Реферат: Совершенствование системы оплаты жилья в Санкт-Петербурге

«Совершенствованиесистемы оплаты жилья в большом городе (на примере Санкт-Петербурга)».

Санкт-ПетербургскийИнженерно-экономический Университет.  Кафедра экономики и менеджмента вгородском хозяйстве. 2003 год.

Аннотация

            Дипломный проект выполнен на тему«Совершенствование  системы оплаты жилья в большом городе на примереСанкт-Петербурга». Целью разработки является анализ существующего положения всфере предоставления жилищно-коммунальных услуг населению, недостатков существующегомеханизма ценообразования, выявление современных проблем проведения тарифнойполитики. Также задачей дипломного проекта является  разработка рядапредложений, связанных с более совершенным подходом в тарифной политике, сповышением качества услуг и защиты прав потребителей.

            Вработе рассмотрен механизм предоставления жилищно-коммунальных услуг,особенности отрасли жилищно-коммунального хозяйства и ценообразования в ней, права и обязанности поставщиков и потребителей услуг. Также подняты проблемыфинансирования жилищно-коммунальной сферы; рассмотрены  факторы, тормозящие еедальнейшее развитие. Изучены возможности снижения стоимости оплаты жилья длянаселения при существующем качестве обслуживания.  Был сделан вывод онеобходимости дальнейшего отхода от административных рычагов управления и развития рыночных отношений в области предоставления жилищно-коммунальныхуслуг; о дальнейшем развитии конкуренции между производителями услуг; осовершенствовании договорных отношений между подрядчиком и заказчиком услуг.Также сделан вывод о целесообразности перевода всего жилищного фонда на пообъектноеуправление и предложена экономически обоснованная тарифная ставка на один извидов услуг. При  существующем уровне качества жизни населения и уровне доходовграждан введение экономически обоснованного тарифа, повышение качества услуг,переход к пообъектному управлению ЖФ возможны не для всех, необходимы совершенствовании системы социальной защиты малоимущих слоев населения,упрощения бюрократического аппарата Санкт-Петербурга и контроль деятельностимонополистов.

Содержание

                                                                                                                          

Введение………………………………………………………………………

1.Экономико-организационный механизм предоставления

жилищно-коммунальныхуслуг.

1.1.Общая характеристика жилищно-коммунальных услуг……….

            1.2.Существующий механизм ценообразования в

жилищно-коммунальнойсфере………………………………………

            1.3.Проблемы проведения тарифной политики…………………….

2. Комплексный подход втарифной политике.

2.1.Соотношение цены и качества как фактор

 конкурентоспособностижилищно-коммунальных услуг………….

            2.2.Договорные отношения как инструмент

 защитыправ потребителей…………………………………………...

            2.3.Переход к пообъектному управлению жилищным фондом……

3. Экономическоеобоснование тарифной ставки

нажилищно-эксплуатационные услуги.

            3.1.Нормативная база для обоснования тарифной ставки на

            жилищно-эксплуатационныеуслуги…………………………………

            3.2. Методический подход к определению стоимости

 эксплуатации жилья пообъектам-представителям…………………

Заключение……………………………………………………………..

Списоклитературы…………………………………………………….

Приложения…………………………………………………………….

Введение

 

            Общаяэкономическая ситуация в жилищно-коммунальном комплексе сложилась подвоздействием тех  негативных последствий экономической политики, которыехарактерны для народнохозяйственного комплекса всей страны. Проводимаяэкономическая реформа в России по целому ряду причин не привела к достижениютех целей, которые были определены в ней как важнейшие. В результате целый рядотраслей и промышленно развитых территорий, имеющих для России стратегическоезначение, оказались в глубоком кризисе. Это положение абсолютно справедливо идля г. Санкт-Петербурга,  жизненный уровень которого на протяжении последнихдесятилетий в значительной степени определялся в промышленном комплексе.

На протяжении нескольких десятилетий жилищный секторнаходился под контролем государства. В сфере обеспечения населения жильемсоздалась сложная ситуация, которую невозможно разрешить за короткий промежутоквремени. Замораживание платы за жилье и коммунальные услуги на уровне гораздониже фактической стоимости, односторонняя концентрация усилий на строительствекрупных жилых кварталов без развития инфраструктуры привело к тому, что вомногих зданиях и квартирах существуют проблемы архитектурно-строительногохарактера, связанные с их стандартным минимальным размером, не отвечающимтребованиям современного рынка, низким качеством строительных материалов и конструкций,характерным для крупных комплексов панельного строительства. Эти здания ужесейчас требуют ремонта и внедрения энергосберегающих мероприятий. Низкоекачество жилья, высокое потребление энергии и воды влияет в целом и наэкономику города.

Жилищно-коммунальное хозяйство города является частьюединого производственного и социального комплекса, входящего, в свою очередь, вхозяйственный комплекс региона и России. Это означает, что противоречия инедостатки, присущие экономике страны в целом и любой ее отрасли, характерны идля сферы ЖКХ. Эта сфера жизнедеятельности несет на себе и признаки общегокризисного состояния. Их высшим проявлением является нарастающая аварийностьоборудования и инженерных сетей.

Предоставлениелюбой жилищно-коммунальной услуги, как правило, связано с взаимодействиемнескольких хозяйствующих субъектов. Жилищно-коммунальное хозяйство представляетсобой сложную отрасль, и в настоящее время нам все чаще приходится слышать оситуации, сложившейся в этой сфере.  Не проходит и дня, чтобы не обсуждалась этатема. Пресса и телевидение буквально кричат о небрежном отношении людей кжилому фонду и бездейственности муниципальных органов власти, пытаясь привлечь,тем самым, внимание ко все более разрастающейся проблеме. Каждому человекуприходится оплачивать свое жилье: тепло, свет, вода, работа дворника, уборщицыи многое-многое другое. От этого никуда не денешься. Но зачастую качество услугочень низкое и многие считают, что они платят слишком много за ЖКУ. И этовполне справедливо: если человек оплачивает жилищно-коммунальные услуги, то онимеет полное право получать их в том виде, которое отвечает его требованиям.Низкое качество жилищно-коммунальных услуг в наших домах (аварии на теплотрассах,отключение света, грязные подъезды, отсутствие ремонтов)—это следствие неэффективногоиспользование средств, собранных у населения. Проблема жилищно-коммунальногохозяйства всегда была одной из центральных для города. Проблемы в сфере оплатыжилищно-коммунальных услуг оказывают существенное влияние на экономику России вцелом, и каждого жителя Федерации в частности.

 

1.Экономико-организационный механизм предоставления жилищно-коммунальных услуг

1.1.Общая характеристика жилищно-коммунальных услуг

            Жилищноехозяйство является одной их ведущих отраслей в сфере городского хозяйства.Жилищно-коммунальные услуги (далее ЖКУ)—это комплекс работ по содержанию иремонту жилищного фонда, а также по доведению основных видов коммунальногообслуживания до непосредственных потребителей. Однако, в большинстве городовстраны, особенно крупных, уровень жилищно-коммунального обслуживания остаетсянизким и не соответствует предъявляемым требованиям; возложенные на него задачивыполняются далеко не в полной мере, что в значительной степени влияет наснижение качества жизни населения. Особенно явно это проявляется в крупныхгородах, таких как, например, Санкт-Петербург, так как в нем сосредоточеногромный жилищный фонд, концентрированно проживает большая часть населениястраны, сосредоточены основные мощности жилищно-коммунальных предприятий.Именно здесь наиболее ярко проявляются негативные черты жилищной сферы: абсолютныймонополизм, чрезмерная ведомственность, недостаточная квалификация кадров, техническаяи технологическая отсталость и, как результат, неудовлетворительный уровеньработы, игнорирование интересов населения и низкое качество предоставляемыхуслуг потребителям. Жилищно-коммунальное хозяйство непосредственно связано снаселением и является ведущим в технологической цепочке обслуживаниянаселения.[18]

Для ЖКУ характерны:

а)принадлежность к группе жизнеобеспечения;

б)социальная значимость;

в)низкая заменяемость другими услугами.

Существенной особенностью отрасли коммунального хозяйства являетсяпроявление негативных последствий монопольного положения предприятий-поставщикови производителей услуг, выражающееся не только в необоснованном завышении цен итарифов на них, но и в их неудовлетворительном качестве, надежности иэкологической безопасности при отсутствии у потребителя возможности отказатьсяот данных видов услуг. Большинство предприятий жилищно-коммунального хозяйства,и в первую очередь, связанные с сетевой поставкой ресурсов, занимают монопольноеположение на обслуживаемой ими территории (являются локальными монополиями).При этом географические границы товарных рынков, как правило, определяютсяадминистративными границами городов и районов (исключения в отдельных случаяхсоставляют межрайонные электрические сети, водопроводные сети и ряд другихобъектов, имеющих межрайонное значение).[10]

Как и за любые другие, граждане обязаны вносить плату запользование жилыми помещениями и плату за коммунальные услуги. Платежи закоммунальные услуги взимаются помимо квартирной платы. В современном пониманииквартирная  плата—это плата за жилое помещение (наем площади), которое принадлежитиному собственнику—муниципалитету, субъекту Федерации, государству, частнойкомпании и т.д. При этом оплату за услуги можно условно подразделить наплатежи:  за тепло-, водо-, газо-, электроснабжение,  эксплуатацию,содержание и ремонт общего имущества дома и уборку придомовой территории.[3]

Наймодатель (государство, частная компания и т.д.) за платуобеспечивает  эксплуатацию жилого дома, в котором находится жилое помещение,сданное в наем, ремонт общего имущества многоквартирного дома и устройств дляоказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении, и предоставлениекоммунальных  услуг. Наниматель же в свою очередь обязан своевременновносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.[2] Расчет ставок платыза наем осуществляется на основании «Методических  указаний по расчетуставок платы за наем», утвержденных приказами Минстроя России и Минфина Россииот 02.12.96 № 17-152.

Утвержденная распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от28.02.2003 № 359-ра структура платежей граждан (кроме собственников частныхдомовладений), проживающих в домах, относящихся к жилищному фонду, независимоот формы собственности, включает плату:

за содержание, текущий ремонт иобслуживание жилищного фонда;

за капитальный ремонт жилищного фонда;

за наем жилья (для нанимателей жилья).

В соответствии с данным документом учетсредств, собранных в виде платы за наем, ведется отдельно от других финансовыхсредств, поступает в распоряжение собственника жилого помещения и целевым образомрасходуется на полное восстановление или реконструкцию дома.  По решениюсобственника дома средства могут быть использованы на капитальный ремонтпринадлежащего ему жилищного фонда.

Рыночные преобразования мало затронулижилищно-коммунальную сферу. Все держится на бюджетных вливаниях, которые в 2002г. превысили 4% ВВП страны и составляют до 30% местных бюджетов. Хотя поотдельным направлениям одновременно с реформированием экономики было принятоболее 40 законодательных и нормативно-правовых документов, Закон «Об основахфедеральной жилищной политики» и соответствующее постановление правительства.Это позволило перейти на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг,сократить выделение бюджетных средств на содержание жилья и, соответственно,увеличить долю платежей населения в доходах ЖКХ [6]. И все же отрасльжилищно-коммунального хозяйства не стала даже самоокупаемой, поскольку тарифыросли меньшими темпами, чем цены на промышленную    продукцию. Государственныецелевые программы «Жилище» и «Свой дом» также отразили необходимость реформированияжилищно-коммунальных правоотношений.

В соответствии с Указом Президента «Оразвитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонтугосударственного и муниципального жилищных фондов» происходит разделениефункций заказчика и подрядчика и переход на договорные отношения между соответствующимипредприятиями. В Петербурге худо-бедно реализован план создания службызаказчика. В каждом районе создано свое жилищное агентство (РЖА), выполняющеефункцию заказчика, бывшие РЭУ переименованы в ГУРЭПы—подрядные организации.Правда, конкурсные отборы подрядчиков на эксплуатацию и ремонт жилищного фонданосят пока формальный характер. Сегодня в России население оплачивает (конечно,когда оплачивает) около половины расходов ЖКХ. В Петербурге этот показательсоставляет 90%. За остальное, а если учесть неплатежи населения, то почти завсе, платит государство (также, когда платит) в виде дотаций. Причем дотациираспределяются весьма и весьма неправильно. Тем, кто владеет большой квартиройвысокого качества, доплачивается много, а социально необеспеченным гражданам,проживающим зачастую в ужасных условиях, — мало. Выходит, что средства,во-первых, распыляются, а во-вторых, не доходят к тем, кому помощьдействительно необходима        [23].
         Сборник «Правил и норм технической эксплуатациижилищного фонда» утверждает список обязанностей по содержанию и ремонту жилищногофонда РЖА  с целью:

-защитызаконных прав и интересов потребителей в жилищной сфере;

-обеспечениясохранности жилищного фонда всех форм собственности;

-проведенияединой технической политики в жилищной сфере;

-обеспечениявыполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственникамижилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различныхорганизационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

Собственникжилищного фонда непосредственно или через уполномоченные им органы выступаетзаказчиком на обслуживание жилых домов, а также тепло-, электро-, газо-,водоснабжение и водоотведение (канализацию). Содержание и ремонт жилых домовможет осуществляться организациями различных организационно-правовых форм, какправило на конкурсной основе на основании заключенного договора. Проведение конкурсовна право обслуживания жилых домов позволяет повысить требования к качествусодержания и ремонта жилых домов на основании минимальных стандартов качества,установленных субъектами Российской Федерации, а также определить стоимостьработ. Проведение конкурса регламентируется «Примерным положением о порядке конкурсногоотбора подрядчиков на обслуживание домов государственного и муниципальногожилищных фондов», утвержденным приказом Минстроя России от 19.06.96 г. N 1773[11].

Дляпокрытия затрат на жилищно-коммунальные услуги за счет средств населения, органыместного самоуправления утверждают:

-тарифы,определенные исходя из экономически обоснованных затрат на предоставление услугили выполнение работ, являющиеся основой для расчетов с подрядчиками(исполнителями);

-тарифы,определенные исходя из предельного уровня платежей граждан (в процентах кзатратам на содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги) на соответствующийгод, применяемые при расчетах с населением.

Приутверждении тарифов на электроэнергию и газ устанавливаются ограничения,определяемые региональными энергетическими комиссиями [1].

Стоимостьработ по договору или размер тарифа, устанавливаемый населению, может менятьсяпри существенных изменениях обстоятельств заключения договора (повышение уровняминимальной заработной платы, изменение стоимости материальных итопливно-энергетических ресурсов, изменение системы налогообложения и т.д.).

ВСанкт-Петербурге расходование бюджетных средств на содержание и ремонтжилищного фонда в 2002 году производилось в соответствии с утвержденной сметойи поступлением средств. Фактические расходы по содержанию и ремонту жилищногофонда за 2002 год, например, Невского района составили 318млн 221 тыс. 400руб., что оказалось  на 2млн 283тыс. 300руб. ниже плана, однако на 52 млн. 964т. 800 руб. больше фактических расходов за 2001 г.[15]

Техническоеобслуживание жилищного фонда включает комплекс работ по поддержанию в исправномсостоянии элементов зданий, заданных параметров и режимов работы их конструкцийи технических устройств. Система технического обслуживания (содержания итекущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционированиезданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованиемв необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов. Техническое обслуживаниевключает работы по контролю за  состоянием, поддержанию в исправности,работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем т.д. Контроль затехническим состоянием  осуществляется путем проведения плановых и внеплановыхосмотров.

Текущийремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-техническихмероприятий с целью устранения неисправностей (восстановленияработоспособности) элементов здания и поддержания эксплуатационных показателей.Переченьработ по техническому обслуживанию элементов жилого дома, подлежащих выполнениюорганизацией по обслуживанию жилищного фонда, приведен в сборнике «Правил инорм эксплуатации жилищного фонда». Организация текущего ремонта жилых зданий производится в соответствии с «Техническими указаниями по организации итехнологии текущего ремонта жилых зданий» и «Техническими указаниями поорганизации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий».Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда илиподрядными организациями.

Работами, относящимися к текущему ремонту, могут быть, например, заделка и расшивка швов,трещин, восстановление облицовки фундаментных стен; заделка трещин, расшивкашвов, восстановление облицовки и перекладка отдельных участков кирпичных стен;смена оконных и дверных приборов; замена отдельных участков покрытия полов;регулировка и наладка систем центрального отопления др. Периодичность текущегоремонта  принимается в пределах трех-пяти лет с учетом группы капитальностизданий, физического износа и местных условий.

Объемрасходов на текущий ремонт и эксплуатацию ежегодно растет. Это связано восновном с ростом стоимости материалов. Объем же услуг в натуральныхпоказателях значительно сокращается. В настоящее время практически непроизводится планово-предупредительный текущий ремонт. Весь объем производимогожилищными агентствами текущего ремонта можно охарактеризовать как аварийно-заявочный.

В 2002 году  на работы по  текущемуремонту согласно бюджетной росписи в Невском районе было запланировано  121млн.р, фактическое выполнение составило 100%, в т.ч. 64 млн.р.—хозяйственнымспособом; 57 млн.руб.—подрядным [15].

Планирование капитального ремонт жилищного фонда  осуществляетсяв соответствии с «Положением об организации и проведении реконструкции, ремонтаи технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального исоциально-культурного назначения ВСН 5888 (р)», утвержденным указом ГосстрояРоссии от 30.12.99 г. № 17 и «Инструкцией о порядке разработки перспективных игодовых планов капитального ремонта жилищного фонда», которая была введена вдействие с 1.02.2000 г. постановлением Госстроя России от 17.12.99 г. № 79. При капитальном ремонте производится комплексное устранение неисправностей всехизношенных элементов здания и оборудования, смена, восстановление или замена ихна более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателейжилищного фонда, осуществление технически возможной и экономическицелесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла,воды, газа, электроэнергии и обеспечение минимального энергопотребления.Территориальным управлением Невского административного района на 2002 г. былаутверждена адресная программа капитального ремонта на сумму28771 тыс.руб. 

По натуральным показателям данные приведены в таблице [15].

Таблица 1.1.

Выполнение работ по капитальномуремонту в Невском районе за 2002 год

Наименование показателя

 

Ед. измерения

 

Значение показателя

 

1 2 3 Выполнение капитального ремонта, ВСЕГО: тыс.руб. 28771,00 Ввод общей площади — всего

тыс.м2

0,79 Ремонт и окраска фасадов

тыс.м2

15,10 Ремонт центрального отопления

домов /м3

4/71,20 Ремонт внутреннего водопровода и канализации домов/квартир н.д. Ремонт кровли

тыс.м2

17,70 Ремонт теплотрасс пог.м 500,00 Гидроизоляция подвалов

домов/м2

н.д. Герметизация стыков тыс.пог.м н.д. Ремонт электросетей дом 3 Устройство новых лифтов ед н.д. 1 2 3 Реконструкция лифтов ед 6 Асфальтирование

тыс.м2

н.д. Ремонт розливов пог.м 13350

 

Динамику роста необходимой потребности в финансировании на капитальныйремонт и реально выделенные бюджетом лимиты финансирования, начиная с 1998года, удобно проследить на Рис. 1 Приложения 1. Очевидно, что финансированиекапитального ремонта в сравнении с минимально необходимой потребностьюсоставляет в среднем лишь 15%, такой показатель в домах, давно требующихкапитального ремонта, лает лишь временный эффект, отвлекает средства,предназначенные для профилактического текущего ремонта жилищного фонда.Понятно, что при таком отношении к домам на фоне их естественного старениякритические ситуации неизбежны.

Содержание придомовой территории (площадок, садов, дворов,дорог, тротуаров, дворовых и внутриквартальных проездов) также производится организациямипо обслуживанию жилищного фонда (жилищными агентствами); тротуары допускаетсяубирать специализированными службами.  В нашем городе была разработана ивыполнена большая адресная программа благоустройства дворов и внутридворовыхтерриторий на 2002 г. В соответствии с данной программой проводились работы поустройству контейнерных павильонов, паркингов, ремонту набивных дорожек,площадок, крылец, установке детского и спортивного оборудования, скамеек и др.работы. Агентства должны проводить совместно с представителями предприятий поуборке населенных пунктов и санитарно-эпидемиологической станции обследованиетерриторий каждого домовладения [15].

Предоставлениеуслуг по обслуживанию жилья—сложная и трудная работа.  В этой сфере существуютмногочисленные трудности: низкий уровень обслуживания населения, чрезмернаябюджетная нагрузка и отсутствие необходимых финансовых ресурсов, искусственныймонополизм, административно-ведомственный характер механизма хозяйствования идр. Необходимо  многое и многое менять, и здесь лучший помощник—обоснованная,выдержанная, грамотная позиция потребителя по защите своих интересов.

1.2. Существующий механизмценообразования в жилищно-коммунальной сфере

В первом полугодии 2002 г в России жилищно-коммунальныеуслуги были предоставлены на сумму 264,6 млрд. руб., из которых платежами населенияпокрыто 133,3 млрд. руб. (50,4%), бюджетами всех уровней – 75,6 млрд. руб.(28,6%), неполное финансирование отрасли составило 55,7 млрд. руб. По итогам 6месяцев 2002 года установленный уровень оплаты населением жилищно-коммунальныхуслуг в среднем по РФ составил 79,9% при федеральном стандарте 90%. Реальныйуровень оплаты с учетом предоставленных льгот, субсидий и дотаций всемкатегориям населения достиг 50,4%. Фактическая стоимость предоставленныхнаселению жилищно-коммунальных услуг по итогам первого полугодия в среднем поРФ составила 21,5 руб. на 1 км м общей площади жилья в месяц (федеральныйстандарт – 19,1 руб.) и имеет тенденцию к росту, что в значительной мереобусловлено повышением цен на энергоресурсы [22].

На сегодняшний день финансирование жилищно-коммунальной отраслиосуществляется в основном из двух источников:

— оплата потребителей, которыми могут выступать население,коммерческие, общественные и бюджетные организации;

— бюджетное дотирование разности в реальной стоимости услугии административно установленным уровнем ее оплаты для того или иного потребителя(населения).

В Санкт-Петербурге  в 2002 году получено на  финансированиеНевского района через главных распорядителей бюджетных средств 873 млн.912 т.р.

Таблица 1.2.

Бюджетное финансирование Невскогорайона Санкт-Петербурга в 2002 году, млн.р.

Целевые статьи финансирования

Сумма

Финансирование КСЖФ*, из них:

-Возмещение разницы в тарифах на тепловую энергию

-Финансирование льгот по оплате коммунальных услуг

-Финансирование компенсаций малообеспеченным гражданам по оплате коммунальных услуг

-Финансирование на содержание и эксплуатацию ЖФ

— Капитальный ремонт ЖФ

-Капитальный ремонт ведомственного фонда

-Капитальный ремонт и модернизация лифтового оборудования

 

-Финансирование на содержание и эксплуатацию ЖФ депутатами

825, 071

293,852

127,815

41,269

171,887

4 ,000

3,060

7,259

22,523

 

Финансирование ТФУ** Невского района, из них:

-Капитальный ремонт

-Возмещение разницы в тарифах на тепловую энергию

-Финансирование на содержание и эксплуатацию ЖФ по распоряжению главы ТУНАР***              

-Депутатские поправки                                                        

 

48, 849

28,771

3,691

10,127

6,260

*КСЖФ—Комитет по содержаниюжилищного фонда

** В каждом административном районеимеется местный орган Комитета финансов — территориальное финансовоеуправление. ТФУ ведет субсчета городского бюджета по своему району.

***ТУНАР—территориальное управление Невского административногорайона

 

Кроме того, существует система перекрестного субсидирования,когда одни потребители за счет больших тарифов по существу платят за другихпотребителей (например, промышленность—за население по услугам водоснабжения иводоотведения). Такая ситуация приводит к тому, что для поставщика потребителиделятся на прибыльных и убыточных. Частично финансирование идет также за счетрасходов предприятий, все еще имеющих на балансе государственный жилищный фонд,что существенно снижает эффективность их деятельности и конкурентность ихтоваров на рынке или приводит к повышению цен (тарифов), если эти предприятияявляются субъектами естественных монополий [10].

Известно, что при бюджетномдотировании государственные денежные средства распределяются крайне нелогично.Одинаковую (в процентном отношении) компенсацию получают и те, кто имеет триквартиры, и те, у кого комната в коммуналке. Если учесть разницу в доходах, товыходит, что бедные платят больше. Это неправильно. Дотации должны идти толькоим. Именно такая идея вдохновила КУГИ на разработку механизма перехода нацелевые дотации. Дело в том, что к 2003 году планировалось довести оплатунаселением коммунальных услуг до 100%. Это, конечно, было бы хорошо для ЖКХ, ночревато новыми расходами для бюджета, ведь семьи, где расходы на оплату жилья иуслуг превышают 25% от совокупного дохода, по закону должны получать доплату[7]. Поэтому чем быстрее был бы разработан механизм целевого дотирования, чембыстрей он прошел бы «обкатку», тем проще будет потом. Во-первых, будет труднопретендовать на дотации тем, кто не имеет на них право. Все нуждающиеся будут известны поименно. Украсть у государства деньги таким способом будетневозможно. Если у вас три квартиры, а оплачивать их вы не можете—продавайтедве. Если не хотите продавать—выселяйтесь. Сейчас разрабатывается программа такназываемых домов временного проживания, куда будут насильно выселяться те, ктоне платит за квартиру, и те, кто не смог расплатиться за ипотечный кредит. Еслиже у вас три квартиры, и вы оплачиваете 100% услуг, на что уходит 100% совокупногодохода, то вашим семейным счастьем заинтересуются налоговые органы и попросят поделитьсясекретом того, как можно прожить без еды и одежды, на которые уже не остаетсяденег, но в трех квартирах одновременно. А во-вторых, если те, кто можетплатить за жилплощадь без помощи государства, уже сегодня начнут это делать, тозначительно разгрузится бюджет, и высвободившиеся средства можно будетнаправить на новое строительство и реконструкцию ЖКХ.

Поговорим об особенностяхценообразования в непроизводственной сфере. В материальном производствецена определяется общественно необходимыми затратами труда на производствоматериально-вещественной продукции. В непроизводственной сфере общественнонеобходимые затраты труда при оказании услуг имеют место, но отсутствуетматериально-вещественная продукция. Поэтому основой цены являются затраты, источникомкоторых служит национальный доход. Отсюда вытекают особенности ценообразованияв непроизводственной сфере:

1.При установлении цен на услуги предпочтение отдается не принципуустановления равенства условий производства услуг на основе общественнонеобходимых затрат труда, а принципу одинаковой оплаты за услуги одинаковогополезного эффекта. Это связано с большим разнообразием услуг, местнымхарактером их производства и потребления;

2. При установлении и регулировании цен учитываетсясоциальная значимость услуги. Социально-важные услуги предоставляются населениюпо льготным и низким ценам. Осуществляется дотирование организаций, предоставляющихэти услуги;

3.Цены зависят от качественных характеристик услуг и ихпотребления. Услуги могут быть одинаковые по конечным результатам, но различныепо условиям их потребления. В связи с эти применяется дифференциация цен по качественнымхарактеристикам.

Дифференциация предусматривает шкалу ставок, различающихся взависимости от качества обслуживания (тарифы по отдельным разрядам бань), взависимости от групп потребителей (ставки тарифа за воду для населения, промышленностии других потребителей) или в зависимости от характера потребления (потреблениеэлектроэнергии на осветительные и промышленные цели).

Для населения устанавливаются самые низкие цены (тарифы). Вэтом состоит стимулирующая функция цены, которая предполагает обеспечение общедоступностиуслуг большой социальной важности и первой жизненной необходимости. На услугитакого рода устанавливаются утвержденные местными органами власти цены итарифы. Это позволяет удерживать цены на определенном общедоступном уровне.Распределительная функция цены реализуется через дифференциацию цен по группамнаселения и обеспечивает сближение условий потребления услуг большой социальнойважности и первой жизненной необходимости для различных по уровню душевогодохода групп населения. Так, применяются льготные цены на услуги в зависимостиот размеров дохода и состава семьи, состояния здоровья ее членов и т.п.Основными финансовыми рычагами, позволяющими удерживать цены на относительнонизком уровне, служат дотации и другие ассигнования из бюджета, экономическиельготы, дифференциация цен по группам потребителей.

Элементами цены коммунальной услуги являются себестоимость иприбыль. В отличие от материального производства цена услуги не включает в свойсостав затрат торговых, снабженческо-сбытовых и заготовительных предприятий,т.к. предприятия отрасли не платят налога с оборота. Процессы производства ипотребления совпадают, поэтому затраты по реализации включаются всебестоимость. Источником затрат предприятий отрасли служит национальный доход,поступающий на предприятия в форме платы за услуги и государственногофинансирования. Фиксированные в себестоимости услуг затраты обычно нижеиздержек общества на их оказание: они не включают, как правило, значительной частирасходов из средств бюджета.  На уровень цен влияет также структура стоимости услуг.Известно, что основным элементом ее является заработная плата. Поэтомуповышение заработной платы работников предприятий городского хозяйства сильновлияет на уровень цен на услуги.

Прибыль большинства предприятий городского хозяйства определяетсяисходя из годовых плановых объемов услуг в действующих ценах и норм рентабельности.Рентабельность определяется отношением прибыли к себестоимости. Она положена воснову определения уровня цен на услуги.[   ]

Очевидно, что у современной системы формирования тарифов наЖКУ существуют недостатки. Эта система существует практически в отрыве отреальных условий финансирования отрасли. Реальное финансирование отрасли,например в 1999 году, не превысило 70% от федерального стандарта стоимостижилищно-коммунальных услуг с учетом взаимозачетов и бартера, что реально ещебольше снижает действительный уровень оплаты услуг. Это, с одной стороны,приводит к катастрофической ситуации наращивания безвозвратных долгов, заложникамикоторой становятся, в первую очередь, местные бюджеты, а жертвами не толькоработники жилищно-коммунального хозяйства, но и энергетики, угольщики, газовикии т.д. С другой стороны, такая ситуация приводит к неконтролируемым действиямресурсоснабжающих предприятий-монополистов по расходованию финансовых иматериальных ресурсов, поскольку в отсутствии увязки тарифной политики и реальногофинансирования практически не действуют договоры на поставку энергоресурсов.Существующая система ценообразования, основанная на затратных принципахформирования тарифов и ограничении рентабельности предприятий, поставщиковуслуг, не заинтересовывает коммунальные предприятия в снижении издержек.

Затратный метод формирования тарифов не создает стимулов длякоммунальных предприятий к повышению эффективности деятельности, т.к. снижениеиздержек приводит к снижению тарифа, в то время как рост издержеккомпенсируется ростом тарифа. Если прибыль, включаемая в тариф, рассчитываетсяпутем умножения затрат на нормативный процент рентабельности, то снижениеиздержек означает снижение абсолютной величины прибыли коммунальногопредприятия. Как следствие, такой подход ведет к заинтересованности предприятияв росте, а не в снижении издержек. Существующая система ценообразования делаетпрактически невозможным привлечение инвестиционных ресурсов для развитияотрасли.

Использование нормативной себестоимости как базы для формированиятарифов приводит к тому, что структура тарифа не соответствует структуре реальныхфинансовых потребностей предприятия. Во-первых, нормативная себестоимость набольшинстве предприятий существенно отличается от фактической, что вызываетсомнения в обоснованности некоторых нормативов. Нормативы зачастую не учитываютспецифики деятельности конкретного предприятия: состояния основных средств,плотности населения и т.д… Во-вторых, использование нормативных данных вместофактических приводит к непрозрачности финансовой отчетности предприятия,искажению реальной картины положения дел на предприятии. В-третьих, посколькунормативный процент рентабельности в большинстве случаев устанавливаетсяпроизвольным образом, в тарифе никак не учитываются реальные потребностипредприятия в прибыли для финансирования инвестиций в основные и оборотныесредства, погашения кредитов и процентов и т.д., что создает неблагоприятныеусловия для развития предприятия и привлечения инвестиций. Поэтому расчеттарифа на основе нормативно-расчетной себестоимости не отражает реальноефинансовое состояние коммунальных предприятий.

Существующая система ценообразования рассматривает процесспредоставления той или иной жилищно-коммунальной услуги как деятельность однойорганизации, выполняющей основной объем работ по оказанию услуги, а не каксовокупность взаимодействий нескольких хозяйствующих субъектов. Такая ситуацияприводит к тому, что деятельность отдельных организаций, технологическизадействованных в предоставлении услуги, не учитывается при формированиитарифов на жилищно-коммунальную услугу. Так, например, при формировании тарифана отопление нередко исходят из стоимости производства тепла, не учитываястоимость транспорта тепла по разводящим квартальным и внутридомовым сетям.

Существующая система ценообразования не учитывает формированиеконкурентных взаимоотношений в ряде подотраслей жилищно-коммунальногохозяйства. Формирование конкурентных отношений, в частности, в сфере работ пообслуживанию жилищного фонда, приводит к формированию рыночных цен наконкретные виды услуг на некотором сегменте рынка. Практика показала, что этицены существенно ниже нормативно-расчетных. Кроме того, эти цены могутотличаться от одного сегмента рынка к другому. Однако, в настоящее времяотсутствует методическая база для увязки совокупности рыночных цен наопределенные виды работ по предоставлению той или иной жилищно-коммунальной услугис формированием тарифа на эту услугу.

В рамках существующей системы ценообразования не решены методическиевопросы рассмотрения тарифов: объективные и субъективные условия, которые могутинициировать процесс рассмотрения тарифов; порядок рассмотрения тарифов;необходимый и достаточный объем информации.

Основныминедостатками существующих процедур являются:

·    закрытостьпроцедуры утверждения тарифов для многих заинтересованных сторон;

отсутствие срока действия тарифа, что создает ситуацию экономической неопределенности как для предприятий, так и для потребителей; отсутствие “прозрачности” при утверждении тарифа.

Отсутствует методология определения тарифа на ту или инуюжилищно-коммунальную услугу, если она предоставляется на территории муниципальногообразования несколькими предприятиями по разным ценам ввиду, например,объективно разной стоимости тепловой энергии от разных источников или разныхконкурсных цен на обслуживание жилищного фонда. Такая ситуация часто приводит ктому, что утверждаемый тариф не формирует реальный объем финансовых средств,необходимый для предоставления услуги в пределах муниципального образования.Указанные несоответствия практики преобразований в жилищно-коммунальном хозяйствеи старого механизма ценообразования в отрасли делают задачу формированияметодологических подходов к механизмам ценообразования одной из наиболеесерьезных и актуальных проблем отрасли.[   ]

 

1.3.Проблемы проведения тарифной политики и пути ее совершенствования

Проводимая на местах тарифнаяполитика даже в реалиях сегодняшнего дня в максимальной степени направлена наполучение бюджетного финансирования, что, в свою очередь, в силу ограниченностипоследнего приводит к торможению развития сферы жилищно-коммунальных услуг. Социальным критерием  является платежеспособность населения, определяемаядинамикой среднедушевого дохода граждан и фактической долей расходов на оплатууслуг в доходах населения.

В настоящее время ценовой контроль, осуществляемый по ряду услуг органамигосударственной власти, а по ряду услуг органами местного самоуправления,должен противостоять возможности предприятий-монополистов использоватьмонопольное положение для неоправданного роста цен. Однако, отсутствиеметодических материалов по проблемам ценообразования в сфере естественныхлокальных монополий, а также системы типовых договоров, отражающих интересы какпоставщика услуги, так и ее потребителя, делает этот контроль недостаточноэффективным.

Монопольноеположение предприятий отрасли приводит к недостаточно эффективномуиспользованию имеющихся финансовых и материальных ресурсов, отсутствиюоперативного реагирования на требования потребителей путем принятия адекватныхэкономических мер и управленческих решений, слабой восприимчивости предприятийжилищно-коммунального хозяйства к требованиям научно-технического прогресса,отсутствию личной заинтересованности работников в соблюдении показателейкачества, надежности и экологической безопасности работ (услуг).

Антимонопольное регулирование, имеющее целью снижение негативныхпоследствий монопольного положения предприятий отрасли и обеспечениебезусловного соблюдения требований Закона РФ «О защите прав потребителей»(принятого в 1996 г.), постановления Правительства «Об упорядочении системыоплаты жилья и коммунальных услуг» (от 26 сентября 1994 г.), а также «Правилпредоставления коммунальных услуг», и «Правил предоставления услуг по вывозутвердых и жидких бытовых отходов» (утвержденных постановлением правительства РФот 10.02.97 г.),  возможно путем реализации комплекса взаимоувязанных действийкак экономического, так и административного характера, осуществляемых нафедеральном, региональном и муниципальном уровнях. Это, конечно же, требуетсовершенствования функционирования таких составляющих хозяйственного механизма какфинансирование, ценообразование, управление и взаимоотношения между всемисторонами, участвующими в процессе производства и получения жилищно-коммунальныхуслуг [10].

Однойиз ключевых задач реформирования жилищно-коммунального комплекса, как было провозглашенов постановлении Правительства РФ от 17.11.01 № 797 «О подпрограмме«Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РоссийскойФедерации» федеральной целевой программы “Жилище” на 2002–2010 годы», являетсясовершенствование тарифного регулирования. В этой сфере возникло много проблем.Многие из них вызваны отсутствием единого подхода к тарифному регулированию какк системе отношений. Это проявляется, например, в том, что до сих пор не принятметодический документ, определяющий современный подход к формированию тарифа идействительно отвечающий требованиям политики реформирования отрасли в планеориентации регулируемых предприятий на эффективную деятельность.

 Введениедвухставочных тарифов – это одно из направлений совершенствования тарифногорегулирования. Дело в том, что распространенная ныне практика установленияодноставочных тарифов, основанных на нормативном потреблении ресурсов, да еще вотсутствие приборов учета, не способствует их рациональному использованию.Зачастую потребитель или платит за непотребленные ресурсы, или фактическирасходует больше, чем предусмотрено нормативами. Если потребитель подключен ксети, но не потребляет услугу, то предприятие не получает никакой выручки дажеза то, что осуществляет определенную деятельность по поддержанию сетей внадлежащем состоянии. Двухставочные тарифы во многом снимают эти вопросы испособствуют повышению финансовой устойчивости коммунальных предприятий путемустранения риска потерь, вызванных сезонными и климатическим факторами впотреблении коммунальных услуг.

           Действующие в настоящее время документы: Методика планирования, учета икалькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства, утв.постановлением Госстроя России от 23.02.99 № 9, Методические рекомендации пофинансовому обоснованию цен на воду и отведение стоков, утв. приказом ГосстрояРоссии от 28.12.2000 № 302, Методические рекомендации по финансовому обоснованиюцены на тепловую энергию и теплоноситель, утв. приказом Госстроя России от28.12.2000 № 304, – не могут в полной мере удовлетворять указанным требованиям.Дело даже не в том, что многие их положения, касающиеся состава затрат иформирования финансовых результатов, утратили силу в связи с принятием главы 25“Налог на прибыль организаций” Налогового кодекса РФ и отменой Положения осоставе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг),включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формированияфинансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утв. постановлениемПравительства РФ от 05.08.92 № 552. Эти документы отражают систему, основаннуюна затратных принципах формирования тарифа, не побуждают коммунальныепредприятия  к снижению себестоимости и повышению эффективности деятельности.[  ]

           Как уже было сказано выше, снижение себестоимости приводит к уменьшению тарифа,а поскольку прибыль рассчитывается как процент себестоимости (нормативрентабельности), то и величина абсолютной прибыли также снизится. С другойстороны, величины прибыли, исчисленной как процент от себестоимости, может нехватить для финансирования необходимых расходов. Или, наоборот, предприятиеможет получать необоснованно высокую прибыль. Несмотря на то, что во всех этихдокументах провозглашается принцип первичности объема финансовых средств, необходимыхдля реализации производственной и инвестиционной программ предприятия, расчетэкономически обоснованного тарифа сводится к калькуляции себестоимости, выявлениюприбыли как финансового результата исходя из некоего норматива рентабельности ит. п. При этом основополагающим является постатейный расчет затрат напроизводство услуги по последовательным стадиям, т. е. так называемыйпопроцессный метод, который наиболее ярко проявляется в Методическихрекомендациях по финансовому обоснованию цены на тепловую энергию итеплоноситель. Например, статьи затрат рассчитываются преимущественно понормативам удельного расхода топлива, энергии и материалов на единицу производствауслуги; амортизации – по нормам амортизации в зависимости от балансовойстоимости основных средств; заработной платы – в зависимости от нормативнойчисленности персонала и величины оплаты труда согласно Межотраслевому тарифномусоглашению. Иначе говоря, данные методические документы провозглашают нормативныйучет затрат.

Содной стороны, этот метод уместен для производств, состоящих из ряда одинаковыхили повторяющихся операций, каковыми, например, являются водоснабжение,водоотведение и теплоснабжение. И в тех и других Методических рекомендациях пофинансовому обоснованию цен детально приводятся формулы расчета затрат потехнологическим стадиям производства и предоставления услуг водоснабжения,водоотведения и теплоснабжения. Действительно, многие нормативы удельных затратматериалов, топлива, энергии предопределяются сугубо технологическими особенностямипроизводства.

Сдругой стороны, этот метод предъявляет повышенные требования к  установлениюнормативов, которые должны соответствовать данному уровню техническогосостояния основных средств, используемой технологии, применяемой формеорганизации труда, квалификации сотрудников и т. п. Большое значение здесьпридается выявлению отклонений фактических данных от нормативных, с помощью анализакоторых обеспечивается обратная связь в цепи управления производством. Однаконельзя не учитывать то обстоятельство, что с развитием науки, техники,технологий нормативы устаревают и требуют пересмотра. Более того, установлениенормативов это не только определение тех или иных величин, но и инструментмотивации. Другими словами, посредством нормативов должны решаться задачистимулирования экономии затрат, повышения эффективности труда, улучшениякачественных характеристик производимого продукта и т. п. Но, как показываетпрактика, существующие нормативы далеко не всегда способствуют решению этихзадач. Например, отсутствие приборов учета расхода воды вызывает установлениеповышенных нормативов ее потребления и побуждает предприятие водоснабженияувеличивать валовой показатель отпуска воды.

Очевидно,что по многим участкам расчета тарифов без использования  нормативного методаобойтись невозможно, но придавать им исключительное значение представляется несовсем целесообразным. Его использование будет эффективным в случае регулярногопересмотра нормативов ввиду изменения научно-технических, технологических ипрочих условий хозяйствования.

Вучете и калькулировании себестоимости применяется также и другой  метод,который основан на четком разделении затрат на постоянные и переменные. Онполучил название “директ-костинг” (directcosting) и его фактическоевнедрение началось в США в 1953 г., когда Национальная ассоциация бухгалтеровопубликовала описание этого метода.[   ]

Директ-костингосновывается на следующих принципах:

–подразделение затрат по элементам на постоянные и переменные;

–исчисление себестоимости произведенной и реализованной продукции  на базераспределения переменных (операционных) затрат;

–сравнение полученной таким образом переменной себестоимости с ценой реализациив целях определения разницы, называемой маржей с переменных затрат;

–возмещение постоянных затрат за счет различных марж с переменной себестоимостидля определения результата деятельности и рентабельности предприятия.

           Иначе говоря, при этом методе ключевым является получение такой маржи, котораяпозволяла бы возместить постоянные расходы и получить прибыль. Очевидно, что вслучае возмещения только постоянных расходов предприятие находится в точкебезубыточности, т. е. нулевой прибыли. Кстати, из-за этого иногда подобныйподход называют маржинальным. Положительной стороной данного метода являетсяего нацеленность на конечный результат, т. е. определение маржи по изделиям вцелом по предприятию и производственному результату и по изделиям как базисапроцесса оперативного управления ценами и ценообразованием.

Следуетотметить, что применение директ-костинга имеет ряд как преимуществ, так инедостатков. Так, поскольку отпадает необходимость в условном распределениипостоянных затрат, то несколько упрощается процедура калькулирования себестоимости.Однако в этом случае возникают две проблемы:

–классификации затрат на переменные и постоянные;

–объективности включения переменных затрат в себестоимость;

Приэтом методе изменение структуры предприятия и связанные с ним измененияпостоянных затрат не оказывают влияния на себестоимость изделий, а такжесоздается возможность определения порога рентабельности, т. е. точкибезубыточности производства. Но в то же время возникает опасность, что илиполученной маржи может не хватить для возмещения постоянных расходов, или вчисле постоянных расходов будут такие, которые могут быть сразу отнесены насебестоимость продукции.

Например,если для производства услуг А, Б, В используется оборудование разных видов, топри директ-костинге вся амортизация относится к постоянным расходам, хотя ееможно отнести на себестоимость услуги каждого вида.

           В этой связи остановимся подробнее на постоянных затратах. Поскольку   основнымявляется получение маржи, превышающей постоянные расходы,  то последние какбудто несколько отходят на второй план. В то же время надо иметь в виду, чтосами постоянные расходы не однородны. Одни из них связаны с функционированиемпредприятия в целом (освещение, отопление, заработная платаадминистративно-управленческого персонала (АУП) общехозяйственного назначения ит. п.) – это постоянные общие расходы, другие – с производством и реализациейпродукции (освещение, отопление, заработная плата АУП общепроизводственного назначенияи т. п.) – это постоянные специфические расходы. При этом постоянные, какправило, специфические расходы могут становиться переменными в случае, когдаобъемы производства и реализации увеличиваются, а переменные затраты имеюттенденцию становиться постоянными, когда производство и реализация сокращаются.Тем самым некоторые постоянные специфические расходы могут прямо относиться насебестоимость продукции, а не возмещаться из маржи. С учетом того, чтопредприятия водо-, теплоснабжения, санитарной очистки предоставляют максимум2–3 вида услуг, то особой сложности в распределении этих затрат на услуги,которые обычно бывают у предприятий с большим ассортиментом            продукции, возникать не должно. Это обусловило совершенствование            метода директ-костинга, выразившееся в том, что всю маржу возможно             разделитьна две части, одну из которых приплюсовывают к переменным             затратам.Каждое предприятие, исходя из характера расходов, вправе             самовыделить те постоянные затраты, которые будут приплюсовываться             кпеременным расходам.

Мыподробно остановились на различиях в подходах к формированию себестоимостиименно потому, что механизм калькуляции себестоимости на основании упомянутыхнормативных документов не позволяет  рассчитать и применять в ЖКХ двух-(много-) ставочные тарифы. Система оплаты коммунальных услуг по одноставочномутарифу обуславливает несоответствие структуры доходов предприятия структуре егорасходов. Например, наличие немалых постоянных расходов на предприятии теплоснабжениястановится невосполнимым в случае, когда предприятие прекращает отпуск теплапотребителям. Ведь оно должно нести расходы по поддержанию своего оборудованияв работоспособном состоянии. Переход к многоставочным тарифам означает, чтоплатежи коммунальному предприятию разделяются на несколько составляющих, притом что общая сумма остается прежней, а структура тарифа (и следовательно,структура доходов предприятия) соответствует структуре издержек предприятия.

Вэтом аспекте Методические указания по расчету регулируемых тарифов   и цен наэлектрическую (тепловую) энергию (мощность) и сопутствующие услуги на розничном(потребительском) рынке, утв. постановлением ФЭК России от 31.07.02 № 49-э/8(далее – Методические указания ФЭК России), при изложении механизма калькуляциисебестоимости сочетают в себе директ-костинг и нормативный метод.

Воснову расчета регулируемых тарифов на электрическую и тепловую   энергиюположен метод экономически обоснованных расходов. При этом расчет сметырасходов (калькуляции себестоимости) не превращается в самоцель, как этонаблюдалось в предыдущих документах. Перечень расходов изложен в соответствиисо ст. 25 НК РФ, при этом нормативный метод расчета одних статей затратсочетается с методом “директ-костинг” по расчету других. Например, расходтоплива или пара для выработки энергии или расход электроэнергии для транспортировки 1000 куб. м воды, естественно, рассчитывается по нормативномуметоду. В Методических указаниях ФЭК России тариф определяется как частное отделения необходимой валовой выручки (НВВ) для покрытия  обоснованных расходовна производство регулируемого вида деятельности на объем производства (отпуск)энергии (п. 9.1). НВВ является аналогом объема финансовых потребностей. Приэтом  документом четко придерживается принцип раздельного учета затрат согласнопостановлению Правительства РФ от 06.07.98 № 700 “О введении раздельного учетазатрат по регулируемым видам деятельности в энергетике”. Это проявляется враздельном расчете тарифа за 1 кВт.ч низкого, среднего и высокого напряжения.

           Характерным отличием Методических указаний ФЭК России является наличиемеханизма расчета двухставочного тарифа, т. е. тарифа за присоединеннуюмощность и потребленную электрическую или тепловую энергию (пп. 31 и 36). Приэтом для потребителей, применяющих одноставочные тарифы, приводится формулапреобразования двухставочных тарифов в одноставочные (п. 77). Другойособенностью документа являются расчеты средних и средневзвешенных цен итарифов   в зависимости от условий производства энергии. В этой связи представляетсяцелесообразным распространение такого подхода к формированию тарифов накоммунальные услуги, в частности на водоснабжение и водоотведение, который позволялбы рассчитывать и одноставочные, и двухставочные тарифы. В состав затрат,включаемых  в расчет двухставочного тарифа, входят затраты на формированиепервого тарифа плюс все затраты, связанные с доведением услуги до потребителя,плюс прибыль предприятия – производителя услуг.

           Двухставочный тариф на услуги коммунального хозяйства означает, чтоустанавливается тариф, который в свою очередь включает:

           – тариф, который устанавливается за присоединенную мощность и означает плату завозможность предоставления определенного  количества услуги в случае желанияпотенциального (т. е. подключенного) потребителя получить ее; он долженвозмещать затраты производителя на поддержание основных средств в работоспособном состоянии;

           – тариф за фактически предоставленную услугу, который должен   возмещатьзатраты, возникающие у производителя в случае доведения  услуги до потребителя,и обеспечивать его расширенное  воспроизводство.

           Методика расчета двухставочного тарифа в Приложении 2.

Такимобразом, отправной точкой расчета тарифа является разделение всех расходов напостоянные и переменные, что обуславливает необходимость выбора базыраспределения прочих расходов и прибыли. Далее следует использованиенормативного метода при исчислении отдельных, прежде всего ресурсных статейкалькуляции, что требует приложения эффективной системы нормативов, отражающихсовременный уровень развития производительных сил и стимулирующих рациональное использование ресурсов.

Рассмотрим,возможно ли снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг. В середине 1997 годаПрезидентом России был подписан указ, определяющий основные направления реформыЖКХ. Это—реформирование системы управления ЖКХ, демонополизация отрасли исоздание в ней конкурентной среды; ресурсосбережение и снижение издержек нажилищно-коммунальные услуги при обеспечении государственных стандартов качестваобслуживания потребителей. Решение задачи снижениясебестоимости услуг включает в себя 2 основных направления:

 • регулирование деятельности естественных локальных монополистов;

 • организация ресурсосбережения.

 Регулирование деятельности локальных естественных монополий по поставкекоммунальных услуг направлено на:

 • регулирование цен на поставку услуг естественных монополистов;

 • внедрение альтернативных технологий.

Практика регионов России показывает,что цены на поставку услуг естественных монополистов оказываются искусственнозавышены путем увеличения уровня рентабельности, увеличения уровня амортизационных отчисленийи отчислений в ремонтный фонд. В связи с этим, необходимым является проведениеаудиторских проверок тарифов на услуги естественных монополистов, а такжевключение в состав регионально-энергетической комиссии представителейуправляющих компаний жилищного фонда. Большую роль в ценовом регулированииимеют местные органы власти, которые должны своими решениями способствовать снижениюцен на услуги путем установки минимального уровня рентабельности, обязательнымконкурсным распределением подрядов на поставку сырья, материалов и ремонтныеработы в пределах своей компетенции. Возможно заключение трехстороннего договорамежду монополистом, управляющей компанией и местным органом власти, в которомбыло бы отражено, что управляющая компания возмещает затраты на услуги монополистовна уровне тарифа для населения. Разницу берет на себя бюджет, что побудиторганы власти вести более тщательный контроль за ростом тарифов и проводитьмероприятия по энерго-ресурсосбережению.

Организацияресурсосбережения в жилищном фонде может дать наибольший эффект снижения цен науслуги монополистов. К тому же внедрение энергоресурсосбережения позволитподнять удельную долю возмещения населением затрат на содержание и обслуживаниежилья без увеличения тарифа. В организации ресурсосбережения стоит выделить двамомента:

 • организация повсеместного учета потребления ресурсов путем установки  коммерческихузлов учета;

 • внедрение новейших ресурсосберегающих технологий.

Внастоящее время стране не хватает 10 миллионов кубометров воды в сутки. Это небольше не меньше—15% от потребностей. Более чем в 100 городах кран выдаетжидкость по графику. Только из-за неисправностей в водопроводах происходитчетверть всех потерь. Нерациональное использование воды потребителями,возникающее благодаря отсутствию приборов учета и регулированияводопользования, приводит к громадному перерасходу. Собственно, попыткивнедрить в быт всевозможные счетчики были и есть. Но многочисленные трудностимешают этому благому начинанию. Например, в Петербурге, где «осчетчикование»населения задумано еще в 1995 году и является одной из основных задачспециального фонда жилищно-коммунальной реформы, существуют две главныепреграды. Во-первых, даже если в какой-то квартире или, может быть, в целомдоме установлены счетчики, то плату за воду по-прежнему берут как без счетчика.В масштабах целого города точный учет потребления воды в одном отдельно взятомдоме ничего не решает и заниматься этим некому. Вот если бы во всех домах иквартирах стояли такие счетчики—это другое дело. Но тут встает вторая преграда.А кто, собственно, будет платить за счетчик и его установку?«Водоканал»? Ему это по большому счету не нужно. Население? Опять женет.  Лишних денег ни у кого нет. Но проблему решать как-то надо. В Петербургесуществует некая базовая идея, которую мечтают хоть когда-нибудь реализовать.Суть ее такова: счетчики и их установку оплачивают некие компании(производители или эксплуататоры) за свои деньги. Оплата же воды потребителямипроизводится по-старому, по нормам. Деньги за воду разделяются так: то, что посчетчику—поставщику воды, все, что сверх того—компании-«счетоводу».Таким образом, счетчики должны окупиться за два года. Это связано с тем, чтосредний российский горожанин ежесуточно потребляет 300 литров воды. (ВПетербурге этот показатель составляет 600 литров, а в Москве 1000.) Длясравнения, в Европе потребление воды составляет 120—180 литров на человека всутки. Логика творцов описываемой идеи, видимо, такова: увидев, как много водыони потребляют, граждане возьмут на себя повышенные обязательства по повсеместнойэкономии воды и увеличат разрыв между фактическим и нормативным потреблением.Соответственно, увеличится разница и в оплате. Она-то и окупит установкусчетчиков. Такая вот замечательная идея. Однако маловероятно,  что найдетсяхотя бы одна такая рисковая компания, а также, что жители нашего городанастолько сознательны. Лейтмотивом нашего водопотребления остается—«Лей, покахалявная». К сожалению, счетчиков воды (да и других ресурсов—газа,электричества) в питерских домах не будет, видимо, еще          очень долго.
         Примечательно, что при дефиците воды имеется также инедостаток мощностей канализации. В среднем по стране в устаревших очистных сооруженияхдо нормативного состояния очищается лишь около 50% стоков.
И это неудивительно, если учесть, что инженерные коммуникации российскихгородов по уровню надежности работы хуже европейских в 2,5—4 раза. Болееполовины городских подземных трубопроводов отслужили нормативный срок. Всостоянии клинической смерти находится 50000 км трубопроводов, 300000—всостоянии комы. При этом реанимируется не более 1% сетей в год, при необходимом            минимуме      3—6%.
         Все вышеизложенное свидетельствует о необходимости срочных коренныхреформ в сфере ЖКХ. Даже если отбросить в сторону неудовлетворенность горожан,само состояние экономики России не позволяет ей иметь такую роскошь, как требующеепостоянных и непосильных для страны вложений коммунальное хозяйство.

2.Комплексный подход в тарифной политике

2.1. Соотношение цены и качества какфактор конкурентоспособности жилищно-коммунальных услуг

Рынок жилищно-коммунальных услуг характеризуетсяналичием конкурентных и монопольных сегментов (смешанный тип рынка).
Отраслями жилищно-коммунального хозяйства, в которых возможна развитаяконкуренция, являются: техническое обслуживание и содержание жилищного фонда, вчастности, обслуживание и ремонт внутридомовых систем (сантехнических,электротехнических, теплоснабжения); ремонтно-строительные работы;техобслуживание лифтов; техобслуживание телевизионных антенн; обслуживаниеэлектроплит; обслуживание наружного освещения; обслуживание и ремонт инженерногооборудования, мест общего пользования и содержание придомовой территории; вывозтвердых и жидких бытовых отходов; управление жилищным фондом; установка иремонт приборов учета тепловой энергии, холодной и горячей воды; озеленениетерриторий; ритуальные услуги. Отраслями жилищно-коммунального хозяйства,привязанными к инженерным сетям, в которых действуют субъекты естественныхлокальных монополий, являются водоснабжение и водоотведение; теплоснабжение;электроснабжение; газоснабжение. В настоящее время проводится политикавыделения в общей деятельности монопольных структур отдельных сфер, которые онимогут передать на условиях субподряда другим хозяйствующим субъектам –сторонним организациям (работы по ремонту и перекладке наружных инженерныхсетей; работы по ремонту и техническому обслуживанию электроизмерительныхприборов). Для отдельных сфер деятельности на рынке жилищно-коммунальных услуг,в частности, для управления жилищным фондом, в программных документахпрогнозировался постепенный переход на конкурентные отношения. Управлениежилищным фондом остается той сферой деятельности, в которой сохраняютсяадминистративные методы хозяйствования. Ситуация с внедрением и развитиемконкурентных основ в сферу управления жилищным фондом на данный моментнеблагоприятна, так как существующая сеть созданных служб заказчика итовариществ собственников жилья недостаточна для развития конкуренции в сфереуправления жилищным фондом. Необходимо упорядочение ценообразования в сфере ЖКХ(особенно на услуги естественных монополий) на основе совершенствования федеральногозаконодательства. В 1995 г. из проекта Федерального закона «О естественныхмонополиях» была исключена такая сфера естественно-монополистическойдеятельности, как жилищно-коммунальные услуги (водоснабжение, канализация ипр.), реформирование жилищно-коммунального хозяйства началось без должногоправового урегулирования этих монопольных сфер. В результате ценовая политика всекторе ЖКХ является в настоящее время неупорядоченной (основы ценовой политикив соответствии с подпунктом ж) ст.71 Конституции Российской Федерации находятсяв исключительном ведении Российской Федерации; кроме того, в соответствии с п.3ст. 55 Конституции Российской Федерации, частью второй п.2 ст.1, п.2 ст.49Гражданского кодекса Российской Федерации ограничение правоспособностиюридических лиц, в том числе в сфере ценообразования, может быть введено толькофедеральным законом). Очевидно, что при значительной доле субъектов естественныхлокальных монополий в сфере жилищно-коммунального хозяйства размерыустанавливаемых ими тарифов на оказываемые услуги существенно влияют на весьценовой фон данной сферы. Такое отсутствие альтернативных поставщиков в системеЖКУ имеет также следствием для потребителя необходимость оплаты указанных услугпо завышенным ценам и тарифам, рост которых не предполагает тесной связи сповышением качества данных услуг. [19].

    Основной причиной медленногоразвития конкуренции на рынке услуг жилищно-коммунального хозяйства являетсясильное влияние административных, а не экономических рычагов воздействия напредприятия, занимающихся предоставлением жилищно-коммунальных услуг, в первуюочередь—со стороны местных администраций. Это, в частности, находит отражение вотсутствии развитых договорных отношений на предоставление жилищно-коммунальныхуслуг в муниципальном жилищном фонде. По-прежнему, у руководителей местныхорганов власти существует иллюзия, что административным путем можно получитьлучшие результаты за меньшие деньги, чем при создании необходимых экономических,рыночных механизмов хозяйствования.

Отсутствие эффективных договорныхотношений приводит к значительной финансовой неопределенности деятельностижилищно-коммунальных предприятий, большой финансовой задолженности частипотребителей (в первую очередь—бюджетных) перед поставщиками жилищно-коммунальныхуслуг. Это, в свою очередь, побуждает поставщиков услуг диктовать условияпоставки другим, более мелким потребителям, например, товариществамсобственникам жилья. Все эти факторы делают сферу предоставленияжилищно-коммунальных услуг сегодня малопривлекательной для частного капитала.

Итак, возможно ли на сегодняшний деньпроведение демонополизации и создание конкурентной среды в подотрасляхжилищно-коммунального хозяйства? Возможность создания конкурентной среды иподходы к демонополизации объектов коммунального назначения весьма различны дляпредприятий различных подотраслей, что диктует необходимость их раздельногорассмотрения. По признаку возможности создания конкурентной среды можно условновыделить следующие четыре группы:

— подотрасли потенциально конкурентные, где развитие конкуренции сдерживаетсясуществующей структурой управления подотраслью (жилищное хозяйство);

— подотрасли естественных локальных монополий. Это, как правило, организации инфраструктурногообеспечения коммунальными услугами — теплоснабжение, водоснабжение иканализация, электроснабжение и т.д.;

— подотрасли, сочетающие в себе элементы потенциально монопольных и потенциальноконкурентных структур (дорожно-мостовое хозяйство, санитарная очистка иутилизация бытовых отходов, озеленение, ритуальное обслуживание);

— подотрасли с достаточно хорошо развитыми рыночными отношениями (гостиничноехозяйство, банно-прачечное хозяйство).

Специфика жилищного хозяйства заключается в том, что фактическоеотсутствие конкурентной среды вызвано в большинстве случаев субъективнымипричинами, в первую очередь—сложившейся в дорыночный период затратнойхозяйственной структурой содержания жилищного фонда и искаженной системойценообразования в сфере предоставления жилищных и коммунальных услуг. Созданиеконкурентной среды в жилищной подотрасли зависит от эффективного разделенияфункций между собственниками жилищного фонда (или организациями,уполномоченными выступать от лица собственника), управляющими компаниями иподрядными жилищными организациями.

От лица собственников государственного жилищного фонда РоссийскойФедерации и ее субъектов на практике выступают специализированные подразделенияили структуры органов государственной власти (комитеты по управлениюгосударственным имуществом, департаменты жилищно-коммунального хозяйства ит.п.), а также предприятия различных форм собственности, которым жилищный фондпередан в хозяйственное ведение или оперативное управление (ведомственныйжилищный фонд).

От лица собственников муниципального жилищного фонда выступают,как правило, специализированные структуры или подразделения органов местногосамоуправления (комитеты по управлению муниципальным имуществом, управленияжилищно-коммунального хозяйства).

Частные собственники могут быть представлены юридическими ифизическими лицами, имеющими в собственности жилищный фонд, товариществамисобственников жилья или другими организациями, объединяющими непосредственнособственников жилых и нежилых помещений в жилых зданиях (кондоминиумах).[10]

В настоящее время все более важной проблемой становитсяжесткое регулирование и контроль работы коммунальных служб—естественныхмонополий районного масштаба. Должны быть созданы условия для развитияконкуренции. К сферам деятельности, где возможно развитие конкуренции, можноотнести, например, разработку и внедрение альтернативных форм предоставлениякоммунальных услуг, в том числе предусматривающих создание автономных системобеспечения, а также предоставление населению отдельных видов коммунальныхуслуг, не связанных с инфраструктурными объектами.   Ключевая задача—снижениеиздержек на основе экономного и разумного использования ресурсов. Содержаниежилищно-коммунального хозяйства должно стать дешевле.
В основе всего должно лежать кардинальное изменение ключевого звена ЖКХ как любойорганизации—системы управления. Когда какая-либо структура выступаетодновременно и как заказчик, и как подрядчик, нелепо вести разговор одемонополизации и конкуренции.
            Многие жители не желают сегодня терпеть фактический произволкоммунальных служб. Некоторые не платят за квартиру, другие судятся. Но есть итакие, кто хочет дешевого, но качественного обслуживания под собственнымконтролем. Они объединяются в товарищества собственников жилья (ТСЖ), которыхсегодня в России насчитывается уже более тысячи. ТСЖ являются одним из наиболееприемлемых способов защиты прав собственников жилья и, возможно, самымэффективным на сегодняшний день путем влияния на стоимость и качествопредоставляемых услуг [23 ].

Понятно, что для формирования конкурентной среды необходимосоздание  многообразия собственников жилищной сферы  и формирование рынкауслуг. Необходимо разрешить проблемы между субъектом жилищной собственности иее пользователем. Не решила этот вопрос и приватизация жилья. Население нечувствует себя собственником, понимая, что приватизирована лишь квартира, а всеостальное находится в совместной собственности с иными субъектами, владеющимипрочими элементами зданий. Огромную роль в повышении качества предоставляемыхуслуг ЖКХ играет личная заинтересованность в содержании жилищного фонда.Создание товариществ собственников жилья (ТСЖ) позволяет повысить личнуюзаинтересованность жильца в качественном содержании не только своей квартиры,но и мест общего пользования, оборудования и т.д. С другой стороны, повысится итребовательность к организациям, предоставляющим жилищно-коммунальные услуги,т.к. эффективность и направление вложения средств будет определяться уже самимисобственниками. Таким образом, муниципальные органы власти должны всяческисодействовать созданию ТСЖ, оказывая при этом всестороннюю юридическую иэкономическую поддержку [9].

Наиболее активно процесс создания товариществ собственников жильяпроисходит в Республике Дагестан, в г. Москве и Московской области, вНижегородской, Ростовской, Тюменской и Свердловской областях, в г.Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в Алтайском крае.
До настоящего времени окончательно не отлажена система взаимодействиятовариществ собственников жилья с органами местного самоуправления, комитетамипо земельным ресурсам и землеустройству [19].
Создание ТСЖ сдерживается из-за несовершенства законодательства по передачемуниципального имущества на баланс ТСЖ, невысоким удельным весом собственниковв муниципальном жилищном фонде, неудовлетворительным состоянием многих муниципальныхжилых домов, в том числе в связи с трудностями финансирования работкапитального характера. Содействие скорейшему становлению ТСЖ должно предусматривать:

 • упрощение процедуры регистрации;

  •получение ТСЖ дотаций на техническое обслуживание жилья и коммунальных услуг на уровне муниципального жилищного фонда;

 • передача прав на нежилые помещения или перечисление части арендной платы ТСЖ за нежилые помещения в доме;

 • передача прав на земельный участок под дом и придомовую территорию.

Действенную помощь в распространениитовариществ собственников жилья в г. Санкт-Петербурге может оказать организацияих на базе вновь построенных жилых домов, в которых все квартиры распределяютсяна рыночной основе. Однако не исключается и факт создания ТСЖ с участиеммуниципальных органов власти через уполномоченные органы.

            Подведемитог, что для достижения цели демонополизации жилищно-коммунального хозяйстванеобходимо:

— разделение функций заказчика и подрядчика на предоставление жилищно-коммунальныхуслуг;

— внедрение конкурсного отбора подрядных организаций во все сферы жилищно-коммунальногохозяйства.

Служба заказчика должна постепенно превращаться вуправленческую компанию и  должна являться управляющей структурой как в областиобслуживания жилья и других объектов, так и в области их теплоэнергоснабжения.

Практика показывает, что демонополизация возможна,прежде всего, в тех подотраслях ЖКХ, которые могут функционировать на принципахсамоокупаемости. Это работы по обслуживанию объектов коммунального хозяйства:сбор и вывоз бытовых отходов, эксплуатация лифтового хозяйства,банно-прачечные, гостиничные и ритуальные услуги.
Процессы демонополизации в сфере жилищно-коммунального хозяйства происходят какпутем разукрупнения действующих в отрасли муниципальных предприятий, так и засчет создания альтернативных предприятий различных форм собственности, в томчисле малого и среднего бизнеса, которые привлекаются на равноправной основе кучастию в конкурсных отборах подрядчиков. В сфере жилищно-коммунальногохозяйства функционируют альтернативные службы инженерного оборудования, лифтовогохозяйства, котельных, однако сложности с финансированием ведут к подрывудоверия к самой идее реформирования жилищно-коммунального хозяйства исдерживают вход на рынки жилищно-коммунальных услуг новых хозяйствующихсубъектов.[19]

2.2. Договорныеотношения как инструмент защиты прав потребителей

Какуже было упомянуто ранее, РЖА выполняет роль службы заказчика по управлению,содержанию и обслуживанию муниципального жилищного фонда г. Санкт-Петербурга.Взаимоотношения между службой заказчика  и подрядными организациями строятся наоснове договоров подряда. Согласно Гражданскому кодексуРоссийской Федерации и иным законодательным актам Российской Федерации вжилищной сфере могут быть следующие договоры:

-договорымежду собственниками жилищного фонда, предприятиями или учреждениями вхозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищныйфонд, товариществами и другими объединениями собственников жилья, службойзаказчика на жилищно-коммунальные услуги или уполномоченными управляющими иорганизациями различных организационно-правовых форм, осуществляющих обслуживаниежилых домов и тепло-, электро-, газо-, водоснабжение и водоотведение;

-договорынайма между собственниками жилищного фонда и нанимателями жилых помещений;

-договорыобслуживания между собственниками жилых помещений в многоквартирных домах итовариществами собственников жилья, службой заказчика на жилищно-коммунальныеуслуги или уполномоченными управляющими в соответствии с Федеральным закономРоссийской Федерации «О товариществах собственников жилья».

Договор определяетэкономическую и правовую основу взаимоотношений собственников жилищного фонда,выступающих в роли «заказчика» на обслуживание, и организациями,выполняющими функции «подрядчика», и позволяет увязать интересысобственника, обслуживающей организации и потребителей услуг нанимателей,арендаторов и собственников жилых помещений. Также существует форма договора натехническое обслуживание между собственниками жилья и службой заказчика в лицеРЖА, в которой расписаны права и обязанности каждой из сторон, а  такжеописывается ответственность РЖА за предоставление некачественных услуг иответственность собственника за несвоевременную оплату и несоблюдение правилсодержания жилищного фонда. Введение договорной формы взаимоотношений как междусобственником и муниципальной службой заказчика, так и между подряднымиорганизациями, позволяет перевести сферу управления жилищно-коммунальнымхозяйством на более высокий уровень. Материальная ответственность за нарушениедоговорных обязательств приводит к значительному улучшению качества содержанияи обслуживания жилищного фонда. Необходимо перевести взаимоотношения в сфережилищных отношений полностью на договорную основу. Этому же способствуетвведение конкурсного отбора подрядных организаций на осуществление поставокматериалов и оборудования, проведение капитального и текущего ремонта, содержаниеи обслуживание жилья. Введение 100-процентной оплаты населением жилищных услугпозволило бы привлечь предприятия различных форм собственности для обслуживанияжилого фонда. В дальнейшем возможно проведение конкурса не только на подрядныеработы, но и на работы по управлению самим жилищным фондом.

Практика регионов России показала, что создание конкурентной среды в сфере управленияжилищным фондом между управляющими компаниями различных форм собственноститакже ведет к повышению качества жилищно-коммунальных услуг и сокращению затратна содержание жилищного фонда, однако, на сегодняшний день система бюджетного финансированияслужбы заказчика не позволяет развиваться рыночным отношениям в сфереуправления жилфондом. Это связано, прежде всего, с тем, что при финансированиииз бюджета, служба заказчика создается с минимальным количеством персонала, чтов свою очередь, связано с сокращением бюджетных расходов.

Управляющая компания должна бытьсамоокупаемой, а количественный состав персонала должен определяться исходя изреально поставленных задач. В перспективе только собственник жилья долженвыбирать того, кому доверит он управление своей собственностью и сколько он будетза это платить. С другой стороны, в сферу интересов управляющей компании новоготипа должны попасть не только жилые дома и придомовые территории, но и вполнелогично – другая инфраструктура микрорайонов и районов города, а именно:детские сады, школы, больницы, объекты социально-культурного назначения,тепловые передающие сети и др.[9]

Практически все регионы отмечают качественныеизменения схем управления жилищно-коммунальным хозяйством в связи с образованиемслужб заказчика, разделением функций заказчика и подрядчика, заключениядоговоров между службами заказчика и подрядными организациями на предоставлениежилищно-коммунальных услуг, проведением конкурсов, созданием товариществсобственников жилья. Конкурсный принцип отбора организаций внедряется в сфережилищно-коммунального хозяйства при выполнении различных видов деятельности.Наибольшее количество конкурсов проведено в Ростовской области, Калининградскойобласти, г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Республике Марий Эл,Пермской области. Посредством проведения конкурсов в жилищно-коммунальномхозяйстве происходит привлечение частных предприятий, работа которых отличаетсяменьшей стоимостью и высоким качеством предоставляемых услуг [19]. Так,например, в 2002 г. в Невском районе нашего города  проведено 5открытыхконкурсов (1—КСЖФ, 4—Невским РЖА) на размещение государственного заказа позакупке товаров, работ и услуг, финансируемых из КСЖФ. По результатампроведенных открытых конкурсов   заключено   19   государственныхконтрактов на техническое обслуживание и ремонт вентиляционных каналов идымоходов, услуг по дератизации, закупке автомобильного топлива, вывоз бытовогомусора, ремонт кровли, установка металлических дверей, ремонт розливов холодноговодоснабжения, ремонт и модернизация лифтов. При этом размер экономии составил1011,7 тыс.р. и средний процент снижения стоимости—2,3. По результатампроведённых других способов закупок заключено договоров и включено в Реестргосударственных контрактов КСЖФ на выполнение работ по содержанию и ремонтужилищного фонда, инженерной инфраструктуры, поставку коммунальных услуг – 541договора, на сумму – 145 110 т.р. С характеристиками проведения конкурсов можноознакомится в Табл. 1 Приложения 3 [15].

Победителями конкурсов натехническое обслуживание жилищного фонда оказываются, как правило,муниципальные предприятия. А в конкурсах на обслуживание лифтов и капитальныйремонт жилищного фонда побеждают в основном субъекты малого и среднего частногопредпринимательства. Основной проблемой, с которой сталкиваются организаторыконкурсов на право технического обслуживания жилья, является отсутствие другихучастников конкурса, кроме муниципальных предприятий ЖКХ, так как данные рынкив настоящее время являются малопривлекательными в силу низкой доходности и высокойстепени риска задержки платежей заказчиком. В результате проведения конкурсовна капитальный ремонт жилищного фонда отмечается улучшение качества ремонтных работи снижение сметной стоимости от стартовой цены в среднем на 5-6%.
Основной причиной, сдерживающей эффективное проведение конкурсов, являетсяотсутствие в местных бюджетах средств для своевременного расчета с подрядчикамипо договору. [19].

Договорная основавзаимоотношений между сторонами позволяет осуществлять контроль исполненияобязательств. Трудности в развитии договорных отношений (имеются случаи какзатягивания процесса заключения договоров, так и незаключения договоров)связаны с недостаточной       проработкой правовой стороны договорныхвзаимоотношений.
Механизм договорных отношений только отрабатывается, иногда договорызаключаются формально. Из-за недостаточного уровня оплаты для обеспечениядолжного качества предоставляемых услуг наблюдаются случаи отказов включения вдоговоры показателей качества.
Перевод отрасли на договорные отношения тормозится тем, что в настоящее времяпроисходит передача ведомственных объектов ЖКХ в муниципальную собственность.Определенные трудности при заключении договоров с ресурсоснабжающимиорганизациями вызывает наличие отдельных бесхозных сетей (сетей, не принятыхкомитетом по имуществу и не переданных ресурсоснабжающим организациям в эксплуатацию).Не всегда договоры заключаются по итогам конкурсов вследствие ненадлежащего финансированияоплаты жилищно-коммунальных услуг, отсутствия гарантий своевременной оплатыпредусмотренных по договору работ. Таким образом, в условиях дефицита бюджетныхсредств, направляемых на жилищные дотации и субсидии, инструменты рыночнойэкономики не могут работать должным образом. Таким образом, происходитдальнейшее разделение функций заказчика и подрядчика, освобождение службзаказчика от несвойственных им функций. Негативным моментом является то, чтослужбы заказчика создаются административным путем, в их деятельностипреобладает административное начало. Соответственно, конкуренция на рынкеуслуг, оказываемых заказчиками (управление жилищным фондом), не развита.[19]

Договорные отношениямежду хозяйствующими субъектами жилищно-эксплуатационной деятельностирегулируются Гражданским кодексом РФ (глава 37) на основе Закона РФ оинвестиционной деятельности. Заключение договоров (контрактов), выборпартнеров, определение обязательств, любых других условий хозяйственныхвзаимоотношений является исключительной компетенцией субъектов договорныхотношений. Контрактная цена формируется в результате договорного процесса междузаказчиком и подрядчиком на основе данных о рыночной стоимости эксплуатации,содержании и всех видов ремонта жилищного фонда. Рыночная цена состоит избазовой цены (сметная стоимость на момент заключения контракта) и затрат,учитывающих рыночные факторы изменения сметной стоимости за планируемый период.Рыночная цена ремонтно-эксплуатационных работ определяется как средняя,объективно обусловленная стоимость ремонт и эксплуатации конкретного жилогодома или придомовой территории на данном региональном рынке в реальный календарныйпериод времени. Договорная цена на ремонтно-эксплуатационную деятельностьявляется конечным результатом процесса корректировки базовой сметной стоимостив рыночных условиях и включает в себя не только количественные показателисметной стоимости, но и условия взаиморасчетов, форму и тип контракта.Договорная цена является одним из основных элементов правовой основы,регулирующей производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектовэксплуатационной и воспроизводственной деятельности.  В зависимости от способафиксации цены подрядные договора устанавливаются в следующих видах: контракт ствердой, фиксированной ценой и компенсационные контракты.

Твердая цена контракта устанавливается вмомент подписания договора и не подлежит пересмотру за исключением случаеввнесения заказчиком изменений в ходе его выполнения. Особенностью контрактов сфиксированной ценой является необходимость определения окончательной договорнойцены в момент подписания контракта. Из-за высокого уровня неопределенноститакой оценки предстоящих затрат возникает объективная необходимость увеличениядоговорной цены как компенсации за повышенные подрядные риски. Размерыкомпенсации устанавливаются по субъективным оценкам риска подрядчика выполнитьработу в установленные сроки за договорную цену и риска заказчика получитьзаказанную работу в срок, в надлежащем объеме и качестве без дополнительныхфинансовых вложений.[12]

В компенсационных контрактах, вбольшинстве случаев, на заказчиков ложится существенно большая степень риска, атакже приходятся значительно большие затраты времени и трудовых ресурсов посравнению с контрактами с фиксированной ценой. В зависимости от способафиксации цены и порядка компенсации фактических затрат в контрактах устанавливаютсяследующие виды цен: подвижные и скользящие. Подвижная цена контракта—принятая вдоговоре цена может быть пересмотрена, если к моменту окончания выполненияработ изменились условия экономической деятельности. Скользящаяцена—определяется в момент исполнения контракта путем пересмотра базовой цены сучетом изменений в издержках производства, произошедших в период исполненияконтракта. [12]

           

2.3. Переход к пообъектному управлениюжилищным фондом

Одним из главныхдостижений последнего времени считается разработка руководством КУГИ  новойКонцепции управления городской недвижимостью. Она появилась в начале 2002 годавзамен предыдущей концепции шестилетней давности, которой до сих порруководствовались петербургские власти. Один из основных принципов новойКонцепции заключается в пообъектном управлении государственной собственностью.Власти решили сделать акцент на принципе наилучшего использования каждогоказенного объекта недвижимости. Начать предполагается с тех зданий, в которыхрасположены различные государственные учреждения и, в первую очередь, Комитетыгородской администрации. Это означает, что в ближайшее время подразделениягородской исполнительной власти будут согнаны с насиженных мест.Цель—разместить их в низколиквидных объектах, а освободившиеся дорогие площадисдать в аренду коммерческим структурам, которые будут расплачиваться с казнойполновесным рублем.

Другим направлениемприложения усилий чиновников сейчас стала объявленная по всей стране«тотальная инвентаризация». Кое-что, впрочем, уже сделано и в этойсфере: все подразделения КУГИ понемногу переходят на использование компьютерныхинформационных систем. Бумажные потоки документов между ведомствамипрекращаются, а Комитет получает более полную и оперативную информацию осостоянии городской недвижимости.

Содержание жилищного фонда, присуществующей форме управления жилыми домами, разорительно для городскогобюджета. Такие проблемы как нехватка средств у муниципалитета, постоянно растущеечисло неплательщиков, сильный износ жилищного фонда еще больше усугубляютситуацию. Очевидно, что в настоящее время  необходимо правильное управление ицелевое расходование средств. Например, известно, что содержание зданиймассовых серий, особенно первых – наименее популярного типа жилища, отличаетсяв большую сторону от содержания зданий исторического центра, прежде всего тех,которые прошли капитальный ремонт, по отельным статьям в разы. Таким образом,население наихудших жилищ, должно  платить значительно больше тех, ктопоселился в наилучшем.

В сфере управления жилыми многоквартирными домами возможныдва способа хозяйствования:

1)Общегородская затратная эксплуатация жилой недвижимости (муниципального жилья).Объектом управления муниципалитета (государства) является весь жилой фонд,расположенный на определенной территории. В муниципалитете нет разделения наотдельные дома. Муниципалитет пытается решить коммунальные проблемы всегогорода, но не каждого конкретного дома. Муниципалитет собирает средства наремонт и содержание жилого фонда с населения, а также ремонт осуществляется засчет бюджета. Такой принцип управления позволяет полностью отремонтировать несколькодомов, но не весь жилищный фонд.

2)Пообъектное управление жилыми домами—через жилищные товарищества (ТСЖ, ЖСК, ЖКи т.д.). Принцип жилищного самоуправления заключается в том, что собственникиквартир, организуя товарищество, вступают в долевое владение всем домом. Этоозначает, что решение всех вопросов, связанных с содержанием дома, берут насебя жильцы—владельцы квартир. Основные вопросы, такие как, например,утверждение годового бюджета, рассматриваются на общем собрании жильцов,которое собирается один раз в год. Все остальное время решением вопросовзанимается выбранное жильцами правление и председатель, которые являются представителямимнения жильцов. Кроме того, для непосредственного выполнения всех решений вкаждом доме существует управляющий и бухгалтер. Именно управляющий заключаетдоговоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за ЖКУ,следит за состоянием дома и т.д. Все содержание дома оплачивается за счетжильцов: они определяют какую сумму необходимо на ремонт, величину заработнойплаты персоналу, как распоряжаться средствами ТСЖ [19].

Основная цель проводимой сейчас политики в жилищно-коммунальном хозяйстве—передача жилого фонда в собственность населению.Т.е. по мнению правительства, чтобы решить проблемы, стоящие перед коммунальнымхозяйством сегодня, необходимо переходить на самоуправление. Управление жильемна уровне города не может быть эффективным. Такая структура слишком громоздка идалека от реального потребителя. Поэтому необходимо восстановить связь жителясо своим домом. Ведь только сами жильцы смогут определить, какое именно соотношениев цене и качестве коммунальных услуг для них является оптимальным, а такжеконтролировать, куда расходуются деньги, поступающие от коммунальных платежей.С другой стороны бытует противоположная точка зрения. Многие считают, чтоорганизация кондоминиумов не приведет к решению всех проблем. Во-первых, притаком ужасающем износе большей части домов, вряд ли будет какой-либо толк, еслижильцы станут аккумулировать деньги на счете и использовать их только дляремонта собственного дома. У них просто никогда не хватит на это средств. «В60-квартирном доме собирается в год на капремонт 60 тыс. рублей, -замечают

некоторыечиновники в Невском территориальном управлении. Отремонтировать кровлю стоит неменее миллиона! То есть необходимые средства будут собраны только через 20 лет,а за это время развалится что-нибудь еще. Поэтому просто открывать счет накаждый отдельный дом в нынешней ситуации бессмысленно». Муниципалитет же,аккумулируя и распределяя финансы, способен единовременно направлять на ремонтконкретного дома необходимую сумму средств. Кроме этого, существует опасение,что при самоуправлении сложно будет контролировать деятельность управляющего ипредседателя: каким образом осуществляется сбор, как будут тратиться средства,и будут ли эти сборы законными.

Развитие жилищного самоуправления зависит в первую очередь отспособности собственника жилья сделать выбор. Но для этого необходимо основаниевыбора—осознанное понимание преимуществ того, что выбираешь. Государство жевзяло на себя обязанность по управлению жилыми домами, поэтому от нанимателяжилья или от собственника квартиры в муниципальном доме не требуется ничего,кроме регулярной оплаты ЖКУ. Для того, чтобы действительно понять, в чем разница между жилищным самоуправлением имуниципальным управлением жилыми домами, проведем исследование: сравним дверазличные формы управления домом: муниципальное управление и объединения жителейна уровне дома. Дом (многоквартирное жилоездание) должен рассматриваться  как хозяйственный субъект, у которого долженбыть собственник, ответственный за состояние своего имущества. Состояние идоходность собственности в первую очередь зависит от того, насколько эффективнособственник будет управлять, владеть и распоряжаться своим имуществом. Каждыйдом, как целостная система с проживающими в нем людьми, требует ежедневногорешения постоянно возникающих проблем. Такие аспекты как содержание здания, поддержаниеего технического состояния, решение проблем неплательщиков и оплатыкоммунальных услуг, предоставление льгот, дотаций и субсидий, требуютежедневного внимания. Следует отметить, что сейчас жилье у нас рассматриваетсялишь как место проживания и управление осуществляется только в той мере, чтобыподдерживать здание в пригодном для проживания состоянии. Однако, все большеечисло людей заинтересовано в том, чтобы его имущество с течением времени нетеряло своей стоимости и, что достаточно перспективно, приносило доход.Естественно, для   увеличения   стоимости недвижимости, а тем более дляполучения от ее использования доходов, необходимо профессиональное, эффективноеуправление этой недвижимостью [24].

В этой части работы мы проведем сравнительный анализ бюджетамуниципального дома и товарищества собственников жилья. В исследовании мыпроизведем сравнение двух форм управления жилой недвижимостью: муниципальноеуправление и управление ТСЖ. Сравнение произведем по следующим параметрам:величина оплаты жилищно-коммунальных услуг и качество услуг, возможностиснижать затраты дома при помощи. Сразу следует отдельно отметить, что всерассмотренные нами способы снижения затрат на   содержания дома и методыизвлечения дохода доступны не только собственнику квартиры в ТСЖ или вмуниципальном доме, но и нанимателю жилья.    Заключив договор смуниципалитетом, наниматель не имеет права лишь распоряжаться этим имуществом,т.е. продавать, а использовать ресурсосберегающие технологии он может, хоть ини в такой степени, как собственник жилья.

Объект нашего анализа—это дом—здание, с живущими в нем людьми,которые обязаны содержать дом, восстанавливать его стоимость, постоянно вкладываяматериальные ресурсы. Мы анализируем бюджет дома, все расходы, т.е. средства,необходимые на оплату ЖКУ и содержание дома, а также все способы снижения этихрасходов.

Бюджет жилого дома включает в себя статьи, перечисленные вТабл. 2.1. Сравнение двух форм управления жилым домом будет производиться покаждой из этих статей. Кроме того, необходимо также принимать во вниманиефакторы, влияющие на формирование бюджета дома, их изменение и прогноз бюджета,с учетом этих изменений.

 

Таблица 2.1.

Бюджет дома

Статьи расходов

Снижение расходов

1. Оплата услуг внешних поставщиков
1.1. электроэнергия
1.2. отопление
1.3. горячее водоснабжение
1.3. холодное водоснабжение
1.5. водоотведение

1. Дополнительные доходы
1.1. Сдача помещений в аренду
1.2. наружная реклама
1.3. земельный участок
1.4. строительство мансард

2. Обслуживание здания
2.1. обслуживание лифтов
2.2. вывоз твердых бытовых отходов
2.3. аварийные службы
2.4. санэпидемстанция (дезинфекция)

2. Обязательства государства
2.1. льготы
2.2. дотации
2.3. субсидии

3. Содержание здания и территории

3. Ресурсосбережение
3.1. системы учета потребленных ресурсов
3.2. снижение теплопотерь здания

4. Административно- управленческие затраты

5. Ремонт
5.1. текущий
5.2. капитальный

 

Затраты дома

1.Электроэнергия

Согласно постановлению Региональной энергетической комиссииАдминистрации СПб от 13.02.2002 года №15, оплата электроэнергии для населения,проживающего в муниципальном жилом фонде, составляет 0,90руб./кВт/час. С учетомуровня платежей 90% эта сумма составляет 0,80руб./кВт/час. С 1 января 2003 годаоплата электроэнергии была повышена до 0,95руб./кВт/час. Население, проживающеев кооперативных домах (ТСЖ, ЖСК) оплачивает 100% стоимости ЖКУ. Для них ставкаоплаты за электроэнергию составляет 0,95руб./кВт/час.

Электроэнергию мы оплачиваем согласно показаниям счетчика, фиксирующегопотребление энергии в каждой конкретной квартире. Однако, существует социальнаянорма потребления электроэнергии 1 человеком в месяц—она составляет 41кВт/час.Для составления примерного бюджета дома будем считать, что человек потребляетэлектроэнергию согласно социальной норме, а, следовательно, оплачивает в месяц40 руб. (0,95*41) [8].

 2.Отопление и горячее водоснабжение

 Согласно постановлению «Об утверждении тарифов и ставок оплатына услуги отопления и горячего водоснабжения для населения» от 07.10.2002,стоимость 1 Гкал  энергии устанавливается в размере 548 руб. для населениямуниципального жилого фонда и 493 руб. для населения жилищных товариществ.

2.1.Отопление

Услуги отопления население должно оплачивать в период отопительногосезона. Для каждого месяца устанавливается свой коэффициент в зависимости отсредней температуры воздуха и нормы потребления Гкал в месяц. Расчет размераплатежа за отопление производиться следующим образом:

Стоимость1Гкал * норму потребления Гкал в месяц * НДС * уровень платежа

Фактически жители муниципальных домов и ТСЖ оплачивают равныесуммы за отопление. Государство предоставляет населению муниципального жилогофонда дотацию в размере 10% от стоимости ЖКУ. Для жителей ТСЖ это дотированиепроявляется уже на этапе утверждения тарифов, т.е. 100% оплата в ТСЖ соответствует90% в муниципальном доме.

Компании, поставляющие тепло в дома, равномерно распределяютсвои расходы на оказание услуг не на 6, а на 12 месяцев, для того, чтобы и внеотопительного сезона иметь средства для поддержания производственных мощностейсвоих предприятий. В настоящее время усредненная ежемесячная оплата отопленияравна 5,49 руб./м2 при уровне оплаты ЖКУ—90%.

 

2.2. Горячее водоснабжение

Ставка оплаты горячего водоснабжения зависит от степени оснащенностисистем водоснабжения: без ванн, с умывальниками, с сидячими ванными и т.д. Насинтересуют условия—с централизованным ГВС и повышенными требованиями к благоустройству.При 90% уровне оплаты эта ставка составляет 88,72 руб./чел/мес.

3.Холодное водоснабжение и водоотведение

 Ставка оплаты холодного водоснабжения и водоотведениязависит от степени благоустройства системы водоснабжения. ХВС, полнаяванна—78,06 руб./чел/мес. (90% уровень оплаты).

 В каждом жилом доме, как муниципальном, так и кооперативном,установлен водомерный узел, который предусматривается при проектированииздания. В муниципальных домах этим водомером не пользуются и начисляют оплатусогласно установленным платежам. В ТСЖ оплата потребленной холодной воды и ееотведение производиться согласно показаниям этого водомера. В среднем, какизвестно из практики,  в домах ТСЖ эта сумма составляет 43,58 руб./чел.

4.Лифт

Для жителей муниципальных домов тариф на содержание лифтов составляет14,22 руб./чел. В данный тариф включены затраты на электроэнергию, уборку итехническое обслуживание лифтов, устранение поломок. В ТСЖ договоры заключаютсяс обслуживающими организациями. В нашем городе несколько таких организаций.Существует два варианта заключения договора на лифт. Может быть заключендоговор на полное обслуживание, которое включает техническое обслуживание иуслуги лифтера. А может быть заключен договор на комплексное обслуживание, котороевключает лишь техническое обслуживание, а лифтеров ТСЖ предоставляетсамостоятельно. От этого, а также от технических характеристик самого лифтазависит стоимость его обслуживания. Договор заключается с каждым ТСЖиндивидуально. Перед заключением договора обслуживающая организацияпредоставляет ТСЖ калькуляцию услуг, входящих в обслуживание, и стоимостьобслуживания определяется по соглашению сторон. Она может составлять от 12 до55 руб./чел в месяц, но в среднем оплата за лифт в ТСЖ составляет около 12,33руб./чел/мес.

5.Вывоз ТБО и обслуживание мусоропроводов

В муниципальном доме в квитанции выделяют две статьи: вывозТБО и обслуживание мусоропровода. Ставки оплаты по этим статьям соответственноравны 11,05 и 2,88 руб./чел/мес.

В ТСЖ оплата этих услуг включается в одну статью квитанции:«Вывоз ТБО». В среднем эта сумма составляет 18руб./чел/мес.

6.Содержание и текущий ремонт

В муниципальном доме этот платеж составляет 1,48 руб./кв.м. Вэтот тариф включена оплата следующих затрат по содержанию мест общегопользования:

— санитарное содержание жилых зданий и придомовых территорий;

— обслуживание и ремонт конструктивных элементов дома;

— обслуживание и ремонт внутридомового инженерного оборудования;

— аварийно — восстановительные работы;

— общеэксплуатационные расходы.

Статься«содержание и ремонт» в ТСЖ включает в себя оплату административно — управленческих расходов (з/п управляющему, бухгалтеру, обслуживающемуперсоналу) и хозяйственные расходы (необходимые инструменты для обслуживающегоперсонала, моющие, дезинфицирующие средства и т.д.) Размер необходимыхотчислений по данной статье определяет на общем собрании жильцов, но в среднем(исходя из фактических данных) эта сумма составляет 2,5 руб./кв м общей площадиздания.

Ряд других услуг по текущему содержанию здания, оплатакоторых в муниципальном жилом фонде включается в статью «Содержание иремонт жилищного фонда», в ТСЖ выноситься в отдельные статьи квитанции.Это более удобно для жильцов дома, т.к. они знают, какие именно услуги оплачивают.

6.1 Подготовка дома к зиме.

Подготовка дома к зиме—это ежегодная промывка-опрессовка системыотопления здания перед отопительным сезоном. Для проведения промывки-опрессовкиТСЖ заключает договор с обслуживающей организацией. В среднем стоимость этойуслуги составляет 10300 руб. для обычного 5-ти этажного дома с количествомпроживающих—146 человек.  Эта сумма может собираться с жильцов в видеединовременного взноса, а может равномерно распределяться в течение годапомесячно, тогда она составляет около 0,25руб./м2.

6.2. Ремонтный фонд.

Для проведения текущих ремонтов здания, устранениявозникающих неисправностей, повышения благоустройства и улучшения состояния зданияи прилегающей территории в ТСЖ существует ремонтный фонд, который накапливаетсяв течение определенного времени. Затем составляется список необходимых ремонтови на их проведение используется накопленная сумма. Каждое ТСЖ самостоятельноопределяет размер отчислений на ремонтный фонд, исходя из потребностей каждогоконкретного дома. «Управляющая компания» рекомендует отчислять наремонтный фонд 2р/м2 ежемесячно. Практика, по данным ГУЖА Невскогорайона, показала, что данной суммы достаточно для текущего содержания здания.

7.Резервный фонд

Резервный фонд—это отчисления, собираемые только в ТСЖ. Присоставлении бюджет дома его необходимо рассматривать отдельно от статей затрат,поскольку резервный фонд—это не затраты по содержанию дома, а своего рода«касса взаимопомощи» дому от его жильцов, предназначенная для всякого родфорс-мажорных обстоятельств. Этот фонд является свободным денежным резервомТСЖ, необходимым для устранения риска возникновения непредвиденных затрат.Резервный фонд предусматривается на следующие цели:

1. Своевременная уплата услуг внешних поставщиков, недофинансированнаяжителями ТСЖ:

— по личным причинам (забывчивость, временное отсутствие денежных средств ит.д.);

 -по причине невыполнения или задержки выполнения государством и городом обязательствпо льготам и субсидиям.

2. Устранение аварий, требующих немедленного финансирования.

Величинарезервного фонда зависит от следующих характеристик жилого дома:

— количество и площадь квартир в доме;

— количество и площадь квартир неплательщиков в доме;

— величина задолженности членов перед ТСЖ;

— период возврата средств ТСЖ;

— величина задолженности ТСЖ перед внешними поставщиками.

Величина резервного фонда определяется правлением ТСЖ. Онаможет составлять от 20 до 100% ежемесячного бюджета дома.

Для составления ежемесячных затрат дома рассчитаем примерныйразмер отчислений на резервный фонд. Без учета отчислений на резервный фондежемесячные затраты в ТСЖ приблизительно составляют 212,48 руб./чел и 10,24руб/м2. Рассчитаем величину отчислений на резервный фонд (10% отбюджета дома) для, например, того же  5-ти этажного панельного дома, площадькоторого равна 3365м2, а число проживающих—146 человек. Ежемесячныезатраты дома будут равны:

3365*10,24 + 146*212,48 = 65480 руб.

 20%от этой суммы будет составлять 13096 руб. Разделим полученную сумму на площадьздания—3,89 руб./ м2 необходимо ежемесячно отчислять на резервныйфонд.

8.Капитальный ремонт

Оплата за капитальный ремонт муниципального жилого фонда установленав размере 2,04 руб./м2. В ТСЖ такой платеж отдельно не выделяется ивсе ремонты проводятся за счет ремонтного фонда, либо за счет резервного фондаили единовременных платежей при необходимости устранения аварии.

9.Найм жилья

Этот вид платежа оплачивают только наниматели жилых помещенийв домах муниципального жилого фонда, т.е. жители неприватизированных квартир.Размер платежа зависит от типа дома и составляет:

Панельныйдом—0,26 руб./м2;

Кирпич—0,36руб./м2;

Прочее—0,16руб./м2.

Итак,представим все затраты дома в виде таблицы.

Затраты муниципального дома

Таблица2.2.

Статья оплаты

Уровень платежа

Единица измерения

90%

100%

1. Электроэнергия 36,00 40,00 Руб/чел/месяц 2. Горячее водоснабжение 88,72 98,57 -//- 3. Холодное водоснабжение и водоотвед. 78,06 86,73 -//- 5. Лифт 14,22 15,80 -//- 6. Вывоз ТБО 11,05 12,27 -//- 7. Мусоропровод 2,88 3,20 -//-

Итого:

230,93

256,57

-//- 1. Отопление 5,49 6,10

Руб/м2/месяц

2. Содержание и текущий ремонт 1,48 1,64 -//- 3. Капитальный ремонт 2,04 2,26 -//- 4. Найм жилья (кирпичные стены) 0,32 0,35 -//-

Итого:

9,33

10,35

-//-

Таблица 2.3.

Затраты  дома Товариществасобственников жилья

Статья оплаты

Уровень платежа

Единица измерения

1. Электроэнергия 40,00 Руб/чел/месяц 2. Горячее водоснабжение 98,57 -//- 3. Холодное водоснабжение и водоотвед. 43,58 -//- 5. Лифт 12,33 -//- 6. Вывоз ТБО и мусоропровод 18,00 -//-

Итого

212,48

-//- 1. Отопление 5,49

Руб./м2/месяц

2. Содержание и текущий ремонт 2,5 -//- 3. Подготовка дома к зиме 0,25 -//- 4. Ремонтный фонд 2 -//-

Итого

10,24 -//- + Резервный фонд

3,89

-//-

Теперьсравним полученные результаты в таблице.

Таблица 2.4.

Сравнение затрат дома ТСЖ имуниципального

Статья оплаты

Муниципальный дом (90%)

ТСЖ (100%)

Единица измерения

1. Электроэнергия 36,00 40 Руб/чел/месяц 2. Горячее водоснабжение 88,72 98,57 3. Холодное водоснабжение 78,06 43,58 5. Лифт 14,22 12,33 6. Вывоз ТБО 11,05 18 7. Мусоропровод 2,88 --

Итого

231,00

212,48

8. Отопление 5,49 5,49 Руб/м2/месяц 9. Содержание и тек.ремонт 1,48 2,5 10. Капитальный ремонт 2,04 -- 11. Найм жилья 0,32 -- 12. Подготовка дома к зиме -- 0,25 13. Ремонтный фонд -- 2

Итого

9,33

10,24

+ Резервный фонд

--

3,89

Таким образом, содержание дома :

-муниципального231,00 руб./чел*146 чел + 9,33 руб./м2 * 3365 м2 = 65121 руб./месяц

-ТСЖ212,48 руб./чел*146 чел +14,13 руб./м2 * 3365м2 = 78569 руб./месяц.

Основное несоответствие между платежами в муниципальном домеи в дому ТСЖ наблюдается в тех платежах, которые распределяются на м2площади здания. Это в основном платежи, собираемые на текущее содержание зданияи ремонты (исключая отопление). В муниципальном доме с 1 м2собирается 3,84 руб., а в ТСЖ—8,64 руб. (не включая сборы на оплату отопления).Такая разница в размере платежа возникает из- за того, что в ТСЖ существует такназываемый резервный фонд, который должен использоваться на различного раданепредвиденные ситуации. В муниципалитет подобного фонда нет, он не включаетсяв платежи населения. На содержание здания, без учета резервного фонда, вмуниципальном доме и в ТСЖ собираются практически равные суммы с населения:3,84 и 4,75 руб./м2 соответственно.

Различия между ТСЖ и муниципальным домом существуют также встатье вывоз ТБО и содержание мусоропровода. В ТСЖ эта сумма составляет 18 руб./чел/месяц,в муниципальном доме—13,93руб./чел (11,05 руб./чел/месяц—вывоз ТБО и 2,88руб./чел/месяц—содержание мусоропровода). Это связано с тем, что в ТСЖ мусор вывозитьсяпо факту, т.е. договор с обслуживающей организацией заключается на вывозопределенного количества контейнеров с определенной периодичностью. В муниципальныхдомах вывоз мусора осуществляется из расчета, что норма бытовых отходов ноодного человека составляет 1,3 м3 в год (хотя на самом деле этотпоказатель близок к 2 м3).

Как уже говорилось ранее, за холодное водоснабжение и водоотведениев ТСЖ платят меньше, чем в муниципальном доме, поскольку в таких домах оплатапроизводится за фактическое потребление согласно показаниям водомера. Вмуниципальных домах оплата за эти услуги производится согласно установленнымнормам потребления воды. К тому же, в домах ТСЖ достаточно часто каждый жительустанавливает в свою квартиру отдельный счетчик на воду, для того, чтобыоплачивать потребленную именно им воду. Это, в свою очередь ведет к снижениюуровня потребления воды, вызванному естественным желанием экономить свои денежныесредства (кстати, нередко наблюдается, что при установлении счетчиковколичество потребленной воды в сутки снижается даже ниже установленнойгосударством нормы. Известно, что, так называемая, медицинская нормапотребления холодной воды на человека в сутки составляет всего 50 литров, в товремя как существующие ставки на оплату воды рассчитаны исходя из нормы 260-280литров на человека. По всем остальным статьям различия между платежаминезначительны.

Итак, мы поняли, что содержание дома ТСЖ обходится на 13448руб. дороже обычного (при этом, все что рассчитывается на человека в месяц вТСЖ обходится дешевле, а разница создается из-за наличия резервного фонда).Сильно ли эта разница отражается на целом доме? Поскольку, объединившись в ТСЖ,дом становится несколько оторванным от государства, то наличие такого фондапросто необходимо для непредвиденных обстоятельств, в которых могло бы помочьгосударство будь вы муниципальным домом. Имея, например, квартиру площадью 52 м2, при объединении в ТСЖ вы бы стали платить на 200 рублей больше, чемживя в муниципальном доме.  Но, при этом вы получаете намного более высокийуровень обслуживания. Конечно, преимущества ТСЖзаключаются не только в том, что среди ночи можно вызвать сантехника, а вподъезде больше не будет «наскальных» надписей. Главное—все ваши платежиаккумулируются на собственном расчетном счете образованного товарищества и,соответственно, расходуются только на содержание и эксплуатацию вашего дома.Платежи служат вечным камнем преткновения в наших отношениях с коммунальщиками.Находясь на обслуживании ЖЭСа, мы никогда не получим ответа на вопрос, сколькоиз полученных от государства, да и от нас, жителей, средств израсходовано наконкретный дом, какие работы сделаны и что еще нужно. Контролировать администрацию ЖЭСа—затея смешная, да ипросто не приходящая обывателю в голову. Нежелание коммунальных служб сменитьсвое монопольное положение одновременного заказчика и поставщика услуг на новоедля них качество—лишь одного из подрядчиков на рынке услуг, где покупателямиявляются товарищества, понятно. Работникам ЖЭСов, безусловно, невыгодноостаться подрядчиками, им легче «отчитываться» за весь подведомственный жилищныйфонд скопом, а не пообъектно, как это требуется после передачи дома вуправление товариществу. В ТСЖ теоретически жильцы сами решают, кто будетпомогать вести финансовые дела (например, сдавать в аренду паркинг под домом) иобслуживать дом (делать ремонт в подъезде или вывозить мусор)—все тот же ЖЭСили альтернативная компания. Заметим, что ТСЖ может влиять на цену и качестволюбых услуг, кроме тех, которые предоставляют  монополисты (вода, тепло, свет).Все, что не касается монополий, можно поручить альтернативной компании. Приэтом все жильцы будут знать, кто их обслуживает и кому в случае необходимостиможно позвонить (хотя в условиях товарищества это уже крайняя мера, ведь обычнодостаточно звонка председателю или главному инженеру). Условия работыподрядчика диктуются жильцами: на общем собрании решается не сколько «надозаплатить», а сколько «может заплатить» дом. Любой участник ТСЖ имеет правопосмотреть бухгалтерию нанятой компании и задать вопрос. Для текущих работ, какправило, ТСЖ нанимает из своих же жильцов сантехника, электрика и плотника. Чтокасается охраны в доме, то первые ТСЖ просто брали из округи товарищейпокрепче. Потом поняли—дешевле нанять профессионалов из охранного предприятия,которое будет нести материальную ответственность.

Все преимущества ТСЖ, окоторых говорилось выше, стоят денег. Где их взять? Вариантов немного: либовыставить счет жильцам, либо компенсировать затраты, сдавая в аренду нежилыепомещения в доме (например, под магазин, офис или парикмахерскую). Кстати, ТСЖосвобождены от налога на прибыль и все доходы идут на оплату общих расходовдома. Еще один источник доходов—организация платной парковки—в больших дворах напрашиваетсясам собой. Автомобилисты близлежащих домов будут счастливы: машину можнопоставить не во дворе, а на охраняемую территорию.

На первый взгляд, регистрация ТСЖ вовсе не сложна—необходимоналичие хотя бы двух собственников (владельцев приватизированных помещений) вдоме и согласие большинства жильцов. Это если речь идет об уже существующеммуниципальном доме. Но инициаторами создания товарищества может быть истроительная организация, что в последнее время чаще всего происходит с толькочто построенными домами. Федеральный закон не препятствует созданию  ТСЖ.Процедуру усложняют местные, петербургские подзаконные акты. Неразбериха срединих гарантирует проблемы с передачей на баланс ТСЖ дома и его нежилых помещенийи даже с бесплатным порядком оформления земельных участков, входящих в составТСЖ. В налоговой инспекции на мой вопрос  о том, какие нужны документы длярегистрации ТСЖ, дама с хорошо поставленным голосом заметила: «Ну, если выготовы сделать и заверить 237 разных копий документов и заполнить 106 форм, тозаписывайте...» Желание действовать дальше, естественно, пропадает. Кстати, вналоговой службе, со слов чиновников, специалистов по ТСЖ нет до сих пор. Каквыяснилось, процедура регистрации ТСЖ вместо одного месяца, установленногозаконом, занимает 2-3 месяца. Дело не только в медлительности чиновников, но ипросто в заполнении документов. Но несмотря на все сложности, преимущества ТСЖочевидны.

3.Экономическое обоснование тарифной ставки на жилищно-эксплуатационные услуги

3.1.Нормативная база для расчета тарифной ставки на жилищно-эксплуатационные услуги

         Междудвумя понятиями жилищно-коммунальные и жилищно-эксплуатационные услугисуществует разница. Как мы говорили ранее, жилищно-коммунальные услуги—этокомплекс работ по содержанию и ремонту жилищного фонда, а также по доведениюосновных видов коммунального обслуживания до потребителя.  В понятие жеэксплуатационные услуги не входят работы по коммунальному обслуживаниюнаселения, т.е. все те, которые в настоящее время поставляются исключительномонополистами (подача холодной и горячей воды, отопление и газ). Соответственно,в комплекс жилищно-эксплуатационных услуг входят все работы по содержанию(эксплуатации) жилищного фонда. Этими услугами являются: техническоеобслуживание фонда, уборка площади домов, очистка мусоропроводов, обслуживаниеустройств противопожарной защиты, санитарное содержание придомовых территорий,капитальный ремонт зданий, комплексное техническое обслуживание лифтов, вывозмусора. Также такими услугами могут являться установка и обслуживание радио,антенн и страхование.

            Существующейнормативной базой на эксплуатацию жилищного фонда  Санкт-Петербурга являютсятри основные документа:

— руководящие нормативно-методические материалы по организации содержания иремонта жилищного фонда;

— правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда;

— временные городские нормативы на техническое обслуживание, эксплуатацию итекущий ремонт жилищного фонда.

            Конечноже, существует большое количество других нормативных документов, которымируководствуются жилищные агентства при эксплуатации жилищного фонда, такие как,например, «Технические указания по организации и технологии текущего ремонтажилых зданий», «Инструкция о порядке разработки перспективных и годовых плановкапитального ремонта жилищного фонда» и др. Мы будем пользоваться указаннымивыше  тремя нормативными документами, необходимыми для наших расчетов.  В этихсборниках приведены основные положения, требования и условияпо технической эксплуатации жилищного фонда, содержанию помещений, строительныхконструкций, инженерного оборудования и территорий домов владения по текущему икапитальному ремонту. Даны нормативы организации и технической эксплуатации иремонта, технологические условия выполнения работ. Правила и нормы техническойэксплуатации жилищного фонда определяют требования к состоянию жилых домов,конструкциям, инженерному оборудованию; требования и условия по техническойэксплуатации жилищного фонда, инженерного оборудования, территорийдомовладений, текущему и капитальному ремонтам. Правила являются нормативнымдокументом, регламентирующим взаимоотношения между подрядчиком (организацией пообслуживанию и содержанию жилищного фонда) и собственником жилья.  Правилаявляются основой для формирования региональных документов по эксплуатациижилищного фонда, учитывающих особенности застройки, природно-климатическиеусловия, износ жилых домов и другие местные факторы.

            Нормативыразработаны для удовлетворения потребности в нормативной базе управлениястоимостью содержания и ремонта жилищного фонда Санкт-Петербурга, полностью иличастично финансируемых за счет бюджетных ассигнований.  Состав утверждаемойнормативной базы является минимально необходимым и достаточным объемомнормативной информации для определения цен на содержание и ремонтмуниципального жилищного фонда Санкт-Петербурга. Структурасметно-информационной базы позволяет вносить изменения, дополнения икорректировки в утвержденные сборники. Все нормативы в базе представлены в двухвидах:

-сметныерасценки в ценах на текущий год, руб.;

— ресурсные показатели к сметным расценкам, в натуральных единицах измерения.

Расценкии ресурсные показатели в сборниках сгруппированы в разделы, объединяющие работыпо направлениям эксплуатационной деятельности. Разделы подразделяются наподразделы, обусловленные однородностью обслуживаемых и ремонтируемыхконструкций и оборудования жилого дома, а также условий производства работ поремонту, эксплуатации и санитарному содержанию домовладений.

Экономическиобоснованная (максимально возможная) ставка на какую-либожилищно-эксплуатационную услугу содержит следующие показатели стоимости,установленные на соответствующий измеритель конструкций, работ и услуг, в руб.:

— прямые затраты;

— накладные расходы;

— плановые накопления;

— налог на содержание автодорог;

— НДС.

            Прямыезатраты включают в себя: основная заработная плата рабочих; затраты наэксплуатацию машин; основная заработная плата машинистов; затраты на материалы,изделия, оборудования. Основная заработная плата рабочих в расценкахпринята на основании норм затрат труда рабочих, разработанных в составересурсных показателей нормативной базы, среднего разряда работы и стоимостичеловека-часа (ч/ч) по оплате труда. Затраты на эксплуатацию машин, втом числезаработная плата машинистов, принята по данным АП Управлениямеханизации ремонтно-строительных работ Комитета по содержанию жилищного фондана 01.02.2003 г. Затраты на материалы, изделия и оборудование, учтенныев расценках, определены по нормативному количеству и текущим отпускным ценам наматериалы.

            Накладныерасходы. Используя норматив накладных расходов, определяем его сумму отвеличины основной заработной платы рабочих.

Нр= Зп * % нр / 100 %,              (1)

ГдеНр—величина накладных расходов;

      Зп—заработная плата рабочих;

      % нр—норматив накладных расходов—рекомендованный 75% от Зп.

            Рассчитывается величина сметной прибыли (плановыенакопления)—10% от суммы прямых затрат и накладных расходов.

            Поустановленным ставкам рассчитывается налог на содержание автодорог. В СПб внастоящее время установлена ставка налога—2,5% от объема выполненных работ.

         Всоответствии с установленной законодательством ставкой определяется величинаналога на добавленную стоимость. Величина его составляет 20% от объемавыполненных работ.

              Для определения прямых затратпользуются сборниками ФСН-ТЭР. ТЭР существует на каждый вид работ, имеющихотношение к оказанию жилищно-эксплуатационых услуг. Каждый ТЭР выглядитследующим образом:

ТЭР51-01 Влажное подметание лестничныхплощадок и маршей без оборудования при количестве этажей 2—5

Состав работ: Подмести лестницу,  увлажнив веник в ведрес водой. Собрать мусор в  тару и транспортировать в установленное место.

Измеритель: 100 м2

Всего: З/п: Э/маш.: З/п.м.: Мат-лы: 19,81 19,81 0,00 0,00 0,00 Наименование материалов, машин, механизмов Ед.изм. Норма Цена Сумма Затраты труда дворников Чел-ч 0,99 19 19,81

Знаякакие конкретно работы входят в ту или иную услугу, можно рассчитать прямыезатраты на ее оказание.  Суммирование ресурсных показателей производится пожеланию пользователя либо в целом по объекту (зданию, сооружению), либо по соответствующимразделам локальной ресурсной ведомости (трудовые ресурсы, в чел-ч.;строительные машины и механизмы; материальные ресурсы).

Вданном разделе мы рассчитаем экономически обоснованную тарифную ставку на такуюжилищно-эксплуатационную услугу как санитарное содержание и уборкадомовладений. Именно эта проблема не в последнюю очередь интересует жильцов внастоящее время. Рассчитав тарифную ставку нормативными методами, мы сравним еес той, по которой мы платим за эту услугу на самом деле. Возможно, тогда намудастся ответить на вопрос, почему оплачивая эти работы ежемесячно, мы получаемкачество обслуживания совсем не того уровня, которое нам хотелось бы иметь.Итак, в процессе организации работ по содержанию и уборке домовладений должныобеспечиваться:

— санитарное содержание лестничных клеток, чердаков,подвалов, вспомогательных помещений;

— уборка придомовой территории;

— содержание зеленых насаждений.

Веськомплекс работ по санитарному содержанию и уборке традиционно подразделяют на 6групп, работы в которых имеют общие технологические особенности:

1. санитарное содержание лестничных клеток, чердаков,подвалов;

2. санитарное содержание мусоропроводов;

3. уборка служебных помещений;

4. ручная уборка территорий домовладений;

5. механизированная уборка;

6. прочие работы.

Санитарноесодержание лестничных клеток

            Работыпо содержанию лестничных клеток включают:

-влажноеподметание лестничных клеток;

-мытьелестничных площадок и маршей;

-обметаниепыли с потолков;

-влажнуюпротирку: стен, перил, дверей, плафонов, почтовых ящиков и др;

-уборкалифтовых кабин;

-мытьеокон;

-уборкаплощадки перед входом в подъезд;

-уборкафекалий из подвала;

-транспортировкамусора.

            Работыпо уборке лестничных клеток зависят от вида оборудования, находящегося налестничной клетке: при отсутствии оборудования, при наличии мусоропровода, приналичии лифта, при наличии лифта и мусоропровода. Периодичность проведенияуказанных выше работ по санитарному содержанию лестниц указана во «Временныхгородских нормативах на техническое обслуживание, эксплуатацию и ремонтжилищного фонда СПб».

Санитарноесодержание мусоропроводов

            Работыпо обслуживанию мусоропроводов включают:

-профилактическийосмотр;

-удалениемусора из мусороприемных камер;

-уборкумусороприемных камер;

-мойкусменных мусоросборников;

-дезинфекциювсех элементов ствола мусоропровода, устранение засоров и мелкихнеисправностей;

-дезинфекциямусоросборников;

-уборкаконтейнерных площадок (площадью 16 м2);

-вывозмусора до контейнерной площадки с выгрузкой мусора.

Ручная уборка территорий домовладений

            Работы,выполняемые при уборке территорий, различаются в зависимости от сезона. Взависимости от вида атмосферных осадков принято единое для всех территорийделение года на два периода: холодный, когда выпадают осадки преимущественно ввиде снега, и теплый, когда выпадают осадки преимущественно в виде дождя.Территории классифицируются по интенсивности пешеходного движения ( с 1—3класс, от 50—100 и более проходящих человек в час).

Зимняя уборка

            Уборкапридомовой территории производится в последовательности: вначале убирать, а вслучае гололеда и скользкости—посыпать песком тротуары, остановки пассажирскоготранспорта и подходы к ним, территории у общественных зданий, пешеходныедорожки, а затем дворовые территории. Зимняя уборка должна обеспечиватьнормальное движение пешеходов и транспорта, независимо от погодных условий, ивключает: подметание и сдвигание снега, устранение скользкости, удалениеснежно-ледяных образований. Неуплотненный, свежевыпавший снег подметают метлойили сдвигают с помощью движка. При ручной уборке снег с усовершенствованныхпокрытий (асфальт, брусчатка) убирается полностью—«под скребок». Сроки ипорядок вывоза снега устанавливается на местах и зависят от класса территорий,интенсивности снегопадов и других организационных и климатических условий,указанных во «Временных городских нормативах».

Летняя уборка

            Летняя уборка включает:подметание пыли и сора с поверхности покрытий; поливку территории дляуменьшения пылеобразования и увлажнения воздуха; удаление мусора с газонов;мойку покрытий и полив зеленых насаждений; выкашивание газонов; уборка сгазонов скошенной травы; обрезка и прореживание кустарников; разрыхление почвывручную. В осеннее время, помимо обычных уборочных работ производится подметаниеи сгребание листьев. Весной, помимо обычных работ, расчищаются канавы для стокаталых вод к люкам. Работы по очистке от мусора и промывке урн, указателей улици номеров домов производятся независимо от сезона.

Механизированная уборкатерриторий

            Площади, подлежащиемеханизированной уборке, разбиваются на участки, закрепляемые за определеннымимашинами и водителями. Уборка производится по маршрутным картам, содержащимплан тротуаров и дворов с находящимися на них зелеными насаждениями. Столбами имачтами электроосвещения и различного рода препятствиями. В картах устанавливаетсянаиболее рациональное движение машин, количество и очередность проходов, местаи характер маневрирования машин.

Прочие работы

            К прочим работам относятсяотдельные виды работ, технологически не связанных, но имеющих отношение ксодержанию территории домовладений (очистка урн, промывка урн, вывоз металла),работы по содержанию фасадов, а также работы выполняемые по отдельным зданиям.

             Существует два основныхуровня обслуживания домовладений—это нормативный уровень и минимальныйсоциальный стандарт. Нормативный уровень включает в себя все виды работ,необходимые для содержания зданий и территории, в социальный же стандарт входятминимально необходимые работы (например, только лишь подметание лестниц без ихмытья; периодичность уборки также не соответствует нормативной и осуществляется,например, 1 раз в неделю вместо ежедневной). Понятно, что качество уборкисоциального стандарта соответствует минимальным гигиеническим требованиям посодержанию домов. В наших расчетах мы будем использовать ни тот, ни другойстандарт—а нечто среднее, т.е. включим  т.к. работы по обслуживанию и с такойпериодичностью, которые необходимы, которые мы бы хотели видеть в своих домах,которые соответствуют нашему  современному понятию качественного обслуживанияжилья, но при этом не будем забывать о федеральных нормативных стандартах итом, чему мы являемся свидетелями в настоящее время. Т.е. попытаемся взятьнечто среднее между нормативным  и реальным (наблюдаемым нами ежедневно)уровнем.

             

3.2. Методический подход к определению стоимостиэксплуатации жилья по объектам-представителям

Для исследования мывозьмем 5 разных объектов—жилых домов, панельных и кирпичных в период с 1917 по1994 г.г., с мусоропроводами и без, с лифтами и без.

Мы уже знаем, чтоосновная заработная плата рабочих принята на основании норм затрат труда,среднего разряда работы и стоимости человека-часа. Рассмотренные нами работывыполняются дворниками (уборщиками), что не имеет никакого разряда и по таблицечасовых тарифных ставок на 2003 г.  стоимость одного человека-часа такогорабочего составляет 19 руб.

Первый объект находитсяпо адресу: Пр. Обуховской обороны, 19.

Год постройки—1938,материал—кирпич, 5 эт., мусоропровод, 4 лестницы, проживает 133 чел., общаяплощадь жилых помещений в доме—2842 м2, класс территории —3.

            На основанииТЭР по каждому виду работ на этот объект рассчитаем затраты.

Санитарное содержание лестничных клеток

1.) Влажное подметаниелестниц (524 м2)

19 руб.*1,27 ч/ч = 24,13руб. (в расчете на 100 м2)

24,13 руб.* 5,24 м2= 126 руб.

126 руб * 8 = 1008руб./мес ( при периодичности 2 раза/нед)

2). Мытье лестничныхплощадок и маршей (524 м2)

19 руб.*3 ч/ч + 0,2кг*25,8 руб. = 62,16 р. (на 100 м2, при расходе порошка 0,2 кг и егостоимости 28,5 рублей за 1 кг)

65,16 руб.*5,24*2раза/мес = 652 руб./мес

3). Уборка площадки передвходом в подъезд (1,5 м2)

19 руб.*1,42 ч/ч+0,07кг*25,8 руб.= 29 руб. (на 100 м2)

29 руб./100*1,5 м2* 4 раза/мес * 4 лестницы = 7 руб./мес.

4). Транспортировкамусора (на 5 эт., на 4 лестн.)

19 руб.*0,02 ч/ч = 0,38руб. (до 1 м в пределах одного этажа)

0,38 руб.*5 эт * 4лестн.*8 раз/мес = 60 руб/мес.

Итого стоимость уборки: 1727 руб./мес.

Санитарное содержание мусоропровода

1). Профилактический осмотр(11 м)

19 руб.*6,24 ч/ч = 118,5руб. (на 100 м)

118,5 руб./100*11 м* 4лестн.*2 раза/мес = 104 руб./мес.

2). Удаление мусора изкамер (13 м3 в месяц с данного объекта)

19 руб.*0,83 ч/ч = 15,7руб. (на 1 м3 мусора)

15,7 руб.* 13 м3= 204 руб./мес. (при норме накопления 1,2 м3 на человека в год, т.е.1,2 м3*133 чел/12 мес)

3). Уборка мусороприемныхкамер (по 2 м2, 4 шт)

19 руб.*12,45 = 236,5руб. (на на 100 м2)

236,5 руб./100*2 м2* 4 лестн.* 30 раз/мес = 568 руб./мес.

4). Уборка загрузочныхклапанов (на 4 лестн., на 4 этажах)

19 руб.*1,37 ч/ч + 0,2кг*25,8 руб. = 31 руб. (на 10 шт)

31 руб./10*16 шт* 4раза/мес = 198 руб./мес.

5). Мойка сменныхмусоросборников (4 шт)

19 руб.*12,4 ч/ч + 3кг*20 руб.+1 кг*20 р. = 315 руб. (на 100 шт)

315 руб./100*4 шт*30 раз/мес= 378 руб./мес (при норме расходования мыла—3 кг, соды—1 кг на каждые 100мусоросборников)

6). Дезинфекция всехэлементов ствола мусоропровода (11 м)

19 руб.*4,76 ч/ч + 5,38кг*10 руб. = 144 руб. (на 100 м)

144 руб./100*11м*4ствола*1 раз/мес = 63 руб./мес (при норме расходования хлора—5,38 кг на каждые100 м ствола)

7). Дезинфекциямусоросборников (4 шт)

19 руб.*0,81 ч/ч +5,38кг*10 руб. = 69 руб. (на 100 шт)

69 руб./10*4* 1 раз/мес =28 руб./мес

8). Уборка контейнерныхплощадок (16 м2)

19 руб.*0,32 ч/ч = 6 руб.

6 руб.*30 раз/мес = 180руб./мес.

9). Вывоз мусора доконтейнерной площадки с выгрузкой мусора (до 50 м, до 150 кг)

19 руб.*0,57 ч/ч = 11руб.

11 руб.*30 раз/мес = 330руб./мес.

Итого стоимостьсодержания мусоропровода: 2053 руб./мес.

Ручная уборкатерритории домовладений (зимняя)

1). Подметание свежегоснега (114 м2, 3 класс территории, асфальт)

19 руб.*2,97 ч/ч = 56руб. (на 1000 м2)

56 руб.*0,114 * 2раза/мес = 13 руб./мес

2). Сдвигание снега

19 руб.*14,85 ч/ч= 282руб. (на 1000 м2)

282 руб.*0,114* 2раза/мес = 64 руб./мес

3). Очистка территориипод скребок

19 руб.*47,52 ч/ч = 903руб. (на на 1000 м2)

903 руб.*0,114 * 2раза/мес = 206 руб./мес

4). Пескопосыпкатерритории

19 руб.*3,08 ч/ч+200кг*0,7 р = 198,5 руб. (на 1000 м2)

198,5 руб.*0,114* 30раз/мес = 677 руб./мес (при норме расходования песка—200 кг на каждые 1000 м2и его стоимости 700 руб./тонну)

5). Очистка территории отналеди (60 м2, так называемая «метровая полоса»

19 руб.*94,27 = 1791 руб.(на 1000 м2)

1791 руб.*0,06*1 раз/мес= 107 руб./мес

6). Подготовка смесипеска с хлоридами (0,009 м3)

19 руб.*0,92 ч/ч = 17руб. (на 1 м3)

17 руб.*0,009 м3* 30 раз/мес = 5 руб./мес ( при норме расходования песка—200 кг на 1000 м2и его плотности 2500 кг/м3)

7). Зимняя уборка газоновот мусора (1350 м2)

19 руб.*0,25 ч/ч = 4,75руб. (на 1000 м2)

4,75 руб.*1,350 * 15раз/мес = 96 руб./мес

8). Очистка урн от мусора(4 шт)

19 руб.*7,35 ч/ч = 139,6руб. (на 100 шт)

139,6 руб./100*4 *15раз/мес = 83 руб./мес

9). Промывка урн (4 шт)

19 руб.* 15 ч/ч = 285руб. (на 100 шт)

285 руб./100*4 шт* 2раза/мес = 23 руб./мес

Итого стоимость зимней ручной уборки: 1274 руб./мес

Ручная уборка территории домовладений (летняя)

1). Подметание пыли исора с поверхности покрытий (114 м2)

19 руб.*2,2 ч/ч = 41,8руб. (на 1000 м2)

41,8 руб.*0,114*15раз/мес = 71 руб./мес

2). Мойка территории изшланга

19 руб.*2,75ч/ч = 52руб.(на 1000 м2)

52*0,114*0,5 = 3 руб./мес(при периодичности мойки 3 раза/сезон)

3). Уборка газонов (1350м2)

19 руб.*0,88 ч/ч = 16,7руб. (на 1000 м2)

16,7*1,350*15 раз/мес =338 руб./мес

4). Очистка газонов отопавших листьев

19 руб.*17 ч/ч = 323 руб.(на 1000 м2)

323 руб.*1,350*0,25 = 109руб./мес (при периодичности 1 раз в сезон)

5). Выкашивание газонов

19 руб.*3,96 ч/ч = 75руб. (на 1000 м2)

75 руб.*1,350*0,33 = 30руб./мес (при периодичности выкашивания 2 раза/сезон

6). Очистка урн—83руб./мес

7). Промывка урн—23руб./мес

Итого стоимость ручной летней уборки: 657 руб/мес

 

Механизированная уборка территории (зимняя)

1). Подметаниесвежевыпавшего снега, КО-713 (217 м2)

29 руб.*0,11 ч/ч + 73,42руб.*0,11 м/ч = 8 руб. (на 1000 м2, при стоимости данного разрядаработ—29 руб./1 ч/ч и 73,42 руб./1 м/ч)

8 руб.*0,217 м2 *15раз/мес = 26 руб./мес

2). Подсыпкатерритории—27 руб./1000 м2

27 руб.*0,217 м2 *4раза/мес = 23 руб./мес

3). Погрузка снегауниверсальным погрузчиком—51 руб. на 100 м3

51 руб.*0,217 м3*15 раз/мес = 166 руб./мес  

Итого стоимость зимнеймеханизированной уборки—215 руб./мес

Механизированная уборка(летняя)

1). Подметаниетерритории, МК-25—8 руб. на 1000 м2

8 руб.*0,217 м2*15 раз/мес = 26 руб./мес

2). Поливка территории—12руб. на 1000 м2

12 руб.*0,217 м2* 0,5 = 1,3 руб./мес (при периодичности полива—3 раза/сезон).

Итого стоимость механизированной летней уборки—27 руб./мес

         Сложив стоимость всех указанных работ, получим затратына  санитарное содержание данного объекта и его придомовой территории:

-летом—4 464 руб. в месяц

-зимой—5 269 руб. в месяц

Возьмем среднее значениемежду стоимостью содержания объекта летом и зимой— 4 867 руб. в месяц. При этомстоимость материалов (порошка, соды, мыла, хлора, песка, тряпок) составила 560руб. в месяц (11,5%)

            Теперьрассчитаем полный тариф на содержание объекта, для этого составим таблицу.

Таблица 3.1.

Составление расчетатарифа на санитарное содержание и уборку объекта

Наименование показателя Показатель расчета, в руб. 1. Прямые затраты 4 867 2. Накладные расходы (75 % от п.1 за вычетом стоимости материалов) 3 230 3. Плановые накопления (10 % от суммы пп.1—2) 810 4. Налог на содержание а/дорог (2,5 % от суммы пп.1—3) 223 5. НДС (20% от суммы 1—4) 1826 ИТОГО: 10 956

 

Мы получили полнуюстоимость санитарного содержания и уборки одного из домов. Разделив полученнуюцифру на общую площадь жилых помещений в данном доме, мы получим стоимостьсодержания 1 м2, фактически—тарифную ставку.

10 956 руб./ 2 842 м2= 3 руб. 85 коп. за 1 м2 в месяц.

Действующие в настоящеевремя тарифные ставки на уборку лестничных клеток, очистку мусоропровода исанитарное содержание придомовой территории соответственно равны 24, 16, 73копеек за 1 м2 общей площади квартиры в месяц. Т.е. за такую услугу,как санитарное содержание и уборка дома жители пятиэтажного дома смусоропроводом платят 1 руб. 13 копеек с 1 м2 своей квартиры вмесяц, что  в 3,4 раза меньше рассчитанного нами необходимого (экономическиобоснованного) тарифа. Даже если учесть, что в настоящий момент населениепокрывает установленные федеральными стандартами 90 % расходов на оказаниежилищно-эксплуатационных услуг, все равно очевидно, что разница между реальнойсуммой оплаты и необходимой—огромна. (Например, живя в  квартире площадью 52 м2,в месяц мы должны отчислять 200 руб. на уборку нашего дома, вместоустановленных 60 руб.) При этом, еще давайте вспомним, что в расчет мы включилине все работы, а лишь самые необходимые для поддержания объекта в нормальномсостоянии. Видя, что действующие тарифные ставки занижены, как минимум, в трираза, можно предположить, какое качество обслуживания предполагаетсяпредоставлять населению за существующую стоимость. Т.е. фактически, качествообслуживания ниже необходимого тоже в три раза.  На самом деле, установлениенастолько низких тарифов—это вынужденная мера для государства, привязанная куровню жизни населения, к среднему уровню заработной платы, к среднему совокупномудоходу семьи. Говорить об установлении экономически обоснованных тарифов (будьто на уборку, техническую эксплуатацию, капитальный ремонт) не приходится дотех пор, пока низок уровень доходов населения—плательщиков за оказанныеуслуги).

Посмотрим, что произойдетс тарифной ставкой в других домах разной этажности, с разной уборочнойплощадью,  уровнем оснащенности оборудованием, классом придомовой территории.Расчеты по остальным объектам производятся таким же образом, как и по первому,для удобства произведем их в таблице. Так и пронумеруем объекты: с 1 по 5,расположив их по порядку по году постройки. (Приложение 4).