Реферат: История и эволюция ипотеки

Доктор экономических наук С.Г.Ерошенков

Москва 2004 год

/>/>/>/>/>/>Введение

Инвестиционно-финансовая деятельность, как впрочем, исовременная экономика в целом, немыслима в настоящее время без всепроницающегоучастия ссудного капитала (кредитования). В наибольшей степени на кредитныхвзаимоотношениях строятся, в первую очередь, капиталоемкие отрасли и видыдеятельности, например, строительство. Поэтому существование в финансово-экономическойсистеме общества стабильно и надежно функционирующей подсистемы кредитованиястроительной индустрии является сегодня одним из наиболее значимых показателейразвития и залогом стабильности самого общества. В свою очередь надежность и работоспособностьлюбых рыночных моделей перераспределения финансовых средств в значительной мерезависит от степени рискованности кредитных операций, которая, неизбежновозрастая с увеличением сроков кредитования, может быть снижена путем толькосоздания надежных механизмов обеспечения возвратности кредитов. В этом качествес древнейших времен и до наших дней наиболее часто выступает залог недвижимогоимущества, называемый также ипотекой.

Зародившись до н.э. как альтернатива обеспеченияобязательства личностью должника, которому в случае невозврата кредита грозилорабство, в новейших экономических формациях ипотека превратилась в мощный ивсепроницающий инструмент инвестиционно-финансовой деятельности, стержневоезвено в общем каркасе экономики промышленно развитых стран.

В монографии проанализирован и обобщен зарубежный опытипотечного кредитования. При этом изучение исторических корней и путей развитияипотеки в различных странах позволило как проследить взаимосвязи особенностейобщественно-экономического развития каждой отдельной взятой страны с этапамиэволюции и современными чертами ипотеки в ней, так и выделить общие, единые длявсех стран и правовых систем принципы и подходы и организации ипотеки. Анализконкретных примеров применения различных моделей ипотечного кредитованияпоказал, что каждая из них находит свое применение в зависимости как отисторически сложившихся основ законодательства и организации кредитного дела,так и от современных тенденций деловой практики и законодательства.

Россия, вставшая на путь перехода к рыночной экономикенемногим более десяти лет назад, в настоящее время остро нуждается в созданиифинансово-экономических механизмов обеспечения инвестиционного процесса,адаптированных к реалиям экономики переходного периода (высокая инфляция,нестабильность основных макроэкономических показателей, неразвитость банковскойсистемы, отсутствие у большей части населения правовой и экономическойкультуры, слабость частного капитала вообще и отсутствие крупныхинституциональных инвесторов, в частности). Ипотечное кредитование, во всехстранах мира выполняющее роль одного из важнейших «локомотивов» инвестиционнойдеятельности, как представляется, могло бы и в России послужить решениюпроблемы катастрофической недоинвестированности экономики. Дополнительнымистимулами для форсирования создания в Российской Федерации действенной системыипотечного кредитования являются, с одной стороны, высокая социальнаязначимость кредитования строительства жилья для населения, а с другой — стремление вовлечь в этот процесс средства самого населения.

/>/>/>/>/>/>§1.1. Зарождениеипотечного кредита.

Ипотека существовала еще в Древней Греции. Само слово«ипотека» было введено в обращение афинским архонтом (правителемгорода-государства) Солоном в начале VI века до н.э. До этого в Афинахобязательства обеспечивались личностью должника, которому в случае неуплатыгрозило рабство. Для того, чтобы заменить личную ответственность имущественной,Солон организовал следующий порядок: кредитор ставил на земельном владениидолжника (обыкновенно на пограничной меже) столб с надписью, что это имуществослужит обеспечением его претензий на известную сумму. Такой столб называлсяипотекой, что в переводе с греческого означает «подставка». В переносном смыслеэто слово стало употребляться для обозначения залога недвижимости.

В историческом процессе развития залога (обеспеченияобязательств недвижимым имуществом должника) ипотека представляла собой третью- наиболее совершенную его форму. Самая древняя форма залога заключалась вотчуждении должником кредитору имущества, предназначенного служить обеспечениемдолга. Вторая проявлялась в том, что имущество передавалось не в собственностькредитора, а лишь в его владение и пользование (вместо процентов); приполучении удовлетворения кредитор был обязан возвратить это имущество. Втретьем случае кредитор также публично обязывался возвратить должнику имуществопри уплате долга, однако при этом собственник сохранял за собой правопользования и распоряжения имуществом, но лишь настолько, насколько это не былосопряжено с его (имущества) ухудшением, наносящим вред кредитору.

Древняя Греция.

Ипотека утвердилась в Древней Греции со времен Солона,однако широкое распространение получила несколько позже — в IV веке до н.э.Залог земли в большей степени применялся состоятельными гражданами и обычно небыл связан с нуждами экономического характера, то есть носил потребительскийхарактер. Об этом свидетельствует масса так называемых залоговых надписей,большая часть из которых приходится на IV век до н.э.

Залоговые надписи на закладных камнях представлялисобой древний аналог ипотечных книг, сложившихся в Европе в Новое время. Онидавали возможность каждому узнать о состоянии данного недвижимого имущества и,прежде всего о степени обремененности его ипотечными долгами. Публичностьипотеки обеспечивала интересы и потенциального покупателя земли, то естьспособствовала ее превращению в предмет торгового оборота.

Древний Рим.

В Древнем Риме ипотека получила еще большее развитие.Это связано с аграрной специализацией Рима (в отличие от греков, главным источникомбогатства для которых являлись торговля, мореплавание, а позднее мануфактурноепроизводство), вследствие чего земля здесь представляла относительно большуюценность, а принцип частной собственности на землю получил основательноезаконодательное оформление. Первоначально здесь была распространена самаядревняя форма залога недвижимости, при которой закладываемое имуществопередавалось в собственность кредитору. Должник же, погасив долг, получал правотребовать имущество обратно. Позднее получила распространение ипотека, прикоторой имущество оставалось в собственности и использовании должника, акредитор получал право требовать удовлетворения из ценности даннойнедвижимости.

В Древнем Риме не было системы ипотечных книг, и хотяосновная идея ипотечной системы, заключающаяся в защите кредитора идобросовестного приобретения вещных прав третьими лицами, не была чуждаримскому законодательству, ипотечные сделки сопровождались разного родамахинациями. Поскольку принцип публичности ипотеки, в отличие от ДревнейГреции, здесь не соблюдался, кредитор не мог быть уверен, что это имущество ужене заложено. Должник имел возможность закладывать имущество у нескольких лиц,таким образом, получая под него кредит, значительно превышающий рыночнуюстоимость залога. К этому прибавилось в более поздний период развитие такназываемых генеральных ипотек, охватывающих все имущество должника (движимое инедвижимое), и ипотек, устанавливаемых в пользу известных лиц (как правило, изпредставителей знати) самим законом. Эта форма ипотеки получила название тайнойипотеки. В результате подрывалось само значение реального кредита. Полученныессуды использовались знатью в потребительских целях, главным образом дляподдержания роскошного образа жизни.

Средневековая Европа.

У древних германцев до XIII века господствовал принципимущественной ответственности за долги. Но потеря владения и права пользованиянедвижимостью, эксплуатация которой часто составляла основное занятие должника,были очень неудобны. Уже в XIII веке — сначала только в больших городах — сталаразвиваться новая форма залога недвижимости. Заложенная земля оставалась вовладении и пользовании должника, при этом собственник лишался права отчужденияимущества и его вторичного залога.

В средневековье путем рецепции (то есть заимствованияи последующей адаптации) римского права ипотека перешла в западно-европейскоезаконодательство, и прежде всего германское. Германское право не остановилосьна римской форме ипотеки: оно привнесло в нее условие гласности и постепенноформализовало его путем введения уже в XIX веке системы земельных и ипотечныхкниг в Германии, а также в Австрии, Швейцарии и других странах. Но еще задолгодо этого были заложены основы этой системы. В средневековой Европе возниклапрактика совершения актов об отчуждении или залоге недвижимой собственности внародных собраниях, церквях или городских ратушах, позже — путем занесенияактов об отчуждении в судебные или городские книги.

/>/>/>/>/>§1.2. Эволюция ипотечного кредитования.

С конца XVII века разрабатывается специальноезаконодательство, регулирующее права на недвижимое имущество и формулирующееосновные положения ипотечного права. В западноевропейское законодательствоипотека перешла с двумя основными чертами:

она стала применяться только к недвижимому имуществу;

продажа заложенных имений стала производиться не самимкредитором, а при посредничестве суда.

Ссуды под обеспечение недвижимостью предоставлялисьсначала частными лицами (ростовщиками, торговцами), затем банкирами,банковскими домами и частными банками. Так, например, в Англии в XVIII векевыделялась группа банков Вестенда, которые обслуживали земельную аристократию ипровинциальное дворянство, обеспечивая хранение их сбережений и предоставляя имссуды под залог земли или недвижимости. Специализированные ипотечные учрежденияпоявляются в Европе в первой половине XIX века. Первым по времени основания былБаварский ипотечный и вексельный банк, начавший свои операции в 1835 году дляБаварии и некоторых других государств Южной Германии. Однако до 60-х годовипотечный кредит в германских государствах удовлетворялся преимущественногосударственными или же земскими земельными учреждениями. Во Франции в 1852году возник специализированный ипотечный банк «Земельный кредит». В Австрии,несмотря на широкое развитие ипотеки, специализированные (акционерные иземские) учреждения появились только во второй половине XIX века, а до этогоссуды под обеспечение недвижимости выдавали государственные кредитныеучреждения. В Англии же специализированных ипотечных банков в XIXвеке еще не существовало.

Появление ипотечной системы(ипотечных книг) в XVIII-XIX веках.

Ипотечная система создавалась параллельно с системойпоземельных книг, в которых фиксировались все права земельных собственников, атакже необходимые сведения о текущем юридическом положении земельных участков,включая все изменения в правах собственности на эти участки. В ипотечных книгахфиксировалось только то, что было связано с залогом. Земли, свободные отзалогов, в ипотечные книги не попадали. Цель ипотечной системы — предотвратитьопасности, связанные с негласными способами установления прав на недвижимость.По мере того, как земля становилась товаром, появляется необходимость исключитьриск для покупателя, что имение (земельный участок) в действительности непринадлежит продавцу, а также риск для кредиторов по закладной, что на именииуже есть долги, не заявленные при установлении залога.

Сущность ипотечной системы заключалась в том, что длякаждого недвижимого имущества велась в специальном учреждении особая книга, гдезаписывалось все, что относилось к вещным правам, предметом которых служило этоимущество: имя собственника, переходы права собственности, сервитуты (то естьограниченные права третьих лиц), а также лежащие на имении долги. Все записи випотечных книгах имели не просто справочное, а строго юридическое значение. Ипотекаприобретала юридические права со времени занесения ее в ипотечную книгу.Создание ипотечной системы свидетельствовало о высоком уровне залогового права.

Законченная ипотечная система была введена в Пруссии(Уставы 1783-1872 гг.), в Австрии (Гражданское уложение 1811 г. и Устав 1871г.), в Саксонии (Устав 1843 г., подтвержден в 1863 г.) и в некоторых другихнемецких государствах. Таким образом, ипотека, возникнув еще в эпохуантичности, прошла через средневековье и вошла в Новое время, приспосабливаласьуже к новым экономическим потребностям. При рабовладении и феодализме ипотечныйкредит представлял собой разновидность ростовщического капитала. В этом случаессудные деньги являлись капиталом лишь для кредиторов. В руках заемщиков онислужили главным образом покупательным или заемным средством и использовались восновном в потребительских целях.

Функции ипотеки в XIXвеке.

По мере развития и утверждения рыночных отношенийипотека приобрела функции, свойственные современному кредиту. Благодаря ипотекегосударственный, банковский и кооперативный капитал устанавливает свой контрольнад значительной частью земельного фонда. В то же время ипотека становитсяодним из основных каналов обеспечения притока инвестиций в сельское хозяйство ив другие отрасли экономики, помогая предпринимателям (владельцам недвижимости)увеличить долю производительно используемого капитала, а земледельцам — финансировать покупку участков земли при сравнительно высоком уровне цен нанее.

Все эти функции ипотеки начали «работать» вевропейских странах в первой половине XIX века, когда здесь складывались (акое-где уже сложились) национальные рынки. Однако, в полной мере, они проявилисебя во второй половине XIX века, когда в результате индустриализации капиталистическихстран, гигантски увеличившей масштабы общественного производства и ускорившейпроцессы урбанизации и технического прогресса в сельском хозяйстве, передипотекой возникли новые задачи и новые возможности.

Исторические особенностиипотеки в разных странах.

При этом необходимо отметить, что особенностиобщественно-экономического развития каждой отдельно взятой страны (в частности,различия в регулировании гражданских правоотношений и банковской деятельности)в значительной степени определили этапы эволюции и современные черты ипотеки вних. Так, например, существенные исторические и нынешние различия гражданскихзаконодательств в странах романо-германского и англосаксонского права породилиразличные подходы в оформлении взаимоотношений сторон по договору ипотеки вэтих странах:

во всех государствах континентальной Западной Европы(кроме Дании) режим ипотеки имеет много общего: обязательное нотариальноеудостоверение актов, регистрация в кадастре или поземельной книге, публикация ипотеки другие существенные формальности;

в странах англосаксонского права концепция ипотекиболее гибкая и менее формализованная, в частности, там нет необходимости внотариально заверенном акте, а ипотека может носить общий характер, когдапредмет залога подробно не обозначен или отсутствует публикация на этот счет.Датская система является промежуточной — она использует обе вышеописанныесхемы.

Другой пример: исторически и законодательнообусловленная развитость фондового рынка США (в частности, до самого последнеговремени американские банки могли заниматься инвестиционно-фондовойдеятельностью только как исключительной) повлияла на чрезвычайную развитостьамериканского рынка ценных бумаг, в том числе долговых обязательств,обеспеченных ипотекой.

/>/>/>/>/>§1.3. История ипотеки в Европе.

Понятие о кредитовании под залог недвижимости и самоназвание «ипотека», как уже говорилось выше,  возникли еще в древнейГреции. На границе заложенного имения устанавливался каменный столб, на которомделались записи о долговых обязательствах заемщика. Это явление было первымшагом на пути формирования основ системы ипотечного кредитования, но это ещедалеко не та система, которую мы воспринимаем как классическую. На этом этапебыла реализована лишь часть финансово-экономической сути системы ипотечногокредитования — организация инвестиционного процесса при наличии залога ликвиднойнедвижимости. Этот процесс современные экономисты не называют системойипотечного кредитования, потому что в нем отсутствовал механизмрефинансирования, который появился гораздо позже, во второй половине XVIIIвека, в Германии. Его рождение было неизбежным явлением в период бурногоразвития товарно-денежных отношений и организации финансового рынка вгосударствах Западной Европы. В странах с развитой экономикой системаипотечного кредитования является частью финансового рынка. В зависимости отнациональных особенностей и исторического пути создания различаются несколькоразновидностей классических систем ипотечного кредитования. Основная суть ихотличия кроется в особенностях механизма рефинансирования. В дореволюционнойРоссии, как и во всей Европе, действовала так называемая одноуровневая система.

Исторический опыт развития ипотечного кредитования вразличных странах мира представлен авторским коллективом книги «Правовыепроблемы организации рынка ипотечного кредитования в России» под редакциейВ.С.Ема. Авторский коллектив провел глубокий анализ эволюции одноуровневойсистемы ипотечного кредитования в Европе, включая Россию. Он сделал вывод, чтоэта модель является наиболее приемлемой для внедрения в условиях современнойРоссии. В книге представлена возможная одноуровневая модель ипотечногокредитования в современной России, сделан глубокий анализ правовых проблем еесоздания и обеспечения функционирования. Авторы книги сделали первыйпрофессиональный комплексный подход к правовой оценке перспектив развитиясистемы ипотечного кредитования в современной России.

Суть одноуровневой системы ипотечного кредитованиясостоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансируетипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа — закладныхлистов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальнымзаконодательством и отличаются от регулирования выпуска облигаций. Выпускатьценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другойэмитент, кроме того, который определен законодательством. Деятельностьипотечных банков строго контролируется государством и органами банковскогонадзора.

Такая модель уже долгое время действует в рядезападноевропейских стран: Дании, Германии, Франции и т.д. Недавно в Польше,Чехии, Словакии, Венгрии были приняты законы, направленные на организацию вэтих странах одноуровневой системы ипотечного кредитования. Основнымдостоинством одноуровневой модели является сравнительная дешевизна ееорганизации по отношению к двухуровневой модели, что существенно снижаетстоимость кредита для заемщика. Кроме того, одноуровневая модель более проста взаконодательном регулировании.

Закладной лист является европейскимфинансовым продуктом, уходящим своими корнями в греческую ипотеку и витальянские долговые обязательства. Главные вехи его развития — этонидерландские колониальные сертификаты и закладные листы Силезского ландшафта(1769 год). Процесс, начавшийся в те годы, привёл в 1852 году к появлению воФранции банка Credit Fonciere de France. Впервые в истории появилось кредитноеучреждение, которое аккумулировало капитал с помощью выпуска закладных листов,а полученные средства размещало в форме ипотечных ссуд. Такая система получилараспространение почти во всех странах Европы. Первым ипотечным банком в Россиистало «Санкт-Петербургское городское кредитное общество», основанное в 1861году. Общество и выдавало долгосрочные кредиты, обеспеченные ипотекой, ирефинансировало их за счёт средств, полученных от размещения эмиссии закладныхлистов.

/>1767г. Пруссия. «Ландшафты в Силезии».

Зарождение идеи организации одноуровневой системыипотечного кредитования можно отнести ко временам правления короля ПруссииФридриха Вильгельма Первого. Именно он передал в ведение дворян-землевладельцевпланирование государственной земельной кредитной кассы.

После Семилетней войны (1756-1763 гг.) в Пруссии царилострый кредитный голод, остро стояла задача срочного восстановления сельскогохозяйства. Собственники земли были не в состоянии накопить капитал, необходимыйдля восстановления разрушенных и полуразрушенных имений, закупки семян и скота.Высокие налоги приводили к многочисленным случаям разорения помещиков.Инвесторы уже не верили в особую надёжность кредитов, выдаваемых под залогнедвижимости. В воздухе витала идея создать специальную систему кредитования,способную решить весь комплекс финансовых проблем. Кредиторы боялись даватьзаймы тем должникам, чья платежеспособность не была им известна, или которуюони не могли оценить. Земля явилась надежнейшим залогом. За предоставленныйкапитал выдавались ценные ипотечные бумаги, в которых был точно обозначензаложенный земельный участок. Это и были предшественники современных закладныхлистов. В 1767 г. был издан закон, на основе которого было принято Положение осоздании так называемых «Ландшафтов в Силезии». Ландшафтами в XVIII в. называликредитные товарищества, занимавшиеся предоставлением ипотечных кредитов.Ландшафт являлся сословным образованием.

После определённой подготовки 29 августа1769 г. по распоряжению Фридриха Великого был создан Силезский ландшафт.Силезский ландшафт был объединением, созданным государством для привлечениякредитов на выгодных для заёмщика условиях. В этот кредитный союз были обязанывходить все дворяне и помещики в округе. Это обязательное членство давало правона получение кредита. Правда, первоначально кредитование осуществлялось не вденежной форме, а путём получения закладного листа, который помещик отдавал взалог кредитору, найденному им самостоятельно. Между земельным участком,обременённым ипотекой, и соответствующим закладным листом существовала теснаясвязь (так называемый залог имения). В качестве кредитного обеспечения владелецзакладного листа располагал:

имением, поименованным и описанным взакладном листе;

обязательствами ландшафта, которыйосуществлял возврат кредита и процентов по нему;

поручительством всех землевладельцев,входящих в ландшафт, правда, только в случае неисполнения должником своихобязательств и только в роли вещных должников;

По примеру Силезии в Пруссии и в другихгерманских государствах вскоре появились свои ландшафты. Однако правила приёмав них несколько отличались от существовавших в Силезии. Так, например, членствов них перестало быть обязательным для всех землевладельцев. В обязательномпорядке членами становились лишь помещики, желающие получить кредит. Менеежёсткой стала и связь между обременённым кредитным обязательством имением изакладным листом. Таким образом, закладной лист превратился в ценную бумагу,которую эмитировал непосредственно ландшафт, под выдаваемые им ипотечныекредиты.

В начале XIX в. ландшафты начали терять свой сословныйхарактер в результате реформ 1806 г., позволивших горожанам и крестьянампокупать дворянские поместья.

Анализ эволюции системы ипотечного кредитованияневольно наталкивает на мысль, что ее совершенствование было всегда связано сповышением ликвидности долговых обязательств заемщиков. Основополагающимэлементом ликвидности является степень надежности или гарантий. Например,образование ландшафтов давало дополнительные гарантии кредиторам. Кредитору поценным ипотечным бумагам было предоставлено следующее кредитное обеспечение.Говоря современным языком, кредитное товарищество на период займа выступалогарантом сделки. Желавший получить кредит член Ландшафта для обеспечения этогокредита оформлял залог недвижимости, указывая поместье, которое служило порукойданной бумаги. Таким образом, субъектами кредитования под залог недвижимостиявлялись Ландшафт и кредитор. Кредиты предоставлялись только на половинустоимости поместья, служившего его обеспечением. По общему правилу передачаценных ипотечных бумаг требовала регистрации.

Получив на руки ипотечные бумаги, член Ландшафта, дляприобретения денежной суммы, должен был их продать. Член Ландшафта выплачивалЛандшафту полугодовые проценты и сборы за услуги органов управления. Ландшафтамбыли даны широкие права (в отношении должников они могли взимать проценты исборы без предварительного судебного разбирательства) производить описьимущества, продажу с публичных торгов, а также препятствовать владельцу участкав продаже земель, чтобы не уменьшать стоимость обеспечения.

Обращение ипотечных бумаг явилось первой ступеньюрынка капитала. Право на их выпуск было строго регламентировано. Он могпроизводиться только с санкции органов власти и только после проверкинадежности обеспечения. Ландшафты постепенно выработали стандарты относительнотого, кому можно выдавать кредиты. Эта практика быстро распространилась поЕвропе. Ценные ипотечные бумаги, благодаря тому, что в качестве обеспечениядолга по ним выступали поместья, хорошо продавались.

Как уже отмечалось выше, развитие системы ипотечногокредитования тесно связано с уровнем состояния кредитно-финансовой системыгосударства и общего промышленного и экономического прогресса. Ввиду того, чтоиндустриализация началась раньше и более интенсивно развивалась в другихевропейских странах, особенно в Англии, Нидерландах и Франции, принциписпользования ипотечных бумаг для финансирования строительства более активноприменялся в этих странах, нежели в Германии, где он первоначально зародился.Система ипотечного кредитования из Германии перешла в Польшу и Францию.

/>/>1852 г.Франция. Credit Fonder de France.

Следующий важный этап развития ценных ипотечных бумагбыл связан с учреждением во Франции в 1852 г. Credit Foncier de France (CFF).Этот институт облегчил получение кредита на нужды сельского хозяйства. В основубыла положена идея централизации ипотечного кредитования по всей территорииФранции,  декретом от 10 декабря 1852 года он былобъявлен единственным банком Франции, которому разрешалось заниматься ипотечнымкредитованием. Это привело к более равномерному распределению капиталовмежду Парижем и провинциями. В выдаваемой ценной ипотечной бумаге пересталоуказываться конкретное имущество, отвечающее по конкретной бумаге. Былаустранена общая ответственность, характерная для ландшафтов. Обладательзакладного листа стал иметь непосредственное требование только к эмитенту этойбумаги. После учреждения CFF появился независимый непосредственно от залогаземельного участка инструмент — закладной лист, как ценная бумага. В результатебыла создана новая система ипотечного кредитования, которая уже в то времясодержала в себе все основные принципы современной системы.

Создание банка Credit Fonder de France  стало важным импульсом для становления системы закладных листовв Европе. Во Франции прусская система ландшафтов была усовершенствована. ОднакоCFF по-прежнему пользовался привилегиями иоставался единственным эмитентом закладных листов. В отличие от прусскихландшафтов CFF был создан в форме общества частногоправа с привлечённым капиталом. Членство определенных социальных группнаселения не было обязательным, и заёмщики не становились автоматически егочленами. CFF имел право эмитировать долговыеобязательства или закладные листы. Это обстоятельство позволяло ему выдаватькредиты в денежной форме, а долговые обязательства продавать тем, кто желалнадёжно разместить свои сбережения. Тем самым была ослаблена жёсткая связьмежду активными и пассивными операциями, существовавшая в Пруссии: в закладномлисте не указывались конкретные имения, в реестр недвижимости не заносилисьобременения по конкретному закладному листу, не существовало солидарной вещнойответственности заёмщиков. Держатели закладных листов имели возможностьпредъявлять свои требования только ипотечному банку.

/>/>1862 г. Франкфурт. Первый ипотечный банк.

Ценные ипотечные бумаги приобрели характер облигаций,обеспеченных ипотекой, выплаты по которым производятся их держателям. Идеясоздания частных земельно-кредитных учреждений во Франции была воспринята вГермании и привела к учреждению ипотечных банков. Первым банком, занимающимсяисключительно ипотечным кредитованием, был Франкфуртский ипотечный банк,основанный в 1862 г. Затем последовало создание еще 12 банков, каждый изкоторых действует и поныне.

С закладкой экономических основ классической системыипотечного кредитования началось формирование системы гарантий игосударственного регулирования. Так для национальных гарантий надежностиипотечного банка большинство национальных европейских законодательствограничивают круг операций банков, которым дано право выпускать закладныелисты. До настоящего времени в Дании ипотечные банки имеют право осуществлятьтолько один вид деятельности предоставление ипотечных кредитов, основанных навыпуске ценных бумаг. На территории Германии ипотечные банки получаютвозможность осуществлять только операции с минимальным риском. Из 40 ипотечныхбанков, существовавших в 1900 г., 29 банков были «чистыми» ипотечнымибанками и 11 — «гибридами», осуществлявшими наравне с ипотечнымкредитованием общую банковскую деятельность.

Важным показателем надежности ипотечного банкаявляется наличие ограничений по объему эмитируемых ценных бумаг. Только знаясоотношение эмиссии к объему обеспечения, инвестор может быть уверен в надежностиценных бумаг. Надежность обеспечения закладных листов достигается следующимобразом. Все ипотечные кредиты заносятся в специальную книгу банка — реестрипотечных кредитов. Но кредит выдается не в полном объеме, а в размере 60% отразмера обеспечения. В случае банкротства ипотечного банка инвесторы должныполучить преимущественное право по требованиям из закладных листов.

По сравнению с другими европейскими законодательствамиГермания дает две дополнительные гарантии надежности ипотечного банка и закладныхлистов:

в каждом ипотечном банке имеется управляющий,назначаемый органом надзора за банками;

существует система банковского надзора, обеспечивающаяпериодические выборочные проверки.

На рубеже XIX-XX столетий немецкие ипотечные банки,совокупная балансовая стоимость которых достигла 6,5 млрд DEM, занимализначительное место на рынке. Они представляли собой третью по значимости группукредитных учреждений после сберегательных банков (8,8 млрд DEM) и частныхкоммерческих банков (6,9 млрд DEM). Примерно такая же картина складывалась вЕвропе в целом.

1900 г. Германия. Законоб ипотечных банках.

1 января 1900 г. вступил в силу Закон обипотечных банках. В дискуссии, предшествовавшей его принятию, центральное местозанимали вопросы, связанные с конкурсным правом, так как во время кризиса,разразившегося после периода грюндерства, были ликвидированы не только многиепредприятия, но и 61 банк. Поэтому всё больше внимания уделялось выработкеединых в масштабах государства подходов к вопросам, связанным с защитойинтересов вкладчиков.

Целями принятого закона Германской империиоб ипотечных банках были провозглашены:

создание правовой среды для того, чтобыпосредники, работающие на рынке капитала, имели возможность обеспечить стабильноепредложение долгосрочных средств под невысокую процентную ставку длякапиталовложений в ключевые отрасли народного хозяйства, в частности, вгородское и жилищное строительство;

создание правовых условий дляфункционирования системы рационального рефинансирования на рынке капитала иосознание того, что «утрата доверия к этим банкам будет связана с потерямисбережений широкими слоями населения»;

защита интересов владельцев закладныхлистов и получателей ипотечных кредитов.

На основе этих целей были разработаныосновные принципы Закона об ипотечных банках, а именно:

особые условия лицензирования ипотечныхбанков;

особый порядок государственного надзора заипотечными банками;

принцип специализации ипотечных банков сограничением круга разрешённых видов операций;

принцип ипотечного покрытия с учётом какколичества, так и качества объектов, входящих в состав покрытия;

предельный объём обязательств по закладнымлистам;

принцип конгруэнтности (сопоставимости);

залоговая стоимость как самостоятельныйпоказатель, рассчитанный по принципу максимальной осторожности и устойчивости вдолгосрочной перспективе;

предельная сумма (лимит) кредита на уровне60% от залоговой стоимости объекта;

защита интересов заёмщиков;

обязательное внесение объектов, входящих всостав покрытия, в реестр покрытия;

задачи доверенного лица;

закреплённое в законе право держателейзакладных листов на первоочерёдное удовлетворение их требований при банкротствеипотечного банка;

особые правила публикации баланса и другойотчётности.

/>/>Жизнестойкость и развитие системы закладных листов.

Первая и Вторая мировые войны, инфляция и мировойэкономический кризис 30-х гг. нанесли серьезный урон ипотечному кредитованию.Вклад ипотечного кредитования в восстановление экономики в послевоенный периодбыл значителен. Характерной чертой ипотечного кредитования была егодолгосрочность. Вплоть до конца 60-х гг. закладные листы выпускались на срок,превышающий 30 лет, и заемщикам, соответственно, предлагалась ипотека сфиксированной процентной ставкой на срок, превышающий 30 лет.

Несмотря ни на какие испытания, закладные листызарекомендовали себя, как надежное средство привлечения капиталов на рынокнедвижимости. Согласно статистике Европейского ипотечного союза в Брюсселеоборот закладных листов насчитывал к концу 1995 г. в Европе 537 млрд ЭКЮ. Изних примерно 70% были эмитированы немецкими институтами. Тем самым немецкийрынок закладных листов является не только самым большим сегментом немецкогорынка доходных ценных бумаг, но и самым большим рынком облигаций в Европе ишестым по величине рынком облигаций в мире.

Система закладных листов доказала свою жизнестойкостьи адаптивность к экономическим условиям разных стран. Совсем недавно, послераспада социалистической системы в континентальной Европе, задача выбора моделиипотечного кредитования встала перед бывшими социалистическими странами.Некоторые из них (Польша, Венгрия, Чехия, Словакия) избрали для себяодноуровневую модель ипотечного кредитования. За сравнительно недолгий период — с середины 1995 до начала 1998 г.г. — в этих странах были созданы правовыеосновы для выпуска и обращения закладных листов, а также организации идеятельности ипотечных банков.

При выборе модели ипотечного кредитования и привыработке норм, регулирующих отношения в этой области, законодатели этих странруководствовались не только историческим опытом своих стран, но и новейшимиизменениями в Европе. Поскольку роль закладных листов в экономике велика,европейское законодательство выработало минимальные требования к ним. Цельюевропейского законодательства является интеграция национальных закладных листовв экономику стран ЕС и единообразное улучшение национального регулирования вобласти закладных листов. Это еще одна мера, оказывающая значительное влияниена привлекательность европейских финансовых инструментов.

Несмотря на то, что все рассматриваемые бывшиесоциалистические страны соблюдают требования ЕС к закладным листам,законодательство этих стран, принятое для регулирования процессом ипотечногокредитования, различно. Так, например, в Венгрии и Польше действуютспециализированные ипотечные банки, а в Чехии и Словакии не стали вводитьстрогую специализацию ипотечных банков и ограничили выдачу специальных лицензийна право выпуска закладных листов коммерческим банкам.

В то время как словацкие, венгерские и польскиезаконы, подобно немецкому, предписывают оценивать стоимость предмета залога,ориентируясь на перспективу, Чехия берет курс на рыночную стоимостьнедвижимости. Если в Польше, Венгрии и Словакии законодатель ограничил выпускзакладных листов 60% стоимости обеспечения по выданным ипотечным кредитам, точешский законодатель установил этот лимит 70%.

Законодательства всех четырех перечисленных странедины во мнении, что обеспечительная ценность по закладным листам должнаучитываться в специальном реестре. Название «закладной лист»юридически защищается во всех рассматриваемых законодательствах. Во всехупомянутых странах устанавливается особый, выходящий за пределы общего банковскогонадзора, публичный надзор за ипотечными банками.

Чехия, Словакия, Венгрия и Польша в сравнительнокороткий период законодательно закрепили инструмент рефинансирования — закладной лист. При этом они учитывали тенденции развития в других европейскихстранах современного законодательства, а также европейского права. С введениемзакладного листа для рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов в этихстранах был заложен фундамент для постоянного привлечения капитала на ипотечныйрынок, а следовательно, и для осуществления крупных инвестиций в недвижимость.

В настоящее время в 18 европейских странахимеются законы, регулирующие деятельность ипотечных банков и выпуск закладныхлистов. Конкретные законопроекты разработаны в Эстонии, Ирландии и в России.Идёт работа над законопроектами или их концепциями в Бельгии, Италии, Словениии Белоруссии. В центрально-европейских странах с трансформируемой экономикой досих пор выдано следующее количество лицензий: Польша — 3; Чехия — 9; Венгрия —2; Словакия — 5; Латвия — 1. Количество эмиссий по странам: Польша — 2; Чехия —20; Венгрия — 5; Словакия — 4; Латвия — 4. Количество и объём эмиссий постранам (в млн. евро): Польша — 4,92; Чехия — 627,47; Венгрия — 23,17; Словакия— 12,92; Латвия — 6,55.

/>/>/>/>§1.4.История ипотеки в США.

Проблемы развития ипотечного рынка жилья по-настоящемупривлекли к себе внимание американского правительства лишь во время Великойдепрессии. До 30-х годов жилищные проблемы, несмотря на всю их серьезность, необращали на себя такого внимания, которого они заслуживали. В то времяипотечный рынок был весьма раздроблен и малоэффективен. В 20-е и 30-е годынебольшие банки представляли ипотеки посредством предоставления ссуд,полученных через депонируемые в банки средства населения. Довольно частовозникавшие в это время в США финансовые крахи приводили к замораживаниюбанковских депозитов, что в свою очередь приводило к тому, что источникполучения ипотек иссякал. Крушение в 1929 г. биржи в Соединенных Штатах привелок большим трудностям, связанным с рынком финансов, собственными накоплениямиграждан, а также с владением недвижимостью в сфере жилья и фермерства.

На протяжении периода с 1900 по 1934 годыв Соединенных  Штатах не наблюдалось участиягосударства или правительственныхорганов в обеспечении финансирования рынка недвижимости. Большая часть финансирования этого рынкапоступала из личных средств граждан,из накоплений семей, из частных инвестицийипотечных компаний. Лишь небольшая доля ипотечных компаний и банков участвовала тогда в развитии рынканедвижимости. В результате величиныпроцентных ставок часто изменялись, а кредиты давались на очень непродолжительный период, что провоцировалоэкономический кризис и способствовало тому, что вся экономика страны впадала в депрессию. Это состояние напоминает кризисную экономику России конца XX века.

Когда в 1933 г.Франклин Рузвельт вступил в должность президента, экономика США находилась в глубокоми затяжном экономическом кризисе. Банки выдавали кредиты только на срок от одного до трех лет иотказывались продлевать их в связи с отсутствием капитала. Они вынуждены были оченьчасто забирать у граждан их имущество в качестве залога. Все это приводило кбанкротству, к крушению банковской системы, к потере имущества, к утрате личных накоплений, атакже к крушению рынка недвижимости в целом. Положение в жилищном секторе былоособенно тяжелым: половина всех домовладельцев оказалась неспособнойвыполнять свои ипотечныеобязательства, их дома переходили в собственность залогодержателей. Значительная часть населения оказалась перед реальной угрозой потери своего дома. В это времяделается вывод о том, что политика,обеспечивающая достаточное число ипотек, предоставляемых на экономическивыгодных условиях и стимулирующих развитиежилищного сектора, явится проявлением высшей государственной мудрости.

Вслед за периодомВеликой депрессии были введены необходимые законодательные и регулирующиенормативные акты для исправления экономического положения страны:

было признано, чтоипотечные вклады в недвижимость должны представлять собой инвестиции невысокогориска;

стало ясно. чтонедвижимость и, в особенности недвижимость, связанная с жильем, представляетсобой очень эффективное средство возрождения экономики.

/>1934г. Федеральная Жилищная Администрация.

Это было началомпервого этапа государственного регулирования системы ипотечного кредитования. В результате этой политики все большее и большее количество финансов,капитала стало доступно гражданамдля того, чтобы производить займы на строительство и покупкунедвижимости. Именно этот механизм помог СоединеннымШтатам в значительной степени восстановиться после депрессии 1929 г. Организация вторичного рынка ипотечных кредитов и содействие государства его развитию былиответом на упадок жилищного рынкавремен Великой депрессии 30-х годов.  Однимиз наиболее важных законов, принятых в то время, был Национальный закон о жилье от 1934 г., на основании которого была создана Федеральная Жилищная Администрацияс целью развития программ ипотечного страхования. Она взялась за: решение вопросов там, где на ипотечных рынках ирынках жилья  существовали наибольшиетрудности. Федеральная Жилищная Администрацияоказала содействие в разработке стандартови гарантий, позволивших повысить эффективность работы этих рынков:

Федеральная ЖилищнаяАдминистрация стандартизировала условия предоставления ипотек. Для покупателейэто означало меньший размер первого взноса и отсутствие необходимостиприбегать к дорогостоящим кредитам. Стандартизация также обеспечила развитие и ещеодного аспекта рынка: банки, выступавшие в роли первоначальных кредиторов, получили возможность«упаковывать» и продавать ипотеки в форме ценных бумаг для конечных инвесторов,которые, в свою очередь, могли осуществлятьс ними торговые операции илипродавать их на рынке. Это означало, что кредитное учреждение, предоставляющееипотечную ссуду, и инвестор, вкладывающийсвои средства в ипотеку, уже не являлись одним и тем же лицом. Было положено начало формированию вторичного рынка ипотек;

Федеральная ЖилищнаяАдминистрация обеспечила страхование ипотек, предоставляемых наприобретение домов. Страхование обусловливало снижение рисков для кредиторов и,следовательно, помогало расширить круг людей, удовлетворяющих требованиям на получениеипотечныхкредитов. Это страхование дало определенные гарантии тому, чтобы кредиторсмог получить залог и в конечном итоге вернуть те деньги, которые он дал под заем дляпокупки или строительства жилья. Федеральная Жилищная Администрация гарантировала кредиторувыплаты денежных сумм в случае нарушения заемщиком обязательств по внесениюплатежей по жилищной ипотеке.

На протяжении восьмилет Федеральная Жилищная Администрация смогла обслужить примерно 25% ипотечного рынкаСоединенных Штатов. Гарантии страхования ипотечного кредитования были выданыпримерно 90% владельцев жилищного рынка.

В 1934 г. КонгрессСША утвердил программу для обеспечения гарантий по кредитам Администрации поделам ветеранов. Кредитные программы Федеральной Жилищной Администрации и Администрации по деламветеранов в процессе их реализации формировали и поддерживали основные направленияипотечного кредитования. Результатом этой деятельности стали: снижение размерапервоначального взноса за приобретаемое жилье, осуществляемого заемщиком засчет собственных средств; увеличение срока кредитования (с 20 до 30 лет) и установлениефиксированной ставки по ипотечному кредиту.

/>1935г. Финансовая корпорация по реконструкции.

В 1935 г. Конгресссоздал Финансовую корпорацию по реконструкции. Одной из наиболее важныхпрограмм Финансовой корпорации по реконструкции (РФК) была программа,включающаяпокупку застрахованных Федеральной Жилищной Администрацией, а позднее игарантированных Администрацией по делам ветеранов ипотечных кредитов. В результатереализации этой программы повысилась ликвидность кредитов Федеральной Жилищной Администрации иАдминистрации по делам ветеранов, они стали более привлекательными для кредиторов,что способствовало развитию ипотечных рынков. РФК оказала существенную помощьв увеличенииоборота ипотечных кредитов Федеральной Жилищной Администрации.

/>1938г. Федеральная Ассоциация ипотечного кредитования («Фэнни Мэй»).

Последним и главнымзвеном в развитии политики системы ипотечного кредитования в Соединенных Штатахбыло создание в 1938 г. Конгрессом США Федеральной национальной ассоциацииипотечного кредитования — FNMA (сокращенно – «Фэнни Мэй»). Появлениецентрализованной структуры вторичного рынка ипотек определило начало следующегоэтапа государственного регулирования национальной системы ипотечногокредитования.

«Фэнни Мэй»первоначально была создана как филиал Агентства финансирования работ пореконструкции. Она сотрудничала с РФК с целью развития вторичных ипотечныхрынков. «Фэнни Мэй» смогла создать вторичный рынок ипотечного кредитования в СоединенныхШтатах. В конце 1938 г. «Фэнни Мэй» имела в своем портфеле застрахованныхФедеральной Жилищной Администрацией ипотечных кредитов на сумму более чем 80млн долларов.

Важным катализаторомразвития жилищного сектора и становления системы ипотечного кредитования СШАстало внесение изменения в Налоговый кодекс 1939 г., согласно которомуналогоплательщикам давалось право вычитать процент по ипотечной ссуде издохода, подлежащего налогообложению. Для лиц, имеющих обязательства поипотечной ссуде, предоставлялся ряд налоговых льгот. Таким образом, был созданстимул для получения заемных средств с помощью ипотечного кредита.

РФК, вплоть до еероспуска в 1948 г., специализировалась на покупке уже выданных ипотечныхкредитов, а «Фэнни Мэй» выполняла стабилизирующие задачи. Она была создана какправительственная организация, которая должна была обеспечить социальнуюстабильность. И, таким образом, выполняя эти функции, она работала примернопоследующие 30 лет. Она поддерживала возможность обращения на рынке кредитовФедеральной Жилищной Администрации и Администрации по делам ветеранов сфиксированной процентной ставкой. Первоначально «Фэнни Мэй» была уполномоченапокупать кредиты, гарантированные Федеральной Жилищной Администрацией.

В 1954 г. «Фэнни Мэй»стала акционерным обществом. Государством была произведена реструктуризациякомпании «Фэнни Мэй» для того, чтобы часть этой компании смогла получать свойсобственный доход, непосредственно от продажи акций.

Сам фактакционирования государственной компании говорит о том, что работа частногокапитала на вторичном рынке стала не только выгодной для размещения инвестиций,но и выгодной для развития инфраструктуры вторичного рынка ценных бумаг.Механизм, рожденный государством для активизации первичного рынка, стал самодостаточнымна определенном этапе развития системы. Реальным подтверждением этого выводаявляется тот факт, что «Фэнни Мэй» в 1968г. стала полностью частной компанией.

В 1968 г. «Фэнни Мэй»была разделена на два самостоятельных юридических лица, на каждое из которыхбыла возложена часть первоначально принадлежащих «Фэнни Мэй» функций. Одним изних была Правительственная Национальная Ипотечная Ассоциация — GNMA (именуемая«Джинни Мэй»). Она начинала как чисто федеральное агентство в составеДепартамента жилищного и городского развития, с помощью которого в рамкахссудосберегательной системы страны упаковывались и продавались ипотечные ссудына рынках капитала, что привело к дальнейшему развитию вторичного рынка.Облегчив процесс реализации ипотек на рынках капитала, банки смогли быстрееосуществлять оборот своих ипотечных средств и, таким образом, генерировать всебольшее число новых ипотек. Естественно, что это позволило существенноувеличить объем средств, направляемых в отрасль жилищного строительства.

«Фэнни Мэй» являласьчастной корпорацией, хотя все еще и сохраняющей некоторую связь с федеральнымправительством. В 1968 г. компания «Фэнни Мэй» была приватизирована. Она была приватизирована именно всвязи с тем фактом, что эффективно работала. Бюджетный дефицит составлял в тот моментпримерно $ 100 млрд. Поэтому решено было приватизировать компанию. Нофункционировалакомпания «Фэнни Мэй», выполняя те же самые задачи. На «Джинни Мэй» былавозложена государственная поддержка жилищных программ. «Фэнни Мэй» стала специализироваться в продаже ипокупке ипотечных кредитов на вторичном ипотечном рынке, повышая тем самым ликвидность и инвестиционныевозможности кредиторов. Благодаря усилиям «Фэнни Мэй» и «Джинни Мэй» был создан рынок кредитов Федеральной Жилищной Администрациии Администрации по делам ветеранов.

/>1970г.  Федеральная Комиссия Ипотечного Кредитования («Фрэдди Мак»).

В то же времянегарантированные и незастрахованные правительством ипотечные кредиты из-заотсутствия стандартной документации продолжали быть низколиквидными. Стояла задача вовлечь в рыночныйоборот и эти обычные ипотечные кредиты. Именно для этого в 1970 г., двумя годамипозже «разгосударствления» «Фэнни Мэй», специальным Законом о чрезвычайном финансированиижилищного строительства была создана Федеральная Корпорация Ипотечного Кредитования — FHLMC, именуемая сокращенно «Фрэдди Мак». Основной целью «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» былопривлечение новых ресурсов инвестиционного капитала к жилищному рынку путем повышенияобращаемости всех ипотечныхкредитов и выработки единообразных стандартов аля облегченияоборота на вторичном ипотечном рынке. «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» былинаделены полномочиями по покупке как обычных,так и гарантированных ипотечных кредитов. До этого времени «Фэнни Мэй» было разрешено покупать толькоипотеки, застрахованные илигарантированные правительством или уполномоченнымиим лицами.     

Это расширение ихполномочий имело несколько важных последствий. Первым была выработка впроцессе тесного сотрудничества «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак»а твердых стандартныхформ, используемых на всей территории США при сделках с обычными  ипотеками. Другим последствием былипересмотр и одобрение  «ФэнниМэй» и «Фрэдди Мак»ом частных компаний ипотечного страхования. Каждое из агентств поддерживало«одобренный список»  частныхстраховщиков. Для обоих агентств частное ипотечное страхование обязательно в случаях, когда суммакредита превышает 80% оценочнойстоимости залога.

Таким образом, самымзначительным результатом поддержки правительства была организация сильноговторичного ипотечного рынка. Выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечным залогом,позволил перевести риск от вкладчика, кредитора 1 к самому инвестору.Деятельность указанных структур обеспечила первоначальные основы создания вторичногоипотечного рынка, привлечение средств вторичных инвесторов в сферу ипотечного кредитования. Ониобеспечили выход системы на очередной — третий этап развития, который характеризуетсясовершенствованием вторичного рынка ипотек за счет развития финансовых технологий на рынкекапитала, позволивших существенно расширить круг инвесторов жилищныхоблигаций.

Значение «Фэнни Мэй»и «Фрэдди Мак» велико и в настоящее время. Они регулируют и поддерживаютвторичный рынок ипотечного кредитования, их деятельность, в конечном счете,оказывает влияниеи на условия первоначального ипотечного кредитования. В 1981 г. «Фэнни Мэй»получила полномочия непосредственно участвовать в торговле акциями на Wall Street, иэтот механизм вторичного рынка позволил охватить в то время примерно 87%ипотечного кредитования в Соединенных Штатах. В настоящее время «Фэнни Мэй» является шестой повеличине корпорацией в США.

«Фэнни Мэй» и«Фрэдди Мак» обеспечивают два вида услуг рынку капитала, они предоставляет банкаммеханизм, который позволяет им:

продавать кредиты;

трансформироватькредиты в ценные бумаги, обеспеченные ипотечным залогом.

В настоящий момент портфель «ФэнниМэй» включает примерно $3,17 трлн.

Приобретенные займыфинансируются одним из двух способов. Их можно держать в портфеле, используяразницу между процентом, полученным по займу, и стоимостью приобретения. В другом случаезакладные могут быть объединены в фонд с похожими займами и проданы, как ценныебумаги, другим инвесторам. В этом случае обычно между процентами с закладных вфонде ивыплатой инвесторам по ценным бумагам разница меньше, однако она болееустойчивая. Отсюда меньшая потребность в средствах. Этот процесс, который обычноназывают секьюритизацией, может принимать множество различных форм. Он впиталв себя все разнообразие видов и классов ценных бумаг. Обычно эти ценные бумагиизвестны как «fannie maes» или «freddi maes», no названию организаций, их выпускающих. Обе Корпорации выпускают долговые и ценные ипотечные бумаги черезброкерские фирмы на Wall Street.

/>1983г. «Обеспеченное ипотечное обязательство».

Помимо ролиправительства в формировании ипотечного рынка, сами финансовые рынки разработали рядновых технологий, которые оказали существенное влияние на становление этого рынка. Спад на рынкенедвижимости, наблюдавшийся в США в  80-е годы, и методы, применявшиеся дляпреодоления сложившейся ситуации, привели к ряду значительных перемен на рынкахипотечногокапитала. Эти перемены навсегда изменили способы финансирования операцийс недвижимостью в США. В 1983 г. был применен новый инструмент для работы навторичном рынке ценных бумаг, который явился подлинной новацией на ипотечном рынке. Он известен подназванием «Обеспеченное ипотечное обязательство».  Использование данного инструментапозволило ссудосберегательнымкомпаниям «переупаковывать» ипотечные обязательства таким образом, чтобыудовлетворить инвесторов, которые до этого не выступали в качестве покупателейипотечных инструментов.

Это привело красширению числа участников рынка. Например, традиционные инвесторы, такие какпенсионные фонды, приобретают инвестиционные инструменты с более длительнымисрокамиобращения, а фонды, осуществляющие операции с инструментами денежногорынка, покупают инвестиционные продукты  со сроками обращения менее одного года.Внедрение «Обеспеченного ипотечного обязательства» стимулировало спрос. наипотечные продукты по более низким процентным ставкам. В 90-е годы специалисты поразработке финансовых продуктов, работающие в инвестиционных банках, началисоздавать«Обеспеченные ипотечные обязательства» таким образом, чтобы их структура неотпугивала своей сложностью потенциальных инвесторов по принципу: чем проще, тем лучше.Инвесторы, вкладывающие средства в ценные бумаги, обеспеченныезакладными, должны понимать суть инструментов, которые они приобретают.

/>Секьютеризацияипотечных обязательств.

Таким образом, мыотмечаем важное дополнение к собирательному образу современной классическойипотеки. Ранее мы уже делали вывод, что совершенствование системы ипотечногокредитованияидет по пути повышения ликвидности долговых обязательств. В развитие этой мыслизаметим, что в условиях современности эта финансовая технология, получившаяназвание «секьюритизация», является инструментом повышенияликвидности ипотечных обязательств. Секьюритизация — это трансформация ипотечных кредитов вболее ликвидную форму, т.е. выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными закладными. ВСША длительное время было спонсорство и поддержка Правительства. В настоящее  время этот рынок необращается к правительственным гарантиям и даже к банкам, как основному источникукредитования строительства многоквартирных домов. Этот ипотечный рынок сталосновнымисточником финансирования для строительства и покупки многоквартирных домов.Когда финансисты обращаются к вторичному рынку, то получают значительно болееширокую базу для финансирования, чем если бы обращались к банкам. В США рыноккоммерческихценных бумаг начался с $5 млрд. в 1991 г. и возрос до $80 млрд. в 1998 г.

Развитиесекьюритизированного рынка в Соединенных Штатах началось со следующего. В 80-е годыначался сильный спад на рынке недвижимости. Падала стоимость недвижимости, чтоприводилок увеличению случаев невыполнения кредитных обязательств. В результате многие банки, атакже страховые компании, которые были основными источниками финансирования наэтом рынке,забрали свои деньги, а когда кредиты на многоквартирные дома оказались,обречены на провал, и их необходимо было рефинансировать, прежние источникиотказывались делать это. В 90-е годы наблюдался очень большой кризисссудосберегательной системы страны, и сотни, а то и тысячи компаний попали вэтот кризис. Соединенным Штатам пришлось создать специальное агентство для того, чтобы ономогло взять на себя обязанности этих обанкротившихся банков и их кредиты. Этотинститут назывался «Резолюшн траст корпорейшн» — RTC.

В результате у этойкомпании оказались на руках сотни миллиардов так называемых безнадежныхкредитов. И  чтобы каким-то образом избавиться от них, компании пришлось выйти начастный секьюритизированныйрынок и создавать специальные структуры, инструменты, с помощью которых можно былобы разрешать эту проблему. Технологию секьюритизации, которая используется в Соединенных Штатах,начинают применять и в других европейских странах. В этих странах банки все ещевкладывают большие средства в коммерческие и многоквартирные кредиты и используют их в своихбанковских портфелях. Но в связи с тем, что они хотят более эффективноиспользовать свои капиталы, они тоже начали применять секьюритизацию, но оченьпостепенно.

Привилегии «Фэнни Мэй» и«Фрэдди Мак».

«Фэнни Мэй» и «ФрэддиМак» имеют схожую организацию и пользуются одинаковыми федеральнымипривилегиями. И та и другая являются акционерными корпорациями, чьими акциямиторгуетНью-Йоркская Биржа. Обеими руководят Советы Директоров, состоящие из 18 членов Совета, из которых13 выбирают акционеры, а 5 назначает президент. Обеим необходимо иметьштаб-квартиры в Вашингтоне (округ Колумбия,столичная территория), обе являютсяобъектом наблюдения (но не управления) федеральной полиции — безопасность, порядок регулирования ифинансовый мониторинг.

Обе корпорацииограничены одной линией деятельности (жилищная ипотека) и получают различныеофициальные привилегии дляпомощи в выполнении задачи. Эти привилегии таковы:

кредитная линияКазначейства США в размере до 2,25 млрд. долларов;

право продавать ценные корпоративныебумаги без ограничения через финансовыеинституты, регулируемые государством (в основном, банки и сберегательные ассоциации); определение ценных ипотечныхбумаг, которые они выпускают илигарантируют, к категории second-lowest credit risk (второй наименьший кредитный риск) в депозитных учреждениях;

право их долговыхобязательств служит гарантией общественных депозитов;

право на продажу ихценных бумаг через Федеральный Резервный открытый рынок;

освобождение отгосударственных и местных налогов (кроме налога на собственность и федеральных налогов на прибыль);

освобождение от регистрационных требованийпо ценным бумагам и Биржевых комиссионных;

полномочиеиспользовать федеральные резервные банки в качестве финансовых агентов.

Несмотря на этипривилегии, в современных условиях обязательства «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» неявляются обязательствами Правительства, и они не гарантируются КазначействомСША. Корпорации также не принадлежат государству. Тем не менее тот факт, чтоПравительство поддерживает их, показывает, что Правительство не допуститпровала ни одной из этих компаний. Наконец, инвесторы всегда требуют скорпораций меньшие проценты, чем с остальных предприятий. Из-за своегоособенного статуса и предположения, что обязанности этих компаний могут, вкакой-то степени, считаться обязательствами Федерального Правительства, в 1992году были предприняты меры по созданию официальной системы регулированиябезопасности и стабильности деятельности.

/>ДепартаментЖилищного и Городского Развития.

Регулированиедеятельности и политика наблюдения осуществляется Департаментом Жилищного и ГородскогоРазвития. В настоящее времяэтот контроль, в основном, выражается в наблюдениируководящих органов. Регулирование Безопасности и Стабильности Деятельности и мониторинг ведутся Офисомпо Надзору за Федеральными ЖилищнымиПредприятиями — OFHEO — независимымагентством, работающим с HUD, но не находящимся у него в подчинении.

В настоящее время в США существует большоеколичество ипотечных структур. Это как частные участники рынка, так и разного уровня агентства. Особое место среди нихзанимают такие организации, какДепартамент жилищного строительства и Городского — HUD. Основной цельюдеятельности HUD является:

достижение наилучшихформ выполнения основных правительственных программ, которые предусматривают оказание помощи городскомустроительству и развитию других населенных пунктов;

оказание помощиПрезиденту в достижении максимальной координации различных форм деятельности нафедеральном уровне.

HUD является федеральным агентством, в егосостав входят Федеральная ЖилищнаяАдминистрация и «Джинни Мэй».

/>/>/>/>/>§1.5. Развитие инструментов рынка капитала.

В последние годы закладной лист переживаетв Европе эпоху ренессанса. Ещё 10-20 лет тому назад он и в Германии непредставлял для инвесторов особого интереса из-за небольшого объёмамногочисленных эмиссий и низкой ликвидности. Сейчас рынок закладных листовнаходится на подъёме не только в Германии, но и в большинстве европейскихстран, что находит своё выражение не только в более частых эмиссиях, но — ипрежде всего — в их объёмах. Растущее признание закладного листа особенно яркопроявляется в том, что в целом ряде европейских стран приняты новые законы озакладных листах и деятельности ипотечных банков. Именно там, где решено непросто дополнить действующее законодательство, а заменить его новым специальнымзаконом о деятельности ипотечных банков и закладных листах, велись глубокие ипринципиальные дискуссии, позволившие точнее определить потребность и лучшепонять смысл нововведений. Сказанное в ещё большей мере относится к темгосударствам, в которых такое законодательство создаётся впервые.

Поиск новых подходов и моделейрефинансирования ипотечных кредитов шел по-разному:

в Западной Европе:

различные системы ипотечных банков изакладных листов;

введение евро – единой европейской валюты;

совершенствовать системы или вводитьзаново;

в Центральной и Восточной Европе

проблемы жилищного строительства;

исторический путь и современная ситуация вЕвропе;

необходимость ипотечных банков и закладныхлистов.

/>Центральнаяи Восточная Европа.

В начале 90-х годов 20-го века страныВосточной и Центральной Европы, реформирующие свою экономику, начали поискновых схем, пригодных для финансирования жилищного строительства на рыночнойоснове. Это стремление диктовалось необходимостью быстро решить важныйполитический вопрос и в достаточной мере обеспечить населения жильём,отвечающим современным стандартам. Раньше или позже должен был встать вопрос орефинансировании кредитов, выдаваемых под залог недвижимости. В ходе поискановых подходов и моделей анализировалась не только современная ситуация вЕвропе, но и собственные, национальные традиции, имеющие глубокие историческиекорни. В результате во всех центрально-европейских странах законодателиостановили свой выбор на закладном листе и высказались против введенияамериканской системы MBS.

/>СтраныЕвропейского союза.

Совершенно другой была и остаётся ситуацияв странах Европейского Союза. Во всех странах Евросоюза имеется развитая ихорошо работающая система выдачи ипотечных кредитов и схема ихрефинансирования. Создана и в различных формах функционирует система ипотечныхбанков и закладных листов. Поэтому дискуссия по принципиальным вопросам непредставлялась, на первый взгляд, необходимой. Однако, банковские специалисты,работающие на рынке капитала, уже в течение многих лет пытаются понять, каквведение евро повлияет на источники рефинансирования банков. Национальнаявалюта средств перестаёт существовать как критерий успешности инвестированиясредств. Поэтому решающим критерием — прежде всего, для иностранных инвесторов— становится оценка надёжности и ликвидности финансового инструмента. Банкизадались вопросом, смогут ли их бумаги, предназначенные для рынка капитала, конкурироватьс немецким закладным листом, взлёт которого они наблюдают в течение последнихлет на своих мониторах.

Выводы, сделанные после проработкивопроса, были быстро воплощены в жизнь. Появились новые законы о закладныхлистах и деятельности ипотечных банков, в действующее законодательство быливнесены соответствующие изменения. Эти изменения в большинстве случаев касалисьприоритетных прав владельцев закладных листов на удовлетворение их требований.После того, как соответствующие изменения были внесены в законодательствоГермании, и покрытие закладных листов приобрело статус обособленного имущества,Люксембург и Финляндия внесли соответствующие дополнения в свои законы.

Макроэкономические эталоны.

Если страны с реформируемой экономикойзачастую ориентируются на немецкий закладной лист в его классической форме, тостраны, входящие в Европейский союз, ставят перед собой цель перейти кмега-эмиссиям закладных листов. По-разному шла эволюция макроэкономическихаспектов:

в Западной Европе:

европейский рынок капитала – национальнаявалюта больше не определяет место размещения капитала;

потребность в конкурентоспособныхпродуктах;

немецкие мега-эмисии закладных листов

в Центральной и Восточной Европе

исторический опыт;

опыт США  и Европы;

немецкие закладные листы.

Юридические эталоны.

И на Западе, и на Востоке, и в центреЕвропы считается обязательным включение в национальное законодательство всехнорм Европейского Союза. Поскольку для закладного листа не существуетспециальной директивы ЕС, европейские страны исходят из критериев, изложенных встатье 22, абзац 4 Директивы ЕС «О координации правовых и нормативных актов,касающихся деятельности структур для совместных вложений в ценные бумаги»,больше известной как Директива об инвестировании. Требования этой Директивырассматриваются как минимальный стандарт для европейских закладных листов. Не впоследнюю очередь это объясняется тем, что эти критерии включены в шесть другихдиректив ЕС, а также в список требований, которые Европейский центральный банкпредъявляет к ломбардным бумагам. В нескольких европейских странах положение оприоритетных правах владельцев закладных листов было включено в национальноезаконодательство лишь после ссылки на нормативы, установленныевышеперечисленными документами.

Эволюция юридических аспектов ипотечногокредитования шла следующим образом:

минимальные требования ЕС по вложениям в закладныелисты согласно ст.  22 (часть 4) Директивы ЕС «О деятельности ССВЦБ» и другимусловиям инвестирования;

общие критерии:

долговые обязательства;

законодательные предписания;

законодательно закрепленный принцип покрытия;

кредитное учреждение;

особый надзор со стороны государства;

преимущественное право при банкротстве;

обеспечения соответствия новых законов об ипотечныхбанках и закладных листах общим критериям.

Список литературы

Для подготовки данной работы были использованыматериалы с сайта www.park.ru/