Реферат: Характеристика і класифікація об'єктів нерухомості
1. Характеристикиі класифікації об'єктів нерухомості
Одним з основних завдань на сучасному етапі розвитку й становлення ринку нерухомостів нашій країні є розробка Єдиногокласифікатора об'єктів нерухомості, бо їх класифікація сприяє більш успішному вивченню такихоб'єктів. На практиці застосовуютьрізні принципи класифікації залежно відпоходження та призначення об'єктів нерухомості. Зокрема, виходячи із специфіки,необхідно розуміти різницю між об'єктаминерухомості й основними фондами.
1.1 Система класифікацій об'єктів нерухомості
Визначення об'єктів нерухомості припускає виділення в їх структурідвох складових:
1. Природні об'єкти — земельнаділянка, ліс й багаторічні на садження, відособлені водні об'єкти таділянки надр.
2. Штучні об'єкти (споруди):
житлові — малоповерховийбудинок (до 3 поверхів), багатоповерховий будинок (від 4 до 9поверхів), будинок підвищеної поверховості (від 10 до 20 поверхів),висотний будинок (понад 20 поверхів). Об'єктами житлової нерухомостіможуть також бути кондомініум, кімната, квартира, секція (під'їзд),поверх в під'їзді, дачний будинок;
комерційні — офіси,ресторани, магазини, готелі, гаражі, що орендуються, склади, будівлі таспоруди, цілісні майнові комплекси;
громадські будівлі й споруди:
Ø лікувально-оздоровчі — (лікарні, поліклініки, будинки престарілихі будинки дитини, санаторії, спортивні комплекси і т.д.);
Ø навчально-виховні — (дитячі сади і ясла, школи, училища,технікуми, інститути тощо);
Ø культурно-просвітницькі (музеї, виставкові комплекси, паркикультури і відпочинку, будинки культури, театри, цирки,планетарії, зоопарки, ботанічні сади);
Ø спеціальні будівлі та споруди – адміністративні (міліція,суд, прокуратура, органи влади), пам'ятники, меморіальніспоруди, вокзали, порти і т. ін.;
інженерні споруди — меліоративніспоруди, дренаж і т. ін.
Кожну з цих груп можна розбити на підгрупи на основі дезагрегаціїна базі різних типологічних критеріїв.
Штучні об'єкти можуть бути повністю збудовані й готові доексплуатації, можуть вимагати реконструкції або капітального ремонту, атакож належати до об'єктів незавершеного будівництва. До нихвідносять об'єкти, на які в установленому порядку неоформлені документи про прийом в експлуатацію. Об'єктинезавершеного будівництва можна розподілити на дві групи: об'єкти,на яких ведуться роботи, і об'єкти, на яких роботи припинені. Відповідно до діючого порядкурозрізняють:
консервацію та повне припинення будівництва. Рішенняпро припинення будівництва ухвалює забудовник. В рішенні повиннібути вказані причини консервації або повного припинення будівництва,а також:
- при консервації — термін, на який консервується (тимчасовоприпиняється) будівництво, умови консервації, найменуванняорганізації, на яку покладаються підготовка будівництва доконсервації, відповідальність за збереження збудованих об'єктів;
- при повному припиненні будівництва – порядок ліквідаціїта використання вже збудованих об'єктів або їх частин,змонтованих конструкцій і устаткування, реалізаціїзавезених на будівництво матеріальних цінностей.
Класифікація штучних об'єктів відповідно до ступеня готовностідо експлуатації приведена на рис. 2.1.
З погляду покупців комерційної нерухомості ця категорія розподілятьсяна дві групи, коли об'єкти нерухомості придбано:
з метою отримання доходу;
для розвитку бізнесу й подальшої роботи на об'єкті, щокупується.
Представники першої групи дотримуються чіткого правила:купувати лише той об'єкт, який здатний приносити щомісячний дохід 3%від вкладених засобів та окупається не пізніше, ніж через три роки. Меншприбуткові об'єкти нерухомості можуть цікавити покупців, націлених на придбанняоб'єктів для відповідної діяльності. Для таких покупців можливийтермін окупності й чотири-п'ять років.
/>
1.2 Класифікаціїжитлових об'єктів нерухомості
Стосовно житлових об'єктів нерухомості варто виділитикілька типологічних побудов:
1. Залежно від переваг цільових груп споживачів житлата рівня їх платоспроможності (маркетинговий підхід)прийнято виділяти:
Житло високого ступеня комфортності (елітне).Кожна епоха й країна має властиві лише їм уявлення про елітність житла.Наприклад, декілька десятиріч тому в СРСР елітними вважалися«сталінські висотки», «цековскі будинки». Отримати в нихжитлову площу могли лише високопосадові партійні діячі,урядовці, видатні вчені, народні артисти, словом, еліта радянськогосуспільства.
В даний час рівень елітності житла в різних містахрізний. Протеіснують загальні вимоги до житла цього типу. Так, багатовіковий досвід британських ріелтерів вказує на те, що основними критеріями елітності є три — по-перше,місцерозташування, по-друге — місцерозташування, по-третє — місцерозташування(місце розташування об'єкта).
Російські фахівці ринку нерухомості виділили вісім критеріївелітності, відсутність хоча б одного з яких істотно знижує шансибудинку належати до елітних:
- місце — світле, чисте, з хорошою енергетикою. Прибудинковатериторія обов'язково із зеленими насадженнями, місцем длявідпочинку та дитячим майданчиком, відкрита, але огороджена й під охороною.Гарний вид з вікон: на воду чи зелені насадження. Близькість до центру;
- будинок повинен бути збудований з надійних екологічнихматеріалів, із застосуванням сучасних технологій, мати цікавеархітектурне рішення, мати невелику кількість квартир (від 5 до 30). Частоелітність будинку визначає ім'я архітектора;
- клубність. Важливо не лише, де ви живете, але й те, хтоживе поруч з вами: їх соціальний, культурний, фінансовий рівень. Велітному будинку, як правило, живуть представники «вищогокласу» (а не представники «середнього класу»).Соціокультурною одиницею елітного житла є саме будинок з мешканцями (вперспективі — квартал). Кількість сусідів повинна бути не більше двох;
- наявність інженерної мережі, що дозволяє комплексне вирішенняенерго- і теплопостачання, водопостачання таводовідведення, вентиляції й кондиціонування; електричнепідведення повинне бути подвійним. Опалювання припускає можливістьвибору однієї з трьох систем — повітряної, радіаторної, що надходитьчерез підлогу або їх комбіноване використання. Наявність системисупутникового телебачення, оптоволоконна система зв'язку, інтернет-лінії,сучасна система охоронної й пожежної сигналізації, розширена сітка внутрішніхкомунікацій. Сучасні електронні системи доступу, відеоспостереження, комп'ютернадиспетчеризація. Безшумні ліфти провідних виробників (KONE, OTISТіззеп). Наявність цих систем повинна закладатися на стадіїпроектування з можливістю їх подальшого розвитку та доповнення.Інженерні системи повинні бути виконані з екологічно чистих матеріалів,мати великий експлуатаційний термін;
- інфраструктура будинку повинна включати підземний паркінг,з якого можна потрапити в квартиру або на поверх,внутрішній дворик або прибудинкову зелену зону, магазини,пральні, службу конс'єржів, прибирання квартир, басейни, сауни, спортивніцентри, салони краси, дитячу ігрову кімнату, причому все це повинне бутизакрите для «зовнішнього світу» й вписано в структуруоб'єкта нерухомості, щоб мешканці могли отримати послуги, не залишаючисвого будинку;
- елітні будинки. Справжній елітний будинок — це бренд звластивими йому рисами: назва, легенда, унікальність,відмінність від аналогів і т.д. Коли мешканець такогобудинку називає його ім'я, то йому вже непотрібно називати адресу, адже всі йтак зрозуміють, про що йдеться;
- управління нерухомістю. Престиж складається не лише звищеперерахованих критеріїв, але й з рівня керівної компанії, якаповинна забезпечувати повсякденний комфорт на такому рівні, щоб мешканціпостійно відчували свою елітність;
- ціна частіше за все є основною ознакою елітності житла.Коливання цін від 1000 до 5000 доларів США за м2 і вищезалежить від названих вище критеріїв.
Місце розташування, основний критерій елітності — є основнимчинником ціноутворення. Ціна однакових будинків у різних районах міста, будерізною (отримати дозвіл забудови в історичному центрі дуже важко, томувартість квартири там завжди буде вищою, ніж в інших районах). Крімрозташування будинку на ціну впливають проект і розвинутістьінфраструктури, які можуть частково компенсувати недоліки місця розташування.
Для малоповерхових будинків котеджного типу, що входять до складу елітних,характерним є те, що відстань від містаповинна бути в межах 1 год руху.
Житло підвищеної комфортності, що відповідає запитамі доходам громадян, яких прийнято називати «середнімкласом ». Споживацький попит на житло цього типу припускає наявністьтаких основних характеристик:
- можливість розміщення в різних районах міста, крім місцьмасового будівництва дешевого панельного житла;
- гарний вид з вікон;
- індивідуальне планування;
- мінімальний розмір квартир 50-60 м2, а максимальний визначається замовником;
- розподіл на житлову й нежитлову (гостьову) зони;
- кілька санвузлів;
- високий ступінь звуко- та теплоізоляції;
- ефективна припливно-витяжна вентиляція, кондиціонери,телекомунікаційні сіті, швидкісний ліфт, регульованеопалювання;
- наявність двох і більше ізольованих кімнат за конфігурацієюнаближених до квадрата, і великої кухні (площею не менш як 15 м2);
- цілодобова охорона. Концепція охорони повинна розроблятисядля кожного конкретного будинку. В комплекс охоронних пристроїв входятьвідеокамери, домо-фони, відеофони, керовані з пульта та безліч інших систем — усе, що дозволяє мешканцям відчуватисебе в будинку в цілковитій безпеці;
- дерев'яні або пластикові вікна із склопакетами відомогосвоєю якістю виробника;
- надійні металеві двері;
- конструкція підлоги з бетонною стяжкою і системою підігрівуабо утеплювачем;
- інженерні комунікації з метало пластику;
- парковка для машин.
Малоповерхові будинки, розташовані у приміській зоні, повинні відрізнятися високоюміцністю, довговічністю та низькоютеплопровідністю стін, а також наявністю інженерних мереж.
Останнім часом усе більший інтерес, як у споживачів, так й упрофесійних учасників ринку нерухомості, викликає концепціяінтелектуальної будівлі, яка зародилася в США на початку 1980-х р.Інтелектуальна будівля є комплексом, в якому за допомогою спеціальних технічнихзасобів створені ідеальні умови для мешкання, забезпечуєтьсянеобхідний рівень захисту від стихійного лиха і несанкціонованого доступу,максимально раціонально витрачаються енергетичні та комунальні ресурси.Управління інтелектуальною будівлею здійснюється за допомогоюінтегрованих в єдиний інформаційний простір систем, щодозволяють максимально підвищити ефективність функціонуванняслужб при одночасному зниженні експлуатаційних витрат у житловихбудівлях. При цьому забезпечується циркуляція всього потоку інформації будівліза допомогою єдиної кабельної архітектури.
Централізоване управління інтелектуальною будівлею не відміняєіснування різних експлуатаційних служб — воно дозволяє зняти з них частинунавантаження, а також оптимальним чином координувати їх діяльність за допомогоюресурсних, інформаційних і сигнальних зв'язків.
Приклад сигнального зв'язку наочно простежується у взаємодіїквартирної та будинкової систем безпеки. Так, аварійні сигнали з квартирнихдатчиків системи контролю доступу та протипожежної безпеки надійдутьне лише на центральний диспетчерський пульт, але й на встановлений уквартирі монітор. Якщо господар відсутній, сигнали надійдуть на йогомобільний або робочий телефон. Схема побудови інтелектуального сучасного житлового будинку включає: управління освітленням,мікрокліматом (за заданимипараметрами температури й вологості повітря система встановлює локальні режими роботи пристроїв опалювання, кондиціонування та вентиляції); системубезпеки (відео спостереження,охоронно-пожежна сигналізація, контроль доступу, контроль витікання води); управління автоматикою та побутовою технікою (штори, жалюзі, дверітощо); управління аудіо (відео)апаратурою й багатозонним розподілом звуковихі відеосигналів; управління ліфтами; системи телефонізації та доступ до мережі Інтернет; пожежогасіння та димовідведення; відеодомофон; контроль якості води;прийом ефірного і цифрового супутникового телебачення; резервне електро- іводопостачання; фасадне освітлення і т.д.
Типове житло. Цей клас житлаще називають житлом економ-класу, для нього характерне:
- розміщення в будь-якому районі міста;
- відповідність архітектурно-планувальних параметрів сучаснимбудівельним нормам і правилам;
за конструктивно-технологічними параметрами — це панельніта цегляно-монолітні будинки. Сучасні панельні будинки за своїмихарактеристиками не лише не поступаються цегляним або монолітним, але йперевершують їх. Сучасні технології утеплення зовнішніх стін і міжповерховихперекриттів дозволяють усувати всі «типові недоліки» панельнихбудинків: звукопровідність, погану теплопровідність, низькі стелі,незручне планування.
З середини 90-х років швидкими темпами розвиваєтьсямонолітне житлове будівництво, якому на думку фахівців, належитьмайбутнє, бо вартість будівництва монолітних будинків можнаспівставити з вартістю панельних (в багатьох країнах світунавіть нижче). Швидкість будівництва монолітного будинку вже непоступається панельному (можливе зведення одного поверху за день).Термін служби монолітного будинку складає 100 років, а його конструктивніособливості дають можливість витримати землетрус силою до 8 балів.Нормативне навантаження на міжповерхові перекриття в монолітному будинку (600 кг на 1 м2) в 3 рази вище, ніж у панельному будинку, звукоізоляція теж вища.
Конструктивна жорсткість й міцність (як наслідок — рівномірне осідання всього будинку) дозволяють проводити якісні оздоблювальні роботипрактично одразу ж після зведення будинку (впанельному це можливо лише через рік після завершення будівництва). Монолітні будинки легше реконструювати для продовження їх життєвого циклу.
Для малоповерхової приміської забудови характерні не лишетехнічні характеристики, але й забезпеченість основними об'єктамисоціально-побутового призначення.
Житло низьких споживчих якостей (низькийеконом-клас). Вимоги до житла цього типу вельми невисокі, бо вонопризначено для населення з низькою платоспроможністю:
ü розміщене в непрестижних районах;
ü віддалене від основних транспортних комунікацій;
ü належить до будівель «старої фундації»,капітальних і ремонтно-будівельних робіт, будинків першого поколінняіндустріального житлового будівництва;
ü квартири розміщені на перших поверхах будинків іншихтипів;
ü занижені архітектурно-планувальні характеристики.
2. На підставі містобудівних орієнтирів виділяють:
ü будинки«старої фундації», збудовані в дореволюційний період;
ü будинки, споруджені в період 1917 — кінця 30-х рр., що відрізняютьсялаконізмом архітектурно-планувальних рішень і розташовані вбезпосередній близькості до місця роботи того періоду, малопрестижнів даний час, але мають високі конструктивно-технологічні характеристики;
ü “сталінські будинки”, розташовані переважно у престижних,віддалених від промислових зон районах;
ü будинки першого покоління індустріального житловогобудівництва («хрущовки 60-х рр.»), із заниженими архітектурно-технологічнимипараметрами;
ü будинки другого покоління індустріального житловогобудівництва, збудовані в 70-80-х рр., коли в містобудівному проектуваннівикористовувалися більш високі норми і стандарти;
ü сучасні житлові будинки, що відрізняються великою різноманітністюхарактеристик.
3. Залежно відматеріалу зовнішніх стін будівлі розрізняють як: будинки зцегляними стінами, панельні, монолітні, дерев'яніта будинки змішаного типу.
4. Залежно відтривалості та характеру використання вибіляють житло: первинне — місце постійного мешкання; вторинне- заміське житло, що використовується протягом обмеженого періоду; третинне — призначене для короткочасногомешкання (готелі, мотелі тощо).
Сьогодні,на початку третього тисячоліття, друге народження знайшла мансарда.
Більшість офісних і житлових міських будівель, зведенихза індивідуальним проектом, мають наперед запроектовану мансарду. Частолюди, що купують квартиру на останньому поверсі, одразувикуповують й горище та переобладнують його під мансарду. Мансардаможе бути спроектована і як складова частина Пагаторівневоїквартири (в ній можна розмістити дитячу, кімнату відпочинку, спальню танавіть камінний зал або зимовий сад), як самостійна житлова площай відповідно може бути зареєстрована як об'єкт нерухомості.
Ознаки класифікації житлових об'єктів нерухомості, що булиосновою для їх поділу на групи, різні, як різні мотивації, переваги та умовиплатоспроможності споживачів. Не можна використовувати єдинийтипологічний критерій, що інтегрує вплив усіх чинників. Тому на практицізастосовують кілька критеріїв, що дають обгрунтоване уявлення про об'єкт нерухомості.
1.3 Характеристика комерційних об'єктів нерухомості
На західному ринку нерухомості, що вжесформувався, прийнята така класифікація комерційних об'єктів нерухомості(рис. 2.2). У вітчизняній практиці поки немає єдиної системикласифікації.
Ринок комерційних об'єктів нерухомості почав формуватисялише з розгортанням приватизації підприємств. Ринок комерційних об'єктівнабагато менший, ніж житлових, тому й операцій на ньому менше, хоча у всьомусвіті комерційні об'єкти вважаються найпривабливішими. Переважаючою формоюоперацій в цьому секторі є оренда.
/>
Комерційні об'єкти нерухомості можна розподілити на ті,що приносять дохід — комерційні та ті, що створюють умовидля його отримання — промислові (індустріальні).
До об'єктів, що приносять дохід, можна віднести: магазини таторгові комплекси; готелі й розважальні центри, офіси, гаражі тощо. Об'єктинерухомості, які створюють умови для отримання прибутку, — це складські талогістичні комплекси, об'єкти промислового призначення, індустріальніпарки й ін.
1. Магазини та торгові комплекси. В даний часторгівля і громадськехарчування — сфера економіки, що інтенсивно розвивається.Об'єкти цієї сфери першими пройшли роздержавлення й приватизацію, щостимулювало їх активний розвиток.
В 1992-1995 рр. йшло інтенсивне будівництво об'єктів нерухомостідля дрібнороздрібної торгівлі. Останніми роками ситуаціязмінилася: відбувається концентрація таких об'єктів в комплексах ізонах дрібнороздрібної торгівлі, збільшується кількість магазинів з універсальнимй комбінованим асортиментом товарів. Ці магазини викликають споживацькісимпатії, оскільки вони забезпечують необхідний сервіс і культуруобслуговування.
Наприкінці 90-х років минулого сторіччя стали інтенсивно розвиватисяторговельні мережі, збільшилася кількість магазинів,орієнтованих на продаж продуктів харчування та супутніх товарівза цінами нижче середніх. Особливо слід зазначити розвиток вкраїні крупних торгових комплексів.
Як показав досвід великих міст Європи, вдалими місцямирозташування багатофункціональних торгових центрів (БТЦ) є (рис. 2.3):перетин крупних автотранспортних магістралей, близькістьстанцій метро й зупинок наземного транспорту. Частіше за всеподібні центри розташовуються в «спальних районах»або за містом, фактично на пустирі, поблизу великої магістралі.В США БТЦ («МАLL»), як правило, будують замежею міста, що можна пояснити значною кількістю автотранспортних засобів надушу населення, великою чисельністю населення міст й іншими чинниками.
Не слід вважати, що багатофункціональні торгові центри — цевинахід Заходу. Традиція розвитку крупних торгових /> приміщень,пасажів, гостинних дворів, де будь-який відвідувач був би в змозі придбати всещо душі завгодно, відповідно до доходу, куди можна було прийти«на інших подивитися та себе показати», йде коренями вросійське минуле. В сучасній економіці процеси появи нових імодернізації старих торгових центрів неоднорідні, оскількирегіони знаходяться в різних економічних умовах і розвиваються по своїхскладних законах. Наприклад, в Росії, безумовним лідером є Москва як світовиймегаполіс, існуючий в порівнянні з іншими містами в режимінайбільшого інвестиційного сприяння. В Україні, як свідчить практика, таких мегаполісівнемає, хоча ряд міст розвиваються в даномунапрямку досить активно.
Торгівля як сфера економічного життя якнайменш схильнапіддаватися впливу негативних економічних і політичюих змін, швидкооправляється від кризи та депресій. Головним показникомрозвитку торгового сектора можна вважати попит, що зростаєна функціональні торгові площі.
Причини дефіциту ліквідних і перспективних для інвестуванняторгових об'єктів нерухомості в більшості міст пов«я-зані перш за все ізструктурою що склалася в дореформений період нежитлової нерухомості (рис. 2.4).
/>
/>
Висока ціна на землю в історичному та архітектурному центрахміста примушує максимально використовувати земельну ділянку за рахунок збільшеннякількості поверхів. Проте практика великихміст показує, що два поверхи — це максимум,який оптимальний для розміщення торгового комплексу, далі можна влаштовувати розважальний комплекс з боулінгом, більярдом, рестораном і барами.Поєднання торгівлі й розваг, щовикористовується на Заході, набуває поширенняі в країнах СНД.
2.Готельні та розважальні об'єкти нерухомості. Класифікаціяоб'єктів нерухомості готельного типу будь-якої країни заснована накомплексі вимог до матеріально-технічного забезпечення;номенклатури та якості послуг, що надаються; рівняобслуговування.
Рівень комфорту — це найголовніший та вирішальний чинник, щовпливає на визначення класу готеля. В кожній державі до розуміння рівнякомфорту як критерія класифікації підходять по-різному. Ця обставина, атакож ряд чинників, обумовлених культурно-історичними й національнимитрадиціями, перешкоджають введенню в світі єдиної класифікації готелів.Іноді, навіть в межах однієї країни існує декілька системкласифікації. Наприклад, у Великобританії готелі оцінюють за рівнемсервісу й гостинності, облаштування номерів і суспільних зон,якості харчування.
Існує більше ЗО систем класифікацій рівня готелів заступенем комфорту. Найпоширенішими серед яких є наступні:
— європейська (система „зірок“), в основі якоїпокладено розподіл готелів на категорії від однієї до п'яти зірок,застосовується у Франції, Австрії, Угорщині, Єгипті, Китаї,низці інших країн.
система букв (А, В, С, D),використовується в Греції (А = 4*, В = 2*, С = 3*, D = 1*);- система „корон“ — у Великобританії;
система розрядів — на території колишнього СРСР: люкс,вищий А, вищий В, перший, другий, третій, четвертий. Існуютьй інші класифікації (таблиця 2.1).
/>
Готельбудь-якої категорії повинен мати зручні під'їзні шляхи з необхідними дорожніми знаками, прилеглу територію, щоупорядкована й освітлена, майданчик з твердим покриттям для тимчасової парковки та маневрування автотранспорту (у тому числі автобусів), вивіску зназвою готелю й зазначенням його категорії, за наявності окремого входу в ресторан — вивіску з його назвою. Готель,займаючи частину будівлі, повиненмати окремий вхід. Будь-який готельповинен розташовуватися в сприятливих екологічних умовах, гарантувати безпеку життя, здоров'я гостейта збереження їх майна. В будівліповинні бути аварійні виходи, сходи,добре помітні інформаційні показники, що забезпечують вільну орієнтацію гостей як в звичайній, такі в надзвичайних ситуаціях. Готельповинен бути обладнаний системами протипожежної безпеки, оповіщення та засобами захисту від пожежі. В готелі повинні дотримуватися санітарно-гігієнічнінорми й правила, встановленіорганами санітарно-епідеміологічного нагляду. Дооб'єктів нерухомості готельного типу відносяться наступні типи:
готель „Люкс “ — за місткістюналежить до малих і середніх підприємств, звичайно розташований вцентрі міста. Добре навчений персонал забезпечує рівень сервісу, щозадовольняє найвимогливіших клієнтів. Характерна висока вартістьномера, що включає всілякі види обслуговування;
готель середнього класу — за місткістюбільше готелю »Люкс " (400-2000місць). Розташовується в центрі міста або міській межі.Пропонує достатньо широкий набір послуг з цін відповідних рівнюцін в регіоні або дещо вищий. Розрахований на прийом бізнесменів,туристів, учасників конгресів і конференцій тощо;
готель-апартаменти — за місткістюдо 400 місць. Характерний для великого міста з непостійним населенням.Номери — квартирного типу, використовуються як тимчасове житло,найчастіше на принципі самообслуговування. Ціни звичайно варіюютьсязалежно від термінів розміщення. Обслуговують сімейних туристів,бізнесменів, комерсантів, що зупиняються на тривалий термін;
готель-курорт — припускає значнівідмінності за місткістю та пропонує повний набір послуг,включаючи спеціальне медичне обслуговування й дієтичне харчування. Розташовується вкурортному місці;
мотель — прості одноповерхові тадвоповерхові споруди, розташовані за межами міської забудови, поблизуавтомагістралей. Це — малі й середні підприємства. Рівеньобслуговування середній за невеликої кількості персоналу. Клієнтамиє усі категорії туристів;
приватний готель типу ВВ (нічліг і сніданок) — малої,іноді середньої, місткості. Розташований в передмісті або сільській місцевості.В обслуговування, як правило, входять сніданок і рання легкавечеря в домашній обстановці. Клієнтами є комерсанти ймаршрутні туристи, що прагнуть домашнього затишку. Готеліданого типу широко поширені в США.
отель-гарни — надає обмеженукількість послуг: розміщення та континентальний сніданок;
пансіон — припускає простий стандартний іобмежений спектр послуг. На відміну від отелей-гарни, тутнадаються сніданки, обіди й вечері, проте лише проживаючим;
гостиний двір — відрізняєтьсяспрощеним стандартом обслуговування, меншої місткості, відсутністю рядусуспільних приміщень (холів, вестибюлів, віталень і т.д-). В структурі гостиногодвору обов'язковою є наявність ресторану або бару;
ротель — пересувний готель, що є вагономз двомісними відсіками, в яких розташовані крісла. Обов'язкованаявність відсіку для переодягання, туалету, ванни, холодильника;
ботель — невеликий готель на воді, підякий використовується спеціально обладнане судно;
флотель — крупний готель, часто званий«курортом на воді». Туристам пропонуються комфортабельніномери з великим набором послуг: басейни, водні лижі, оснащення дляпідводногоплавання та полювання, тренажерні зали, зали дляконгресів і конференцій, бібліотеки, різноманітне інформаційне забезпечення (телефон, телефакс, телетайп,телевізор). Останнім часом частовикористовується для організаціїбізнес-турів, конгрес-круїзів, навчальних турів;
флайтель — аероготель, або«літаючий готель». Надзвичайно дорогий і нечисленний типготелів. Обладнаний зв'язком з метеослужбами.
На цей час все більш популярним стає будівництво спортивних,розважальних і готельних комплексів в курортних зонах.
У великих містах стрімко розвивається нерухомість, яку прийнятовідносити до індустрії розваг: культурно-ділові центри, будинкимод, більярдні зали, фітнес-центри, тенісні корти, аквапарк,боулінг та інші розважальні об'єкти.
3. Офісні приміщення. При класифікаціїбізнес-центрів в кожному регіоні враховуються різні чинники, за якимиприміщення належить до того або іншого класу. Як правило, це місцерозташування, тип ітехнічний рівень, якість будівлі (рівеньобробки, стан фасаду, центрального входу, наявність ліфтів), якість менеджменту (управляюча компанія,наявність додаткових послуг дляорендарів) тощо.
Міжнародна класифікація виділяє наступні фактори, що визначаютьпривабливість офісних приміщень:
Øмісцезнаходження в центрі;
Øзручний доступ;
Øповністю збудована будівля;
Øнаявність підземного паркінгу;
Øсучасні системи безпеки будівлі;
Øпрофесійний орендодавець;
Øвірно оформлена документація;
Øавтономне теплопостачання;
Øпланування поверхів у вигляді офісних блоків;
Øсучасні ліфти;
Øцілодобова охорона та ін.
Серед чинників, що впливають на привабливість офісних центрів,створених поблизу промислових підприємств або на їх території(клас Б), можна виділити:
Позитивні — низькі орендні ставки, можливістьорганізації класного виробництва на території сусідньогопідприємства; можливістьвикористання складських приміщень заводу; близькістьофісу до власного виробництва, складу, гаражу;
Негативні — віддаленість від центра міста,невисокий рівень сервісу; розташування в екологічно несприятливих районах;залежність будівлі від інженерної інфраструктури підприємства колишньоговласника.
На ринку офісів сформувалося чотири класи (А, Б, С, Д) офіснихприміщень в залежності від якісних характеристик.Така класифікація вважаєтьсяміжнародного походження,
інколи в ній застосовуються знаки "+" та"-".
1) до класу А відносяться офісні приміщення в спеціалізованихбізнес-центрах, в центральних районах міста, поблизу великихтранспортних магістралей. Всі приміщення цієї категорії обладнані увідповідності із західними стандартами, починаючи від самих сучасних системтелекомунікаційного зв'язку і закінчуючи системамиклімат-контролю. Внутрішні приміщення, будівлі і приналежні територіїутримуються в зразковому стані. Тут наявні власні служби управління,обслуговування і безпеки;
2) офісні приміщення класу Б володіють практично всіма вищезазначеними характеристиками, але з меншим переліком додаткових послуг. Вартістьоренди такої нерухомості приблизно становить від 700 до 900 дол. США заодин кв. м. на рік. Орендаторами таких приміщень класу Аі Б є зарубіжні і великі вітчизняні компанії;
3) клас С представлений офісами, що розташовані в готелях таінших пристосованих приміщеннях не в центрі міста, але наперехресті транспортних магістралей;
4) непристосовані для офісів приміщення, розташовані позатранспортною сіткою, відносяться до класу Д. їх перевага втому, що є можливість отримати великих розмірів площу за низьку ціну.Основна частина вітчизняних фірм надає перевагу офісним приміщенням більш низькоїякості, що відносяться до класів С і Д.
Але поки що такий поділ нерухомого офісного майна в Україніне сталий, мабуть тому, що і сам ринок знаходиться на стадіїзародження. Так, критерії, покладені в основу класифікації, щохарактеризують, насамперед, столицю України та великі міста — престижність і рівень сервісу.
До першої категорії належать найфешенебельніші об'єкти. Це, якправило бізнес-центри класу А та Б із сумарною корисною прощеюпонад 6000 м2 з найкращими комунікаціями, автономнимисистемами електропостачання, опалення, кондиціонуванняповітря, охорони, служби технічної та комунальноїпідтримки тощо. У власників такої нерухомості можна орендуватиприміщення представницького класу, площею від 20 докількох тисяч квадратних метрів. Станом на листопад 2001 рокуїх у столиці налічується 27 одиниць. Базові орендні ставкиколиваються в діапазоні 15-35 у. о. за м2 на місяць.
А-класний комплекс «у чистому вигляді» — ценовозбудована металево-каркасна споруда з використанням найсучаснішихматеріалів, обладнання та вишуканого оздоблення, яка спроектована, ане перебудована, як офісний комплекс із відкритим плануванням, маєнайкраще розміщення в центрі міста, хороші під'їзді шляхи і достатню кількістьпідземних маркувальних місць (не менше одного на кожні 150 м2 корисної площі). Нині тільки два київські бізнес-центри з повним правомналежать до класу А: «Міленіум» і «Поділ-Плаза». 111, одоостаннього, то його розташування не можна назвати найкращим, однакорендарям запропоновані технологічні і функціональні вигоди (від електронноїсистеми доступу до фальш підлог, які дають змогу швидкореорганізовувати робочий простір і кабельне розведення до облаштуваннянавіть кухонь найсучаснішою технікою) однозначно виводять «Поділ-Плазу»в клас А. Б-класні комплекси можуть виглядати як А-класні,де не виконується якась із вимог А-класу.
До другої категорії віднесені окремо розміщені будинки, реконструйованіспеціально під офісні комплекси також представницькогокласу з корисною площею менше 5000 метрів їх у Києвінараховується близько 30. звісно і орендні ставки тут менші — переважно 15-20 у. о. за м2 на місяць. За рівнем комфорту тасервісу вони тяжіють до бізнес-центрів В-класу.
До третьої категорії (це приблизно бізнес-центри класуС) належать офіси в адміністративних будинках, НДІ тощо. Плата — 8-15 у. о. за м2 на місяць. Найчастіше об'єкти цієї категорії мають коридорнусистему, а оздоблення загальних приміщеньподекуди незмінне з радянських часів. Якість комунікації низька, кількість ліній — обмежена.
Четверта категорія — квартири у житлових будинках, фасади якихвиходять на вулицю. Ставки — 10-25 у. о. за м2 на місяць.В цій категорії офісів дешевші приміщення відповідають класу С,дорожчі — Б.
До п'ятої — специфічної категорії відносяться приміщенняу промзонах (зазвичай об'єкти класу Д). їм властиві різні рівніякості ремонту і комунікацій та орендні ставки 7-12 у. о. за м2на місяць. Здебільшого їх орендують виробничі та торгівельні компанії. Також доцієї категорії відносяться пропоновані напівпідвали чи квартири будь-дедля офісного використання.
З 1995 року попит на нерухомість для офісів був стабільним і змінювався незначно,збільшуючись на 2-3% на рік.
Нинінайбільшим ринком офісної нерухомості в Україні є Київ. Столичний ринок офісів розвивається найбільш динамічно у порівнянні з іншими великими містамиУкраїни. Стабільний попит на сучасніофіси в Києві, особливо з боку іноземнихкомпаній, утримує ціни на цей вид нежитлової нерухомості на досить високому рівні.
В сучасних умовах ринок офісних приміщень знаходиться у стадіїрозвитку. В основному на ринку домінують орендні операції. При цьому не існуєєдиних правил, по яких офісна будова здається в оренду, особливо внаших умовах нечіткої законодавчої бази і високих ставок податку. Кожнийдоговір оренди є індивідуальним і може містити багато різнихумов і обмежень, у тому числі і не відображених в даній угоді.
4. Гаражі-стоянки (автопаркінги) як комерційніоб'єкти нерухомості підрозділяються на індивідуальні типові (ІТГ)та вбудовано-прибудовані (ВПГ), а також паркінги.
Індивідуальні типові гаражі, що стоять окремо або згруповані наєдиній території, криті невеликі одноповерхові будови (бокси) длязберігання автомашин (в основному такі гаражі мають стандартні розміри — 18 кв. м2. Але зустрічаються також гаражі інших розмірів, утому числі гаражі на два автомобілі.
Розташовуються масиви ІТГ, як правило, на територіях, не пристосованихдля капітального будівництва: уздовж ліній електропередач,залізничних колій, в буферних зонах на околиці міста іт.д. Невеликі гаражні комплекси можуть розташовуватися порядабо всередині житлових масивів.
Гаражі розташовуються на тимчасово орендованих землях,через те що залізні гаражі і залізні бокси вважаються тимчасовимиспорудами з правом оренди до 3 років. Таким чином, достатньовелика частина міських територій використовується вкрайнераціонально. На думку багатьох фахівців, одношаровекапітальне будівництво гаражів — неприпустима розкіш.
Паркінг — одно або багаторівневе критезамкнуте приміщення, спеціалізоване виключно для паркування та зберіганняавтомобілів, що охороняється, з компактно виділеними для цієї мети,позначеними розміткою місцями або боксами. На верхні рівніавтомобілі підіймаються по серпантинах, розташованих поторцях споруди.
Паркінги знаходяться, в основному, в зручно розташованихмісцях, щодо житлової забудови, близько до споживача. Паркінгиволодіють цілою низкою переваг перед звичайними гаражами:економія площі забудови, зовнішня привабливість та ін.
В об'єктах первинного ринку пропоновані місця реалізуються,в основному, за схемою пайової участі в будівництві з гнучкимграфіком оплати та подальшим оформленням в загальну пайову власність.
Вбудовано-прибудовані гаражі — (вбудованів нижньому поверсі житлової будівлі або прибудовані до житлової будівлі)- приміщення, для паркування та зберігання автомобілів зкомпактно виділеними для цієї мети позначеними розміткоюмісцями або боксами. На відміну від паркінгів вбудовано-прибудованігаражі — це частина будівлі з іншим загальним функціональним призначенням.
Усі подібні споруди влаштовуються в цокольному (підвальному)поверсі й мають один рівень, рідше зустрічаються гаражі напершому поверсі. Будують також напівзаглиблені (підземні) паркінги в дворахмайбутніх будівель.
Як правило, всі паркувальні місця у ВПГ оформляються увласність. Кількість місць майже завжди значно менше числа квартир,що будуються. До того ж зовсім не всі майбутні мешканціпотребують місць паркування для свого автомобіля. Власник ВПГ затрачуємінімальну кількість часу на переміщення від своєї квартири до машини іназад.
На вартість, місця у ВПГ впливати можуть такі критерії, якспосіб організації паркувального простору, розмір одного місця, віддаленістьйого від виїзду.
Проте далеко не завжди відсутність в новому будинку ВПГ пояснюєтьсяконструктивними можливостями будівлі або особливостями товарної політикизабудовників. За наявності поряд з майбутнім будинком великих масивів ІТГвлаштовувати ВПГ недоцільно. В той же час в центральних районах навітьпри будівництві будинків, що не відносяться до вищих цінових категорій, попитна місця у ВПГ може виявитися високим через відсутність достатнього числаорганізованих пар-кувальних місць (ОПМ). Часто за відсутності ВПГ вдворах нових будинків обладнують платні парковки, що охороняються.
Автостоянка — будівля, споруда (частина будівлі,споруди) або спеціальний відкритий майданчик, призначений для розміщеннята (або) зберігання автомототранспортних засобів. Як правило, підкомплекси стоянок місто відводить за договорами тимчасової орендитериторії, капітальна забудова яких в найближчі 5-6 років не передбачається.Цим міські власті вирішують проблему пустирів та поповнюють районні бюджети.
Ринок гаражів і автостоянок, як й інші сектори ринкунерухомості, підрозділяється на первинний та вторинний, а вони в своючергу — на ринок купівлі-продажу (товарний) й оренди (послуг).
Первинний ринок купівлі-продажу гаражів представленийпроектами будівництва паркінгів і паркувальними місцями в будинках, щобудуються. На вторинному ринку можна придбати ІТГ та місце в існуючихпаркінгах. Ринок оренди формується, в основному, за рахунокпропозицій місця на автостоянках, а також приватних пропозиційзі здання в оренду ІТГ, місць в паркингах і у ВПГ.
5. Складські та логістичні комплекси єневід'ємною частиною інфраструктури переробки вантажів. Без складів не обходитьсяжодна комерційна організація. Економічне зростання, що триває,породжує підвищений попит підприємців на складські приміщення.
Для ринку складських приміщень характерна стабільність істійкість попиту, пропозиції, цін. На сьогодні спостерігаються такі формикористування складськими приміщеннями як оренда, відповідальнезберігання вантажу, відповідальне зберігання зі страховкою. Так, закордоном, набули широкого розвитку склади гарантійного забезпечення,консигнаційні склади. Основними ціноутворюючими факторами складських приміщеньє рівень оснащення вантажно-розвантажувальною технікою,наявність стелажів, холодильного обладнання, місцезнаходженняскладу (наближеність до районів збуту), хороші під'їзні шляхи, аособливо віддаленість від транспортних вузлів. Але головним атрибутомпрофесійних баз є рампа (залізобетонний «підмурівок»,споруджений на одному рівні з кузовом вантажівки). Вона мусить оперізувати всю довжинускладу і забезпечувати карам безперешкодне пересування.
Так, еталоном європейських складів фахівці вважають дистрибуційнийцентр АТ «Світоч» (9 тис. м2 старих приміщень іпланується розширення ще на 12 тис. м2). Збільшення потреби вскладських об'єктах зумовлено ростом кількості господарських суб'єктів.
Ринок виробничої нерухомості забезпечує потребу новостворенихабо перепрофільованих діючих підприємств у виробничихприміщеннях, які пропонуються у довгострокову оренду.Перспективи розвитку цього ринку залежать від перспектив розвиткунаціональної економіки.
Логістичні термінали, не дивлячись на їх економічну важливістьдля економіки країни, поки що не користуються попитом.
Логістичні термінали — це перевалочні бази для переформовуваннявеликих партій вантажів, доведення вантажів до товарноїкондиції (укладки, фасовки, розлив у дрібну тару). Терміналипотрібні й великим універмагам, розташованим в центрі міст якпериферійні бондові склади з продажем товарів за зразкамидрібним оптом. Термінали можуть використовуватися яксклади для зберігання та продажу великих партій товарів,розмитнювання у момент продажу. Розвиток міжнародноготранспортного комплексу потребує розміщення в'їзнихвантажних митних терміналів і сервісних комплексів, логістичнихмитно-транспортних комплексів (ЛМТК) поблизу транспортнихкоридорів і великих міст. ЛМТК виконує такі послуги:
- зберігання вантажів в режимі митного складу;
- зняття мита вантажів (власна брокерська служба);
- забезпечення температурного режиму зберігання, пожежноїбезпеки та охорони вантажів;
- доставки вантажів дрібними партіями автотранспортом умежах міста;
- обробкивантажів (сортування, пакування, маркування,розпаковування тощо);
- системи оперативного обліку;
- експедиції залізницею та автотранспортом;
- надання сучасного навантажувально-розвантажувальногоустаткування.
6. Промислові (індустріальні) об'єкти нерухомості. Останнімчасом відбувається визначення власника основної маси об'єктівприватизації. Перш ніж укладати угоду, необхідно провестивсебічний аналіз встановлюючих право документів, щоб переконатися внезаперечності прав продавця на пропонований об'єкт, можливості йогозаконного відчуження. З розвитком формування реального власника обсяг операцій уцій сфері збільшуватиметься. З іншого боку, майже в кожному містіможна спостерігати 5-8 поверхові порожні корпуси заводів іфабрик в із застарілими інженерними мережами й вибитим склом. Вони не знаходятьефективного власника. Чому? Причин декілька:
1. Промислова забудова 60-80 рр. не відповідає вимогам сучаснихтехнологій, а реконструкція вимагає великих капітальнихвкладень.
2. В даний час основний споживач промислових об'єктів нерухомості- малі підприємства, для розвитку яких потрібні: високі потужності,наявність залізничних під'їзних колій, одноповерхові і бажано окремібудівлі з автономними комунікаціями.
3. Як правило, пропоновані промислові об'єкти вимогампотенційних орендарів не відповідають й мають завищену вартість.
4. Власники пропонують на ринок об'єкти, що знаходятьсяу поганому стані за завищеними цінами.
5. Повна та точна інформація про промислові об'єкти нерухомості,їх правовий статус, розміри, стан і т.д. відсутня.
Вимоги потенційних власників до придбаних приміщень залежатьвід особливостей конкретного підприємства. Для виробництвапотрібні і 300-500-метрові приміщення, і будівлі в 2-3 тис. м2,і заводські комплекси до 10 тис. м2.
В індустріально розвинутих країнах (США, Німеччині, Франції)широко розвинута мережа технопарків. Суть її полягає в тому, щопідприємцю немає потреби будувати свої підприємства, їх можна взяти воренду й, розмістивши там необхідне устаткування, випускатипродукцію.
Технопарки — своєрідні промислові зони, в яких зосереджуютьсяпромислові підприємства та різноманітні об'єкти інфраструктури,що забезпечують нормальний бізнес-процес (готелі, офісні центри, митнітермінали, логістичні центри), з обов'язковою охороною й єдиними інформаційнимимережами. Організація технопарку включає також забезпечення бізнесуконсультантами різного профілю: юристами, фахівцями з фінансовихпитань тощо.
Схема участі в технопарках досить проста. Будь-яка приватнакомпанія може узяти на себе функції керування техно-парком абоотримати статус агента з розвитку території, отримавши дозвіл адміністрації. Потімнеобхідно здійснити інженерну підготовкутериторії, оскільки ділянки, призначені для технопарків розташовуються в районах, де відсутні достатні енергетичні потужності та мають слабкуінженерну мережу. Наступним крокомстане спорудження об'єктів для створенняпромислових підприємств. Кожна компанія, що побажала налагодити власне виробництво, може подати запит на наявність інженерно підготовленої ділянки,на якій буде побудований завод«під замовника» — з виконанням усіх вимог промисловців. Інженерно підготовлену територію виробнича компанія може орендувати.
У вітчизняній практиці ще немає єдиної системи класифікації,промислових об'єктів нерухомості, що дозволяє враховувати основні«товарні властивості» цілісного об'єкта. В даний час заоснову при обліку в активах організацій (підприємств) взятоосновні фонди і земельну ділянку.
1.4 Підприємство як особливий об'єкт нерухомості
Цілісний майновий комплекс або такийструктурний підрозділ, який в установленому порядку відокремлюєтьсяв цілісний майновий комплекс (ЦМК) — це об'єкт, сукупність активівякого забезпечує здійснення самостійної підприємницькоїдіяльності на постійній і регулярній основі.
Цілісними майновими комплексами можуть бути структурніпідрозділи підприємств (цехи, виробництва, дільниці тощо), яківиділяються в самостійні об'єкти з подальшим складаннямсамостійного балансу і можуть бути зареєстровані яксамостійні підприємства.
Класифікація об'єктів ЦМК здійснюється з метою раціональногота ефективного застосування способів приватизації відповідно доДержавної програми приватизації:
Група А
Об'єктиприватизації, які не можуть бути перетворені у відкриті акціонерні товариства, а саме:
× цілісні майнові комплекси державних підприємств, та їхструктурних підрозділів, виділені в самостійні підприємства, утому числі ті, що знаходяться в оренді, та виділені в результатіреструктуризації державних підприємств із середньообліковоючисельністю працюючих до 100 осіб включно або понад 100 осіб, але вартістьосновних фондів яких недостатня для формування статутних фондів відкритихакціонерних товариств (далі — ВАТ), а також готелі;
× окреме індивідуально визначене майно (в тому числі таке, якене увійшло до статутних фондів ВАТ), будівлі, споруди та нежиліприміщення; майно підприємств, ліквідованих за рішенням суду, та майнопідприємств, що ліквідуються за рішенням органу, уповноваженогоуправляти державним майном, майно підприємств, які не буди продані як цілісні майнові комплекси, а також майно мобілізаційного запасу тамобілізаційного резерву, післяприйняття рішення про передачутакого майна у приватизацію;
× майно підприємств охорони здоров'я, освіти, культури,фізичної культури і спорту, відпочинку та туризму, видавничої справи та преси,телебачення та радіомовлення, які не використовувались за прямим призначеннямбільше 3-х років або виключені з реєстру відповідної групи(закладів освіти, охорони здоров'я і т.п.)
Група В
Ø цілісні майнові комплекси підприємств, у тому числі ті,які знаходяться в оренді, із середньообліковою чисельністю працюючих понад 100 осіб(крім об'єктів групи Г);
Ø акції ВАТ (крім ВАТ, створених на базі підприємств групиГ), а також ВАТ, створених на базі підприємств агропромисловогокомплексу;
Ø науково-дослідні та проектно-конструкторські організації таустанови незалежно від вартості основних фондів (крім віднесених цієюПрограмою до групи Г).
Ø Непроданіакції ВАТ, продаж яких здійснювався до 2001року включно (в тому числі підприємств групи Г, у випадку, коли продаж акційздійснювався неодноразово і які некористуються попитом). Пакети акцій тих ВАТ, які вилучені з перелікупідприємств групи Г.
Група Г
Цілісні майнові комплекси державних підприємств або ВАТ,які:
Ø на момент прийняття рішення про приватизацію є монополістамина загальнодержавному ринку товарів (робіт, послуг);
Ø визначені підпрограмами ринкової трансформації та приватизаціїособливо важливих народногосподарських комплексів, а саме:
виробничими комплексами — підприємствами, які забезпечують:
Ø конкурентні переваги країни у виробництві складноїтехніки;
Ø економічну незалежність країни;
унікальнимипідприємствами (які використовують рідкісні ресурси або їх комбінаціюнематеріальні активи, корисні копалини, кадри ноу-хау) включаючинауково-дослідні проектно-конструкторські організації та установи, яківідповідають цій ознаці;
підприємствами,при приватизації яких може виникнути ризик того, що ринкові механізми незабезпечать сталий доступ усіх споживачів до соціально значущих товарів чипослуг.
Група Д
Об'єкти незавершеного будівництва, у тому числізаконсервовані об'єкти та об'єкти незавершеного будівництва, реструктуризованішляхом їх розподілу. Невстановлене устаткування та будівельні матеріали,що придбані для об'єкта незавершеного будівництва, алеприватизуються окремо.
Група Е
Акції (частки, паї), що належать державі у статутних фондахгосподарських товариств (у тому числі підприємств з іноземнимиінвестиціями та міжгосподарських товариств), розташованих натериторії України або за кордоном.
Група Ж
Незалежно від вартості, об'єкти охорони здоров'я,освіти, культури, фізичної культури і спорту, відпочинку татуризму видавничої справи та преси, телебачення тарадіомовлення, які перебувають на самостійних балансах, а також ті, що не увійшлидо статутних фондів господарських товариств в процесіприватизації та корпоратизації, крім тих, які не використовувались запрямим призначенням більше 3-х років або виключені з реєстру відповідноїгрупи (закладів освіти, охорони здоров'я).
Отож, до складу підприємства як особливого об'єкта нерухомостіможуть входити: окремі об'єкти (будівлі, споруди, земля),нематеріальні активи (права користування земельною і,природними ресурсами, авторські та інші права) та оборотні кошти(гроші, сировина, матеріали тощо). Законом не визначенийобов'язковий перелік елементів, що входять до складупідприємства як майнового комплексу.
Віднесення підприємства як майнового комплексу докатегорії нерухомості незалежно від того, входить до його складу об'єктнерухомості, що належить підприємству за правом власності, чині, викликано необхідністю підпорякування операцій зпідприємством спеціальному правовому режиму нерухомості з метою підвищеннянадійності таких операцій, захисту прав як їхучасників, так і третіх осіб. Проте, визнавши підприємствооб'єктом нерухомості, чинне законодавство не підпорядковуєйого автоматично всім загальним правилам про нерухомість, а встановлює дляоперацій з підприємствами більш формалізований і суворий режим.
Як об'єкт права підприємство може належати будь-яким суб'єктам — учасникампідприємницької діяльності. Не виключенаможливість належності одному суб'єкту кількох підприємств — майнових комплексів, зокрема, призначених для виготовлення різних видів продукції або дляінших видів підприємницькоїдіяльності.
Підприємство як об'єкт нерухомості, що використовується дляпідприємницької діяльності, не можна зводити до комплекта устаткування длявипуску певної продукції: для перетворення такого комплекта напідприємство необхідно організувати на його основі процесвиробництва. Підприємство як об'єкт нерухомості складаєєдиний майновий комплекс, що включає не лише всі види майна, призначені дляйого діяльності, але й немайнові права. Так, наприклад, часто зустрічаютьсяпідприємства, що орендують об'єкти нерухомості, тобто до складупідприємства входить майнове право користування об'єктомнерухомості для певної виробничої діяльності.
Приватизація підприємства як майнового комплексу. Правоверегулювання підприємств, створених у порядку приватизації, визначаєтьсяспеціальним законодавством, яке має пріоритет по відношенню до загальнихнорм ЦКУ про надання права власності. Як правило, при приватизаціїдержавних і муніципальних підприємств, майновий комплексзберігається, змінюються лише власник і правова організаційна форма.
Приватизація державних підприємств в Україні характеризуєтьсянеритмічністю та зміною пріоритетів на кожному її етапі.Пріоритети та умови здійснення приватизації встановлюються Державноюпрограмою приватизації, яка є складовою частиною програми створення ринковоїекономіки в Україні. Програма розробляється відповідно до Законів України«Про приватизацію державного майна», «Про приватизаціюневеликих державних підприємств», «Про приватизаційніпапери».
Державне регулювання угод з єдиним майновими комплексамияк на регіональному, так й на загальнодержавному рівніздійснюється за допомогою договорів купівлі-продажу.
Право володіння, користування і розпорядження об'єктомприватизації переходить до покупця з моменту нотаріального посвідчення договорукупівлі-продажу. Після придбання об'єкта його новий власник стає правонаступником прав і обов'язків приватизованого підприємства. Донабуття покупцем права власності напридбаний об'єкт приватизації відповідальністьза збереження зазначеного майна в установленому порядку несе керівникпідприємства, що приватизується, абопідприємство (установа, організація), на балансі якого знаходиться об'єкт приватизації.
Право власності на державне майно підтверджується договоромкупівлі-продажу, який укладається між покупцем та уповноваженимпредставником відповідного органу приватизації. Договір купівлі-продажудержавного майна підлягає нотаріальному посвідченню. У разіпридбання об'єкта приватизації на аукціоні, за конкурсом, договіркупівлі-продажу між покупцем і продавцем укладається не пізніше як уп'ятиденний термін із дня затвердження органом приватизації результатіваукціону, конкурсу.
Договір включає:
назву підприємства, його адресу;
відомості про продавця та покупця;
остаточну ціну продажу об'єкта на аукціоні, за конкурсом аборозмір викупу;
взаємні зобов'язання продавця і покупця;
номери їх розрахункових рахунків;
назви і адреси банківських установ;
умови внесення платежів.
До договору включаються обов'язки сторін, які були визначеніумовами аукціону, конкурсу чи викупу, відповідальність таправові наслідки їх невиконання. Зобов'язання покупця,передбачені договором купівлі-продажу, зберігають свою дію дляосіб, які придбають об'єкт у разі його подальшого відчуженняпротягом терміну дії цих зобов'язань. У разі невиконання покупцем передбаченихдоговором купівлі-продажу зобов'язань щодо строку внесення інвестицій увстановленомуобсязі, він сплачує на користь місцевого бюджету пеню у розмірі 0, 1 відсотка вартості не внесених у строк інвестицій за кожний прострочений день.
При недотриманні покупцем зобов'язань щодо збереження протягомвизначеного терміну кількості робочих місць (за виняткомскорочення робочих місць, пов'язаного із санацією тареструктуризацією підприємства) він сплачує штраф у розмірі12-кратної суми середньої заробітної плати кожного звільненогопрацівника та у місячний термін поновлює кількість скорочених робочихмісць. Кошти від штрафних санкцій перераховуються на рахунок служби зайнятостіза місцезнаходженням приватизованого об'єкта.
Договір купівлі-продажу є підставою для внесення коштів убанківську установу на обумовлений договором рахунок як оплату, запридбаний об'єкт приватизації. Покупець зобов'язаний внестизазначені платежі протягом ЗО календарних днів з моментупереходу до нього права власності на об'єкт приватизації. Терміноплати може бути продовжено ще на 30 календарних днів за умови сплати не меншяк 50 відсотків ціни продажу об'єкта.
При всіх способах приватизації підприємств від іменівласника майна — держави виступають відповідний державний органабо орган місцевого самоврядування.
Покупець приватизованого підприємства набуває на нього всіправа власника і, отже, може продати підприємство іншій особі.
Особливості продажу підприємства як майновогокомплексу. Причинами продажу підприємства якцілісної о майнового комплексу можуть бути: неплатоспроможність державнихпідприємств, їх ліквідація або банкрутство; потребі у грошовихкоштах, перехід до іншої діяльності, бажання поновити Устаткування,можливий також примусовий продаж підприємства. У всіх таких ситуаціяхна стороні покупця можуть виступати підприємці різних організаційнихформ.
Продаж підприємства як об'єкта нерухомості істотно відрізняєтьсявід продажу його акцій. В першому випадку об'єктнерухомості переходить у власність покупця, який виступає у роліствореного в процесі приватизації акціонерного товариства.
На практиці зустрічаються випадки продажу приватизованихпідприємств у власність держави або місцевих органів Управління.Тоді змінюється форма власності: підприємство знову стає державним абомуніципальним і надходить в господарське відення. На базі придбаногопідприємства може бути створено нове унітарне підприємство.
Останніми роками в національній економіці чітко простежуютьсядиверсифікаційні тенденції, що характеризуються виходомкомпаній у сфери бізнесу, безпосередньо не пов'язані основним абопервинним видом діяльності. Жорстка конкуренція, дефіцит інвестиційних ресурсіві ризики, властиві українській економіці, призвели до ситуації, коливкладання засобів у розширення старого бізнесу стало у багатьохвипадках менш привабливим, ніж придбання функціонуючих суміжнихпідприємств.
Відзначимо, що відповідно до закону можна продати й частинупідприємства, що є відособленим майновим комплексом, у всіхвипадках в договорі повинні бути вказаний дані, Що дозволяютьвстановити предмет продажу, у тому числі розташування підприємства наземельній ділянці.
До підписання договору сторони повинні скласти і розглянути:акт інвентаризації, бухгалтерський баланс, висновок незалежного аудиторапро склад і вартість підприємства, перелік боргів (зобов'язань), які маєпідприємство, вказавши кредиторів, характер, розміри заборгованості і терміни погашення.
Продаж підприємства здійснюється за три етапи (рис.2.3):
1. Укладання договору купівлі-продажу та його державна реєстрація. Відсутністьписьмового договору робить продаж недійсним.
2. Передача підприємства за передавальним актом.
3. Державна реєстрація права власності покупця на придбанепідприємство.
Таким чином, закон вимагає, щоб сторони при продажу підприємствадвічі здійснювали державну реєстрацію. Спочатку реєструється договір про продаж:підприємства, а потім — право власностіпокупця.
Моментом передачі вважається день підписання обома сторонамипередавального акта. З цього часу до покупця переходить ризик випадкової втратиабо випадкового пошкодження майна. Покупець має право використовуватимайно, що входить до складу підприємства та отримувати доходи, але немає права розпоряджатися підприємством до переходу права власності. Продавецьпісля передачі підприємства теж не має права розпоряджатися ним. Правовласності на підприємство переходить до покупця лише з моменту державноїреєстрації цього права.
/>
Покупець може зберегти придбане майно або ж приєднати його до своєї власності,створивши на його основі внутрішнійпідрозділ іншої організації або, якщо це індивідуальний підприємець, безпосередньо управляти ним. Наоснові придбаного підприємства можебути створено юридичну особу — господарське товариство.