Реферат: Купля-продажа жилой недвижимости
Федеральноеагентство по образованию
Самарскийгосударственный архитектурно-строительный университет
Кафедратеоретической экономики и экономики недвижимости
Курсовойпроект
Подисциплине «Операции с недвижимым имуществом»
натему:
«Купля-продажа жилой недвижимости»
Выполнил:
студент 4 курса гр.ЭН-64
Рута М.А.
Научный руководитель:
Чиркунова Е.К.
Самара
2010г.
Содержание
Введение
1Теоретические аспекты совершения сделки купли-продажи жилой недвижимости
1.1 Понятие жилой недвижимости
1.2 Схемазаключения сделки купли-продажи жилой недвижимости1.3 Правовыеаспекты заключения сделок с жилым недвижимым имуществом2Мониторинг рынка жилья на вторичном рынке2.1 Исследование предложения жилой недвижимости на вторичномрынке в г. Самара
2.2 Исследованиепредложения четырехкомнатных квартир на вторичном рынке в Куйбышевском районе г.Самара
3 Совершение сделкикупли-продажи квартиры
3.1 Описание объекта и оформлениекупли-продажи
3.2 Определение ценысделки
Заключение
Библиографический список
Введение
Объектомисследования курсового проекта является договор купли-продажи жилых помещений,который регулирует вопрос прав человека на жилое помещение, а это всегдаживотрепещущий вопрос.
Под предметомисследования понимаются современные проблемы регулирования продажи жилогопомещения.
На важность иактуальность этого вопроса указывает тот факт, что само государство –Российская Федерация выделило его в разряд важных и приоритетных. Этовыражается в закрепленности права в основном законе Российской Федерации –Конституции, которая гарантирует человеку право на жилище (ст. 40 Конституции РоссийскойФедерации). Гарантии права на жилище, предусмотренные Конституцией РФ — это теобязанности, которые приняло государство для обеспечения предоставленногогражданам права: развивать и сохранять жилищный фонд, содействоватькооперативному и индивидуальному строительству, обеспечивать справедливоераспределение жилой площади.
Следуетотметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлыхлет. Круг традиционных участников договора купли-продажи значительнорасширился. Теперь обычно в сделку кроме покупателя и продавца включаетсятретья сторона – посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерскаяфирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играюткоммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другиерыночные институты.
Учитываявысокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, какправило, во многие тысячи рублей. Квартирный бизнес ныне является одним изсамых выгодных: посреднические организации – риэлтерские фирмы и отдельныемаклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими имквартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды.
Так же, вработе уделено внимание вопросам государственной регистрации прав на жилыепомещения. Это связано с тем, что согласно Закону «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности нажилое помещение возникает только после осуществления обязательной процедуры вспециализированном учреждении юстиции по регистрации прав ─государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Всевышесказанное дает основание сделать вывод об огромной важности договоракупли-продажи жилого помещения для каждого человека, о необходимости повышенияуровня знаний населения в сфере правового регулирования изучаемых отношений. Всвязи с чем цель данной работы заключается в возможности использования еематериалов всеми участниками отношений, связанных с продажей жилых помещений,правильно оценить возможности договора купли-продажи и не допуститьправонарушений при его заключении.
Задачамиисследования являются:
1. Датьполное определение жилой недвижимости.
2. Рассмотретьсхему заключения сделки купли-продажи.
3. Определитьправовые аспекты заключения сделки купли-продажи с жилым имуществом.
4. Провестимаркетинговое исследование предложения жилой недвижимости на вторичном рынке в г.Самара;
5. Рассмотретьпроцедуру оформления и определить пакет документов, требующихся для совершениясделки;
6. Провестиоценку жилой недвижимости сравнительным подходом на реальном примере.
В первойглаве было дано определение таких понятий, как «недвижимость», «жилаянедвижимость», была рассмотрена схема и правовые аспекты заключения сделки сжилой недвижимостью.
Во второйглаве было проведено маркетинговое исследование предложения жилой недвижимостина вторичном рынке в г.
В третьейглаве была рассмотрена процедура заключения сделки купли-продажи, а такжедокументы, необходимые для заключения договора купли-продажи. Приведеноописание жилой недвижимости, а также проведена оценка этой жилой недвижимости сравнительнымподходом.
Для раскрытияданной темы использовались нормативно-правовые акты, научные и периодическиеиздания, а так же учебники и специализированные интернет ресурсы.
1 Теоретическиеаспекты совершения сделки купли-продажи жилой недвижимости
1.1 Понятие жилой недвижимости
В процессепроведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества надвижимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам(недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр,обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то естьобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». Кнедвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные иморские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Законом кнедвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ,«предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществленияпредпринимательской деятельности, признается недвижимостью» (табл.1).
Таблица 1
Видынедвижимого имущества
№ п/п Отдельные объекты Сложные объекты 1 Земельные участкиПредприятие в целом как имущественный комплекс, включая:
♦ земельные участки;
♦ здания и сооружения;
♦ инвентарь и оборудование;
♦ сырье и продукцию;
♦ требования и долги;
♦ права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;
♦ нематериальные активы;
♦ информацию;
♦ другие исключительные права
2 Участки недр 3 Обособленные водные объекты 4Все, что прочно связано с землей, в том числе:
♦ леса;
♦ многолетние насаждения;
♦ здания;
♦ сооружения
5Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:
♦ воздушные и морские суда;
♦ суда внутреннего плавания;
♦ космические объекты.
Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону
Определениенедвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст.1 Закона РФ “Обосновах федеральной жилищной политики”, которая в состав такого имуществавключает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми инежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насажденияс многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения вжилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временногопроживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
Традиционно вРоссии недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля.Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственнуюзаконодательную и нормативную базу (рис. 1.1).
/>
Рис. 1.1.Основные типы недвижимости
Жилищный фонд– совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включаяжилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещенияв других строениях, пригодные для проживания.
Жилаянедвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими его отдругих товаров (рис. 1.2).
/>
Рис. 1.2.Особенности недвижимости как товара
1.2 Схема заключения сделки купли-продажи жилой недвижимостиЕще 20 летназад проблемы, связанные с жильем, были не менее острыми, чем в настоящеевремя, однако они имели принципиально иной характер. В СССР нельзя былосвободно купить недвижимость. В этот период значительная часть населения жила вочень плохих условиях. Люди ютились в коммуналках, стояли в очередях наквартиру по 10-20 лет, спорили за каждый квадратный метр. В настоящее времяблагодаря реформированию жилищной сферы граждане могут решать этот вопрос прощеи быстрее. Правда теперь трудность состоит в том, чтобы не попасть в «лапымошенников» и не потерять при этом свои сбережения. Для того, чтобы максимальноограничить себя от возможных неблагоприятных последствий, требуется обращатьсяк специалистам в этой области – риэлторам. Это понятие вошло в наш обиход истало привычным. Однако чем именно занимаются риэлторы, каковы их обязанности,представляют далеко не все.
Риэлтор — этоспециалист по заключению сделок с недвижимостью (посредник). Как правило, онимеет большой стаж работы, знает жилищное законодательство и понимаеттенденции, существующие на рынке недвижимости.
Разобраться стем, когда именно нужно обращаться к риэлтору, а когда вопрос можно решитьсобственными силами, поможет схема, представленная на рис. 1.3.
/>
Рис. 1.3. Схема приобретения жильяна рынке недвижимости
Изприведенной схемы видно, что приобрести жилье можно двумя способами. Во-первых,это можно осуществить через посредников (риэлторов), причем это касается и вторичногорынка жилья и новостроек; а во-вторых, – напрямую у собственника: узастройщиков или продавцов на вторичном рынке жилья. Однако здесь естьисключение: если для приобретения жилья в новостройках покупатель привлекаетзаемные средства банка, то банки могут потребовать оформление сделки черездоверенные риэлтерские конторы.
У каждого изэтих вариантов есть свои полюсы и минусы:
•приобретение квартиры через риэлторов, упростит поиск и оформление квартиры,снизит риск неблагоприятных последствий, но потребует дополнительных расходовна оплату посреднических услуг;
•приобретение квартиры напрямую у собственников позволит сэкономить деньги, нонеспециалисту трудно вникнуть в эту ситуацию и предусмотреть все нюансы;
•приобретение жилья на вторичном рынке дает возможность заселиться в квартирусразу, но у квартиры есть своя «история», поэтому важно проверить все документына недвижимость;
•приобретения квартиры в строящемся доме необходимо ждать несколько лет, но онаюридическая «чистая», есть возможность оплатить квартиру в рассрочку доокончания строительства и стоить она будет дешевле.
К сожалению,ни один из названных способов покупки жилья, не дает 100%-ной гарантии, чтосделка пройдет гладко.
Многиесчитают, что сделки лучше совершать самостоятельно, без привлечения риэлторов,например, через знакомых или объявления в газетах. В рекламных объявленияхнередко встречается фраза: «Посредникам просьба не беспокоить». Это значит, чточеловек, который дал объявление либо профессионал, либо первый раз продаетквартиру и не знает обо всех трудностях и проблемах, которые его поджидают вовремя сделки. Конечно, можно самостоятельно найти нужную квартиру, но этозаймет очень много времени и сил. С каждым продавцом квартиры, нужно будетдоговариваться лично, затем осматривать квартиру и т. д. И когда будет найденанужная квартира – придет этап заключения сделки. На этом этапе нужно будетпроверить абсолютно все документы и убедиться в их достоверности. Но заключениедоговора и проведение взаиморасчетов – очень сложные процессы, поэтому нередковозникают различные трудности.
Схемасотрудничества с риэлторской фирмой проста. Клиент в письменной форме заключаетдоговор с риэлтором и поручает ему представлять свои интересы в поискахквартиры. Риэлтор обеспечивает полную юридическую и всестороннюю поддержку.
1.3Правовые аспекты заключения сделок с жилым недвижимым имуществом
Субъекты, объектыкупли-продажи
Под куплей-продажейдействующее законодательство понимает договор, по которому одна сторона(продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне(покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за негоопределенную денежную сумму (ст. 237 ГК РФ).
Сам договор купли-продажине устанавливает права собственности покупателя на проданное ему имущество.Вопрос о моменте перехода права собственности разрешается ст. 223 ГК РФ,устанавливающей, что право собственности приобретателя возникает с моментапередачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договороб отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает смомента регистрации.
В связи с особенностями квартиркак объектов гражданских правоотношений для них установлен особый порядокоформления договора купли-продажи. По аналогии со ст. 239 ГК РСФСР(купля-продажа жилого дома) договор считается заключенным после того, какоформление договора прошло две стадии:
а) нотариальное удостоверение;
б) последующуюрегистрацию соответствующим органом исполни-
тельной власти. При нотариальномудостоверении договора купли-продажи квартиры нотариус проверяет принадлежностьквартиры лицу, его отчуждающему и дееспособность сторон, подлинность ихподписей. Удостоверение договора нотариальной конторой еще не влечет за собойпередачи права собственности. До регистрации нотариально удостоверенного договорамежду сторонами существуют лишь обязательственные отношения. Если одна изсторон отказывается от договора до его регистрации, то дальнейшиевзаимоотношения сторон определяются их новым соглашением или судом.
Если договор не зарегистрировани стороны договорились об его аннулировании, то достаточно заявления сторон внотариальную контору. Нотариус в этом случае делает соответствующую надпись напервом и втором экземплярах договора и отметку об этом в реестре. После же регистрациидоговор не может быть аннулирован, а стороны должны заключить новый договор орасторжении этого договора и урегулировании своих отношений.
Фактическая передачаквартиры покупателю не связана с моментом перехода права собственности, онаможет предшествовать регистрации или следовать за ней (немедленно или спустянекоторое время). Стороны могут своим соглашением определить время фактическойпередачи, но не могут изменить юридического значения самой регистрации.
Правоустанавливающимидокументами на квартиру, на основании которых можно заключить договоркупли-продажи, являются: свидетельство о собственности на жилище, выданное наприватизированную муниципальную квартиру; свидетельство о праве собственности накооперативную квартиру с выплаченным паем; свидетельство о праве наследства, всостав которого входит квартира; договор купли-продажи, нотариальноудостоверенный и зарегистрированный в Департаменте муниципального жилья .
Правовое регулирование
Регистрация договора отчужденияквартиры или комнаты коммунальной квартиры, находящейся в частнойсобственности, осуществляется при условии, что стороны представят справку изремонтно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по квартплатена бланках, полученных в этой организации. Бланки выдаются по установленнойформе и действительны в течение месяца.
В соответствии со ст. 56Основ законодательства РФ о нотариате удостоверение договоров об отчуждении квартирыпроизводится по месту нахождения этой квартиры.
Договор купли-продажиквартиры может быть удостоверен соответствующим органом власти в тех населенныхпунктах, где нет нотариальных контор .
Несоблюдение правил обобязательной нотариальной форме договора купли-продажи квартиры делает такойдоговор недействительным с последствиями, предусмотренными ч. 2 ст. 167 ГК РФ, тоесть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке,а при невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость вденьгах.
В исключительных случаяхв соответствии со ст. 165 ГК РФ суд вправе признать действительной сделкукупли-продажи квартиры, не удостоверенную в нотариальной конторе, при условии, еслисделка не содержит ничего противозаконного и фактически она была исполненаобеими сторонами или одной.
При удостоверениинотариусом сделок по купле-продаже квартиры проверяется наличие документов,подтверждающих право собственности на отчуждаемое имущество, и справка орегистрации в БТИ.
Если квартира является общейдолевой или совместной собственностью, ее отчуждение требует согласия другихучастников общей собственности. Такое согласие должно быть дано в письменномвиде и удостоверено нотариусом. Кроме того, оно может быть удостоверено поместу жительства или месту работы.
2Мониторинг рынка жилья на вторичном рынке
2.1Исследование предложения жилой недвижимости на вторичном рынке в г. Самара
В общейструктуре предложения жилой недвижимости г. Самара наибольший удельный весзанимают двухкомнатные квартиры — 31%, с небольшой разницей за ними следуют однокомнатные- 28%, вслед за которыми идут трехкомнатные – 26%, комнаты – 9%,четырехкомнатные – 5% и пятикомнатные – около 1% от общего объема предложения.Так же в мае наблюдается появление таких видов жилой недвижимости, какшестикомнатные, семикомнатные и девятикомнатные квартиры, но их удельный вес вобщем объеме предложения очень незначителен. (Рис. 2.1.)
/>
Рис.2.1.Структура предложения жилой недвижимости на вторичном рынке
Рассматриваяотдельно структуру предложения четырехкомнатных квартир в отдельности покаждому району г. Самара и в сравнении с областью можно сделать вывод, чтопримерно одинаковое (с отличием на 1%) количество рассматриваемых квартирпредлагается в Ленинском и Промышленном районах города, Октябрьский, Самарскийи Кировский районы отстают от фаворитов на 2%, 7% и 9% соответственно. В товремя, как в Железнодорожном, Куйбышевском и Советской районах предложениечетырех комнатных квартир на рынке жилой недвижимости абсолютно идентичны.Наименьшее предложение наблюдается в области (п. Безенчук, п. Стройкерамика, г.Новокуйбышевск, п. Петра дубрава) и в Красноглинском районе г. Самара – 3% и 2%соответственно. (Рис. 2.2.)
/>
Рис. 2.2.Предложение четырехкомнатных квартир в отдельности по районам
Проанализировавсреднюю стоимость 1 м2 в предлагаемых четырехкомнатных квартирахможно наблюдать максимальные значения в таких районах, как Самарский, Ленинскийи Октябрьский – 68,8 тыс.р. 65,8 тыс.р. 60,9 тыс.р. соответственно, чтосвязанно прежде всего с расположением этих районов в центре г. Самара. В следза Октябрьским следует Железнодорожный, с разнице в стоимости на 11,1 тыс.р, далеесо стоимостью в 44,4 тыс.р. расположен Промышленный район. Примерно одинаковаяцена наблюдается в таких районах, как Кировский, Красноглинский и Советский.Последним в списке значится Куйбышевский район, где стоимость 1м2 вчетырехкомнатных квартирах стоит 29,4 тыс.р., что всего на 200 рублей дешевлестоимости кв.м. в области. (Рис. 2.3.)
/>
Рис. 2.3.Стоимость 1м2 в четырехкомнатных квартирах в зависимости от района
Сравниваяобщую структуру предложения на рынке жилой недвижимости Куйбышевского иСамарского районах можно заметить, что в Самарском районе с увеличениемколичества комнат в предлагаемых квартирах увеличивается и средняя стоимость 1м2 площади. Абсолютно противоположная динамика наблюдается в Куйбышевскомрайоне, где по мере увеличения количества комнат средняя стоимость 1м2постепенно снижается, и лишь в пятикомнатных квартирах его цена немногопревышает цену в однокомнатных квартирах.
Помимо этого,можно заметить, что за 1м2 в Самарском районе дают больше, чем зааналогичный объект в Куйбышевском районе, за исключением лишь предложениякомнат. (Рис. 2.4.)
/>
Рис. 2.4.Сравнение стоимости 1 м2 предлагаемого жилья на вторичном рынке
2.2Исследование предложения четырехкомнатных квартир на вторичном рынке вКуйбышевском районе г. Самара
Проанализировавдинамику изменения средней стоимости 1 м2 четырехкомнатных квартир впериод с февраля 2010 г. по апрель 2010 г. можно заметить, что в марте, посравнению с февралем было незначительное увеличение стоимости (на 200 р.), ауже в апреле можно наблюдать более резкое изменение стоимости, а именно падениена 5300 р. за 1 м2. (Рис. 2.5.)
Еслипосмотреть динамику изменения цен на четырехкомнатные квартиры в другихрайонах, то можно наблюдать, что в Ленинском районе цена за рассматриваемыйпериод не претерпела сильных изменений, что нельзя сказать о Железнодорожномрайоне, в котором в марте, по сравнению с февралем цена увеличилась на 8200 р.,а в апреле упала на 10800 р. за 1м2. (Рис. 2.6.)
/>
Рис. 2.5. Стоимость1 м2 в Куйбышевском районе
/>
Рис. 2.6.Динамика изменения цен на четырехкомнатные квартиры
3Совершение сделки купли-продажи квартиры
3.1 Описание объекта и оформление купли-продажи
Оцениваемоежилое помещение расположено на втором этаже десятиэтажного панельного домапостройки 2006 года, в этот же год он был сдан в эксплуатацию.
Встроительном отношении дом, в котором находится данная квартира характеризуетсяследующими показателями: наличие чердака, подвала, лифта, отопление лестничныхплощадок, наличие домофона.
Оцениваемаяквартира характеризуется следующими показателями: наличие трех лоджий,раздельный санузел. Общая площадь – 101,8 м2, жилая площадь – 66,1 м2,подсобная площадь – 35,7 м2.
Для совершения сделки собственнику (продавцу) необходимо иметьследующие документы:
1. План жилого помещения и документ, содержащий описание жилогопомещения, — технический паспорт.
Для получения таких документов собственнику жилого помещения(продавцу) надо обратиться в территориальное БТИ (Бюро технической инвентаризации).При себе собственник должен иметь документ, удостоверяющий личность (паспортили иной документ), и правоустанавливающий документ на квартиру (свидетельствоо праве собственности на жилое помещение).
Техническая инвентаризация, а также выдача гражданам документов обобъектах учета осуществляется за плату, размер и порядок взимания которойустанавливаются законодательством РФ.
План жилого помещения выдается после посещения сотрудником БТИквартиры. Это является внеплановой технической инвентаризацией, котораяпроводится при совершении с объектом учета (с квартирой) сделок, подлежащих всоответствии с законодательством РФ государственной регистрации.
Срок действия плана жилого помещения и технического паспортасоставляет 1 год со дня его выдачи.
2. Выписку из домовой книги с указанием, кто зарегистрирован впродаваемой квартире, которую можно получить в ЖКХ, ДЕЗ, РЭУ, бухгалтерии ЖСК итовариществе собственников жилых помещений.
3. Финансово-лицевой счет с указанием, что за собственником нечислится задолженности по оплате коммунальных платежей, который получают в ЕИРЦ(едином информационном расчетном центре).
Срок действия выписки из домовой книги и финансово-лицевого счета- 1 месяц с момента выдачи.
После составления и подписания договора купли-продажи жилойнедвижимости со всеми согласованными между продавцом и покупателемсущественными условиями сторонам необходимо обратиться в регистрирующий органдля регистрации этого договора.
На государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения(квартиры) представляются следующие документы:
1. Заявление о государственной регистрации договора купли-продажижилого помещения. Оно составляется в простой письменной форме и представляетсяотдельно покупателем и отдельно продавцом или уполномоченными представителямисторон.
Заявление представляется в единственном экземпляре, который послегосударственной регистрации договора продажи помещается в делоправоустанавливающих документов.
2. Подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы загосударственную регистрацию договора купли-продажи, который с отметкой«погашено» после проведения государственной регистрации возвращаетсязаявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов).
Государственная пошлина за государственную регистрацию прав,ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждениинедвижимого имущества установлена с физических лиц в размере 500 руб., сюридических — 7500 руб.
3. Документы о субъектах права (продавца и покупателя).
1) если сторона (продавец или покупатель) является физическимлицом (в том числе его уполномоченным представителем), она предъявляетдокумент, удостоверяющий личность. Копия этого документа не представляется;
2) если сторона (продавец или покупатель) является юридическимлицом, то она представляет:
- копиюсвидетельства или другого документа о государственной регистрации юридическоголица;
- копииучредительных документов юридического лица с изменениями, дополнениями и сосвидетельствами о регистрации данных изменений;
- копиидокументов, подтверждающих полномочия представителя юридического лицадействовать от имени последнего (копии протоколов общих собраний участниковюридических лиц либо копии протоколов решения совета директоров (наблюдательныхсоветов) о назначении (об избрании) директора, генерального директора и т. д.или выписок из них, верность которых подтверждена подписями соответствующихруководителей и печатью организации;
- копиюдокумента налоговой инспекции о присвоении ИНН.
- Копиидокументов о государственной регистрации юридического лица и учредительныхдокументов должны быть нотариально заверены. Не удостоверенные нотариальнокопии принимаются регистрирующим органам с обязательным предъявлениемподлинников этих документов.
4. Подлинник и копия правоустанавливающего документа,подтверждающего право собственности продавца по договору на отчуждаемое жилоепомещение, если права не зарегистрированы в ЕГРП. Если право собственностизарегистрировано в ЕГРП, то продавцу необходимо представить копию и подлинниксвидетельства о регистрации права собственности на данное жилое помещение.
5. Подлинники плана жилого помещения и документа, содержащегоописание жилого помещения, удостоверенные органами, осуществляющимигосударственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости натерритории регистрационного округа, а также копии этих документов.
6. Подлинники договора купли-продажи жилого помещения не менее чемв двух экземплярах, один из которых после государственной регистрациивозвращается покупателю, второй — помещается в дело правоустанавливающихдокументов.
7. Подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользованияжилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом,ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.
8. Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, еслиотчуждаемое жилое помещение (квартира) находится в собственностинесовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или вотчуждаемом жилом помещении (квартире) проживают несовершеннолетние члены семьисобственника.
9. При государственной регистрации договора продажи доли в правеобщей долевой собственности на жилое помещение необходимо также представитьсогласие другого собственника на продажу этого жилого помещения в письменнойформе или отказ остальных участников общей долевой собственности от покупкидоли в жилом помещении, если жилое помещение находится в общей долевойсобственности.
Порядок оформления права собственности на недвижимое имущество регулируетсяФедеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Государственная регистрация права собственности являетсяединственным доказательством существования зарегистрированного права.Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только всудебном порядке.
Датой государственной регистрации прав является день внесениясоответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. В случае,если продаваемая квартира (жилое помещение) приобретена до вступления в силуФедерального закона № 122-ФЗ и нет свидетельства о праве собственности на этожилое помещение, то продавцу необходимо сначала получить свидетельство о правесобственности на объект недвижимого имущества (квартиры) и только потом можнозарегистрировать переход права собственности на эту квартиру от продавца кпокупателю.
Для того чтобы провести государственную регистрацию перехода правасобственности на жилое помещение от продавца к покупателю, заявителями(покупателем) наряду с документами, которые представлялись для государственнойрегистрации договора купли-продажи жилого помещения, дополнительнопредъявляются:
1. Заявление покупателя о государственной регистрации его правасобственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода правасобственности к покупателю.
2. Подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы загосударственную регистрацию перехода права, который с отметкой«погашено» после проведения государственной регистрации возвращаетсязаявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов).
Здесь следует заметить, что государственные пошлины загосударственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения и зарегистрацию перехода права собственности платятся отдельно друг от друга. Приэтом в случае перехода права собственности государственную пошлину уплачиваеттолько заявитель, то есть покупатель.
3. Подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающихвыполнение условий, когда договор продажи совершен под условием. Например,такое условие, как обязательства по договору купли-продажи, возникает толькопосле того, как продавец исполнит свои обязательства по договору залога.
Надо учесть, что стороны могут обратиться в регистрирующий органодновременно с регистрацией договора купли-продажи жилого помещения и переходаправа собственности на жилое помещение. Тогда в регистрирующий органпредставляется пакет документов, установленных разделом II и разделом IIIинструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи иперехода права собственности на жилые помещения.
Если же вы решили регистрировать договор купли-продажи жилогопомещения и переход права собственности на жилое помещение в два этапа, то сначаларегистрируется договор купли-продажи. И уже после этого покупатель регистрируетпереход права собственности на жилое помещение. Вместе с тем, если договоркупли-продажи ранее уже был зарегистрирован, то при обращении загосударственной регистрацией перехода права на жилое помещение не требуетсяповторного представления документов, указанных в разделе II Инструкции опорядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода правасобственности на жилые помещения, за исключением подлинных экземпляровзарегистрированного договора.
3.2 Определение цены сделки
Стоимостьоцениваемой жилой недвижимости будет определяться сравнительным подходом.
Сравнительныйподход — совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных насравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеетсяинформация о ценах сделок с ними.
Условияприменения сравнительного подхода:
· Объектне должен быть уникальным.
· Информациядолжна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
· Факторы,влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должныбыть сопоставимы.
Сравнительныйподход базируется на информации о недавних сделках с аналогичнымиособенностями. Исходной посылкой является развитие рынка недвижимости иинформации о нем. Основополагающий принцип – принцип замещения, а именно, приналичие на рынке схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше тойсуммы, в которую обойдется покупка объекта схожей полезности.
Этапысравнительного подхода:
1. Изучаетсясостояние рынка недвижимости и сегментов, которому принадлежит объект,подбираются аналоги
2. Детальносравнивается объект-аналог с нашим объектом
3. Вносятсяпоправки в цены продаж объектов-аналогов на основе выявленных различий
4.согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится величинарыночной стоимости нашего объекта на основе цен аналогов.
Сходныеобъекты бывают по назначению, качеству, правам, местоположению, физическим характеристикам,по платежеспособности собственности, возможности финансирования
Сопоставимыеобъекты должны относиться к одному сегменту рынка и при одинаковых условиях:экспозиция, срок окупаемости, независимость сделки
В данномметоде используются различные единицы сравнения: за га, за сотку, за кв.м.
Классификацияи суть поправок:
поправкибывают:
— процентныеи коэффициентные
Они вносятсяпутем умножения цены продажи ( или единицы сравнения) на %
Еслиоцениваемый объект лучше аналога, то к аналогу вносятся повышающий коэффициент.К ним относятся: поправки на местоположение, износ, время продажи
— стоимостные(денежные поправки)
Могут бытьприменяемые: а) к цене единицы сравнения (к га, кв.м., сотка). Если объектлучше сопоставимого, то вносятся положительные поправки
б) в целом кобъекту: поправки на наличие дополнительных улучшений.
Для расчетапоправок применяются следующие методы:
1. методпарных продаж
2. экспертныйметод
3.статистический метод
В процессесбора информации по сопоставимым объектам использовалось периодическое издание«Зеленая площадь» № 19 (341) от 31 мая 2010 года.
Таблица 2.Данные об объектах-аналогах
Показатели ОА1 ОА2 ОА3 ОА4 ОА5 ОА6 ОО Местоположение Таганская,7 Таганская,7 Центральная Белорусская Таганская Егорова,17 Пугачевский тракт Ст-ть, тыс.р. 1900 2100 2150 2930 2950 3800Ст-ть 1м2, тыс.р.
22,1 24,4 25,7 42,2 25,2 36,9Sобщ
86,1 86 83,6 69,4 117 103 101,8Sкухни
10 10 9,5 7 20 17 17,6 Материал стен п к п п к п п Балкон/лоджия 2л б б л л 2л 3л Этаж/этажность 5/5 5/5 3/5 3/9 1/2 3/5 2/10 Телефон т н н т н н т Условие продажи ч/з РА ч/з РА ч/з РА ч/з РА ч/з РА ч/з РАТаблица 3 –Расчет стоимости объекта сравнительным подходом
Элемент сравнения ОО ОА1 ОА2 ОА3 ОА4 ОА5 ОА6Ст-ть 1м2, тыс.р.
22,1 24,4 25,7 42,2 25,2 36,9 Право соб-ти полное полное полное полное полное полное Корректировка на право соб-ти (здесь не учитывается), тыс.р. Скорректированная цена 22,1 24,4 25,7 42,2 25,2 36,9 Условие продажи ч/з РА ч/з РА ч/з РА ч/з РА ч/з РА ч/з РА Корректировка на условие продажи,% -2% -2% -2% -2% -2% -2% Скорр-ая цена 21,7 23,9 25,2 41,4 24,7 36,2 Время продажи 31.05.2010 31.05.2010 31.05.2010 31.05.2010 31.05.2010 31.05.2010 31.05.2010 Корр-ка на время продажи, тыс.р. Скорр-ая цена 21,7 23,9 25,2 41,4 24,7 36,2 Этаж/этажность 2/10 5/5 5/5 3/5 3/9 1/2 3/5 Корректировка на этаж, тыс.р. (+) 14,5 Скорр-ая цена, тыс.р. 41,4 23,9 25,2 41,4 24,7 36,2 Материал стен п п п к п п п Корр-ка на материал стен, тыс.р. (+) 1,3 1,3 1,3 1,3 1,3 Скорр-ая цена, тыс.р. 42,7 25,2 25,2 42,7 26 37,5 Балкон/лоджия л л б б л л б Корр-ка на наличие б/л, тыс.р. (-) 5,2 5,2 5,2 Скорр-ая цена 37,5 42,7 42,7 37,5 20,8 42,7 Телефон т т н н т н т Корр-ка на тел, тыс.р. (-) 16,7 16,7 16,7 Скорр-ая цена, тыс.р. 20,8 42,7 42,7 20,8 20,8 21,9 Кол-во корр-ок 5 2 1 4 3 3 Веса 0,07 0,25 0,4 0,08 0,1 0,1Корректировкана этаж: ОА1 и 7 отличаются только этажностью, все остальные характеристики уних совпадают, следовательно разница в цене =14,5 будет являться повышающей дляобъекта ОА1.
Корректировкана материал стен: ОА2 и 3 отличаются только материалом стен, все остальныехарактеристики у них совпадают, поэтому разница в стоимости = 1,3 будет являтьсяповышающей поправкой для ОА 1,2,4,5,6.
Корректировкана наличие б/л: ОА4 и 6 отличаются только наличием балкона, все остальныехарактеристики у них совпадают, поэтому разница в стоимости = 5,2 будетявляться понижающей поправкой для ОА 1,4,5.
Корректировкана наличие телефона: ОА 4 и 5 отличаются только наличием телефона, всеостальные характеристики у них совпадают, поэтому разница в стоимости = 16,7будет являться понижающей поправкой для ОА 1,4,6.
Стоимость ООсравнительным подходом равна 3578270 руб.
Заключение
Жилая недвижимость являетсяодним из самых дорогостоящих приобретений человека за всю его жизнь, но она также является неотъемлемой частью жизни каждого из нас, именно поэтому такоепристальное внимание сосредоточенно на заключении сделок с жилым имуществом, аименно на договоре купли-продажи, как наиболее часто встречающемся в жизни.
Из первой главы можносделать следующие выводы:
1) ВРоссии недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля.Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственнуюзаконодательную и нормативную базу
2) Жилищныйфонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности,включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилыепомещения в других строениях, пригодные для проживания.
3) приобрестижилье можно двумя способами. Во-первых, это можно осуществить через посредников(риэлторов), причем это касается и вторичного рынка жилья и новостроек;а во-вторых, – напрямую у собственника: у застройщиков или продавцовна вторичном рынке жилья.
4) Подкуплей-продажей действующее законодательство понимает договор, по которому однасторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне(покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за негоопределенную денежную сумму (ст. 237 ГК РФ).
Проанализироваврынок жилой недвижимости в г. Самара можно сделать несколько выводов:
- Основнаячасть в структуре предложения жилой недвижимости на вторичном рынке принадлежитодно- двух- и трехкомнатным квартирам, что в принципе и не удивительно, так какименно данный сектор рынка наиболее востребован.
- Куйбышевскийрайон занимает последние места как по предложению разного рода квартир, так ипо стоимости 1м2 площади, Хотя в данный момент в районе продолжаетсястроительство большого количества жилой недвижимости, а с учетом удорожанияземли в отдельных местах Куйбышевского района – он может покинуть последниеместа по многим показателям.
Из третьей главы можно сделать вывод, что для совершения сделкисобственнику (продавцу) необходимо иметь следующие документы:
1. План жилого помещения и документ, содержащий описание жилогопомещения, — технический паспорт.
2. Выписку из домовой книги с указанием, кто зарегистрирован впродаваемой квартире, которую можно получить в ЖКХ, ДЕЗ, РЭУ, бухгалтерии ЖСК итовариществе собственников жилых помещений.
3. Финансово-лицевой счет с указанием, что за собственником нечислится задолженности по оплате коммунальных платежей, который получают в ЕИРЦ(едином информационном расчетном центре).
4. Датой государственной регистрации прав является день внесениясоответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Вслучае, если продаваемая квартира (жилое помещение) приобретена до вступления всилу Федерального закона № 122-ФЗ и нет свидетельства о праве собственности наэто жилое помещение, то продавцу необходимо сначала получить свидетельство оправе собственности на объект недвижимого имущества (квартиры) и только потомможно зарегистрировать переход права собственности на эту квартиру от продавцак покупателю.
Рассматривалосьжилое имущество характеризуемое следующими показателями: наличие трех лоджий,раздельный санузел. Общая площадь – 101,8 м2, жилая площадь – 66,1 м2,подсобная площадь – 35,7 м2.
Для оценки применялся сравнительный подход, базируемый наинформации о недавних сделках с аналогичными особенностями.
Библиографический список
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая ивторая) (с изменениями от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8июля, 17 декабря 1999 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от5 декабря 1994 г., № 32, ст. 3301, Собрание законодательства РоссийскойФедерации от 29 января 1996 г. N 5, ст. 410.
2. Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. № 73-ФЗ //Собрание законодательства Российской Федерации от 11 мая 1998 г., N 19, ст.2069
3. Барышева Т.В. “Жилье: права граждан и их защита” (Проект“Правовая культура”, выпуск 3).
4. БорисенкоА. Жилая недвижимость как объект купли-продажи Законность. 2004, № 2.
5. ГоремыкинВ.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. – М.:Информационно-издательский дом “Филинъ”, 2009. – 592 с.
6. ГришаевС.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа): Учебно-практическоепособие. М.// Бек// 2000.
7. ГришаевС.П. Все о недвижимости: регистрация, мена, дарение, купля-продажа. М. //Бек.//2000.
8. ЗахароваА. Договор купли-продажи жилых помещений, квартиры, части жилого дома иликвартиры.//Бюллетень Министерства Юстиции// 2001. №12
9. КиндееваЕ.А. Сделки с недвижимостью: Государственная регистрация, комментарии инормативные акты. М. 2000.
10. КрыловС. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // Российская юстиция,1997, N 10.
11. МакаровГ.П. Способы защиты прав граждан на рынке жилья Обеспечение собственности//Гражданин и право// 2001, № 7
12. МакаровГ. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере.// «Хозяйство и право», 1998, N 3
13. РединС.В. Правовые основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним //Городская обственность// 2001. № 5
14. РомановО. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимымимуществом: некоторые проблемы правоприменения. // «Хозяйство иправо», 1998, NN 7, 8
15. РубиноваН.И. О порядке заключения договоров купли-продажи с рассрочкой платежа насвободные (освободившиеся) комнаты в квартирах коммунального заселения:Недвижимость //Юридический мир// 2001, № 9.
16. Скловский К. «Договор купли-продажи: вещныйэффект» («Российская юстиция», 1998, № 10).
17. СучковаН.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Право и экономика// 1998, № 5
18. ТэпманЛ.Н. «Оценка недвижимости»: Учебное пособие для вузов — 303 с. М.: Эксмо,2007г
19. ФогельВ.А. Жилое помещение как объект права собственности. СПС// Консультантплюс//Комментарии и законодательство.
20. Царев,М.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним: Правовое регулирование экономической деятельности //Современное право// 2003,№12
21. ЦыбуленкоЗ. Сделки с недвижимостью и их регистрация. // «Хозяйство и право»,1998, N 2
22. ЧупрынинаН.Ю. Что необходимо знать при покупке квартиры? // Практический журнал дляруководителей и менеджеров «Законодательство», 1997, N 5
23. ШершеневичГ.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907г.) М., 2002
24. Экономиканедвижимости: Учебное пособие. – М: Дело, 2009.
25. Зеленаяплощадь от 22 февраля 2010 года №6(328).
26. Зеленаяплощадь от 1 марта 2010 года №7(329).
27. Зеленаяплощадь от 5 апреля 2010 года, №12(334).