Реферат: Вопросы реализации инвестиционных проектов в сфере строительства и жкх тишкин Сергей Владимирович

ВОПРОСЫ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ

В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖКХ


Тишкин Сергей Владимирович, Генеральный директор «Финансово-промышленной Группы «Технологии Энергосбережения», к.э.н.


Уважаемые коллеги, дамы и господа!


Я представляю ФПГ «Технологии энергосбережения», которая является управляющей компанией Консорциума Энергопроектгрупп – альянса из более 20 российских инжиниринговых, производственных, консалтинговых и инвестиционно-финансовых компаний, действующих в сфере разработки и реализации инвестиционных проектов и программ развития промышленного и коммунального секторов.

Имея солидный опыт в этом направлении, я хотел бы коротко остановиться на ряде практических аспектов, оказывающих непосредственное влияние на привлечение инвестиций в жилищное строительство, равно как и в другие сектора экономики РФ.

1. Энергоресурсосбережение и энергоэфективность. Это требование времени, без этого невозможно обеспечить конкурентоспособность национальной экономики, удвоить ВВП. Энергосбережение при этом – огромный скрытый инвестиционный ресурс, исчисляемый миллиардами долларов. В «Энергетической стратегии России на период до 2020 года» потенциал технически возможной и экономически оправданной экономии ТЭР оценен в объеме около 400 млн. т.у.т. или около 300 млрд. рублей. Пока же, отечественная экономика энергорасточительна, энергоемкость ВВП России в 3 - 3,5 раза превышает уровень промышленно развитых стран.

Как решающее направление в развязке этой проблемы видится эффективное энергосбережение: причем как в сфере потребления за счет существенного повышения потребителями топлива и энергии эффективности использования энергоресурсов, так и в сфере непосредственно Топливно-энергетического комплекса через снижение издержек производства нефти, газа и электроэнергии. Это позволит высвободить и перераспределить энергоресурсы и финансовые потоки в энергетике, промышленности, в сельском и жилищно-коммунальном хозяйстве и на транспорте.

^ Основные барьеры, препятствующие динамичному развитию в этой сфере.

Отсутствие авторитетных энергосервисных компаний, способных обеспечить надежный и эффективный проектный менеджмент и способных гарантировать инвестору и заказчику величину экономии ресурсов и сроки возврата инвестиций. Пока идет отчаянная борьба сотен мелких фирм за энергоаудит, поставку оборудования, пуско-наладку и т.д.

^ Нет, точнее очень мало, практики доказательного мониторинга экономии финансовых средств после внедрения энергоэффективного оборудования.

Нет правил бухгалтерского учета получаемой экономии на систематической основе, ее дифференцированного учета, аккумуляции и распределения между участниками процессов энергоресурсосбережения.

^ А главное – нет стимулов, ни кнута, ни пряника! Государство финансирует энергосбережение по остаточному принципу, фактически проводится политика лозунгового энергосбережения, где нормальные финансовые и организационные механизмы подменяются декларациями. Разница в показаниях приборов учета у поставщика и потребителя – это еще не экономия!

Поэтому необходимо вводить жесткие технические стандарты, не позволяющие использовать энергозатратное оборудование и технологии, вводить административные меры, стимулирующее активное энергосбережение, оказывать прямую государственную финансовую поддержку типовым быстроокупаемым «тиражируемым» проектам в сфере энергоресурсосбережения.


2. Технологии и оборудование. Успешно реализовать инвестиционные проекты в ЖКХ в современных российских условиях возможно только с использованием "прорывных", в первую очередь, отечественных (адаптированных к национальному рынку) энергосберегающих технологий и энергоэффективного оборудования с высокой экономической отдачей и малыми сроками окупаемости. Однако проведенный нами анализ показал, что до сих пор в России не создана современная база данных эффективных технологий, на рынке существует незначительный выбор действительно прорывных быстроокупаемых технологий и особенно оборудования, прошедшего госэкспертизу и доказавшего свою эффективность. Налицо слабая коммерциализация научных идей, разработок и патентов в области строительства и ЖКХ (как впрочем, и по другим направлениям) и разобщенность структур, которые продвигают новое оборудование: на рынке существуют десятки научных и инновационных групп, работающих по одному направлению и зачастую дублирующих друг друга. В России тяжело внедряются революционные технологии, т.к. нет реальной возможности коренной реконструкции предприятий. Зачастую нужны эволюционные энергосберегающие технологии, позволяющие достичь быстрой окупаемости, консолидировать ресурсы для поэтапной модернизации объектов промышленности и ЖКХ. Однако при строительстве новых объектов требуются действительно прорывные технологии и оборудование, способные значительно снизить себестоимость стройматериалов и оптимизировать технологию возведения и эксплуатации жилого фонда.


3. Форма реализации проектов. Однако наличие хороших технологий – условие необходимое, но не достаточное. Нужен комплекс организационно-технических мероприятий, отработанный финансово-правовой механизм, позволяющие проводить принципиально новый, системный подход к разработке и реализации региональных и отраслевых инвестиционных проектов. Это предполагает наличие специально организованных структур. Так, четыре года назад был создан Консорциум «Энергопроектгрупп» (КЭПГ), объединивший ведущие российские и зарубежные инжиниринговые, энергосервисные, энергоаудиторские фирмы, производителей оборудования и систем управления, консалтинговые и инвестиционные компании. В этой связи, ФПГ «Технологии энергосбережения» - управляющая компания Консорциума "Энергопроектгрупп", предлагает снижение издержек, повышение качества и эффективности технологии производства в строительстве, модернизации и эксплуатации объектов ЖКХ за счет разработки и реализации инвестиционных программ для муниципальных и промышленных предприятий «под ключ»: от энергоаудита, проектирования, поставки и ввода в эксплуатацию оборудования до инвестиционного консалтинга и организации финансирования региональных проектов.

^ У Консорциума есть ряд неоспоримых преимуществ:

1) комплексная работа на всех этапах с гарантией достижения результата - за это отвечает управляющая компания.

2) тонкая точечная работа с комплексными решениями под нужды заказчика при оптимальном соотношении «цена-качество».

3) широкий круг возможностей как в технологическом, производственном, консалтинговом аспекте, так и в плане кадрового и инвестиционно-финансового потенциала.

Консорциум строит свою работу с муниципальными и промышленными предприятиями по следующей комплексной схеме: производственно-технические аспекты, управленческо-консалтинговые и инвестиционно-финансовые, позиционируя себя как системного помощника и партнера. Мы создаем финансово-инвестиционный блок, состоящий из банков, инвестиционных фондов, страховых и лизинговых компаний, желающих и готовых участвовать в финансировании проектов и программ реформирования жилищно-коммунального комплекса на региональном и муниципальном уровнях.

4. Инвестиции в ЖКХ. ЖКХ может и должно стать бизнесом, привлекательным для корпоративных и частных инвесторов. Для этого есть все необходимые предпосылки, в т.ч. Закон о концессиях, Закон №210 и др.

^ Привлечение инвестора к проектам реформирования ЖКХ.

Взаимодействие с инвестором на начальном этапе разработки проекта реформирования жилищно-коммунального комплекса позволяет:

определить источники и оптимальные схемы финансирования;

обеспечить решение вопросов страхования, экономической безопасности и др.;

разработать успешный инвестиционный проект, включая подготовку взаимоприемлемого бизнес-плана и детальный расчет финансовых потоков;

разработать и создать организационные структуры и правовые схемы, позволяющие осуществить согласованное финансирование и своевременный возврат средств.

^ Практический опыт. Комплексный подход к проекту реформирования ЖКХ применяется нами в муниципальных образованиях Центрального, Северо-Западного и Южного Федеральных Округов.

На основании соглашения с местными администрациями разрабатывается «Комплексную программу социально-экономического развития муниципального образования». Основные составляющие комплексной программы:

Программа повышения технологической эффективности жилищно-коммунального комплекса

Программа развития муниципального образования и привлечения инвестиций.

Основные этапы работ:

на основании проводимого технического, финансового и управленческого аудита определяется текущее состояние: инженерных систем электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения; реального финансового состояния города; эффективности системы управления.

определятся основные направления по повышению надежности и оптимизации функционирования сферы ЖКХ за счет технической реконструкции и модернизации инженерных систем и снижения издержек;

разрабатывается технически и экономически обоснованный план мероприятий по реконструкции и модернизации инженерных систем и их элементов;

проводится работа по определению оптимальной модели создания управляющей компании и привлечению долгосрочных инвестиций в муниципальное образование.


Подобная работа ведется Консорциумом в Южном, Центральном и Северо-Западном федеральных округах РФ. Поэтому я хотел бы пригласить к сотрудничеству как муниципальные образования и промышленные предприятия, так и коллег в сфере инвестиционно-финансового менеджмента.

Проблема привлечения инвестиций – неисчерпаема, рынок – огромный, поэтому предлагаю консолидировать наши усилия и приглашаю к практическому взаимодействию! Спасибо.

^ «АДМИНИСТРАТИВНЫЕ БАРЬЕРЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ»

Улучшение жилищных условий было и остается одной из самых насущных потребностей россиян. И потому в числе первоочередных задач социально-экономического развития страны провозглашено формирование рынка доступного жилья. Но доступным оно будет тогда, когда население сможет его покупать, т.е. квадратный метр должен быть по стоимости таким, каким его реально можно приобрести.

На сегодняшний день с учетом доли города, которая определяется условиями инвестиционных контрактов, коэффициента выхода полезных площадей, НДС, заложенной рентабельности, процентов по банковским кредитам, расходов на рекламу и услуги риэлторов, а также различных непроизводственных издержек, цена квадратного метра в Москве, городах Московской области, С-Петербурге поднимается до тысячи и более долларов.


Основные факторы, влияющие на увеличение себестоимости строительства следующие.

1.

Процедура отвода земельных участков занимает от полутора до двух-трех лет.

Не отработана система распределения участков под застройку.

Стоимость прав на застройку стала резко дорожать.

Резко сократилось количество участков, передаваемых в аренду под застройку.

В соответствии с изменениями в Земельный кодекс, которые вступили в действие 1 октября 2005 г., предоставление земельных участков под жилищное строительство будет производиться единственным путем — через аукционы, что значительно усложнит жизнь застройщиков. Старт аукциона может быть назначен, только если определены технические условия подключения будущего объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и даже установлена плата за подключение. Для получения разрешения на любое строительство правообладатель земельного участка должен представить не только его кадастровый, но и градостроительный план.

2. Схема получения разрешения на строительство очень длительная и утомительная. Чтобы улучшить качество жилья, власти сделали сильный административный ход – увеличили число согласований перед началом строительства и при сдаче домов в эксплуатацию. Каждая служба должна выдать свои требования. Если все делать по закону, на подготовку к строительству, по оценкам экспертов, может уйти до 10 лет.

3. Усложняет работу застройщиков политика ресурсоснабжающих организаций-монополистов. Чтобы иметь возможность получить для строящегося дома определенное количество тепла (горячая вода, отопление), электроэнергии, требуются серьезные финансовые затраты. Причем, платить приходится, еще не собрав с дольщиков ни копейки. Это огромные суммы даже для крупного застройщика.

4. Серьезной проблемой застройщиков является расселение. Когда люди узнают, что их дом попадает под застройку, они тут же начинают прописывать всех своих родственников. На сегодняшний день этот вопрос не решают никакие правовые нормы. Всем зарегистрированным в таком доме застройщик должен приобрести благоустроенные квартиры, либо предоставить жилье в строящемся доме. В конечном счете все затраты застройщика ложатся на покупателя квартиры в новостройке.


По статье 137 прежнего ЖК четко устанавливались нормы, по которым предоставлялось жилье взамен сносимого. Кроме того, предоставлялось оно той структурой, в чьих интересах отводился земельный участок. Новый кодекс серьезно усложнил этот процесс. Теперь допускается принудительный выкуп жилья при отведении земельного участка только для государственных и муниципальных нужд. Для этого предусмотрен выход специального постановления Правительства, которое должно определить порядок этой процедуры. Пока этот документ не принят, когда это произойдет, неизвестно. В то же время из нового ЖК явствует, что собственник о том, что его жилье подлежит принудительному выкупу, должен быть предупрежден за два года. После чего тот муниципальный или федеральный орган, которому отчуждается земельный участок, должен возместить собственнику стоимость жилья. Таким образом, процедура выкупа затягивается на два года, а если дело доходит до суда, то на все три. При этом кодекс не дает ответа, каким образом возмещать владельцу сносимого дома его убытки, если участок отводится не для государственных или муниципальных нужд, а в интересах третьего лица – строительной организации.

5. Дополнительную угрозу ценам на жилье представляет собой начавшаяся борьба с гастарбайтерами. Большую часть неквалифицированных работ на объектах выполняют приезжие из СНГ: молдаване, украинцы, таджики, узбеки и проч.

Обычно для оформления гастарбайтеров госпошлина на год составляет 4000 руб., регистрация на тот же период — 4400 руб. С учетом комиссионных компаниям, которые занимаются оформлением, в сумме получается 8000-9000 руб.

Деятельность администрации по ужесточению режима въезда и пребывания (понятно, что чиновники и милиция активизировались после терактов) приведет к увеличению расходов на оплату труда — и к дальнейшему росту себестоимости.

Чтобы сдержать рост стоимости жилья, необходимо снизить административные барьеры. Надо расширить доступ застройщиков на рынок жилищного строительства, снизить финансовые издержки на стадии подготовки проектов и получения разрешения на строительство. При этом необходимо сократить количество организаций, участвующих в согласовании и проведении экспертиз исходно-разрешительной документации.


    ^ Меры по стимулированию жилищного строительства

Снижение административных барьеров доступа на рынок жилищного строительства:

упростить «в разумных пределах» процедуры получения разрешения на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию;

упростить процедуры утверждения и экспертизы проектной документации;

установить четкие и прозрачные процедуры территориального планирования на уровне Федерации, субъектов РФ и муниципалитетов, а также правового зонирования с установлением градостроительных регламентов и видов разрешенного использования недвижимости на уровне муниципальных образований.

«ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТЕКУЩИХ ПРОБЛЕМ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ В РАМКАХ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ «ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ» (НА ПРИМЕРЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА, ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ, СЗФО РФ)»


Резюме: Граждане России, ориентированные на принятый пакет Жилищных законов и резкое снижение цен на недвижимость, не смогут приобрести в обозримой перспективе жилье по низким ценам. Ситуация развивается с точностью наоборот. В результате реализации законов, покупатели будут вынуждены приобретать жилье по еще более высоким ценам, при сильно сузившемся объеме предложения.

Действительно, строящееся жилье на ранних стадиях строительства продается застройщиком на 20-30% дешевле. В то же время, приобретая ипотечный кредит, покупатель приобретает и процент по обслуживанию этого кредита, а это 14-16% годовых. В случае нового, уже построенного жилья, покупатель вынужден оплачивать банковский кредит, полученный застройщиком на строительство дома, а это еще 14-16% годовых. Таким образом, ипотека не только не снижает для покупателей цены на жилье, она делает его еще менее доступным и привлекательным.

Та ипотека, которая проанонсирована сегодня, идет в разрез с планами Правительства России и Президента о реализации программы «Доступное жилье». Уже становится очевидным, что поставленная Президентом задача об удвоении объемов строящегося жилья, не будет выполнена, ввиду того, что до сих пор не создано реальных механизмов для достижения этих целей. Более того, ситуация на рынке жилищного строительства крайне тяжелая и она еще более усугубилась в результате принятия пакета жилищных законов. В частности, согласно ФЗ «О долевом строительстве…» штрафные санкции, то есть «выпадающие инвестиции», по оценке петербургских компаний» составят от 31,6 до 63,2% процента, при этом отсутствует возможность, как заложить объект банку, так и в одностороннем порядке расторгнут договор с дольщиком, который в случае задержки строительства на срок более 2 месяцев имеет право расторгнуть договор и требовать возмещения не только вложенных средств, но и морального ущерба в размере трети от стоимости. Сдать же объект в срок крайне проблематично, так как подключение к источникам электроэнергии после подписания акта занимает от 6 до 24 месяцев.

Рынок жилищного строительства в СЗФО находится в стадии перенасыщения. Высокие цены и большие объемы строительства, начатые в предыдущие годы, привели к затовариванию рынка избыточным предложением. Отмеченное Правительством России замедление роста доходов и, соответственно, платежеспособности населения, высокая инфляция (по итогам I квартала 2005 года она составила, по данным Министерства экономического развития РФ, 6,4%, что в полтора раза выше, чем в прошлом году) не дают повода для оптимистических прогнозов. Высокие кредитные ставки тормозят развитие ипотеки.

Строительные компании из-за высокой себестоимости строительства вынуждены работать на пределе рентабельности. Отсутствие достаточного спроса и, как следствие, уменьшение оборотных средств застройщиков привело к заметному снижению спроса на новые пятна под строительство. Результат – прогнозируемое специалистами снижение объемов строительства в Петербурге начиная с 2007 г. Набрать темп предыдущих лет в ближайшее время не удастся, учитывая, что инвестионно-строительный цикл занимает более 2 лет.

^ Аналитики указывают на существенное увеличение доли бартерных сделок в строительстве, что возвращает строительный рынок к условиям работы предкризисного 1998 года.

Отсутствие интереса у банковского сектора к рынку жилищного строительства не привело к реальному диалогу между банковским и строительным сообществом. Применение новых жилищных законов повысило рисковость строительного рынка и, наложившись на кризисные составляющие, привело к оттоку инвесторов со строительного рынка.

^ Позиция застройщиков: законодатели и исполнительная власть на сегодняшнем этапе не должны чинить препятствий и поддержать единственную дееспособную схему в строительстве – долевое строительство. Параллельно необходима помощь государства по разработке и внедрению системы ипотечного долгосрочного кредитования, позволяющей населению получать финансовый ресурс на приобретение жилья под 4-6% годовых. Только после внедрения и обкатки такой системы можно применять меры по замещению долевого строительства ипотечным кредитованием.


^ 1. Общая характеристика строительного рынка

Обращаясь к итогам 2004 года, хочется отметить, что (По данным Федеральной службы государственной статистики) в целом по Северо-западному региону было введено 3,6 млн. квадратных метров жилья, в Санкт-Петербурге – более 2 млн кв метров. На Северо-Западе РФ практически все жилье строится негосударственными частными компаниями. Доля жилья в Санкт-Петербурге, строящегося за счет бюджетных средств - не более 5%. Более 95% жилья строится по схеме долевого строительства.

Всего (по данным компании «ЮИТ Лентек») в 2004 году выдано менее 1500 ипотечных кредитов, причем из них на строящееся жилье приходилось менее 10%, что составляет менее 0,5% от объема строящегося жилья в Петербурге. Эти цифры говорят о несостоятельности ипотечного кредитования в Северо-Западном регионе. Ежегодный прирост количества ипотечных кредитов на 3-4 тыс., а именно таковы планы Правительства Санкт-Петербурга (см. Приложение 2), выглядит не убедительно.

По данным компании «Петербургстрой-Сканска», объем финансирования жилищного строительства в Петербурге в 2004 году составил около $ 1,3 млрд, при этом, по данным Бюллетеня банковской статистики, кредитование строительства банковским сектором не превысило $ 0,25 млрд, что составило менее 1/5 от общего объема кредитования строительства. Это говорит о том, что банки не готовы «обслуживать» и инвестировать строительный сектор даже в объемах 2004 года.

Объем подрядных работ (По данным Федеральной службы государственной статистики) в Санкт-Петербурге в январе снизился на 8%, в феврале - на 11% и в марте – на 16%. Производство железобетонных конструкций снизилось на 12%, кирпича – на 20%. Число работников строительного комплекса в Петербурге, только по крупным и средним организациям, за первый квартал уменьшилось на 5 тысяч человек. Уровень рентабельности по крупным и средним предприятиям только с января 2004 по июль 2005 года упал на 8,5%, и сегодня составляет 10% (по данным Федеральной службы статистики и компании «Петербургстрой Сканска»). Просроченная дебиторская задолженность предприятий строительного комплекса на март 2005 года составила 3.6 млрд. рублей или 13% от расчетного годового оборота крупных и средних предприятий (2004 год – 8.7%). Просроченная кредиторская задолженность крупных и средних предприятий на март 2005 года составила 3.8 млрд. рублей или 14% от расчетного годового оборота (2004 год – 8.4%). Просроченная кредиторская задолженность на март 2005 года на 6% превысила просроченную дебиторскую задолженность (на конец 2004 года просроченная дебиторская задолженность была на 7% выше просроченной кредиторской задолженности). Это говорит об уменьшении оборотных фондов строительных организаций. Если в предыдущие годы положительное сальдо строительных компаний по итогам года составляло от 140 млн $ в 2002 году до 340 млн$ в 2003, то по итогам 2004 года строители вышли с отрицательным сальдо в 300 млн$, т есть начался период проедания заработанного в предыдущие годы. Сегодня доля убыточных организаций в Петербурге составляет 21.7%, что на 4% больше, чем в 2004 году – 17.9%.

Уровень рентабельности по крупным и средним предприятиям за январь – февраль в Ленинградской области составил 3.8% (в 2004 году – 5.3%). Доля убыточных организаций в Ленобласти составила 50% (в 2004 году – 34%).


^ 2. Ценовая политика (данные по Санкт-Петербургу)

Цены практически не менялись в течение всего прошлого года. Депрессивное состояние рынка вынудило многих застройщиков пойти на меры по ценовому стимулированию продаж. Эти мероприятия отразились на среднерыночной цене к марту – после 3-х месячной стабилизации она понизилась на 10-13 $/м2. С лета 2005 года ситуация начала стабилизироваться, но незначительное оживление ранка этого периода, по мнению застройщиков, внушает оптимизм, который позволит продержаться не более 1,5 – 2 лет.

^ Динамика изменения цен на жилье в Санкт-Петербурге



(По данным компании «Петербургстрой Сканска»)


На начало апреля средняя цена жилья массового спроса в кирпичных и монолитных домах составила 1021 $/м2, в панельных и монолитно-панельных – 924$/м2. В то же время низкий уровень рентабельности проектов не дает возможности к дальнейшему снижению цены.

(По данным компании «Петербургская недвижимость»)

^ 3. Дисбаланс спроса и предложения (данные по Санкт-Петербургу)

В связи с тем, что цена в строительстве в 2003-2004 г.г. росла опережающими темпами по отношению к росту заработной платы и иным факторам, в конечном итоге рынок недвижимости в Петербурге достиг насыщения. Увеличение объемов строительства жилья в последние годы не сопровождалось ростом увеличения количества покупателей.



(По данным компании «Петербургская Недвижимость»)

Диаграмма показывает суммарную общую площадь квартир в строящихся домах. В эту величину не входят площади объектов, в которых продажи квартир уже завершены или еще не начаты. Диаграмма не является оценкой площади жилья, находящегося в продаже.

Если два года назад строилось около 3,7 млн кв. метров в течение года, то сегодня - около 6 млн (по оценкам специалистов компании «ЮИТ Лентек» – 7-9 млн кв метров), количество же ежегодно продаваемого строящегося жилья в предыдущие годы - 1,7-1,8 млн кв. метров (по оценкам специалистов компании «ЮИТ Лентек» – 1,5 млн кв. метров). По оценкам компании «Петербургстрой Сканска», в 2004 году оно составило 945 тыс. кв. метров, а прогноз на 2005 год составляет порядка 1 млн)

^ Объем продаж строящегося жилья в Санкт-Петербурге




(По данным компании «Петербургстрой Сканска»)

Таким образом, практически двукратное удвоение предложения за последние два года не поддерживается адекватным спросом. Скорее наоборот. По данным корпорации «Петербургская недвижимость» активность продаж за 2 года упала практически в два раза (см. ниже) с 11 % (в марте 2003 года) до 6% (в марте 2005 года).



(По данным компании «Петербургская недвижимость»)


Активность продаж рассчитана как отношение проданных за месяц квартир к количеству квартир, находившихся в этом месяце в продаже (выборка – свыше 20 тысяч квартир). Данный показатель не отражает суммарный объем продаж в натуральном выражении.

Сокращение спроса привело к снижению темпов продаж. Если в январе 2004 года площадь непроданных квартир составляла 41% от суммарной площади объектов первичного рынка, то в конце 2004 года эта величина приблизилась к 53%, а к февралю 2005 года достигла 55%. С учетом увеличения объемов строительства это дало рост рыночного предложения на 55-60% за год. В рамках общего увеличения предложения в течение 2004 года увеличивалась и количество предложений в сданных домах или на завершающих этапах строительства. В конце 2003 года в сданных и сдающихся домах продавалось в среднем 2-5% от общего числа квартир, то к концу 2004 года – 4-7%.

Наблюдается постепенное увеличение доли квартир, непроданных к моменту сдачи объекта. В среднем мы оцениваем ее на уровне 10%, но по отдельным домам она достигает и существенно больших величин. Появились сданные объекты, в которых остались непроданными до 15% квартир. Есть пример, когда в объекте, вводимом в текущем квартале, остались нереализованными почти 40% квартир.


^ 4. Прогнозы и перспективы (данные по Санкт-Петербургу)

Очевидно, тенденции будут складываться следующим образом: компании-застройщики, которые опирались на долгосрочные маркетинговые стратегии, начнут их пересматривать в пользу сокращения накладных расходов и отказа от широкого фронта в пользу избирательности проектов. Те же, кто не имел таковых или будет не способен к корректировке планов - будут уходить с рынка. Соответственно оставшиеся компании, будут укрупняться, и в конечном итоге, займут весь сегмент. Мы прогнозируем, что в перспективе количество застройщиков уменьшится, при сохранении объема предложения в краткосрочном периоде. В долгосрочном периоде, начиная с 2007 года, объемы строительства сильно упадут (см. ниже), так как теоретически формируются на основе трех факторов: наличия земельных участков, пригодных под застройку, мощностей подрядных организаций и финансирования. Сегодня Санкт-Петербург не испытывает недостатка в земельных участках под жилищное строительство, однако коммерческое строительство на большинстве из них в настоящее время нерентабельно из-за затрат на их инженерную подготовку и завышенной цены города. Наращивание мощностей подрядных организаций, как показала практика 2-3 летней давности, - вполне решаемая проблема – были бы подряды и заказы. Гораздо труднее сохранить эти самые мощности в трудные времена.
Остается единственный реальный фактор – это финансирование. Так как строительство сейчас на 95% коммерческое, то уровень этого самого финансирования определяется по принципу «покупатель голосует кошельком». То есть, сумма денежных средств, которые граждане могут платить и платят за приобретение строящегося жилья – это и есть объем финансирования. Даже с учетом кредитов и заемов всех видов, которые крайне осторожно сегодня начинают привлекать питерские компании – ведь в любом случае все кредиты и заемы в конечном итоге погашаются за счет конечных покупателей строящегося жилья.

В 2005 году администрация планирует объем ввода жилья на уровне 2.3 млн. кв. м, что перекрывает объемы прошлого года на 0,3 млн кв. метров .



^ Диаграмма отражает суммарную площадь объектов первичного рынка.


(По данным компании «Петербургская недвижимость»)


В 2006 году, по установленным распоряжениями срокам сдачи, должно быть сдано 3 млн кв. м жилья. При этом, не смотря на заделы прошлых лет, непроданными в них могут остатся до 15% квартир или свыше 20% площадей этих домов. И это с учетом, что минимум 500 тысяч метров «перенесутся» на 2007 год. Последствия, которые нас ожидают: увеличение сроков строительства, перераспределение рынка, рост себестоимости и отсутствие реальной возможности увеличивать цены продажи (стабильный курс доллара и переход застройщиков на условные единицы, то есть перевод цен в рубли при стабильном вторичном рынке жилья).

Начиная с 2007 года, по данным компании «Петербургская недвижимость», резко сократится объем предлагаемого жилья, и в последующие годы цифра по вводу жилья уменьшится в 2-3 и более раз (расчет проводился на основе выданных Комитетом по строительству распоряжений на строительство). Цены на жилье, естественно, возрастут с учетом уменьшения предложения.

^ 5. Опережающий рост себестоимости строительства

Одновременно  продолжается рост себестоимости строительства. Так, отпускные цены на металл увеличились к маю-июню 2005 года (По данным РАМТ) на 20%; на цемент – до 50%, что спровоцировало рост цен на бетон – до 26%. Инфляционные ожидания по 2005 году - 12% (По данным Правительства РФ).

Себестоимость строительства за прошлый год, по оценкам специалистов компании «М-Индустрия», возросла более чем на треть. Отсутствие оборотных средств у строителей привело к сокращению их интереса к пятнам, которые могли бы использоваться под жилищное строительство.


^ Себестоимость строительства и границы влияния строительного сообщества на ценовые параметры


По данным компании «ЮИТ Лентек», Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада»




^ Наименование работ

Цена ($)

Возможности


1

СМР, возведение «коробки» здания

600 - 650

Влияние на поставщиков строительных материалов и на рост з/п затруднительно

2

Отчисления на развитие городской инфраструктуры

120-160

Ограниченное влияние

3

Стоимость присоединения к сетям монополистов

> 100

Влияние на формирование цены возможно

4

Прибыль строительных организаций (без налогообложения)

100 <

Ограниченное влияние на налоговую политику (угроза НДС)


ИТОГО



920-1010 (в зависимости от типа дома)



Расчетная средняя стоимость строительства 1 кв м в $ общей площади

по типам домов, вновь начинаемых строительством


По данным Северо-Западного Регионального центра по ценообразованию в строительстве

Наименование

Кирпичные дома

^ Монолитные дома

Панельные дома


Расчетная сметная стоимость строительства с учетом базовой отделки, наружных сетей и благоустройства


1045


826


746


Удорожание себестоимости строительства в районах массовой застройки Санкт-Петербурга (август 2003 - август 2004)

По данным компании «М-Индустрия»

№ п/п

Показатель

Удорожание

на 1 кв. м, $

1.

Рост стоимости СМР

100

2.

Увеличение отчислений на развитие городской инфраструктуры

80

3.

Рост стоимости энергоресурсов (условия подключения к инженерным сетям)

30

4.

Исключение применения технологии забивных свай

40

5.

Рост стоимости согласований, заключений, обследований и пр.

15

6.

Рост стоимости содержания здания после сдачи Госкомиссии

20

7.

^ Удорожание проектирования

15

 

ИТОГО:

300


Ежеквартальные темпы прироста цен на строительно-монтажные работы в 2005 году (%)




Ежеквартальный прирост цен в среднем по году на СМР – 4-5 %.

(На основе данных Регионального центра по ценообразованию в строительстве)


6. ГБР

В свете произошедших изменений федерального законодательства, реформы системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вступления в силу пакета жилищных законов наметился новый ряд проблем, с которыми столкнулись как горожане, так и Главное управление ФРС по СПб и ЛО. Для граждан, обращающихся в федеральный государственный орган – это, прежде всего, сроки регистрации  и очереди при подаче документов. Для самого регистрирующего органа - это увольнение работников, образовавшийся недостаток площадей в связи с расширением выполняемых функций, а также увеличение объема работ вследствие принятия пакета жилищных законов.


^ 7. Взаимодействие с монополистами – тенденции и перспективы. Деятельность монополистов – тормозит развитие строительного рынка.

Новый закон «Об участии в долевом строительстве…» четко регламентирует меру ответственности строителей за срыв заявленных сроков окончания строительства. Устанавливая регламенты для застройщиков, закон не учитывает ответственность других субъектов инвестиционно-строительного процесса, в частности, монополистов, по вине которых строителям зачастую и приходится сдвигать сроки ввода объектов.

Для того чтобы хоть как-то регламентировать процесс, Ассоциация «Строительно-Промышленный комплекс Северо-Запада» еще в прошлом году инициировала создание Штаба по взаимодействию с монополистами при Правительстве Санкт-Петербурга, в частности, основная цель работы которого - сокращение сроков прохождения документации. Уже сегодня можно говорить о первых результатах: подготовлено и подписано соглашение о введение «Порядка присоединения энергопринимающих устройств (энергетических установок) объектов нового строительства и реконструкции к электрическим сетям ОАО «Ленэнерго» на территории Санкт-Петербурга». Стороны, согласовавшие документ – Комитет по строительству, Застройщики в Лице «Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», ОАО «Петербургская сбытовая компания», ЗАО «Петроэле