Реферат: Принципы оценки недвижимости

1. Управляющие компании: иххарактеристика, формы взаимодействия с собственниками недвижимости. Девелопмент

Управлениенедвижимостью – это комплексный подход к улучшению и поддержанию состоянияобъекта, организация и прогнозирование его развития. Главная задача – получениемаксимально возможного дохода от использования объекта. В логической связке сосновной находятся и другие задачи управления: повышение стоимости здания,приращение собственности за счет получаемых доходов и защита капитала отинфляции.

Управлениенедвижимостью подразумевает, прежде всего, такие действия, как сдача в аренду иуправление офисными зданиями, управление недвижимостью как инвестицией. Если наЗападе управление недвижимостью – высокоприбыльный бизнес, то в России обуслугах по управлению недвижимостью заговорили лишь в начале 1990-х годов,когда появился спрос на первоклассные офисы. Бизнес по управлению офиснойнедвижимостью в России молодой, однако, по мнению специалистов, у него есть всешансы стать весьма доходным. Структура цены на услуги профессиональных управляющихкомпаний, как правило, разделяется на плату за управление и операционные(эксплуатационные) расходы. По разным оценкам, плата за управление, например, всреднем составляет 3–5% от годовой арендной платы. Нетрудно догадаться, чтодоходы управляющих напрямую зависят от ставки арендной платы. Средняяроссийская компания, которая строит свое здание, к сожалению, не подходит кнему как к своему активу, состояние которого надо поддерживать на должномуровне и 10, и 20 лет. Тем не менее, в последнее время и отечественные крупныефинансовые и нефтегазовые корпорации при строительстве своих офисных зданийстали пользоваться услугами компаний, занимающихся управлением недвижимостью.Но подобные примеры пока редкость – обычно специалистов по управлению офисамипривлекают уже после сдачи объекта в эксплуатацию. Порой это обходится девелоперами владельцам зданий в сотни тысяч долларов убытка: выясняется, что закупленноеу различных поставщиков оборудование не соответствует единым параметрам, аколичество сдаваемых в аренду площадей неэффективно в соотношении с общейплощадью. Услуги по управлению недвижимостью так или иначе связаны сэксплуатацией зданий. Это и техническая эксплуатация, и охрана труда, ибезопасность, и организация отношений собственника с городскими коммунальнымислужбами, и хлопоты по поиску арендаторов и установлению с ними контакта.Современные дома насыщены большим количеством сложной техники, которая требуетнадлежащего обслуживания. Это самый трудный и обширный фронт работ, посколькукрепнет понимание того, что нельзя экономить на профилактическом обслуживании иремонте инженерных, коммуникационных и прочих систем, обеспечивающих комфортныеусловия работы арендаторов. Управляющий контактирует не только с проектировщиками,но и с архитекторами. Общение с чиновниками при сдаче объекта Госкомиссии – тожезадача управляющего недвижимостью. Естественно, один человек не в силахсправиться с таким объемом работы. Поэтому имеет смысл приглашать не отдельновзятого управляющего (пусть даже и профессионала), а управляющую компанию (сбольшим количеством специалистов). Управляющие компании ставят перед собойзадачу максимизации прибыли, получаемой собственником от объектов офисной,торговой или промышленной недвижимости при минимальных затратах ресурсов ивремени. Кроме того, у хозяев зданий фактически отпадает необходимость всоздании собственных структур по управлению недвижимостью и в обученииперсонала. Все проблемы решают наемные управленцы. Как правило, в обязанностинанятого управляющего входит:

1.Организация маркетингового исследования для изучения спроса на подобные объектынедвижимости.

2. Снижениерасходов на содержание здания (косвенный доход).

3.Привлечение инвестиций в ремонт и реконструкцию объекта.

4.Разработка эффективной схемы взаимодействия с арендаторами (в том числеопределение оптимальной ставки аренды и коэффициента загрузки помещений).

5.Исключение возможностей появления задолженностей по коммунальным и налоговымплатежам.

6. Решениеправовых вопросов. Анализ деятельности иностранных и отечественных компаний поуправлению недвижимостью показывает, что лучше знакомые с российскими реалиямиотечественные компании предлагают услуги, которые иностранцы не оказывают.

Во-первых,это налаживание взаимоотношений с проверяющими и ресурсоснабжающимиорганизациями, разработка планов и проведение мероприятий по соблюдению всехтребований контролирующих городских структур. Во-вторых, отечественныеуправляющие не гнушаются выступать подрядчиками по капитальному ремонту или повывозу мусора. В-третьих, российские компании более мобильны в оказанииразличных услуг. Так, западные компании свято соблюдают «букву закона» и внестандартных ситуациях не идут на действия, не предусмотренные контрактом.Любая российская компания, напротив, готова в любой момент выполнить все работынепредвиденного характера – что-то заменить, сделать реконструкцию и так далее.Получается, что взаимоотношения с заказчиком отечественные компании выстраиваютнесколько иным образом. Но, к сожалению, не всегда такой подход находитпонимание у собственника объекта. Понятно, что управляющая зданием компаниярискует больше, чем сам собственник. Бывает, что при отсутствии внешнегофинансирования она вынуждена вкладывать свои собственные деньги в «раскрутку»здания.

Насегодняшний день механизма защиты этих инвестиций нет – каждый действует насвой страх и риск. И это при том, что собственник в любую минуту можетрасторгнуть договор на управление. В то же время совершенно очевиден отлаженныйконтроль за действиями управляющей компании со стороны собственника.Эффективное управление позволяет увеличить доходы любого объекта, в каком бысостоянии он не был. Решение, принятое по недвижимости, может оказаться любым.Ремонт, модернизация, установка централизованного кондиционирования, новыхтелефонных линий, сдача в аренду резервных площадей – тут все зависит отконструкции самого здания. Еще один источник денег – размещение рекламы надоме. Плюс установка банкоматов, ларьков, автоматов с газированной водой и т.д.Даже самая «запущенная» недвижимость способна счастливо преобразиться подвлиянием талантливого управляющего. Более того, в отношении объектовнедвижимости, переданных в управление, не может быть обращено взыскание подолгам. Значит, даже собственники, к которым в судебном порядке предъявленытребования о взыскании задолженностей и штрафов, могут рассчитывать на доход отнедвижимости.

Строительныекомпании пытаются самостоятельно угадать тенденции спроса на возводимые имиздания. Это, прежде всего, строительство офисных зданий и элитных жилых домов,на первых этажах которых находятся престижные офисные площади. Пока большинствовладельцев офисных зданий предпочитают управлять ими без посторонней помощи.Спектр услуг, которые они предоставляют, не выходит за рамки техническойэксплуатации и практически не затрагивает главную – экономическую – сторонууправления, нацеленную на максимизацию прибыли.

Кроме того,повышение технологичности строящихся зданий требует высокого профессионализмапри управлении ими и применения современных методов обслуживания. К тому жетребования, предъявляемые арендаторами к услугам по управлению, становятся всеболее высокими. В целом специалисты считают управление недвижимостью оченьшироким сегментом рынка. Очевидно, что быстрее должен развиваться секторуправления коммерческой недвижимостью. Однако в российских регионах эти услугипока не пользуются большой популярностью из-за относительно низкого уровняарендных ставок. Кроме того, поскольку потребность в офисных помещениях зависитот объема поступающих в регион инвестиций, различной является и потребность вуровне управления недвижимостью. Хотя, по мнению экспертов, в экономическиразвитых регионах, где крупные компании открывают все больше своих офисов,неизбежно будет расти спрос на услуги управляющих компаний.

Понятие«девелопмент», как уже отмечалось выше, имеет два взаимосвязанных значения:

1.Девелопмент – качественное преобразование недвижимости, обеспечивающеевозрастание ее стоимости.

2.Девелопмент – профессиональная деятельность по организации процессовдевелопмента.

Каккачественное преобразование недвижимости девелопмент представляет собойединство физических, экономических и правовых процессов. Любое развитие объектанедвижимости связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появлениеу объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимсяпотребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразованиенезастроенного участка земли в участок со зданием), могут быть не оченьзаметными внешне (как это обстоит при переводе объекта из одногофункционального использования в другое, например из жилищного фонда в«нежилой»), но они всегда присутствуют, являясь необходимым признакомдевелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта отиспользования объекта.

В условияхсовременной экономики, отличающейся динамизмом процессов, важнойхарактеристикой физического потенциала объектов недвижимости является ихспособность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому. Всвязи с этим изменяются требования к объемно-планировочным решениям, которыедолжны обеспечивать возможность преобразования внутреннего пространства зданий,позволяющего менять вариант их использования – от торгового зала к ряду офисов,от них к залу для конференций и пр.

Экономическийаспект девелопмента реализуется в повышении ценности объекта недвижимостивследствие произведенных физических изменений. При этом сами физическиеизменения еще не являются аргументом в пользу увеличения ценности объекта – онивлекут за собой изменение ценности объекта лишь постольку, посколькуобеспечивают появление объекта, обладающего потребительскими качествами,делающими этот объект востребованным на рынке. Таким образом, рост ценностиобеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которыесоответствуют требованиям рынка, запросам потребителей. Чем больше этосоответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективностьдевелопмента.

Именно этосущественно для понимания девелопмента – прирост ценности объектаобеспечивается в первую очередь не тогда, когда осуществляется строительство, атогда, когда выбирается вариант девелопмента.

Правовойаспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений,появления качественно нового объекта недвижимости, обладающего ценностьюбольшей, чем исходный. Регистрация вновь созданного объекта и прав на негоявляется принципиально важным моментом, поскольку только после этого можноговорить о завершении процесса девелопмента.

В качествепримера можно указать на такую разновидность развития недвижимости как переводпомещений из жилого фонда в нежилой. Он заслуживает того, чтобы остановиться нанем подробнее. В 90-е гг. ХХ в. во многих городах России, особенно столичных,этот перевод – одна из самых популярных на рынке недвижимости операций. Вмассовом сознании даже профессиональных участников рынка недвижимости он редкоассоциируется с понятием «девелопмент», а между тем это именно так: такойперевод предполагает внесение изменений в физические характеристикинедвижимости, означает изменение функционального назначения недвижимости, азначит, появление нового объекта недвижимости, востребованного рынком.

Общеизвестно,что процесс перевода объектов из жилищного фонда в нежилой вплоть до настоящеговремени сопряжен с весьма длительными и сложными процедурами. Отчасти этосвязано с тем, что объекты, относимые к коммерческой недвижимости,действительно должны отвечать определенным требованиям с точки зренияпротивопожарной, санитарной безопасности и пр. В значительной мере сложностиперевода связаны и с соображениями социального характера, например опасением,что такого рода перевод может сократить жилищный фонд города.

Важно,однако, понимать, что можно запретить легализацию такого перевода конкретномулицу, но нельзя запретить объективные процессы, присущие рынку. А именно стаким объективным процессом мы и имеем дело в данном случае – по существуперевод объектов из жилищного фонда в нежилой есть процесс перевода этихобъектов из одного, неэффективного варианта использования, в другой, являющийсядля данного рынка «наилучшим и наиболее эффективным».

Какизвестно, массовость процессов перевода объектов недвижимости из жилищногофонда в нежилой характерна прежде всего для центра городов. По существу этомеханизм, посредством которого в конкретных условиях российского рынкапроисходит воссоздание того, что в экономике города принято называть«центральным деловым районом» (ЦДР) – центральной части города, в которойсосредоточивается деловая активность. В условиях планового хозяйства этоявление утратило свое значение, а с переходом к рыночной экономике вновьнабирает силу, восстанавливаясь в том числе и через механизмы такого перевода.

Как видноиз этого экскурса в проблему перевода объектов из жилищного фонда в нежилой,девелопмент представляет собой реакцию рынка недвижимости на возникающие вобществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразованияимеющегося фонда недвижимости. Это преобразование может протекать в различных формах,но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественнымипотребностями: рынок недвижимости будет приспосабливаться к новойсоциально-экономической ситуации, искать наилучшие с ее точки зрения вариантыиспользования недвижимости.

Девелопментявляется способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающимипотребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимости, содной стороны, и наличными качественными и количественными характеристикаминедвижимого имущества – с другой.

Изменяяусловия хозяйственной и социальной деятельности общества, девелопмент являетсясоставной частью общего процесса экономического развития, занимая заметноеместо в народнохозяйственном комплексе любой страны. По оценкам американскихспециалистов, новое строительство составляло в разные исторические периоды 8–11%от валового национального продукта США, а в инвестиционном портфеле долянедвижимости в последней четверти ХХ в. уступала только доли корпоративныхакций и доходила почти до 30%.

Выступая вкачестве важнейшего направления реальных инвестиций, реализация проектовдевелопмента является не только способом умножения богатства собственника илиисточником для получения дохода девелопером и инвесторами, но и оказываетреальное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальныеотношения. С учетом этого эффективность проектов девелопмента может бытьоценена с разных точек зрения:

- с позиций девелопера и инвесторов (коммерческая эффективность);

- с точки зрения влияния на экономическое развитие в целом(экономическая, народнохозяйственная эффективность);

- с точки зрения интересов бюджета (бюджетная эффективность);

- с позиций влияния на условия жизнедеятельности (социальнаяэффективность).

Коммерческаяэффективность проектов девелопмента определяется соотношением затрат ирезультатов, обеспечением требуемой нормы доходности проекта. Экономическаяэффективность девелопмента проявляется в том положительном влиянии, котороеоказывает развитие недвижимости на экономические процессы и которое может иметьстоимостное измерение.

Условнопозитивное влияние девелопмента на экономику можно свести к двум аспектам:территориальному и отраслевому.

Территориальныйаспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимости ведет ккачественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и ихокружения. Если при этом вариант развития недвижимости на деле оказываетсянаилучшим из возможных, то и позитивное влияние девелопмента на развитиеокружающих территорий является максимальным и максимально способствуетповышению их ценности.

Рассматриваявлияние девелопмента на окружение, довольно часто говорят о влиянии намикроуровне, подчеркивая тем самым локальный характер этого влияния. Однакомасштабы его (влияния) определяются масштабностью проектов. Большинство из нихдействительно оказывает влияние лишь на ближайшее окружение, нокрупномасштабные проекты вполне могут претендовать на региональное и даженациональное значение.

Стоимостнаяоценка положительных внешних эффектов девелопмента, и особенно созданиемеханизмов, которые могли бы «улавливать» и перераспределять полученный эффектмежду участниками процесса развития недвижимости в соответствии с их вкладом врезультат, – довольно сложная на практике задача. Чаще всего она ставится ирешается применительно к ситуациям, когда стоимость частной недвижимостивозрастает благодаря усилим государства, а инструментом являются налоги(например, налог на прирост капитала). Обратная ситуация, когда частныеинвестиции создают прирост стоимости окружающей недвижимости, далеко не всегдасопровождается компенсациями в пользу частного застройщика, хотя это было бывполне справедливо.

Максимизацияпозитивного влияния девелопмента на качество развития территорий достигаетсяпри комплексном подходе с использованием таких организационно-экономическихформ, которые рассматривают развитие отдельных объектов недвижимости сквозьпризму целостного подхода к проблемам освоения территорий.

Агентстватерриториального развития (АТР) призваны обеспечивать взаимоувязанное развитиекомплекса расположенных на территории объектов недвижимости различногофункционального назначения и форм собственности с целью их наиболееэффективного использования. Эффективность определяется увеличением рыночнойстоимости и доходности расположенной на территории недвижимости, ростомналоговых и иных поступлений в государственный бюджет и, самое главное,улучшением благосостояния населения территории и города в целом (появлениеновых рабочих мест, развитие объектов социальной инфраструктуры,благоустройство территории и т.д.).

Бюджетнаяэффективность девелопмента также проявляет себя в двух основных аспектах:прямом и косвенном.

Прямойбюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в техплатежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализациипроектов девелопмента. К такого рода доходам бюджета могут быть отнесены:платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги наприбыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников,занятых в процессе реализации проектов.

Косвенныйбюджетный эффект – это те доходы (или бюджетная экономия), которые получаетбюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги сприбыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а такжеэкономия в связи повышением занятости населения, ростом их доходов и т.п.

Социальнаяэффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания ижизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений вфонде недвижимости.

Наряду сположительным влиянием проектов девелопмента на экономические и социальныепроцессы реализация этих проектов может быть связана и с негативными внешнимиэффектами, как временными (неудобствами, возникающими в связи с проведениемстроительных работ), так и постоянными (снижение качества среды проживания подвлиянием чрезмерной плотности застройки, ухудшения экологической обстановки ипр.).

С учетоммногообразия аспектов влияния девелопмента на социальные и экономическиепроцессы общество объективно заинтересовано как в развитии процессовдевелопмента, так и в том, чтобы, не сковывая частную инициативу,контролировать и направлять процессы девелопмента таким образом, чтобыминимизировать негативные «внешние эффекты», которые могут возникнуть в связи среализацией проектов по развитию недвижимости.

В качествеинструментов такого контроля выступает прежде всего зонирование городскихтерриторий, а также такие формы и инструменты, как общественные слушания,публичное представление проектов, установление государственных стандартовпроизводства работ, требований к материалам и технологиям и пр.

Всовременном российском законодательстве понятие «зонирование» широко начинаетупотребляться после принятия Градостроительного кодекса РФ в значении правовогоинструмента, позволяющего разделить территорию города на зоны с разрешеннымивидами использования и ограничениями на использование. Градостроительный кодексвыделяет при этом следующие зоны: жилой застройки, общественно-деловые,производственные, рекреационные зоны, зоны инженерной и транспортнойинфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, специальногоназначения, зоны военных объектов и режимных территорий. Для каждой из зонустанавливаются свои варианты использования и ограничений. Например, поотношению к жилым зонам Градостроительный кодекс РФ определяет следующиевозможности нежилой застройки: «В жилых зонах допускается размещение отдельностоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и культурно-бытовогообслуживания населения, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта,промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуетсяустановление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказываетвредного влияния на окружающую среду (шум, вибрация, магнитные поля,радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и иные вредныевоздействия».

Зонированиетерриторий играет двоякую роль: с одной стороны, защищает интересы общества, сдругой – делает прозрачной ситуацию для девелопера, позволяя ему заранее учестьте возможности и ограничения, которые связаны с тем или иным земельнымучастком, и тем самым оценить экономическую целесообразность возможногопроекта. Кроме того, по мнению автора, зонирование должно защищать интересыдевелопера и еще в одном отношении. Сегодня нередки случаи, когда реализацияпроекта затормаживается, если против него резко выступает какая-то частьнаселения района окружения объекта, причем мотивы такого оппонирования подчасне очень ясны. Зонирование должно оградить девелопера от влияния подобныхвыступлений, если его проект соответствует требованиям зонального регламента.

Говоря осодержании понятия «девелопмент», нельзя не остановиться еще на одной сторонепроблемы. Выше отмечалось, что девелопмент – это не только процесспреобразования недвижимости, но и особая профессионально-предпринимательскаядеятельность. Существенным при этом является следующее обстоятельство:девелопмент как профессиональная деятельность существует не только исключительнов рыночной экономике, но и только там, где есть создание объектов «на рынок», врасчете на продажу (сдачу в аренду, передачу в управление) создаваемых объектовнедвижимости. В этом смысле термин «девелопмент» не принято использовать в техслучаях, когда речь идет о строительстве «под заказ», для заранее определенногопользователя, хотя как материально-вещественный процесс развитие недвижимостиздесь, несомненно, присутствует.

В«рыночности» состоит самое существенное отличие девелопера от заказчика. Например,заказчик осуществляет главным образом организационно-экономические итехнические функции, обеспечивая соответствие деятельности заказчикатребованиям проекта по стоимости, срокам, качеству. В отличие от этого, вдеятельности девелопера главными являются финансово-экономические аспекты – выборкоммерчески состоятельного проекта, привлечение инвестиций, обеспечениефинансовой устойчивости проекта и пр.

2. Оценить рыночную стоимость объектанедвижимости описанного в приложении 2, сравнительным подходом

Общееописание объекта

Сегмент рынка Рынок жилой, коммерческой недвижимости Текущее использование объекта Торговое помещение Цель оценки Определение рыночной стоимости для купли-продажи Адрес г. Кемерово, ул. Радищева, 4а Права на здание Право собственности Права на землю Отсутствуют Ограничения прав Отсутствуют

Описаниеместорасположения объекта

Местонахождение Селитебная зона Заводского района Наличие транспортных узлов достаточно удобный подъезд с ул. Радищева Тип окружения Жилые здания, многоэтажные, постройки 70-х г., кирпичные Тип застройки окружения Уличная Инфраструктура В непосредственной близости имеются остановки общественного транспорта (время проезда до центра города – 25 мин.), все подъездные пути к объекту выполнены в асфальтобетонном исполнении, подведены инженерные коммуникации (электро-, тепло-, газосети, канализация, водопровод, телефон)

Описаниеземельного участка

Градостроительная зона и соответствие зонированию Селитебная зона («спальный» район) Заводского района

Площадь земельного участка, м2

100

Топография Рельеф участка спокойный

Кадастровый номер

Форма участка Правильная, прямоугольная

Наличие коммунальных услуг Электроснабжение, центральное водоснабжение, отопление от ТЭЦ канализация, телефонизация

Транспортная доступность Автомобильная дорога (ул. Радищева) Затопляемость Территория не подвергается затоплению Экономическая зона Состояние окружающей среда Присутствует озеленение, участок находится вдали от автомагистралей с интенсивными транспортными потоками Коммерческая привлекательность Средняя Право собственности Отсутствуют

Описаниездания

Инвентарный номер (литера по паспорту БТИ) А (основное строение) Тип здания Жилое здание Тип помещения Торговое помещения, переоборудованное из жилого Год постройки 1970 Дата последнего капитального ремонта - Общая площадь, м 100

Полезная площадь, м2

75 Строительный объем, м 250 Число этажей 5 Инженерное обеспечение электроснабжение, водопровод, канализация, централизованное теплоснабжение, горячая вода, газосети, телефонные линии Происходившие аварии и проводившиеся мероприятия по их ликвидации Наличие изменений в проекте

Конструктивныеэлементы, их материал и состояние

Конструктивный элемент Материал Состояние/износ, % фундамент железобетонные 10 стены и перегородки Кирпичные и 15 гипсобетонные перекрытия железобетонные 10 кровля рулонная 50 полы дощатые 40 внутренняя отделка основная 30 инженерное обеспечение 30

Рыночнаяинформация по объектам-аналогам

Наименование показателей Объект 1 Объект 2 Объект 3 Цена продажи, тыс. руб. 6600 13300 3800

Площадь (м2)

150 350 100 1. Право на недвижимость Собственности Собственности Собственности 2. Условия финансирования аналогичное аналогичное аналогичное 3. Условия продажи (чистота сделки) аналогичное аналогичное аналогичное 4. Динамика сделок на рынке (дата продажи) Май 2005 Апрель* 2005 Май 2005 5. Местоположение (район, зона города) Ленинский Заводский Заводский 6. Физические характеристики крупнопанельное кирпичное крупнопанельное 7. Наличие движимого имущества нет нет нет 8. Экономические характеристики аналогичное аналогичное аналогичное

Если использовать метод корректировок, то:

По объекту 2 корректировка на дату продажи 13300*1,02=13566 тыс.руб.

Определим стоимость 1 кв. м.: 13566/350 = 38,76 тыс. руб.

По объекту 3 нужна корректировка на материал стен:

Возьмем корректировку в 2%: 3800*0,98=3724/100= тыс. руб.

По объекту 1 необходима корректировка на материал стен и наместоположение:

Также возьмем по 2%:

Допустим, что в Ленинском районе недвижимость дороже, чет взаводском.

А панельные объекты дешевле, чем кирпичные.

Значит, стоимость не изменится: 6600/150=44 тыс. руб. за 1 кв. м.

Найдем среднюю цену за кв. м. (38,76+37,24+44)/3=40 тыс. руб.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта: 100*40=4000 тыс. руб.