Реферат: Эмфитевзис и суперфиций

1..

  Общее понятие о вещных правах. Общим свойством всех вещных праввообще является юридическая власть над вещью, предполагающая, во-первых, связьс вещью; во-вторых, право следования (при переходе вещи из одних рук в другиепринадлежащее третьему лицу вещное право на нее все равно сохраняется)[1]и, в-третьих, исключительное право, обладающее большей силой, чем связанные стой же вещью обязательственные права.

  Власть над вещью может быть полной или частичной. Перваясоставляет право собственности, являющееся, в сущности, свободным инеограниченным как libertas rei. Вторая же власть ограничивается какой-либостороной или свойством вещи, допуская одновременное с правом собственностихозяина бытие чужого права на ту же вещь,[2]<sup/>и, таким образом, ограничивает свободу собственника. Римляне не имелитехнического названия такого рода прав. Иногда они употребляли термин «iura inre». Новые цивилисты называют все права на чужую вещь «iura in re aliena», чтобуквально переводится как «права в чужой вещи».

  Само название — «iura in re aliena» — показывает, что подправом на чужую вещь понимается юридическое господство, принадлежащее одномулицу относительно некоторых сторон вещи, находящейся в собственности другого.Практически все правоведы-романисты XIX — начала XX в. дают схожие по смыслуопределения данного института. Так, русский ученый-цивилист Н. И. Крылов подименем прав на чужую вещь разумеет «владычество одного лица, установленное надвещью, составляющей собственность другого лица».[3]Или же их определяют как права ограниченного господства над вещью.[4]Любое ius in re (как и право собственности) устанавливалось на неопределенноевремя (было бессрочным) и защищалось посредством вещных исков.

  Понятие вещных прав на чужое имущество было известно идревнему римскому праву, но единственно только в форме сервитутов,устанавливавшихся сперва путем договора, а потом и в силу требований закона.Только позднейшее римское право признало четыре рода iura in re aliena:servitutes, emphyteusis, superficies и hyposheca. Эмфитевзис появился в эпохуимперии и по своему содержанию, объему заключенных в нем прав, и по вытекающимиз него искам был более всего сходен с правом собственности.

  Эмфитевзис.Институт эмфитевтической аренды в римском частном праве имелвесьма древнее происхождение и применялся еще в практике Египта и Карфагена.Что касается самого слова «emphyteusis», то оно греческого происхождения. ВГреции еще в III в. до н. э. существовала наследственная земельная аренда дляразведения садов и виноградников. Отношения эмфитевтического владения в римскомгосударстве стали возникать со II в. н. э. на императорских землях, и преждевсего в Африке. Сначала сдавались в аренду пустопорожние земли, причем размерустановленного вознаграждения за их использование (canon) был меньше аренднойплаты и вряд ли мог удовлетворить фискальные интересы государства. Этообъяснялось тем, что главной целью императорских управляющих было не столькополучение доходов, сколько заселение страны и приспособление некультивированныхеще земель для сельского хозяйства.[5]

  В дальнейшем правоотношение по поводу найма поземельногоимущества, первоначально возникшее как обязательственное, начинает приобретатьхарактер вещного, сближаясь с вектигальным правом.[6]

Взаимопроникновение ius in agro vectigalis и emphyteusisусилилось, когда в IV в. государство для пополнения своей казны и средствЦеркви приступило к конфискации имущества городских общин и языческих храмов имногие из арендаторов этих земель стали нанимателями казенных владений.Окончательное слияние этих двух институтов под названием «emphytcusis»произошло при Юстиниане, постановления которого закрепили возможность сдачиземельных участков в аренду со стороны частных лиц, а эмфитевтическое правораспространилось на все виды земель (вектигальные, фискальные, муниципальные идр.). И, наконец, император Зенон, решая старый спор между юристами о сущностиэмфитевзиса, присвоил этому договору самостоятельное вещно-правовое значение иназвал его «contractus emphyteuticarius». В своем классическом виде emphyteusisпризнавался вечной арендой, которая давала право на вещь, защищаемое особымиском.

  Эмфитевтическое право — это вещное, наследственное,отчуждаемое право владения и пользования чужой землей с обязанностью вноситьарендную плату (canon) в пользу собственника и не ухудшать имения.

 Эмфитевтическое право устанавливалось консенсуальнымдоговором, известным как contractus emphyteuticarius consensualis, сторонамикоторого были: 1) собственник арендуемой земли; 2) арендатор—emphyteuta илиemphyteuticarius (эмфитевт). Форма этого договора, устанавливавшего права иобязанности сторон, зависела от принадлежности арендуемых земель. Только поотношению к церковной земле требовался письменный акт, если же соглашениевключало в себя условия, противоречащие общим положениям об эмфитевзисе, тописьменная форма была обязательна также и для светских эмфитевзисов.

  Выделим характерные признаки emphyteusis.1) Имея вещныйхарактер, он порождал actiones in rem.

2) По содержанию был близок к праву собственности; эмфитевтимел все иски, принадлежащие собственнику (vindicatio, actio negatoria,confessoria, publiciana); мог заложить участок, обременить его сервитутами навремя действия эмфитевзиса; приобретал плоды, как и собственник, посредством separatiofructuum; платил вместо хозяина земельные налоги и подати государству. Но, сдругой стороны, он не должен был забрасывать землю, не мог отказаться от своегоправа на вещь, не имел прав на недра, а значит, и на клад, найденный наэмфитекарном участке.[7]

3) Эмфитевту принадлежало производное владение имением, таккак в источниках он прямо называется «qui agrum possidet». Являясьюридическим владельцем, арендатор мог прибегать к посессорным интердиктам принарушении своего права.

4) Право пользования при эмфитевзисе было гораздо ширесервитутных прав, так как наниматель здесь не был связан экономическимназначением вещи и мог приспособлять ее к любому пользованию: из пахотного поляустроить виноградники и т. д. Он не должен был только ухудшать земли.

5) За пользование эмфитевзисом собственнику полагаласьарендная плата (vectigal, pensio, canon), вносимая ежегодно. Размер ее неуменьшался вследствие неурожая или несчастных случаев в имении, только и случаеполного разрушения поместья плата за пользование снималась.

6) Наниматель мог безвозмездно или за плату передать своеимущество, заключая сделки mortis causa или inter vivos. При этом существовалиследующие правила: а) собственник должен быть уведомлен об отчуждении и опокупной цене не менее чем за 2 месяца, имея ius protimiseos (правопреимущественной купли в течение этого срока); б)новый арендатор платил 2% отстоимости поземельного имущества, если тот не воспользовался вышеупомянутойпривилегией.

  Эмфитевтическое право устанавливалось: 1) договором междусобственником и арендатором; 2) посредством судебного решения, если правособственности передавалось одному лицу, а право вечного пользования— другому;3) завещательным отказом собственника.

  Эмфитевзис имел помимо общих для всех вещных прав следующиеоснования прекращения: 1) давность; 2) смерть эмфитевта без наследников, еслиэмфитевзис как bonus" vacans в течение 4 лет не достанется фиску; 3)изгнание арендатора собственником имения за ухудшение участка, нарушение правилоб отчуждении имущества, при неуплате государственных повинностей за три годаили канона в продолжение трех (для церковных земель — двух) лет.

  Суперфиций.История происхождения этого вида iura in re aliena во многом напо­минает возникновение эмфитевзиса. Так,практика предоставления пус­тующих земельных участков частным лицам длязастройки получила при­знание в Риме еще в период Республики, преимущественно вгородах. Известно, что уже в 298 г. до н.э. Авентинский холм был отдан в пользо­ваниеплебеям под застройку.

Нуждающиеся в жилище, но не имеющиесредств на его покупку римляне имели два пути: или нанять чужой дом (частьего), или же взять в пользование чужую землю с правом постройки на ней дома засчет своих средств; последнее имело смысл в том случае, когда договор найма за­ключалсянавсегда или на очень продолжительное время. Этот второй путь и получилдостаточно широкое распространение в Риме прежде все­го в отношении пустующихгосударственных и муниципальных земель, чему в немалой степени способствовал изапрет на отчуждение упомяну­того имущества как loca publica в собственность граждан. Значит, перво­начально наемземли носил публично-правовой характер по причине ог­раниченнойоборотоспособности ager vectigalis и ager municipalis.

Наниматели-застройщики обязывались ежегодновносить особую плату в пользу государственной казны или городской общины (solarium), которая представляла собой необычный арендный платеж, а скорее зе­мельную повинность в форме оброка. Приэтом правоотношение найма возникало как на основании соглашения междугражданином и собствен­ником земли, так и вследствие других юридических фактов.В частности, Тит Ливии упоминает, что когда во время второй Пунической войнырим­ляне взяли Капую, город не был разрушен, но все его здания были объяв­леныгосударственной собственностью, при этом многие жители сохранили правопостоянного проживания в них. Скорее всего их правовое по­ложение совпадало состатусом нанимателя, застроившего участок в го­роде.

В дальнейшем право сдавать землю подзастройку получили и част­ные лица, а само правоотношение приобрелочастноправовой характер. Если сдача государственной земли в пользованиенаходилась под юрис­дикцией цензоров, то аналогичные отношения между частнымилицами подлежали ведению преторов. Следует заметить, что и те, и другие рас­сматривалидоговор предоставления участка для застройки как обыкно­венную аренду, т.е. какобязательственно-правовое отношение, в котором арендатор пользуется тольколичным иском для защиты своего права. Но затем преторы выделили застройщика изряда обычных нанимателей, предоставив ему особые средства защиты: интердикт осуперфиции (interdictum de superficie) для защиты от пользования третьихлиц, а также и вещный иск (actio de superficie) против владельцев вещи (в том числепротив собственника). Мотивом этой защиты было то обстоятельство, чтосуперфициарий (арендатор) строил здание за свой счет, а поэтому спра­ведливостьтребовала снабдить его самостоятельными средствами защиты от нарушений состороны третьих лиц без посредничества собственника.

Первоначально упомянутая защитаиспользовалась в виде исключе­ния в порядке causae cognitio (личного исследования магистратомдела на первой стадии процесса). И лишь с момента, когда необходимость каж­дыйраз совершать упомянутую процедуру отпала, право застройщика, бесспорно,приобрело вещный характер, а суперфиции окончательно от­делился от найма.

Superficies (суперфиции) буквально означает всето, что прочно свя­зано с землей. В юридическом смысле суперфиции — это вещное,отчуж­даемое и наследуемое право пользования строением на чужом земельномучастке за плату.

Предметом суперфиция могли бытьнаходящиеся на чужой земле строения, простая надстройка (этаж, возведенный начужом здании) или же совокупность сооружений, используемых с хозяйственнойцелью (на­пример, плантация). Последнее, впрочем, было явлением исключитель­ным,поскольку по общему правилу разведение плантаций на чужом уча­сткерегулировалось эмфитевтическим правом. При этом собственник мог передатьзастройщику как пустующий участок, так и уже застроенный. Если предметом сделкиявлялась порожняя земля, то суперфициарий обя­зан был застроить ее за счетсобственных средств. Возводимые строения рассматривались как принадлежность кглавной вещи (земле), поэтому в суперфициарном праве действовал принцип superficies solo cedit (Gai.2.73), согласно которому собственник земли приобретал право соб­ственности и навсе постройки, возведенные на его участке застройщи­ком.[8]

Правовое положение суперфициарияхарактеризовалось следую­щими чертами:

1) застройщик имел вещное правопользования имуществом, что от­личало его от обычного арендатора; по объемуправомочий это право приближалось к собственности. Право пользованиясуперфициария было настолько свободным, что если отсутствовал прямой запрет dominus'a, он мог располагать субстанцией вещи, допуская даженекоторое ухудшение имущества. Подобно собственнику застройщик извлекал плодыиз строе­ния (например, от сдачи имущества в аренду и т.д.);

2) суперфициарий мог свободнораспоряжаться строением при жизни и на случай смерти. Согласия хозяина участкана отчуждение имущества не требовалось, он не имел права на преимущественнуюкуплю, не мог истребовать laudemium с нового приобретателя. Единственная обязанность отчуждателя заключаласьв извещении dominus'a о том, что он на­мерен передать суперфиций другому лицу.Однако несоблюдение этого правила не давало хозяину застроенного участка праваоспорить действи­тельность такой сделки.

Тем более застройщик мог установитьсервитуты на время существо­вания своего ius in re aliena, а также заложить его. По смерти застройщикасуперфиций переходил к его наследникам либо по завещанию, либо по закону.

Обязанности застройщика заключались вследующем:

во-первых, он должен был нестигосударственные повинности, ле­жащие на поземельном имуществе. В случаенеплатежа податей хозяин не мог лишить застройщика его ius in re, недоимки взыскивались с него об­щим фискальным порядком;

во-вторых, суперфициарий уплачивал dominus'y арендную плату (solarium) за пользование имуществом. Solarium мог взыскиваться еже­годно (либо сдругой периодичностью) или же вносился единовременно при установлениисуперфиция, но собственник мог и вообще освободить застройщика от внесения solarium'a. Арендная задолженность не являлась основанием длярасторжения договора и могла быть взыскана собствен­ником при помощи личного(обязательственного) иска на основании той сделки (наем или купля-продажа),которой был установлен superficies. Однако каждый новый приобретатель суперфиция обязан был уплачивать нетолько текущие платежи за время его владения, но и недоимки, не взы­сканные спрежних пользователей;

в-третьих, застройщик обязывалсявозвести строение (надстроить этаж) на участке в оговоренный сторонами срок. Пообщему правилу он не нес расходы на капитальный ремонт здания, если иное небыло уста­новлено соглашением с хозяином земли;

в-четвертых, суперфициарию следовалоизвещать собственника в случае отчуждения имущества другим лицам. Следуетзаметить, что неис­полнение этой (и предыдущей) обязанности не давало dominus'y возмож­ности в одностороннем порядке прекратить суперфиций;

и наконец, застройщик, нашедший кладна участке (в том числе и под строением), должен был передать его хозяинуземли. Напомним, что эмфитевтор в аналогичном случае мог оставить за собойполовину thesaurus'a. Зато если клад был обнаружен в самом здании, то его собст­венникомстановился суперфициарий.

Superficies возникал:

1) на основании договора междусторонами, при этом (в отличие от эмфитевзиса) требовалась еще и передача вещи(traditio). Специального контракта (поаналогии с contractus emphyteuticarius) для установления права застройки, очем ранее уже говорилось, римскими юристами изо­бретено не было, поэтомустороны использовали в таких случаях либо emptio-venditio, либо locatio-conductio, либо даже дарение (в последнемслучае, вероятно, дарителю приходилось сохранять за собой обязанность по уплатеsolarium'a собственнику земли, поскольку одариваемый приоб­ретает подоговору только права, но не обязанности);

2) посредством завещательного отказа(легата);

3) на основе судебного решения, еслипри разделе общего застроен­ного участка судья передавал одному лицу правособственности на землю и постройку, а другому — право отчуждаемого наследуемогопользования;

4) путем давностного приобретения.Хотя источники прямо не упо­минают о таком способе возникновения в отношениисуперфиция, но тео­ретически нет никаких оснований не допускать применениядавности для установления суперфиция, поскольку она допускалась при сервитутах(которые также относятся к категории iura in re aliena). Впрочем, некото­рые романисты придерживаютсяпротивоположной точки зрения, считая, что правила о давности, касающиеся правасобственности и сервитутов, есть lex singularis.

От оснований установления суперфицияследует отличать основания перехода такого права к новому субъекту. Этотпереход происходил:

а) в случае заключения договора оботчуждении между прежним и новым обладателем суперфиция;

б) в порядке наследования (как позакону, так и по завещанию). Если завещатель являлся суперфициарием, то он могв завещании отказать свое право застройки третьему лицу, т. е. переход ius in re aliena происходил и на основе завещательного отказа;

в) путем судебного решения впроцессах, возбужденных раздели­тельным иском. В этом случае повторяласьистория с эмфитевзисом (если застроенную землю нельзя было разделить, тодопускалось присуждение superficies одному лицу, которое обязывалось уплатить часть стоимости застройкиостальным претендентам).

Для защиты своего права застройщикимел следующие средства:

1) петиторные иски (actio de superficie, actio negatoria, actio prohibitoria, а также actio Publiciana), которые предоставлялись ему как actiones utiles.

Actio de superficie (in rem) предоставлялся суперфициарию согласно обещаниюпретора в случае потери владения постройкой и действовал аналогичновиндикационному иску. Когда же застройщик не терял possessio суперфицием, но встречал какие-либопомехи в осуществлении своего права со стороны третьих лиц, он применял либонегаторный иск (отрицающий право третьих лиц на создание таких препятствий),либо прогибиторный иск (воспрещавший ответчику вмешиваться в осуществ­лениесуперфициарного права).

Кроме того суперфициарий, являвшийся(подобно эмфитевтору) производным владельцем застроенного участка, мог,вероятно, восполь­зоваться и Публициановым иском для возврата имущества,владение ко­торым он утратил (если по каким-то причинам не желал прибегнуть к actio de superficie).

Наконец, для защиты сервитутов,относящихся к застроенному уча­стку, строитель располагал конфессорным иском;

2) будучи владельцем суперфициарногоучастка, застройщик распо­лагал посессорной защитой, которая предоставляласьему в виде интер­дикта о суперфиции (interdictum de superficie), сконструированного прето­ром наоснове interdictum uti possidetis и использовавшегося для удержа­ниявладения;

3) поскольку для установления правазастройки не было изобретено специального контракта (что имело место вэмфитевтическом праве), то стороны обычно использовали в таких случаях либо emptio-venditio, либо locatio-conductio. Следовательно, суперфициарий имел также и личные (обязательственные)иски против хозяина земли, принадлежащие ему как стороне упомянутых сделок.

Право застройщика прекращалось:

1) по соглашению сторон;

2) в случае уничтожения самогоучастка, перехода его в разряд res extra commercium, оккупации имущества неприятелем ит.д. Гибель строе­ний сама по себе не влекла прекращения данного ius in re aliena, если иное не было предусмотрено соглашением сторон;

3) по истечении срока, если правозастройки предоставлялось на время;

4) наступлением резолютивного(отменительного) условия, преду­смотренного сторонами;

5) на основе судебного решения;

6) в случае слияния прав на сторонесобственника (consolidatio) или суперфициария (confiisio);

7) смертью застройщика, не имевшегонаследников (или в случае от­каза всех наследников от наследства). Фиск в этомслучае не мог восполь­зоваться своим правом на имущество как на bonus vacans, и право за­стройки прекращалось по истечении срокадля вступления в наследство;

8) односторонним отказом застройщикаот своего права (derelictio);

9) иными способами, предусмотреннымисторонами договора, если они не противоречили существу этого института.

Некоторые авторы относят к основаниямпрекращения суперфиция не­платеж застройщиком государственных податей или solarium'a в течение двух лет подряд, заимствовав эту норму изэмфитевтического права. Дума­ется, последнее основание может быть примененолишь в том случае, когда имеют место либо отношения имущественного найма сзастройкой арендо­ванного участка, либо если в договоре об установлениисуперфиция прямо предусмотрено такое последствие за просрочку платежей.

Решение вопроса о праве собственностина здание, возведенное на чужой земле, не вызывало у римских юристовсколько-нибудь существен­ных затруднений, так как, с одной стороны, принцип superficies solo cedit применялся не только при возведении строения на чужомучастке, но также и при застройке своей земли чужим материалом. Фундаментомданного правила являлось признание земли с постройками единым целым в которомземля считалась главной вещью, а все, что ее покрывало, рас­сматривалось какприращение. А к таким отношениям (застройке чужой земли) римляне применялитолько accessio, не допуская возможности привлеченияспецификации. С другой стороны, римское частное право, как уже ранееотмечалось, не допускало одновременного существования двух прав собственностина одном и том же участке. Следовательно, пре­доставление в собственностьздания как отдельного объекта без соответ­ствующего пространства землиоказывалось невозможным, а выход был найден в одновременном обременении иучастка, и строения, возведенно­го на нем, ограниченным вещным правом(суперфицием) в пользу за­стройщика.

2.Казус:Марк Ливии договорился с Гаем Туллиемо продаже дома.Условились, что  передача дома состоится и цена будет уплачена поистечении двух дней.Через день дом сгорел от пожара, вызванного удароммолнии.Гай Туллий отказался произвести платеж в связи с непредоставлением ему вещей(дома).

Как решить спор по правилам римскогоправа классического периода?

Решение:На основе правил Римского договорногоправа, данный казус можно решить, ссылаясь на договор Купли-продажи.

Марк Ливий в дальнейшем продавец вещи(дома)

Гай Туллий – покупатель вещи (дома)

Если по заключении договоракупли-продажи проданная вещь (дом) погибала, сгорела по случайной причине (удармолнией), т.е. без вины в том как продавца (Марка Ливия), так и покупателя (ГаяТуллия), то неблагоприятные последствия факта гибели вещи ложились напокупателя(Гая Туллия). А это значит, что Гай Туллий обязан платить покупнуюцену (а если уплатил, то не имеет права требовать ее обратно), несмотря на то,что продавец (Марк Ливий) в последствии случайной причины не может исполнить лежащейна нем обязанности предоставления вещи (дома).

Сложился даже афоризм«periculumestemptoris» — риск случайной гибели проданной вещи (дома) лежит напокупателе (Гае Туллии) (если в договоре стороны не предусмотрели иногоположения).

Особенностью договора купли-продажибыло, то что покупатель оставался обязанным оплатить товар даже и в том случае,если товар случайно погиб еще до передачи его покупателю.

Постановление:

В данном споре видно, что покупатель(Гай Туллий), попал в риск случайной гибели и ему надлежит в установленныйзаконом срок заплатить Марку Ливию указанную в договоре сумму денег за дом,сгоревший от пожара – значит все затраты по покупке дома лежат на нем.Независимо от того предоставил ли Марк Ливий ему дом или нет.

Список источников и литературы:

1. ДигестыЮстиниана: Пер.И.С.Перетерского., М.,1984

2. Гай.Институции., М.,1997

3. Смирнов М.М. Римское частное право(конспект лекций), М., 2000

4. Черниловский З.М. Римское частноеправо: элементарный курс, М., 1997

5. Иоффе О.С., Мусин В.А. Основыримского гражданского права.Л.,1974.

6. Дождев Д.В. Римское частное право.– М.,1996.

7. Косарев А.И. Римское частное право. М., 1998

8. Новицкий И. Б. Основы римскогогражданского права., М.,1998