Реферат: Рынок жилья: тенденция развития
Курсовая работа по микроэкономике
Выполнил: студент гр.Э11 Дугин М.А.
Министерство общегои профессионального образованияРФ
Пензенский Государственный ПедагогическийУниверситет им. В.Г. Белинского
ПЕНЗА 1999
Введение
Переход России к рыночной экономике породил большоеколичество проблем. Жилищная проблема — одна из самых значительных в их числе.В ней переплетаются важные социально-экономические взаимосвязи. Поэтому вкаком-то смысле её было бы правильным назвать узловым пунктом экономическихреформ, во всяком случае, в среднесрочной перспективе.
В сфере жилищного хозяйства различия между советскойкомандной и нормальной рыночной экономикой наиболее значительны. В однойсистеме — бесплатное жильё и минимальная стоимость аренды или коммунальныхуслуг. В другой — рыночная цена жилья или его аренды такова, что в бюджетесредней семьи занимает до трети и более расходов. В одной жилищноестроительство и жилищное хозяйство, по крайней мере в городах, являетсязаметным бременем для бюджета государства, местных властей и предприятий. Вдругой — рынок недвижимости, прежде всего жилья, оказывается одним из самыхстабильных и доходных. Жилые дома и квартиры при этом — одна из наиболеедоступных форм частной собственности и товарного обмена, что позволяетобеспечить высокую мобильность рабочей силы и четкое функционирование рынкатруда, приобретающего национальные, а зачастую и транснациональные масштабы.
Переход к рыночной экономике вызывает объективнуюнеобходимость в проведении глубокой жилищной реформы, которая включает в себясоздание рынка жилья; увеличение доли жилого фонда, принадлежащего гражданам направах собственности; возможно более широкое использование средств населенияпри строительстве и эксплуатации жилья.
Вопрос № 1. Основные черты рынка жилья
Рынокжилья — это совокупность экономических отношений, которые складываются в сфереобмена по поводу реализации и купли жилья. Нет другого товара (разве что хлеб),который бы до такой степени определял жизнь каждой семьи. Эту сторону делаискусно использовали коммунисты, вообще « изгнав» жильё из товарного мира.Другие две причины — техническая сложность рынка жилья и тесная связь его срынком земли. Жильё нельзя производить и продавать как пакеты с молоком: здесьмы имеем дело, по существу, уже с рынком капитала, частью инфраструктуры.
Экономическаянаука оказалась бессильной ответить на этот вызов, не смогла раскрыть природужилья — как блага одновременно и экономического и социального, то естьподчиненного двум разным видам законов. Правда, начиная с середины 70-х годов вСССР предпринимались робкие попытки сформулировать понятие социальногогарантированного минимума жилищной обеспеченности (С.Шаталин и др.). Однако входе рыночных преобразований они были отброшены, как и другие важные догадкисоветских экономистов.
Жильё,по существу, «выпало» из первых программ перехода к рынку в России («400 дней»,«500 дней»). Не был задействован огромный макроэкономический потенциалжилищного сектора, Более того, из-за необоснованного замораживания квартплаты,именно жильё стало мощным фактором дальнейшей дестабилизации. Достаточносказать, что затраты на его содержание и ремонт (в госжилфонде) оплачивалсянанимателями (по состоянию на ноябрь 1995г.) лишь на 15%, а коммунальные услугина 20%.[1]
Столкнувшисьс политической и технической невозможностью «обвального» перехода к жилищномурынку, реформаторы решили пойти по пути психологической «перековки» масс путёмприватизации существующего квартирного фонда. Но и здесь нет особой ясности посей день. Люди не могут чётко уяснить себе, а что собственно, даёт им этаприватизация.
Итем не менее летом 1993г. эксперты в области жилищного строительствасогласились с тем, что в сферах строительства, финансирования и распределенияжилья наметился определенный сдвиг в сторону рыночных преобразований. Процессстановления рынка жилья в России в настоящее время зависит от множествафакторов, в том числе налоговой политики, распределения доходов и жилищныхусловий, уровня квартирной платы в муниципальном жилищном фонде, темповинфляции, динамики изменений в структуре рабочих мест и т.д.
Нынешнеесостояние рынка жилья характеризуется наличием двух составляющих:
а)собственно процесса приватизации жилья как своеобразного первичного рынка, накотором единственный продавец — государство представлен своими властнымиструктурами;
б)вторичного рынка, на котором действуют множество и продавцов и покупателей;здесь продавцами выступают физические и юридические лица, предлагающие напродажу те или иные совокупности прав на жильё.
Внастоящее время новые основы федеральной жилищной политики представляют«обеспечение права каждому гражданину свободно… в соответствии спотребностями и возможностями семьи приобретать в собственность или получать впользование благоустроенное жилище» подчеркивает намерение государствадействовать уже не непосредственно, а через правовой механизм: органы власти (иместного самоуправления) будут теперь гарантировать гражданам не само жильё, алишь право его приобретения (займа, аренды или покупки). Поэтому на первоеместо в списке мероприятий, обеспечивающих проведение реформы, поставленопреобразование системы законодательных и правовых норм в целях формированиярынка жилья.
Кнастоящему времени основой для вторичного рынка жилья служит частнаясобственность на жильё. Она введена Законом «О собственности в РФ» длякооперативных квартир с выплаченным паем и Законом «О приватизации жилищногофонда в РФ» для приватизированных квартир муниципального и ведомственногофондов. В 1992г. после введения бесплатной передачи жилья в собственностьграждан приватизация стала массовой.
Частнаясобственность физических и юридических лиц на целые здания независимо от ихфункционального назначения допускается Законом «О собственности в РФ».
Инфраструктурарынка жилья развивается стремительно, но неравномерно, как и сам рынок. Быстреевсего растёт число фирм, легально посредничающих в операциях с жильём (брокерских).Появляются юристы, специализирующиеся на операциях с жильём. В России ужесуществует несколько банков, в названии которых фигурирует слово «ипотечный»,хотя самой системы долгосрочного ипотечного кредитования пока нет.
Принципиальнымотличием нынешней российской инфраструктуры рынка жилья от имеющейся в развитойрыночной системе является отсутствие должной специализации. Некоторыепосредничающие (брокерские) фирмы по мере роста капитала включаются винвестиционную деятельность: выступают в роли застройщиков или покупают иперепродают жильё, делают инвестиции в коммерческую недвижимость.
Вследза рождением инфраструктуры рынка жилья начинается процесс институализациипрофессиональной деятельности. Создана Российская гильдия риэлторов, вступить вкоторую могут фирмы, работающие с жильём. На следующей волне самоорганизациирынка жилья будут возникать, видимо, более демократичные образования,ориентированные на персональное членство и, возможно, на активное внедрениезападных профессиональных и этических стандартов. В качестве примера такойорганизации можно назвать недавно зарегистрированное общество оценщиков.
Рынокжилья на базе существующего жилищного фонда раньше других стал располагатьзаконодательной базой для своего развития и является наиболее массовым. Тем неменее считать его полностью легальным нельзя… Дело в том, что подавляющеечисло продаж квартир, во всяком случае, в Москве и С-Петербурге ( не менее 80%)производится за валюту, что является незаконным для российских граждан июридических лиц. Основа рублевой продажи квартир была окончательно подорванавесной 1993г., когда полученный от таких сделок доход стал облагатьсяподоходным налогом, что при нынешних ценах на жильё и ставках подоходногоналога приводит к изъятию около половины дохода.
Арендныйрынок квартир тоже в значительной степени является валютным, то есть незаконнымпо форме оплаты, особенно в крупных городах. Так, в Москве и С-Петербурге навалютную аренду приходится, по оценкам экспертов РАН от 60 до 70%[2]
Второеобстоятельство связано с тем, что нотариальная пошлина на удостоверение сделкикупли-продажи равна 10% от стоимости сделки, что приводит к массовому уклонениюот декларации реальных цен и замене их остаточной балансовой стоимостью квартир.Подобный, почти нелегальный рынок жилья не устраивает прежде всего брокеров,так как сужает сферу законного бизнеса и не позволяет обеспечивать необходимуюзащищенность клиентов. Квартиры, предлагаемые на вторичном рынке, принадлежат восновном двум типам продавцов: а) уезжающим в эмиграцию; б) пытающимся улучшитьсвои жилищные условия (купив затем лучшую квартиру) или материальное положение(купив худшую квартиру). Третий источник продаж- расселяемые коммунальныеквартиры в центрах городов.
Оценитьобъем рынка квартир в настоящее время можно лишь весьма приблизительно. Чтокасается возможных тенденций развития рынка жилья, то различные специалистыпредсказывают как рост объема
Последняяточка зрения обосновывается на следующем соображении: представлении о квартирекак о значительной материальной ценности становится элементом массовогосознания, поэтому те, кто склонен использовать жильё для улучшения своегофинансового положения, начинают делать сознательный выбор в пользу сдачиквартир в аренду.
Вышеобобщенный материал и перечисленные факты убеждают в том, что в сфере обмена,купли и продажи жилья в России начинают утверждаться определенные черты такогорынка.[3]
Вопрос 2. Потребность и спрос на жильё вкрупных российских городах
Вдекабре 1993. — феврале 1994г.г. было проведено социологическое обследованиедомохозяйств « Горожане о своих домах и квартирах». Сотрудниками Институтанароднохозяйственного прогнозирования РАН был проведен сравнительный анализрезультатов жилищных обследований в трех из выбранных городов. Москве, НижнемНовгороде и Барнауле.[4]
Этигорода существенно различаются по размерам и системе расселения, уровню цен нажильё и доходов населения. Но именно это и позволяет показать те общиетенденции и особенности, которые характеризуют сегодня развитие жилищногосектора.
Основнаяцель обследований состояла в том, чтобы получить информацию о реальной жилищнойситуации и более точно оценить размер и структуру спроса на жильё,предъявляемого жителями городов.
Напервый взгляд для строительства коммерческого жилья определяющего значениеимеет текущий платежеспособный спрос населения. Однако хотелось бы поставитьэту проблему шире. Дело в том, что нынешний рынок жилья в России находится наначальной стадии своего формирования. Он охватывает далеко не всех, ктоиспытывает потребность в улучшении своих жилищных условий. Вместе с тем,система жилищного кредитования, которая сегодня практически отсутствует, идругие способы, позволяющие привлекать для строительства жилья средстванаселения, значительно расширили бы круг семей, готовых финансировать своежильё. В этом случае платежеспособный спрос в конечном счете определялся бывсеми семьями, нуждающимися в улучшении жилья. Таким образом, с точки зренияпрогнозирования рынка жилья большой интерес представляют не только уровеньнынешней платежеспособности, но и потребности семей в жилье.
Существеннымфактором, во многом определяющим потребности и спрос на жильё, являетсяобеспеченность жильём. Для оценки обеспеченности жильём будем использоватьпоказатель общей площади на одного члена семьи, который составил в Москве 19кв.м, в Барнауле — 17 кв.м, в Нижнем Новгороде — 15 кв.м.
Проведенныеисследования показывают, что размер занимаемого жилья для большинства семеймало связан с их доходами. Вместе с тем он зависит от качества жилья, особеннов Москве. Данная тенденция является следствием действия на протяжении многихлет системы представления жилья на бесплатной и статусной основе. Нарождающийсярынок жилья, по-видимому, пока не внес в них существенных изменений.
Дляполучении общих оценок спроса на жильё семьи были сгруппированы по следующимкатегориям:
семьи,высказавшие потребность в улучшении жилищных условий, По данным опросов,процент семей, не удовлетворенных своими жилищными условиями, в Москвесоставляет 36,6, в Барнауле — 47,1, в Нижнем Новгороде — 50,2%. По мнениюспециалистов, такие оценки потребностей, являются минимальными из-за отсутствиявозможностей их улучшить;
семьи,имеющие реальные планы улучшить жилищные условия в ближайшем будущем. Сюда быливключены как семьи, рассчитывающие на бесплатное получение жилья ( в порядкеочереди, по сносу или выселению, наследству), так и семьи, предпочитающиеиспользовать собственные средства, чтобы купить, построить, обменять с доплатойили снять жильё. В Москве такие семьи составляют 19,1%, в Барнауле -21,9%, вНижнем Новгороде — 18,3%;
семьи,предъявляющие потенциальный платежеспособный спрос на жильё. Это частьпредыдущей группы, которая имеет реальные планы улучшить свои жилищные условияна платной основе. Таких семей в Москве 9,8%, в Барнауле — 14,5%, в НижнемНовгороде — 8,6%.
Степеньрасхождения потребностей и реальных возможностей семей свидетельствуют обостроте жилищной ситуации в городах. Так, в Москве доля семей, недовольныхсвоим жильём и при этом не имеющих сегодня надежд его улучшить, составляет17,5%, в Барнауле — 25%, в Нижнем Новгороде число таких семей доходит до 1/3.
Планируемыеспособы улучшения жилищных условий представлены в таблице 1,
Таблица1.[5]
Планируемыеспособы улучшения жилищных условий (в %).
Варианты ответов Москва Н. Новгород БарнаулОбменять
Купить
Получить по наследству
Построить
Сделать пристройку
Снять
Получить по сносу, выселению
Получить по очереди
Получить другим способом
Не знаю
Не планирую
Всего
5,7
2,8
0,5
0,5
0,0
0,1
1,6
7,2
0,7
3,0
77,9
100,0
4,3
1,7
0,6
1,5
0,4
0,1
2,3
6,5
0,8
2,5
79,2
100,0
4,7
3,5
0,7
4,6
0,7
0,5
0,4
6,3
3,0
2,5
74,4
100,0
Каквидно из данных Таблицы 1 в Барнауле заметно преобладают рыночные настроения.Так, семей, рассчитывающих на собственные денежные средства и силы, в 2 разабольше, чем тех, кто надеется получить жильё бесплатно. В Москве и НижнемНовгороде и тех, и других при мерно поровну (в Москве наблюдается небольшойперевес « рыночников», а в Нижнем Новгороде, наоборот, — тех, кто «по-старинке»полагается на государство).
Полученныеданные говорят о том, что семьи во все большей степени переходят к рыночнымспособам решения жилищной проблемы. Действительно, если еще недавно большинствонуждающихся семей рассчитывали в основном на бесплатное получение жилья, тосегодня по крайней мере половина из них активно включились в поискиальтернативных путей улучшения своих жилищных условий с привлечениемсобственных средств.
Исследованиепотребности и спроса на различные типы жилья дало следующие результаты.Структура планируемых типов жилья не отвечает потребностям семей, в которыхгораздо большее место занимают коттеджи и кирпичные дома. Особенно заметно этов Барнауле, в меньшей степени — в Нижнем Новгороде и еще в меньшей степени — вМоскве И дело здесь не только в нехватке денежных средств. Основная причина — преимущественное (начиная с 60-х годов) строительство панельных домов при явномнедостатке жилья более высоких потребительских стандартов. Не на много лучше ситуацияи с новыми (многоэтажными) кирпичными домами. В результате семьи, по существу,вынуждены довольствоваться квартирами в панельных домах. В то же время опроспоказал, что для богатых семей деньги не являются серьезным ограничением:барнаульцы хотели бы жить в коттеджах и иметь жилья столько, скольконеобходимо. То же можно сказать и о состоятельных москвичах, но применительно кпрестижным квартирам.
Иеще один довольно простой, но получивший подтверждение вывод: чем больше город,тем сильнее утвердились в сознании горожан жилищные стереотипы стандартногомногоквартирного жилья. В Нижнем Новгороде, например, при одинаковой сБарнаулом доле индивидуального фонда сторонников современных многоэтажных домовкуда больше. В российских городах с населением, не превышающем 1 млн.человек (аэто большинство областных центров), сохранилось большое число индивидуальныхдомов и степень урбанизации еще не слишком высока. Поэтому в таких городахдолжна быть более заметной ориентация населения на семейные дома. Пример Барнаула- наглядное тому подтверждение. Можно сделать вывод, что в средних и малыхгородах политика массового строительства индивидуального жилья с привлечениемсредств населения окажется весьма успешной.
Вовсех трех городах практически совпадают представления семей о размерахнеобходимого им жилья (по метражу и числу комнат). Средний размер семьисоставил в Москве и Барнауле 3 человека, в Нижнем Новгороде — 3,4. На каждуюсемью в среднем приходится 2 комнаты, семьи хотели бы 3,5, а планируют наединицу меньше — 2,5. Для типовых квартир высказывания семей хорошо согласуютсяс их составом: на каждого члена семьи по комнате. Требования потенциальныхвладельцев собственных домов выше: число комнат, по их мнению, должно быть наодну — две больше числа членов семьи. Запросы семей, выбравших квартиру вмногоэтажном доме, превосходят фактическую обеспеченность жильем в 1,5 раза.Семьи, выбравшие коттеджи, хотели бы увеличить свою жилплощадь примерно в 3раза.
Планируемыеразмеры жилья занимают промежуточное положение между фактическими инеобходимыми. При этом, чем лучше по качеству планируемое жильё (коттедж,квартира в кирпичном доме), тем ближе его размеры к потребителям семей. Инаоборот, размер ожидаемых квартир в стандартных панельных домах — новостройкахнамного меньше, чем необходимо семьям.
Сопоставлениепредпочтений и фактического жилого фонда показывает, что имеется заметныйизбыток однокомнатных и особенно двухкомнатных квартир и соответственнонедостаток просторного жилья. Трехкомнатных квартир примерно столько, скольнеобходимо.
Еслизаявленные семьями потребности во всех городах примерно одинаковы. то впланируемом жилье наблюдаются различия. Ближе всего к потребностям структурапланируемого жилья в Барнауле, а более всего она расходится с запросами населенияв Нижнем Новгороде. Потребности москвичей в больших квартирах также довольнодалеки от удовлетворения, что связано как с дороговизной, так и с недостаточнымпредложением такого жилья.
Результатыопроса показывают, что многие опрошенные семьи смогли указать возможныеисточники финансирования будущего жилья (Таблица 2): 12,3% москвичей, 19,3%нижегородцев и 27,5% барнаульцев.
Таблица2.[6]
Основныефинансовые источники, за счет которых можно улучшить жилищные условия (в %).
Финансовые источники Москва Н.-Новгород БарнаулКредиты
Своё™ предприятие, фирма
Заинтересованные фирмы
Помощь родственников
Сбережения
Сдача квартиры
Продажа своей квартиры
Продажа имущества
Другие источники
Нет, не знаю
2,7
2,4
1,4
1,7
2,1
0,2
1,2
0,6
1,9
87,7
4,3
6,7
1,3
2,5
2,4
0,7
1,2
1,4
2,5
80,7
5,9
4,8
0,1
6,5
6,8
0,4
3,3
4,1
3,5
72,5
Такимобразом, многие москвичи и барнаульцы выражают готовность использовать разнообразныеисточники финансирования покупки жилья. Соответствующие данные по НижнемуНовгороду говорят о невысокой платежеспособности его жителей. Срединазывавшихся источников финансирования приобретения жилья преобладает расчёт напомощь предприятий и жилищные кредиты.
Результатыопросов позволили признать наиболее благоприятной ситуацию на рынке жилья вБарнауле. Это обусловлено сравнительно невысокими ценами на жильё;относительным материальным достатком барнаульцев; низкой обеспеченностью жильёмсемей с высокими и средними доходами ( то есть наиболее платежеспособных);низким уровнем благоустройства частного жилья, что порождает спрос накоммунальные удобства, готовности вложить средства в покупку или строительствожилья; ориентацией на рыночные способы решения жилищной проблемы; стремлениеммногих семей иметь собственные дома, а не квартиры, компактной планировкойгорода, сравнительной близостью многих жилых массивов к его центру.
Перспективыразвития рынка жилья в Нижнем Новгороде представляются достаточнопроблематичными. Это связано прежде всего с низкими доходами населения и явноне соответствующими им весьма высокими ценами на жильё. К негативным моментамследует отнести также удаленность жилых массивов от центра города, нерешенностьтранспортной проблемы, плохое состояние жилого фонда, значительную частькоторого составляет старое ветхое жильё. Все это ведет к низкойплатежеспособности семей, их ориентации на нерыночные пути решения жилищнойпроблемы.
Ситуацияв Москве весьма благоприятна для строительства коммерческого жилья — ведь встолице самые высокие в России цены на жильё. Однако именно поэтому спрос нанего со стороны основной массы горожан весьма ограничен, гораздо чаще егопредъявляют покупатели не москвичи. В то же время и среди москвичей естьнаибольшая группа очень богатых людей, претендующих на жильё самого высокогокачества.
Вопрос 3. Жилищное строительство какгосударственный приоритет
Дляпланового ведения экономики принципиально важным является понятие приоритета.Более того, можно утверждать; если выбор приоритетов играет большую роль вуправлении экономикой, то именно их удельный вес определяет масштабы плановогоначала в последнем. Однако нельзя считать, что приоритетность, а значит, иплановость присущи только социалистической экономике. Велико их значение вЯпонии. Приоритеты развития иногда декларируются даже в таких либеральныхстранах, как США («Новый курс» Ф.Д. Рузвельта, послевоеннаяконверсия).
Введениеприоритетности в периоды реформ иногда воспринимаются как отступление от них,особенно в тех случаях, когда целью является переход от плановой экономики крыночной или, точнее, от централизованно управляемой модели к либеральнойэкономике свободного предпринимательства (в экономиках изначально либеральныхопределение и соблюдение приоритетов вызывает значительно меньшие протесты ивоспринимается как необходимость, обусловленная особыми обстоятельствами).Выбор верного приоритета — чрезвычайно сложная задача. Прежде всего этообъясняется тем, что экономический выбор производится вне экономики. Любаяплановость плоха, потому что она не может дать оптимального решения. Посколькуэкономическая наука не является и никогда не будет точной наукой, понятиеоптимальности обставляется очень многими «если», каждое из которыхсвязано с прогнозом поведения субъектов хозяйствования, профсоюзов и населения.Поэтому в данном случае оптимальность означает скорее более или менееобоснованный прогноз, поддержанный авторитетом той или иной экономическойшколы.
Наокончательный выбор приоритетов огромное, если не решающее влияние оказываетстолкновение интересов кругов, которые борются за получение государственнойподдержки, обязательно сопутствующей осуществлению приоритетной политики. Так,например, выбор МВФ, МБРР и другими международными организациями в качествеосновного приоритета развития российской экономики топливно-энергетическогокомплекса безусловно объясняется большими объемами задолженности России и тем,что нефть остается ее главным экспортным потенциалом. Наличие лоббирующих группвнутри и вне страны должно очень четко осознаваться и учитываться при решениистоль сложной задачи.
Встабилизированной экономике, имеющей устойчивые тенденции роста,государственные шаги по приоритетному развитию отдельно взятых секторов илидаже производств довольно обоснованно подвергаются резкой критике вэкономической литературе. Однако в условиях нестабильного развития требуютсянеклассические способы решения возникших проблем. Представляется, что в периодпроведения глубоких реформ, всегда сопровождающийся кризисными явлениями,необходимо осуществлять приоритетную экономическую политику. В этом случаеизбранный в качестве приоритетного комплекс будет играть роль экономического«локомотива», который потянет за собой много «вагонов», тоесть других отраслей. Крайне опасно в переходном состоянии выбирать несколькоприоритетов, поскольку, во-первых льготный режим охватит тогда слишком многонеэффективных производств и, во-вторых, в условиях относительной бедностиэкономики из-за невозможности концентрации значительных ресурсов теряетсядинамика экономического развития (скорость «локомотива»).
Исходяиз изложенных выше соображений можно сказать, что Россия нуждается в выборе,который бы обеспечил вывод страны из кризиса. Думается, выход страны из кризисапроизойдет только путем решения вполне понятных практических проблем,осознанных всеми, затрагивающих жизненные интересы большинства жителей страны.Нам нужно побудить как можно больше людей к простым, абсолютно понятным исовершенно конкретным делам. Так что же найдет отклик и готовность к совместнойработе у каждого россиянина? Все что связано со строительством усадьбы, коттеджа, квартиры. Одним словомдома. Ибо крыша над головой — это самое главное в жизни каждого человека. Дом — это не просто объект собственности, «недвижимость». Дом — это символнормального человеческого бытия, и представление о собственном домашнем очагезатрагивает глубинные основы личности человека. Поэтому сегодня для Россииименно жилищное строительство должно стать государственным приоритетом.
Каждый шаг по приоритетному направлению должен приводитьхотя бы к микроскопическому, по реальному и признанному населением повышениюуровня жизни. Часто приходится сталкиваться с утверждением, что с этой точкизрения важнейшим является приоритет сельского хозяйства. Особое внимание кземельной реформе и повышению товарности сельскохозяйственного производства необязательно должно выражаться в льготном режиме кредитования или прямоминвестировании. Долгие годы такой государственной поддержки по отношению ксельскому хозяйству показали ее несостоятельность. Напротив, жилищноестроительство эффективно реализует поставленную цель немедленного повышенияуровня жизни населения. Нельзя забывать и о том, что улучшение жилищнойобеспеченности расширит число сторонников реформ.
Реформы не будут способствовать развитию экономики, еслине создадут стимулы для повышения нормы сбережений населения. Отсутствие достаточного внутреннего накопленияв стране никогда не компенсировалось и не может компенсироваться иностраннымиинвестициями. Почти полное исчезновение внутреннего накопления в России в1992г. тревожнейшее явление в ходе проведения реформ.
Повышениевеличины внутренних частных накоплений — стимул развития и реконструкциипроизводства и хозяйства страны в целом. Поэтому необходимо изыскатьискусственные способы стимулирования внутреннего накопления. Основной егоисточник — сбережения населения, а они могут возникать только для того, чтобыобеспечить старость, купить жильё, производить выплаты в медицинские фонды идр. Самым привлекательным для населения являются сбережения для улучшенияжилищных условий. Таким образом, льготный режим для сбережений на покупку жильяпри его правильном установлении может не только не быть дополнительнымисточником инфляции, но даже наоборот, послужить антиинфляционной мерой.
Вслучае успешного проведения структурной перестройки экономики России многиепредприятия должны быть закрыты или подвергнуты реорганизации с сокращениемчисленности занятых. В то же время, поскольку процесс открытия новыхэффективных производств всегда отстает от предложения рабочей силы, что связанос нехваткой инвестиций, то необходимость обеспечения занятости скоро станетострейшей.
Жилищноестроительство ценно для нас в настоящее время и своей высокой трудоемкостью,так как сможет поглотить большое количество безработных. В этой связи следуетуделить большое внимание развитию строительства как отрасли, которая требуетзначительного количества работников невысокой квалификации. Широкоестроительство дорог при всей привлекательности такого решения не было бы самымэффективным способом обеспечения занятости в России из-за их чрезвычайновысокой стоимости, удаленности от мест проживания, криминогенной опасности иневозможности полноценного финансирования в условиях дефицита бюджета.Строительство жилья менее обременительно для бюджета, более престижно,потребность в нем велика практически во всех регионах страны.
ВРоссии нет достоверных исследований о мультипликационном эффекте средств.Вложенных в жилищное строительство. Однако проведенные в других странах расчетысвидетельствуют о том, что этот эффект значителен. Увеличение жилищногостроительства влечет за собой рост отраслей строительной индустрии — деревообработки, стеклопромышленности, производства металлоконструкций и многихдругих. Нельзя также забывать, что жильё само по себе являетсяструктурообразующим благом, так как новое жильё требует обновления мебели,электробытовой техники да и почти всех товаров длительного пользования. Помнению многих экономистов, жилищноестроительство является стимулом развития самого широкого спектра отраслейэкономики в сравнении с другими приоритетами. Недаром увеличение заказов настроительство жилья — главный показатель выхода экономики из кризиса, а ихуменьшение — первый признак депрессии. Важно понять: наша экономика не сможетподняться, если начнёт с какой-либо высокотехнологичной отрасли как ключевой,играющей роль общенационального « локомотива ». К примеру, самолет или теплоход- продукты экономики всей страны, а в Западной Европе — нескольких стран. Уавиационного завода тысячи основных поставщиков, которых невозможно заменить. Аведь каждый из них имеет ещё множество своих поставщиков. Поэтому чтобыорганизовать производство современного самолета, совершенно недостаточновложить деньги в строительство одного, самого современного предприятия — нужносначала поднять всю экономику страны. Поэтому возрождение экономики России,самой России должно начинаться с жилищного строительства – с отрасли, имеющейсравнительно небольшое количество жизненно важных для неё межотраслевых связей.
Выбор жилищного строительства в качествегосударственного приоритета на время проведения реформы сам по себе ещёнедостаточен. Важнейшую роль должны сыграть механизмы, которые будутиспользоваться для реализации этого выбора. Режим приоритетности необходимопостроить таким образом, чтобы он способствовал проведению реформы, а нетормозил её.
Каковы же источники финансирования жилищногостроительства? Наиболее привычным для населения является его финансированиепосредством государственных централизованных капитальных вложений (ЦКВ). Такойспособ обладает рядом широко известных недостатков. Его можно рассматриватьтолько как средство адресной социальной защиты малообеспеченных слоевнаселения. В тоже время ЦКВ могут служить средством сохранения строительныхорганизаций и налаживания самого процесса жилищного строительства, пока вполной мере не оказались задействованы другие источники финансирования. В любомслучае объем ЦКВ должен быть предельно ограничен, поскольку, во-первых, такиеинвестиции усиливают инфляцию, во-вторых затрудняют преобразование формсобственности и, в-третьих, поощряют государственный патериализм.
В ближайшее время серьезным источником финансированиямогут стать средства государственных предприятий и частных фирм, еслипостроенное жильё будет продаваться работникам этих предприятий или идти всвободную продажу, Необходимо разработать ряд мер, которые могли бы облегчитьзапуск и развитие этого процесса. Например, льготное налогообложение частиприбыли, идущей на инвестирование в жилищное строительство, стимулированиепроцедуры приобретения в городах участков под жилищную застройку.
Однако основным источником финансирования жилищногостроительства должны быть банковские кредиты населению. Поэтому в 1994г.Президент Российской Федерации издал указ «О Жилищных кредитах» в соответствиис которым юридические лица и граждане России получают заемные средства длястроительства (реконструкции) и приобретения жилья, а также обустройство земельныхучастков для жилищного строительства на коммерческой основе.
При кредитовании строительства (реконструкции) илиприобретения жилья банком могут предоставляться три вида жилищных кредитов:
а) краткосрочный или долгосрочный кредит,предоставляемый на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищноестроительство, (земельный кредит);
б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию)жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ (строительныйкредит)
в) долгосрочный кредит, представляемый для приобретенияжилья (кредит на приобретение жилья).
Жилищное кредитование осуществляется при соблюденииосновных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности,срочности, платности, возвратности.
Подтверждением целевого использования кредита являетсяпредоставление заемщиков документов об использовании полученной ссуды настроительство или приобретения жилья либо на приобретение и обустройство землипод предстоящее жилищное строительство.
Обеспечением кредита является залог заемщикомнедвижимого имущества (включая сооружаемое или приобретаемое за счет кредита),имущественных прав на недвижимое имущество, другого имущества.
Подтверждением возвратности является предоставлениезаемщиком документов о его платежеспособности.
Предметом залога могут быть:
а) земельный участок под строительство, являющийсясобственностью заемщика, или другие имущественные права на этот участок;
б)готовое жильё или незавершенное строительство;
в) другие виды имущества и имущественных прав.
Создание рынка жилья не может с самого началаориентироваться на все слои населения. Сейчас приобретение жилья возможнотолько для самых высокодоходных групп населения. Продуманный режим кредитованияспособен включить в процесс приобретения жилья следующую по доходам группунаселения. В принципе это уже не предприниматели, а верхние слои среднегокласса. К сожалению, в период реформ данная наиболее экономически значимаягруппа населения понесла большой материальный урок. В то же время именно онаможет считаться основной базой реформ. Стимулирование экономической активностиуказанных слоев населения — чрезвычайно важная задача, решение которой вомногом определяет выход экономики из кризиса. Включение данной группы населенияв процесс приобретения жилья может рассматриваться как отдельный аргумент впользу льготного кредитования жилищного строительства.
Задачи приоритетного развития жилищного строительства немогут решаться в отрыве от проблем перераспределения и эксплуатациисуществующего жилищного фонда. За исключением небольшой части муниципальногожилья для социально незащищенных слоев населения весь остальной жилищный фонддолжен быть частным и принадлежать либо жильцам, либо домовладельцам. При этомследует использовать систему социальных дотаций для малообеспеченных группнаселения. Однако необходимо продумать последовательность конкретных этаповрешения данной задачи, согласовать их между собой. Так, низкая квартирнаяплата, а отсутствие детально разработанного законодательства затрудняет переходк эффективным способам эксплуатации многоквартирных домов.
Приемлемым механизмом перехода к рыночной системе арендыжилья может стать следующий, Заранее на определенный период (например, год)устанавливается та доля семейных доходов, которая признается государствомобщественно нормальной для затрат на аренду жилья (например, 1% от совокупногосемейного дохода). Фиксируются также расходы на содержание жилья (возможно, сучетом интересов домовладельца). Недостающая разница выплачивается семье в видепрямых дотаций или своего рода ваучеров, которые учитываются банком попредъявлении их домовладельцем или его агентом. По истечении установленногопериода доля затрат на аренду жилья пересматривается (до 2-5%), таким образом,повышение платы за аренду происходит постепенно, не вызывая негативныхсоциальных последствий.
Как ни парадоксально, отсутствие дотаций на аренду жильяотрицательно влияет на бюджет городского хозяйства, поскольку заставляет егонести практически все расходы по эксплуатации жилья. Не подлежит сомнению, чтоописанная смешанная система финансирования повысит эффективность использованиясредств ( в том числе бюджетных), если будет проведена реорганизациясоответствующих эксплуатационных контор. В противном случае затягивание реформыв области аренды жилья может привести к форсированному износу существующегожилищного фонда и деградации городов.
Таким образом, целесообразно на ближайший период реформвыделить жилищное строительство в качестве приоритетного направления развитияэкономики. Для этого потребуется, исходя из общеэкономических задач иконкретной ситуации в России и ее регионах, разработать пакет документов,позволяющих обеспечить реализацию намеченного приоритета.
Заключение
Переход России к рыночной экономике вызывает объективнуюнеобходимость в проведении глубокой жилищной реформы, что проявляется в первуюочередь в необходимости формирования рынка жилья. Аналитики признают фактбыстрого развития рынка жилья в России и начало его вхождения в цивилизованноерусло. Однако ситуация в исследованных городах развивается неоднозначно.
Наиболее благоприятная ситуация сложилась на рынке жильяБарнаула, что обуславливается; относительно невысокими ценами на жильё,относительным материальным достатком барнаульцев; ориентацией барнаульцев нарыночные способы решения жилищной проблемы; высокой потребностью жителейБарнаула в жилье и другими факторами.
Обратная ситуация сложилась в Нижнем Новгороде, гдеотмечаются высокие цены на жильё и низкие доходы населения. Кроме тогобольшинство жителей Нижнего Новгорода надеются на нерыночные пути решенияжилищной проблемы. Эти и другие причины обуславливают проблематичность скорогоразвития рынка жилья в Нижнем Новгороде.
Ситуация в Москве с развитием рынка жилья весьмаблагоприятна. Но характерной чертой рынка жилья в Москве является то, чтобольшую часть платежеспособного спроса предъявляют не москвичи.
В целом, говоря о потребности и спросе на жильё вкрупных российских городах, можно констатировать существование огромногоразрыва между потребностью в жилье и денежным спросом на него. Данный разрывтак велик, что до 80% опрошенных вообще не видят возможности улучшить своижилищные условия. Но даже среди тех, кто намерен этого добиться, более 80% (среди бедных — свыше 90%, но и среди богатых — добрая половина) так и не смоглиуказать источник финансирования. Поэтому важнейшая задача жилищной политикисегодня — формирование эффективного спроса на жильё с помощью « щадящих »моделей жилищного кредита и поэтапного приспособления к исторически сложившимсяу нас формам социальных гарантий.
Говоря о характерных чертах российского рынка жильянеобходимо отметить, что наиболее развитым и успешно функционирующим егосегментом является вторичный рынок и в первую очередь рынок квартир.
В разных секторах рынка жилья действует свойдоминирующий фактор, определяющий абсолютные величины стоимости объектов сделоки текущую рассогласованность между спросом и предложением по этому показателю.Такими факторами являются:
дляквартир — ограничение спроса по покупательной способности (повышенный спрос надешевые квартиры резко выделяет его из остальных групп спроса, тем самымдифференцируя рынок на разные группы потребителей);
дляиндивидуальных домов с участками — ограниченность типологии предлагаемых напродажу домов.
Развитиерынка жилья в России невозможно без развития жилищного строительства.Существует большое количество веских аргументов в пользу выбора жилищногостроительства в качестве государственного приоритета. Поэтому на ближайшийпериод реформ целесообразно выделить жилищное строительство в качествеключевого направления развития экономики и признать решение жилищной проблемыобщенациональной задачей номер один.
Список литературы
1.Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994г., №1180 «О жилищныхкредитах». //Экономика и жизнь — 1994 — №25 -с.3.
2.Положение о жилищных кредитах. Утверждено Указом Президента РоссийскойФедерации от 10 июня 1994г. №1180. II Экономика и жизнь — 1994 -№25 — с.3.
3.А.Высоковский. Тенденции функционирования рынка жилья и земли в российскихгородах. //Вопросы экономики -1994-№10-с.101-111.
4.А.Гузанова. Потребности и спрос на жильё в крупных российских городах. I/Вопросы экономики. -1994 -№10-с.34-48.
5.В.Неверов. Решение жилищной проблемы должно стать национальной задачей номеродин. //Экономика и жизнь. -1994 -№33 -с.2.
6.Е.Сабуров. Жилищное строительство как государственный приоритет. // Вопросыэкономики. -1993 -№7 -с.31-35.
7.Е.Ясин Жилищная проблема — узловой пункт экономических реформ. // Вопросыэкономики. -1993 -№7 -с.4-7.
8.М.Березин, А.Мальгин. Потенциал вторичного жилищного рынка в российскихгородах. //Вопросы экономики — 1994 -№10 с.68-79.
9.О.Качанова, А.Катханова. Развитие рыночного жилищного строительства: опытСанкт-Петербурга и других городов. //Вопросы экономики -1994 -№10 -с.131-144.
10.О.Качанова, А.Мальгин. Что происходит на жилищном рынке Санкт- Петербурга. //Вопросы экономики.-1994-№10 -с.120-130.
11.Газета «Экономика и жизнь» №10 1995 г.
12.Журнал «Вопросы экономики №9 1995 г.»
13.Журнал «Смена 1993 г., 10 апреля.» Интервью с Ю.Ф.Ельковым