расчета арендной платы при переоформлении прав на участки в порядкест. 36 ЗК РФ: размер годовой аренды не должен превышать 3% кадастровойстоимости земли. Получается, что 2 года аренды участка в городе с населениемменее 3 млн человек обойдется дороже выкупной стоимости земли. По мнениюГ.Грефа, это должно простимулировать выкуп земель. Государство заинтересовано вналичии полноценных собственников и наиболее полном использовании земельныхресурсов.2

Все нововведения повыкупу и аренде участков, предлагаемые Минэкономразвития, отталкиваются откадастровой стоимости земли. По словам руководителя РоснедвижимостиМ.Мишустина, к настоящему времени проведена государственная кадастровая оценкабольшей части земель РФ и с 1 января 2006 года налогообложение земли будетпроизводиться на основе кадастровой стоимости участков.2

4. Анализ рынковнедвижимости в зарубежных странах

Ипотечноекредитование. Ссудына покупку и строительство жилья, освоение земельных участков под нежилые строениякоммерческого и промышленного назначения широко распространены во всех западныхстранах. В странах Европы и Америки кредитованием под залог недвижимости в основномзанимаются судо-сберегательные ассоциации, взаимо-сберегательные банки,региональные федеральные банки и страховые компании. Но это совсем не означает,что в развитии ипотечного кредита царит анархия. Во всех странах существуютразличные формы регулирования этих процессов, направленные на то, чтобы помочьнаселению получить жилье и землю, а кредиторам – соответствующий доход.1

В жилищной сфере СШАчастная собственность домашних хозяйств на жилые дома абсолютно доминирует:почти 65% всех домашних хозяйств в США имеют свой собственный дом, причем 87%из них являются владельцами односемейных домов. Стоимость собственных домов напорядок превышает годовой доход их владельцев. В этих условиях получитьбанковскую ссуду для приобретения или постройки дома – практически единственныйспособ финансирования, а ипотека – наиболее надежный способ кредитованиянаселения для банков и иных кредитных институтов. При этом собственно строительство(так же, как и в ситуации с коммерческой недвижимостью) кредитуется коммерческимибанками, и девелопер погашает кредит за счет продажи объекта семье, берущей подпокупку ипотечный кредит.1 В США ипотечный рынок, оцениваемыйпримерно в 4 трлн долларов, полностью подконтролен государству. Доля ипотечныхоблигаций, эмитированных 3 государственными корпорациями, составляет 89% рынка.В американской модели обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами участвуютполучатель кредита, инвестор и финансовый посредник. Образуются два ипотечныхрынка – первичный, где выдаются жилищные кредиты, и вторичный, где обращаютсяценные бумаги, выпущенные на базе пулов ипотечных ссуд. Кредитное учреждениеможет выдавать долгосрочные кредиты под залог приобретаемой недвижимости, неимея достаточного объема «длинных» ресурсов. Выдав ипотечный кредит, банкпродает право требования по кредиту конечному инвестору или финансовомупосреднику. Получив средства от уступки этих прав, банк выдает новый ипотечныйкредит. В конце 2003 г. ставка по 30-летнему ипотечному кредиту составляла5-6%, а по 15-летнему – 4,75%.2 Основными источниками финансированияразвития коммерческой недвижимости служат финансовые ресурсы банков и институциональныхинвесторов, хотя в последнее время за счет более тесных связей между рынкомнедвижимости и финансовым рынком все чаще для финансирования коммерческой недвижимостипривлекаются и средства мелких инвесторов.1

Классической странойипотечных банков является Германия, где первое подобное учреждение былоосновано в 1770 г. сегодня в Германии несколько десятков ипотечных банков, дветрети из которых являются акционерными и одна треть – государственными.1 ВГермании ипотека осуществляется по разным схемам различными кредитными учреждениями,но наибольший удельный вес, до 30%, занимают стройсберкассы (ССК), работающиепо закрытой модели финансирования и использующие в основном собственныесредства, что позволяет снижать процентную ставку. По контракту с ССК на 4-6лет на накопительный счет вносится определенная сумма (до 40% общей стоимостижилья). На нее начисляются пониженные проценты, по итогам года государствоначисляет премии и вводит налоговые привилегии. Премия в размере 15% на суммусбережений, но не более 2 тысяч марок на холостяков и 4 тысяч для женатых.Заемщик вначале кредитует кассу, внося деньги на депозит, а по окончаниипериода накопления ССК выдает ему ипотечный кредит по низкой ставке на срок до 18лет. В последние годы средства привлекаются под 3% годовых и выдаются ипотечныекредиты под 5 % (в обычных банках – от 7% до 12% годовых).1

В Великобританииипотечные ставки определяются Государственным банком, они постоянно снижаются идостигли в 2003 году 3,5% годовых (при инфляции 2,5%). Кредит, как правило,берется сроком на 25 лет. Кредиторы требуют минимум 5% наличного залога припокупке недвижимости, но при необходимости предлагают 100% ипотеки.1

В Чехии услугамистройсберкасс пользуется половина населения страны (примерно 5 млн человек).Когда накоплено 40% стоимости жилья, на остальную сумму выделяется ссуда по3-5% годовых на срок 10-20 лет. На внесенные вклады начисляются 2% годовых.Действует система бюджетных дотаций – каждый гражданин при покупке квартиры вкредит получает ежегодную помощь от государства, ему на счет начисляется 150 долларов.1

В Японии много вариантоврешения ипотечных проблем. Имеются и специальные, например, для женщин годоваяипотечная ставка снижается при каждом рождении ребенка и ее минимальнаявеличина составляет 0,1%. Кредиты выдаются на срок до 35 лет в сумме до 400тысяч долларов. Женщины должны быть не моложе 20 лет и не старше 49 лет и погаситькредит до наступления 75 лет.1

В каждой стране в даннойсфере действует свое специфическое законодательство, которое во многом зависитот особенностей земельного кодекса. Например, в США залог недвижимостииспользуется очень широко, в том числе и в аграрном секторе. Здесь существуетФедеральная система фермерского кредита (ФСФК), которая объединяет около 800коммерческих банков и кредитных ассоциаций, занимающихся ипотечным кредитованием.Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит толькопотомственным аристократам, все остальные граждане обладают лишь правом арендыземельных участков, в связи с чем здесь действуют своеобразные принципыипотечного кредитования.2

Заключение

В результате проделаннойработы можно сделать следующие выводы:

Во-первых, рынокнедвижимости в России в настоящее время находится в стадии формирования. Егоразвитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынканедвижимости являются: отсутствие до настоящего времени системнойзаконодательной базы в этой сфере, необоснованная приватизация, нестабильностьэкономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, отсутствиеполной информации о рынке недвижимости и другие.

Во-вторых, рынокнедвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике,в том числе и в России, поскольку недвижимость – важнейшая составная частьнационального богатства, на долю которого приходится более 50% мировогобогатства.

В-третьих рынокнедвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не можетбыть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг ит.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующиепомещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости неможет существовать, например, без рынка капитала, так как недвижимость не начто было бы строить, приобретать или арендовать и т.д.

Кроме того, недвижимость– это выгодное вложение капитала (инвестиций), так как средства, вложенные внедвижимость, защищены от инфляции. Купленный дом, квартира, земельный участокчерез некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в арендуи иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю(инвестору) доход в результате работы предприятия. Спрос на недвижимость вРоссии только зарождается, и с ростом доходов населения он будет увеличиваться.В частности, увеличению спроса на рынке жилья будет способствовать ипотечное кредитование,которое, надеюсь, в скором будущем наберет обороты и сделается более доступнымдля большинства населения.

Таким образом, следуетотметить, что эффективное совершенствование экономики недвижимости в условияхсовременной России – это перспективное направление и его необходимо изучать,используя отечественный и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.

Конечно, в рамках однойкурсовой работы просто невозможно рассмотреть все аспекты рынка недвижимости, провестиподробный анализ рынка недвижимости России, но я постаралась осветить основныенаправления рынка, проблемы и возможные пути его развития. Думаю, что мне это вкакой-то мере удалось, и цель курсовой работы мной достигнута.

Расчетно-практическаячасть

Вариант 1

Задание 1

По условным даннымрассчитайте ВВП, НД, ЛРД:

Зарплата наемных рабочих– 6,0

Амортизация – 0,5

Валовые частныевнутренние инвестиции – 0,7

Рента – 0,1

Проценты по кредитам –0,4

Чистый экспорт — -0,1

Налоги на прибылькорпорации – 0,1

Нераспределенная прибылькорпорации – 0,2

Дивиденды – 0,2

Стипендии – 0,3

Пенсии – 2,0.

Необходимо: А) рассчитатьВНП по сумме всех доходов;

Б) подсчитать величинунационального дохода (НД);

В) определить величинуличнорасполагаемого дохода (ЛРД).

РЕШЕНИЕ:

А) ВНП по сумме всехдоходов рассчитывается по формуле:

Y = W + R + i+ M + A + Nb, где

Y – показатель ВВП или ВНП;

W – вознаграждение за труд наемныхработников;

R – рентные платежи;

i – процент денежного капитала;

M – прибыль, которая состоит из прибылейкорпораций и доходов на собственность. В свою очередь в состав прибыликорпораций входят налоги на прибыль корпораций, дивиденды и нераспределеннаяприбыль корпораций;

A – амортизационные отчисления;

Nb – косвенные налоги на бизнес, ккоторым относятся акцизы, налог на добавленную стоимость, налог на имущество,лицензионные платежи и таможенные пошлины.1

____________________________________

1. Экономическая теория:Учебник. – Изд. испр. и доп. / Под общей ред. акад. В.И.Видяпина,А.И.Добрынина, Г.П.Журавлевой, Л.С.Тарасевича – М.: ИНФРА-М, 2004. – С. 387-388

Таким образом:

ВВП (ВНП) = 6,0 + 0,1 +0,4 + (0,1 + 0,2 + 0,2) + 0,5 + 0 = 7,5

Б) НД = ЧНП — Nb, где ЧНП – чистый национальныйпродукт, который рассчитывается по формуле1:

ЧНП = ВВП (ВНП) – А = 7,5– 0,5 = 7,0, тогда:

НД = 7,0 – 0 = 7,0.

В) ЛРД или РД = ЛД – НЛД,где ЛД – личный доход, НЛД – прямые налоги на личный доход.

ЛД = НД – взносы насоциальное обеспечение – налоги с доходов корпораций — нераспределенные прибыликорпораций + трансфертные платежи,2 тогда:

ЛД = 7,0 – 0 – 0,1 – 0,2+ (0,3 + 2,0) = 9,0

ЛРД (РД) = 9,0 – 0 = 9,0.

ОТВЕТ: ВНП = 7,5; НД = 7,0; ЛРД = 9,0.

Задание 2

На основании данныхтаблицы рассчитайте уровень неравенства в стране.

Вариант

Нижние

10 %

III

10 %

VII

10 %

VIII

10 %

Верхние

10 %

1 2,9 3,0 4,5 5,8 7,5 9,0 11,0 13,5 24,0 18,8

Необходимо:

А) построить кривуюЛоренца;

Б) рассчитатькоэффициенты концентрации доходов (индекс Джини);

В) определить децильныйкоэффициент дифференциации доходов.

РЕШЕНИЕ:

А) Теоретическаявозможность абсолютно равного распределения дохода представлена биссектрисой.Это значит, что если 10% всех семей получают 10% от всего дохода, 20% — 20%, а 30%- 30% и т.д., то соответствующие точки будут расположены на биссектрисе.3Для построения кривой Лоренца, определим сколько % дохода получат 10, 20, 30 ит.д. процентов семей:

10% семей = 2,9% общегодохода; 20% = 2,9+3,0 = 5,9%; 30% = 5,9+4,5 = 10,4%; 40% = 10,4+5,8 = 16,2%; 50%= 16,2+7,5 = 23,7%; 60% = 23,7+9,0 = 32,7%; 70% = 32,7+11,0 = 43,7%; 80% =43,7+13,5 = 57,2%; 90% = 57,2+24,0 = 81,2%; 100% = 81,2+18,8 =100%.

/>Отложим полученные данные на графике:

В результате мы получили прямуюабсолютного равенства – а и кривую Лоренца – b.

Б) Коэффициент Джиниотражает степень неравенства в распределении доходов. Коэффициент Джини (G) рассчитывается соотношением площадифигуры, полученной между прямой абсолютного равенства а и кривой Лоренца b к площади треугольника АОР по формуле:G = SAaOb<sub/>/SAaOP.1

SAaOP = AP*OP/2 = 100*100/2 =5000.

SAaOb<sub/>рассчитаем как разницу междуплощадями AaOP и AbOP.

SAbOP<sub/>= сумме площадей 10 четырехугольников,образованных на графике:

1 = 10*2,9/2 = 14,5;2 = 10*(2,9+5,9)/2 = 44,0; 3 = 10*(5,9+10,4)/2 = 81,5;

4 = 10*(10,4+16,2)/2 = 133,0;5 = 10*(16,2+23,7)/2 = 199,5; 6 = 10*(23,7+32,7)/2 = 282,0;

7 = 10*(32,7+43,7)/2 = 382,0;8 = 10*(43,7+57,2)/2 = 504,5; 9 = 10*(57,2+81,2)/2 = 692,0;

10 = 10*(81,2+100,0)/2 = 906,0.

SAbOP<sub/>=14,5+44,0+81,5+133,0+199,5+282,0+382,0+504,5+692,0+906,0 = 3239,0

SAaOb = 5000-3039 = 1761, тогда G = 1761/5000 = 0,3522.

В) Децильный коэффициентпоказывает, во сколько раз среднедушевой доход 10% высокообеспеченного слоянаселения превышает среднедушевой доход 10% беднейшего слоя.2

В нашем случае 10%высокообеспеченных семей получают 18,8% всего дохода, а 10% беднейших семей –2,9%, тогда

Децильный коэффициент =18,8/2,9 = 6,5.

ОТВЕТ: Коэффициент Джини = 0,3522, децильныйкоэффициент = 6,5.

Задание 3

На основе данных,приведенных ниже, определите равновесный объем производства и постройте кривыеС, C+I, C+I+G, C+I+G+NX.

Необходимо

А) рассчитать предельнуюсклонность к потреблению (МРС) и к сбережению (MPS);

Б) рассчитать среднююсклонность к потреблению (АРС) и к сбережению для всех значений дохода;

В) определитьмультипликатор;

Г) построить кривыепотребления (С); потребления и инвестиции (C+I); потребления,инвестиций и государственных закупок (С+I+G); потребления,инвестиций, государственных закупок и чистого экспорта (C+I+G+NX)$;

Д) найти равновесныеобъемы производства.

Уровень производства и дохода С I G экспорт импорт 100 125 25 50 30 -5 200 200 25 50 30 -5 300 275 25 50 30 -5 400 350 25 50 30 -5 500 425 25 50 30 -5 600 500 25 50 30 -5 700 575 25 50 30 -5 800 650 25 50 30 -5

РЕШЕНИЕ:

А) Предельная склонностьк потреблению определяется как соотношение между изменением потребления ивызываемым им изменением дохода и рассчитывается по формуле:

______________________________________________

1. Курс экономическойтеории: Учебник под ред. проф. Чепурина М.Н., проф. Киселевой Е.А… – Киров:Издательство «АСА», 1998. – С. 446

2. Задунов В.С.Экономическая теория: Тексты лекций. Часть II. 2-е изд., перераб. и доп. / КрасГАСА. Красноярск, 2002. –С. 84

/>, где МРС – предельная склонность кпотреблению, С – сбережения, Y – доход.1

Предельная склонность ксбережению определяется как отношение изменения величины сбережений к изменениюдохода: MPS =/>,где MPS – предельная склонность ксбережению, S – сбережения, Y – доход.1

Согласно простой моделипотребительские расходы (С) и инвестиции (I) составляют национальный доход (Y). С другой стороны, национальный доход равен потребительскимрасходам (С) и сбережениям (S).Поэтому С+I=Y=C+S, отсюда S=I.2

Тогда:

I=S

MPC MPS 100 - 125 - 25 - 200 100 200 75 25 75/100= 0.75 0/100= 0 300 100 275 75 25 75/100= 0.75 0/100= 0 400 100 350 75 25 75/100= 0.75 0/100= 0 500 100 425 75 25 75/100= 0.75 0/100= 0 600 100 500 75 25 75/100= 0.75 0/100= 0 700 100 575 75 25 75/100= 0.75 0/100= 0 800 100 650 75 25 75/100= 0.75 0/100= 0

При данных условиях несоблюдается правило, когда MPC+MPS= 1.

Б) Средняя склонность кпотреблению – доля всего располагаемого дохода, которая потребляется: АРС = />, где АРС – средняясклонность к потреблению.2

Средняя склонность ксбережению – доля всего располагаемого дохода, которая сберегается: APS=/>,где APS – средняя склонность к сбережению.2

Тогда:

Y C I=S APC APS 100 125 25 125/100= 1.25 25/100= 0.25 200 200 25 200/200= 1 25/200= 0.125 300 275 25 275/300= 0.92 25/300= 0.08 400 350 25 350/400= 0.875 25/400= 0.06 500 425 25 425/500= 0.85 25/500= 0.05 600 500 25 500/600= 0.83 25/600= 0.04 700 575 25 575/700= 0.82 25/700= 0.036 800 650 25 650/800= 0.81 25/800= 0.03

В) Усиленное влияниеинвестиций на рост ВНП получило название «мультипликативного эффекта».3Мультипликатор это коэффициент, на который надо умножить инвестиции, чтобыопределить рост ВНП: k = />, где k – мультипликатор.1

В нашем примере МРС длявсех уровней дохода равна 0,75, поэтому k = /> =

_____________________________________

1. Курс экономическойтеории: Учебник под ред. проф. Чепурина М.Н., проф. Киселевой Е.А… – Киров: Издательство«АСА», 1998. – С. 309-310, 324

2. Любимов Л.Л., РанневаН.А. Основы экономических знаний: Учебник для 10 и 11 кл. школ и кл. с углубл.изуч. Экономики. – 5-е изд. – М.: Вита-Пресс, 2000. – С. 305, 312

3. Экономическая теория:Учебник для студ. высш. учеб. заведений / Под ред. В.Д.Камаева. – 7-е изд., перераб.и доп. – М.: Гуманит. изд. центр ВЛАДОС, 2002. – С.296

= /> = 4.

Г) Для построения кривыхС; С+I; С+I+G; C+I+G+NX необходимо рассчитать их значениядля каждого уровня доходов:

еще рефераты

Еще работы по экономике

Рынок недвижимости в России

1 Сентября 2013

Реферат по экономике

Рынок недвижимости в России

1 Сентября 2013

Реферат по экономике

Рынок недвижимости в условиях мирового финансового кризиса

1 Сентября 2013