Реферат: Договор купли-продажи жилых помещений

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИИ


План

 

1.Введение.

 

2.Понятиедоговора купли-продажи жилого помещения.

 

3.Существенныеусловия договора.

  3.1. Предмет.

  3.2. Цена.

  3.3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.

 

4.Виды договоров купли-продажи жилых помещений.

 

5.Права и обязанности.

 

6.Процедура заключения договора.

 

7.Форма договора купли-продажи жилого помещения.

   7.1. Государственная регистрация.

 

8. Заключение.

 

9.Библиографический список.

 

10.Списокнормативных актов.


1.Введение.

Послемногих десятилетий стремления государства решить жилищную проблему только засчет средств государства, радикальных изменений, несмотря на целый рядположительных сдвигов, к середине восьмидесятых годов достичь так и не удалось.

Спереходом к рыночной экономике основная ставка была сделана на то, чтобыпотребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных(государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья,которое бы находилось в частной собственности граждан. В этих целях с началадевяностых годов была развернута приватизация жилищного фонда. Многие изграждан стали собственниками жилья. Люди стали свободно продавать и покупатьквартиры.

Такимобразом, можно отметить, что в качестве полноценного объекта гражданских правнедвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот сначала 90-х годов.

Основуправового регулирования оборота жилых помещений, на сегодняшний день составляютв первую очередь нормы  Гражданского кодекса России, которые в настоящее времяполучают развитие и в иных нормативных актах. Следует сказать, что эти актыотносятся как к сфере частного права, так и к праву публичному.

Значениепублично-правовых норм в регулировании отношений недвижимости нельзянедооценивать. Природа недвижимости, и, в частности, жилых помещений, предопределяет наиболее значительное вмешательство публичного права врегулирование вопросов, связанных с недвижимостью, по сравнению срегулированием других объектов гражданских прав. Может возникать лишь вопрос обоптимальном соотношении частноправовых и публично-правовых норм.

Гражданскийкодекс РФ заложил основу такого соотношения, принципиально отличающегося оттого, которое существовало в советском праве, когда недвижимость практическиперестала быть объектом гражданских прав, была почти полностью исключена из гражданскогооборота (возможность купли-продажи только жилых домов и дач и составляли“оборот” жилых помещений, допускавшийся Гражданским кодексом РСФСР 1964 года).

Создаваяоснову частноправового режима недвижимости, новый Гражданский кодекс предусматривает принятие публично-правовых норм, например, в статье 131 ГК РФустанавливает, что порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним должен регулироваться специальным федеральным законом. Таким образом, однимиз существенных элементов публично-государственного регулирования недвижимостии гарантии защиты интересов собственников является государственная регистрацияправ на недвижимость и сделок с ним.

Нормычастного права ввели понятие недвижимого имущества, определили условия ипорядок возникновения и прекращения прав на недвижимость, установили  титулы нанедвижимое имущество (право собственности, вещные права, и иные права,перечисленные непосредственно в законе, а также обязательственные права),определили виды сделок, которые  могут совершаться с недвижимым имуществом,закрепили определенные правила в отношении заключения и исполнения этих сделок.

Гражданское законодательствоне устанавливает общих ограничений оборота недвижимости. Лишь в отношенииземель и других природных ресурсов такие ограничения возможны. Оборот ихосуществляется в той мере, в которой он допускается специальнымзаконодательством — законами о земле и других природных ресурсах (пункт 3статьи 129 ГК РФ) Круг сделок с жилыми помещениями охватывает практиче­ски вседоговоры, и  в первую очередь те, предметом ко­торых является отчуждение вещиили передача ее в пользование. Наибольшее практическое значение име­ют,несомненно, договоры купли-продажи жилых помещений, рассматриваемой в даннойдипломной работе.

Сегодня,когда наряду ГК РФ приняты и действуют специальные федеральные законы огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обипотеке, об оценочной деятельности, Градостроительный кодекс, обширное жилищноезаконодательство, можно сказать, что правовой режим оборота недвижимости, ичастности, оборота жилых помещений, в целом сложился, как в нормах частногоправа, так и в публично-правовых аспектах.

Изменения в правовом регулировании оборота жилых помещений не могли не затронутьсоответствующую судебную практику.

Темболее что  на смену всеохватывающему нормативизму, господствовавшему всоветской юридической доктрине пришел широкий разброс  концепции и точекзрения, общим для которых стала несводимость  права к одному закону. К праву,как таковому, все чаще стали относить и судебную практику.[1]. Не вдаваясь в споры опризнании судебной практики источником права можно в целом отметить, чтоправовая действительность последних лет свидетельствует  о значительномизменений отношения к суду. Получила полное признание и стала конституционнойнормой конструкция разделения властей. Получил законодательное закреплениемеханизм, обеспечивающий высокую и авторитетную роль суда. Поэтому судебнаяпрактика занимает одно из главных мест в современной правовой действительности.

Ведущую роль в судебной практике всегда играли и продолжают играть разъяснения высшихсудебных органов. Право Верховного Суда РФ  и Высшего Арбитражного Суда РФдавать разъяснения по вопросам судебной практики закреплено в Конституции РФ(ст.125,126).Авторитет таких разъяснений очень велик, они безоговорочнопринимаются судами, и не только судами. Если обычное решение общего илиарбитражного суда имеет обязательное значение только для участников судебногопроцесса, т.е. носит персонифицированный характер, и его общее значение основывается скорее на авторитете суда, чем на конкретной  норме, торазъяснение Пленума носит общий, неперсонифицированный  характер и подлежитвсеобщему применению в силу  закона. Очень часто разъяснения Пленумов ложатся воснову будущих нормативных актов. Но они подлежат применению и до облечения взаконодательную форму, и в тех случаях, когда остаются вне поля зрениязаконодателя.

Кромеобобщенных разъяснений пленумов в современной действительности на правовоерегулирование может повлиять и решение суда по конкретному делу. Нередкопринятые судебные решения служат образцом для будущих судебных решений, т.е.можно говорить о складывающемся, благодаря отдельным судебным решениям,механизме судебного прецедента. Тем самым, судебный прецедент выступаетрегулятором общественных отношении, в том числе и отношений, связанных соборотом жилых помещений.

Следуетобратить внимание на важную особенность основополагающих решений, на базекоторых  складывается судебный прецедент. Все эти решения в той или иной формеапробируются Верховным Судом РФ  или Высшим Арбитражным Судом и публикуются.Опубликование судебного решения в  Бюллетене Верховного Суда РФ или ВестникеВысшего Арбитражного Суда РФ превращает это решение в прецедент.

Крометого, ни для кого ни секрет, что суды, принимая свои акты, восполняют пробелы вправовом регулировании. Эта ситуация довольно типична. Законодатель, органуправления в своей нормотворческой деятельности могут оставить ту или инуюобласть общественных отношений вне правового регулирования. Причины такогорешения самые различные — от некомпетентности до намеренного умолчания. Нокогда с подобным пробелом сталкивается суд, он не может уклониться от решениявопроса. Суд обязан разрешить спор, и, разрешая его, он восполняет пробел врегулировании.

Темболее что оборот жилых помещений   в том объеме, который представлен сегодня — явление новое и законодательство несомненно не лишено пробелов. Более того,отсутствие необходимой законодательной базы приводило и приводит сейчас нередкок злоупотреблениям на жилищном рынке, к  махинациям различного рода, кнарушениям прав и законных интересов граждан, участвующих в операциях снедвижимостью.

Наконец,суды своими решениями осуществляют конкретизацию законов. Эта особенностьсудебной практики давно отмечена в юридической литературе. В монографии,посвященной практике, читаем: " Конкретизация необходима общей нормеправа, которая настолько обща, что без соответствующего разъяснения и уточненияне может быть применена. Это не значит, что такая норма не нужна, что онавообще не действует. Норма права устанавливает меру поведения, а судебнаяпрактика накапливает конкретные формы поведения в границах этой меры.[2]

Наосновании изложенного, освещение проблемных вопросов применения нормматериального права был бы неполным без использования судебной практики. И томуне исключение — оборот жилых помещений, а именно, регулирование договоракупли-продажи жилых помещений, являющееся предметом освещения  настоящей дипломнойработы.


2. Понятие договора купли-продажи жилого помещения

Выделение в главе 30ГК РФ особых правил, посвященных продаже жилых помещении, обусловлено рядомобстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектовнедвижимости, неразрывно связано с теми земельными участками, на которых онирасположены. Во-вторых, поскольку жилые помещения,  по сравнению с другимиобъектами гражданского права, обладают, как правило, повышенной ценностью,требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей.В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью жилыхпомещений  законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию вгражданском обороте. Наконец, в-четвертых, жилые помещения являютсяиндивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладываетопределенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.

Понятиедоговора продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе не предусмотрено.Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажинедвижимости. (п.1.ст.549 ГК РФ).

«Подоговору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости)продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок,здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130). Темболее, как видно из текста нормативного определения, в неисчерпывающий переченьнедвижимого имущества, подлежащего передаче по договору продажи недвижимости,специально включена квартира — наиболее распространенный вид жилого помещения.Таким образом,  на основе общего определении договора купли-продажи, данного вст.454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажинедвижимости  и ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилыхпомещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещенияследующим образом:

Подоговору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственностьпокупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры,  а покупательобязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за негоопределенную сторонами денежную сумму.

Договорпродажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости исоответственно подвидом общего договора купли-продажи.

 Всилу п.5.ст.454  ГК РФ к порядку его заключения, а также к правам иобязанностям сторон применяются правила параграфа 7 гл.39 ГК РФ, а в части ненашедшей регулирования в этом параграфе,- общие положения о купле-продаже.

Основнымпризнаком, позволяющим выделить этот  вид договора, является  его предмет — жилые помещение, рассматриваемый в следующей главе дипломной работы.

Договоркупли-продажи жилого помещения является консенсуальным, но этаконсенсуальность сопряжена с государственной регистрацией. Договор считаетсязаключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной егогосударственной регистрации (ст.164, ч.2.ст.558 ГК РФ)

Договорупродажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты,а именно возмездность и взаимность.

Статья558 ГК РФ в основном охватывает случаи так называемой „вторичной“купли-продажи жилых помещений, поскольку передача государственных илимуниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизацииосуществляется согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. „О приватизациижилищного фонда в РСФСР“. Поэтому судебная практика по вопросамприватизации жилых помещений не является предметом анализа и прямо в дипломнойработе не раскрывается, а лишь используется в некоторых примерах как законныйспособ возникновения права собственности на жилые помещения с последующимотчуждением их по договору купли-продажи жилых помещений.

Кстати,следует отметить, что само наименование „договор купли-продажи жилыхпомещений“ носит лишь теоретический (или обобщающий) характер и напрактике фактически не используется. Стороны такого рода договоров обычноназывают их „договор купли-продажи квартиры“ или „договоркупли-продажи жилого дома“ применительно к конкретному виду жилогопомещения, подлежащего отчуждению. Не использует данный термин (название такихдоговоров) и судебная практика.


3. Существенные условия договора

 

3.1. Предмет договора купли-продажи жилогопомещения

 

Существеннымусловием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (ст. 432ГК РФ ).

Ввиду того, что жилыепомещения относятся к недвижимости, необходимо первоначально определить, чтопонимается под недвижимым имуществом.

Категория недвижимогоимущества (недвижимости) была известна российскому законодательству еще сначала XVIII века. Сам термин “недвижимое имущество” был впервые использован вУказе Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов Российской империи(действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости недавалось, названная категория  определялась через примерное перечисление земли,различных угодий, домов[3].

Всоветском гражданском праве категории недвижимости вообще не было. ГК РСФСР1922 г. содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому “сотменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые инедвижимые упразднено.”[4]

Деление имущества какобъекта гражданских прав  на движимое и недвижимое было восстановлено в Основахгражданского законодательства СССР и республик 1991 г. (ОГЗ СССР),применявшихся в этой части норм на территории Российской Федерации в 1992-1994гг. Пункт 2 статьи 4 ОГЗ СССР определил, что недвижимым имуществом являютсяземельные участки и то, что с ними прочно связано. В перечень (причем,неисчерпывающий) того, что прочно связано с земельными участками, были включеныздания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, многолетниенасаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества  на недвижимое идвижимое  был положен основной традиционный для российского права критерийфизический, природных свойств вещи, выражающийся в способности илинеспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей. По данномукритерию  и в силу неисчерпывающего перечня перечисляемых объектов недвижимостиквартиры и иные жилые помещения естественно попали под категорию недвижимости.

Общее определениенедвижимости содержится сегодня в статье 130 ГК РФ 1994 г. В определениинедвижимости используются те же критерии, что и в Основах.

Недвижимыми в силу связи сземлей статья 130 ГК РФ считает также здания, сооружения и многолетниенасаждения.

Вслед за введением общегопонятия недвижимого имущества в специальных законодательных актах появилисьпонятия “недвижимости в жилищной сфере” и “недвижимости в градостроительстве”,которые определялись путем исчерпывающего перечисления объектов.

Так,Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 „Об основах федеральной  жилищнойполитики“ (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г.,10февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г.)[5]ввел понятие недвижимости в жилищной сфере.

Всвязи с принятием данного закона Высший арбитражный суд принял Информационноеписьмо  от 11 мая 1993 г. № С-13/ОСЗ-144 „В связи с введением в действиеЗакона Российской Федерации “Об основах федеральной жилищнойполитики», в котором сообщил нижестоящим судам, что 24 декабря 1991 годапринят Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищнойполитики», введенный в действие с момента его опубликования(«Российская газета» № 5 от 23 января 1993 г.). Закон определяетпринципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации нажилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правовогорегулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности ивидов использования недвижимости в жилищной сфере.

Всоответствии со статьей 1 Закона под недвижимостью в жилищной сферепонимается недвижимое имущество с установленными правами владения, пользованияи распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочносвязанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебныехозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития,жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях,пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементыинфраструктуры жилищной сферы.

Согласноэтой же статье Закона жилищный фонд представляет собой совокупность всехжилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома,специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда,специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов,ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения в других строениях,пригодные для проживания.

Такимобразом, под жилым помещением жилищное законодательство понимает не толькожилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные дляпостоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения(например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные вэтом качестве в  органах (предприятиях), осуществляющих технический учет такогорода недвижимости (БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а такжевышеперечисленные «специализированные дома».

Жилищныйфонд, либо его часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц),государственной, муниципальной собственности, в собственности общественныхобъединений, и переходить из одной формы собственности в другую в порядке,установленном законодательством.

Собственникнедвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке,установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжатьсяею, в том числе продавать недвижимость, если при этом не нарушаютсядействующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а такжеобщественные интересы.

Статья558 ГК РФ к числу жилых относит следующие помещения: жилой дом, его часть,квартиру в многоквартирном доме, ее часть. Таким образом, предметом сделок с жилыми поме­щениями, исоответственно,  купли-продажи жилых помещений, могут являться жилые дома,квартиры, комнаты в домах гостинич­ного типа, а также комнаты в комму­нальныхквартирах.

Какправило, речь должна идти об изолированных помещениях. Исключение составляетпродажа доли в жилом помещений (жилом доме или квартире), принадлежащемгражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности. (Опродаже доли в жилом помещении см.  дальше в дипломной работе (глава“Заключение договора”).

Приотчуждении жилого дома с хозяйственными постройками возникает вопрос: являютсяли они частью жилого дома  либо это отдельные объекты недвижимости, продажакоторых  должна осуществляться по отдельному договору купли-продажи.

Даннаяпроблема возникла в связи с тем, что ГК РФ при выработке понятия недвижимостине воспринял  из опыта законодательного определения недвижимости в зарубежныхстранах (который учитывался при разработке ГК РФ) такой элемент классификации,как недвижимости  в силу назначения, под которыми понимаются как предметы,помещенные на участке  для его обслуживания и эксплуатации, так и движимости,присоединенные навсегда к недвижимости, являющиеся, по сути принадлежностьюнедвижимости как главной вещи. Недвижимость в силу назначения признаетфранцузский гражданский кодекс, гражданские кодексы Мексики 1928 г., Бразилии1916 г. и ряда других стран.[6]

ПостановлениеПленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4  «О судебной практикепо разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» (сизменениями от 30 ноября 1990 г.) считает, что различного рода хозяйственныепостройки (сараи, летние кухни и т.п.) являются подсобными строениями исоставляют с домом единое целое. Поэтому при отчуждении жилого дома онипереходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора оботчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником.(п.9).

Отсюдаможно сделать вывод, что если иное не предусмотрено договором, хозяйственныепостройки подлежат передаче покупателю вместе с жилым домом, но стороны, в силусвободы договора, могут определить судьбу этих строений иным образом. Данноеположение вполне соответствует  новому гражданскому законодательству,регулирующему статус сложных вещей. В силу ст.134 ГК РФ, если  разнородные вещиобразуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению,они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключеннойпо поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, еслидоговором не предусмотрено иное.

Правилаопределения предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно кобщим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса.  Исходяиз данной нормы — в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаныданные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира (иноежилое помещение),   включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.

Приотсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении),подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующийдоговор не считается заключенным.

Интересно,что сведения, определяющие местонахождение устанавливаются на основании данных,указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельномучастке,  либо в составе другого недвижимого имущества. Логично предположить,что определение расположения жилого помещения на земельном участке  относится кжилым домам, отдельным строениям, а определение недвижимости в составе другогонедвижимого имущества к квартирам, комнатам в многоквартирных домах.

Следуетотметить, что из правила ст. 554 ГК РФ, императивно требующего точно указыватьобъект недвижимости в договорах о продаже недвижимости, возникла серьезнаяпроблема. На этой почве появилась коллизия между правом на долю в застройке вцелом и правом третьих лиц на точно оговоренную недвижимость, размещенную вобъекте застройки. Суды, естественно, отдают приоритет собственнику (владельцу)конкретного объекта недвижимости, формально выполняя требования ст.554 ГК РФ.[7]

Поканеясны способы разрешения этой коллизии. Очевидно, она может возникнуть не иначекак в результате нарушения режима общей собственности, предписывающегосовместное распоряжение имуществом. У стороны, чье право нарушено, появляетсяправо на взыскание убытков по отношению к нарушителю либо право оспариватьсоответствующие сделки и требовать реституции, когда она возможна (то естькогда недвижимость после отчуждения не была существенно изменена и нетпрепятствий, вытекающих, например, из норм жилищного права). Виндикациянереальна, поскольку истец лишен возможности обосновать право собственности наиндивидуально-определенный объект недвижимости, ставший предметом сделки.Первый путь иногда не имеет смысла, а второй чрезвычайно тяжел, даже когда дляэтого есть условия.

Наметившиесятрудности заставляют искать иные подходы. В этом плане можно отметитьнарастающий в последнее время интерес к применению в сфере застройкиподзабытого  Закона от 26 июня 1991 года «Об инвестиционной деятельности вРСФСР».[8]

Определяя предмет договоракупли-продажи жилого помещения, необходимо определить  - может  ли самовольная постройка жилого помещения бытьпредметомданного договора.

 Всоответствии со ст. 222 ГК РФ  самовольной постройкой является жилой дом,другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное наземельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленномзаконом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимыхразрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норми правил.

Исходяиз прямого указания законодательства, лицо, осуществившее самовольнуюпостройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжатьсяпостройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки. По сути, данное строение всилу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежитгосударственной регистрации, в том числе и как объект незавершенногостроительства (ст.ст.8, 129 ГК РФ). Это обстоятельство подчеркнуто и в п. 7Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажинедвижимости.[9]

Такимобразом, сделки (в том числе купля — продажа) с указанными объектами ничтожны(ст.ст.168, 169 ГК РФ).

Самовольнаяпостройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев,указанных в ст.222 ГК РФ (п.3). Аналогичное положение закреплено и вспециальном законодательстве. Так, лицо, виновное в строительстве объекта безсоответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществитьснос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объекти земельный участок в первоначальное состояние (п.3 ст.25 Федерального закона«Об архитектурной деятельности»[10]).[11]

Нопрежде чем признавать сделку купли-продажи самовольно построенного жилогопомещения (жилого дома), суд должен определить действительно ли даннаяпостройка является самовольным строением.

Ранее,в период  действия Гражданского кодекса 1964 г., споры о признании правасобственности на самовольно возведенные дома и подсобные строения, а такжеспоры о сносе таких строений не подлежали рассмотрению судами. [12] Новый Гражданский кодексдает некоторые основания для возможности признания права собственности насамовольно возведенные строения. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ иПленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторыхвопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РоссийскойФедерации» в п.34 разъяснено, что при рассмотрении дел о признании правасобственности на жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество,созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке,установленном законом и иными правовыми актами, необходимо иметь в виду, чтотакое требование в силу пункта 3 статьи 222 Кодекса может быть удовлетворенолишь при предоставлении истцу земельного участка, на котором возведенасамовольная постройка.

Учитываяэто, в целях обеспечения правильного и наиболее быстрого рассмотрения дела, припринятии искового заявления и в стадии подготовки дела к судебномуразбирательству судье при определении круга доказательств, необходимых дляразрешения возникшего спора, следует предложить истцу представить идоказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядкеземельного участка, на котором расположена самовольная постройка.

Следуетучитывать, что право собственности на самовольную постройку может быть признаносудом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном(бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществленапостройка. (ч.2.п.3.ст.222 ГК РФ)

Гражданский кодекс, называяпредметом  договоров купли-продажи жилые дома, комнаты в жилых домах,подразумевает, что эти объекты построены, завершены. А может ли незавершенныйстроительством жилой объект являться предметом купли-продажи? Ответ на этотвопрос дает судебная практика.

ПостановлениеПленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4  «О судебной практикепо разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» (сизменениями от 30 ноября 1990 г.) определило, что по иску супругов, членовсемьи застройщика, совместно возводивших дом, а также наследников суд вправепроизвести раздел неоконченного строительством дома, если, учитывая степень егоготовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующейтехнической возможностью доведения строительства дома до конца указаннымилицами.

Приневозможности раздела неоконченного строительством дома суд может признатьправо за указанными лицами на строительные материалы и конструктивные элементыдома. (п.10).

Возможностьраздела объекта незавершенного строительства косвенно свидетельствует овозможности свободного отчуждения таких объектов.

Информационноеписьмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21«Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажинедвижимости»[13]  окончательноопределило, что объекты незавершенного строительства после государственнойрегистрации могут отчуждаться, приводя в подтверждение следующее дело.

Прокурорпредъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительнымдоговора купли-продажи незавершенного строительством объекта, заключенногомежду акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.

Вобоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело уакционерного общества незавершенный строительством объект по договорукупли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем.Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет поземельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию.

Прирассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметомдоговора купли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости иподлежит ли регистрации переход права собственности.

Всоответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объектыгражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота илине ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых вобороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаныв законе. Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограниченийв отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенныестроительством.

Такимобразом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждатьсясобственником другим лицам.

В силустатьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещамотносятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещениекоторых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В статье 219Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновьсоздаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации,возникает с момента такой регистрации.

Изматериалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома.Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно,данный объект является объектом недвижимости.

Всвязи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионерегистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочносвязанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента РоссийскойФедерации от 11.12.93 № 2130 «О государственном земельном кадастре ирегистрации документов о права на недвижимость» обязан был произвестирегистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект и земельныйучасток.

Отказкомитета от государственной регистрации заинтересованная сторона можетобжаловать в арбитражный суд.

Сучетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора и признал, чтонезавершенный строительством объект может быть предметом договоракупли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственнойрегистрации.

Для того чтобы жилоепомещение могло свободно перейти по договору купли-продажи к покупателю,действующим законодательством предъявляются определенные юридические требования.

Во- первых, жилое помещение должно принадлежать продавцу  на праве собственности. При этом еслисобственником является юридическое лицо, оно обязано использовать жилоепомещение исключительно для проживания в нем граждан (ст.289 ГК РФ).

Всвязи с продажей жилого помещения несобственником возникает  большое количествосудебных споров.

ВПостановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 1995 г. №38-3827-94 приводится следующее дело.[14]

Муниципальноеторговое предприятие «Детский мир» г. Ульяновска обратилось вУльяновский областной арбитражный суд с иском о признании недействительнымдоговора купли-продажи от 23.11.93 № 025/006 помещения в жилом доме попроспекту Ульяновский, 7, заключенного акционерным обществом «Авиастар»и семейным частным предприятием «Фирма „Росток“. Семейноечастное предприятие в свою очередь предъявило иск о выселении муниципальноготоргового предприятия „Детский мир“ из спорного помещения.

Ульяновскийобластной арбитражный суд решением от 26.07.-01.08.94 требования муниципальноготоргового предприятия „Детский мир“ отклонил на том основании, что АО»Авиастар" является собственником всего имущества бывшегогосударственного предприятия «Ульяновский авиационный промышленныйкомплекс», в том числе и спорного помещения, и вправе им распоряжаться посвоему усмотрению. Встречное требование о выселении удовлетворено.

Кассационнаяколлегия того же суда постановлением от 03.10.94 решение оставила безизменения.

КоллегияВысшего Арбитражного Суда Российской Федерации по проверке в порядке надзоразаконности и обоснованности решений арбитражных судов, вступивших в законнуюсилу, постановлением от 29.03.95 №№ К4-Н-7/534, К4-Н-7/535 удовлетворилапротест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерациии отменила состоявшиеся решения.

Приэтом коллегия исходила из следующего: материалами дела подтверждается, чтопомещение построено за счет 7-процентных отчислений от средств, выделенныхавиационному промышленному комплексу на жилищное строительство, следовательно,в соответствии с приложением № 3 к постановлению Верховного Совета РоссийскойФедерации от 27.12.91             № 3020-1[15] спорное помещение относится к объектаммуниципальной собственности, в силу чего включение в уставный капиталакционерного общества «Авиастар» спорного помещения, являющегосямуниципальной собственностью, произведено неправомерно, поэтому общество невправе распоряжаться этим помещением, а указанный договор купли-продажиявляется недействительным и не может служить основанием для занятия помещенияфирмой «Росток» и для предъявления иска о выселении из этогопомещения муниципального торгового предприятия «Детский мир».

Такимобразом, договор купли-продажи  помещения в жилом доме признаннедействительным, как заключенный юридическим лицом, не являющимся егособственником. В соответствии с законом жилой и нежилой фонд, а такжевстроенно-пристроенные нежилые помещения, построенных за счет 5-ти и 7-ми — процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного ибытового назначения, отнесены к объектам муниципальной собственности.

 Постановлениепрезидиума Краснодарского краевого суда от 18 марта 1999 г. [16]подтверждает, что  сделкакупли-продажи недвижимости, совершенная между физическими лицами, лицом, ненаделенным собственником правом на ее отчуждение, в силу ст.168 ГК РФпризнается недействительной.

ПрокурорХостинского района г. Сочи обратился в суд с заявлением в интересах Багдасарянк Зорогляну о признании недействительным на основании ст.ст.167 — 169 ГК РФдоговора купли-продажи квартиры в доме в г. Сочи, пос. Кудепста,удостоверенного 14 августа 1996 г. нотариусом г. Сочи и зарегистрированного БТИг. Сочи 15 августа 1996 г., ссылаясь на то, что договор заключеннеустановленным лицом, без согласия и ведома собственника квартиры Багдасарян.

Багдасарянзаявление поддержала, предъявив иск к покупателю квартиры Зорогляну о признаниинедействительным указанного договора и об устранении препятствий в пользованииквартирой.

Делонеоднократно рассматривалось различными судебными инстанциями.

ПрезидиумКраснодарского краевого суда 18 марта 1999 г.  удовлетворил протест заместителяПредседателя Верховного Суда РФ, указав следующее.

Всоответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения,пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право отчуждать его всобственность другим лицам.

Исходяиз этого и положений п.1 ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи продавцом,т.е. стороной, обязующейся передать вещь (товар) в собственность другой стороне(покупателю), может выступать собственник отчуждаемого имущества либо лицо,которому он передал право распоряжения имуществом (п.2 ст.209 ГК РФ).

Согласност.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путемсоставления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ).Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Какустановил суд, собственник квартиры Багдасарян упомянутый договор о ее продажене подписывала, участия в его заключении не принимала, денежную сумму (цену) заквартиру не получала.

Притаком положении вывод суда о законности договора купли-продажи ошибочен. Сделкапо отчуждению имущества, совершенная лицом, не являющимся собственником, непризнаваемым стороной по договору купли-продажи, не соответствует требованиямназванных норм закона — в силу ст.168 ГК РФ ничтожна.

Крометого, судебная практика  рекомендует всегда выяснять, кому и на каком правефактически принадлежат спорные  жилые помещения и соблюдать процессуальныенормы при рассмотрении споров, связанных с куплей-продажей жилых помещений.[17]

Во-вторых, жилоепомещение не должно быть обременено правами (иными кроме права собственности)других лиц. Обязанность передать право собственности на жилое помещениепредполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьихлиц, за исключением  случаев, когда покупатель согласился принять имущество собременениями.

Материалы судебного дела,ранее приводимого в пример  при раскрытии особенностей  оборота жилых помещениинезавершенных строительством объектов, свидетельствуют, что акционерноеобщество,  несмотря на наличие  договоракупли-продажи незавершенного объекта с отделением Сбербанка, продало этот жеобъект обществу с ограниченной ответственностью. Объект был передан отделениюСбербанка по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем, только переход правасобственности не был зарегистрирован вследствие  неправомерного отказа комитета по земельным ресурсам. И суд правильно посчитал, что поскольку спорноеимущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договоракупли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться имлюбым способом.[18] Исоответственно договор между АО и ООО не имеет юридической силы.

В ряде случаевзаконодательство требует сохранения характера и цели использования предметасделки, что в первую очередь касается жилых помещений — статья 288 ГК РФ, как идействующее жилищное законодательство, устанавливает принцип строго целевогоназначения жилого помещения.

Такойподход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особойсоциальной значимостью. Последняя получила конституционное закрепление в ст. 40Конституции РФ, провозгласившей право граждан на жилище и обязавшей органыгосударственной власти и местного самоуправления создавать необходимые условиядля реализации этого права.

Гражданскийкодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан(абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ), а осуществление прав собственника по владению,пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться всоответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ).

Такимобразом, все без исключения жилые помещения получили строго целевое назначение,а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых помещений невправе  использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушениемцелевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно, продажа жилыхпомещений  под различные офисы, конторы, склады, без предварительного переводаэтих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевогоназначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их ворганах, осуществляющих учет данного вида недвижимости). На территорииЕкатеринбурга действует Положение «О порядке перевода жилых помещений(жилых домов) в нежилые на территории города Екатеринбурга», утвержденноеРешением Екатеринбургской городской Думы от 14 октября 1997 г. № 26/10.[19]

Такиеограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всехсобственников — граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированныхквартир, юридических лиц, включая коммерческие и общественные организации, атакже государственных и муниципальных (публично-правовых) образований. В этомсмысле жилье является  особым объектом права собственности, свободноеиспользование которого исключительно по усмотрению собственника не допускает ниодна из правовых  систем современности.

Подчеркиваяуказанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК РФ специально отмечает, что гражданин — собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещениявправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.Соответственно этому и любое отчуждение данного объекта, как и сдача его вовременное пользование другим лицам, должно производиться с учетомустановленного для него законом целевого назначения. Поэтому любой собственникжилого помещения вправе продать его для проживания (постоянного или временного)другим гражданам на основе соответствующего договора.

Вместес тем собственники жилья не вправе размещать в принадлежащих им жилыхпомещениях какие-либо предприятия, учреждения и организации безпредварительного оформления перевода таких помещений в нежилые в соответствии справилами жилищного законодательства, а также размещать в принадлежащих имжилых домах какие-либо промышленные производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ).Последнее ограничение, как следует из текста закона, касается жилого дома вцелом, а не только находящихся в нем жилых помещений. Это исключает размещениеразного рода производств даже в подвалах или на чердаках жилых домов, посколькупомимо нарушения целевого назначения данного объекта отсутствие подобногозапрета вело бы к созданию значительных неудобств для граждан, использующихсоответствующие жилые помещения по их прямому назначению.

Нарушениепредусмотренных законом положений о надлежащем осуществлении правасобственности на жилое помещение влечет неблагоприятные последствия,предусмотренные ст. 293 ГК РФ. В соответствии с ее правилами использованиежилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственникомтакого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращениесобственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по искуоргана местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичныхторгов, то есть о принудительном отчуждении принадлежащей собственникунедвижимости.

Изложенныев ч. 1 ст. 293 ситуации имеют в виду либо уже начавшееся (продолжающееся)использование собственником своего жилого помещения не по назначению, либосистематическое (неоднократное) нарушение прав и интересов его соседей(создание «обстановки невозможности совместного проживания»), либоначавшееся разрушение жилья в результате бесхозяйственного обращения с ним. Вовсех трех указанных случаях собственник жилья должен быть предварительнопредупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранениядопущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумногосрока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения) и лишьпосле этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализациипринадлежащего ему объекта недвижимости.

Правиласт. 288 и 293 ГК РФ представляют собой форму публично-правового вмешательства вчастные дела собственника, что допускается абз. 2 п. 2 ст. 1 в исключительныхслучаях, установленных законом в общественных, а не в частных интересах. Сучетом этого закон ограничивает всех собственников жилья в осуществлениипринадлежащего им права собственности, устанавливая его целевые границы.

В этой связи следуетобратить также внимание на внедряющи­еся в последнее время в российскоезаконодательство и практику правила о распределений земель населенных пунктовна определенные сектора… Что касается земель городов и иных населенныхпунктов, то особенности их использования с принятием Градостроительного кодексаРФ от 7 мая 1998 г.[20] в значительной степени устанавливаютцели, для которых недвижимость в городах и иных населенных пунктах мо­жет бытьиспользована и отчуждена. Однако отчужде­ние недвижимости в этом случаеповлечет и необходи­мость выполнения ряда других формальностей. Так, пункт 11статьи 62 Градостроительного кодекса устанав­ливает, что при переходе права собственностина объек­ты недвижимости действие разрешения на их строитель­ство сохраняется,однако разрешение подлежит повтор­ной регистрации в органах местногосамоуправления. 


3.2. Цена в договоре купли-продажи жилого помещения

Значительноотличается от общих положений о договорах и такое условие договора продажижилого помещения, как цена (ст. 555 ГК РФ).

Во-первых,положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должнобыть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах зааналогичные товары (ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажижилых помещений, как и вообще к  договорам продажи  недвижимости. Здесь будетдействовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменнойформе условия о цене недвижимости договор о ее продаже признаетсянезаключенным.

Во-вторых,цена на жилой дом, находящийся на земельном участке, должна включать и ценупередаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее, еслииное не предусмотрено законом или договором. В случаях, если происходит одновре­менное отчуждение жилогодома и земельного участка, стороны в договоре могут  указать цену каждогообъекта в отдельности.

Вслучаях, когда цена жилого помещения в договоре продажи  установлена за единицуее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого жилого помещения,подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданногопокупателю недвижимого имущества.

Еслизаконодательством урегулирован порядок  определения цены при продаженедвижимого имущества, то суд,  проверяя условия договора должен был проверитьне только наличие самой цены как существенного условия договора,  но и порядокее определения.

Данныйвывод вытекает из Информационногописьма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21«Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажинедвижимости»[21], где приводится  решении арбитражного суда по спору о понуждении комитетапо управлению имуществом заключить договор купли-продажи помещения. В нем, какуказывает суд, должна быть отражена оценка всех условий, на которых стороныобязаны заключить договора, а в резолютивной части указаны предмет исущественные условия договора.

Всоответствии со статьей 130 Арбитражного процессуального кодекса РоссийскойФедерации по спору о понуждении заключить договор в резолютивной частиуказываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Еслисуд приходит к выводу об обоснованности иска, он обязан рассмотретьпредставленный истцом проект договора с точки зрения законности всех егоусловий и в том случае, когда ответчик против них не возражает.

Ценаявляется существенным условием договора купли-продажи недвижимости. При выкупеарендованного помещения она определяется в порядке, предусмотренном пунктом 4.9Основных положений программы приватизации. Поэтому суд был обязан проверитьусловие о цене, указанное покупателем в договоре. Поскольку арбитражный судвынес решение о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договоркупли-продажи нежилого помещения, не проверив законности условий этогодоговора, кассационная инстанция отменила это решение и направила дело на новоерассмотрение.

Ввиду того, что существеннымусловием договора купли-продажи жилых помещений является цена договора,  вдоговоре обязательно указа­ние не только суммы, за которую продается жилоепомещение, но и  порядка расчетов между продавцом и покупателем.

При этом возможна пе­редачаденег до подписания сторонами договора, непосредственно при его подписании, атакже после подписания до­говора — в случае расчета с рассрочкой платежей. Впоследнем случае в договоре обязательно указание даты оконча­тельного расчетамежду продавцом и по­купателем, а при необходимости — так­же и сроковпромежуточных платежей. Эти условия также являются существен­ными условиямидоговора, без них он не считается заключенным.

Вслучае спора о цене продажи жилого помещения, суд не принимает во вниманиесвидетельские показания. Цена подтверждается только письменнымидоказательствами.

Так,Зороглян приобрел двухкомнатную квартиру, как видно из договора, по цене 3300тыс. рублей, но эта цена была в несколько раз меньше действительной стоимостиквартиры. Вывод суда о том, что квартира куплена за другую цену, в нарушениест.54 ГПК РСФСР основан на недопустимых доказательствах: объяснениях ответчикаоб уплате за квартиру 110 млн. рублей и показаниях свидетелей об ошибочностиуказания в договоре названной цены вместо 30 млн. рублей. Договор купли-продажинедвижимости требует письменной формы, в связи с этим его условия могутподтверждаться только письменными доказательствами, в случае спора сторонылишены права ссылаться на свидетельские показания (п.1 ст.162 ГК РФ).Письменных доказательств об уплате иной, чем указано в договоре, покупной ценысуду не представлено. Согласно п.1 ч.1 ст.330 ГПК РСФСР неправильное применениеили толкование норм материального права является основанием к отмене судебныхпостановлений в надзорном порядке.[22]

Однимиз письменных доказательств может быть расписка.

Впротесте заместителя Генерального прокурора РФ подвергается сомнению фактзаключения 30 июня 1987 г. договора купли-продажи домовладения между Шипиным иКурбатовым и указывается, что одним из обязательных условий заключения такогодоговора является цена, которая сторонами не была определена.[23] Однако такое утверждениепротиворечит материалам дела. Из расписки Шипина от 30 июня 1987 г. иобъяснений сторон в судебном заседании следует, что Шипин получил от Курбатоваза дом 2500 руб. То обстоятельство, что на день совершения сделки страховаястоимость домовладения составляла 6182 руб., не свидетельствует об отсутствиицены в заключенном договоре купли-продажи от 30 июня 1987 г. В соответствии сост.92 ГК РСФСР 1964 г. собственнику принадлежат права владения, пользования ираспоряжения имуществом в пределах, установленных законом. Поэтому собственниквправе определять стоимость продаваемого имущества по своему усмотрению. Ценупродаваемого домовладения в 2500 руб. по состоянию на 30 июня 1987 г. Шипинустановил сам.

После установления цены вдоговоре продажи жилого помещения и исполнения договора стороны не вправеизменять цену продаваемого имущества. Такой вывод подтверждается судебнойпрактикой[24].

Акционерноеобщество предъявило иск к обществу с ограниченной ответственностью о внесении впункт 3.1 договора купли-продажи недвижимости изменений об увеличении цены всоответствии с переоценкой основных фондов, предусмотренной постановлениемПравительства Российской Федерации.

Арбитражныйсуд исковые требования удовлетворил, сославшись на то, что покупатель допустилпросрочку в оплате и последний платеж произвел в период, когда должна былапроизводиться переоценка основных фондов. Однако судом не были учтены следующиеобстоятельства.

Впункте 3.1 договора указана цена недвижимого имущества. Стоимость перечисленапродавцу частями. Имущество передано покупателю по акту приема-передачи послеего полной оплаты.

Согласнопункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнениедоговора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение ценыпосле заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренныхдоговором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласностатье 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторонпрекращаются в связи с исполнением.

Посколькуобязательства сторон по договору исполнены, у суда отсутствовали правовые основаниядля увеличения цены по пункту 3.1 договора, прекратившего свое действие.

Сучетом изложенного Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерацииотменил судебные акты и отклонил исковые требования акционерного общества.

Такимобразом, если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонаминадлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этотдоговор в части увеличения цены проданного имущества.


3.3.Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.

В качестве существенныхусловий договоров, пред­метом которых является недвижимость, ГК РФ  ус­танавливаетдва — предмет и цену. Существенным условиемдоговора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица,сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после егоприобретения покупателем, дополнительно признается перечень таких лиц суказанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюденииэтого требования договор считается незаключенным.

В силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности (в том числепо договору купли-продажи) на жилье сам по себе не является основанием дляпрекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнегособственника, ранее проживавших в этом помещении. Иначе говоря, данное правокак бы «обременяет» такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе,что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что приотчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим емужильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они продолжаютпользоваться прежним помещением на законном основании, и новому приобретателю(или иному владельцу) не удастся прекратить их право. Таким образом, в данном«праве пользования» вещные элементы преобладают надобязательственными, что и дает основания закону объявить его вещным правом.

 Поэтому требованием закона (ст.558 ГК РФ)стала необходимость указания в договоре куп­ли-продажи  перечня лиц, сохра­няющихправо пользования отчуждае­мым жилым помещением с указанием их прав напользование жилым поме­щением, либо информация, исходящая от собственника, отом, что подобные лица отсутствуют. Смена собственника жилого помещения неможет отражать­ся на жилищных правах членов его се­мьи, причем членов семьи какнастоя­щих, так и бывших. Именно эти их пра­ва и закрепляются в договоре.

Перечень таких лицвыявляется на основании справки жилищно-эксплуатационной организации либопаспорт­ного стола по месту нахождения отчуж­даемого жилого помещения, и в дого­воредолжна присутствовать ссылка на реквизиты этой справки.

В справке указывается:

— для приватизированныхжилых помещений — кто проживал в жилом помещении на момент приватизации и ктопроживает в настоящее время;

— для жилых помещений,приобретенных иным способом — кто проживает в настоящее время.

Эти сведения необходимознать для того, чтобы определить — кто, кроме собственника вправе претендоватьна пользование жилым помещением. Претендовать на пользование жилым помещениеммогут в соответствии с действующим законодательством:

члены семьипрежнего собственника, оставшиеся проживать  в помещении (ст.292 ГК РФ). Ихкруг  определяется по правилам ст.53 ЖК РФ, включая даже тех, кто прекратилсемейные связи с прежним собственником.

наниматель жилогопомещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется поправилам ст.677 ГК РФ.

гражданин,являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срока действия договоранайма (ст.685 ГК РФ)

В тех случаях,когда продается жилой дом из состава домов государственного или муниципальногожилищного фонда социального использования, в этот перечень должны бытьвключены:

— наниматель ичлены его семьи (ст.672 ГК РФ), их перечень также определяется по правиламст.53 ЖК РФ

-  гражданин,являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст.672,685 ГК РФ).

Напрактике нередки ситуации, когда новый собственник жилья (покупатель) не можетв него вселиться. Чаще всего это происходит вследствие сокрытия продавцомсведений о лицах, имеющих право пользования проданным жилым помещением, причеминогда без всякого умысла. Бывает и так, что после продажи квартиры при резкомизменении жизненных обстоятельств людям просто некуда выехать.

Обманс пропиской (регистрацией) — явление довольно частое, и бывает, покупателииспытывают немало хлопот, прежде чем реально смогут воспользоваться своейсобственностью.

 Напрактике риэлтеры, чтобы избежать такого рода обмана, предлагают следующийвыход. После оформления договора купли-продажи передается только часть денег,примерно не более 50 процентов от стоимости квартиры. Для получения полнойсуммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде. А в случае каких-либонеожиданностей (нет другого жилья) можно будет приобрести на оставшиеся деньгижилое помещение соответствующего качества, куда продавцы могут быть переселеныв судебном порядке.

Введениеобязательного порядка государственной регистрации перехода права собственностина недвижимое имущество служит определенным препятствием для производстванезаконных сделок. И все же, приобретая квартиру, непременно нужнопоинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые выписаны временно: попричине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбываниязаключения (в соответствии с действующим законодательством все эти гражданеимеют право на проживание по прежнему месту жительства).


4.Виды договоров купли-продажи жилыхпомещений.

 

Действующеезаконодательство позволяет провести классификацию договоров купли-продажижилья. Данную классификацию можно провести по различным основаниям, чтопозволит определить особенности отдельных видов договоров купли-продажи жилыхпомещений.

1. по предмету

а)по виду предмета

1.           Договор купли-продажи жилого дома

2.           Договор купли-продажи квартиры

3.           Договор купли-продажи части жилого дома

4.           Договор купли-продажи  части квартиры

5.           Договор купли-продажи доли

В судебной практике,связанной с отчуждением  жилых помещений, наибольшее количество споров возникаетпри продаже доли жилого помещения (квартиры, жилого дома).  

Гражданин, продающий своюдолю в общей собственности на жилое помещение, в первую очередь долженпредложить выкупить ее своим совладельцам, и только в случае их от­казаприобрести указанную долю за цену и на условиях, названных собственни­ком,возможна продажа этой доли другим лицам. Факт отказа сособственников жилогопомещения от приобре­тения отчуждаемой доли в общей соб­ственности на жилоепомещение, либо подтверждение того, что собственник, отчуждающий свою долю вобщей соб­ственности, известил о продаже (мене) и цене договора другихучастников об­щей долевой собственности должен быть  отражен в тексте договора.

На отчуждение комнаты вкомму­нальной квартире согласия соседей на продажу комнаты не требуется,посколь­ку такая квартира уже разделена между жильцами в натуре, и правила обоб­щей долевой собственности на такие квартиры не распространяются.

ПостановлениеПрезидиума Верховного Суда РФ от 31 марта 1993 г. обязывает суды при рассмотренииспора о признании недействительным договора купли-продажи доли дома одним изучастников общей долевой собственности суд  выяснять, соблюдено липреимущественное право покупки, как продавцом, так и другими участниками этойсобственности.

КаюровыО. и М. и Александрина — сособственники 1/2 части домовладения, из которой 1/4доля дома принадлежала Каюровым и 1/6 доля — Александрине. Между сторонами былопределен порядок пользования жилыми помещениями.

Вноябре 1988 г. Александрина заключила с Санько договор купли-продажипринадлежащей ей 1/6 доли домовладения. Каюровы обратились в суд с иском опризнании недействительным заключенного договора.

РешениемКраснооктябрьского районного народного суда (оставленным без измененияопределением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областногосуда) исковые требования Каюровых удовлетворены, договор купли-продажи 1/6части дома (нотариально удостоверенный 5 ноября 1988 г.) признаннедействительным с переводом прав и обязанностей покупателей на Каюровых, сАлексиндрины в пользу Каюровой О. взыскано 123 руб. за ремонт крыши ее частидома.

 Признаваядоговор купли-продажи 1/6 части дома недействительным с передачей прав иобязанностей покупателя на истцов, суд исходил из того, что при его совершениибыло нарушено преимущественное право покупки Каюровых О. и М. как участниковсобственности на дом.

Следовательно,решение вопроса о том, имело ли место нарушение преимущественного правапокупки, зависит от того, соблюдены ли правила ч.3 ст.120 ГК РСФСР (Прим. — сейчас преимущественное право покупки общей долевой собственностирегламентируется ст.250 ГК РФ) как продавцом, так и другими участниками общейдолевой собственности.

Чтокасается обязанности, возложенной в этом случае на продавца, то, как видно иззаявления Александрины в Волгоградскую государственную нотариальную контору от1 июля 1988 г., она через эту нотариальную контору поставила в известностьКаюрову О. и Каюрову М. о намерении продать свою долю дома за 2500 руб. спредложением сообщить в течение месяца со дня уведомления о желании или отказеприобрести указанную долю в доме в соответствии со ст.120 ГК РСФСР. Такоеизвещение истцами было получено.

 Притаком положении у продавца возникало право на отчуждение своей доли в домепостороннему лицу при условии, если другие участники общей собственности прямозаявили бы о своем отказе от преимущественного права покупки либо в течениеустановленного законом месячного срока вообще не высказали бы своих намеренийотносительно осуществления этого права. При этом такое молчание расцениваетсязаконом как отказ от преимущественного права покупки.

Указанноене было учтено и оценено судом с точки зрения того, соблюдены ли были сторонамитребования ст.120 ГК  РСФСР и может ли при данных обстоятельствах совершеннаямежду Александриной и Санько сделка купли-продажи 1/6 части дома быть признананедействительной с переводом прав и обязанностей покупателя на Каюровых.[25]

Поэтомурешение суда и все последующие судебные постановления в части, касающейсяпризнания договора купли-продажи недействительным с переводом прав иобязанностей покупателя на истцов, подлежат отмене с направлением дела в этойчасти на новое рассмотрение.

ПостановлениемПленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросахприменения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищногофонда в Российской Федерации“[26]было также предусмотрено, что  продажа одним из участников общей долевойсобственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицувозможна лишь при условии, если остальные сособственники откажутся отосуществления права преимущественной покупки, либо не осуществят это право втечение предусмотренного ст. 250 ГК РФ срока.

Выдел(Прим. – например, для последующей продажи) участнику общей собственности наприватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащейему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцуизолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора,санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможностисуд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

 Аналогичноеположение с некоторым уточнением закрепляет Определение СК Верховного Суда РФот 30 января 1998 г. — при отсутствии возможности выделить участнику общейсобственности на жилое помещение изолированной части не только жилых, но иподсобных помещений суд вправе по просьбе истца определить порядок пользованияквартирой.[27] Разделтрехкомнатной квартиры на два жилых помещения невозможен, поскольку в ней нетвторых кухни, коридора, санузла, отдельного входа.

ПленумВерховного Суда РФ в п.12 постановления от 24 августа 1993 г. „О некоторыхвопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизациижилищного фонда в Российской Федерации» (с последующими изменениями идополнениями)[28] разъяснил, чтовыдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение,представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, еслиимеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не толькожилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудованияотдельного хода. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истцаопределить порядок пользования квартирой.

Согласноч.2 п.4 ст.252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальнымисобственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с егосогласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может бытьреально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общегоимущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальныхучастников долевой собственности выплатить ему компенсацию.[29]

Наибольшеечисло споров, вытекает из договоров, обычно называемых сторонами договорамидолевого участия, что еще не предопределяет их правовой природы. Обычно судпытается ответить на вопрос, является ли договор об участии в строительстведоговором о совместной деятельности, и если основания для такой квалификацииесть, то на спорный объект распространяется режим общей долевой собственности,причем общая собственность возникает  одновременно с возникновением самогообъекта.

Известно,например, дело, в котором один из участников совместной деятельности продалсвою долю в общей собственности на объект третьему лицу. Другой участникпотребовал перевести на него права по этой сделке в связи с нарушениемпреимущественного права покупки.

Судебнаяпрактика достаточно твердо стоит на определении долей участниковпропорционально размеру их вклада. В Информационном письме от 20 мая 1993 годасодержится предложение ориентироваться, прежде всего, на сложившуюся стоимостьна момент распределения жилплощади и рассчитывать долю «в пределах ранеепереданных средств»[30],что значительно снизило роль договора в определении объема прав участниковстроительства. В дальнейшем эта позиция неоднократно подтверждалась прирассмотрении конкретных дел и применялась не только к жилищному строительству.Однако, подобная практика не раз подвергалась критике [31].

б)   по целостности предмета

1.           Договор купли-продажи жилого помещения, незавершенного строительством

2.           Договор купли-продажи жилого помещения, (законченного объекта).

 

2.   по основаниям  нахождения жилого помещения с собственности

1.     Договор купли-продажи жилого помещения в жилищно-строительных и жилищныхкооперативах

2.     Договор купли-продажи жилого помещения, принадлежащего на правесобственности по другим основаниям (например, в результате приватизации).

Применительнок данному виду классификации представляет интерес продажа жилых помещений вдомах жилищно-строительных и жилищных кооперативах.

Следуетиметь в виду, что правособственности на кооперативную квартиру наступает с момента полного выплатыпая.

Членкооператива, полностью выплативший паевой взнос за квартиру, вправе остаться вкооперативе или выйти из него. Гражданин, приобретший квартиру по договору ссобственником или получивший ее по наследству, вправе вступить в членыкооператива. Отказ ему в этом может быть обжалован в суд.[32]

После выплаты пая необходимополучить справку в правлении кооператива за подписью председателя и главногобухгалтера о том, что пай полностью выплачен. Далее надо передать справку вБТИ  чтобы получить удостоверение о праве собственности – необходимыйправоустанавливающий документ для продажи кооперативной квартиры. Согласия всехсовместно проживающих с собственником  членов семьи при этом не требуется.

Правособственности на купленную квартиру в доме кооператива возникает у покупателя смомента регистрации  перехода права собственности  в органах юстиции.

Наотказ органа юстиции в удостоверении договора купли-продажи может быть подана всуд жалоба, которая рассматривается в порядке особого производства. Привозникновении спора о праве на квартиру жалоба оставляется без рассмотрения изаинтересованному лицу разъясняется, что оно может предъявить в суд иск наобщих основаниях.[33]

 

3.     по субъектам

1.           Договор купли-продажи жилого помещения  между гражданами

2.           Договор купли-продажи жилого помещения с участием юридических лиц (юридического лица)

3.           Договор купли-продажи жилого помещения  с участием государственныхорганов или муниципальных образований

 

Договоркупли-продажи жилого помещения с участием юридических лиц  (юридического лица)

Особенности участия юридических лиц  в обороте жилыхпомещений заключаются в особом статусе данных субъектов, необходимости учетапри заключении ими сделок как общих норм гражданского законодательства,регулирующих  правовое положение юридических лиц, так и специальногозаконодательства (корпоративного, антимонопольного и др.).

О необходимости учета корпоративного законодательствапри отчуждении жилых помещении акционерными обществами упоминает судебнаяпрактика. В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих подоговорам купли-продажи недвижимости»[34], приводится в пример следующее дело.

Акционерное общество (продавец) предъявило иск ккоммерческому банку (покупателю) о признании недействительным договоракупли-продажи жилого здания. В обоснование исковых требований акционерноеобщество указало, что здание внесено в уставный капитал и его продажа влечет засобой уменьшение этого капитала. Согласно уставу, вопросы уменьшения уставногокапитала отнесены к компетенции общего собрания, которое не принимало решения опродаже здания и уменьшении уставного капитала.

Акционерному обществу в иске было отказано. Привынесении решения арбитражный суд  исходил из следующих обстоятельств. Всоответствии со статьей 213 Гражданского кодекса Российской Федерациикоммерческие организации являются собственниками имущества, переданного им вкачестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а такжеимущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

Собственникупринадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (статья209 Кодекса). В данном случае оспариваемая сделка совершена генеральнымдиректором акционерного общества в пределах предоставленных ему полномочий.Согласно уставу он мог совершить сделку по отчуждению имущества, стоимостькоторого не превышает 20 процентов балансовой стоимости активов общества.Стоимость проданного здания не превысила этого размера. Каких-либо ограниченийна отчуждение внесенного в уставный капитал имущества учредительные документыне содержат.

Уставный капитал в балансе предприятия отражается вденежном выражении, а не в виде конкретных видов внесенного имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 и пунктом 2статьи 79 Федерального закона «Об акционерных обществах» решениеобщего собрания об отчуждении недвижимого имущества требуется в случае, еслистоимость чистых активов общества в результате этой сделки окажется меньше егоуставного капитала, а также при совершении крупной сделки на сумму, превышающую50 процентов балансовой стоимости активов.

Из представленного акционерным обществомбухгалтерского баланса такой вывод не вытекает. Довод истца о том, чтооспариваемая сделка осуществлена лицом с превышением предоставленныхполномочий, не основан на законодательстве и положениях устава.

Таким образом, для отчуждения недвижимого имущества,внесенного в уставный капитал акционерного общества, решение общего собрания обуменьшении уставного капитала требуется лишь в случаях, установленныхзаконодательством.

Несмотря на то, что в данном деле акционерномуобществу было отказано, в практике имеется немало дел, когда пренебрежениеинтересами акционеров либо умышленное не информирование контрагента окрупности, заинтересованности сделки купли-продажи недвижимости влечет кпризнанию такой сделки недействительной.  

Заключениесделок купли-продажи жилых помещений влечет для юридического лица, участвующегов сделке определенные налоговые последствия, необходимость отражения операциипо передаче (получению)  недвижимости в бухгалтерском учете.

В соответствии с п. 2 Методических указаний побухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина РФ от20.07.98 № 33н, недвижимое имущество для целей бухгалтерского учета относится косновным средствам. В случае их приобретения основные средства принимаются кучету организацией по первоначальной стоимости. Первоначальной стоимостьюосновных средств признается сумма фактических затрат на их приобретение, заисключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (кромеслучаев, предусмотренных законодательством РФ). Фактические затратыскладываются из сумм, уплаченных продавцу в соответствии с договоромкупли-продажи, регистрационных сборов и других аналогичных платежей,произведенных в связи с приобретением права собственности на объект основныхсредств, а также иных затрат, непосредственно связанных с приобретениемнедвижимого имущества.

Стоимость основных средств погашается посредствомначисления амортизации. Амортизационные отчисления по объекту недвижимостиначинаются с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта кбухгалтерскому учету, и начисляются до момента списания этого объекта с балансаорганизации в связи с прекращением права собственности. Амортизационныеотчисления прекращаются c 1-го числа месяца, следующего за месяцем списанияэтого объекта с бухгалтерского учета (пункты 4.6, 4.7 Положения побухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/97), утвержденногоПриказом Минфина РФ от 03.09.97 № 65н). Основанием для принятия объектанедвижимости на баланс организации является акт приемки-передачи имущества,утвержденный руководителем организации (п. 40 Методических указаний побухгалтерскому учету основных средств). Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, передачанедвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются поподписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавцапередать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этогоимущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа опередаче.

Пунктом 2 ст. 551 ГК РФ установлено, что договорпродажи недвижимости может быть исполнен сторонами до государственнойрегистрации перехода права собственности. Это означает, что объект недвижимогоимущества может быть передан от продавца к покупателю по передаточному акту догосударственной регистрации перехода права собственности. Однако исполнениедоговора до государственной регистрации перехода права собственности неявляется основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами. Такимобразом, если стороны подписали акт приемки-передачи недвижимого имущества догосударственной регистрации перехода права собственности, списать с балансаорганизации-продавца и принять на баланс организации-покупателя объектнедвижимости стороны смогут только после регистрации перехода правасобственности.

Данный вывод следует из принципа имущественнойобособленности юридических лиц. В соответствии со ст. 48 ГК РФ одним изпризнаков юридического лица является наличие у организации обособленногоимущества, принадлежащего ей на праве собственности, хозяйственного ведения илиоперативного управления, которым организация отвечает по своим обязательствам.Согласно ст. 1 Федерального закона от 21.11.96 № 129-ФЗ «О бухгалтерскомучете», бухгалтерский учет представляет собой упорядоченную систему сбора,регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе,обязательствах организации и их движении путем сплошного, непрерывного идокументального учета всех хозяйственных операций. Объектами бухгалтерскогоучета являются имущество организации, ее обязательства и хозяйственныеоперации, осуществляемые организацией в процессе ее деятельности. Такимобразом, в бухгалтерском учете организации может быть отражено толькоимущество, принадлежащее ей на каком-либо имущественном праве, предусмотренномдействующим гражданским законодательством. Отражение в учете имущества, правамина которое организация не обладает, противоречило бы принципам ведениябухгалтерского учета.

Необходимо обратить внимание, чтоподписание акта приемки-передачи объекта недвижимости фактически означает, чтопродавец передал недвижимое имущество, а покупатель вступил во владение им,т.е. данное имущество не используется более в производственной деятельностипродавца. Пунктом 1 Положения осоставе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг),включаемых в себестоимость продукции(работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемыхпри налогообложении, утвержденного постановлением Правительства РФ от05.08.92 № 552 [35],себестоимость продукции (работ, услуг) представляет собой стоимостную оценкуиспользуемых в процессе производства продукции (работ, услуг), природныхресурсов, сырья, материалов, основных средств, а также других затрат на еепроизводство и реализацию. Таким образом, отнесение амортизационных отчисленийпо основным фондам на себестоимость продукции (работ, услуг)организации-продавца производится до момента подписания акта приемки-передачи.После подписания акта и до момента государственной регистрации перехода правасобственности начисление амортизации производится за счет собственных средств.

Наосновании изложенного можно сделать практический вывод, что болеецелесообразным является подписание передаточного акта по объекту недвижимости междупродавцом и покупателем после государственной регистрации перехода правасобственности.

Следует рассмотреть еще один аспект заключениядоговора купли-продажи жилых помещений с участием юридических лиц. Он связан соплатой коммунальных услуг за жилое помещение и отнесением их на себестоимость.

Оплатауслуг коммунальных организаций, связанных с эксплуатацией жилого помещения, упродавца недвижимого имущества прекращается с момента расторжения договоров наоказание услуг. Отнесение указанных затрат на себестоимость продукции (работ,услуг) организации-продавца производится до момента подписания актаприемки-передачи объекта недвижимости (подп. «и» п. 2 Положения осоставе затрат ...). В случае если между моментом подписания передаточного актаи моментом расторжения договоров с организациями жилищно-коммунальногохозяйства существует разрыв во времени, в договоре между покупателем ипродавцом необходимо предусмотреть, что покупатель возмещает продавцурасходы по оплате коммунальных услуг до момента перезаключения соответствующихдоговоров. Если данный вопрос не будет урегулирован сторонами, то указанныерасходы не могут быть отнесены на себестоимость организации-продавца, а должныбыть произведены им за счет собственных средств. Отнесение данных расходов насебестоимость будет неправомерным и может повлечь занижение налогооблагаемойбазы и соответственно неблагоприятные налоговые последствия. Оплата услугпредприятий жилищно-коммунального хозяйства покупателем объекта недвижимостипроизводится с момента заключения соответствующих договоров. При наличиисоглашения с продавцом недвижимого имущества о возмещении ему расходов пооплате коммунальных услуг с момента подписания передаточного акта и до моментарасторжения продавцом договоров с предприятиями жилищно-коммунального хозяйствапокупатель вправе относить данные затраты на себестоимость продукции (работ,услуг).[36]

Договоркупли-продажи жилого помещения  с участием государственных органов илимуниципальных образований.

Продажажилых помещений с указанными субъектами осуществляется в общем порядке наоснове норм ГК РФ. Но нормативные акты на местном уровне нередко конкретизируютнормы ГК РФ, поэтому из необходимо учитывать при заключений сделок.

Так, Постановлением Главы администрации г. Екатеринбурга от 26 апреля 1994 г. № 231«О продаже жилых помещений муниципального жилищного фонда» (с изм. от8 ноября 1994 г.), было утверждено Положение о продаже жилых помещениймуниципального жилищного фонда в г. Екатеринбурге.

 Управлениепо жилищной политике заключает договора купли-продажи жилых помещений от имениадминистрации города. Покупателями могут быть граждане, нуждающихся в улучшениижилищных условий,  желающие приобрести жилые помещения в собственность за платуи юридические лица для улучшения жилищных условий своих работников. Всобственность по договорам купли-продажи могут быть переданы

освободившиесяизолированные жилые помещения в коммунальных квартирах проживающим в этихквартирах нанимателям, арендаторам или собственникам жилых помещений приотсутствии в квартире нанимателей, арендаторов или собственников, нуждающихся вулучшении жилищных условий или имеющих менее установленной нормы на одногочлена семьи,

занимаемыежилые помещения нанимателям, которые использовали право на бесплатнуюприватизацию жилья,

освободившиесяжилые помещения,

жилыепомещения во вновь построенных домах.

Продажене подлежат жилые помещения:

а)признанные непригодными для постоянного проживания,

б)служебные,

в) вобщежитиях,

г) вкоммунальных квартирах, кроме случаев, указанных ранее

д) вспециализированных домах.

Владение,пользование и распоряжение приобретенными в собственность жилыми помещениями вдомах муниципального жилищного фонда собственники осуществляют по своемуусмотрению в порядке, предусмотренном гражданским и жилищным законодательством.

ВПоложении приводится типовые формы договоров  купли-продажи квартиры, комнаты.

Определеннымиособенностями отличаются договора продажижилых помещений муниципального жилищного фонда гражданам, отселяемым состройплощадок. Так, Постановление Главы города Екатеринбурга от 21 января 1998г. № 43 «О порядке продажи жилых помещений муниципального жилищного фондагражданам, отселяемым со стройплощадок муниципального предприятия УКС городаЕкатеринбурга» указывает, что при отселении муниципальным предприятием«УКС» граждан из домов в связи с изъятием земельных участков длякапитального строительства, выделение жилья зачастую производится с превышениемнормы предоставления. Граждане не возражают получить жилье с превышениемсоциальной нормы и доплатить за излишки предоставленных метров. В связи с этимвозникает необходимость совершения гражданско-правовых сделок по продажемуниципального жилья гражданам, отселяемым со строительных площадок. Заключениедоговоров купли-продажи жилых помещений муниципального жилищного фонда такжеосуществляет Управление по жилищной политике.

4.           по обязательности  заключения договора купли-продажи жилого помещения дляодной из сторон

1.           Договора купли-продажи жилых помещений, без обязательности заключения для сторон

2.           Договора, обязательность заключения которых предусмотрена действующимзаконодательством.

Всоответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключениидоговора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключениемслучаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательствомили добровольно принятым обязательством.

Действующеезаконодательство позволяет выявить договоры купли-продажи жилья, обязательныедля заключения для одной из сторон.

ВысшийАрбитражный Суд Российской Федерации в порядке информации сообщил в своемПисьме[37] об  изданииПрезидентом Российской Федерации 10 июня 1994 г. Указа № 1181 «О мерах пообеспечению застройки не завершенных строительством жилых домов», которыйвступил в силу с момента его опубликования в «Российской газете» от15 июня 1994 года.

Указомустановлено, что не завершенные строительством жилые дома, находящиеся вфедеральной собственности, в том числе в полном хозяйственной ведениипредприятий и оперативном управлении организаций и учреждений, строительствокоторых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием в течение текущегогода необходимого финансирования из федерального бюджета, подлежат  продаже.

Приэтом решение о продаже не завершенных строительством жилых домов, заказчикамикоторых являлись федеральные органы исполнительной власти, организации иучреждения, финансируемые из федерального бюджета, принимается Государственнымкомитетом Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства иГосударственным комитетом Российской Федерации по управлению государственнымимуществом по согласованию с органами исполнительной власти субъектовРоссийской Федерации. В случае если заказчиком являлись федеральныегосударственные предприятия, такое решение принимается по представлениюпредприятия-заказчика Государственным комитетом Российской Федерации повопросам архитектуры и строительства, по согласованию с органами исполнительнойвласти субъектов Российской Федерации (пункт 1).

Впункте 2 Указа предусмотрено, что федеральные государственные предприятия,являющиеся заказчиками строительства жилых домов, строительство которыхпрекращено или приостановлено в связи с отсутствием необходимогофинансирования, вправе осуществлять продажу не завершенных строительством жилыхдомов.

Указом,установлено, что  продажа не завершенных строительством жилых домовосуществляются только  на коммерческих конкурсах.

Указомутверждено Положение о порядке продажи не завершенных строительством жилыхдомов, в котором определен порядок организации и проведения коммерческихконкурсов и продажи не завершенных строительством жилых домов, состоящих вфедеральной собственности, в том числе находящихся в полном хозяйственномведении предприятий и оперативном управлении учреждений, финансируемых изфедерального бюджета, за исключением объектов молодежных жилых комплексов. Всоответствии с Положением подлежат продаже отдельные жилые здания, частизданий, сооружения, не смонтированные конструкции, изделия и оборудование,находящиеся на строительных площадках, жилые комплексы, состоящие из несколькихжилых домов и помещений обслуживания, а также проектно-планировочная и проектно-сметнаядокументация.

СогласноПоложению между победителями коммерческого конкурса и первоначальным заказчикомобъекта заключается соответственно договор купли-продажи объекта.

Всоответствии с гражданским законодательством коммерческие конкурсы являютсягражданско-правовыми сделками, поскольку в результате их проведения упобедителей возникает право на заключение договора на  купли-продажи объекта, ау первоначального заказчика (уполномоченного им органа) — обязанностьзаключить такой договор. Поэтому споры о признании недействительнымирезультатов конкурса, оформленных в установленном порядке, подведомственныарбитражному суду на основании статьи 20 Арбитражного процессуального кодексаРоссийской Федерации.

Другойпример обязательности заключения договоров купли-продажи жилого помещениясвязан с жилищными сертификатами

ВПисьме Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 августа 1994 г. № 03-55  суд в порядкеинформации сообщил об издании Президентом Российской Федерации 10 июня 1994года Указа № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов».

Указомустановлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при проведениистроительства жилых домов, отведенный в установленном порядке земельный участокпод жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство,имеют право привлекать финансовые средства граждан Российской Федерации сиспользованием жилищных сертификатов, а также утверждено Положение о выпуске иобращении жилищных сертификатов.

Положениерегулирует порядок выпуска и обращения жилищных сертификатов на территорииРоссийской Федерации и реализации прав их собственников. Согласно пункту 2Положения жилищные сертификаты представляют собой особый вид облигаций синдексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на:

приобретениесобственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищныхсертификатов в порядке и на условиях, установленных этим Положением, иусловиями эмиссии;

получениеот эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимостижилищного сертификата.

Пунктом3 Положения предусмотрено, что жилищный сертификат удостоверяет внесение первымвладельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средствна строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется втечение установленного срока действия жилищного сертификата. Номинал жилищногосертификата  выражается в единицах общей площади жилья, и не может быть менее0,1 кв. метра.

РазделII Положения определяет права собственника жилищных сертификатов (пункт 8) и обязанностиэмитента, возникающие при предоставлении ему жилищных сертификатов ихсобственником: заключить договор купли-продажи квартиры с собственником,представившим необходимое в соответствии с пунктом 8 Положения количествожилищных сертификатов, и требование о заключении договора;

Следуетиметь в виду, что согласно пункту 13 Положения споры об условиях договоракупли-продажи квартиры и ином исполнении обязательств, предусмотренных жилищнымсертификатом, рассматриваются в суде или арбитражном суде в соответствии сустановленной подведомственностью.


5. по наличию связи  сделки купли-продажи жилого помещения с обретениемправа на земельный участок, на котором расположено жилое строение (часть его),или ее отсутствии.

1)-договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либоправомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение(купля-продажа квартиры в многоквартирном доме);

2)-договоры купли-продажи с передачей  покупателю недвижимости (жилого дома) правана соответствующий земельный участок на условиях приобретения его всобственность, аренду или пользование.

Кпервой категории сделок купли-продажи, как отмечалось, относятся договоры поприобретению или продаже квартир в многоквартирных домах.

Ковторой категории относятся все сделки, когда покупателю передаются права нетолько на жилое помещение (как правило, дом или часть его), но и насоответствующий земельный участок.

Какизвестно, недвижимость — это, прежде всего, земельные участки и то, чтонеразрывно связано с землей. Передача в результате исполнения договоракупли-продажи жилых помещений, находящихся на земельном участке, неизбежновлечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Инапротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводунаходящегося на нем недвижимого имущества. Кодекс содержит четкие правила,регулирующие такого рода изменения (ст. 552-553 ГК РФ).

При отчуждении жилых домовдо­говор должен содержать необходимую информацию, подтверждающую распо­ложениежилого дома на земельном уча­стке, и правовой режим земли, на кото­ройрасположен жилой дом. Оформле­ние договора должно производиться с соблюдениемтребований ст. 552 ГК РФ.

Покупательжилого дома, одновременно с передачей ему права собственности,  получает праваи на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью инеобходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является липродавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этомслучае передаваемое покупателю право на земельный участок определяетсядоговором (право собственности, право аренды и т. п.). Если же в договореотсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, онстановится собственником той части земельного участка, которая занята проданнойему недвижимостью и необходима для ее использования.

Припродаже жилого дома, находящейся на земельном участке, не принадлежащемпродавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает правопользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что ипродавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договороммежду продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условияпользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этомземельном участке недвижимости, либо допускающие это только с согласиясобственника земли. Это следует иметь в виду при заключении договоракупли-продажи жилого дома.

Взавершение главы о видах договоров жилых помещений хотелось бы остановиться наособенностях договоров купли-продажи жилья в закрытых административныхтерриториальных образованиях.

ВПисьме Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 декабря 1996 г. № С5-7/03-736 «Всвязи с применением Федерального закона „О внесении изменений и дополненийв Закон Российской Федерации “О закрытом административно-территориальномобразовании» [38]продублированаст.3 Закона. И пунктом 3 данной статьи предусматриваются особенности порядкасовершения сделок с недвижимым имуществом, находящимся на территории закрытогоадминистративно — территориального образования. Граждане, приватизировавшиезанимаемые ими жилые помещения, и собственники жилых домов, находящихся натерритории закрытого административно-территориального образования, вправепродавать и совершать с ними иные сделки только с гражданами, постояннопроживающими или работающими на территории закрытогоадминистративно-территориального образования, или юридическими лицами,расположенными и зарегистрированными на данной территории, а также с гражданамиРоссийской Федерации, получившими разрешение на постоянное проживание натерритории закрытого административно-территориального образования.

Граждане,переезжающие на другое место жительства, получают компенсацию за сданное ими вфедеральную или муниципальную собственность жилье по сложившимся в данномрегионе ценам за один квадратный метр жилой площади, либо обеспечиваются жильемпо установленным нормам на новом месте жительства в порядке, устанавливаемомПравительством Российской Федерации.

5. Права и обязанности.

 

Важноеместо в гражданском праве занимают договоры о передаче вещи в собственность,иногда называемые договорами с реальным (вещным) действием (от res — вещь).Прежде всего,  это договоры купли-продажи. Их сопровождает передача самой вещи,выступающая как самостоятельный акт, определяющий переход собственности (ст.223ГК РФ). Таким образом, налицо усложненный механизм возникновения вещного права:требуется не только достижение соглашения, но и передача вещи.

Соответственно,договор порождает лишь обязательство — право требования к должнику, асобственность передается вместе с вещью.

Основнаяобязанность продавца по договор купли-продажи жилого помещения  — передачажилого помещения покупателю. Эта обязанность является общей для всехдоговоров купли-продажи. По общему правилу, при купле — продаже с  моментапередачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности. Однакоу приобретателя жилого помещения по договору продажи право собственностивозникает с момента регистрации перехода права собственности, который может ине совпадать с фактической передачей недвижимости. Поэтому в рассматриваемомобязательстве по отчуждению следует различать передачу права собственности ифактическую передачу жилого помещения по акту передачи.

Поэтомуосновную обязанность продавца предпочтительно рассматривать как обязанностьперенести на покупателя  право собственности на проданное имущество и ввестиего во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость).

Учитываяустановленное законодательством требование регистрации перехода правасобственности и договора, на каждую из сторон  договора возлагается обязанностьобратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этоготребования. Если одна  из сторон уклоняется от выполнения указаннойобязанности, то суд вправе по требованию  другой стороны вынести решение огосударственной регистрации перехода права собственности. То же происходит и втом случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора жилогопомещения, как известно, требующего государственной регистрации. Несмотря  нато, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправевынести решение о регистрации, если сделка совершенна в надлежащей форме(ст.165 ГК РФ)

Судебнаяпрактика подтверждает данное положение законодательства. Информационное письмоПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзорпрактики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажинедвижимости»[39] упоминает оследующем деле.

Облпотребсоюзобратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного обществазарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома. Судом первой инстанции виске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующийорган с требованием о регистрации договора купли-продажи. Апелляционнаяинстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделкикупли-продажи недвижимости.

Приэтом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.

Междуоблпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) былазаключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома.

Сделкасторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передачаосуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договоране оспаривалась.

Покупательне обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган,поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

Пунктом3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено: еслисделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, ноодна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другойстороны вынести решение о регистрации сделки.

Договорпродажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательнойгосударственной регистрации.

Посколькусделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюзправомерно обратился за защитой своих интересов в суд. Апелляционная инстанциябездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение отгосударственной регистрации сделки.

Данноерешение суда является основанием для возникновения у соответствующего органаобязанности осуществить государственную регистрацию сделки.

Такимобразом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена внадлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе потребованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Принимаяво внимание специфику жилого помещения как недвижимости, являющейся объектомдоговора продажи, законодатель установил специальные правила, связанные сисполнением продавцом обязанности передать, а покупателем — принять проданнуювещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточномуакту   или иному документу о передаче. Обязательность  письменногооформления передачи установлена для того, чтобы устранить в будущем споры обисполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями(например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещейпрежнего собственника и проживающих с ним лиц и т.д., а также возможные претензии покупателя по поводу недостатков передаваемого жилого помещения,которые могли быть обнаружены при обычном осмотре. В случае передачи продавцомпокупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимостио ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, заисключением положений о праве покупателя потребовать замены товараненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. (Ст. 557 ГК РФ). Внекоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может служитьдоказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.

В  договоре долж­ны бытьуказаны сведения о том, ка­ким образом стороны намерены осуще­ствлять передачуотчуждаемых жилых помещений. Если в соответствии с п.1 статьи 556 ГК РФпередача отчуждаемых помещений будет осуществляться по передаточному акту, вдоговоре сле­дует отразить, в какие сроки должен быть составлен и подписансторонами указанный документ о передаче. В слу­чаях, когда сторонами определено,что передача отчуждаемого жилого помеще­ния уже состоялась либо будет произ­водитьсябез составления документа о передаче, эти условия также необходи­мо отразить втексте договора.

Передаточныйакт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороныукажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не служитоснованием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащееисполнение  договора (п.2 ст.556 ГК РФ). Передаточный акт не может рассматриватьсяи как неотъемлемая часть договора. Подписание акта о передаче жилого помещенияимеет значение для определения момента, когда риск случайной гибелипереходит к покупателю. Так как продавец считается исполнившим свою обязанностьпо передаче жилого помещения с момента вручения этого имущества покупателю иподписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели илислучайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, еслииное не предусмотрено договором.

Поскольку в соответствии сост. 19 Федерального закона “О регистрации прав на недвижимое имущество и сде­локс ним”[40] государственная регистра­ция можетбыть приостановлена на срок   до трех месяцев, в случаях, когда фактическаяпередача жилого помещения  приобретателю была осуществлена до  подачи заявленияна государственную регистрацию, в договоре рекомендует­ся оговорить момент, скоторого на при­обретателя возлагается риск случайной гибели жилого помещения.

Связанс обсуждаемой темой и вопрос о последствиях совершенной продажи для продавца домомента утраты им права собственности на вещь. Не приходится говорить, чтотакая ситуация отнюдь не является умозрительной, поскольку между моментомзаключения договора и моментом передачи вещи в порядке его исполнения всегдапроходит определенное время, в течение которого вещь остается в полном правесобственности у продавца.

Приведемтакой пример. Собственница приватизированной квартиры продала по домашнейсделке свою квартиру проживавшему в ней нанимателю. Затем она распорядилась еюиначе и вернула квартиру в муниципальную собственность. Узнав об этом,покупатель предъявил иск о признании действительным договора купли-продажиквартиры в связи с уклонением одной из сторон от его нотариальногоудостоверения (ст.165 ГК РФ), а также о признании недействительным соглашения орасторжении договора приватизации как притворного (ст.170 ГК РФ). Суд искудовлетворил и признал право на квартиру за покупателем. Вопрос, заключенный вделе, формулируется следующим образом: имеют ли силу действия собственника,обремененного обязательством по передаче вещи, по распоряжению ещепринадлежащей ему вещью иным образом? Понятно, что этот вопрос выходит за рамкиконкретной ситуации и сопровождает едва ли не каждую сделку по отчуждению вещи.

Ситуацияносит классический характер, поэтому следует привести и ее классическое решениев изложении дореволюционного российского цивилиста Г. Ф. Шершеневича:«Продавец сохраняет право на проданную вещь до передачи и потому можетснова продать ее и тем лишить покупщика приобретенного права, предоставляя емутолько право требовать вознаграждения».[41] В. М. Хвостов сформулировал то же правилопо-иному: «Договоры, по которым стороны обязываются не отчуждать известнойвещи, не имеют вещного эффекта; отчуждение, совершенное вопреки им,действительно; нарушение договора порождает лишь иск об убытках»[42].

Итак,пока продавец не лишился собственности, он вправе по своему усмотрениюраспорядиться своей вещью, и такая сделка не может быть ничтожной толькопотому, что имеется договор об отчуждении той же вещи иному лицу.

Всудебной практике рассмотренные проблемы обычно становятся предметом обсужденияпри предъявлении покупателями требований о признании права собственности,основанных на совершении договоров, обязывающих продавца передать вещь всобственность. Сама возможность такой формулировки требований, обычной внедавнем прошлом, может быть объяснена только неразвитостью юридического быта.

Вкачестве примера можно указать на многочисленные тяжбы, возникающие между«дольщиками» — приобретателями квартир по договорам долевого участияи застройщиками. По условиям этих договоров, обычно близких по природекупле-продаже (в одном из дел прокурор прямо ссылался на то, что такой договор«прикрывает сделку купли-продажи квартиры»[43],приобретатели (дольщики), выплатив определенные договором суммы, получали правотребовать от  застройщика передачи им в собственность жилых помещений.Очевидно, что это право — обязательственное, а не вещное, и потому соответствующаяобязанность застройщика не лишает его возможности распорядиться принадлежащимему объектом иным образом, пока он не передал купленных помещений и не утратилсобственности. Следуемый отсюда вывод о слабой защищенности прав дольщиков,опирающийся на известное из теории преимущество вещного права передобязательственным, понадобилось многократно подтверждать практически именно вчасти отсутствия гарантий, чтобы эти договоры стали расцениваться как довольноненадежные инструменты.

Конечно,собственность у приобретателя возникает не при заключении договора, а изпередачи вещи (не будем здесь касаться важнейшего для недвижимости требованияточного указания предмета купли-продажи как условия наличия самого договора),поэтому до передачи вещи права собственности нет, нет и возможности добитьсяего признания.

Обязанностьпродавца в силу взаимности договора противопоставлены обязанностью покупателя — оплатить покупаемое жилое помещение.

Информационноеписьмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21«Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажинедвижимости» по материалам судебной практики указывает, что невыполнениепокупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договоромкупли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Комитетпо управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностьюнедвижимое имущество. В договоре предусмотрена обязанность покупателя уплатитьстоимость недвижимости продавцу, а продавца — передать ее покупателю послеоплаты.

Обязательствапо оплате покупателем не исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск орасторжении договора.

Всоответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерациидоговор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда присущественном его нарушении другой стороной.

Посколькупокупатель допустил существенное нарушение условий договора, суд правомернорасторг заключенный договор.[44]

Можнопривести еще один пример, подтверждающий что неисполнение (существенноенарушение) договора купли-продажи жилого помещения одной стороной можетявляться основанием для расторжения договора, а исполненный договор не можетбыть расторгнут. Нижеуказанный пример  интересен как определенностьюпоставленного вопроса, так и тем, что он вызвал затруднения у судов разныхинстанций.

Товариществос ограниченной ответственностью «Кокетка» обратилось в Арбитражныйсуд Рязанской области с иском к индивидуальному частному предприятию Бардина«Лорд» о расторжении договора купли-продажи помещения в связи сневыполнением покупателем обязательств по уплате стоимости здания.

РанееТОО «Кокетка» заключило договор купли-продажи  помещения с ИЧПБардина «Лорд». Помещение передано, и право собственности на негозарегистрировано в установленном порядке. В связи с тем, что покупатель неоплатил приобретенную недвижимость, продавец обратился в суд с иском орасторжении договора. Арбитражный суд, поддержанный апелляционной инстанцией,иск удовлетворил и, как можно понять, принял решение о возврате проданнойнедвижимости продавцу. Решение было отменено в кассационном порядке и в искебыло отказано, так как право собственности на предмет договора у покупателя ужевозникло, и оснований для расторжения договора нет[45].

Всвязи с вышеупомянутой проблемой исполнения договора, возможности егорасторжения, связаны некоторые практические трудности с разграничением вещногои обязательственного действия договора.[46]

Очевидно,что расторжение договора означает сохранение собственности у продавца лишь дотех пор, пока им не исполнена обязанность по передаче вещи. После этого в силутого известного правила, что расторжение договора имеет силу лишь на будущеевремя (ст.453 ГК РФ), возврат имущества возможен только в том случае, если этобыло предусмотрено договором (т.е. он происходит не автоматически, а поспециальному соглашению о возврате, которое отнюдь не подразумевается).

Применительнок данному случаю можно было бы использовать и классический прием включения всделку купли-продажи жилого помещения резолютивного (отменительного) условия:«Вещь куплена, но если деньги не будут уплачены в срок, пусть онасчитается не купленной». При наступлении такого условия «вещные права,установленные сделкой и на основании ее, теряют силу, и прежнее состояниевосстанавливается… наступление резолютивного условия имеет необязательственное, а вещное действие».[47]

В ГКРФ предусмотрен скорее обязательственный аналог этого средства, что, впрочем,не меняет его направленности: условием договора может быть сохранениесобственности за продавцом до оплаты товара. Тем самым покупатель лишен — но нев силу договора, который не может вводить таких запретов, а в силу того, что онне стал собственником — права отчуждения или иного распоряжения товаром. Принаступлении просрочки оплаты продавец, сохранив собственность, вправепотребовать возврата товара (ст.491 ГК РФ).

Впрочем,применительно к недвижимости стороны не могут в договоре изменить императивноустанавливаемый датой государственной регистрации момент переходасобственности. Поэтому они вправе лишь оговорить составление акта передачинедвижимости против платежа (ст.556 ГК РФ). Оказавшееся у покупателя безсоставления акта владение вещью в этом случае не влечет вещных последствий,поскольку передача вещи имеет юридическую силу, лишь, если совершается снамерением передать собственность.

Еслиникаких условий в договор включено не было, то суду не остается ничего иного,как подтвердить, что собственность уже возникла у покупателя и отношения сторонсводятся к его обязанности выплатить цену.

Всоответствии с общими нормами гражданского законодательства обязательстводолжника может быть исполнено третьим лицом (п.1.ст.313 ГК РФ). Обязательствопо оплате за жилое помещение соответственно может быть произведено другимлицом. Раньше оплата жилого помещения за покупателя (гос. служащего) моглабыть  произведена за счет государства.

Положениемо федеральной государственной службе, утвержденным Указом Президента РоссийскойФедерации от 22 декабря 1993 г. № 2267 (на сегодняшний день утратило силу)государственному служащему гарантировалось в случаях, установленныхзаконодательством Российской Федерации — жилая площадь в виде отдельнойквартиры или дома за счет средств республиканского бюджета РоссийскойФедерации.

Письмом Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 апреля 1997 г. № 05-7/03-269 «ОФедеральном законе „О федеральном бюджете на 1997 год“ предусмотрено,что согласно статье 64 Федерального закона в 1997 году финансирование расходовв части приобретения жилой площади в виде отдельной квартиры или дома,предусмотренное Положением о федеральной государственной службе, утвержденнымУказом Президента Российской Федерации от 22 декабря 1993 г. № 2267, непроизводится.

Чтокасается прав сторон договора купли-продажи жилого помещения, то оникорреспондируют с обязанностями сторон. Покупатель имеет право требоватьпередачи жилого помещения. Продавец имеет право требовать оплаты переданногожилья. Обе стороны вправе требовать друг от друга государственной регистрацииперехода права собственности.

Судебнаяколлегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 6 февраля 1998 г. указаласледующее. Удовлетворяя иск Головенко о возложении на БТИ обязанностизарегистрировать договор купли-продажи квартиры и о признании проведенныхторгов недействительными и отказывая во встречном иске Фоменко, суд первойинстанции правильно исходил из того, что АОЗТ ФК „Русская недвижимость“как собственник имущества вправе было по договору передать право собственностина квартиру другому лицу, а Головенко, полностью исполнившая свои обязательствапо договору, вправе требовать регистрации сделки.[48]

 

6. Процедура заключения договора.

Договоркупли-продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и, напротив, приналичии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п.3ст.433 ГК РФ). Регистрация договора осуществляется в  учреждениях юстиции.

Для егорегистрации, и,  следовательно, для его заключения, необ­ходимо собрать и представить ряд документов. Одним из необходимых документов является справка из БТИ. 

Всправке БТИ указывается оценочная стоимость комнаты или квартиры, еехарактеристика, сведения о владельцах жилого помещения. Справка выдается обычнос выкопировкой или экспликацией, позволяющей установить местонахождение жилогопомещения на земельном участке либо в составе недвижимого имущества(многоквартирного дома).

Обязательным документом длярегистрации  перехода права собственности является правоустанавливающийдокумент на квартиру, иное жилое помещение. Это документ, подтверждающийправо собственности определенного лица (или лиц) на отчуждаемое жилоепомещение. Им может быть:

— договор передачи жилогопомещения в собственность гражданам (привати­зации);

— регистрационноеудостоверение, если квартира кооперативная;

— договор купли-продажи,если жилое помещение или его доля купле­ны собственником;

— договор мены, если жилоепомещение либо его доля были обменены на дру­гое;

— договор дарения на объектнедвижимости или земельный участок;

— свидетельство о правесобственности в порядке наследования;

— решение суда о признанииправа собственности на жилое помещение, либо его долю, вступившее в законнуюсилу, если право собственности было установ­лено в процессе судебногоразбирательства;

В справке из налоговойинспекции указывается об отсутствии задолженности по оплате налога наимущество, об оплате налога на дарение или вступление в права наследования.

Справка с местажительства нужна длявыявления перечня  лиц, имеющих право пользования отчуждаемым жилым помещением.(См. п.3.3. дипломной работы).

 

В настоящее время ситуацияна рын­ке жилья такова, что в число сособственников большинства квартир входятнесовершеннолетние дети. Для отчуждения  в какой бы то ни было форме такойквартиры требуется предварительное разрешение (справка) органов опеки ипопечительства.  Согласие органов опеки и попечительства требуется и в томслучае, если в  числе сособственников имеются граждане, признанные вустановленном законом порядке недееспособными либо ограниченно дееспособными.Ведь субъектом гражданско-правовогодоговора может быть гражданин, обладающий полной или неполной дееспособностью.Гражданская дееспособность в полном объеме наступает по достижениисовершеннолетия (18 лет). Ранее этого возраста приобретение полнойдееспособности возможно по двум основаниям: вступление в брак и эмансипация.(ст.21,27 ГК РФ).

Более того,  закон предъяв­ляеттакие требования и к тем случаям, если несовершен­нолетние дети, либо неполностью дее­способные граждане не являются соб­ственниками жилого помещения,но яв­ляются членами семьи собственника. Таким образом, защищаются жилищныеправа лиц, особо нуждающихся в соци­альной защите.

Соответственно, справка изорганов опеки дается в том случае, если в жилом помещении проживают, либоявляются собственниками несовершеннолетние (до 18 лет включительно) дети илипризнанные в судебном порядке недееспособными граждане, в отношении которыхустановлены опека или попечительство. В этих случаях от именинесовершеннолетних до 14 лет представителями выступают их родители или опекуны,с 14 до 18 лет — с разрешения родителей сами несовершеннолетние, а в случае снедееспособными гражданами — их опекуны или попечители. Справки выдаются такжерайонными организациями по месту нахождения жилого помещения.

Нарушение прав лиц, особонуждающихся в социальной защите, влечет безусловную недействительностьдоговора.

В пример можно привестисоответствующее дело из судебной практики.

5октября 1995 г. Чагина — наниматель трехкомнатной квартиры в доме по ул.Мичурина г. Томска приватизировала ее, не включив в число собственниковпроживавшего с нею несовершеннолетнего сына, Завьялова, 1981 года рождения. 9 октября1995 г. Чагина заключила договор купли-продажи данной квартиры с Кошкаровой.

ПрокурорОктябрьского района г. Томска обратился в суд с заявлением в интересахнесовершеннолетнего Завьялова о признании названных сделок недействительными.

Всудебном заседании прокурор района отказался от заявленных требований в связи стем, что жилищные права Завьялова ответчицей Кошкаровой восстановлены вдобровольном порядке, путем оформления договора дарения ему однокомнатнойквартиры в доме п. Светлый Томского сельского района.

Попечительнесовершеннолетнего Завьялова — Чагин В., привлеченный к участию в деле, всудебном заседании не присутствовал, направив в адрес суда письменное заявлениеоб отказе от требований к Кошкаровой и в части признания указанных в заявлениисделок недействительными.

ОпределениемОктябрьского районного суда Томской области производство по делу прекращено.

ЗаместительГенерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебныхпостановлений и направлении дела на новое рассмотрение. Судебная коллегия погражданским делам Верховного Суда РФ 6 мая 1997 г. протест удовлетворила последующим основаниям.

Всоответствии с ч.2 ст.7 Закона Российском Федерации от 4 июля 1991 г. „Оприватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ в договор передачижилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние лица, имеющиеправо пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами,которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетнимисобственность.

Каквидно из материалов дела, в договор от 5 октября 1995 г. о передаче квартиры всобственность Чагиной ее несовершеннолетний сын Завьялов не был включен.

Согласноч.2 ст.3 названного Закона для совершения сделок в отношении приватизированныхжилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того,являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьисобственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилымпомещением, требуется предварительное разрешение органов опеки ипопечительства. В соответствии со ст.168 ГК РФ нарушение вышеуказанных нормЗакона является основанием для признания названных сделок недействительными.[49]

Такимобразом, надзорная инстанция правомерно отменила определение суда о прекращениипроизводства по делу о признании договора  купли-продажи квартирынедействительными, как противоречащее интересам несовершеннолетнего, имеющегоправо пользования данным жилым помещением и проживающего в нем.

ПостановлениеПленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 „О некоторых вопросахприменения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищногофонда в Российской Федерации» (в редакции от 21 декабря 1993 г., сизменениями от 25 октября 1996 г.) указало:

 Посколькунесовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиесячленами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодексаРСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатнойприватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователямивправе стать участниками общей собственности на это помещение.

Учитывая,что в соответствии со ст.ст. 28 и 37 ГК РФ опекун не вправе безпредварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторыесделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, апопечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия вприватизации может быть осуществлен родителями и усыновителяминесовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличииразрешения указанных выше органов.

Справка из управленияархитектуры требуется вслучае, когда здание, в кото­ром находится жилое  помещение, представляет собойархитектурный памятник, для которого установлен особый порядок пользования.

 

Одним из особенныхдокументов, который необходимо получить до оформления купли-продажи  жилогопомещения, является со­гласие супруга продавца  жи­лого помещения на егоотчуждение в случаях, когда отчуждаемое жилое по­мещение приобретено насовместно на­житые в период брака средства. Подобное согласие требуется и в томслучае, если к моменту оформления сделки брак между супругами уже расторгнут.Основ­ное значение здесь имеет факт приоб­ретения жилого помещения в периодбрака на совместные средства. Законодательством четко определе­на форма такогосогласия: оно должно быть нотариально удостоверенным. В тексте договора продажижилья должна содержать­ся информация, когда и кем нотариаль­но удостоверенотакое согласие.

Аналогичное согласие должендать также и супруг покупателя — но уже на покупку жилого помещения. Это понят­но— ведь деньги, на которые приобре­тается жилое помещение, также являются общейсовместной собственностью суп­ругов.

При отсутствии у кого-либоиз уча­стников договора супруга, который мог  бы претендовать на совместнонажитое имущество, об этом также должна содержаться в тексте договорасоответствующая информация, исходящая от лица, отчуждающего жилое помещениелибо  приобретающего его.              

Справка об отсутствиизадолженности по коммунальным услугам необходима покупателям жилой площади, если они хотят быть увереныв том, что им не придется платить в ЖЭУ или энергосбыт за быв­ших собственников.

Личностьсторон по общему правилу устанавливается на основании паспорта гражданинаРФ. В случае отсутствияпаспорта принимает­ся временное удостоверение личности гражданРоссийской Федерации, которое выдается взамен утерянного или испорченногопаспорта паспортно-визовыми служ­бами по месту нахождения жилого помещения.Справки формы № 9, выдававшиеся ранее, утратили свое значение, хотя ивстречаются у граждан до сих пор.

Личность представителяпродавца (и покупателя) дополнительно должна быть подтверждена доверенностью насовершение сделки купли-продажи.

Личностьребенка и (или) его законного представителя устанавливается на основаниипаспорта, свидетельства о рождении ребенка и других документов,бесспорно подтверждающих личность.

Еслизаконным представителем являются усыновители, которые не записаны в качестверодителей в свидетельстве о рождении, органу государственной регистрации сделкипродажи недвижимости, должно быть представлено свидетельство или решениесуда об усыновлении (ст.ст.136, 137 СК РФ).

 Отопекунов, приемных родителей требуется соответствующее удостоверение илипостановление органов опеки и попечительства о назначении опеки(попечительства) либо договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью(ст.ст.146, 153 СК РФ, ст.ст.1, 3 Положения о приемной семье, утвержденногопостановлением Правительства РФ 17 июля 1996 г. № 829).

 Еслив качестве представителя выступает руководитель учреждения, являющегосяопекуном (попечителем) ребенка, необходимо представить удостоверениеруководителя учреждения, справку о нахождении ребенка на полном государственномпопечении (ст.147 СК РФ).

Когдастороной в договоре купли-продажи жилого помещения выступает юридическое лицо,необходимо представить его учредительные документы, свидетельство огосударственной регистрации, документ о назначении (избрании) исполнительногооргана, доверенность на представителя.

 Вслучае сомнения относительно подлинности документа органу юстиции следуетотложить совершение регистрационного  действия и истребовать дополнительныеподтверждения от компетентных органов либо иным образом проверить личность.

 Судебнойпрактике известны случаи, когда лица  незаконно используют документы другихграждан.

Так,межрайпрокурор г. Гусь-Хрустальный Владимирской области обратился в суд с искомв интересах несовершеннолетних Лесина Константина и Гусаровой Анастасии кГусарову С.А., Гущиной Н.В. и другим о признании договора купли-продажи жилогопомещения недействительным. В обоснование иска прокурор указал, что ГусаровуС.А. и Гусаровой М.В. принадлежала квартира в городе Гусь-Хрустальный, вкоторой они проживали совместно с детьми: Лесиным Константином, 1985 г.р., иГусаровой Анастасией, 1991 г.р. 11 апреля 1994 г. Гусарова М.В. погибла. Послеее смерти 29 апреля 1994 г. Гусаров С.А. и его знакомая Гущина Н.В.использовали паспорт на имя Гусаровой М.В., продали квартиру. Договоркупли-продажи был удостоверен нотариусом, занимающимся частной практикой.Обстоятельства, на которые ссылался прокурор, подтверждались материалами уголовногодела, возбужденного в связи с убийством Гусаровой М.В., и проведенной проверкипо заявлению опекунов детей в связи с отчуждением квартиры.[50]

Длязаключения договора купли-продажи муниципального жилищного фонда г.Екатеринбурга дополнительно надо представить следующие документы[51].

 Дляосвободившихся изолированных жилых помещений в коммунальных квартирах гражданамнеобходимо представить:

а)заявление о приобретении в собственность по договору купли-продажиосвободившегося изолированного жилого помещения, подписанное всемисовершеннолетними членами семьи нанимателя (арендатора, собственника) жилогопомещения, включая временно отсутствующих,

б)справку из жилищно-эксплуатационной организации об освобождении жилищногопомещения в данной коммунальной квартире,

Длязаключения договора купли-продажи по остальным жилым помещениям граждане июридические лица представляют в «Управление» только заявления.


7. Форма договора купли-продажи жилогопомещения.

Требования законодательствак сделкам с жилыми помещениями  сформулированы главным образом примени­тельно кформе сделки и ее государственной регистра­ции.  В отношении формы сделок сжилыми помещениями следует отметить, что  предписывается письменная форма,причем требует­ся составление единого документа, подписанного сто­ронами. (Ст. 550 ГК РФ).

Вотличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простойписьменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме  договорапродажи жилого помещения, влечет его недействительность.

Какследует из текста Кодекса (ст. 550 ГК РФ), договор продажи жилого помещения ненуждается в нотариальном удостоверении. По законодательству, действовавшемуранее,  договоры купли-продажи жилого дома или его части, требовали квалифицированной(нотариальной) формы (ст. 239 ГК 1964 года). Однако введение государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делаетизлишним нотариальное удостоверение таких сделок.  И если ранее государственная регистрацияявлялась как бы придатком к форме сделки (в ГК РСФСР 1964 года правила орегистрации жилого помещения содержались в статьях, именовавшихся “Формадоговора купли-продажи жилого дома”), то с “возвращением” полно ценного оборотажилых помещений она получила самостоятельное значение способа фиксации сделки,влекущего признание ее государством.

Такимобразом,  нотари­альноеудостоверение сделок с недвижимостью не стало общим правилом нашегозаконодательства, да в этом и нет необходимости при условии соблюдения сторонамисделки правил о государственной регистрации. В то же время согласно статье 163ГК РФ по требованию одной из сторон любая сделка с недвижимостью может бытьнотариально удостоверена. Такое требование является для контрагентаобязательным, и нарушение его приве­дет к недействительности соответствующегодоговора.

Правда, не во всех случаях. Если сделка по существу не противоречит закону,но нотариально не была удостоверена не по вине сторон, она признаетсядействительной.[52]

Стативкообратился в суд с иском о признании договора купли-продажи части жилого домадействительным.  Истец сослался на то, что 5 мая 1982 г. Рожкова заключила сним соглашение о продаже принадлежащей ей на праве личной собственности 1/4части дома за 1000 руб. и с этого времени, заплатив Рожковой обусловленнуюсумму в несколько приемов, он прописан и проживает в этом доме. Однако вустановленном законом порядке сделка оформлена не была, так как 20 августа 1982г. исполком Кировского районного Совета г. Томска принял решение обаннулировании права собственности Рожковой на часть дома. На основании данногорешения бюро технической инвентаризации распределило долю Рожковой междуоставшимися четырьмя собственниками, а нотариальная контора отказала воформлении договора купли — продажи.

РешениемКировского районного народного суда (оставленным без изменения определениемсудебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда) иск Стативкоудовлетворен.

Народныйсуд, признавая договор купли-продажи 1/4 части домовладения между Рожковой иСтативко действительным, сослался на подтверждение сторонами в судебныхзаседаниях факта купли-продажи 5 февраля 1982 г. 1/4 части домовладения иуплаты, согласно распискам Рожковой, истцом в счет договора 800 руб., а такжена прописку Стативко в доме со дня заключения сделки, его постоянное проживаниеи уплату страховых взносов. Суд признал, что заключенная сделка ничего противозаконногоне содержит и нотариально не удостоверена не по вине сторон, а в результатевынесения исполкомом Кировского районного Совета народных депутатов г. Томсканезаконного решения об аннулировании права собственности Рожковой на 1/4домовладения, которое впоследствии решением того же райисполкома от 23 января1987 г. было отменено.

Райисполкомне вправе был лишать Рожкову права собственности на долю в доме. Согласно п.4ст.7 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР»(Прим. — в настоящее время применяется Гражданский кодекс РФ), прекращениеправа собственности помимо воли собственника не допускается, за исключениемслучаев обращения взыскания на это имущество по обязательствам собственника, вслучаях и в порядке, предусмотренных законодательными актами РСФСР и республик,входящих в Российскую Федерацию, принудительного отчуждения имущества, котороене может принадлежать данному собственнику в силу закона, реквизиции иконфискации, и других перечисленных в этом пункте случаях.

 

Уместноотметить, что отмена нотариальной формы сделок с жилыми помещениями вызываеткритику со стороны некоторых правоведов. Так, Мамишов З. [53]считает, что это приведет ктому, что участники таких сделок будут лишены реальной возможностиудостовериться в законности и добровольности заключаемого договора. Ведьорганы, которые будут осуществлять государственную регистрацию таких сделок,вряд ли будут в состоянии оказывать квалифицированную юридическую помощь присовершении этих сделок. Он приводит пример из истории нашей страны, когда ужебыл период, в котором из-за недооценки роли нотариусов нотариальноеудостоверение сделок с недвижимым имуществом было отменено. Это было сделаносразу после Октябрьской революции, в 1917 году. Однако уже спустя четыре года,с переходом к новой экономической политике и с развитием частного оборотавласти вынуждены были восстановить нотариальное удостоверение сделок.


7.1. Государственная регистрация.

Федеральный за­кон “Огосударственной регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним”[54] возложил на Министерство ЮстицииРоссии координацию ра­бот по созданию учреждений юстиции по регистрации прав,правовому контролю за деятельностью учреждений юстиции, разработке методическихматериалов по ведению государственной регистрации, а также назначению и освобождениюот должности регистраторов прав на не­движимое имущество и сделок с ним,соблюдению Правил ведения Единого государственного реестра, обуче­нию иповышению квалификации работников системы го­сударственной регистрации.

31 января 1998 года вступилв силу Федеральный за­кон “О государственной регистрации прав на недвижи­моеимущество и сделок с ним”. В стране начала созда­ваться принципиально новаясистема государственной ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним, формирование которой предусмотрено Граждан­ским кодексом РоссийскойФедерации.             

Установлены  организаций,занимающихся деятельностью по регист­рации прав на недвижимое имущество исделок с ними. Ими являются  учреждения юстиции по государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним на территории нахождениянедвижимого имущества.

Законом о регистрацииопределена и компетенция учреждений юстиции по государственной регистрации прави сделок с недвижимостью, к которой отно­сится следующее:

1. Проверка действительностиподанных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившегодокумент лица или органа власти. Эта проверка осуществляется специальнымидолжностными лицами — регистрато­рами прав.

2. Проверка наличия ранеезарегистрированных и ранее заявленных прав.

3. Государственнаярегистрация прав.

4. Выдача документов,подтверждающих государственную регистрацию прав.

5. Выдача информации озарегистрированных правах.

Порядок государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним регламентирован главой3 Закона о регистрации. Процедура проведения регистрации состоит из следующих 5этапов:

— прием документов,необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиямзаконодательства, регистрация таких документов с обя­зательным приложениемдокумента об оплате регистрации;

— правовая экспертизадокументов и проверка законности сделки;

— установление отсутствияпротиворечий между заявляемыми правами на дан­ный объект недвижимого имущества,а также других оснований для отказа или приостановления государственнойрегистрации прав;

- внесение записей вЕдиный государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствииуказанных противоречий и других оснований для отка­за или приостановлениягосударственной регистрации прав;

- совершение надписей направоустанавливающих документах и выдача удос­товерений о произведеннойгосударственной регистрации прав.

Нужнообратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит как самдоговор продажи жилого помещения, так и переход права собственности нанедвижимость по такому договору от продавца к покупателю.

Необходимоотметить, что при заключении договора купли-продажи недвижимости моментзаключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности нанее. До момента регистрации перехода права собственности покупатель, дажеполучив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе имраспоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду,отдавать в залог и т.п.).  Только с момента регистрации перехода правасобственности покупатель вправе совершать сделки с приобретенным жилымпомещением. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих подоговорам купли-продажи недвижимости» в подтверждение данного положенияприводит в пример следующее дело.

Акционерноеобщество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительнымдоговора купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частнымпредприятием и обществом с ограниченной ответственностью. В обоснование своихтребований истец указал, что продал строение по договору купли-продажииндивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и незарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу сограниченной ответственностью. Получив плату за строение от покупателя,директор частного предприятия скрылся. Арбитражный суд отказал акционерномуобществу в иске.

 Всоответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации вслучаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, правособственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иноене установлено законом. Статьей 551 Кодекса предусмотрена государственнаярегистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость подоговору купли-продажи.

Посколькуправо собственности на строение у индивидуального частного предприятия невозникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.[55]

8.Заключение.

 

Договоркупли-продажи жилых помещений, как вид сделки с жильем является наиболеераспространенным среди сделок, опосредующих оборот  жилых помещений. Это,естественно, влечет большое количество спорных  ситуации и накладываетнеобходимость участия судебной практики в определений направлений правовогорегулирования сделок с жилыми помещениями. Тем более, что современноезаконодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому.

Практика судовскладывается в основном благодаря использованию субъектами, законные интересы которых нарушены из-за неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств подоговору купли-продажи жилых помещений, права на судебную защиту.(ст.46Конституции РФ).

Способы защиты всудебном порядке гражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны,но ст.12 Гражданского Кодекса РФ тем не менее выделяет наиболее значимые изних. Это — исковое требование гражданина о признании нарушенного илиоспариваемого права на жилое помещение. В большинстве случаев признание судомэтого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительноеосуществление других требований. Например, требование о признании права нажилое помещение — необходимое условие для предъявления требования о выселениилица, незаконно занимающего это помещение.

Другим способомзащиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего донарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозуего нарушения, взыскание убытков.

Существеннойгарантией в обеспечении правовой защиты имущественных интересов граждан всделках с жилыми помещениями выступают нормы, устанавливающие основания, покоторым судом сделки могут быть признаны недействительными, и последствия,которые влечет за собой такое решение суда (ст.162, 165-180 ГК РФ).

Следует отметить,что большую роль в комплексном обобщении спорных вопросов, возникающих у судовпри анализе договоров продажи недвижимости, играют Постановления Пленумов иОбзоры, а также Информационные письма Верховного  и Высшего Арбитражного СудовРФ, Постановления Конституционного Суда РФ.

Отдельные решениятакже обогащают правовую действительность, тем более, что  судебная практиканередко выступает компромиссом между спорной ситуацией, подлежащей разрешению,и нормой права, регулирующей спорные правоотношения.

Судебная практика подоговорам купли-продажи жилых помещений не ограничивается жилищным законодательством.Она, в силу того, что договор является основанием возникновения гражданскихправ и обязанностей, отражает, прежде всего, нормы гражданскогозаконодательства, включая общие нормы об обязательствах и договорах.

Нахождение жилыхпомещений в различных жилищных фондах, у различных субъектов гражданскогоправа, социальная значимость жилых помещений, возникновение права собственностина жилые помещения по различным основаниям,  влечет применение судами смежногозаконодательства (законодательства о приватизации, о кондоминиумах, о жилищныхкооперативах, о наследовании, норм корпоративного, налогового,административного права и др.) и использования соответствующей практикивышестоящих судов.

В связи с введениемс начала 2000 года полноценного  функционирования учреждении юстиции порегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также снесовершенством Федерального закона “О регистрации прав на недвижимоеимущество..”, подмеченным многими правоведами и самими органами юстиции, можноожидать в ближайшее время новых судебных решений и обобщении судебной практики,которые попытаются сгладить сложившиеся противоречия, определить путь ксовершенствованию системы государственной регистрации.

Задача судебнойпрактики, на мой взгляд, состоит не только в методической (рекомендательной)помощи судебным органам  для  обеспечения единообразия применения нормматериального права, регулирующих оборот жилой недвижимости, в устранении,таким образом, пробелов и других недостатков законодательства, но и ввоздействии на законодателя с тем, чтобы он на основании выявленных судебнойпрактикой спорных моментов, урегулировал отношения по возмездной передаче жилыхпомещений наиболее  совершенным образом, и в интересах законопослушныхучастников гражданского оборота, устранил возможности участия криминальныхэлементов на рынке жилья, обеспечил защиту жилищных прав граждан. 

 


9. Библиографический список

1.           СкловскийК. «Договор купли-продажи: вещный эффект» («Российскаяюстиция», 1998, № 10).

2.           ЧерепахинБ.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности отнеуправомоченного  отчуждателя (Ученые записки Свердловского юридическогоинститута. Т.2. Свердловск, 1947.).

3.           ХвостовВ.М. Система римского права. М., 1996.

4.           СкловскийК., «Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства всудебной практике» («Хозяйство и право», 1997, № 10).

5.           О.Старостина “Отражение затрат по коммунальным платежам («Аудиторскиеведомости», № 3, март 1999 г.).

6.           А.Тихенко «Надо действовать на перспективу» (Российская юстиция. 1996.№ 5).

7.           МакаровГ. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершениижилищных сделок (Хозяйство и право, 1997, № 5.).

8.           Гражданскоеправо. Ч.1, изд.2 (Под ред. А.П.Сергеева и Ю.К.Толстого. — М., 1997).

9.           А. Лопатников  “Налогина недвижимость” (“Закон”,1999,№ 4).

10.        СкловскийК., «Защита владения, полученного по недействительной сделке»(«Хозяйство и право», 1998, № 12).

11.        БеспаловЮ.«Обеспечение права ребенка на жилище» («Российскаяюстиция», 1997, № 12) .

12.        Шершеневич Г. Ф. Учебник русскогогражданского права. — М., 1995.    

13.        П.Крашенинников“Недвижимость и учреждения юстиции” (“Закон”,1999,№ 4).

14.        БарышеваТ.В. “Жилье: права граждан и их защита” (Проект “Правовая культура”, выпуск 3).

15.        О.Козырь “Понятиенедвижимого имущества” (“Закон”,1999,№ 4).

16.        Мамишов З.«Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно»(«Российская юстиция», 1996, № 8).

17.        Р. З.Лившиц  “Судебная практика как источник права” М.1998 г.

18.        С.Н.Братусь,А.Б.Венгеров.  Судебная практика в советской правовой системе. М.,1995.

19.        «Правовыепоследствия самовольной постройки» (Утка В., «Российскаяюстиция», 1999, № 3).


10.Список нормативных актов.

 

1.    Гражданский кодексРоссийской Федерации (части первая и вторая) (с изменениями от 20 февраля, 12августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г.) //  Собраниезаконодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г., № 32, ст. 3301,Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5, ст.410.

2.     Градостроительныйкодекс РФ от 7 мая 1998 г. № 73-ФЗ // Собрание законодательства РоссийскойФедерации от 11 мая 1998 г., N 19, ст. 2069

3.     Семейный кодекс РФот 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (с изменениями от 15 ноября 1997 г., 27 июня1998 г., 2 января 2000 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от1 января 1996 г. №N 1, ст. 16

4.     Арбитражныйпроцессуальный кодекс Российской Федерации от 5 мая 1995 г. № 70-Ф3// Собраниезаконодательства Российской Федерации от 8 мая 1995 г., N 19, ст. 1709

5.    Жилищный кодексРСФСР от 24 июня 1983 г. (в редакции от 28 марта 1998 г.) // Ведомости Съезданародных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1983 г., № 26, ст. 883

6.     Гражданскийпроцессуальный кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. (в ред. на 28 апреля 1993 г.) (сизм. и доп. от 28 апреля, 30 ноября, 31 декабря 1995 г., 21 августа, 26 ноября1996 г., 17 марта, 16 ноября 1997 г., 25 июня 1998 г., 4 января 1999 г.)//Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1964,  № 24, ст. 407

7.    Закон РФ от 24декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной  жилищной политики»(с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г.,10 февраля, 17 июня, 8июля 1999 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации иВерховного Совета Российской Федерации от 21 января 1993 г., № 3

8.     Федеральный законот 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РоссийскойФедерации» // Собрание законодательства Российской Федерации, 20 ноября1995 г., № 47, ст. 4473.,

9.    Постановлении ВС РФот 27 декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственнойсобственности в Российской Федерации на федеральную собственность,государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев,областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы иСанкт-Петербурга и муниципальную собственность» (с изменениями от 23 мая1992 г., 27 января, 21 июля 1993 г.  // Ведомости Съезда народных депутатовРСФСР и Верховного Совета РСФСР от 16 января 1992 г., № 3, ст.89.

10.   ПостановлениемГлавы администрации г. Екатеринбурга от 26 апреля 1994 г. № 231 «О продажежилых помещений муниципального жилищного фонда» (с изм. от 8 ноября1994г.)// «Вестник Екатеринбургской городской Думы» 1998 г. N 9стр.56-64

11.   Федеральный законот 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (с изм. идоп. от 13 июня 1996 г., 24 мая 1999 г.)// Собрание законодательства РоссийскойФедерации от 1 января 1996 г. № 1, ст. 1

12. ПостановлениемПравительства РФ от 05.08.92 № 552 “Обутверждении Положения о составе затрат по производству и реализации продукции(работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и опорядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении”// Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, № 9, 31августа 1992 г., ст. 602.

13.  Постановление Главы города Екатеринбургаот 21 января 1998 г. № 43 «О порядке продажи жилых помещениймуниципального жилищного фонда гражданам, отселяемым со стройплощадокмуниципального предприятия УКС города Екатеринбурга»

14.   УказаПрезидента РФ № 1181 «О мерах по обеспечению застройки не завершенныхстроительством жилых домов» // Собрание законодательства РоссийскойФедерации от 14 февраля 1994 г., № 7, ст. 693

15.   Указ Президента РФот  10 июня 1994 года № 1182 «О выпуске и обращении жилищныхсертификатов». // Собрание законодательства Российской Федерации от 14февраля 1994г.

16.  Закон РФ «Озакрытом административно-территориальном образовании» (с изменениями от 28ноября 1996г., 31 июля 1998 г., 2 апреля, 31 декабря 1999 г.) принят 14 июля1992 г. № 3297-1 .//  Ведомости Съезда народных депутатов РФ и ВерховногоСовета РФ от 20 августа 1992 г., № 33, ст. 1915

17.   Федеральный законот 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним»// Собрание законодательстваРоссийской Федерации от 28 июля 1997 г. № 30, ст. 3594

18.   Федеральный законот 26 февраля 1997 г. N 29-ФЗ «О федеральном бюджете на 1997 год» (сизменениями от 14 июля, 26 и 30 декабря 1997 г., 9 января 1998 г.) // Собраниезаконодательства Российской Федерации от 3 марта 1997 г. № 9, ст. 1012

19.  ЗаконРоссийском Федерации от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда вРоссийской Федерации» // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР иВерховного Совета РСФСР от 11 июля 1991 г., N 28, ст. 959, «Российскойгазете» от 10 января 1993 г. № 5.

еще рефераты
Еще работы по гражданскому праву и процессу