Реферат: Б. Е. Лужанский т./ф. (095) 338-36-73, е- mail : lugan @ garnet ru Оценка стоимости объектов лизинговых отношений методические рекомендации

Б.Е. Лужанский



т./ф. (095) 338-36-73, Е-mail: lugan@garnet.ru


ОЦЕНКА СТОИМОСТИ

ОБЪЕКТОВ ЛИЗИНГОВЫХ ОТНОШЕНИЙ

^ МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

Вторая редакция


Москва, 2003


СОДЕРЖАНИЕ
Введение 3

1. Общие положения 7

2. Основные понятия и определения

СОДЕРЖАНИЕ 2

1. Общие положения  6

4. Рекомендации по проведению оценки 21

4. Рекомендации по проведению оценки 21

4.1. Общие рекомендации 21

4.2. Оценка стоимости при переходе или сохранении безусловного

права собственности на предмет лизинга 23

4.3. Оценка стоимости при переходе прав собственности по

лизинговым схемам ……………………………………………………… 24

5. Список литературы ………………………………………………………….. 29


ВВЕДЕНИЕ


Лизинг - совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора ли­зинга. Как система предпринимательской деятельности, лизинг включает в себя, как минимум, три вида организационно-экономических отношений: арендные, инвестиционные и торговые, содержание каждого из которых в отдельности полностью не исчерпывают сущность специфических имущественно-финансовых лизинговых операций [19].

Аренда - договорное соглашение, по которому права пользования и владения передаются от титульного собственника имущества (именуемого землевладельцем или арендодателем) в обмен на обещание другого лица (именуемого съемщиком или арендатором) выплачивать арендную плату, как это предписано в договоре аренды. На практике права и обязанности сторон могут быть сложными и зависеть от конкретных условий их договоров [9].

В современной экономике России лизинг имеет особое значение, т.к. позволяет решить ряд ключевых социально-экономических проблем:

- провести ускоренную реконструкцию устаревшей материально-технической базы производства;

- гармонично сочетать интересы различных субъектов инвестиционного процесса;

- снизить риски в условиях структурной перестройки бизнеса, финансовых затруднений или угрозы потери бизнеса;

- способствовать смещению экономических интересов от сделок купли-продажи к сфере материального производства.

За последние годы рынок лизинговых услуг в России заметно активизировался. Однако, несмотря на явные выгоды лизинга и политику органов власти, направленную на стимулирование развитие лизинга (см., например, постановления Правительства РФ № 633 от 29.06.95, № 752 от 27.06.96, № 1367 от 29.10.97), влияние лизинга на развитие экономики страны является явно недостаточным. Уровень развития лизинга в машиностроении примерно на порядок ниже, чем в странах с развитой стабильной экономикой.

Основными причинами такого положения являются противоречивая и нестабильная нормативно-правовая база, а также недостаточный уровень осведомленности основной массы субъектов экономической деятельности о финансовых механизмах, организационно-технических схемах и социально-экономической эффективности различных видов и форм лизинговых операций.

Практический опыт показал, что одним из главных факторов, сдерживающих развитие лизинга в России, является отсутствие нормативных документов и методических рекомендаций, исключающих механическое применение определения «Рыночной стоимости», разработанного для целей оценки объектов при переходе безусловного права собственности для сделок купли-продажи, на объекты принципиально более сложных и многогранных лизинговых или арендных отношений.

Например, органы государственного управления и регулирования вынуждены выставлять и жестко отстаивать требования о передаче прав собственности на объекты возвратного лизинга по рыночной стоимости, определенной для сделок купли-продажи. В обоснование этого выдвигается тезис: в Законе об оценочной деятельности в РФ [3], Стандартах [8], а также в официальных методических рекомендациях объекты лизинговых отношений не выделяются из общей массы других объектов.

В результате применение одного из наиболее гибких и эффективных механизмов вовлечения простаивающих активов в хозяйственный оборот с помощью возвратного лизинга теряет экономический смысл.

В частности, для лизингодателя объект возвратного лизинга выступает в роли залога. В случае экономической несостоятельности лизингополучателя лизингодатель не сможет вернуть свои инвестиции, т.к. стоимость вынужденной реализации залога, как правило, значительно меньше рыночной стоимости. Для лизингополучателя передача собственности на объект возвратного лизинга по рыночной стоимости, определенной для сделок купли-продажи, как правило, приводит к такому увеличению лизинговых взносов, и, следовательно, себестоимости, которое неприемлемо для существующего рынка.

В то же время анализ лизинговых контрактов и практика оценки реальных потоков лизинговых платежей показывают, что фактические стоимости объектов возвратного лизинга, как правило, не превышают стоимость залога и значительно меньше рыночной стоимости. Расчеты показывают, что при этом обеспечиваются как приемлемый уровень экономической эффективности возвратного лизинга для всех субъектов сделки, тик и развитие экономики страны за счет вовлечения объектов лизинга в хозяйственный оборот.

Необходимость определения Рыночной стоимости с учетом лизинговых и арендных отношений подтверждается также практикой реализации арестованного имущества. Арестованные органами Минюста РФ объекты финансового лизинга зачастую оцениваются и реализуются на торгах только с учетом сокращенного времени реализации и без учета обременений по договору лизинга.

Сложившееся положение противоречит международной практике. В международных стандартах оценки МСО 2003 [9], также как и в Российских стандартах оценки [8], объекты Лизинговых и арендных отношений не выделяются из общей массы объектов. Однако в МСО 2003 включен специальный нормативный документ, учитывающий специфику арендных отношений, - Международное руководство № 2 (МР-2) «Оценка стоимости интересов (прав) аренды».

В Международном руководстве МР-2 изложены определения, принципы и важные соображения, касающиеся оценки Рыночной и других видов стоимости, а также отчетности относительно интересов аренды.

Основными положениями Руководства являются следующие пункты:

«1.5. … Договоры аренды устанавливают уникальные вещно-правовые интересы, которые отличаются от безусловного права собственности или собственности фригольда. …

3.1.5. Инвестиция фригольда или Фригольд в зависимости от Интереса(сов) аренды имеет то же значение, что и Интерес арендованного безусловного права собственности, представляющий интерес собственности арендодателя, имеющего в собственности недвижимость, которая подлежит сдаче в аренду другим лицам. …

3.1.11.1. Стоимость Фригольда или сдаваемого в аренду поместья обычно рассматривается как сумма приведенной стоимости ожидаемых чистых доходов, которые должны быть получены в рамках аренды плюс приведенная стоимость ожидаемой стоимости имущества, когда пользование и владение переходят обратно к арендодателю. На практике тип стоимости (например, Рыночная стоимость) должен быть установлен, определен и подходить к ситуации.

3.1.11.2. Стоимость лизголъда — стоимость интереса аренды; хотя права собственности, передаваемые арендатору, включают права пользования и владения, они обычно компенсируются обязательством выплачивать за эти права постоянную сумму арендной платы. Следовательно, стоимость лизгольда возникает только там, где существует положительная разность между рыночной арендной платой и арендной платой по договору. Там, где арендная плата превышает рыночную арендную плату, может возникать отрицательная стоимость лизгольда. На практике тип стоимости (т.е. Рыночная стоимость) должен быть выявлен, истолкован и уместен для данной ситуации. …

5.1. Интересы аренды оцениваются на тех же самых принципах, что и фригольды, однако с признанием различий, создаваемых договором аренды, обременяющим интерес фригольда, который может привести к неликвидности или ограниченности интереса.

5.2. В частности, интересы аренды часто подчиняются ограничительным дополнительным условиям и ограничениям, связанным с отчуждением.

5.3. Фригольды, подчиняющиеся интересам аренды, для целей бухгалтерского учета считаются объектами инвестиционного имущества и в качестве таковых оцениваются на базе Рыночной стоимости. Интересы головной аренды обычно оцениваются на базе Рыночной стоимости.

5.4. В некоторых государствах арендатор может иметь установленное законом право приобрести интерес арендодателя, обычно фригольд, или абсолютное или условное право на возобновление аренды на длительный срок. Оценщик должен привлечь внимание к существованию таких прав и указать в Отчете об оценке или Сертификате оценки, принимались ли они во внимание. …

5.15. Оценки интересов аренды могут быть сложными, что делает более трудным находить и применять поддержку подходящего рынка для использования при представлении отчетов о Рыночных стоимостях. Оценщики и пользователи услуг по оценке предупреждаются о необходимости особой тщательности при выборе квалифицированных Оценщиков, идентификации цели и предполагаемого использования оценки, идентификации и определения терминов, разбивки по статьям и объяснения надлежащих рассмотрении и раскрытий….»


Основными задачами данной работы являются:

Введение однозначных для всех субъектов оценочной деятельности понятий и определений на базе действующих в РФ нормативно-правовых актов, стандартов и методических рекомендаций по оценке имущества, а также Международных стандартов оценки МСО 2003.

Разработка единого методического подхода к оценке рыночной и других видов стоимости объектов различных типов, видов и форм лизинга;

Разработка методических рекомендаций по проведению оценки объектов лизинговых отношений.


Единый методический подход к оценке основывается на следующих положениях.

1. При определении рыночной и других видов стоимости специфика любых лизинговых отношений учитывается в виде обременений объекта оценки правами субъектов лизинговых отношений (лизингодателей, лизингополучателей, гарантов и т.п.) наряду с обременениями объекта правами третьих лиц, не участвующих в лизинговой операции.

2. Используется обобщенный оценочный принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта лизинговых отношений, обеспечивающий максимизацию чистой приведенной стоимости инвестиционного лизингового проекта, вместо максимизации стоимости объекта. Общепринятый оценочный принцип является частным случаем обобщенного принципа, т.к. для подавляющего большинства целей и ситуаций оценки максимум приведенной стоимости проекта (сделки) достигается при максимизации стоимости объекта. Однако при оценке объектов возвратного лизинга, сервисного лизинга и в некоторых других случаях максимальная экономическая эффективность лизингового проекта, определяющая наиболее вероятную стоимость объекта при заключении рыночной сделки, может достигаться при стоимости, существенно отличающейся от максимально возможной.


Настоящие Методические рекомендации разработаны и прошли апробацию на базе практической оценки объектов при различных видах лизинга, целях и ситуациях оценки.


Автор выражает свою признательность д.э.н. В.М. Рутгайзеру за ценные замечания, высказанные им в процессе подготовки данных Рекомендаций.


^ 1. Общие положения 
Настоящие методические рекомендации по оценке стоимости имущества, которое является объектом лизинговых отношений, (далее именуются Рекомендации применяются для целей обеспечения гражданского оборота при оценке стоимости объектов лизинговых отношений


^ 2. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ


2.1. Лизинговые отношения


Лизинг - совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора ли­зинга, в том числе приобретением предмета лизинга [4].

^ Договор лизинга - договор, в соответствии с которым арендодатель (далее - лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее - лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование [4].

^ Лизинговая деятельность - вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг [4].

Лизинговый проект (операция, сделка) – комплекс действий субъектов и участников лизинговой деятельности, направленной на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении предметов лизинга.

Лизинговый процесс – система мер по подготовке и осуществлению лизинговых операций, включающая четыре этапа: подготовительный, заключение контракта, реализация и закрытие проекта.


^ 2.2. Объекты лизинговых отношений (объекты лизинга)


Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности [4].

Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения [4].

Предметом лизинга может быть все оборудование, за исключением того, которое должно быть использовано арендатором в основном в личных или семейных целях, а также для домашних нужд [6], [7].


^ 2.3. Субъекты лизинговых отношений


Лизингополучатель - физическое или юридическое лицо, которое в соответст­вии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную пла­ту, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга.

Продавец - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющиеся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотно­шения.

Лизингодатель - физическое или юридическое лицо, которое за счет привле­ченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации дого­вора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве пред­мета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга.

^ Лизинговые компании (фирмы) - коммерческие организации (резиденты Российской Федерации или нерезиденты Российской Федерации), выполняющие в соответствии с законодательством Российской Федерации и со своими учредительными документами функции лизингодателей.

Поставщик - хозяйствующий субъект, поставляющий лизингополучателю по контракту с лизингополучателем предмет лизинга.

^ Гарант (поручитель) - государство в лице уполномоченного органа, физическое или юридическое лицо, которое предоставляет субъектам лизинга гарантии и несет полную финансовую и материальную ответственность по принятым на себя обязательствам при наступлении гарантийного случая.

Страховщик – юридическое лицо любой организационной формы, которое осуществляет страховые операции и принимает участие в лизинговом проекте.


^ 2.4. Нормативная классификация лизинга


2.4.1. Основные формы лизинга: внутренний лизинг и международный лизинг. При осуществлении внутреннего лизинга лизингодатель и лизингополучатель являются резидентами Российской Федерации. При осуществлении международного лизинга лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентом Российской Федерации [4].

^ 2.4.2. Тип лизинга: долгосрочный - 3 и более лет, среднесрочный – от 1,5 до 3 лет и краткосрочный – до 1,5 года [5].

2.4.3. Виды лизинга: финансовый, операционный, возвратный ([5]), сублизинг ([4]).

Финансовый лизинг - наиболее распространенный вид, предусматривающий сдачу в аренду техники на дли­тельный срок, сопоставимый со сроком амортизации объек­та лизинга или превышающий его, и полное или почти пол­ное возмещение ее стоимости за период использования.

Финансовый лизинг (финансовая аренда) определяется как сделка, в которой практически все риски и доходы, связанные с владением имущества, переносятся с лизингодателей на лизингополучателя, а право собственности на имущество может в конце срока лизинга передаваться лизингополучателю.

В МСО 2003 [9] на основе Международных стандартов финансовой отчетности МСФО финансовая аренда (лизинг по определению ГК РФ [1]) определяется следующим образом.

« 3.2.2. Финансовая аренда — аренда, при которой арендатору переходят главным образом все риски и вознаграждения, связанные с собственностью на актив. Титул при этом может как передаваться, так и не передаваться. (МСФО 17, 3)….

4.2.1.2. Финансовая аренда: Актив, который держат на условиях Финансовой аренды, должен признаваться в балансовом отчете не как основные средства, а как подлежащий получению в сумме, равной чистым инвестициям в аренду. При Финансовой аренде, по сути, все риски и вознаграждения, связанные с собственностью, передаются арендодателю. Таким образом, рассматривают арендную плату, причитающуюся к получению как выплаты, основной суммы плюс доход от финансирования для возмещения арендодателю его инвестиций и услуг.», а также

«1.6. В настоящее время Международный стандарт финансовой отчетности 40 (МСФО 40) «Инвестиционное имущество» не позволяет арендатору рассматривать интерес в имуществе, которым он владеет на условиях операционной аренды, как инвестиционное имущество, даже если арендатор приобрел этот интерес в обмен за крупный платеж авансом, или же аренда продолжается очень длительный срок. МСФО рассматривает все аренды либо как операционные, либо как финансовые, и МСФО 17 «Аренда» посвящен учету этих активов.

Как часть своего Проекта улучшений 2002 г., Совет по Международным стандартам финансовой отчетности предложил, чтобы в определение инвестиционного имущества были внесены поправки, которые позволили бы квалифицировать имущественный интерес, принадлежащий арендатору на правах операционной аренды, как инвестиционное имущество, при условии, что:

а) остальная часть определения инвестиционного имущества соблюдается; и

б) арендатор использует модель справедливой стоимости изложенную в МСФО 40, п.п. 27-29.»


Для разделения финансового и оперативного видов лизинга в настоящих рекомендациях используется схема, аналогичная международному стандарту бухгалтерского учета № 17 [10].

Лизинг относится к финансовому, если соблюдается хотя бы один из перечисленных ниже признаков:

1. Полное право собственности на лизинговое имущество передается по окончании срока договора лизингополучателю.

2. Условия договора предоставляют лизингополучателю право покупки имущества с конкурентных торгов (лизингополучатель имеет опцион на покупку имущества по цене не ниже Справедливой стоимости на момент применения этого права). Термин МСФО Справедливая стоимость является более широким понятием, чем Рыночная стоимость. При наличии рынка для фиксированных активов обычно понимается как их Рыночная стоимость. (См. [9],ОППО, п. 8.1.).

3. Срок лизинга сопоставим со сроком экономической жизни (полезным сроком службы) объек­та лизинга или превышает его.

4. Настоящая величина минимальных лизинговых платежей больше или равна реальной стоимости объекта лизинга.

Если ни одно из перечисленных выше условий не удовлетворяется, лизинг относится к оперативному.

^ Оперативный (операционный) лизинг - предполагает возможность лизингодателя сдавать свое имущество, которое он закупает на свой страх и риск, в аренду неоднократно в течение нормативного срока его службы.

Оперативный лизинг в России регулируется общими нормами ГК РФ об аренде (ГК РФ, часть вторая, глава 34 «Аренда» [1]), не относящимися к финансовой аренде (лизингу).

МСО 2003 [9] приводится следующее определение.

«3.2.1. Операционная аренда - это аренда, при которой арендодатель, по сути, сохраняет за собой все риски, связанные с собственностью на сданное в аренду имущество. (См. «Классификация договоров аренды» МСФО 17.)»

Возвратный лизинг - собственник имущества сначала продает его будущему лизинго­дателю, а затем сам арендует этот же объект у покупателя, т. е. одно и то же лицо (первоначальный собственник) выс­тупает и в качестве продавца, и в качестве лизингополуча­теля. В результате меняется лишь собственник имущества, а его пользователь остается прежним, получая в свое распоряжение дополнительные средства. Инвестор (поку­патель), по сути, кредитует бывшего владельца, получая в качестве обеспечения права собственности на его имуще­ство, т. е. как бы под залог.

МСО 2003 [9] приводится следующее определение.

«3.1.12. Продажа и Возвратная аренда: одновременная продажа недвижимости и сдача ее аренду продавцу. Покупатель становится арендодателем или домовладельцем, а покупатель - арендатором или съемщиком. Так как возможны уникальные обстоятельства или отношения между сторонами, сделки по продаже и возвратной аренде могут включать или не включать типичные условия рынка.»

Сублизинг - вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) во владение и в пользование за плату и на срок в соответствии с условиями договора сублизинга имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга.


^ 2.5. Лизинговые платежи


– сумма амортизационных отчислений по объекту лизинга, платы за кредитные ресурсы, комиссионных и оплаты дополнительных услуг лизингодателя, НДС, налога на имущество, таможенных платежей и др.


^ 2.6. Лизинговые взносы


– величина выплат за объект лизинга в соответствии с установленной периодичностью (по месяцам, годам и т.д.).



Чистая приведенная стоимость инвестиционного

лизингового проекта


– сумма дисконтированных чистых операционных доходов (денежных потоков) за период реализации лизингового проекта для субъектов лизинговых отношений (лизингодателя, лизингополучателя и т.д.).


^ Рынок предметов лизинга


Рынок предметов лизинга – средство перераспределения объектов лизинговых отношений между собственниками и пользователями экономическими методами на основе спроса и предложения.

Рынок предметов лизинга тесно связан с финансовым рынком, а операции на нем имеют инвестиционное содержание.

По характеру и объему передаваемых прав собственности рынок предметов лизинга делится на следующие сектора (рынки).

2.8.1. Рынок купли-продажи с переходом безусловного права собственности (абсолютной собственности) от продавца к покупателю.

2.8.2. Рынок оперативного лизинга (часть которого относится к рынку возвратного лизинга).

2.8.3. Рынок финансового лизинга, который по основным целям лизингополучателей разделяется на следующие самостоятельные сегменты (рынки).

2.8.3.1. Рынок средств производства (РЛСП), собственность на которые передается от лизингодателя к лизингополучателю по схеме финансового лизинга. Основная цель лизингополучателя – получение предмета лизинга по минимальной стоимости.

2.8.3.2. Рынок предметов возвратного лизинга (РВЛФС), собственники которых в результате лизинговой операции стремятся получить дополнительные финансовые средства или налоговые льготы, произвести «выравнивание баланса» за счет «продажи» и «возврата» своего имущества не по балансовой, а по более высокой стоимости и т.п. Основная цель лизингополучателя – получение финансовых средств или льгот за счет «продажи» предмета лизинга лизингодателю по максимальной стоимости и его «возврата» с минимальными финансовыми потерями (минимальные лизинговые проценты, налоги и т.п.).

2.8.3.3. Рынок предметов возвратного лизинга (РВЛЗ), собственники которых в результате лизинговой операции стремятся в первую очередь сохранить (защитить) существующие права владения и пользования имущественным комплексом (или отдельными объектами) в неблагоприятных экономических условиях с минимальными лизинговыми платежами («продажа» по минимальной стоимости, «возврат» с минимальным лизинговым процентом и т.п.), минимальными налоговыми платежами и другими экономическими потерями.



^ МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ

ОБЪЕКТОВ ЛИЗИНГОВЫХ ОТНОШЕНИЙ


3.1. Понятия стоимости и издержек


3.1.1. Стоимость – выраженная в денежном эквиваленте расчетная величина ценности объекта и относящихся к нему имущественных прав в конкретный момент времени и в соответствии с назначением оценки ([30]).

Определение МСО 2003: «3.3. Понятие стоимости обращено к цене, о которой наиболее вероятно договорятся покупатели или продавцы товара или услуги, имеющихся в наличии для продажи. Стоимость определяет гипотетическую, или воображаемую, цену товара или услуги, о которой наиболее вероятно должны договориться покупатели и продавцы. Таким образом, стоимость — это не факт, а расчетная наиболее вероятная цена, которая будет уплачена в данное время за товар или услугу, имеющиеся для продажи.

3.4. Помимо способности участников рынка, т.е. покупателей и продавцов соответственно купить и продать, стоимость товара или услуги может быть обусловлена альтернативной экономической полезностью или функциями, связанными с ними, или она может отражать необычные или нетипичные рыночные условия.»

3.1.2. Стоимость объекта лизинговых отношений – стоимость (рыночная или иные виды стоимости) объекта, определенная с учетом:

- цели и назначения оценки;

- свойств объекта и относящихся к нему имущественных прав собственника;

- внешних факторов;

- обременений объекта правами иных лиц, в том числе, правами субъектов лизинговых отношений.

^ 3.1.3. Обременения объекта оценки – связанные с объектом оценки права иных лиц, в том числе права субъектов лизинговых отношений, соответствующие нормативно-правовым актам и договорам лизинга (аренды) объекта оценки, обеспечивающим лизинговый процесс.

^ 3.1.4. Трансакционные издержки лизинговой сделки:

- издержки поиска информации;

- издержки ведения переговоров;

- издержки измерения;

- издержки спецификации, оформления и защиты прав собственности;

- издержки оппортунистического поведения (несоблюдение до­говоров, уклонение от служебных обязанностей, нарушение чужих прав, другие аналогичные действия).


^ 3.2. Назначение оценки


Оценка предметов лизинга производится в следующих основных случаях:

- купля-продажа (у изготовителя, продавца, лизингодателя);

- залог;

- страхование;

- налогообложение;

- оценка рыночной стоимости лизинговых (арендных) платежей;

- разработка бизнес-планов и инвестиционных программ;

- оценка бизнеса лизингодателя;

- вклад в уставный капитал;

- банкротство;

- выбытие и списание;

- конфискация;

- слияние и разделение имущества;

- оценка стоимости ущерба;

- принятие управленческих решений.


^ 3.3. Принципы оценки


При оценке стоимости объектов лизинговых отношений (предметов лизинга или аренды) следует руководствоваться общими принципами оценки с учетом особенностей лизинговых отношений. Учет этих особенностей приводит, в частности, к следующим формулировкам принципов замещения и наилучшего и наиболее эффективного использования.


^ 3.3.1. Принцип замещения - рыночная стоимость предмета лизинга не может превышать:

- наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности на открытом, свободном и конкурентном рынке при реализации операции купли-продажи с безусловным переходом безусловного права собственности от продавца к покупателю;

- рыночную стоимость предмета лизинга эквивалентной полезности при передаче прав собственности по схеме, характерной для рассматриваемого сектора рынка (финансового, оперативного или возвратного лизинга) при аналогичных целях, назначении и ситуации оценки.


^ 3.3.2. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

3.3.2.1. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования предмета лизинга - стоимость определяется исходя из наиболее вероятного использования объекта в процессе лизинговой деятельности в рамках рассматриваемых форм и видов лизинга, являющегося реализуемым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и обеспечивающим максимум чистой приведенной стоимости инвестиционного лизингового проекта (прямой экономической эффективности лизинговой операции), определенной для каждого из участвующих в сделке субъектов при условии согласования (равновесия) его интересов с интересами других субъектов, участвующих в реализации лизинговой операции.

Наиболее эффективное использование объекта лизинга может не совпадать с его текущим использованием.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования предмета лизинга является обобщением применяемого в оценочной деятельности принципа наилучшего и наиболее эффективного использования (при полном переходе прав собственности), обеспечивающего максимум стоимости объекта оценки.


^ 3.3.2.2. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования предмета лизинга для инвестора (субъекта лизинговой сделки) - стоимость определяется исходя из наиболее вероятного использования объекта инвестором в процессе лизинговой деятельности в рамках рассматриваемых форм и видов лизинга, являющегося реализуемым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и обеспечивающим максимум чистой настоящей стоимости инвестиционного лизингового проекта (прямой и косвенной экономической эффективности лизинговой операции) для конкретного инвестора при заданных инвестиционных целях.


^ 3.4. Виды стоимости


3.4.1. Виды стоимости предметов лизинга.

Виды стоимости предметов лизинга полностью соответствуют определениям действующих Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, и Международных стандартов оценки 2003 с учетом специфики лизинговых (арендных) отношений, которая учитывается в Международном руководстве № 2 (МР-2) «Оценка стоимости интересов (прав) аренды», а для залоговой стоимости – также Международного применения оценки МПО-2 «Оценка для целей кредитования».

Основными особенностями, которые в соответствие с МР-2 следует учитывать при определении рыночной и других видов стоимости, являются следующие:

«1.1. В «Общих понятиях и принципах оценки» МКСО проводится различие между недвижимостью, физической осязаемой «вещью» (см. «Понятия и принципы», раздел 3) и недвижимым имуществом, которое касается прав, интересов и выгод, связанных с собственностью на недвижимость. Интересы аренды являются формой недвижимого имущества, возникающей из контрактных взаимоотношений (условия которых выражаются Договором аренды) между Арендодателем, т.е. тем, который является собственником имущества, сдаваемого в аренду другому, и Арендатором, или съемщиком, который обычно получает непостоянное право пользования арендованным имуществом в обмен на арендные платежи либо иную ценную экономическую компенсацию….

1.3. Для того чтобы избежать недоразумений и искажений, Оценщикам и пользователям услуг по оценке следует признать важное различие между физическими и юридическими вопросами, связанными с рассмотрением интересов аренды.... Договором аренды может быть, например, установлено, что арендатор не имеет права продавать или передавать интерес лизгольда, что делает его неликвидным в течение срока аренды. Поэтому его стоимость заключается исключительно в правах пользования и владения. Хотя в течение этого периода лизгольд нельзя продать, для арендодателя он имеет денежную стоимость в форме дохода.

1.4. Этот класс собственности, если речь идет о неограниченном праве собственности или интересе фригольда, является общим для всех оцениваемых основных активов. Имущество может включать в себя один или более юридических интересов, каждый из которых будет иметь Рыночную стоимость.

1.5. Ни при каких обстоятельствах не считается правильным оценивать арендные позиции по отдельности и затем суммировать их как показатель стоимости недвижимости в соответствии с данным толкованием. Договоры аренды устанавливают уникальные вещно-правовые интересы, которые отличаются от безусловного права собственности или собственности фригольда. …

3.1.5. Инвестиция фригольда или Фригольд в зависимости от Интереса(сов) аренды имеет то же значение, что и Интерес арендованного безусловного права собственности, представляющий интерес собственности арендодателя, имеющего в собственности недвижимость, которая подлежит сдаче в аренду другим лицам. …

3.1.11.1. Стоимость Фригольда или сдаваемого в аренду поместья обычно рассматривается как сумма приведенной стоимости ожидаемых чистых доходов, которые должны быть получены в рамках аренды плюс приведенная стоимость ожидаемой стоимости имущества, когда пользование и владение переходят обратно к арендодателю. На практике тип стоимости (например, Рыночная стоимость) должен быть установлен, определен и подходить к ситуации.

3.1.11.2. Стоимость лизголъда — стоимость интереса аренды; хотя права собственности, передаваемые арендатору, включают права пользования и владения, они обычно компенсируются обязательством выплачивать за эти права постоянную сумму арендной платы. Следовательно, стоимость лизгольда возникает только там, где существует положительная разность между рыночной арендной платой и арендной платой по договору. Там, где арендная плата превышает рыночную арендную плату, может возникать отрицательная стоимость лизгольда. На практике тип стоимости (т.е. Рыночная стоимость) должен быть выявлен, истолкован и уместен для данной ситуации.»


^ 3.4.1. Рыночная база стоимости.

Применительно к объектам лизинговых отношений положения рыночной базы стоимости МСО 2003 формулируются следующим образом.

Понятие Рыночной стоимости привязано к коллективному восприятию и поведению участников рынка предметов лизинга. Оно признает различные факторы, которые могут влиять на трансакции на рынке, и отделяет их от других «внутренне присущих» или нерыночных соображений, влияющих на стоимость.

3.4.1.1. Оценки стоимости на рыночной базе предполагают функционирование рынка лизинга (см. п.п. 2.8. Рекомендаций), на котором сделки совершаются без ограничения со стороны нерыночных сил.

3.4.1.2. Оценки на рыночной базе должны быть детерминированы наилучшим и наиболее эффективным использованием или наиболее вероятным использованием (см. п.п. 3.3.2. Рекомендаций).

3.4.1.3. Оценки на рыночной базе разрабатываются исходя из данных, специфичных для подходящего рынка (рынков) лизинга (аренды) и посредством методов и процедур, которые предполагают отражение дедуктивных процессов участников на этих рынках.

3.4.1.4. Данные и критерии, используемые при оценке на рыночной базе, должны быль получены исходя из состояния рынка.


^ 3.4.2. Рыночная стоимость предметов лизинга.

3.4.2.1. Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма