Реферат: Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования в рт

Содержание.


Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования в РТ.


Происхождение и развитие ипотеки.




Происхождение и развитие института ипотеки за рубежом.

Развитие ипотеки в России.

Институционные структуры ипотечного кредитования в РФ.




Теория ипотечного рынка в республике Тыва.




Порядок взаимодействия ОАО «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию» и участников ипотечного кредитования.

Требования к участникам программы ипотечного жилищного кредитования в республике Тыва.

Механизм получения ипотечного кредита.

Реализация программы ипотечного жилищного кредитования в Туве.

Ипотечный рынок Тувы, перспективы его развития.

практическое применение системы ипотечного жилищного кредитования в разрезе РЦП «Свой дом».


Заключение.

^ Список использованной литературы

Приложения


Введение
В настоящее время слова «Ипотека», «Ипотечное кредитование» присутствуют в многочисленных публикациях, выступлениях на радио и телевидении. Из-за того, что в Советское время в России отсутствовал институт частной собственности, становлению системы ипотечного кредитования в России предшествовал длительный и сложный процесс становления рынка жилья, частных отношений по купле-продаже жилой недвижимости. При переходе к рыночным отношениям российский недвижимости характеризовался очень высоким отношением стоимости жилья к доходу подавляющего большинства населения. Объемы нового строительства резко сократились с 1988 года, упал спрос на недвижимость, а расходы на содержания жилья возросли.

Действительно, произошли значительные рыночные изменения в некоторых секторах жилищной сферы; появились агентства недвижимости, строительные, отделочные фирмы. Но при этом реальных сдвигов в сфере финансирования жилищного строительства, которое является движущей силой развитого рынка недвижимости, не произошло.

Участие в жилищно-строительных кооперативах ассоциировалось у населения с финансовыми пирамидами, от деятельности которых пострадали многие. Поэтому движение жилищной кооперации в Советские годы столь популярные, а в девяностых практически замерло. Первые кооперативы новой формации стали появляться только после 2000 года. Но многие российские специалисты сходятся во мнении, что период девяностых годов представляет собой подготовительный период для зарождения ипотечных отношений в современном России. В это время начала формироваться новая законодательная база и нарабатываться первый практический опыт по применению элементов ипотеки при финансировании жилищного строительства.

Так как жилье везде является дорогостоящим товаром длительного пользования, то без дополнительной помощи государства невозможно решить эту проблему ни в одной стране мира. Однако в России темпы решения этой проблемы явно недостаточны, что может привести к обострению социальной ситуации в стране. В связи с этим необходимо резко ускорить внедрение новых финансовых механизмов в жилищном строительстве, управление жилищным фондом и коммунальной инфраструктурой жилищного сектора.

Для того чтобы повысить доступность жилья, надо увеличивать платежеспособность населения, внедрять различные схемы жилищного кредитования граждан. Материалы Госстроя свидетельствуют о том, что в России не менее 6% семей способны приобрести жилья по социальным нормам с помощью ипотечных кредитов, при этом существующий платежеспособный спрос при запуске системы ипотечного кредитования может возрасти 5-6 раз.

Кредитование застройщика, привлечение населения к участию в ипотечных схемах, активизация рыночных процессов в сфере жилищно-коммунального хозяйства, целевая государственная поддержка социально-незащищенных слоев населения, а так же повышения эффективности систем градорегулирования и землепользования в Российских регионах – все это звенья одной цепи, элементы одной системы. Комплексное решение этих задач может привести к снижению остроты жилищной проблемы.

Ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны; жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и т.д. Для абсолютного большинства граждан ипотечные кредитования представляется единственно возможным источником решения жилищного вопроса. Таким образом, эффективное ипотечное кредитование способствует оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. Операции по ипотечному кредитованию формируются в отдельную экономическую категорию – ипотечный рынок. От других рынков его отличает:

Долгосрочность выдаваемых кредитов от 10 до 30 лет;

Обеспечение кредитов недвижимым имуществом, чаще всего - жильем, приобретаемым на кредитные средства;

Относительно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам;

Низкая доходность и высокая надежность ипотечных ценных бумаг;

Наличие государственного контроля на операции и государственной поддержки заемщиков и кредитные организации.

В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998г. №102-ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», постановления Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996г. №1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» от 11 января 2000г. №28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации » от 28 августа 2002г. №638 «О подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей в ходящей в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы»; в селях улучшения положения с обеспечением жильем и содействия в реализации жилищных программ Правительство Республики Тыва приняло постановление №608 от 3 сентября 2003 «О создании государственного унитарного предприятия «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Тыва», проводящего Единую государственную политику в области развития системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Тыва.

Перед предприятием поставлены задачи по внедрению стандартов ипотечного жилищного кредитования на территории Республики Тыва, их апробации и решение с их помощью жилищных проблем населения.

Правительство Республики Тыва утвердило ряд республиканских целевых программ «Свой дом» в целях дальнейшего развития индивидуального жилищного строительства «Обеспечение жильем молодых семей в Республике Тыва на 2003-2010 годы» в целях улучшения жилищных условий молодых семей за счет приобретения или строительства жилья при помощи адресных целевых субсидий из федерального бюджета.

Реализация основных мероприятий в рамках данных республиканских целевых программ стало возможным лишь с развитием ипотеки в республике.

В данной работе я предлагаю инвестиционный проект, направленный на удовлетворение растущей потребности социально и экономически активной части населения Республики Тыва в улучшении жилищных условий, а также развитие стройиндустрии, создание новых рабочих мест в строительном комплексе, дополнительное вовлечение в оборот накопленных средств населения и за счет этого пополнение бюджетов всех уровней.

Предложу вариант развития системы ипотечного жилищного кредитования, позволяющий не только реанимировать республиканские целевые программы «Свой дом». Обеспечение молодых семей в Республике Тыва на 2003-2010 годы, но и эффективно использовать средства, направленные на выполнение данных программ, на развитие жилищного строительства в Республике Тыва. Вопросы развития системы ипотечного жилищного кредитования в Туве стоит наиболее остро. Из-за постоянного сокращения средств, выделяемых их федерального бюджета, на капитальное строительство и отсутствия механизма привлечения инвестиций из внебюджетных источников возникает реальная угроза того, что жилищное строительство в республике может остановиться. Объем дотации из федерального бюджета составляет более 80% бюджета Тувы. С каждым годом финансирование из федерального бюджета будет постоянно сокращаться процентов на 10. собственных доходов республика практически не имеет.

Основная задача практической работы определить основные направления в развитии жилищного строительства в Республике Тыва с помощью ипотечного жилищного кредитования, показать каким образом ГУП «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Тыва» может оказать существенную помощь в этом в перспективе на ближайшие годы.

При написании работы были широко использованы «Стандарт процедуры финансирования ипотечных кредитов (займов), утверждение приказом Генерального директора ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» А.Н. Семеняка, материалы международной Ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), фонда «Институт экономики города». Законодательные акты Российской Федерации и Республики Тыва, материалы иновационно-инвестиционной программы разработанной ГУП «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Тыва» и другие.

Данная практическая работа состоит из 3х глав.

В первой главе мы рассмотрим опыт ипотечного кредитования за рубежом и в России;

Во второй – развитие и практическое применение ипотечного жилищного кредитования в Республике Тыва;

В третьей главе – методы и предложения по реализации программы ипотечного жилищного кредитования в Республике Тыва.


ГЛАВА 1.

1.1. Происхождение и развитие института ипотеки.

Понятие «ипотеки» (по-гречески hypjtheka – подставка) впервые появилось в Древней Греции в начале VI века до н.э. Правитель Афин Соломон ввел имущественную ответственность за долги. На границах владений должника ставился специальный столб, надпись на котором указывала на то, что данный афинский гражданин предоставляет свое имущество в качестве обеспечения претензий кредитора. Такой столб и получил название и потека.

Современная наука трактует понятие «ипотека» как залог недвижимого имущества в кредитном учреждении с целью получения долгосрочной ссуды (ипотечного кредита). Права собственника в этом случае неизбежно ограничивается в пределах, не связанных с ухудшением прав кредитора. Ипотекой обычно именовался и документ, оформлявшийся при земной операции.

Рассмотрим систему ипотечного кредитования зарубежных стран. Так, в Дании уже 150 лет все ипотечное кредитование в стране осуществляется специальными ипотечными банками активно выдают строй сберкассы. В США, несмотря на то, что первоначально кредиты выдают коммерческие банки, ссудосберегательные ассоциации, кредитные союзы, фактическими держателями большой доли национального ипотечного портфеля являются созданные по решению конгресса США специальные правительственные агентства.

Осуществление долгосрочного кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования – это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком. При формировании национальной системы ипотечного кредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечные активы приходиться решать, какими образом рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов. Систему ипотек можно разделить на открытую, где источниками средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой.

Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечного кредита либо рефинансирование этих кредитов каким либо способом. Основой замкнутой системы привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщиком, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов. Данная схема жилищных контрактных сбережений широко используется в системах жилищного финансирования Германии и Австрии в течении многих лет, где она получила название «строй сбережений».

Предложение ипотечных кредитов, финансируемых за счет ресурсов открытого рынка, чутко реагируют на конъюнктуру на финансовых рынках. Ухудшение условий заимствований незамедлительно сказывается на увеличение процентных ставок по ипотечным кредитам. Замкнутая система в гораздо меньшей степени зависит от конъюнктуры на рынках и ипотечное кредитование оказывает значительные влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяются спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке). Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

С другой стороны, ухудшение условий заимствования сокращения предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие на прямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемые с участием ипотечного кредита.

В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевые воздействия на рынок недвижимости ( что мы наблюдаем в США где 70-80% приобретенной недвижимости осуществляются с помощью ипотечного кредита).


1.2. Развитие ипотеки в России.

В России развитие ипотеки первоначально было тесно связано с крепостническими отношениями. Закладывать можно было не только имение, но и прикрепленных к ним крестьян. В царствование Екатерины II в 1786 г. был создан Государственный заемный банк на кануне крестьянской реформы 1861 г. в этой финансовой структуре было заложено 7 млн. человек, или около 65% крепостного населения империи. В дореформенной России функционировал также ряд частных ипотечных учреждений. Нижегородский дворянский Александровский банк, Александрийский Тульский банк, кредитные общества и кассы на территории царства Польского, Виленской, Курляндской, Лифляндской и Эстляндской губернии. В 1860 г. государственные ипотечные банки были ликвидированы а накопившиеся в сфере их деятельности долги были погашены в ходе выкупной операции.

Великие реформы Александра II обусловили быстрое развитие ипотечных отношений, основанных на капиталистических принципах. В 1860-1880–х г.г. сформировалась разветвленная система ипотечного кредита включавшая в себя различные виды кредитных учреждений (государственные и частные, сословные и земские акционерные и взаимные). Объединяя их главный принцип работы – предоставление долгосрочных кредитов под залог недвижимости. В России как аграрной стране основным видом залога становились частновладельческие земли (в городских условиях, как правило закладывались частные домовладения). Широкое развитие ипотеки в пореформенной России объяснялось недостаточным развитием кредитно-финансовой системой и нехваткой свободного капитала. Активно участвуя в ипотечной деятельности, государство стремилось регулировать поземельные отношения чтобы аккумулировать средства для выдачи ссуд, ипотечные банки выпускали закладные листы (ипотечные облигации) и осуществляли продажу акций. Только в начале 20 века наряду с ипотечными банками в России стали развиваться иные формы кредита. Ипотека превратилась в мощный стимул экономического развития. Различные ипотечные комбинации часто сопутствовали сделками по скупке и продаже земли. В условиях развития российской экономике конца 19 и начала 20 века ипотека создавала необходимые условия для формирования земельного рынка. Развитие ипотечных отношений в России было свернуто после прихода к власти большевиков – ипотека как рыночный инструмент не соответствовала представлениям новой власти об экономике. К концу 1918 г. земельные банки и все прочие ипотечные учреждения в РСФСР были упразднены. Вскоре было все забыто намного лет. Координальные изменения произошли на жилищном рынке с принятием закона РФ от 04.07.91 г. №1541 –1 «О приватизации жилищного форда в РФ». Этот закон устанавливает порядок передачи государственного и муниципального жилья в частную собственность. Законом РФ «Об основной Федеральной жилищной политики» от 24.12.92 г. №4218-1 завершился первый этап формирования рыночных отношений в жилищной сфере. В этом законе были также заложены основы системы ипотечного кредитования. Впервые в Российском законодательстве понятие «ипотека» появилось в законе РФ 29.05.92 г. №2872-1 «О залоге». В нем залог недвижимости определялся как один из видов залога в распоряжение залогодателя. Решающим шагом в развитии Федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стала принятие Гражданского Кодекса Российской Федерации. Значительным стимулом для развития жилищного строительства в регионах России является Указ Президента РФ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» от 24.12.93г.№2281. Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ (об ипотеке) от 16.07.98г, где отражено следующее:

основания возникновения ипотеки, обязательства, предметы её;

порядок заключения договора ипотеки;

закладная как ценная бумага;

государственная регистрация;

обеспечение сохранности имущества под ипотекой;

переход прав на имущество по договору ипотеки другим лицам;

последующая ипотека;

уступка прав по договору об ипотеке;

обращение взыскания на имущество под ипотеку и реализации его;

особенности ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, жилых домов и квартир.

Согласно закона предметом ипотеки могут быть земельные участки (кроме государственных) муниципальные предприятия, здания, недвижимое имущество, жилые дома, квартиры, дачи, воздушные и морские суда и другие. Знаковым для субъектов ипотечного рынка стала в 2000г. концепция, развития системы ипотечного жилищного кредитования, которая определила место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании и стратегию государства в становлении и развитии данной сферы. Основные положения концепции в:

формирование рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования, снижающей риск банковской деятельности и повышения доступности кредитов для населения путём использования для этих целей залога как способа обеспечения возвратности, обращения взыскания на заложенное жильё и его реализации и др.

переход от субсидирования процентных ставок к более эффективной системе целевой поддержки групп населения со средним и низким уровнем дохода в форме субсидий при получения кредита для оплаты первоначального взноса на строительство и приобретения жилья.

обеспечение другим гражданам право на получения субсидий на жильё.

Всё это обеспечивает развитие строительного комплекса, оживлению экономики страны.


1.3 Институционные структуры ипотечного кредитования в РФ.

Наиболее активную роль по развитию системы ипотечного кредитования играют Государственная Дума Федерального собрания РФ, Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстрой России) и ОАО «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию». Для того, чтобы эффективно решать вопросы ипотеки в Государственной Думе создаётся специальная комиссия по развитию ипотечного кредитования, т.к. она является органом законодательной власти, то Госстрой России осуществляет свою деятельность по развитию ипотеки как орган исполнительной власти. В соответствии с положением о Госстрое к числу задач относится:

контроль за реализацией конституционных прав граждан на жилище по доступным условиям,

участие в разработке и реализации мер государственной поддержки с целью привлечения инвестиции и кредитных ресурсов в жилищную сферу,

участие в организации разработки и реализации федеральных целевых программ по обеспечению жильём граждан.

Роль Госстроя велика. В рамках подпрограммы «Свой дом» федеральной целевой программы “жилище” учреждено и действует ОАО «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию». Задача агенства по ипотеке определены постановлением Правительства РФ от 26.08.96г. с отражением целей:

создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования,

обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоёв населения на территории России,

создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов

создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой,

формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

Деятельность агентства через развитие сети региональных операторов должна охватить все регионы России, обеспечив возможность рационального перераспределения привлекаемых инвестиционных ресурсов и становление единого Российского рынка ипотечного кредитования.

В целях формирования платёжеспособного спроса на жильё населения агентством разработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования. Стандарты разработаны на основании анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включает в себя выдачу и рефинансирование ипотечных кредитов. В настоящее время из 89 субъектов РФ, Республика Тыва занимает 78 место по обеспечению жильём. На каждого гражданина России приходится около 19,7кв.м. жилья (в 1990г.- 16,4, в Туве 5,3 кв.м.). Объём ввода нового жилья в республике уменьшился. Сокращение ввода жилья привело к заметному ухудшению дел в строительном комплексе. Если в других регионах России основными источниками финансирования жилищного строительства стали внебюджетные средства в сочетании с разными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в строительстве жилья, то в Туве привлечение внебюджетных средств отсутствовало, т.к. связано было с риском.

В Республике возник класс граждан с высоким доходом. По данным Госкомстата РТ 18 % семей в 1998г. имели среднемесячный душевой доход выше среднего показателя России. Растёт сумма свободных денежных средств на руках населения и в период с 2000г. по 2003г. она составила 14-19% общего объёма денежных доходов населения. Оценка сложившейся ситуации показывает, что ключевым элементом решения жилищной проблемы может стать ипотечное кредитование.

В качестве цели практического отчёта взята разработка приоритетных направлений развития ипотечного долгосрочного жилищного кредитования в РТ. Объект исследования - механизм реализации ипотечного долгосрочного кредитования в форме агентства по ипотечному кредитованию, опыт его функционирования в условиях национальной республики.


^ Глава II. Теория ипотечного рынка в Республике Тыва.


2.1.Порядок взаимодействия ОАО «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию» и участников ипотечного кредитования.

Основными участниками ипотечного жилищного кредитования (далее участниками программы) являются:

Администрации субъектов РФ

Региональные операторы

Первичные кредиторы

Страховые компании

Оценочные компании

Порядок взаимодействия агентства с администрациями субъектов РФ и участниками программы заключается в следующем:

1. Направлением в Агенство в адрес администрации субъектов РФ предложения о сотрудничестве по становлению и развитию системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования на территории субъекта РФ о представлении агенству рекомендаций по кандидатуре регионального оператора и настоящих стандартов.

2. Рассмотрение полученных от администрации документов по кандидатуре регионального оператора и подписания согласованного трехстороннего соглашения о сотрудничестве по становлению и развитию системы долгосрочного ипотечного кредитования на территории субъектов РФ.

3. Формирование региональным оператором инфраструктуры в целях создания и развития рынка ипотечного жилищного кредита на территории своего региона, что минимально включает в себя привлечение первичных кредиторов, страховых, оценочных и др. компаний, формирование дел по участникам программы, в соответствии с установленными требованиями. При этом обязательному страхованию подлежат страховые и оценочные компании. Кандидатуры кредитных организаций в случае отсутствия агентства прямых рисков требуют обязательного согласования. При наличии у агенства прямых рисков доводится информация о региональных операторов обязанных представить агенству весь пакет учредительных и финансовых документов данных компаний. На основании анализа финансового состояния и проверки право устанавливающих документов агенства оставляет за собой право устанавливать лимиты на объёмы заключаемых с участниками программы договоров и соглашений агенством проводится в обязательном порядке утверждения страховых Компаний (далее – СК, страховая Компания) включает в себя:

анализ финансового состояния СК и установление лимита платёжеспособности по договорам страхования,

анализ право устанавливающих документов,

анализ страхового обеспечения предмета ипотеки и заёмщика, соотношение стандартам и его достаточность (анализ правил страхования, утверждение страховых договоров). В случае если региональный оператор намерен сотрудничать с филиалом страховой компании, с которой у агенства имеются оформленные должным образом договорные отношения, он представляет на согласование в агенства:

Заявку на сотрудничество, заполняемую данным филиалом,

Копии документов на правоспособность данного филиала и лица правом подписи.

Заключение между агенством и региональным оператором после согласования участников программы о соглашении сотрудничестве.

В случае если Региональный оператор осуществляет привлечение денежных средств путём заимствований, то Агенство вправе при установлении лимита получить от Регионального оператора (РО) гарантии ответственности на объём заимствований. Агенство осуществляет выкуп закладных на основе заключаемых преимущественно срочно, не менее 12-ти месяцев контрактов поставки закладных с определением порядка внесения изменений в график поставки закладных. Этот выкуп осуществляется в соответствии графика купли-продажи и руководствоваться принципам ответственности продавца за качество поставляемого товара – закладных.



Требования к участникам программы ипотечного жилищного кредитования в республике Тыва.

Ко всем участникам программы ипотечного кредитования предъявляет

определенные требования как обязательные так и рекомендательные.

Первичный кредитор – юридическое лицо заключившее соглашение о сотрудничестве и принявшее обязательство по поставке закладных.

Кредитные организации – банки и другие организации с право осуществлять банковские операции.

Обязательные:

Наличие банковской лицензии на деятельность (привлечение и размещение денежных средств во вклады.

Соблюдение нормативов банка России

Безубыточная деятельность в течении двух лет

Рекомендательные: опыт работы по выдаче и сопровождении кредитов, положительное аудиторское заключение за последний финансовый год. К страховым компаниям: получение лицензии на страховую деятельность. Они обязаны:

ежегодно представлять отчеты сделанных страховых взносов не позднее 20 числа 1 месяца за отчётным годом.

в течении трёх дней уведомлять его о просрочке заёмщиком платежей по внесению страховых взносов.

опыт работы на страховом рынке.

К оценщикам относятся лица, имеющие лицензию на эту деятельность и выполнение требования обязательные – наличие договора страхования, рекомендательные – независимость оценщика и членство в обществе оценщиков. К ипотечным сделкам Агенство представляет жёсткие требования и в целях рефинансирования рассматривает соответствующие кредиты, где;

валюта его – российские рубли,

валюта погашения денежного обязательства и уплаты % - российские рубли,

сумма кредита (займа) не более 70% и менее 30% стоимости жилого помещения (ЖП),

минимальная сумма ипотечного кредита (займа) – устанавливается агентом для каждого региона,

процентная ставка по денежному обязательству со сроком не менее 12-ти месяцев и не более 320-ти дней,

предметом залога может выступить собственность приобретенное по ипотечному кредиту и право на него должно подтверждаться необходимыми документами (свидетельство о собственности договоров купли-продажи, аренды и др.) Передаваемое в ипотеку жилье помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений прав на него, в том числе прав третьего лица (кроме членов семьи собственника).

При возникновении ипотеки жилого помещения в силу закона стоимость предмета залога должна подтверждаться оценкой независимого оценщика, который должен представить описание имущества и его оценку в соответствии технических и других требований, затем он предоставляет отчет о результатах оценки. Страховое обеспечение кредитной сделки – это один из ключевых моментов. Сумма страхового возмещения определяется в соответствии с требованиями кредитного договора, срок его не менее срока денежного обязательства. Страховые взносы могут уплачиваться разом и периодически при оформлении конкретной ипотечной сделки применяются формы страховых договоров. Страхование титула собственности не является обязательным требованием Агенства если заёмщик является добровольным приобретателем жилого помещения согласно ст. 302 ГК РФ. Максимальная ответственность страховой компании по застрахованным рискам ипотечного кредитования определяется Агенством по финансовому положению страховой компании.

Основным этапом выдачи ипотечных кредитов является процедура оценки платежеспособности заемщика. Она состоит из предварительной квалификации заемщика и оценки возможность выполнения принятых обязательств.

Заемщиком может быть любое дееспособное физическое лицо от 18 до 60 лет (бывают исключения)

Заемщиком может быть несколько, то предельный срок кредита расшатывается из разницы предельного и текущего возраста заемщика при расчете учитывается официально полученные доходы; заработная плата, доходы по совместительству, дивиденды, пенсии, стипендии и др. Для определения способности заемщика выплачивать ипотечный кредит рассчитывается коэффициент получения доходов.



2.3 Механизм получения ипотечного кредита.

Рассмотрим механизм получения ипотечного кредита на примере ГУП «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию РТ» можно выделить семь основных этапов технологии выдачи и погашения этого кредита

Предварительное рассмотрение заявки и собеседование заемщиком.

Кредитный и процентный анализ рисков.

Принятие решения о выдаче ипотечной ссуды.

Оформление кредитного договора.

Страхование заемщика и приобретенного жилья.

Сопровождение кредита и контроль за исполнение договора.

На первом этапе выясняется конкретная квартира, её стоимость, разъясняется условия выдачи кредита, размер первого взноса (не менее 30% стоимости жилья), заполняется документы. Клиент получает документы для переоценки жилья.

Второй этап – это оценка возможности заемщика вернуть кредит определяется сумма кредита, первоначальный взнос, сроки гашения кредита и т.д.

Третий этап – комитет банка рассматривает материалы, изучает и принимает решения о выдаче ссуды.

Четвёртый этап – банк заключает кредитный договор с заемщиком, клиент открывает счёт до востребования перечисления взносов.

На пятом этапе – клиент подписывает с продавцом договор купли-продажи и заверяет нотариально, после чего передается право собственности.

На шестом этапе – осуществляется страхование приобретенного жилья (0,8 годовых суммы кредита), если заемщик страхуется дополнительно от потери собственности то сумма взноса 1,5% годовых.

На седьмом этапе – наблюдение за сохранностью и состоянием залога, своевременности уплаты взносов. При нарушении сроков погашения кредита в отдельных случаях предоставляются отсрочки. При нарушении повторных сроков погашения ссуды перечисляются за счёт просроченных ссуд более высокого процента.


2,4.Реализация программы ипотечного жилищного кредитования в Туве.

Улучшение жилищных условий граждан и развития жилищного сектора входит в число приоритетов социально-экономической политики РТ. Правительство постановлением от 03.09.03г. создало ГУП «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию РТ». С уставным капиталом 2800,0 тыс. руб.05.09.03г. в г. Москве состоялась встреча руководства ОАО РТ при правительстве РФ в лице генерального директора Семеняка А.Н., заместителя генерального директора Егорова А.В., директора ГУП «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию РТ» Лопсан А.М., в ходе которой было выражено удовлетворение, что в субъекте РФ появился 32-й региональный оператор системы ипотечного жилищного кредитования, федеральное агентство поставило цель в кротчайшие сроки подготовить инфраструктуру участников ипотечного рынка в РТ. В рамках выполнения основных мероприятий по развитию системы ипотечного жилищного кредитования ГУП подготовило ряд постановлений Правительства РТ:

12.09.03г. принято постановление Правительства РТ №635 «О внесении на рассмотрение Законодательной палаты Верховного Хурала РТ проекта «О развитии ипотечного жилищного кредитования РТ»

17.10.03г. №734 «О реализации основных мероприятий республиканской целевой программы «Обеспечение жильем молодых семей в РТ на период 2003-2010 годы»

23.10.03г. №747 О переводе в систему ипотечного жилищного кредитованию объектов жилищного строительства в г. Кызыле. В систему ипотечного жилищного кредитования были переведены объекты строительства в г. Кызыле; 116 квартирный жилой дом по улице Горная, 60 квартирный жилой дом по улице Каа-Хем, 27 квартирный жилой дом по улице Буренская.

29.10.03г. в рамках официального визита в РТ Генерального директора ОАО «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию РТ» Семеняка А.Н. было подписано соглашение о сотрудничестве по развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования между Правительством РТ, ГУП «АИЖК РТ» и ОАО «АИЖК РТ».

От 19.11.03г. №807 «О субсидировании из республиканского бюджета РТ» разницы между стоимостью по проектно-сметной документации об