Реферат: Практика применения законодательства при удостоверении нотариусами сделок

Московскийэкономико-правовой институт

УТВЕРЖДАЮ

Руководитель дипломной работы:

_______________________________

«______» ________________ 2000 г.

ПЛАН

Дипломной работы на тему: «Практикаприменения законодательства при удостоверении нотариусами сделок»

студента  юридическогофакультета Потапкина Андрея Юрьевича

Введение… 3

ГЛАВА 1. ОБЩЕЕ УЧЕНИЕ О СДЕЛКАХ… 5

1.1 Общие положения о сделках… 5

1.2 Сделки подлежащие обязательному нотариальномуудостоверению 6

1.3 Правила совершения сделок… 8

1.4 Договоры… 17

ГЛАВА 2. УДОСТОВЕРЕНИЕ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРОВ. 20

2.1 Удостоверение договора о предоставлении земельного участкадля строительства жилого дома… 20

2.2 Сделки с недвижимостью… 21

2.3 Сделки с недвижимостью, находящейся в общей… 22

2.4 Купля-продажа части недвижимого имущества… 23

2.5 Сделки с жилыми домами… 25

2.6 Удостоверение договора купли-продажи жилого дома сусловием пожизненного содержания продавца… 26

2.7 Удостоверение договора дарения имущества… 27

2.8 Удостоверение договора займа… 28

2.9 Договор об ипотеке… 29

2.10 Рента и пожизненное содержание с иждивением… 33

2.11Обеспечение правомерности и законности сделок… 39

2.12 Нарушения допускаемые нотариусами при удостоверениисделок 44

2.12 Защита прав несовершеннолетних при удостоверениинотариусами

       сделок… 51

Выводы и предложения………………………………………………………58

Список использованной литературы

Приложения

Студент ________________

«_____» _______________ 2000 г.

    В соответствии со ст. 48Конституции Российской Федерации каждому гарантируется право на получениеквалифицированной юридической помощи. Нотариат обеспечивает эту помощь путемсовершения нотариусами нотариальных действий.

Существенную защиту прав изаконных интересов участников гражданского оборота нотариат осуществляет,прежде всего, в сфере обязательственных правоотношений; заключении и исполнениив основном имущественных сделок. Важное место среди них занимают сделки снедвижимостью. Статья 53 Основ законодательства Российской Федерации онотариате предусматривает обязательное нотариальное удостоверение сделок, длякоторых непосредственно законом установлена данная форма и в случаяхпредусмотренных соглашением сторон, также эти положения изложены в 163 статьеГражданского Кодекса РФ

Нотариальная форма придаетсделке достоверность, вносит ясность во взаимоотношения сторон по вопросу еесодержания и факта ее совершения. Нотариальное удостоверение сделкиобеспечивает возможность доказывания определенных фактов в суде. Нотариусыобеспечивают правильное заключение договора, беспристрастны в отношениях междусторонами, разъясняя им применяемое право в каждом конкретном случае, такжеразъясняя последствия совершения действий, и дают возможность действовать врамках закона по заключенному, имеющему юридическую силу договору.

Значение сделок заключается втом, что они являются наиболее распространенными юридическими фактами, в силукоторых на основе правовых норм возникают, изменяются и прекращаются права иобязанности граждан и юридических лиц. Роль нотариата по отношению кгражданско-правовым сделкам состоит в содействии их совершению, а такжезакреплении их в надлежащей юридической форме, вследствие чего имеется гарантияих законности и высокой степени достоверности; в случае утраты документов, вкоторых эти сделки выражены, они могут быть легко восстановлены.

Статья 153 ГК РФ дает понятие сделки как действий граждан и юридическихлиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав иобязанностей. Сделка представляет собой сочетание воли и волеизъявления. Всвязи с тем, что сделка предполагает намерение лица приобрести определенныеюридические права и обязанности, для ее совершения необходимо желание лица,заключающего сделку. Такое желание называют внутренней волей, которуюнеобходимо довести до сведения других лиц. Способом выражения внутренней волиявляется волеизъявление. Волеизъявление принимает форму определенного действия– подписание договора, составление завещания, выдача доверенности и др.

В соответствии со ст. 154ГК РФ, в зависимости от числа участвующих в сделке сторон, сделки бывают –односторонними, двусторонними и многосторонними.

Для совершенияодносторонней сделки достаточно волеизъявления одной стороны. Примеромодносторонней сделки может служит завещание, доверенность, принятие наследстваили отказ от него.

Для дву- илимногосторонних сделок необходимо, чтобы волю выразили два и более лиц, и этаволя совпала. Такие сделки называются договорами. Договоры в нотариальнойпрактике чаще встречаются в виде двусторонних сделок.

Форма сделок может бытьустной или письменной, письменная форма подразделяется на простую инотариальную (ст. 158 ГК РФ).

Письменная формапредставляет собой выражение воли участников сделки путем оставления документа,отражающего содержание подписанного лицами, совершающими сделку (ст. 160 ГКРФ). Нотариальная форма отличается от простой письменной формы тем, что надокументе, отвечающем перечисленным выше требованиям, нотариусом или другимдолжностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие,совершается удостоверительная надпись (ст. 163 ГК РФ).

В соответствии со ст. 163ГК РФ нотариальное удостоверение сделок признается обязательным в двух случаях:

— по закону;

— по соглашению сторон(даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требуется).

Гражданский кодексРоссийской федерации содержит прямые указания об обязательной нотариальнойформе таких сделок как:

— доверенность насовершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариальноудостоверена, это указано в п.2 ст. 185 ГК РФ;

— в соответствии с п.3 ст.187 ГК РФ доверенность, выдаваемая в порядкепередоверия, за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 185 ГК РФудостоверяется в нотариальном порядке;

— в пункте 2 статьи 339ГК РФ указано, что договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имуществаили прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который долженбыть нотариально удостоверен;

— в пункте 2 статьи 389 ипункте 2 статьи 391 Гражданского Кодекса РФ предусматривается обязательноенотариальное удостоверения уступки требования и перевода долга, основанные насделке, совершенной в нотариальной форме;

— также договор ренты(ст.584 ГК РФ).

Статья 540 ГК РСФСР 1964года содержит прямое указание обязательности нотариальной формы завещания.

Статья 41 Семейногокодекса 1995г. предусматривает обязательное нотариальное удостоверение Брачногодоговора.

Также по желанию стороннотариус может удостоверять и другие сделки.

По сравнению с прежнимзаконодательством новый Гражданский кодекс Российской Федерации сужает кругсделок, подлежащих обязательному удостоверению. В старом ГК РСФСР 1964 годаобязательному нотариальному удостоверению подлежали:

— договоры об отчуждении(купли-продажи, мены, дарения) жилого дома или части дома либо квартиры вмногоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальныхзастройщиков, находящихся в городе или поселке городского типа (ст. ст. 239,255, 257 Гражданского Кодекса РСФСР 1964 года.)

— статьей 195 ГК РСФСР1964г. предусматривалось обязательное нотариальное удостоверение договора озалоге жилого дома (части дома), квартиры

— договоры о возведениииндивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенномземельном участке.

— договоры дарения насумму свыше 500 рублей подлежали также нотариальному удостоверению (ст. 257 ГКРСФСР);

-   договоры дарениялегковых автомобилей и мотоциклов с колясками.

— договоры купли-продажистроительных материалов (ст. 239 ГК РСФСР);

— также завещания всоответствии со ст. 540 ГК РСФСР;

— доверенности насовершение сделок, требующих нотариальной формы (ст. 65 ГК РСФСР);

— и доверенностивыдаваемые в порядке передоверия (ст.68 ГК РСФСР)

На основании  ст. 164 ГКРФ:

— сделки с землей идругим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним;

— законом может бытьустановлена государственная регистрация сделок с движимым имуществомопределенных видов. Несоблюдение нотариальной формы сделки либо требования огосударственной регистрации сделки влечет ее недействительность.

Удостоверение сделок, каки других нотариальных действий, осуществляется в соответствии с принятыми 11февраля 1993 года Основами законодательства о нотариате, нотариусами, которыеработают в государственных нотариальных конторах или занимаются частнойпрактикой.

При удостоверении сделкинотариус разъясняет сторонам смысл и значение проекта сделки, проверяет,соответствует ли ее содержание действительным намерениям сторон, разъясняетсторонам все правовые нормы, относящиеся к сделке, ее юридическим последствиям.

Приступая к удостоверениюсделки, нотариус устанавливает личности обратившихся для ее удостоверения, атакже проверяет дееспособность граждан либо правоспособность юридических лиц(ст. 42, 43 Основ). Дееспособность граждан в полном объеме возникает подостижении ими совершеннолетия, т.е. 18-летнего возраста (ст. 21 ГК РФ).

В силу правил статьи 171ГК РФ: 1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособнымвследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязанавозвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратитьполученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах. Дееспособная сторонаобязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб,если дееспособная сторона знала или должна была знать о не дееспособностидругой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособнымвследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть потребованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена квыгоде этого гражданина.

Сделки от именинесовершеннолетних, не достигших 14 лет, могут совершать только их родители,усыновители или опекуны (ст. 28 ГК РФ). От имени гражданина, признанногонедееспособным, сделки совершает опекун (п. 2 ст. 29 ГК РФ). Ничтожна сделка,совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). Ктакой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьимпункта 1 статьи 171 Гражданского Кодекса РФ. В интересах малолетнего совершеннаяим сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекунапризнана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего. Правиланастоящей статьи не распространяются на мелкие бытовые и другие сделкималолетних, которые они вправе совершать самостоятельно в соответствии состатьей 28 настоящего Кодекса (п. 1, 2, 3 ст. 172 ГК РФ).

Сделки от именинесовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет могут быть удостоверены списьменного согласия их законных представителей – родителей, усыновителей илипопечителя (п. 1 ст. 26 ГК РФ). В соответствии со статьей 175 ГК РФ: 1. Сделка,совершенная несовершеннолетним в возрасте от родителей, усыновителей илипопечителя, в случае, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26настоящего кодекса, может быть признана судом недействительной, соответственноприменяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи171 настоящего Кодекса.

2. Правила настоящейстатьи не распространяются на сделки несовершеннолетних, ставших полностьюдееспособными.

Сделки от имени лиц,признанных в судебном порядке ограниченно дееспособными, могут бытьудостоверены лишь с согласия попечителя. Однако такой гражданин самостоятельнонесет имущественную ответственность по совершенным им сделкам и за причиненныйим вред (п. 1 ст. 30 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст.37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки ипопечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделокпо отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче еговнаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущихотказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из негодолей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.В соответствии с п. 3 этой же статьи: опекун, попечитель, их супруги и близкиеродственники не вправе совершать сделки с подопечным.

Если у нотариуса естьоснования предполагать, что кто-либо из участников сделки вследствие душевнойболезни или слабоумия не может понимать значения своих действий и руководитьими либо вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическимивеществами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, а сведений опризнании лица недееспособным или ограниченно дееспособным не имеется, нотариусоткладывает решение сделки и выясняет, не выносилось ли судом решение опризнании лица недееспособным или ограниченно дееспособным. При отсутствиитакого решения нотариус о своем предположении сообщает одному из лиц или однойиз организаций, указанных в ст. 258 ГПК РСФСР, способных поставить вопрос передсудом о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным, а такжепросит сообщить ему о принятом решении. В зависимости от решения этого лица(организации) нотариус либо совершает сделку, либо приостанавливает ееоформление до рассмотрения дела судом.

Если при совершениисделки одна из сторон является юридическим лицом, нотариус проверяет егоправоспособность. Юридическим лицом признается организация, которая имеет всобственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленноеимущество, отвечает этим имуществом по своим обязательствам, может от своегоимени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права,нести обязанности, быть истцом или ответчиком в суде (п. 1 ст. 48 ГК РФ).Правоспособным признается такое юридическое лицо, которое «может иметьгражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в егоучредительных документах и нести связанные с этой деятельностью обязанности»(п. 1 ст. 49 ГК РФ)

Юридические лицадействуют на основании устава, либо учредительного договора и устава, либотолько учредительного договора. В случаях, предусмотренных законом, юридическоелицо, не являющееся коммерческой организацией, может действовать на основанииобщего положения об организациях данного вида. Учредительный договорюридического лица заключается, а устав утверждается его учредителями(участниками). Юридическое лицо, созданное в соответствии с ГК РФ однимучредителем, действует на основании устава, утвержденного этим учредителем (п.1 ст. 52 ГК РФ).

При проверкеправоспособности нотариус уточняет порядок образования юридического лица,знакомится с учредительными документами.

Нотариус проверяет:зарегистрированы ли в установленном порядке устав, учредительный договор илиположение, поскольку юридическое лицо считается созданными с момента егогосударственной регистрации; соответствует ли совершаемое нотариальное действиеправам юридического лица; уточняет полномочия его представителя, которыеподтверждаются выданной на его имя доверенностью. От руководителей юридическихлиц, которым уставом, учредительным договором или положением предоставленоправо заключения сделок, истребуется документ, удостоверяющий их должностноеположение. Если юридическое лицо образовано коллегиальным органом, то отруководителя этого органа истребуется документ о назначении должностных лиц и ораспределении между ними обязанностей.

Сделка, совершеннаяюридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенноограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, неимеющим лицензию на занятие соответствующей деятельностью, может быть признанасудом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя(участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор задеятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделкезнала или заведомо должна была знать о ее незаконности (ст. 173 ГК РФ).

Если полномочия лица насовершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица– его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены вдоверенности, в законе либо как они определены в доверенности, в законе либокак они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершаются сделки,и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений,сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересахкоторого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, чтодругая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанныхограничениях (ст. 174 ГК РФ).

Для физических июридических лиц установлен единый порядок оформления нотариальных документов.Едины также требования, предъявляемые к совершаемой сделке. Нотариус долженпроверить: не противоречит ли сделка законодательству, соблюдена ли требуемаяформа, а также определить объект гражданских прав. Если сделка носитимущественный характер, то необходимо уточнить, к какому виду имущества онаотносится – движимому или недвижимому. Поскольку вся недвижимостьрегистрируется государством, нотариус проверяет подлежало ли данное имуществогосударственной регистрации и является ли данное лицо собственником отчуждаемогоили закладываемого имущества.

Договор об отчужденииимущества, состоящего на учете, а также соглашение о расторжении такогодоговора после его регистрации в соответствующем органе должны бытьпредставлены для регистрации по месту учета того имущества, о чем указывается вудостоверительной надписи и разъясняется сторонам нотариусом. Договор оботчуждении жилого дома (части дома),  квартиры, находящихся в городе илипоселке городского типа, подлежит регистрации в Муниципальном предприятиитехнической инвентаризации (МПТИ), осуществляющем регистрацию строения. Договороб отчуждении автотранспортных средств регистрируется в органах ГИБДД.

Соглашение о расторжениидоговора об отчуждении имущества может быть оформлено как путем составленияотдельного документа, который при общается к договору, так и надписью на всехэкземплярах договора, подписанного сторонами.

Содержание нотариальноудостоверяемой сделки, а также заявление иных документов должна быть зачитановслух участниками. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываютсяв присутствии нотариуса.

Если гражданин вследствиефизических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может личнорасписаться, то по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариусасделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин суказанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручногражданином, обратившимся за совершением нотариального действия.

Текст нотариальноудостоверяемой сделки должен быть написан ясно и четко, относящиеся ксодержанию документа числа и строки обозначены хотя бы один раз словами, анаименование юридических лиц – без сокращений, с указанием адресов их органов.

Фамилии, имена и отчестваграждан, их адреса по месту жительства должны быть написаны полностью. Вдокументе, объем которого превышает один лист, листы должны быть прошиты,прошнурованы и скреплены печатью (ст. 44,45 Основ законодательства РФ онотариате).

Количество экземпляровдокументов, в которых излагается содержание сделки, удостоверяемой внотариальном порядке, определяется лицами, обратившимися за совершениемнотариального действия, но не может превышать количество сторон, участвующих вней. Однако завещание и договоры о залоге имущества, возведении жилого дома,отчуждении жилого дома и другого недвижимого имущества предоставляютсянотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делахнотариальной конторы. По просьбе лица, обратившегося за совершениемнотариального действия, нотариус принимает на хранение один экземпляр указанныхдокументов (ст. 60 Основ).

17 июня 1997 годаГосударственной Думой РФ принят Федеральный закон «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с п. 1ст. 33 данного Закона «настоящий Федеральный закон вводится в действие на всейтерритории Российской Федерации через шесть месяцев после его официальногоопубликования. Не позднее указанного срока органы, осуществляющиегосударственную регистрацию прав, обязаны приступить к ведению Единогогосударственного реестра прав и выдаче информации о зарегистрированных правах.

Впредь до принятиясоответствующих Федеральных законов, основанных на положениях пункта 1 статьи131 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяется действующий порядокрегистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,космические объекты.

Создание системыучреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимосуществляется субъектами Российской Федерации поэтапно с учетом их условий изавершается к 1 января 2000 года (п. 2 ст. 33 ФЗ).

Статья 2 Федеральногозакона дает понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделокс ним (далее также – государственная регистрация прав) – юридический актпризнания и подтверждения государством возникновения, ограничения(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество всоответствии с Гражданским кодексом.

Государственная регистрацияявляется единственным доказательством существования зарегистрированного права.Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только всудебном порядке.

Государственнаярегистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации поустановленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждыйобъект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав нанедвижимое имущество и сделок с ним (далее также –Единый государственный реестрправ).

Датой государственнойрегистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах вЕдиный государственный реестр прав.

Государственнаярегистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества впределах регистрационного округа.

Отказ в государственнойрегистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственнойрегистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

В силу правил статьи 4Федерального закона:

1.  Государственной регистрации подлежатправа собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки сним в соответствии со статьями 130, 131,132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственнойрегистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрацииподлежат ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека,доверительное управление, аренда.

2.   Обязательной государственнойрегистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающиедокументы на которое оформлены после введения в действие настоящегоФедерального закона.

Участниками отношений,возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иныхподлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе гражданеРоссийской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские ииностранные юридические лица, международные организации, иностранныегосударства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации имуниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющиегосударственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — сдругой (ст. 1 ФЗ).

В соответствии с п. 1статьи 6 Федерального закона права на недвижимое имущество, возникшие домомента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридическидействительными при отсутствии их государственной регистрации, введеннойнастоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких правпроводится по желанию их обладателей.

Проведеннаягосударственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимоеимущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяетсяпосредством совершения специальной регистрационной надписи на документе,выражающем содержание сделки (п. 1 ст. 14 ФЗ).

Договором признаетсясоглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращениигражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о дву- имногосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса (п. 1, 2ст. 240 ГК РФ).

Договор – это наиболеераспространенный вид сделок. Сделками признаются действия граждан и юридическихлиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав иобязанностей (ст. 153 ГК РФ). Сделками являются действия, направленные надостижение определенного правового результата. Как и любая сделка, договорпредставляет собой волевой акт. Этот акт имеет правовое значение в случае, есливоля будет выражена каким-либо способом. Этим способом является волеизъявлениедвух или более лиц, выражающее их общую волю. Общая воля закрепляется вдоговоре, который должен быть свободен от какого-либо внешнего воздействия.

Статья 421 ГК РФзакрепляет правила, обеспечивающие свободу договора. «Граждане и юридическиелица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора недопускается, за исключением тех случаев, когда обязанность заключить договорпредусмотрена настоящим Кодексом, законом, или добровольно принятымобязательством» (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Свобода договора предусматривает: свободувыбора партнера при заключении договора; выбор вида договора; свободуусмотрения сторон при определении условий договора (п. 2, 3, 4 ст. 421 ГК РФ).

Содержание договорасоставляют условия, по которым достигнуто соглашение сторон. По своемуюридическому значению все условия подразделяются на существенные, обычные ислучайные. Круг существенных условий, необходимых для договора, зависит отособенностей, выражающих природу договора. Для того чтобы договор считалсязаключенным, необходимо согласовать все существенные условия.

В соответствии с п. 1 ст.434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной длясовершения сделок, если законом для договоров данного вида не установленаопределенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определеннойформе, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бызаконом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Договоры различаются взависимости от их юридической направленности.

Основной договорнепосредственно порождает права и обязанности сторон, связанные с передачейимущества, выполнением работ и т.п. (ст. 420 ГК РФ).

Предварительный договор –это соглашение сторон о заключении основного договора в будущем (ст. 429 ГКРФ).

Договором в пользутретьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должникобязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному вдоговоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполненияобязательства (ст. 430 ГК РФ).

В соответствии с п. 1, 2,ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иноевстречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуетсяпредоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иноговстречного предоставления; так, договор купли-продажи, мены – это возмездныйдоговор, договор дарения – безвозмездный договор. Большинство договоров носятвозмездный характер.

строительства жилого дома

Для строительства жилогодома (индивидуальной застройки) гражданам отводятся земельные участки в порядкеи на условиях, установленных действующим законодательством. Согласно ст. 56Основ законодательства РФ о нотариате договор о возведении жилого дома наотведенном земельном участке удостоверяется нотариусом по месту отводаземельного участка.

Сторонами договора вданном случае являются орган коммунального хозяйства местной исполнительнойвласти и гражданин или коллектив индивидуальных застройщиков. В договоре должнобыть указано место нахождения  земельного участка, его длина по фасаду, задней,правой и левой меже в погонных метрах, общая площадь в квадратных метрах,оговорено, какой именно дом будет строиться – каменный, деревянный, смешанный.

Также как и приудостоверении других сделок, в данном случае нотариус обязан сделать необходимые проверки и убедиться в том, что в данной местности разрешен отводучастков под индивидуальное жилищное строительство. Это необходимо, поскольку вотдельных городах и местностях предоставление земельных участков гражданам дляиндивидуального жилищного строительства может быть запрещено или ограничено взаконодательном порядке. Кроме того, нотариус обязан разъяснить гражданину(коллективу индивидуальных застройщиков) правила постройки и содержания жилогопомещения.

Иногда  возникаетнеобходимость изменить условия уже удостоверенного нотариального договора опредоставлении земельного участка для строительства жилого дома (например, кучастию в строительстве привлекаются другие лица). В таком случае можносоставить отдельное соглашение об изменении условий договора, котороеприобщается ко всем экземплярам первоначального договора, либо сделать надписьоб изменении условий на всех экземплярах первоначального договора. Разумеется,соглашение должно быть подписано сторонами договора и нотариально удостоверено.

Если договор  опредоставлении земельного участка для строительства жилого дома необходиморасторгнуть, то при взаимном согласии сторон нотариус делает отметку орасторжении договора на экземпляре, который находится в нотариальной конторе, ив реестровой книге для регистрации нотариальных действий. Такая отметка можетбыть сделана на основании решения органов местной исполнительной власти,принятого по заявлению гражданина – индивидуального застройщика. При этом явкасторон в нотариальную контору по поводу расторжения договора не обязательна.

Отчуждение жилого дома(части жилого дома) или квартиры, принадлежащей лицу на основании правасобственности, дачи, садового дома, гаража, земельного участка и другихобъектов недвижимости возможно в различных правовых формах: купля-продажа,мена, дарение, передача за выплату ренты или пожизненное содержание сиждивением.

В соответствии со ст. 7федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодексаРоссийской Федерации» обязательное нотариальное удостоверение договоровкупли-продажи, мены и дарения сохраняется до введения в действие федеральногозакона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В настоящеевремя такой закон принят. Согласно п. 1 ст. 33 указанного федерального закона«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от21.07.97 № 122-ФЗ он вступает в действие по истечении шести месяцев после егоофициального опубликования, т.е. 28.01.98. После наступления этого срокавступили в силу статьи 550, 560 и 574 ГК РФ, не предусматривающие обязательногонотариального удостоверения сделок с недвижимостью

Таким образом, до28.01.98 сделки с недвижимостью:

— должны быть совершены вписьменной форме;

— должны быть нотариальноудостоверены;

— подлежатгосударственной регистрации.

После 28.01.98 договорыкупли-продажи, мены и дарения (но не договоры ренты и пожизненного содержания сиждивением – ст. 584 ГК РФ):

-    должны бытьсовершены в письменной форме;

— подлежат государственнойрегистрации в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 № 122-ФЗ.

Особое внимание следует обратить на тот факт, что данный федеральныйзакон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. Поправоотношениям, возникшим до введения закона в действие, он применяется к темправам и обязательствам, которые возникнут после введения его в действие.

собственностисупругов.

Договор отчуждения недвижимого имущества, приобретенного послерегистрации брака и являющегося общей собственностью супругов, может бытьзарегистрирован органами юстиции лишь при согласии другого супруга наотчуждение дома, причем согласие на сделку должно быть выражено в письменнойформе.

Если супруг продавца не дает согласия на продажу недвижимости, топродавец вправе требовать выдела своей доли из общего имущества с тем, чтобы вдальнейшем самостоятельно распорядиться ей.

При отсутствии спора о разделе недвижимого имущества супруги обращаютсяк нотариусу и получают свидетельства о праве собственности на долю в общем,имуществе. Такое свидетельство является правоустанавливающим документом ипозволяет самостоятельно отчуждать свою долю в общем имуществе. Отчуждениевозможно при соблюдении преимущественного права покупки других участников общейсобственности. При наличии спора о разделе имущества между супругами вопрос обэтом решается в судебном порядке по иску заинтересованной стороны.

Любое имущество, в том числе и недвижимое, может находиться всобственности двух и более лиц. Такое имущество принадлежит каждому из этих лицна праве общей собственности.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже (а также мене) доли в правеобщей собственности остальные участники долевой собственности имеютпреимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую онапродается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участниковдолевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лице суказанием цены и других условий, на которых продает ее, если остальныеучастники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретутпродаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяцасо дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любойдругой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцевтребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.  В ходепродажи продавец может изменить объявленную цену и другие условия продажи. Вслучае если  данные изменения увеличивают возможности других лиц какпокупателей (уменьшается цена, предоставляется или увеличивается рассрочка ит.д.), участники общей собственности извещаются в указанном выше порядке.

Вышеуказанные правила об обязательном извещении других участников общейсобственности об отчуждении своей доли не применяются в случае дарения доли вобщем имуществе и передаче за выплату ренты. Не применяется преимущественноеправо при завещании и залоге доли.

В договоре об от отчуждении доли в недвижимом имуществе указываютсяидеальные (арифметические) доли (1/2, д и т.д.). конкретные части недвижимогоимущества (комнаты и т.п.) указываются в том случае, если они совпадают сидеальными.

Арифметические доли исчисляются из размера общей площади или стоимостиобъекта недвижимости. При отчуждении жилого дома или квартиры можно исчислитьдоли из размера общей или жилой площади. В любом случае в договоре необходимоуказать способ исчисления отчуждаемой доли.

Что касается реальных частей объекта недвижимости (комнат, частей илиэтажей в жилом доме), то на практике они могут не совпадать с идеальнымидолями. В этом случае владение и пользование конкретными частями объектанедвижимости осуществляется по соглашению всех ее участников, а принедостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Совершить отчуждение жилого дома вправе только его собственник, чтодолжно подтверждаться правоустанавливающим документом.

Правоустанавливающим документом на жилой дом могут являться:нотариально удостоверенный договор купли-продажи (мены, дарения) жилого дома,по которому лицо приобретает право собственности на дом (договоры, относящиесяк периоду 1931-1936 гг., могли быть засвидетельствованы коммунальным органом);договор о разделе жилого дома, нотариально удостоверенный договор о предоставленииземельного участка для строительства жилого дома на праве личной собственности(в РСФСР с 07.12.82 – договор о возведении индивидуального жилого дома на правеличной собственности); договор о праве застройки, нотариально удостоверенныйдоговор о предоставлении жилищно-строительному кооперативу индивидуальныхзастройщиков земельного участка для строительства жилого дома, акт одемуниципализации дома, свидетельство о праве на наследство, копия решениятоварищеского суда о разделе дома между супругами.

Любой из вышеперечисленных правоустанавливающих документов должен иметьотметку о регистрации его в бюро технической инвентаризации.

При отчуждении жилого дома его инвентаризационная стоимостьопределяется органами технической инвентаризации, а в местностях, гдеинвентаризация указанными органами не проведена, — органами местногосамоуправления или страховыми организациями.

Поэтому кроме правоустанавливающего документа нотариусу должна бытьпредставлена справа БТИ или иного органа об инвентаризационной стоимости жилогодома.

Различные хозяйственные и бытовые постройки и сооружения (гараж, сарай,погреб, колодец и т.д.), являются служебными строениями и при отчуждении домасоставляют с ним единое целое. Поэтому, если в договоре не указано иное, онивместе с домом переходят к новому собственнику.

пожизненного содержания продавца.[2]

Такой договор удостоверяется по общим правилам удостоверения договоровкупли-продажи жилых домов (частей домов). Особенность этого договора в том, чтовзамен денежного эквивалента покупатель обязуется предоставить продавцу доконца его жизни материальное обеспечение в натуре. Следовательно, в текстедоговора следует подробно изложить все обязанности покупателя, вытекающие извзаимных расчетов сторон, связанных с передачей дома. Как правило, в такихслучаях покупатель дома обязуется предоставить продавцу пожизненное обеспечениев виде жилья, ухода и необходимой помощи. Во избежание недоразумений в договоренеобходимо оговорить, что продавец имеет право проживать во всем отчуждаемомдоме или в выделенной ему в пожизненное пользование конкретной части дома,комнате либо в предоставленном жилье в ином доме, обязательно указать при этоммест нахождения дома. Не менее важно определить реальные денежные затраты навсе виды материального обеспечения ежемесячно. В частности расходы на питание,одежду, обувь и т. т.; указать условия, на которых будет предоставляться уходнеобходимая помощь.

Удостоверяя договор, нотариус обязан проверить, является ли продавецдома нетрудоспособным (по возрасту или состоянию здоровья), о чем делаетсяотметка в тексте договора. Отчуждение дома при жизни продавца не допускается.

Суть договора дарения заключаетсяв безвозмездной передаче собственность имущества одним лицом другому. Согласност. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передаетили обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либоимущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождаетили обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой илитретьим лицом. Договор не считается дарением при наличии встречной передачивещи или права, либо встречного обязательства. В таком случае сделка считаетсяпритворной, поскольку совершается с целью прикрыть другую сделку и признаетсяничтожной.

Дарение основано навзаимном соглашении, так как предполагает согласие одаряемого принятьпредъявленное ему имущественное право. Тем самым оно отличается от прощениядолга, которое относится к сделкам односторонним. Ничтожным признается договор,который предусматривает  передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ибо втаких случаях применяются правила  гражданского законодательства онаследовании.

Сторонами договораявляются даритель и одаряемый: первый добровольно лишает себя определенногоимущества, а второй –приобретает на него права. Предметом договора дарениямогут быть  вещи – движимые и не движимые, а также различные имущественныеправа, которыми даритель вправе распоряжаться. Вещи, изъятые из оборота, немогут быть предметом договора дарения. Вещи на владение и пользование которыми нужно иметь разрешение (лицензию), могут быть предметом договора, еслиодаряемый получит такое разрешение.

Нельзя забывать, чтодарение не допускается:

1) от имени малолетних играждан, признанных недееспособными, а также их законными представителями;

2) работникам лечебных,воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других социальныхучреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании иливоспитании, супругами и родственниками этих граждан;

3) государственнымслужащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностнымположением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

4) в отношениях междукоммерческими организациями.

Исключение из данногоправила составляют подарки, стоимость которых не превышает пяти установленныхзаконом минимальных размеров оплаты труда.

Юридические лица, которымвещь принадлежит на правах хозяйственного ведения или оперативного управления,вправе подарить ее с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное.Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, возможно посогласию всех участников совместной собственности.

По договору займа одна сторона (займодавец) передает всобственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенныеродовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же суммуденег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того жерода и качества. Договор займа считается заключением с момента передачи денегили других вещей (ст. 807 ГК РФ). Действующее законодательство не требует нотариальногоудостоверения этого вида договора. Однако по желанию сторон договор займа можетбыть оформлен нотариально. Практика свидетельствует, что договоры займадовольно часто удостоверяются в нотариальных конторах.

Договор займа между гражданами должен быть заключен вписьменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять разустановленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когдазаймодавцем является юридическое лицо, — независимо от суммы.

В подтверждение договоразайма и его условий может быть предъявлена расписка заемщика или иной документ,удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы илиопределенного количества вещей.

Договор займа относится кчислу так называемых реальных сделок, т.е. для возникновения прав иобязанностей необходима передача денег или вещей. Поэтому, если к моментуудостоверения договора передача не состоялась, нотариус не вправе удостоверятьданный договор, поскольку займа фактически не.

В договоре займа: заемщикрасписывается, указывая в договоре полученную денежную сумму или иной объектдоговора (например: « Восемьсот тысяч рублей получил. Сергеев Виктор Петрович –подпись»). Займодавец после фамилии, имени, отчества, ставит только своюподпись. Сложившийся в нотариальной практике порядок подписания договора займаделает его бесспорным долговым документом.

О порядке заключениядоговора об ипотеке в ст. 8 Закона говорится, что договор об ипотекезаключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РоссийскойФедерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона «Обипотеке».

Столь краткая информацияо заключении договора означает следующее. Во-первых. Ипотека как разновидностьзалога может быть оформлена только путем договора. Во-вторых. К ипотекеприменяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренных главой 9ГК РФ (п. 2 ст. 420 ГК). В-третьих. К ипотеке, возникшей из договора,применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419 ГК РФ), еслииное не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ и правилами об отдельных видахдоговоров, содержащимися в первой и второй части ГК РФ (п. 3 ст. 420 ГК РФ).В-четвертых. Если договор ипотеки не регулируется положениями ГК РФ, к немуприменяются нормы Закона «об ипотеке».

В текст договора обипотеке включаются разделы о предмете ипотеки, его оценке, существе, размере исроках исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. При этом предметипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения.Здесь же приводится описание имущества, ставшего предметом ипотеки, достаточноедля идентификации этого имущества.

В договоре об ипотекедолжно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметомипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это правозалогодателя. Если предметом ипотеки служит принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке также как если бы оно само являлось предметом ипотеки, одновременно следуетуказать срок аренды.[5]/>

Оценка предмета ипотекипроизводится в соответствии с законодательством Российской Федерации посоглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежномвыражении. Если предметом ипотеки выступает земельный участок, то при егооценке необходимо соблюдать требования ст. 67 Закона «Об ипотеке».

При ипотекегосударственного и муниципального имущества его оценка осуществляется всоответствии с требованиями, установленными Законом, или в определенном Закономпорядке. Стороны договора об ипотеке вправе поручить оценку предмета ипотекинезависимой профессиональной организации[6]

Обязательство,обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указаниемего суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда этообязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороныэтого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекойобязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны бытьуказаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Когдаобеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договореоб ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей иих размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (пункты 4, 5 ст. 9Закона).

В том случае, если правазалогодержателя удостоверяются закладной, то данное обстоятельство следуетоговорить в тексте договора ипотеки в обязательном порядке что вытекает из п. 6ст. 9 Закона.

Согласно пунктам 1 и 2ст. 10 Закона договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению иобязательной государственной регистрации. Причем нотариально удостоверен изарегистрирован в качестве договора об ипотеке может быть только договор,содержащий все обязательные для договора об ипотеке  данные. Несоблюдениеправил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора обпотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным во всехслучаях.

Договор об ипотекесчитается заключенным и вступает в силу с момента его государственнойрегистрации (п. 2 ст. 10 Закона).

В п. 3 ст. 10 Законаговорится, что при включении соглашения об ипотеке в кредитный или инойдоговор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы игосударственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования,установленные для договора об ипотеке. Что подразумевается под словосочетанием«включение соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор»? />Постараюсь пояснить на примере.Допустим, стороны составили основной договор займа денежных средств. Затемзаймодавец и заемщик решили, что заем следует «подкрепить» ипотекой, т.е.залогом определенной недвижимости. В подтверждение безусловного факта возвратазайма заемщик намеревается заложить свою недвижимость, например двухэтажноепомещение (офис). В этом случае стороны, как правило, составляют так называемоедополнительное соглашение о залоге недвижимости либо приложение к ужедействующему договору займа. Вот это приложение, именуемое на практике чащевсего как дополнительное соглашение, также подлежит нотариальному удостоверениюи государственной регистрации. В противном случае оно ничтожно.

Если в договоре обипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со ст. 13 Законаудостоверяются закладной, то вместе с договором нотариусу представляетсязакладная. Нотариус согласно части второй п. 3 ст. 14 Закона делает назакладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора обипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной (п. 4 ст. 10 Закона).

Право залога(возникновение  права залога по договору об ипотеке) на заложенное имуществовозникнет с момента заключения договора об ипотеке, а если обязательство,обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, — с момента возникновения этогообязательства.

Имущество, заложенное подоговору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновенияправа залога (ст. 11 Закона).

При заключении договораоб ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредит залогодержателяобо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правахтретьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды,сервитутах и других). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю правотребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либоизменения условий договора об ипотеке (ст. 12 Закона).

Рента – одно из существенных новшеств современного российскогозаконодательства. С экономической точки зрения, рента представляет собой видрегулярного дохода, не требующий от получателя осуществления трудовой,предпринимательской или иной деятельности, а основанный непосредственно напередаваемом в собственность плательщика имущества.

Институт ренты малоизучен. В ГК 1964 г. только две статьи – 253 и 254, были посвящены близкому кренте вопросу – купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания.Однако статьи эти предусматривали больше ограничений, нежели управомочивающихнорм о рентных отношениях. Ограничение по предмету заключалось в том, чторентные (квази-рентные) отношения могли устанавливаться только по поводу жилогодома или его части. Субъектный состав возможных получателей содержанияограничивался только лицами нетрудоспособными по возрасту или состояниюздоровья. А по существу правоотношений главное ограничение состояло в том, чтов обмен на отчуждаемое имущество эти лица могли получать только содержание(обеспечение) в натуре – жилище, питание, уход и т.п., но не деньги. Внастоящее время для граждан все указанные ограничения сняты, и определенныезапреты касаются только юридических лиц и их отдельных разновидностей (п. 1 ст.589, ст. 596).

В соответствии со ст. 583 ГК РФ сторонами договора ренты являютсяполучатель ренты, передающий имущество в собственность другой стороне, иплательщик ренты, который со своей стороны обязуется периодически выплачиватьполучателю ренту либо деньгами, либо путем предоставления средств на содержаниеполучателя. При этом в законе различаются два основных вида ренты: постояннаярента, период времени выплаты, которой заранее никак не ограничен, ипожизненная рента, выплачиваемая в пределах срока жизни получателя ренты.Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание гражданина сиждивением.

Характерная особенность ренты заключается в том, что имущество,передаваемое под выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщикаренты, который, по общему правилу, вправе его отчуждать немедленно послеполучения, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев.Получатель же ренты взамен передаваемых под выплату ренты, в настоящее времяникак не ограничен, и предметом ренты могут быть практически любые вещи,принадлежащие гражданам или некоммерческим организациям, относящиеся как кдвижимому имуществу, так и к недвижимости. Исключение составляют лишь вещи,изъятые из свободного имущественного оборота или ограниченные в таком обороте(оружие, наркотические вещества и т.п.).

Состав возможных плательщиков ренты в законе никак не ограничен; имимогут быть любые юридические лица и граждане. Что же касается получателейренты, то в этом качестве могут выступать только граждане и при определенныхусловиях – некоммерческие организации.

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению.Удостоверительная надпись нотариуса может совершаться только на документах,отвечающих требованиям письменной сделки (ст. 160 и 163), то во всех случаяхдоговор ренты, независимо от его разновидности, состава участников и т. п.,должен заключаться сторонами в письменной форме. Требование об обязательномнотариальном удостоверении ренты очень и очень важно, потому что такие договорыобычно заключаются людьми, требующими особой социальной защиты (пенсионерами,инвалидами). Нотариус перед тем, как удостоверить сделку, должен проверитьчистоту намерений плательщика ренты, объяснить последствия заключения этогодоговора. Таким образом, можно предотвратить судебные разбирательства.

На практике при оформлении и удостоверении договоров ренты нотариусы,не имея иногда под рукой апробированной специальной формы договора ренты,используют в ряде случаев устоявшиеся формы договоров: купли-продажи – дляренты, при которой имущество передается бесплатно (п. 2 ст. 585).Представляется, что даже хорошо подготовленные и зарекомендовавшие себя напрактике формы договоров купли-продажи и дарения, имеющиеся у нотариусов,должны применяться ими к рентным отношениям с большой осторожностью.

Рентные отношения как при платной, так и при бесплатной передачеимущества плательщику ренты по своей природе не укладываются в рамки институтовкупли-продажи (при которой вещь передается за определенную, заведомо ограниченнуюв размере денежную плату – гл. 30 ГК РФ) или дарения(при котором вообще непредусматривается оплата в денежной или иной форме – гл. 32). Поэтому правилаГК о купле-продаже и дарении далеко не всегда применимы к рентным отношениям попередаче и оплате имущества.

В зависимости от того, передается ли под выплату ренты имущество заплату или бесплатно, могут изменяться не только правила о передаче и (или)оплате этого имущества, но также в некоторых случаях и правовые последствияпередачи рентного имущества. Так, вопрос о платной либо бесплатной передачерентного имущества имеет существенное значение для определения размера выкупнойцены постоянной ренты, если в договоре она не установлена (п. 2 и 3 ст. 594).

Применение к рентным отношениям правил о купле-продаже и дарениинеобходимо осуществлять с большой осторожностью. Во-первых, они могутприменяться не целиком к рентным отношениям, а лишь к отношениям по передаче и(или) оплате имущества (имеется в виду единовременная оплата при передачеимущества, а не осуществление рентных платежей, на которые правила окупле-продаже не распространяются). И, во-вторых, далеко не все правила окупле-продаже и дарении отвечают существу договора ренты.

Договор ренты не связанный с передачей недвижимости, считаетсязаключенным с момента его нотариального удостоверения (п. 1 ст. 425, п. 1 ст.434, ст. 584), а договор ренты, основанный на отчуждении недвижимости, — смомента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 и ст. 584).

Пожизненное содержание с иждивением. Советское гражданскоезаконодательство первоначально не предусматривало договора пожизненногосодержания. Подобная норма была введена лишь в 1964 г. В Гражданском кодексеРСФСР 1964 г. (ст. 253 и 254) названный договор получил квалификациюкупли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания, хотя вдействительности представлял собой самостоятельный вид договора. Эти договорныеотношения существенным образом отличались от обычной купли-продажи. Отчуждениекасалось только одного объекта личной собственности – жилого дома. Условие оцене в общепринятом смысле здесь вообще не фигурировало, а выражалось вобязанности пожизненного материального обеспечения отчуждателя со стороныприобретателя жилого дома. Условие о сроке договора также носило своеобразныйхарактер, связанный с условием пожизненного содержания. К тому же названныйдоговор выполнял функции материальной и социальной помощи дееспособнымгражданам – престарелым и инвалидам. Продавцом жилого дома с условиемпожизненного содержания могло быть только лицо, нетрудоспособное либо повозрасту (мужчина – 60 лет, женщина –55 лет), либо по состоянию здоровья(инвалид первой, второй или третьей групп). Считалось, что трудоспособныйгражданин – собственник жилого дома не может претендовать на пожизненноесодержание, иначе договор купли-продажи жилого дома был бы использован какисточник паразитического существования. Более того, если отчуждатель (продавец)восстанавливал полностью трудоспособность, то договор считался прекращеннымнезависимо от требования покупателя.

Ныне, в изменившихся социально-экономических условиях, с переходом кновой правовой системе договор пожизненного содержания с иждивением получилдальнейшее развитие и приобрел более четкую правовую характеристику.

Определено правильное место данному договору в системеобязательственных правоотношений гражданского законодательства – онрассматривается как особая разновидность нового гражданско-правового института–ренты. Предметом договора является не только жилой дом, но и любая другаянедвижимость, т.е. квартира, дача, земельный участок и др., принадлежащаясобственнику – получателю ренты и передаваемая им в собственность плательщикуренты. При этом получатель ренты может передать свое недвижимое имущество какза плату, по правилам купли-продажи, так и бесплатно, по правилам дарения.Получателем ренты может быть любой дееспособный гражданин, желающий передатьсвое недвижимое имущество тому лицу, кто согласится принять его на пожизненноесодержание с иждивением, или указанное им третье лицо. Тем самым создаетсяюридическая возможность материального обеспечения не только самого собственниканедвижимости, но и тех лиц, в отношении которых он считает себя обязанным ихматериально поддерживать. Ими могут быть члены его семьи, родственники илипросто близкие ему люди.

По договору пожизненного содержания с иждивением получателем рентыможет быть только гражданин. Юридическое лицо не может быть субъектомпожизненного содержания, в отличие, например, от правила ст. 589, гдеполучателями постоянной ренты значатся и некоммерческие организации. Составплательщиков ренты законом не ограничен. Ими могут быть как физические, так июридические лица, в том числе страховые и другие коммерческие организации, атакже государственные (муниципальные) организации, занятые в сфере социальногообслуживания населения.

Договор пожизненного содержания с иждивением является договоромконсенсуальным. Подлежит нотариальному удостоверению и считается заключенным смомента его государственной регистрации.

При удостоверении договора ренты и пожизненного содержания с иждивениемнотариусу гражданами предоставляются следующие документы:

Паспорта или другие документы их заменяющие; справка бюро техническойинвентаризации на сделку; правоустанавливающий документ на недвижимость, т.е.документ, подтверждающий право собственности получателя ренты на конкретноеимущество; выписка из Поземельной книги, выданная Комитетом по земельнымресурсам и землеустройству (для квартир не требуется); также предоставляетсясогласие сособственника в случае, если передаваемое имущество являетсясовместной собственностью; справка ЖЭУ о прописке; и справка госналогинспекцииоб отсутствии задолженности по налогу на имущество, полученное в дар или понаследству.

Размеры государственной пошлины, взимаемые за удостоверение ренты ипожизненного содержания на иждивении составляют:

Детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, родным братьям исестрам – 0,5%  от суммы договора, но не менее 50 % от минимального размераоплаты труда; другим лицам – от суммы договора, но не менее однократногоразмера минимального размера оплаты труда (ст. 4, пп. 4.1, 4.23, 4.25 Закона РФ«О государственной пошлине» 09.12.91); от уплаты госпошлины освобождаются ГероиСоветского Союза, Герои РФ, полные кавалеры ордена Славы, участники и инвалидыВеликой Отечественной войны и др. лица (ст. 5, п.1 Закона РФ «О государственнойпошлине» 09.12.91); за составления проекта договора 1% от суммы, на которуюзаключается сделка, но не менее 50% от мрот; также за выполнение техническойработы по изготовлению документов – 2% от мрот за страницу.

с недвижимостью

Служба регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимнаходится в стадии становления, поэтому до сих пор указанные выше сделки снедвижимостью совершаются нотариусами. Причем действия нотариуса неограничиваются удостоверением личности и проверкой дееспособности граждан,совершающих правовое действие. Он также участвует в подготовительной стадиидоговора, когда стороны еще не пришли к соглашению, разъясняя им смысл и всевозможные правовые последствия договора отчуждения недвижимости. Кроме того,нотариус осуществляет контроль за недопущением заключения договора,противоречащего закону, а также предупреждает злоупотребления довериемсведущего лица по отношению к несведущему, с тем чтобы юридическаянеосведомленность не могла быть использована им во вред. Нотариус вместе с темв соответствии со ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации онотариате несет полную имущественную ответственность за законность совершениясделки.

Все перечисленные функции согласно ГК РФ (ст. ст. 131,164)возлагаются на государственные органы, регистрирующие недвижимость сделки сней. Так, ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что учреждениемюстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию документов ипроверяется законность совершенной сделки, а также устанавливается отсутствиепротиворечий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами наобъект недвижимого имущества и др. Государство все бремя ответственности зазаконность сделки берет на себя. Однако всем известно, что в случае ошибки сгосударства гораздо труднее взыскать причиненный ущерб, нежели счастнопрактикующего нотариуса, чья деятельность застрахована. В нашей страненемало людей с низкой правовой культурой, а устранение нотариуса отудостоверения сделок с недвижимостью приведет к увеличению и без тоготревожащего уровня криминальности в данной сфере. От такого положенияпострадают только граждане, что внесет в наше нелегкое экономическое положениеизлишнюю сумятицу в обществе и приведет в конечном счете к тому, что все-такирано или поздно придется отказаться от данных норм.

В качестве еще одного негативного последствия замены обязательногонотариального удостоверения сделок государственной регистрации можно назвать инеобходимость создания специальной службы, обеспечивающей проведение правовойэкспертизы и проверки законности сделки, что потребует, помимо высокого уровняюридической и профессиональной подготовки персонала, дополнительных расходов изфедерального бюджета.

Кроме того, вызывают озабоченность сроки проведениягосударственной регистрации прав на недвижимое имущество — до 1 месяца со дняподачи заявления и документов на государственную регистрацию. Не вызываетсомнений то, что месячный срок будет выдержан до конца, а это негативноскажется на самих гражданах, увеличивая их моральные и материальные потери.Горький опыт этого уже имеется. Так, для того чтобы зарегистрироватьнотариально удостоверенный договор на отчуждение недвижимости в Московскойобластной регистрационной палате, администрации Московской области необходимозатратить три недели (например, регистрация сделки с недвижимостью в Комитетемуниципального жилья правительства г. Москвы происходит в день подачидокументов).

Сторонники совершения сделок с недвижимостью в простой письменнойформе придерживаются мнения, что этим они оградят граждан от лишних расходов нанотариальное оформление сделок. Это представление является ошибочным, посколькуне так все просто, как кажется на первый взгляд.

Так, на предварительной стадии заключения договора, чтобы исключитьнежелательные последствия, стороны вынуждены будут обратиться к услугамадвокатов для составления юридически грамотного договора. Стоимость услугсоставляет до 5% от суммы договора с каждой стороны. При этом адвокат не несетимущественной ответственности за невыполнение условий сделки, поэтому сторонамтакже придется застраховать саму сделку и оплатить страховку, составляющую 10%от суммы договора. Таким образом получается примерно 15% от суммы сделки.Нотариус же за нотариальное оформление берет 1,5% от суммы сделки, т.е. в 10раз меньше. Причем эта ставка, а также льготы при совершении нотариальныхдействий устанавливаются государством. Адвокаты размер своих тарифов за услугиопределяют самостоятельно, и государство не в состоянии воздействовать намеханизм ценообразования их услуг. Так, после повышения с 1 января 1997 г.Федеральным законом «О тарифах страховых взносов в Пенсионный фондРоссийской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации,Государственный фонд занятости населения Российской Федерации и в фондыобязательного медицинского страхования на 1997 год» (отдельные положенияряда статей этого Закона были признаны неконституционными) размера взносов вПенсионный фонд Российской Федерации до 28% от дохода для адвокатов, предпринимателейи нотариусов предприниматели и адвокаты подняли цены на свои услуги. Нотариусыэтого сделать не могут ввиду того, что размер тарифов определяется несоглашением, а государством в Законе о государственной пошлине.

Положение о том, что граждане согласно ГК РФ имеют факультативноеправо обратиться в нотариальную контору за удостоверением сделки, для которойзаконом не установлена обязательная нотариальная форма, вряд ли имеет под собойдостаточно содержательную основу. Русский менталитет срабатывает таким образом,что когда идет речь о правовых процедурах, рассматриваемых как ненужныеформальности, если к тому же их соблюдение связано с затратами, то их следуетотбросить при первой возможности. Но это в конечном счете оборачивается противсамих граждан.

ГК РФ, исключив нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью,разрешает также и продажу недвижимости по доверенности, никем неудостоверенной, поскольку ст. 185 ГК РФ предусматривает нотариальноеудостоверение доверенностей на совершение сделок, требующих нотариальной формы.Излишне говорить, что это еще более усугубляет положение договаривающихсясторон.

Кроме того, введение таких положений в ГК РФ повлекло утратуединства в регулировании соответствующих вопросов в действующем российском законодательстве.В результате в одних случаях нотариальное удостоверение сделок с недвижимостьюновым законодательством отменено, в других — предусмотрено. Так, например, вотношении договоров о залоге недвижимого имущества и договоров ренты (ст. ст.339 и 584 ГК РФ) предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение, а такжеустановлено нотариальное удостоверение брачных контрактов и согласие одногосупруга на отчуждении другим супругом недвижимого имущества, нажитого ими впериод брака и являющегося их совместной собственностью (ст. ст. 35 и 41Семейного кодекса РФ).

Считаю необходимым отметить опыт зарубежных стран в области сделокс недвижимостью. Так, в странах Западной и Центральной Европы (например, вИспании, Франции, Голландии, Германии, Австрии, Италии), а также в ЛатинскойАмерике сделки с недвижимостью осуществляются очень суровой и надежнойрегистрационной системой, управляемой государственными органами. Эта системапридает законную силу договорам по отчуждению недвижимости лишь в том случае, когдатакие договоры заключены при посредстве нотариуса или судьи. Эта широкораспространившаяся и устоявшаяся практика свидетельствует о еепредпочтительности перед другими системами.

В странах континентальной Европы, где сделки с недвижимостьюудостоверяют нотариусы, количество судебных споров значительно ниже числа дел,возникающих при англосаксонской системе права, при которой подготовкойдоговоров занимаются сами стороны или же их адвокаты, а нотариус лишь заверяетподписи (5% против примерно 25). Поэтому вряд ли является целесообразным то,что российское законодательство, поручив нотариусам удостоверение сделок,относящихся к собственности на недвижимость, как договор об ипотеке (ч. 2 ст.339 ГК РФ), исключило обязательное нотариальное удостоверение договора переходаправа собственности на недвижимость.

          Обобщив работунотариусов Московская городская нотариальная палата выявила наиболеехарактерные нарушения, допускаемые нотариусами при совершении нотариальныхдействий и ведении делопроизводства.

          1. При удостоверениидоговоров отчуждения имущества отмечены следующие недочеты.

          В договорах мены в качествестороны в договоре включались лица, не имеющие права собственности наобмениваемое имущество.

          Оформляя договоры ренты(пожизненного содержания с иждивением), нотариусы не разъясняли порядокреализации плательщиком ренты права отчуждения (продажа, мена) имущества,переданного ему в обеспечение пожизненного содержания (требования ст. ст. 586,604 ГК РФ).

          В нарушение требований ст.250 ГК РФ нотариусами при удостоверении договоров купли-продажи и мены долейквартиры не истребуется отказ сособственника от преимущественного права покупкидоли квартиры или соответственно отказ от преимущественного права мены доликвартиры.

          Слабо практикуется в этихслучаях (в интересах сторон) такой вид нотариального действия, как передачазаявления сособственнику с предложением в течение месячного срока выразить своепожелание воспользоваться преимущественным правом покупки или мены доли (долей)квартиры, предусмотренным ст. 250 ГК РФ. Не поступление ответа в указанный срокрасценивается как нежелание сособственника использовать предоставленное емуправо и является основанием для удостоверения договора с другим лицом, о чемсообщается сособственнику.

          В договорах отчуждения доликвартиры зачастую нотариусы не возвращают подлинники правоустанавливающихдокументов с соответствующей отметкой на них об отчуждении доли и оставляют ихв своих нарядах.

          Договоры отчужденияпринадлежащих по праву собственности долей квартиры отдельными нотариусамисовершались на основании справок БТИ, в которых данные о совладельцах ипринадлежащих им долях отсутствовали.

          Оформляя договорыопределения долей, нотариусы наряду с определением долей в идеальном выражениичасто ошибочно указывают в договорах, что в собственность лица переходитопределенная комната такой-то площади, что соответствует выделенной доле, т.е.практически производят раздел квартиры в натуре.

          Нотариус в указанных договораходновременно с определением долей в соответствии с волеизъявлением сторон можетустановить только порядок пользования квартирой, но не производить разделквартиры в натуре, поскольку это противоречит постановлению Пленума ВерховногоСуда РФ от 10 июня 1980 г. No. 4 «О некоторых вопросах, возникших впрактике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определениипорядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общейсобственности».

          Удостоверяя сделки,нотариусы зачастую оформляли в совместную собственность недвижимое и иноеимущество лицам, не являющимся супругами, что противоречит п. 3 ст. 244 ГК РФ.Законом предусмотрено образование совместной собственности только в следующихслучаях: у супругов (ст. ст. 33, 34 Семейного кодекса РФ), при приватизациижилья (ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РоссийскойФедерации») и в крестьянском фермерском хозяйстве (ст. 257 ГК РФ).

          Очень распространенным вдеятельности нотариусов является нарушение требований п. 3 ст. 35 Семейногокодекса РФ, т.е. не истребуется согласие супруга собственника на отчуждение имимущества, приобретенного в период брака. Зачастую данное согласие истребуетсяв виде простого заявления без свидетельствования нотариусом на нем подлинностиподписи.

          Особенно часто нотариусамине истребуется согласие супруга на приобретение недвижимости и иного имущества.Вместе с тем ошибочно истребуется согласие супруга на отчуждениеприватизированной квартиры или иного имущества, не относящегося к совместнойсобственности супругов, в частности, перешедших в собственность одного изсупругов в порядке дарения или наследования. Кроме того, некоторые нотариусыприобщают к договору согласие супруга на отчуждение имущества, поступившегоиз-за границы, без обязательной в этих случаях легализации, за исключениемслучаев, когда легализация не требуется (Конвенция СНГ о правовой помощи иправовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам, двусторонниедоговоры о правовой помощи России с зарубежными странами, отменяющие требованиелегализации, — с прибалтийскими государствами, Польшей, КНДР, Румынией,Венгрией, Албанией, Югославией, Болгарией и т.д.). Список указанных договоровприведен в письме Минюста России от 30 мая 1995 г. No. 03-07-19-95. В указанныхслучаях требуется лишь заверенный перевод (свидетельствование нотариусомподлинности подписи переводчика) документа.

          При удостоверении сделок поотчуждению имущества, когда лицо, являющееся стороной договора, в браке несостоит, нотариусы не истребуют от него соответствующего заявления, а делаютотметку на договоре, находящемся в их наряде, об отсутствии брачных отношений,что является неправильным, поскольку доподлинно установить данный фактнотариусы не имеют возможности, а отсутствие соответствующего штампа в паспортене может являться доказательством того, что указанное лицо в браке не состоит.Приобщая к договорам соответствующие заявления лиц, являющихся сторонамидоговора, нотариус тем самым возлагает на них ответственность за достоверностьизложенных фактов и с этой же целью должен ознакомить с текстом данногозаявления под расписку другую сторону договора.

          Оформляя сделки (договорызалога и др.), в тексте договора указывают оценку имущества только виностранной валюте, в то время как в соответствии со ст. 317 ГК РФ в денежномобязательстве может быть предусмотрено, что оно может подлежать оплате в рубляхв сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В этих случаяхнотариус может указать оценку имущества в иностранной валюте с определениемплатежа в рублях в эквивалентной сумме на день расчетов.

          В удостоверительной надписинотариуса не всегда указывается, что текст прочитан сторонам вслух (требованияст. 44 Основ законодательства РФ о нотариате).

          Договоры отчуждениятранспортных средств составляются без истребования актов их оценки, чтопротиворечит требованиям Закона РФ «О государственной пошлине» иЗакона РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования илидарения».

          В тексте договоров,заключаемых от имени юридических лиц, не указываются должности лиц, подписавшихдоговор от имени юридического лица.

          В нарушение п. 8 ст. 5Закона РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования илидарения» при нотариальном удостоверении договоров об отчуждении имущества,правоустанавливающими документами на которое являлись договоры дарения илисвидетельства о праве на наследство, нотариусы не истребуют справки изналоговых органов об отсутствии задолженности по данным налогам.

          В брачные договорывключались условия, которые регулируются нормами других отраслей права, вчастности, наследственного права. Так, в брачный контракт были включеныусловия, определяющие порядок оформления завещания.

          Договоры отчуждения гаражейоформлялись без истребования оценки БТИ.

          Удостоверялись сделки поотчуждению автостоянок, принадлежащих ВДОАМ, в то время как указанныеавтостоянки не являются объектами индивидуальной частной собственности.

          2. Вызывают серьезнуютревогу многочисленные случаи нарушения нотариусами законодательства,регулирующего права несовершеннолетних.

          Так, в нарушение ст. 37 ГКРФ имеются случаи удостоверения договоров купли-продажи квартиры от именинесовершеннолетнего без истребования предварительного разрешения органов опекии попечительства. Зачастую условия, содержащиеся в разрешениях органов опеки ипопечительства, при удостоверении сделок нотариусами не выполняются. Так, приналичии согласия органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры, в числособственников которой входит несовершеннолетний, при условии покупки на его имяравноценной жилой площади данные условия нарушались. В частности, нотариусомбыл удостоверен договор не на имя несовершеннолетнего, а на имя его матери.

          При получении разрешенияорганов опеки и попечительства на продажу квартиры, где проживаетнесовершеннолетний, нотариусом удостоверялся договор дарения квартиры.

          При согласии органов опекии попечительства на обмен жилой площади нотариусами оформлялись договорыкупли-продажи. Такие факты неединичны.

          В нарушение п. 4 ст. 292 ГКРФ удостоверялись договоры купли-продажи квартир, в которых зарегистрированы поместу жительства несовершеннолетние, без согласия органов опеки ипопечительства.

          Кроме того, имеются фактынарушения Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РоссийскойФедерации» с изменениями и дополнениями (ч. ч. 2, 3 ст. 3), требующегопредварительного разрешения органов опеки и попечительства для совершениясделок с приватизированными квартирами, в которых проживают несовершеннолетние,независимо от того, являются они собственниками или членами семьисобственников, в том числе бывшими, имеющими право пользования данным жилымпомещением. Это требование также распространяется на жилые помещения, в которыхнесовершеннолетние не проживают на день оформления сделки (сняты с регистрационногоучета), но на момент приватизации имели на эти жилые помещения равные ссобственником права (о чем имеются соответствующие сведения в договорепередачи). Однако отдельные нотариусы допускают невнимательность в тех случаях,когда на момент оформления сделки несовершеннолетние сняты с регистрационногоучета с занимаемой ранее жилой площади и тщательно не проверяют данные,содержащиеся в договоре передачи в собственность жилого помещения.

          В нарушение требований ст.26 ГК РФ в договорах с участием несовершеннолетних, достигших 14 лет, за нихдействуют в качестве законных представителей их родители, в то время как в этихслучаях стороной в договоре должен выступать сам несовершеннолетний,действующий с согласия своих законных представителей.

          3. При удостоверениисоглашений о расторжении договора в нарушение ст. 408 ГК РФ в тексте соглашенияв ряде случаев отсутствует основание расторжения договора и не указываютсяобязательства (условия договора), которые не были выполнены сторонами.

          Имели место случаи, когда внарушение ст. 452 ГК РФ расторжение договора, не зарегистрированного всоответствующих органах, производилось не в форме соглашения «Орасторжении договора», а на основании письменных заявлений сторон:

          удостоверялись соглашения орасторжении договора с участием представителей одной из сторон договора безсоответствующе оформленного на это полномочия, т.е. без доверенности;

          при расторжении договоровне всегда делается соответствующая отметка в реестре и на экземпляре договора,хранящегося в делах нотариуса. Зачастую отсутствует на экземпляре договора,хранящегося в делах нотариуса, расписка в получении правоустанавливающихдокументов.

4. Несмотря нанеоднократные рекомендации Московской городской нотариальной палаты[8],продолжается практика удостоверения нотариусами доверенностей на правопользования (распоряжения) автотранспортными средствами, в отношении которыхтаможенными органами наложены ограничения на отчуждение, передачу в пользованиеили владение другим лицам.

          По-прежнему имеет местопредставление доверенностей, подтверждающих полномочия представителя наотчуждение жилья, удостоверенных начальниками следственных изоляторов.Нотариусы в нарушение ст. 185 ГК РФ продолжают принимать такие доверенности, вто время как в соответствии со ст. 74 Уголовно-исполнительного кодексаследственные изоляторы не отнесены к местам лишения свободы.

          В нарушение п. 3 ст. 182 ГКРФ имели место случаи удостоверения нотариусами сделок, где представитель,действующий по доверенности, совершал сделку от имени представляемого вотношении себя лично или являлся одновременно представителем обеих сторон.

          5. При удостоверении завещаний выявленыследующие ошибки, влекущие за собой трудности в исполнении завещаний.

          В нарушение ст. 550 ГКРСФСР засвидетельствована подлинность подписи на заявлении об отказе отнаследства в пользу внуков наследодателя, не являющихся наследниками по правупредставления.

          Выявлены случаи, когдаисполнителем завещания назначался не наследник, однако в нарушение ст. 544РСФСР не истребовалось его согласие на исполнение воли завещателя.

          Имеют место неточности приудостоверении завещаний, в частности, в завещании указывается, что все своеимущество, в том числе квартиру, завещатель завещал одному из наследников, аавтомобиль и другое имущество — другому наследнику.

          Имело место возложение нанаследников обязанностей, которые не могут полностью зависеть от их воли ивозможности, в частности, завещатель возложил на наследника обязанность поустановлению мемориальной доски на фасаде здания, в котором проживалзавещатель.

          Некоторые нотариусызаверяли завещание, в котором подпись завещателя проставлялась в серединетекста завещания, а не после текста.

          При удостоверении завещанияв нарушение ст. 44 Основ законодательства РФ о нотариате не всегда указываетсяо прочтении текста завещания вслух.

          При отмене завещания невсегда имелась отметка об этом на экземпляре завещания, хранящегося в делахнотариуса.

сделокнотариусом

Защита прав человека игражданина — обязанность государства. Это конституционное положениераспространяется на всех лиц независимо от их возраста и получило дальнейшеезакрепление в Гражданском и Семейном кодексах РФ, Основах законодательства РФ«О нотариате» и других нормативных актах.

          Интересы ребенка нотариусзащищает путем совершения нотариальных действий от имени Российской Федерации(ст. 1 Основ законодательства РФ «О нотариате»).

          Наиболее распространены сучастием детей удостоверение сделок, выдача свидетельств о праве на наследствои некоторые другие.

          Новое гражданскоезаконодательство сократило виды сделок, подлежащих обязательному нотариальномуудостоверению. Я считаю, что в целях обеспечения защиты интересов детейнотариальному удостоверению должны подлежать все сделки, направленные наотчуждение имущества детей.

          По соглашению сторон любуюсделку можно совершить в нотариальной форме. Речь идет о сделке как правомерномдействии. Надо полагать, что предложение о нотариальной форме сделки может бытьзаявлено как ребенком, так и его представителем.

          Личность ребенка и (или)его законного представителя устанавливается на основании паспорта,свидетельства о рождении ребенка и других документов, бесспорно подтверждающихличность. Если законным представителем являются усыновители, которые незаписаны в качестве родителей в свидетельстве о рождении, нотариусу должно бытьпредставлено свидетельство или решение суда об усыновлении (ст. 42 Основ, ст.ст. 136, 137 СК РФ). От опекунов, приемных родителей нотариус должензатребовать соответствующее удостоверение или постановление органов опеки ипопечительства о назначении опеки (попечительства) либо договор о передачеребенка на воспитание в приемную семью (ст. 42 Основ, ст. ст. 146, 153 СК РФ,ст. ст. 1, 3 Положения о приемной семье, утвержденного постановлениемПравительства РФ 17 июля 1996 г. No. 829). Если в качестве представителявыступает руководитель учреждения, являющегося опекуном (попечителем) ребенка,необходимо предоставить нотариусу удостоверение руководителя учреждения,справку о нахождении ребенка на полном государственном попечении (ст. 147 СКРФ). В случае сомнения относительно подлинности документа нотариусу следуетотложить совершение нотариального действия и истребовать дополнительныеподтверждения от компетентных органов либо иным образом проверить личность.Судебной практике известны случаи, когда лица, обратившиеся к нотариусу заудостоверением сделки, использовали документы других граждан.

          Установив личность ребенкаи (или) его законного представителя, нотариус должен выяснить, способны ли оник участию в сделке. Субъектом гражданско-правового договора, иной сделки можетбыть гражданин, обладающий полной или неполной дееспособностью. Гражданскаядееспособность в полном объеме наступает по достижении совершеннолетия (18лет). Ранее этого возраста приобретение полной дееспособности возможно по двумоснованиям: вступление в брак и эмансипация.

          Согласно ст. 13 СК РФ приналичии уважительных причин вступление в брак может быть разрешено лицу,достигшему возраста 16 лет. Субъекты РФ вправе установить порядок и условия,при наличии которых вступление в брак возможно до достижения 16 лет.Приобретенная дееспособность сохраняется и в случае расторжения брака. Лишь припризнании брака недействительным суд может принять решение об утрате ребенкомполной дееспособности (ст. 21 ГК РФ). Эмансипация — объявление полностьюдееспособным ребенка, достигшего шестнадцати лет и работающего по трудовомудоговору (контракту) или с согласия родителей (лиц их заменяющих) занимающегосяпредпринимательской деятельностью. Решение об объявлении ребенка полностьюдееспособным принимается органами опеки и попечительства с согласия законныхпредставителей. В том случае, когда представители (один из них) возражаютпротив объявления ребенка полностью дееспособным, решение может быть принятосудом (ст. 37 ГК РФ). Приобретение полной дееспособности должно бытьподтверждено свидетельством о заключении брака или решением органов опеки ипопечительства либо решением суда.

          Малолетние граждане ввозрасте от 6 до 14 лет вправе самостоятельно совершать: мелкие бытовые сделки;сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующиенотариального удостоверения либо государственной регистрации; сделки пораспоряжению средствами, предоставленными законными представителями или с ихсогласия третьими лицами.

          Несовершеннолетние ввозрасте от 14 до 18 лет могут самостоятельно, без согласия законныхпредставителей: распоряжаться своим заработком, стипендией и иными доходами;осуществлять права автора произведения литературы, науки и искусства,изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальнойдеятельности; вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими. Вседругие сделки несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают с письменногосогласия законных представителей (ст. 26 ГК РФ). В отличие от малолетнихнесовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет способны лично участвовать всделках, требующих нотариального удостоверения. Следует отметить, чтосамостоятельно совершать сделки, требующие нотариального удостоверения, ребенокможет лишь в случаях, предусмотренных законом.

          Анализ закона приводит ктакому выводу: принять наследство, отказаться от него, завещать имущество;заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, а также движимогоимущества, когда требуется регистрация прав на это имущество; договор дарения;соглашение об уплате алиментов и другие договоры, направленные на отчуждениеимущества и (или) требующие нотариального удостоверения или государственнойрегистрации, несовершеннолетний может лишь с письменного согласия законныхпредставителей.

          Кроме того, родители,усыновители, опекуны (попечители) ребенка не вправе без предварительногоразрешения органов опеки и попечительства совершать (от имени малолетних) и даватьсогласие (несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет) на совершение сделокпо отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества ребенка, сдаче еговнаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущихотказ от принадлежащих ребенку прав, раздел его имущества или выдел из негодолей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества ребенка (ст.37 ГК РФ, ст.ст. 60, 137, 146, 147, 153 СК РФ). Представляется, что согласиеорганов опеки и попечительства должно быть выражено в постановлении главыместного самоуправления. В том случае, когда законами субъектов РФосуществление функций по опеке и попечительству возложено на конкретныемуниципальные органы (например, на муниципальные органы управленияобразованием), согласие на совершение сделок может быть дано их руководителем.Другие лица вправе совершать такие действия лишь в том случае, когдауполномочены на это компетентными органами (ст. 53 ГК РФ, п. 2 ст. 121 СК РФ).Родители, усыновители, опекуны (попечители), их супруги и близкие родственникине вправе также совершать сделки с детьми, за исключением передачи имуществаребенку в качестве дара или в безвозмездное пользование, и не могутпредставлять ребенка при заключении сделок между ним и супругом и их близкимиродственниками (ст. 36 ГК РФ, ст. 60 СК РФ).

          Законным представителямзапрещено делать подарки от имени малолетних, за исключением обычных, непревышающих по стоимости пяти минимальных размеров оплаты труда (ст. 575 ГКРФ).

          Следует отметить, чтосделки, совершенные несовершеннолетним без согласия законных представителей иорганов опеки и попечительства, могут быть признаны судом недействительными(ст. ст. 37, 168, 175 ГК РФ).

          Представляется, чтосамостоятельно несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет вправе заключитьавторский договор на результат своей интеллектуальной деятельности и посоглашению с другой стороной нотариально удостоверить этот договор,распоряжаясь заработком и иным доходом совершать сделки к своей выгоде, нетребующие в силу закона государственной регистрации либо нотариальногоудостоверения.

          Удостоверяя сделку,нотариус должен проверить, не лишен ли несовершеннолетний в возрасте от 14 до18 лет права распоряжаться своим заработком и иным доходом, а также не признанли судом недееспособным вследствие психического расстройства либо ограниченнодееспособным ввиду злоупотребления спиртными напитками или наркотическимисредствами.

          Установив правомочияребенка и его представителя, нотариус проверяет содержание самой сделки,соответствует ли она закону и иным правовым актам, не является ли она мнимойили притворной. Так, удостоверяя соглашение об уплате алиментов, нотариусдолжен выяснить, соответствует ли соглашение требованиям ст. ст. 81, 99, 103 и104 СК РФ. В частности, размер алиментов, уплачиваемых по соглашению, не можетбыть ниже размера алиментов, которые дети могли бы получить при взысканииалиментов в судебном порядке: на одного ребенка — одной четверти, на двух детей- одной трети, на трех и более детей — половины заработка и (или) — иногодохода родителей. Соглашение не должно нарушать интересы детей. В противномслучае оно может быть признано судом недействительным.

          При удостоверении сделкинотариус обязан также выяснить соответствие волеизъявления подлинной волеучастников; проверить, не под влиянием ли насилия, угроз, заблуждения, обманасовершена сделка; не имеется ли злонамеренного соглашения представителя ребенкас другой стороны; не вследствие ли тяжелых обстоятельств она совершена.

          Выдав свидетельство о правена наследство на имя ребенка, нотариус должен сообщить об этом органам опеки ипопечительства (ст. 71 Основ). Помимо оформления сделок, нотариус вправеудостоверить факт нахождения ребенка в живых и в определенном месте (ст. ст.82, 83 Основ).

          Надо отметить, что нотариусы,совершая нотариальные действия, могут и должны защищать интересы ребенка.Гарантиями обеспечения защиты прав несовершеннолетних являются, в частности,судебный контроль за деятельностью нотариусов и их имущественнаяответственность.

          Ребенок и (или) егопредставитель могут обжаловать действия нотариуса в суд (ст. 49 Основ).Представляется, что самостоятельно воспользоваться этим правом ребенок может втом случае, когда до достижения совершеннолетия он приобрел полнуюдееспособность.

          Имущественная ответственностьнотариусов предусмотрена ст. ст. 17, 21 Основ, ст. ст. 1069, 1072 ГК РФ.

          Кроме общих условийнаступления ответственности (противоправное поведение, вред, причинная связь,вина), законодатель предусмотрел и специальные, которые определяются особенностямиобъективной стороны состава гражданского правонарушения и спецификой правовогоположения нотариусов.

Договоры отчуждениянедвижимости имеют большое значение в гражданско-правовых  отношениях,поскольку речь идет о переходе права собственности на материальные ценности инередко огромной стоимости.

Исходя из конституционногопринципа охраны частной собственности (ст. 35 Конституции РФ), представляетсянеприемлемым какое-либо сужение гарантий, обеспечивающих его реализацию.Нотариальное оформление договора отчуждения недвижимости, безусловно, относитсяк числу таких гарантий.

Однако в настоящий моментвозможности нотариата в процессе регулирования гражданских правоотношений приосуществлении законотворчества не учитываются должным образом. Так, вчастности, в ст. ст. 550, 560, 574 Гражданского кодекса РФ отсутствуетположение об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимымимуществом.

Подобное нововведение ясчитаю, необоснованно принижает роль нотариата в обеспечении правовойбезопасности граждан и юридических лиц при осуществлении своих прав и законныхинтересов. Положения части второй ГК РФ, связанные с отказом от обязательногонотариального удостоверения сделок с недвижимостью, существенно сужают гарантии,обеспечивающие предусмотренный Конституцией Российской Федерации (ст. ст. 8,35, 45, 48) принцип охраны прав и свобод гражданина, включая право частнойсобственности.

Мировая практика исходит из необходимости нотариального удостоверениятаких сделок, их правового сопровождения. В обычаях делового оборота странЕвропы, Америки, Азии и Африки, нотариально удостоверенные договоры пользуютсянаибольшим доверием, как у физических, так и у юридических лиц.

В условиях российскойдействительности тем более не следует ломать сложившиеся правовые устои. Этообъясняется еще и тем, что в настоящее время в результате приватизации, ростарынка недвижимости, собственниками значительных материальных ценностей(квартир, строений, предприятий, земельных участков) стали миллионы граждан,что повлекло значительный рост таких сделок. При этом собственники вбольшинстве случаев не обладают элементарными правовыми знаниями при заключениидоговоров и нуждаются в услугах профессионального юриста, каковым и являетсянотариус.

Мировой опыт показывает, что устранение нотариата от удостоверениясделок с недвижимостью приводит к увеличению нарушений прав граждан июридических лиц, что в свою очередь оказывает влияние на количество судебныхспоров по делам бесспорного характера. Значительно возрастает объем работысудов, и так работающих с предельной нагрузкой. Так, в США из-за неразвитостисистемы нотариата затраты на содержание судов по сравнению с Европой вышепримерно в 3 и даже 7 раз. Поэтому придание сделкам с недвижимостью обязательнойнотариальной формы способствует предварительному контролю за законностьюдействий участников гражданского оборота, снижению количества споров в судах,экономя тем самым необходимые средства для проведения судебной реформы.

Положение отом, что граждане согласно ГК РФ имеют факультативное право обратиться внотариальную контору за удостоверением сделки, для которой законом неустановлена обязательная нотариальная форма, вряд ли имеет под собой достаточносодержательную основу. Русский менталитет срабатывает таким образом, что когдаидет речь о правовых процедурах, рассматриваемых как ненужные формальности,если к тому же их соблюдение связано с затратами, то их следует отбросить припервой возможности. Но это, в конечном счете, оборачивается против самихграждан.

Надо отметить, что ГК РФ, исключив нотариальное удостоверение сделок снедвижимостью, разрешает также и продажу недвижимости по доверенности, никем неудостоверенной, поскольку ст. 185 ГК РФ предусматривает нотариальноеудостоверение доверенностей на совершение сделок, требующих нотариальной формы.Излишне говорить, что это еще более усугубляет положение договаривающихсясторон. Так, к примеру, в настоящее время значительное количествограждан живет в одном городе, имеет недвижимость в другом, бывая там наездами.Собственность таких граждан представляет собой идеальный объект дляправонарушений в данной сфере, поскольку выписать доверенность на сбордокументов и продажу недвижимости от их имени может любое лицо. Этот пробелможно восполнить возможностью обращения в органы регистрации с заявлениями оналожении своеобразного запрета (ареста) и такой же отмены только при личнойявке и т. д.

Отсутствие обязательного нотариального удостоверения сделок снедвижимостью также отрицательно скажется на международном авторитете России,являющейся с 1995 года членом Европейского сообщества и Международного союзалатинского нотариата. Требования к гражданскому законодательству, установленныеэтими организациями, предусматривают обязательное нотариальное удостоверениесделок с недвижимостью, и отмена этой процедуры в Российской Федерации можетповлечь существенный экономический ущерб (например, при привлечении иностранныхинвестиций или получении кредитов в зарубежных банках). Иностранныепредприниматели, желающие иметь стабильный бизнес в России, придают главноезначение стабильному и юридически безупречному праву собственности в России.

Вместе с тем вызывает недоумение то обстоятельство, чтозаконодатель при разработке законопроектов меньше уделяет внимания содействиюпрофессиональных юристов (нотариусов) при оформлении договоров отчуждениянедвижимости, т.е. действительно существенному элементу, и придает большоезначение лишь формальному аспекту регистрации. Мне хотелось бы предложить,чтобы вышеназванные нормы части второй ГК РФ были расширены дополнением,аналогичным содержащемуся в ч. 2 ст. 339 ГК РФ, предписывающим, что договорперехода права собственности на недвижимое имущество должен быть в обязательномпорядке заверен нотариусом. Подобное дополнение, по-моему, безусловно,содействовало бы большей надежности и быстроте обращения недвижимости вгражданском обороте.

Таким образом,нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом является серьезнойгарантией защиты прав граждан и юридических лиц, участвующих в сделке. Системаримского права, которой придерживаются все участники Международного союзаЛатинского нотариата, предусматривает активное участие нотариуса в правовомсопровождении таких сделок. И нам не надо искать свою особую российскую концепциюразвития нотариата, а надо перенять все лучшее, имеющееся в странах с развитойзаконодательной системой и установившееся в результате многолетнего опытатрадиций нотариата, и сохранить обязательное нотариальное удостоверение сделокс недвижимым имуществом.

Списокиспользованной литературы:

I. Нормативные акты

1.  Конституция РФ12/12/1993 года. («Российская газета» №237, 25.12.93г.)

2.   Гражданский кодекс РФ, часть 1 от 30 ноября 1994 г. –Собрание законодательства РФ, 1994, №32, ст. 3301

3.   Гражданский кодекс РФ, часть 2 от 26 января 1996 г. –Собрание законодательства РФ, 1996, №5, ст. 410

4.   Гражданский кодекс РСФСР, утвержденный Законом РСФСРот 11 июня 64г. (Ведомости Верховного Совета РСФСР – 1964г. №24)

5.   Основы законодательства Российской Федерации онотариате №4462-1 от 11.02.93 г. – Ведомости Съезда народных депутатов РФ иВерховного Совета РФ, 1993, ст. 357

6.   Закон Российской Федерации «О государственной пошлине»от 09.12.91 № (в редакции Федерального закона № 226-ФЗ от 31 декабря 1995 г.) –Собрание законодательства РФ, 1997, Ч 30, ст. 3595

7.   Федеральный Закон «О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года.

8.   Закон «О государственном нотариате» 1974 г.

9.   Инструкция о порядке совершения нотариальных действийгосударственными нотариальными конторами РСФСР. – Утверждена приказом Министраюстиции РСФСР № 01/16_01 от 6 января 1987 г.

10.Устав Ассоциации Нотариусов России. («СоветскаяЮстиция» 1994г. №14)

11.Нотариус. Практическое и информационное издание.Федеральная нотариальная палата. – М.: Юрист, 1997г. № 4

12.Нотариус. Практическое и информационное издание.Федеральная нотариальная палата. – М.: Юрист, 1998г. № 2(10)

13.Нотариус. Практическое и информационное издание.Федеральная нотариальная палата. – М.: Юрист, 1999г. № 6

14.Бюллетень нотариальной практики. Практическое и информационное издание. М.: ИГ «Юрист», 1998г. №2-3

15.Нотариальный Вестник. Научно-практический журнал.Федеральной нотариальной палаты. – М, 1997г. №9

16.  Нотариальный Вестник. Научно-практический журнал. Федеральнойнотариальной палаты. – М, 1998г. №12

17. Нотариальный Вестник. Научно-практический журнал. Федеральнойнотариальной палаты. – М, 1999г. №7-8

II. Литература

18. Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю. Комментарий части II ГКРФ: Мена, дарение, рента и пожизненное содержание с иждивением. – М.: «БЕК»,1999. – 74с.

19. Аргунов В.Н. Комментарий к Основамзаконодательства Российской Федерации о нотариате. – М.: Спарк, 1996. – 390с.

20. Аргунов В.Н. Правовые основы нотариальнойдеятельности. М.: БЕК, 1994. — 480с.

21. БорисоваЕ.А., Власов Ю.Н., Куклина Н.В. Основы законодательства о нотариате,комментарии. – М.: Изд. Спарк, 1996г. – 137 с.

22. Васильева М.В., Новопашина У.С. Нотариальноеоформление документов для граждан и организаций. – М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1997. –176с.

23. Виноградова Р.И., Лесницкая Л.Ф. Нотариат ввопросах и ответах. – М.: Юрлитература, 1994г. – 96 с.

24. ВоложинаВ.П., Решетникова И.В., Ярков В.В. Правовые основы нотариальной деятельности. –М.: «Бек», 1994г. – 120 с.

25. Завидов Б.Д. Комментарий к ФЗ РФ «Об ипотеке(залоге недвижимости)». – М.: ПРИОР, 1999. – 160с.

26. Качур.Н. Ф. Применение гражданского законодательства в нотариальной практике:Регистрация недвижимости, брачные договоры, наследование земельных участков,рента, исполнительная надпись. — Красноярск: КГУ, 1997. — 70 с

27.Климанова А.Н., Степанова А.А. Справочник государственного нотариуса. – М.:«Юридическая литература», 1972. – 624с.

28.Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. – М.: Статус, 1997. — 169с.

29. КречетН.А. Справочник нотариуса.–Ростов-на-Дону.: «Феникс», 1999.–416с.

30. Лустов А.В. Образцы нотариальных документов.– М.:«Юрайт», 1999. – 336с.

31.Михайлова Е.П., Таранина И.В. Справочник по нотариату.– М.: «ЮКЭА», 2000.–745с.

32. Полтавская Н., Кузнецов В. Нотариат. Курс лекций.– М.: «ИМПЭ им. А.С. Грибоедова», 1998. – 176с.

33.Пономарева. И. Б.  Сборник нормативных актов, применяемых в нотариальнойпрактике. — М.: МП «Исток», 1996. — 272 с.

34. РепинВ.С.  Комментарий к Основам законодательства Российской Федерации о нотариате.– М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1999. – 296с.

35.Соловьев А.А. Практическое пособие по нотариату.– М.: Приор», 1999, – 96с.

36. Черненко Г.И. Настольная книганотариуса, — М.: ИНФРА-М, 1995г. – 161 с.