Реферат: Договор аренды и его виды

АКАДЕМИЧЕСКИЙ ПРАВОВОЙ УНИВЕРСИТЕТ

Факультет гражданско-правовой

 

Кафедра гражданского права

Договор аренды и его виды.

Выпускная квалификационная работа

г. Москва  2004 г.

План

Введение… 3

Глава 1. 6

1. Договор аренды (имущественногонайма) в римском праве и по Российскому дореволюционному гражданскому праву… 6

2. Общие положения об аренде. 10

2. 1 Понятия договора аренды… 10

2. 2 Существенные условия договорааренды… 11

2. 3 Срок аренды… 14

2. 4  Форма и государственнаярегистрация договора аренды… 16

2. 5 Субъекты (стороны) договорааренды… 19

2. 6 Объекты аренды… 21

2. 7 Расторжение (изменение) договорааренды… 23

Глава 2. 28

1. Договор проката… 28

1. 1 Понятие договора проката. 28

1. 2  Стороны в договоре проката. 31

1. 3 Права и обязанности сторон подоговору проката. 32

1. 4 Арендная плата. 39

1. 5 Разновидности договора проката. 40

2. Договор аренды транспортныхсредств. 43

2. 1 Понятие договора применения. 43

2. 2 Особенности правовогорегулирования. 49

2. 3 Особенности аренды отдельныхвидов транспортных средств. 53

3. Договор аренды зданий и сооружений… 56

3. 1 Понятие и сфера применения. 56

3. 2 Особенности правогорегулирования. 60

3. 3 Права арендатора на земельномучастке. 60

3. 4 Арендная плата. 62

3. 5 Форма и государственнаярегистрация договора. 63

3. 6 Исполнение договора. 66

4. Договор аренды предприятий… 72

4. 1 Понятие и сфера применения. 72

4. 2 Заключение договора. Форма игосударственная регистрация договора аренды предприятия. 76

4. 3 Особенности исполнения договорааренды предприятия. 81

5. Договор финансовой аренды(лизинга) 86

5. 1 Признаки договора лизинга. 86

5. 2 Основные элементы договорализинга. 89

5. 3 Существенные условия и формадоговора лизинга. 96

Заключение… 100

Список литературы… 105

Введение

Данная дипломная работапосвящена одному из видов гражданско-правовых договоров, договору аренды(имущественного найма).

Данный договор относитсяк числу классических договорных институтов известных цивилистике со временримского права. Выбор мною данной темы дипломной работы не случаен вобосновании этому приведу, на мой взгляд, ключевые и насущные примеры.

Во-первых, этообосновывается следующим, что договор аренды (имущественного найма) широкоприменяется как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.

Во-вторых, заактуальность выбранной мною темы говорит следующее, что в современной Россиивозрос спрос на применение договора аренды, в частности, аренды зданий исооружений, жилых и нежилых помещений.

В условиях перехода крынку в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользованиепроизошли большие изменения. Они связаны, прежде всего, с расширением круга объектов,передаваемых по таким договорам в наем. Такие объекты как земля, недвижимость ввиде зданий, сооружений, производственных комплексов, находившихся ранее (в томчисле исключительной) собственности государства, не допускались в хозяйственныйоборот. С устранением исключительной собственности государства в отношениинедр, земли, лесов с введением в оборот предприятий(производственно-хозяйственных комплексов) ставших объектами договоров аренды, кореннымобразом изменили правовое регулирование арендных отношений. Поэтому впредставленной работе следует дать полную характеристику основным видамдоговора аренды.

Объектом данногоисследования являются права и обязанности субъектов договора аренды(имущественного найма), правовое положение объектов данного договора, безусловно,общие положения об аренде, а также отдельные виды договора аренды, исходя извыбранной тематики данной дипломной работы.

Предметом исследованиявыступает такой вид гражданско-правового договора, как договор аренды. Подоговору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуетсяпредоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временноепользование.

Цель данной дипломнойработы как в рассмотрении теоретических аспектов договора аренды и его видов, атак же вопросов, касающихся его отдельных видов, их содержания, так ипрактическое применение данного гражданско-правового договора, анализ судебнойпрактики и получения максимальных знаний в области договора аренды и его видов.Указанная цель определяет задачи исследования:

·    Анализ понятиядоговора аренды и отдельных его видов;

·   Рассмотрение общих положений обаренде, а также его существенных условий объектов и субъектов;

·   Раскрыть содержание отдельных видовдоговоров аренды, в частности, договора проката, аренды транспортных средств,зданий и сооружений, предприятий, финансовой аренды;

·   Рассмотреть материалы судебной исудебно-арбитражной практики.

Степень разработанноститемы. Как показывает анализ современной юридической литературы, проблемадоговора аренды и его видов была предметом внимания известных Российскихученых, среди которых следует назвать имена: М. И. Брагинский, В. В.Витрянский, А. Коболкин, Л. Сопникова.

В качестве методов вработе использованы как общенаучные методы познания, такие как:

·    Анализ

·    Синтез

·    Дедукция

·    Индукция

так и метод сравнительногоисследования. Это позволяет выявить особенности соотношения норм ГК и ФЗрегулирующих отношения касающиеся договора аренды и отдельных его видов.

Структура работы состоитиз введения, небольшого ракурса в историю договора аренды, двух глав, заключенияи списка используемой литературы.

Глава 1.1. Договор аренды(имущественного найма) в римском праве и по Российскому дореволюционномугражданскому праву

Договор аренды(имущественного найма) относиться к числу классических договорных институтов,известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещейрассматривается в качестве отдельного вида договора найма (locatio-conductio) – весьма широкого по охватурегулируемых им отношений,  типа гражданско-правового договора.

Римское право признавалотри различных вида найма: наем вещей (locatio-conductio rerum); наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio-conductio operis). Общее между всеми тремя видами найма состояло втом, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользованиесоответствующим объектом, а последняя – уплатить первой стороне за пользованиеопределенное денежное вознаграждение.

Различие между наймом (locatio-conductio) и куплей-продажей (emptio et venditio) римские юристы видели в том, что подоговору купли-продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договорнайма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временноепользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально временипользования соответствующим объектом.[1]

Прототипом современногодоговора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор наймавещей. По договору найма вещей (locatio-conductio rerum) одна сторона (наймодатель — locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю - conductor) одну или несколько определенныхвещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачиватьза пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи всохранности наймодателю.[2]

В наем могли передаватьсякак недвижимые, так и движимые вещи, вернее те из них, которые относились кчислу непотребляемых, поскольку иначе наниматель не мог бы исполнить свою обязанностьвозвратить по окончании срока найма именно ту вещь, которая была получена им подоговору. Признавалась римским правом и возможность поднайма вещи, т. е. когдананиматель, не являясь, естественно, собственником вещи, в свою очередь сдавалуказанную вещь внаем третьему лицу. Предметом договора найма могли служить инекоторые так называемые нетелесные вещи (res incorporales), т. е. имущественные права,например узуфрукт.

Допускалась возможностьпередачи вещи внаем без указания срока найма, т. е. на неопределенный срок. Вэтом случае договор найма мог быть прекращен по заявлению каждой из сторон в любоевремя.

Что касаетсядореволюционного российского законодательства, то в нем имущественным наймомпризнавался договор, в силу которого одна сторона за определенноевознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временноепользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за негосоставляли существенные принадлежности этого договора (Свод законов Российскойимперии, т.X, ч.1, ст.1691).[3]

Д. И. Мейер отмечал, чтодоговор найма имел и другие названия: «например, называется он отдачей всодержание, отдачей в оброчное, арендное, кортомное содержание, арендой,прокатом; говорят также нередко о снятии какого-либо имущества, допустим, мельницы.Все эти названия указывают на один и тот же договор имущественного найма, хотяи есть между ними некоторая разница в употреблении, так что большей частьюкаждое имя дает договору, особый оттенок: так, арендой, кортомом называетсяобыкновенно наем земли, дома, вообще имущества недвижимого, а прокатом – наеммебели, платья, вообще имущества движимого».

Российскомузаконодательству, как отмечал Г. Ф. Шершеневич, было «чуждо различие междупользованием только вещью (Miethe)и извлечением из нее плодов (Pacht),как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом долгов идвижимостей (bail a loyer), наймом сельских земель (bail a ferme), наймом скота (bail a cheptel), как это принято во французском праве».[4]

Субъектами договора наймапо российскому гражданскому законодательству являлись, с одной стороны, хозяин(лицо, отдающее имущество внаем), с другой – наниматель (лицо, нанимающееимущество).

В качестве предмета наймазаконодательство той поры признавало нанимаемое имущество. Так, Д. И. Мейерписал: «Предмет найма называется нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом.Ближайшим образом таким предметом являются физические вещи, одушевленные инеодушевленные».

И законодаетльство, идоктрина того периода исходили из положения, что внаем могли передаватьсятолько непотребляемые вещи. Например, Г. Ф. Шершеневич отмечал: «Не всякая вещьможет быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование безповреждения ее существа.

Вещи, потребляемые,неспособны составить содержание имущественного найма, потому что пользованиеими соединено с уничтожением их цельности, например, съестные припасы можнозанять, но не нанять. Вещи заменимые также непригодны для найма, потому что,передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные,а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением правасобственности. Что противоречит сущности договора найма, например, нельзяговорить о найме денег».[5]

В соответствии сдействовавшим до 1917 г. законодательством условие о сроке признавалосьсущественной «принадлежностью» (т. е. существенным условием) договора найма(Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, Ст.1691). Также существенным условием договора найма признавалосьусловие о вознаграждении за пользование имуществом – наемной плате.Дореволюционное законодательство  (Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, Ст. 1691) требовалообязательного определения в договоре найма цены, но при этом не указывало, вчем конкретно может быть выражено вознаграждение.

2. Общие положения об аренде2. 1 Понятия договорааренды

 

Договором арендыпризнается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуетсяпредоставить арендатору определенное имущество во временное владение ипользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за этоарендодателю арендную плату.

При этом плоды, продукцияи доходы, полученные арендатором в результате использования арендованногоимущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Следует выделить некоторыеприсущие договору аренды признаки и характерные черты, позволяющиерассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовыхдоговоров.

Во-первых, имея в видуродовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) – он относится ккатегории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, следуетотметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем  (наймодателем),не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендодателю(нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либотолько в пользование.

Во-вторых, законодательобеспечил детальное регулирование договора аренды, а именно тех вопросовкоторые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов.Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер,они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующиевопросы в договоре.

В-третьих, выделениеотдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время,лизинга) произведено не на основе какого-либо единого классификационногокритерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

С точки зрения общейхарактеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится кдвусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим)договорам.

Договор аренды являетсяконсенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонамисоглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу несвязывается с передачей арендованного имущества арендатору.

Договор аренды являетсявозмездным, поскольку арендодатель за использование своих обязанностей попередаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить отпоследнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды являетсядвусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель иарендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должникомдругой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно еекредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договореаренды имеют место две встречные обязанности. Одинаково существенные и важные:обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользованиеи обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливаютдруг друга, из этого следует, что договор аренды является синаллагматическим.

2. 2 Существенныеусловия договора аренды

В современной юридическойлитературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договорааренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество,передаваемое в аренду. Приведем мнения на этот счет, например, в одной из работуказывается: «… К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные дляаренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользованияарендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездностиданного договора».

Первым среди всехсущественных условий гражданско-правового договора в п.1 ст.432 ГК названоусловие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договорааренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора,а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляетсобой действия (или бездействия), которые должна совершить обязанная сторона(или, соответственно, воздержаться от их совершения). Как отмечал Д. И. Мейер,«предметом договора всегда представляется право на чужое действие…».

Предметом договора арендыявляются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользованиеарендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащегоиспользования последним; действия арендатора по содержанию имущества ииспользованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесениюарендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срокааренды.

Предмет договора арендывключает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служитьсоответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играетимущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение ипользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.

Таким образом, дляпризнания договора аренды заключенным от сторон действительно требуетсясогласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие обимуществе, являющемся объектом аренды.

Вторая группасущественных условий, указание на которые содержится непосредственно в текстеГК (п.1 ст. 432), включает в себя условия, необходимые для договоров данноговида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п.1 ст. 432 ГК,  ксущественным относятся только те условия, которые названы в законе или иномправовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данноговида.

В круг условий договора,названных в законе или иных правовых актах как необходимые для договоровданного вида, в первую очередь должны быть включены те условия, которыепредставляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (дляаренды, в частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате). Указанныеусловия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего видадоговора.

К третьей группесущественных условий относятся условия договора, которые названы в законе илииных правовых актах как существенные для договоров данного вида. Например, всоответствии с п. 4 ст. 15 ФЗ «О лизинге» от 29.10.98 договор лизинга долженсодержать следующие существенные условия:

·    точное описаниепредмета

·    объемпередаваемых прав собственности

·    указание срокадействия договора

·    наименованиеместа и указание порядка передачи предмета лизинга

·    переченьдополнительных услуг

и т. д., если иное не предусмотренодоговором.

И наконец, четвертуюгруппу существенных условий договора составляют все те условия, относительнокоторых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

К существенным условиямарбитражно-судебная практика относит далеко не все условия, которые при егозаключении содержались в оферте или акцепте. Для этого требуется, чтобы вотношении соответствующего условия одна из сторон прямо заявила о необходимостидостижения соглашения под угрозой отказа от заключения договора. На практикенередко случается так, что стороны при заключении договора не урегулировалиразногласия, например о размере договорной неустойки и только при возникновенииспора в связи с применением ответственности одна из сторон заявляет  том, чтодоговор следует считать незаключенным, т. к. в свое время не было достигнутосоглашение по условию договора неустойки. В этом случае договор признаетсязаключенным (но без условия о размере неустойки), имея в виду, что ни одной изсторон при заключении договора не было сделано заявление о необходимостидостижения соглашения по спорному условию договора.

2. 3 Срок аренды

Как уже отмечалось, сроквладения и пользования арендатором сданным в наем имуществом всегда признавалсясущественным условием договора аренды.

ГК, в свою очередьпредусматривает, что договор аренды заключается на срок. Определенныйдоговором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срокааренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным нанеопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указаниясрока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получаетправо отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условиипредупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости– за три месяца.

Законом могут бытьпредусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды илиаренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали листороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного закономпредельного срока договор аренды будет считаться прекращенным. На мой взгляд,одним из самых острых в правовом регулировании договора аренды является вопросо праве арендатора на возобновление арендных отношений.

По данному вопросуследует рассмотреть разъяснения ВАС РФ.

В соответствии с Основамизаконодательства об аренде по истечении срока договора арендодатель имеет правона возобновление договора, если он надлежащим образом исполнял своиобязанности, то он при прочих равных условиях имеет преимущественное переддругими лицами право на возобновление договора.

Указанное правоарендатора на возобновление договора аренды должно быть защищено в судебномпорядке. Поэтому арбитражным судам необходимо принимать к производству дела поискам арендатора о защите их прав на преимущественное другими лицами право навозобновление договора. Если Арбитражный суд установит, что арендодатель ужезаключил договор другими лицами право на возобновление договора.

 С другим арендатором,следует привлечь последнего в качестве третьего лица. При подтвержденииуказанных истцом требований Арбитражный суд проводит замену арендатора,заключившего договор аренды, указывая об этом в решении.[6]

Следует также упомянуть опорядке, предусмотренном ст. 621  ГК РФ, права по заключении договора аренды нановый срок. Лишь при условии письменного уведомления арендодателя о желаниизаключить новый договор аренды до истечения срока прежнего договора. В случаях,когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоватьсяимуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считатьсявозобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.  Следовательно,каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредивкотрагента не менее чем за три месяца.

2. 4  Форма игосударственная регистрация договора аренды

Требования к формедоговора аренды сводятся к тому. Что договор, по которому арендодателем илиарендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменнойформе. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости,являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае,когда договор заключается на срок более одного года. Договор аренды недвижимогоимущества, как и любая сделка с недвижимостью подлежит государственнойрегистрации.

Форма договора аренды,предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество карендатору, регулируется особым образом. Такие договоры должны заключаться вформе, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества.

Договор арендынедвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа,подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает предприятие, кдоговору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и т. д.

Что касается договорааренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на еговыкуп, то такой договор может быть заключен в любой форме.

Договор арендынедвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное неустановлено законом. В смысле «иное» установлено в отношении договора арендытаких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые подлежатгосударственной регистрации только в том случае, если они заключены на срок неменее года, а в остальных случаях для их вступления в силу достаточнозаключения договора в простой письменной форме путем составления одногодокумента, подписанного сторонами.

Практическое значениегосударственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит втом, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации,считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установленозаконом.

Государственнойрегистрации подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество.

К недвижимым вещамотносятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все,что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетниенасаждения, здания, сооружения. К недвижимым относятся также подлежащиегосударственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания, космические объекты.

Основными признакаминедвижимости являются:

·    во-первых,прочная связь с землей;

·    во-вторых,невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущербаего назначению.

Однако указанные признаки присущи невсем объектам недвижимости, а именно, земельные участки и водные объекты.Указанные объекты недвижимости в юридической литературе нередко называютсянедвижимостью по природе.

По мнению некоторыхавторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектовнезавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе какнедвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновьсоздаваемое имущество не может считаться недвижимым. Не безынтересно было бывыяснить позицию судебной практики по данному вопросу. Постановление ПленумаВАС РФ от 25.02.98 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров,связанных с защитой права собственности и других вещных прав».[7]Данное постановление включает в себя разъяснение, согласно которому по смыслуст. 130 ГК и  ст. 25 Закона о государственной регистрации, не завершенныестроительством объекты, не являющиеся предметом действующего договорастроительного подряда относятся к недвижимому имуществу.

Государственнойрегистрации подлежит именно договор аренды недвижимого имущества, а не некоеправо аренды. Согласно п.1 ст. 131 ГК государственная регистрация осуществляетсяв отношении права собственности и других вещных прав, к числу которыхобязательственное право аренды, естественно не относиться. Аренда не создаетдля арендатора вещного права, а, напротив, обременяет чужое вещное право(арендодателя). Об этом, кстати, прямо говорится и в п. 3 ст. 26 ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:«Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременениеправ арендодателя соответствующего помещения».

Необходимо учитыватьтакже положение п. 2 ст.13 выше упомянутого закона, согласно которомурегистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна только приналичии государственной регистрации, ранее возникших прав на данный объект вЕдином государственном реестре прав.

2. 5 Субъекты(стороны) договора аренды

Субъектами (сторонами)договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) иарендатор (наниматель).

Арендодателем имуществапо договору аренду может быть его собственник либо иное лицо, правомочноезаконом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодателем выступаеттот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этимправом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включаетв себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжениюимуществом.

Сложнее обстоит вопрос обиных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделенысоответствующими правомочиями законом или самим собственником. В силу законатаким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения:государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в арендунедвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице егоуполномоченного органа. Казенное предприятие может выступать в качествеарендодателя государственного имущества (движимого, и недвижимого) лишь ссогласия собственника, а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать варенду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им засчет, выделенных учреждению по смете.

Считаю важным рассмотретьвопрос о том, на какие органы государственного управления возложены функции поуправлению и распоряжению государственным имуществом, в том числе путем сдачи егов аренду.

В соответствии с п. 15постановления Верховного Совета РФ от 27.11.91 г. № 3020-1 «О разграничениигосударственной собственности в РФ на федеральную собственность,государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономнойобласти, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальнуюсобственность» управление и распоряжение объектами федеральной собственности,за исключением случаев, предусмотренных законом, осуществляет Правительство РФ,которое может делегировать министерствам и ведомствам отдельные полномочия вотношении объектов федеральной собственности, в том числе в отношенииподведомственных им предприятий. К числу таких полномочий относится изаключение договоров аренды имущества. Правительство РФ может делегировать своиполномочия органам исполнительной власти субъектов РФ.

Арбитражно-судебнаяпрактика исходит из того, что Министерство государственного имущества икомитеты по управлению имуществом, являющиеся его территориальнымиуправлениями, обладают полномочиями арендодателя государственного имущества,являющегося федеральной собственностью, поскольку полномочия по сдачесоответствующего имущества в аренду не делегированы Правительством РФ или инымгосударственным органом исполнительной власти.

Вместе с тем следуетучитывать, что все объекты, относящиеся к государственной или муниципальнойсобственности. Делятся на две категории:

·  Во-первых, это имущество, которымгосударство или муниципальное образование обладает непосредственно, оносоставляет казну государственного имущества. Данным имуществом государство имуниципальное образование вправе распоряжаться по своему усмотрению, в т. ч.путем передачи указного имущества в аренду.

·  Ко второй категории относитсяимущество, закрепленное государством или муниципальным образованием заюридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управлениялибо ином вещном праве. В отношении этого имущества за государством(муниципальным образованием). А также за уполномоченными ими органами сохраняютсялишь те правомочия собственника, которые прямо указаны в законе. К примеру,собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении у государственного(муниципального) предприятия, не наделен законом правом распоряжатьсяимуществом, принадлежащим этому предприятию (ст. 295 ГК).

Что касается арендатора,то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либоорганизация, являющаяся юридическим лицом. ГК не содержит специальных правил,ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в арендуимущества.

2. 6 Объекты аренды

Объектом аренды можетбыть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своихнатуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другиеимущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортныесредства и т.п.

Законом могут бытьустановлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается илиограничивается (п.1 ст. 607 ГК).

С моей точки зрения небезынтересно будет обратить внимание на сохранившие свое действие постановлениеСовета Министров РСФСР от 13.04.90 г. № 118 «О порядке сдачи предприятий(объединений) республиканского и местного подчинения и их имущества в аренду»,а также постановление Совета Министров СССР от 20.03.90 г. № 280 «О порядкесдачи предприятий (объединений) союзного подчинения и их имущества в аренду».Они предусматривают. Что сдача предприятий в аренду может иметь место во всехотраслях материального производства и в непроизводственной сфере, заисключением части предприятий оборонных отраслей промышленности, связи,транспорта, топливно-энергетического комплекса, и некоторых предприятий другихотраслей экономики, специфика и характер деятельности которых предопределяют ихособую значимость.

Некоторые ограничения длясдачи в аренду природных объектов установлены непосредственно ФЗ. Так, кпримеру, ст. 11 ФЗ «О недрах»[8]устанавливает, что участки недр могут предоставляться в пользование наосновании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами.Аналогичные требования установлены и Водным кодексом РФ (ст. 46-53). Участкилесного фонда также предоставляются в аренду на основе лицензий (ст. 34 Лесногокодекса РФ).[9]Объектом договора аренды не может выступать имущественное право, которое поопределению не может быть передано кому-либо во владение. Так же исключенавозможность передачи в аренду и денежных средств, поскольку весь смыслпользования ими состоит в их употреблении.

В практике спортивныхклубов нередко заключаются договора на аренду спортсменов. Они должныпризнаваться ничтожными сделками, поскольку физические лица (игроки,спортсмены) являются субъектами гражданских прав и ни при каких условиях немогут признаваться объектами гражданско-правовых сделок.

Об объекте недвижимостиследует сказать следующее, что он должен соответствовать требованиям п. 3 ст.607 ГК, а именно, в договоре аренды недвижимости должны быть указаны данные,позволяющие определенно установить имущество, подлежащее  передаче арендатору вкачестве объекта аренды.

2. 7 Расторжение(изменение) договора аренды

ГК называет конкретныеоснования для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, так иарендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носятхарактер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно карендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжениядоговора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушениемусловий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истеченииустановленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендатор вправеобратиться в суд с иском о досрочном расторжения договора в следующих случаях:арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинитпрепятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначениемэтого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованиюнедостатки, за которые отвечает арендодатель; арендодатель не выполняетобязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество всилу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает оказывается в состоянии, непригодном для использования.

Договором аренды могут бытьпредусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требованию однойиз сторон.

ГК предусмотрелсвоеобразную досудебную процедуру урегулирования конфликта между арендатором иарендодателем  в тех случаях, когда имеются основания для досрочногорасторжения договора по инициативе арендодателя. Ему вменено в обязанностьпредварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполненияим соответствующего обязательства в разумный срок. Что касается арендатора, тоотсутствие специального правила, которое обязывало бы его предварительнопредупредить арендодателя о необходимости исполнения им обязательства, вовсе неозначает, что он может сразу обратиться в суд с иском о расторжении договорааренды. Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что заинтересованнаясторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложениеизменить или расторгнуть договор. Иск в суд может быть предъявлен только присоблюдении одного из условий: либо после получения отказа другой стороны напредложение об изменении или расторжении договора; либо после неполученияответа на соответствующее предложение в 30-дневный срок.

Иски арендаторов обизменении или расторжении договора аренды в практике судов и арбитражных судовявление не частое. В большинстве случаев такие требования арендодателейпредъявляются в суд, арбитражный суд в связи с неисполнением или ненадлежащимисполнением со стороны арендаторов обязанности по внесению предусмотреннойдоговором арендной платы.

Т. Л. Левшина на основеанализа материалов целого ряда дел арбитражных судов по спорам о расторжениидоговоров в связи с ненадлежащим исполнением арендаторами обязанности повнесению арендной платы приходит к выводу о том, что «арбитражные суды снастороженностью относятся к расторжению договора аренды на основаниисущественного нарушения арендатором обязанности по внесению арендной платы,стремясь разрешить спор по иным основаниям и уйти от обсуждения вопроса о том,является ли нарушение существенным. Видимо, это обусловлено недостаточностьюнакопленной практики подходов определения степени значительности того, чеголишается арендодатель в результате невнесения арендной платы». Еще болеекатегоричный вывод делает  А. А. Иванов: «В любом случае договор аренды можетбыть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороныдоговора».

При рассмотрениивопросов, связанных с расторжением или изменением договоров необходиморазличать способы и основания расторжения договоров, а также порядокрасторжения и изменения договоров.

Основания и порядокрасторжения (изменения) договора зависят от применяемого конкретного способарасторжения договора. Основным способом расторжения (изменения) договораявляется расторжение или изменение договора по соглашению сторон. Однакозаконом или договором может быть предусмотрено иное. При расторжении(изменении) договора по соглашению сторон основания такого соглашения имеютправовое значение лишь для определения последствий расторжения или изменениядоговора, но не для оценки законности соглашения сторон.

Второй способ расторжениядоговора состоит в том, что договор расторгается или изменяется судом потребованию одной из сторон.

Предусмотрены два случая,когда допускается изменение или расторжение договора по требованию одной изсторон в судебном порядке.

Во-первых, когда сторонойнарушены условия договора и эти действия могут быть квалифицированны каксущественное нарушение, т. е. те которые влекут для контрагента такой ущерб,что он в значительной степени лишается того, на что в был праве рассчитыватьпри заключении договора. В данном случае основанием служит существенноенарушение договора.

Во-вторых, договор можетбыть изменен или расторгнут в судебном порядке также в иных случаях,предусмотренных ГК, другими законами или договором. Именно этот случай имеетсяв виду в ст. 619 ГК, которая предусматривает, что договором аренды могут бытьустановлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованиюарендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК (помимо тех, что установленысамой ст. 619 ГК. А также существенных нарушений договора аренды).

При применении второгоспособа расторжения или изменения договора аренды ключевое значение приобретаетответ на вопрос, имелись ли предусмотренные законом или договором основания длярасторжения или изменения договора.

Третий способ расторженияили изменения договора заключается в том, что одна из сторон реализует своеправо, предусмотренное законом или договором, на односторонний отказ отдоговора (от исполнения договора), что влечет расторжения или изменениядоговора.

Односторонний отказ отдоговора (от исполнения договора) возможен только в тех случаях, когда этодопускается законом или соглашением сторон. Например, после истечения срокадоговора аренды он считается возобновленным на неопределенный срок. И каждая изсторон вправе в любое время отказаться от договора. предупредив об этом другуюсторону не менее чем за три месяца (ст. 621 ГК).

При расторжении(изменении) договора по соглашению сторон должны применяться порядокзаключения, а также требования, предъявляемые к форме такого договора,поскольку суть правила о форме соглашения об изменении и расторжении договоразаключается в том, что она должна быть идентичной той, в которой заключалсядоговор (ст. 452 ГК).

При расторжении(изменении) договора по требованию одной из сторон обязательным являетсяпредъявление иска в суд при условии соблюдения досудебного порядкаурегулирования спора.

При расторжении(изменении) договора вследствие одностороннего отказа одной из сторон отдоговора (от исполнения договора) требование к порядку расторжения илиизменения договора в этом случае сводится к обязательному письменномууведомлению контрагента. Указанное требование признается соблюденным, если онодоведено посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электроннойсвязи, позволяющей установить, что документ исходит от стороны, отказавшейся отдоговора или его исполнения. С момента получения такого уведомления другойстороной договор считается расторгнутым.

Положения о способах,основаниях и порядке расторжении (изменении) договора в равной степениотносятся к договору аренды; ст. 619 ГК лишь несколько конкретизирует основаниярасторжения договора по требованию одной из сторон (арендодателя) применительнок договору аренды.

Глава 21. Договор проката1. 1 Понятие договорапроката

По договору прокатаарендодатель осуществляет сдачу имущества в аренду в качестве постояннойпредпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимоеимущество за плату во временное владение и пользование (п.1 ст. 626 ГК).

В определении договорапроката отражены три его специфические черты, а именно:

1. В качествеарендодателя выступает специальный субъект – предприниматель (п. 1 ст. 626 ГК).Причем ГК особо подчеркивает, его предпринимательская деятельность по сдаче имуществав прокат должна быть постоянной, доход от которой становится основным илидополнительным источником существования. В любом случае такая деятельностьдолжна быть систематической. Разовая сделка по сдаче в аренду движимогоимущества проката не составляет. Иными словами, заключение договоров прокатадолжно быть целью деятельности предпринимателя, его профессиональным занятием. Юридическоелицо, являющееся коммерческой организацией и индивидуальный предпринимательдолжны избрать именно этот вид деятельности. Если же юридическое лицо имеетспециальную правоспособность, то его возможность заниматься прокатом должнабыть предусмотрена учредительными документами.

2. Предметом договораявляется только движимое имущество (кроме транспортных средств, для которыхпредусмотрены специальные правила), используемое в потребительских целях, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Следовательно,цели использования имущества могут быть не только потребительскими, но и иными,в том числе предпринимательскими.

3. Предмет прокатапередается во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 626 ГК РФ).Следовательно, при договоре проката арендодатель не может сохранить за собойправо владения вещью.

Если договор арендыудовлетворяет всем этим признакам, он должен быть отнесен к числу договоровпроката и подчинен ряду правил, отличных от общих норм о договорах аренды.

Срок договора проката неможет превышать одного года (п. 1 ст. 627 ГК РФ). Истечение указанного срокавлечет за собой безусловное прекращение договора. Правила о возобновлениидоговора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора навозобновление договора аренды (ст. 621 ГК РФ) к договору проката не применяются(п. 2 ст. 627 ГК РФ).

Форма договора – толькописьменная, причем посредством как составления одного документа, подписанногообеими сторонами, так и обмена документами, достоверно исходящими от каждой изсторон.

Порядок заключения иисполнения договора проката, а также определение его содержания подчиняютсяправилам о публичных договорах (ст. 426 ГК РФ). Договор проката относится                                                      к числу консенсуальных, возмездных, двусторонне обязывающих. Основной егоособенностью является публичный характер (п. 3 ст. 626 ГК), что означает нераспространениена соглашение правил ст. 426 ГК.

Он должен быть заключен скаждым, кто обратиться к арендодателю – коммерческой организации, и наодинаковых для всех условиях (п. 2 ст. 426 ГК РФ). При необоснованном уклоненииот заключения публичного договора коммерческой организацией арендатор вправеобратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор и возместитьпричиненных этим убытков (ст. 15, 445 ГК РФ).

Содержание договорапроката имеет следующие особенности: обязанность арендодателя предоставитьимущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды иназначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ);  исправность проверяетсяарендодателем в присутствии арендатора (ст. 628 ГК). Кроме того, на арендодателявозлагается обязанность по предоставлению арендатору необходимой и достовернойинформации о сдаваемой вещи путем ознакомления его с правилами эксплуатацииимущества либо выдачи соответствующих письменных инструкций. Данная обязанностьарендодателя аналогична обязанности продавца по договору розничнойкупли-продажи (пп. 1, 2 ст. 495 ГК). Поэтому информация о пользовании сдаваемойнапрокат вещью может содержаться и в относящихся к ней документах, в частности,в техническом паспорте (п. 2 ст. 456 ГК РФ).

Выполнение арендодателемназванных обязанностей приобретает особое значение при обнаружении недостатковв сданном напрокат имуществе. Предполагается, что арендатор в отличие отарендодателя не обладает специальными познаниями, необходимыми для пользованияарендуемым имуществом. Поэтому, неисполнение арендодателем обязанностей лишаетего права при обнаружении недостатков ссылаться на то, что они возникли врезультате нарушения арендатором правил эксплуатации. Бремя доказывания того,что информация была предоставлена, возлагается на арендодателя.[10]

Досрочное расторжениедоговора проката, возможно по инициативе арендатора в любое время. Закономустановлено лишь единственное условие для такого прекращения договора, аименно: арендатор должен письменно предупредить арендодателя о своем намерениирасторгнуть договор не менее чем за десять дней. Арендодатель же можетрасторгнуть договор только по общим основаниям указанным в ст. 619 ГК РФ (заисключением п. 4 – нарушение арендатором обязанности по производству капитальногоремонта).

1. 2  Стороны вдоговоре проката

Арендодателем по договорупроката могут выступать не любые коммерческие организации, а только те из них,которые осуществляют сдачу имущества в аренду в качестве постояннойпредпринимательской деятельности (речь идет о коммерческих организациях,профессионально занимающихся прокатом имущества).

Арендодателем по договорупроката может быть только лицо (коммерческая организация или индивидуальныйпредприниматель), осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность посдаче имущества в аренду.

В качестве арендатораможет выступать как гражданин. В том числе индивидуальный предприниматель, таки юридическое лицо. Соответствующие нормы ГК рассчитаны прежде всего наспециализированные службы проката, являющиеся уже их основным видомдеятельности. Но централизованная сеть ателье проката практически распалась, ивсе большее место в этой сфере занимают предприниматели, для которых прокатявляется одним из видов деятельности, связанным с основным. В качестве примераможно привести специализированные магазины «Кодак», сдающие напрокатфотоаппараты данной американской фирмы: салоны для новобрачных, в которыхосуществляется продажа свадебных платьев, аксессуаров, их изготовление позаказу, а также прокат.

Широко применяетсярассматриваемый договор и организациями, предоставляющими имущество напрокат вкачестве дополнительных услуг (гостиницы, спортивные клубы и т.д.). Но в любомслучае деятельность арендодателя должна носить постоянный характер, так как приосуществлении разовых сделок правила о прокате не подлежат применению.

Как общее правилоимущество, предоставляемое по договору проката, должно использоваться дляпотребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает изсущества. Поэтому арендатором по договору проката в основном являются граждане,которым соответствующее имущество понадобилось для личного, семейного, домашнегои иного подобного использования.

Арендатором могут бытьтакже юридические лица и индивидуальные предприниматели, но для них исключаетсявозможность использования полученного в прокат имущества для извлеченияприбыли.

1. 3 Права иобязанности сторон по договору проката

 

Договор проката относитсяк категории публичных договоров (п. 3 ст. 616 ГК РФ). Это означает, что коммерческаяорганизация, выступающая в роли арендодателя, при наличии возможностипредоставить в прокат требуемое имущество не вправе отказать обратившемуся кней лицу в заключении договора проката или оказать предпочтение кому-либо вотношении заключения договора. Условия договора проката, в том числе обарендной плате, должны устанавливаться одинаковыми для всех арендаторов, крометех случаев, когда законами и иными правовыми актами допускается предоставлениельгот для отдельных категорий потребителей. Потенциальные арендаторы вправепередать на рассмотрение суда споры как о понуждении арендодателя к заключениюдоговора, так и о разногласиях по отдельным условиям договора.

Учитывая публичныйхарактер договора проката, Гражданский кодекс возлагает на арендодателя ряддополнительных обязанностей. В частности, арендодатель, заключивший договорпроката, должен в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого варенду имущества, ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации либопередать вместе с имуществом инструкцию о правилах его использования.Арендодатель обязан устранить обнаруженные арендатором недостатки в сданном варенду имуществе не позднее чем в 10-дневный срок со дня получения заявленияарендатора либо заменить его аналогичным имуществом в исправном состоянии.правда. Если арендодателю удастся доказать. Что недостатки в арендованномимуществе возникли в результате нарушения арендатором правил эксплуатации, онвправе потребовать возмещения за счет арендатора стоимости ремонта итранспортировки имущества.

На арендодателя такжевозложена обязанность осуществлять ремонт имущества (п. 1 ст. 631 ГК РФ).

Что касается обязанностейарендатора по договору проката, то они сводятся к своевременному перечислениюарендодателя арендной платы и соблюдению правил пользования арендованнымимуществом. Арендные платежи определяются в договоре проката в твердой сумме ивносятся арендатором периодически или единовременно.

Как отмечалось, арендаторвправе отказаться от договора проката и досрочно возвратить арендованное имущество.В этом случае арендодатель должен возвратить ему часть арендной платы,исчисляемую со дня, следующего за днем фактического возврата имуществаарендатором.

В связи с тем, чтополученное по договору проката имущество может использоваться арендатором лишьдля потребительских целей, ГК РФ запрещает арендатору сдавать это имущество вбезвозмездное пользование, вносить арендные права в качестве залога или вкладав уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества) либопаевого взноса в производственные кооперативы (п. 2 ст. 631 ГК).

Однако следует особоотметить, что сдаваемые на прокат вещи могут использоваться не только впотребительских, но и иных целях, если это предусмотрено в договоре иливытекает из существа обязательства. Что касается прямого указания в договоре оцелях использования вещей, то здесь действует принцип свободы договора (п. 4ст. 421 ГК РФ).

Непотребительские целииспользования вытекают из существа обязательства в тех случаях, когда объектомобязательства выступают вещи, не предназначенные для бытового использования.Возможность проката таких вещей существовала еще в советском гражданскомзаконодательстве на уровне подзаконного акта – Типового договора прокатаприборов, оборудования и других технических средств, осуществляемоготерриториальными органами системы Госснаба СССР.

Включение юридических лицв субъектный состав арендаторов по договору проката в действующемзаконодательстве обусловило необходимость закрепления в качестве его предметови вещей небытового назначения. Потребность в вещах для иных (непотребительских) целей может возникнуть как у некоммерческой, так  и укоммерческой организации, а также у индивидуального предпринимателя. При этомдля двух последних она вероятнее всего связана с осуществлениемпредпринимательской деятельности.

Поэтому трудносогласиться с безоговорочным утверждением, что для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей «исключается возможность использованияполученного в прокат имущества для извлечения прибыли».[11]

В ГК подобный запретотсутствует, а толкование норм ст. 626 ГК позволяет сделать прямопротивоположный вывод: прокатное имущество может использоваться в рядепредпринимательских и иных непотребительских целях, если это прямопредусмотрено в договоре или вытекает из существа обязательства.

По договору проката настороны возлагаются  дополнительные по сравнению с общими положениями об арендеправа и обязанности, отражающие его специфику. 

Арендодатель обязанпредоставить имущество во владение и пользование. Следовательно, отношения попредоставлению права пользования с сохранением права владения за арендодателемне включаются в предмет регулирования договора проката. Трудно объяснить, чемруководствовался законодатель при установлении данного запрета. Можно привестиряд примеров, когда граждане заинтересованы именно в пользовании вещами безпередачи их во владение. Так, до недавнего времени были распространены пунктыпроката, предоставлявшие в пользование крупногабаритные музыкальныеинструменты. В настоящее время в пользование предоставляются компьютеры вИнтернет-центрах, игровые автоматы и т. д. Данные отношения целесообразнорегулировать именно нормами о прокате, способными в большей степени объяснитьзащиту прав и интересов арендаторов-граждан.

Интересы арендодателязащищаются установлением в п. 3 ст. 630 ГК упрощенной процедуры взыскания сарендатора задолженности по арендной плате. Оно производится в бесспорномпорядке на основе исполнительной подписи нотариуса (ст. 89-94 Основзаконодательства Российской Федерации о нотариате).

Возможность взыскания вбесспорном порядке на основании исполнительной подписи нотариуса в п. 3 ст. 630ГК предусматривается только в отношении задолженности по арендной плате,поэтому требование арендодателя о возмещении убытков и (или) об уплатенеустойки, если она была предусмотрена в договоре, должны рассматриваться всудебном порядке.

Особенность договорапроката, по которому арендатором выступает гражданин, обусловлена, в частности,тем, что в данном случае действует Закон РФ «О защите прав потребителей», чтопрямо разъяснено в п.п 1, 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29сентября 1994 г. «О практике рассмотрения судами дел о защите правпотребителей», хотя в названном Законе отсутствуют специальные нормы о прокате.Терминология закона также не охватывает данные отношения, так как в качествесубъектов указываются лишь изготовитель, продавец, исполнитель, а в качествеобъектов товар, работа, услуга. Однако это не препятствует применению к даннымотношениям общих положений, сформулированных в гл.1 Закона «О защите правпотребителей», гарантирующих права потребителя на безопасность прокатногоимущества (ст. 7), информацию об арендодателе и о прокатном имуществе (ст. ст.8, 9, 10-12), возмещение убытков в полном объеме, в том числе и на компенсациюморального вреда (ст. ст. 15-16), а также право на судебную защиту (ст. 17).Несмотря на то, что в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29сентября 1994 г. бытовой прокат отнесен к договорам обслуживания, на него не распространяютсяутвержденные Правительством РФ 15 августа 1997 г. Правила бытового обслуживаниянаселения в Российской Федерации, так как в гл. 1 «Общие положения» сфера ихприменения ограничена отношениями, вытекающими только из договора бытовогоподряда и договора возмездного оказания услуг.

Передаваемое имуществодолжно отвечать требованиям ст. 611 ГК, т. е. находиться в состоянии,соответствующем условиям договора и его назначению.

Исправность проверяетсяарендодателем  в присутствии арендатора (ст. 628 ГК). Кроме того, наарендодателя возлагается обязанность по предоставлению арендатору необходимой идостоверной информации о сдаваемой вещи путем ознакомления его с правиламиэксплуатации имущества либо выдачи соответствующих письменных инструкций. Даннаяобязанность арендодателя аналогична обязанности продавца по договору розничнойкупли-продажи (п. п. 1,2 ст. 495 ГК).

Поэтому информация опользовании сдаваемой напрокат вещью может содержаться и в относящихся к нейдокументах, в частности, в техническом паспорте (п. 2 ст. 456 ГК РФ).

Выполнение арендодателемназванных обязанностей приобретает особое значение при обнаружении недостатковв сданном напрокат имуществе. Предполагается, что арендатор в отличие отарендодателя не обладает специальными познаниями, необходимыми для пользованияарендуемым имуществом. Поэтому, неисполнение арендодателем обязанностей лишаетего права при обнаружении недостатков ссылаться на то, что они возникли врезультате нарушения арендатором правил эксплуатации. Бремя доказывания того,что информация была предоставлена, возлагается на арендодателя.

Арендодатель по договорунесет обязанность по производству не только капитального ремонта сданного впрокат имущества, как по общим правилам об аренде, но т текущего, чтообусловлено прежде всего отсутствием у арендатора необходимых познаний итехнических средств.

Пользование арендованнымимуществом должно осуществляться лично арендатором, так как договор нацелен наудовлетворение исключительно его потребностей.

В п. 2 ст. 631 ГКустановлен императивный запрет на  передачу вещей третьим лицам независимо отправовых оснований. Не допускается, в частности, сдача имущества в субаренду,передача прав и обязанностей по договору другому лицу, предоставление вбезвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качествеимущественного вклада, в хозяйственные товарищества и общества или паевоговзноса.

При обнаружениинедостатков в имуществе, полностью или частично препятствующих егоиспользованию, арендодатель по заявлению арендатора обязан в течение десятидней принять меры к их устранению. Он вправе по своему усмотрению либобезвозмездно их устранить на месте, либо произвести замену данного имуществааналогичным, находящемся в надлежащем состоянии (п. 1 ст. 629 ГК). Выборспособа зависит прежде всего от характера недостатков и техническихвозможностей: если недостатки не могут быть устранены на месте, арендодательдолжен предоставить арендатору аналогичное имущество.

Следовало бы обязатьарендодателя немедленно после получения заявления от арендатора приступить кустранению недостатков. Не вполне логичным представляется установлениедесятидневного срока в отношении недостатков, которые должны быть устранены наместе.

Это предполагаетзначительно более короткий период времени. При замене же не исправной вещитакой сравнительно продолжительный срок может быть оправдан необходимостьюпоиска арендодателем аналогичной вещи.

В соответствии с п. 4 ст.614 ГК арендатор вправе требовать соответственно уменьшения арендной платы,если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, существенно ухудшилисьусловия пользования, предусмотренные договором. Поэтому арендная плата за времяустранения недостатков не должна взиматься (за исключением случаев, когданедостатки вызваны по вине арендатора). Если арендодатель докажет, чтонедостатки возникли вследствие нарушения арендатором правил эксплуатации исодержания арендованного имущества, то на последнего возлагается обязанность повозмещению расходов арендодателя на ремонт и транспортировку имущества. При приведенииобъекта аренды в полную непригодность арендодатель вправе требовать отарендатора возмещения убытков (ст. 15 ГК).

Арендатор вправе в любоевремя расторгнуть договор проката предварительно предупредив об этомарендодателя за десять дней. Арендодатель не может расторгнуть договор толькопо общим основаниям, указанным в ст. 619 ГК (за исключением п. 4 – нарушениеарендатором обязанности по производству капитального ремонта).[12]

1. 4 Арендная плата

Арендная плата подоговору проката устанавливается в виде платежей в твердой сумме. Другие формыоплаты, в том числе и перечисленные в п. 2 ст. 614 ГК не могут бытьпредусмотрены соглашением сторон. Платежи могут вноситься согласно условиямдоговора как единовременно, так и периодически. Оплата в полном объемепредусматривается при краткосрочном прокате (почасовом, суточном, месячном).При заключении договора на длительный срок в нем устанавливаются сроки внесенияи размер периодических платежей, причем первый взнос, как правило, уплачиваетсяв момент подписания договора.

При досрочном расторжениидоговора внесенная арендная плата возвращается арендатору в соответствующейчасти, которая исчисляется со дня, следующего за днем фактического возврата.

 В соответствии с п. 4ст. 614 ГК арендатор вправе требовать соответственно уменьшения арендной платы,если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, существенно ухудшилисьусловия пользования, предусмотренные договором. Поэтому арендная плата за времяустранения недостатков не должна взиматься (за исключением случаев, когданедостатки вызваны по вине арендатора). Если арендодатель докажет, чтонедостатки возникли вследствие нарушения арендатором правил эксплуатации исодержания арендованного имущества, то на последнего возлагается обязанность повозмещению расходов арендодателя на ремонт и транспортировку имущества. Приприведении объекта аренды в полную непригодность арендодатель вправе требоватьот арендатора возмещения убытков (ст. 15 ГК).

1. 5 Разновидностидоговора проката

Особенности в правовомрегулировании отношений по прокату с участием граждан, тем не менее, непозволяют выделять в качестве самостоятельной разновидности договор бытовогопроката, хотя термин «бытовой прокат» используется и в судебной практике, и вучебной литературе.

В роли арендатора в такомдоговоре проката выступают граждане-потребители. Соответственно предметдоговора должен использоваться в потребительских целях.

На мой взгляд,специального внимания заслуживают вопросы правового регулирования прокатаавтомобилей, которые используются на практике. В ГК РСФСР 1964 г. отсутствовалинормы, посвященные непосредственно аренде транспортных средств, а по ГКРФдоговор аренды транспортных средств представляет собой разновидность договорааренды, своеобразие которого обусловлено объектом договора.

Однаконормы § 3 гл. 34 не рассчитаны на регулирование отношений по признакутранспортных средств, что обуславливает необходимость распространения на нихнорм о прокате. Вряд ли оправдано исключение транспортных средств из предметово прокате.

Возможностьпредоставления легковых автомобилей гражданам предусмотрена в п. 8 действующегоУстава автомобильного транспорта РСФСР 1969 года, а отсутствие прямого указанияв отношении юридических лиц не может, по моему мнению, препятствоватьзаключению договора такого рода.

В связи с этим, встаетвопрос о соотношении норм ГК о прокате и об аренде транспортных средств. Прокатавтомобилей определяется как с участием водителей, так и без него. И в первом,и во втором случае норма п. 2 ст. 631 ГК, содержащая императивный запрет напереход прокатного имущества третьим лицам, вступает в противоречие с правиламист. ст. 638, 647 ГК, допускающими сдачу имущества в субаренду. Его можноустранить путем установления запрета в договоре, так как нормы данных статейносят диспозитивный характер.

Небезынтересно такжесопоставление понятий «прокат» и «оперативный лизинг». В учебной литературе допринятия части второй ГК РФ прокат технических средств именовался оперативнымлизингом. В соответствии со ст. 7[13]Федерального закона от 29 октября 1998 г. «О лизинге» под оперативным лизингомпонимается такой его вид, когда лизингодатель закупает на свой страх и рискимущество и передает его лизингополучателю в качестве предмета лизинга заопределенную плату, на определенный срок и на определенных условиях вовременное владение и пользование, причем передача может осуществлятьсянеоднократно в течение полного срока его амортизации. Заслуживает поддержкивывод, что оперативный лизинг с точки зрения ГК не может быть признан договоромлизинга. Он не обладает ни экономическими, ни правовыми признаками финансовойаренды. Анализ легального определения (ст. 7 Закона «О лизинге»),сформулированного крайне невнятно, тем не менее, позволяет сделать вывод, чтолизингодатель выступает в качестве предпринимателя, закупал имущество на свойстрах и риск с целью его последующей неоднократной, возмездной передачи вовладение и пользование. Фигура лизингодателя сближает оперативный лизинг сдоговором проката.

Однако вряд ли есть смыслрассматривать оперативный лизинг в качестве разновидности проката, так как этоскорее экономическое явление, чем правовое.

 

2. Договор аренды транспортных средств2. 1 Понятие договораприменения

Договор аренды(фрахтования на время) транспортного средства – гражданско-правовой договор, покоторому арендатору за плату предоставляется транспортное средство во временноевладение и пользование с оказанием услуг по управлению им и его техническойэксплуатации или без оказания такого рода услуг (ст. 623, 642 ГК).

Как уже отмечалось, ГКразличает отдельные виды аренды и аренду отдельных видов имущества (ст. 625 ГКРФ).

На первый взгляд кажется,что договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства непредставляет собой отдельного вида аренды, а выделяется по признаку особоговида арендуемого имущества – транспортного средства. Однако более внимательноерассмотрение денного договора приводит к выводу о том, что речь идет оботдельном виде договора аренды со специфическим предметом вытекающего из негообязательства, который не сводится только к арендуемому имуществу.

На мой взгляд договораренды (можно, следует отнести) к договорам направленным на передачу имущества,предмет данных договоров включает в себя как минимум два объекта: объектпервого рода – действия по передаче имущества; объект второго рода – самопередаваемое имущество. Применительно к предмету договора аренды (фрахтованияна время) транспортного средства можно говорить и об объекте третьего рода, аименно о действиях сторон по управлению транспортным средством и еготехнической эксплуатации.

На мой взгляд, следуеттак же рассмотреть и иную точку зрения относительно правовой природы договорааренды (фрахтования на время) транспортного средства. Например, в одной изработ утверждается, что «этот договор можно рассматривать как комплексный,устанавливающий обязательства: а) непосредственно связанные с предоставлениемтранспортного средства в аренду, и б) по оказанию арендатору услуг, связанных суправлением и его технической эксплуатацией. Договор, не предусматривающийпредоставления таких услуг, носит чисто арендный характер…»[14].

При таком подходе всяспецифика договора аренды транспортного средства с экипажем сводится к тому,что он является смешанным договором, включающим в себя элементы обязательстваренды и оказания услуг. Что же касается договора аренды транспортного средствабез экипажа, то он представляется автору данной работы обычной арендой, смыслспециального регулирования которой состоит лишь в необходимости учетаособенностей арендуемого имущества.  

Следует так же упомянутьо том, что договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства (как сэкипажем, так и без него) имеет ряд квалифицирующих признаков, относящихся кего предмету, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора аренды.

Во-первых, по указанномудоговору в аренду передается не просто транспортное средство (как особый видимущества), а такое транспортное средство, владение и пользование которымтребуют управления им и обеспечения его надлежащей технической эксплуатации.Этот признак придает договору аренды транспортного средства значениеобязательства, которое действительно является квалифицированным видом аренды.Причем сказанное в равной степени относится к обеим разновидностям договорааренды транспортного средства: как с экипажем, так и без экипажа, — поскольку ив том и в другом случае требуются как управление транспортным средством, так иего надлежащая техническая эксплуатация. Все различие состоит в том, на какуюиз сторон (арендодателя или арендатора) возлагаются соответствующиеобязанности.

Кстати сказать, данныйпризнак позволяет также четко определить круг транспортных средств, которыемогут служить объектом договора аренды (фрахтования на время) транспортногосредства. Понятие «транспортного средства» является чрезвычайно широким ивключает в себя самые разные объекты, имеющие целью транспортировку пассажиров,почты, грузов, багажа; от воздушных и морских судов до телеги и велосипеда.Объектом же договора аренды могут служить только те из них, пользованиекоторыми требует управления и обеспечения надлежащей технической эксплуатации, причемречь идет о квалифицированных управлении и технической эксплуатации с помощьюэкипажа. Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должныотвечать определенным обязательным для сторон правилам, а при отсутствиитаковых – требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средстваданного вида и условиям договора (п. 2 ст. 635 ГК).

Необходимо подчеркнуть,что данное обстоятельство характерно, в том числе и для договора аренды(фрахтования на время) транспортного средства без экипажа, поскольку и в этомслучае от арендатора требуются квалифицированное управление и надлежащаятехническая эксплуатация, которые могут быть обеспечены только с помощьюпрофессионального экипажа. В этом смысле трудно согласиться с утверждением отом, что управление и эксплуатационно-техническое обслуживание транспортногосредства, взятого в аренду без экипажа, может осуществляться «непосредственносамим арендатором (например, при аренде автомобиля)». Думается, что в этомслучае отношения сторон должны регулироваться не нормами об арендетранспортного средства, а общими правилами о договоре аренды  (1 гл. 34) либонормами о договоре проката (2 гл. 34 ГК), если в роли арендодателя выступаетспециализированная прокатная организация.

Итак, договором аренды(фрахтования на время) транспортного средства охватываются лишь такиеправоотношения, связанные с арендой транспортного средства, которыепредполагают использование транспортного средства путем квалифицированногоуправления им и его надлежащей технической эксплуатации с помощьюпрофессионально подготовленного экипажа.

Во-вторых, специфическийцелевой характер носит пользование арендованным имуществом со стороныарендатора: транспортное средство может эксплуатироваться только с однойопределенной целью, а именно для перевозки пассажиров, грузов, почты, багажа.Поэтому содержание правомочия арендатора по владению и пользованию арендованнымтранспортным средством включает в себя три различных возможности:

1) использованиетранспортного средства для перевозки собственных работников или грузов;

2) заключение (в качествеперевозчика) договоров с третьими лицами на перевозку пассажиров, грузов,багажа, почты;

3) передача транспортногосредства в субаренду.

В-третьих, в отношении стретьими лицами арендатор транспортного средства выступает соответственно либов качестве перевозчика пассажиров, грузов, почты, багажа (договорные отношения),либо в качестве арендодателя транспортного средства (субаренда), либо в качествевладельца транспортного средства (деликтные обязательства). Конечно же, впроцессе эксплуатации транспортного средства арендатор может быть субъектом ииных правоотношений с третьими лицами, например, выступать в роли заказчика подоговору подряда при капитальном ремонте транспортного средства, в ролистрахователя по договору имущественного страхования и т. п.; однако указанныеправоотношения не относятся к существу обязательств, вытекающих из договорааренды (фрахтования на время) транспортного средства.

В юридической литературепоставлен вопрос о соотношении договора аренды (фрахтования на время)транспортного средства и договора перевозки. По этому поводу О. М. Козырьпишет: «Первая из разновидностей аренды транспортных средств (с экипажем) визвестной мере смыкается с договором перевозки, что вызвало при разработке ГКпредложения о переносе ее в другую главу. Однако в данном случае междусобственником транспортного средства и лицом, нанимающим это средство,возникают именно отношения аренды, а уже в процессе эксплуатации транспортногосредства арендатором у него складываются отношения с другими лицами поперевозке, которые и урегулированы соответствующими статьями главы 40». Такойподход не вызывает возражений. Вместе с тем у этой проблемы имеется и инойаспект, а именно: соотношение договора аренды (фрахтования на время)транспортного средства и договора фрахтования.

Явное сходство договорааренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора[15]фрахтования (чартера) просматривается не только в использовании законодателеманалогичных терминов. В обоих случаях предусматривается. Что указанные договорымогут регулироваться помимо ГК также транспортными уставами и кодексами.Правда, объем такого регулирования различен: если в отношении договора аренды(фрахтования на время) транспортного средства транспортные уставы и кодексымогут устанавливать иные особенности аренды отдельных видов транспортныхсредств (ст. 641, 649 ГК), то применительно к договору фрахтования (чартер)объем регулирования транспортными уставами и кодексами ограничен установлениемпорядка его заключения, а также требований, предъявляемых к форме указанногодоговора (ст. 787 ГК).

Проблема разграничениядоговора аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора фрахтования(чартера) усложняется тем, что отдельные транспортные уставы и кодексысмешивают данные виды обязательств и выходят за пределы их правовогорегулирования, обозначенные в ГК. Скажем, в Кодексе торгового мореплаванияРоссийской Федерации (КТМ)[16]обеспечивается четкое дифференцированное регулирование чартера как видадоговора морской перевозки с условием предоставления для перевозки груза всегосудна, его части или определенных судовых помещений (п. 2 ст. 115) и договорафрахтования судна на время (тайм-чартера) с экипажем или без экипажа (ст. 198,211). В то же время Воздушный кодекс Российской Федерации (ВК)[17]предусматривает некий договорный суррогат, смешивающий оба вида названныхобязательств. В этом можно убедиться, ознакомившись со ст. 104 ВК, котораяносит название «Договор фрахтования воздушного судна (воздушный чартер)».Согласно данной статье по договору фрахтования воздушного судна (воздушномучартеру) одна сторона (фрахтовщик) обязуется предоставить другой стороне(фрахтователю) за плату для выполнения одного или нескольких рейсов одно илинесколько воздушных судов либо часть воздушного судна для воздушной перевозкипассажиров, багажа, грузов и почты. Более того, данная статья содержит норму отом, что осуществление чартерных воздушных перевозок регулируется ВК (странно,как будто нет ст.787 ГК).

2. 2 Особенностиправового регулирования

Какуже отмечалось ранее, в ГК (§3 гл. 34) содержатсянормы, регулирующие две разновидности договора аренды транспортного средства:договор аренды транспортного средства с экипажем и договор аренды транспортногосредства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (безэкипажа).

Впервую очередь, следует оговорить особенности правового регулирования арендытранспортного средств, являющиеся общими для обеих разновидностей договора арендытранспортного средства, которые позволяют выделить данный договор всамостоятельный вид договора аренды.

Во-первых,учитывая специфику предмета договора, а именно: предоставление в аренду транспортногосредства, — законодатель исключил возможность применения к даннымправоотношениям общих положений об аренде, наделяющих арендатора, надлежащимобразом исполнявшего свои обязанности, по истечении срока договора аренды припрочих равных условиях преимущественным перед другими лицами правом назаключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Как следствие этогоарендатор транспортного средства в отличие от арендатора по обычному договоруаренды ни при каких условиях не вправе требовать перевода на себя прав иобязанностей арендатора по договору аренды транспортного средства, заключенномуарендодателем с другим арендатором по истечении срока действия прежнегодоговора.

Во-вторых,договор аренды транспортного средства не подлежит государственной регистрации,он заключается в простой письменной форме.

Этопринципиальный момент, поскольку определенные транспортные средства: воздушныеи морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты – отнесены ГК кнедвижимым вещам (ст. 130 ГК). По общему правилу сделки с недвижимымимуществом, и в частности договор аренды недвижимости, требуют государственнойрегистрации (ст. 164, 609 ГК).

В-третьих,обязанностью арендатора в течение всего срока действия аренды транспортногосредства является поддержка сданного в аренду транспортного средства внадлежащем состоянии, включая осуществление как текущего, так и капитальногоремонта. По общему правилу, как мы уже отмечали, обязанность осуществлениякапитального ремонта сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя (п.1 ст. 616 ГК).

В-четвертых,арендатору транспортного средства предоставлено право без согласия арендодателясдавать арендованное транспортное средство в субаренду, ели иное непредусмотрено договором. Применительно к договорам аренды иного имущества, какэто отмечалось ранее, действует противоположное правило, согласно которомуарендатор может передать арендованное имущество в субаренду только с согласияарендодателя (п. 2 ст. 615 ГК).

Крометого, арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованноготранспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего именизаключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они непротиворечат указным в договоре целям использования транспортного средства либоназначению этого транспортного средства.

Чтокасается имеющихся различий в правовом регулировании двух разновидностей договораренды транспортного средства: соответственно аренды транспортного средства сэкипажем и без экипажа, — то все они предопределены тем, что в первом случаеобязанности по управлению и технической эксплуатации транспортного средстваостаются на арендодателе, во втором случае – осуществляются арендаторомтранспортного средства.

Подоговору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель помимо основныхобязанностей, присущих всякому договору аренды транспортного средства,оказывают арендатору услуги по управлению и технической эксплуатациитранспортного средства, которые должны обеспечивать его нормальную и безопаснуюэксплуатацию (ст. 636 ГК). Члены экипажа являются работниками арендодателя иподчиняются его распоряжениям, относящимся к управлению и техническойэксплуатации транспортного средства. Арендодатель должен обеспечить такойсостав экипажа транспортного средства и уровень его квалификации, которыесоответствовали бы условиям договора, обязательным для сторон правилам, а такжетребованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида. Наарендодателе остаются расходы на содержание членов экипажа и оплату их услуг, атакже поддержка сданного в аренду транспортного средства в надлежащемсостоянии, включая осуществление как текущего, так и капитального ремонта.

Естественно,при аренде транспортного средства без экипажа арендодатель свободен отисполнения названных обязанностей, поскольку управление арендованнымтранспортным средством и его техническую эксплуатацию осуществляет своимисилами арендатор (ст. 645 ГК).

По-разному,применительно к двум разновидностям договора аренды транспортного средства,решаются вопросы, касающиеся оплаты расходов, связанных с эксплуатациейтранспортного средства. Лицо, арендующее транспортное средство без экипажа,несет все расходы на содержание арендованного транспортного средства, включаяего страхование, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией (ст.646 ГК).

Вслучае, когда транспортное средство передается в аренду с экипажем, частьрасходов на его эксплуатацию остается на арендодателе, в том числе расходы настрахование транспортного средства и ответственности за ущерб, который можетбыть причинен им или в связи с его эксплуатацией, если такое страхование в силузакона или договора является обязательным (ст. 637 ГК), а также осуществлениетекущего и капитального ремонта (ст. 634 ГК). Что касается арендатора, то оннесет только те расходы, которые возникают в связи с коммерческой эксплуатациейтранспортного средства, включая оплату сборов, а также топлива и другихрасходуемых в процессе такой эксплуатации материалов.

Принципиальныеразличия в правовом регулировании договоров аренды транспортного средствасоответственно с экипажем и без экипажа находятся в сфере правоотношений,связанных с ответственностью за вред, причиненный арендованным транспортнымсредством, его механизмами, устройствами и оборудованием, третьим лицам. Приаренде транспортного средства с экипажем такая ответственность возлагается наарендодателя. Арендодатель может предъявить арендатору требование о возмещениисумм, выплаченных им третьим лицам, но только в регрессивном порядке и приусловии представления доказательств, подтверждающих, что вред причинен третьимлицам по вине арендатора (ст. 640 ГК).

Еслипо договору аренды арендатору передается транспортное средство без экипажа,ответственность за вред, причиненный третьим лицам этим транспортным средством,его механизмами, устройствами или оборудованием, несет арендатор. ГК РФ непредусматривает цель обеспечения исчерпывающего регулирования обязательств,возникающих из договора аренды (фрахтование на время) транспортного средства, атранспортные уставы и кодексы напротив, более подробно подходят к определениюособенностей аренды отдельных видов транспортных средств (как с предоставлениемарендодателем услуг по управлению и технической эксплуатации, так и без таковых).

2. 3 Особенностиаренды отдельных видов транспортных средств

Арендаразличных видов транспортных средств носит распространенный характер. Однаковозникающие при этом правоотношения в одних случаях подлежат регулированиюобщими положениями о договоре аренды (§ 1 гл. 34 ГК), а в других – по преимуществуспециальными правилами о договоре аренды (фрахтование на время)  транспортногосредства (§ 3 гл. 34 ГК) и лишь при отсутствии таковых – общими положениями одоговоре аренды.

Специальнымиправилами о договоре аренды (фрахтование на время)  транспортного средстваохватываются лишь такие правоотношения, которые связаны с передачей в арендудоговоре аренды (фрахтования на время)  транспортных средств, требующихквалифицированного управления и технической эксплуатации их силамипрофессионального экипажа арендодателя или арендатора.

Взависимости от квалификации соответствующих правоотношений – как договорааренды либо как договора аренды (фрахтование на время)  транспортного средства– строится и схема их правового регулирования. Признание соответствующегодоговора договором аренды (фрахтования на время)  транспортного средстваозначает, что он регулируется нормами § 3 гл. 34 ГК, затем в субсидиарномпорядке, общими положениями об аренде (§ 1 гл. 34 ГК) с учетом особенностейаренды отдельных видов транспортных средств, установленных транспортнымиуставами и кодексами.

Регулированиедоговоров аренды транспортных средств, которые в силу отсутствия необходимыхквалифицирующих признаков не могут быть отнесены к договорам аренды(фрахтования на время) транспортного средства, ограничено применением общихположений об аренде (§ 1 гл. 34 ГК); другие нормативные акты могут лишьдетализировать названные общие положения об аренде. Например, порядок сдачи варенду вагонов, принадлежащих железным дорогам РФ, регламентируется Положениемо порядке сдачи в аренду вагонов инвентарного парка железных дорог РФ,утвержденным указанием Министерства путей сообщения РФ (МПС) от 25.03.97 г. №А-354у. В свою очередь, принятие МПС данного Положения основано на ст. 4 ФЗ «Офедеральном железнодорожном транспорте», согласно которой сдача в арендуподвижного состава, находящегося в федеральной собственности, осуществляетсяприменительно к специфике деятельности железнодорожного транспорта федеральныморганом исполнительной власти в области железнодорожного транспорта или по егопоручению железными дорогами в порядке, определяемом указанным федеральныморганом.

Всоответствии с названным Положением сдача вагонов в аренду организациям игражданам производится железными дорогами по разрешению МПС. Заявки организацийи граждан на получение разрешения МПС на передачу им вагонов в аренду должнысодержать следующие сведения (с соответствующим обоснованием):

·    необходимоеколичество вагонов;

·    наименование ихарактеристики грузов, для перевозки которых требуются вагоны;

·    чертежи наразмещение и крепление грузов в случае необходимости оборудования вагоновнесъемными приспособлениями;

·    указание районовкурсирования вагонов.

Приналичии разрешения МПС железная дорога заключает с соответствующей организацией(гражданином) – арендатором договор аренды вагонов. Договор аренды не можетвключать условие о праве арендатора на выкуп вагонов. Срок аренды вагонов потакому договору не может превышать одного года, а право арендатора на егопродление обусловлено необходимостью получения согласия МПС. Арендная плата завладение и пользование полученным в аренду подвижным составом должна предусматриватьсяв договоре аренды на основании методических рекомендаций по определению ставокарендной платы на грузовые вагоны, утверждаемых МПС. Данным Положениемрегулируются и некоторые последствия ненадлежащего исполнения обязательств,вытекающих из договора аренды вагонов. В частности в договорах аренды должнапредусматриваться ответственность арендаторов за неочистку, несвоевременныйвозврат и повреждение вагонов. В случае утери железной дорогой вагонов,переданных в аренду, арендатору в течение одного месяца должен бытьпредоставлен другой соответствующий вагон взамен утраченного при подтвержденииарендатором подлинной грузовой квитанцией неприбытия вагона или груза в адресполучателя. В остальном за пределами названных специальных правил правоотношения,связанные с арендой вагонов. Регулируются общими положениями об аренде.

3. Договор аренды зданий и сооружений3. 1 Понятие и сфераприменения

 

По договору аренды зданияили сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временноевладение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1ст. 650 ГК).

В отличие от ранеерассмотренных договоров проката и аренды (фрахтования на время) транспортногосредства данный договор выделен в отдельный вид договора аренды исключительнопо признакам особенностей передаваемого в аренду имущества: зданий илисооружений.

Здания и сооружения,являющиеся объектами арендных правоотношений в ГК подлежат специальномурегулированию и квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывнойсвязи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба ихназначению (п. 1 ст. 130 ГК). Данный критерий отнесения объектов кнедвижимости, использованный в ГК, имеет, на мой взгляд, ряд неточностей. Н. А.Сыродоев резонно замечает: «На самом деле юридически происходит разрушениенедвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом. И пригосударственной регистрации прав на недвижимое имущество эти обстоятельстваникак нельзя обойти, ибо все объекты недвижимости так или иначе привязываются кконкретному земельному участку, а не вообще к земле… В ГК РФ земельные участкиназываются в числе объектов недвижимости сами по себе, и как бы отдельно кнедвижимости относится «все, что прочно связано с землей», т. е. с землейвообще, а не с конкретным участком».[18]

В современной юридическойлитературе предпринимались попытки дать определение понятий «здание» и«сооружение». так, по мнению В. Н. Литовкина, «они (здания и сооружения)отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретномуземельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны надлительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественнуюценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники истории,культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость которыхоказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием исооружением».

При этом под зданиямиобычно понимаются такие объекты, которые дифференцируются на две большиевзаимоисключающие противоположные группы: жилые и нежилые.

Понятие «сооружение»обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, например,нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, магистральныетрубопроводы и т. д., и другие инженерные сооружения, фундаментально связанныес землей.

Следует упомянуть, чтомежду понятиями «здание» и «сооружение» существует разница. В чем различиемежду двумя этими понятиями ГК не содержит. «Исходя из значения этих слов,можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения вних людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническимцелям, люди в них находятся временно»[19].

Гораздо важнее отличатьздания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, атакже от иных видов недвижимости, к которым принадлежат применению специальныеправила, регламентирующие правоотношения, связанные с арендой зданий исооружений (объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения,встроено-пристроенные помещения).

В этом смысле под зданием(сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельномучастке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментальносвязан с земельным участком, используется (или может быть использован) поцелевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба егоназначению невозможно.

Необходимо также иметь ввиду, что некоторые объекты недвижимости, относящиеся к зданиям и сооружениям,имеют определенную структуру, которая находит отражение и в особенностиправового регулирования правоотношений, связанных с передачей их в аренду.

Например, в качествеособого объекта недвижимости законодательством рассматриваются здания, относящиесяк жилищному фонду (жилые дома). В соответствии со ст. 7 действующего нынеЖилищного кодекса РСФСР жилые дома и нежилые помещения предназначаются дляпостоянного проживания граждан, а также для использования в установленномпорядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий; предоставлениепомещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается.

Перевод пригодных дляпроживания жилых помещений в домах государственного общественного жилищногофонда в нежилые, как правило, не допускается  (ст. 9 Жилищного кодекса). Даннымположениям корреспондируют и некоторые нормы, содержащиеся в ГК. Так, согласнопп. 2 и 3 ст. 288 ГК жилые помещения предназначены для проживания граждан;гражданин – собственник жилого помещения может использовать его только дляличного проживания и проживания членов его семьи; жилые помещения могутсдаваться их собственниками на основе договора для проживания граждан;размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий,учреждений и организаций допускается только после перевода такого помещения внежилое.

Использование жилых домови жилых помещений исключительно для проживания граждан обеспечивается исудебно-арбитражной практикой. Так, в совместном постановлении ПленумаВерховного суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8«О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданскогокодекса Российской Федерации»[20](п. 38) содержится разъяснение, согласно которому сделки, связанные с арендой(имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связаннымс проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые небыли переведены в нежилые в порядке, установленном жилищном законодательством,совершенные после введения в действие части первой ГК (1 января 1995 г.), являютсяничтожными.

Кроме того, длярегулирования правоотношений, связанных с предоставлением во владение ипользование граждан жилых помещений для проживания, законодателем используетсяконструкция самостоятельного гражданско-правового договора – договора наймажилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК); поэтому возможность заключения гражданами(в качестве арендаторов) договоров аренды жилых домов и иных жилых помещенийисключается.

Что касается юридическихлиц как возможных арендаторов жилых домов и жилых помещений, то им указанныеобъекты могут быть предоставлены во владение или пользование на основе договорааренды. Однако правомочие юридического лица как арендатора в этом случаеограничиваются лишь возможностью использовать объект аренды исключительно дляпроживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК).

3. 2 Особенностиправого регулирования

 

Как отмечалось ранее,если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общихположений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальнымиправилами. В отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правилав ГК отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договореаренды применяются в полном объеме.

Следует отметить, чтонекоторые положения об аренде зданий и сооружений и содержащиеся в ГК нормы окупле-продаже недвижимости (ст. 549-558) имеют непосредственно, что являетсясовершенно оправданным. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режимобъектов недвижимости в имущественном обороте.

3. 3 Права арендаторана земельном участке

Здания и сооружения,относятся к объектам недвижимости, неразрывно связанным с землей, перемещениекоторых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Владение ипользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у негоопределенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание(сооружение). Четкому определению этих прав призваны способствовать  некоторыеправила содержащиеся в ГК (ст. 652, 653). Указанные правила сформулированыприменительно к двум ситуациям: когда арендодатель здания или сооруженияявляется собственником земельного участка и когда земельный участок, на которомнаходится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на правесобственности. В первом случае в договоре аренды здания (сооружения)одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующегоземельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Если жедоговор аренды здания (сооружения) не содержит каких-либо указаний о правеарендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срокаренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятойзданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению (п. 2ст. 652 ГК).

Если земельный участок непринадлежит на праве собственности собственнику здания (сооружения), такоездание (сооружение) может быть передано в аренду без согласия собственниказемли, при условии, что подобные действия собственника здания (сооружения) небудут противоречить закону или договору, заключенному с собственникомземельного участка (п. 3 ст. 652 ГК). Безусловно, что при таких обстоятельствахк арендатору здания (сооружения) переходит от арендодателя соответственно иправо пользования соответствующей частью земельного участка.

Защите прав и законныхинтересов арендаторов призвано способствовать положение, согласно которомуарендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частьюземельного участка, занятой аренды зданием (сооружением) и необходимой для егоиспользования по назначению, и в случае изменения собственника земельногоучастка, в том числе и в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК).

3. 4 Арендная плата

 

В договоре аренды здания(сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества рольусловиям договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Достаточно сказать, что кобязательствам, возникающим из договора аренды здания (сооружения), не могутбыть применены общие правила об аренде, действующие в случаях, когда договоромне определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы.Согласно общим положениям об аренде в подобных ситуациях стороны должныруководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при арендеаналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК). Если жеобъектом аренды является здание (сооружение) при отсутствии согласованногосторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор  арендыздания (сооружения) считается не заключенным.

Предъявляемое к сторонамдоговора аренды здания (сооружения) требование об обязательном включении вдоговор условия о размере арендной платы под страхом признания егонезаключенным отнюдь не означает, что квалифицирующим признаком договора арендыздания (сооружения), позволяющим выделять его в отдельный вид договора аренды,является то, что применительно к аренде здания (сооружения), в отличие от общихположений об аренде, условие об арендной плате приобретает значениесущественного условия договора, как это нередко принято считать в юридическойлитературе.[21]

Суть же специальногоправила регулирующего отношения, связанные с арендой зданий и сооружений,состоит в том, что к указанным правоотношениям не подлежат применениюдиспозитивные нормы, позволяющие определить существенное условие о размереарендной платы на тот случай, когда в документе, подписанном сторонами,отсутствует пункт об арендной плате. Действие упомянутой нормы о размереарендной платы (п. 3 ст. 424 ГК) означает, что в последнем случае, несмотря наотсутствие соответствующего пункта в договоре (документе), в договоре (какправоотношении) имеется существенное условие об арендной плате.

ГК не включает каких-либоспециальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесенияарендатором арендных платежей. Поэтому в этой части сохраняют свое действиеобщие положения об аренде (ст. 614 ГК). И применительно к договору арендыздания или сооружения условие об арендной плате вовсе не обязательно должноопределяться в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически илиединовременно. Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, вчастности: в виде установленной доли доходов арендатора от использования здания(сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю;путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания(сооружения), и т. д. Главное, чтобы встречное предоставление арендатора,получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договореденежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторонотносительно размера арендной платы.

3. 5 Форма игосударственная регистрация договора

Специальные требования кформе аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен бытьзаключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этихтребований влечет недействительность договора. ГК не требует нотариальногоудостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любойдругой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

Действующий ГК содержитнорму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок неменее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным сэтого момента (п. 2 ст. 651).

По мнению И. Исрафилова,нежилые помещения вообще не являются отдельными объектами арендных отношений.Поскольку «они уже объединены под общим значением «здание» и к ним следуетприменять нормы, регулирующие аренду зданий. «Немаловажное значение при сдаче варенду нежилого помещения, непосредственно связанного с земельным участком, — пишет И. Исрафилов, — имеет и определение в договоре порядка пользованияарендатором данным земельным участком. Представляется, что в этих случаях кдоговору аренды следует приложить и план-схему земельного участка» (?!). малотого, оказывается, что «при отсутствии в договоре размера арендной платыдоговор аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечет никакихпоследствий»(?!). И все эти выводы, реализация которых может привести кколоссальным разрушительным последствиям для имущественного оборота (ведь посуществу ставится под сомнение практически все договоры аренды нежилыхпомещений), основываются на одном-единственном формально-логическомумозаключении автора о том, что «понятие здание» несколько шире и по смысловомузначению полностью охватывает понятие «нежилое помещение».

В отличие от ГК, которыйговорит о государственной регистрации именно договоров аренды (п. 2 ст. 609),ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»в некоторых случаях предусматривает государственную регистрацию права аренды.Например, согласно п.1 ст. 26 Закона право аренды недвижимого имуществаподлежит государственной регистрации, а в соответствии с п. 3 той же статьидоговор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременениеправ арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

В соответствии с п. 3 ст.433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным смомента его регистрации, если иное не установлено законом. Законом (ГК, Закономо государственной регистрации) применительно к договору аренды здания илисооружения иное не установлено. Следовательно, и указанный договор считаетсязаключенным с момента его государственной регистрации. Более того, в ГК имеетсяимперативная норма (п. 1 ст. 425), согласно которой договор вступает в силу истановится обязательным для сторон с момента его заключения. Следовательно, домомента государственной регистрации договора аренды здания или сооружения он невступает в силу, т. е. не порождает абсолютно никаких прав и обязанностей.

Если говорить отехнической стороне дела, то в соответствии с Правилами ведения Единогогосударственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним,утвержденными постановлением Правительство РФ от 18 февраля 1998 г. № 219,проведение государственной регистрации договоров и иных сделок в отношениинедвижимого имущества удостоверяется штампом регистрационной надписи наоригинале правоустанавливающего документа (т. е. на тексте договора аренды) (п.77).

Государственнаярегистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означаетобременение права собственности или иного вещного права арендодателя насоответствующий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о договореаренды здания (сооружения) вносится в подразд. III Единого государственного реестра – «Записи обограничениях (обременениях)  права собственности и других вещных прав на объектнедвижимого имущества» (п. 8 Правил).

В указанном подразделеЕдиного государственного реестра имеется специальная часть (подразд. III-1) для записей сведений об аренде.На месте записи об аренде в графу «Описание предмета аренды» заносятся данныеоб арендуемом объекте недвижимости или его части, а в графе «Срок» указываютсядаты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность;если срок аренды договором не определен, вместо продолжительности арендыпишутся слова «срок не определен» (пп. 44, 45 Правил).

В случае прекращенияаренды здания или сооружения указанные записи об обременение правасобственности или иного вещного права арендодателя погашаются специальномштампом погашения регистрационной записи, проставляемым на лицевой сторонелиста записи об аренде. В штампе погашения регистрационной записи проставляетсядата регистрации прекращения соответствующего обременения и имя регистратора,заверенные подписью последнего (п. 62 Правил).

Никаких разделов, кудамогли бы вноситься сведения о государственной регистрации права аренды, Единыйгосударственный реестр на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит.Право аренды здания или сооружения возникает из зарегистрированного договорааренды и им же удостоверяется.

3. 6 Исполнениедоговора

Определеннымиособенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнениедоговора аренды здания или сооружения. Передача указанного объекта недвижимостиарендодателю и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточнымактом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). Дофактической передачи сданного в аренду здания или сооружения арендатору иподписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документадоговор аренды не может считаться неисполненным. Более того, уклонение одной изсторон от передачи (принятия) соответствующего имущества или подписанияпередаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора арендыздания (сооружения).

Неисполнениеарендодателем своих обязательств по передаче сданного в аренду здания или сооружения может повлечь для него различные неблагоприятные последствия, помимо общейобязанности должника возместить кредитору в связи с неисполнением обязательстваубытки (ст. 393 ГК). В частности, в подобных случаях возможно применение ст.398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передатьиндивидуально-определенную вещь кредитору, последний в праве требовать отобранияэтой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательствомусловиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметомобязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Если арендатор врезультате просрочки арендодателя в исполнении по передаче имущества потерялинтерес к договору аренды, он вправе требовать его расторжения и возмещенияубытков, причиненных расторжением договора (п. 3 ст. 611 ГК).

Неисполнениеарендодателем обязательства по принятию от арендодателя сданного в арендуздания или сооружения также влечет для него (помимо обязанности возместитьпричиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специальногоправила в § 4 гл. 34 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда арендаторв нарушение закона, иных правовых актов или договора аренды не принимаетарендованное имущество или отказывается его принять, арендодатель вправе потребоватьот арендатора принять объект аренды или отказаться от исполнения договора.

По окончании срока действияаренды здания или сооружения   либо в случае прекращения его по иным основаниямсоответствующее здание или сооружение должно быть возвращено в том же порядке, каконо передавалось в аренду, т.е. передача указанного объекта недвижимости арендатороми принятие его арендодателем также оформляется передаточным актом или инымдокументом, подписанным обеими сторонами (п. 2 ст. 655 ГК). До этого момента(фактической передачи плюс подписания передаточного акта, ее удостоверяющего)арендатор не может считаться исполнившим свои обязательства.

В юридической литературеможно встретить еще один специфический момент, касающийся субъектного составадоговора аренды зданий (сооружений)  и нежилых помещений, а именно участия приопределенных условиях в договоре аренды (на стороне арендодателя) такогосубъекта, как балансодержатель здания (сооружения), у которого оно находится направе хозяйственного ведения или оперативного управления.

Так, по мнению В. Н.Литовкина, «учреждение, не являясь титулодержателем в арендных отношениях можетзанимать свое определенное место в них, являясь балансодержателем (понятие,употребляемое в договорной практике и нормативных актах)». Причем в качествепримера такого нормативного акта, употребляющего понятие «балансодержатель»,приводится одно из постановлений правительства Москвы, утвердившее типовуюформу договора аренды нежилых помещений, зданий или сооружений  (постановлениеот 13 августа 1996 г.)[22].

«Балансодержатель, — пишет В. Н. Литовкин, — юридическое лицо, наделенное вещным правом (правомоперативного управления), подписывающее договор на стороне арендодателя, неявляясь им, отвечая перед арендодателем лишь за техническое обслуживание,содержание, эксплуатацию и ремонт объекта аренды. Балансодержатель –хозяйствующий субъект арендодателя. Он не  вправе заключать договор аренды. Этимправом наделен соответствующий комитет по управлению имуществом, являющийся вэтом случае титулодержателем. Но подпись балансодержателя на сторонеарендодателя требуется. В случае отказа балансодержателя от подписи комитет поуправлению имуществом заключает договор независимо от позиции балансодержателя,а балансодержатель обязан выполнять обязанности на стороне арендодателя по договору».

Воспринимает фигурубалансодержателя как самостоятельного участника правоотношений, связанных сарендой зданий, сооружений и нежилых помещений, и судебно-арбитражная практика.Примером может служить следующее дело, рассмотренное в порядке надзора ПрезидиумомВысшего Арбитражного Суда РФ.

Государственный комитетРФ по управлению государственным имуществом в свое время обратился в арбитражныйсуд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью о досрочномрасторжении договора аренды нежилых помещений.

Определением арбитражногосуда иск был оставлен без рассмотрения на основании п. 5 ст. 87 АПК в связи снесоблюдением истцом порядка досудебного урегулирования спора, установленногост. 619ГК: арендодатель (истец) не направлял арендатору письменногопредупреждения о необходимости исполнения им  обязательства в разумный срок,нарушение которого и послужило впоследствии основанием для предъявления иска орасторжении договора. При рассмотрении дела апелляционной инстанции данноеопределение было оставлено без изменения.

Из материалов делаусматривалось, что спорный договор аренды был заключен между, с одной стороны,Госкомимуществом РФ (арендодателем) и первой эксплуатационной комендатуройМинистерства обороны России (балансодержателем), в оперативном управлениикоторой находились соответствующие нежилые помещения, и, с другой стороны,товариществом с ограниченной ответственностью (арендатором) на срок 9 лет.

Рассматривая данное делов связи с тем, что на состоявшиеся по нему судебные акты был принесен протест,Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ согласился с необходимостью применения кспорным правоотношениям положения ст. 619 ГК, согласно которому арендодательвправе требовать досрочного расторжения договора только после направленияарендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения имобязательства в разумный срок.

Вместе с тем, несмотря нато, что арендодатель (истец) действительно не направлял арендатору такогописьменного предупреждения, досудебный порядок урегулирования спора был признансоблюденным, что послужило основанием к отмене определения арбитражного суда обоставлении иска без рассмотрения и направления дела на новое рассмотрение. Приэтом в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ было указано: «Однимиз основных участников договора аренды является первая эксплуатационнаякомендатура Минобороны России, которая фактически занимается реализациейдоговора и которой должна вносится арендная плата. Названная комендатура посленеоднократных имеющихся в деле предупреждений о необходимости исполненияответчиком обязательств по договору аренду ходатайствовало о его расторженииввиду существенных нарушений, допущенных арендатором, что соответствуеттребованиям ст. 619 и названного Кодекса и необоснованно не принято арбитражнымсудом.[23]

Исходя из этого, следуетпризнать, что арендатор был предупрежден о необходимости исполненияобязательства в установленный срок. При таких обстоятельствах состоявшиеся поделу судебные акты подлежат отмене».

4. Договор аренды предприятий4. 1 Понятие и сфераприменения

По договору арендыпредприятий арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату вовременное владение и пользование предприятие в целом как имущественныйкомплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1ст. 656 ГК).

В составе предприятия подоговору аренды арендатору передаются земельные участки, здания, сооружения,оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Крометого, в порядке, предусмотренном договором, подлежат передаче также запасысырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей,водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием,иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права наобозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другиеисключительные права. Помимо изложенного арендодатель должен уступитьарендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся кпредприятию.

Исключение составляютправа арендодателя, хотя и относящиеся к предприятию, однако полученные им наосновании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью пообщему правилу такие права не могут быть переданы арендатору без специальногона то указания или иного правового акта. Вместе с тем, если все же в составесдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы и обязательства,которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения(лицензии), арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств передкредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение (п. 2 ст.656 ГК).

Как видим, договор арендыпредприятия выделяется в отдельный вид аренды главным образом по признакуспецифического объекта: особого имущества (предприятия), передаваемого варенду.

Однако при безусловномопределяющем значении данного критерия нельзя забывать и об объекте второгорода – действиях обязанной стороны, составляющих вместе с первым объектом (самопредприятие, передаваемое в аренду) предмет обязательства, вытекающего издоговора аренды предприятия. Действия арендодателя по договору арендызаключаются  не только в передаче арендатору арендованного имущества, как этоимеет место при всякой аренде, он должен также уступить арендатору праватребования и перевести на последнего долги, связанные с деятельностью этогопредприятия. Кроме того, на арендодателя лежит обязанность по подготовкепредприятия к передаче его в аренду, исполнение которой предполагает совершениепоследним целого ряда действий, не характерных для других видов договорааренды: инвентаризация имущества предприятия, составление проекта передаточногоакта и т.п. И напротив, в части обеспечения условий для использованияарендованного имущества по его назначению (включая проведение его капитальногоремонта) круг действий, осуществление которых по общим правилам об арендевозлагается на арендодателя, сокращается за счет возложения обязанности посовершению указанных действий на арендатора.

Поэтому применительно кдоговору аренды предприятия как отдельному виду аренды правильнее говорить нетолько о специфике объекта аренды, а в целом об особенностях его предмета, чтои служит в данном случае критерием для выделения аренды предприятия в отдельныйвид договора аренды.

Особенность правовогорегулирования договора аренды предприятия состоит  в том, что к отношениям,регулируемым указанным договором, субсидиарному применению правила,регламентирующие договор аренды зданий и сооружений, и лишь при отсутствиитаковых – общие положения об аренде имущества (п. 2 ст. 650 ГК).

Как отмечалось,квалифицирующим признаком, позволяющим выделять договор аренды предприятия вотдельный вид договора аренды имущества, является специфика предмета договора,включающего в себя, как и предмет всякого договора аренды, два рода объектов:во-первых, передаваемое в аренду предприятие как единый имущественный комплекс,используемый для предпринимательской деятельности; во-вторых, действияарендодателя по передаче предприятия во владение и пользование арендатора, атакже действия последнего по его принятию, надлежащему пользованию арендованнымимуществом, внесению платы и возврату арендованного имущественного комплексаарендодателю по окончании срока аренды.[24]

Естественно, всоотношении указанных объектов, составляющих предмет договора арендыпредприятия, превалирующую роль играет объект первого рода (предприятие).Именно специфические особенности предприятия как имущественного комплексапредопределяют необходимость специальных правил, регламентирующих действиясторон, связанные с его арендой.

Предприятие представляетсобой довольно специфический объект гражданских прав, что нашло свое отражениев ГК ст. 132.

Несмотря то, чтопредприятие как имущественный комплекс признается законодательством недвижимостью,оно представляет собой совершенно особый объект гражданских прав.

Правовой режим предприятиякак особого объекта гражданских прав просматривается не только в нормах,регулирующих договор аренды предприятия. Специальные правила, установленные ГКи в отношении некоторых других видов договоров, объектом которых является предприятиекак имущественный комплекс: продажи (ст. 559-566); доверительного управления (пп.1, 3 ст. 1013).

Итак, объектом договорааренды предприятия является предприятие в целом, как имущественный комплекс, заисключением прав и обязанностей, которые арендодатель не вправе передаватьдругим лицам. В этом смысле, на мой взгляд, необходимо выделить две категорииправ арендодателя (собственника предприятия), в отношении которых в ГК предусмотреныдва противоположных правила (п. 1, 2 ст. 656). К первой категории относятсяправа на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другиесредства индивидуализации арендодателя и его товаров, работ или услуг, а такжепринадлежащие ему на основании лицензии права на использование таких средствиндивидуализации. Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, этиправа переходят к арендатору.

Вторую категориюсоставляют права, полученные арендодателем на основании разрешения (лицензии)на занятие соответствующей деятельностью. Указанные права не подлежат передачеарендатору. Причем включение в состав передаваемого арендатору предприятияобязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него разрешения(лицензии), не освобождает арендодателя от исполнения этих обязательств передкредиторами и, следовательно, от ответственности за их неисполнение. В договореаренды предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость передаваемого варенду предприятия, которая определяется на основе полной его инвентаризации.

Из ранее действовавшихзаконодательных актов нормы об аренде (найме) предприятий включал в себя ГК1922 г., который содержал целый ряд специальных правил, призванныхрегламентировать особенности, связанные именно с наймом предприятий. ГК 1964 г.не включал каких-либо норм о договоре найма предприятия как имущественногокомплекса, да и само предприятие не рассматривалось в качестве объектакаких-либо сделок.

В период «перестройки»,законодательство об арендных отношениях допускало сдачу в аренду предприятий(ст. 16 Основ законодательства об аренде). Заслуга ГК РФ состоит в том, что онвпервые в истории отечественного законодательства выделил договор арендыпредприятия в отдельный договор аренды имущества и предусмотрел комплексспециальных правил, в полной мере учитывающих, специфику правоотношений, связанныхс арендой предприятия как единого имущественного комплекса, используемого дляпредпринимательской деятельности.[25]

4. 2 Заключение договора. Форма и государственнаярегистрация договора аренды предприятия

Договор арендыпредприятия считается заключенным после достижения сторонами в надлежащей формесоглашения по всем существенным условиям договора, с момента егогосударственной регистрации.

Существенная особенность порядказаключения договора аренды предприятия, отличающая его от других видовдоговоров аренды имущества, состоит в том, что арендодатель должен совершитьопределенные действия, являющиеся необходимыми для последующего заключениядоговора аренды предприятия. ГК (§ 5 гл. 34) не включает правил об обязательномудостоверении состава предприятия, как это имеет место при продаже предприятия(п. 2 ст. 561 ГК), когда стороны еще до подписания договора продажи предприятиядолжны составить и рассмотреть: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс,заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, переченьвсех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с указаниемкредиторов, характера, размера и сроков их требования. Указанные документыслужат обязательным приложением к договору продажи предприятия.

Вместе с темприменительно к аренде предприятия в ГК содержатся положения, обязывающееарендодателя предоставить во владение и пользование арендатора не толькоосновные средства предприятия, но и передать последнему в порядке, на условиях  ив пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иныеоборотные средства, а также имущественные права, связанные с предприятием.Выполнение данной обязанности арендодателем возможно только при условии полнойинвентаризации предприятия.

Кроме того, при передачепредприятия в аренду на арендатора переводятся долги, относящиеся к предприятию,что предполагает составление арендодателем (в качестве приложения к договору)полного перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав арендуемогопредприятия. Невозможно передать предприятие в аренду и без бухгалтерскогобаланса.

Другое дело, что вотличие от договора продажи предприятия, требования к форме договора арендыпредприятия не включают требование о наличии в качестве обязательных приложенийк договору, соответствующих документов, удостоверяющих состав и стоимость имуществапредприятия, передаваемого в аренду. В то же время невозможно представить, какстороны могут согласовать существенное условие договора аренды предприятия опредмете договора при отсутствии указанных документов.

Требования к формедоговора состоят лишь в том, что договор аренды предприятия заключается вписьменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.Законодатель ужесточает последствия несоблюдения формы договора арендыпредприятия. Как известно, по общему правилу несоблюдение простой письменной формысделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки иее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводитьписьменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК). В данном же случаенесоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п.3 ст. 658 ГК).

Помимо условия о предметедоговора к существенным условиям договора аренды относятся условия о размереарендной платы и о сроке аренды предприятия. По вопросу о размере аренднойплаты стороны должны руководствоваться нормами, регулирующими размер аренднойплаты по договору аренды здания или сооружения (ст. 654 ГК) Следовательно,текст договора аренды предприятия в обязательном порядке должен включатьусловие о размере арендной платы под страхом признания договора незаключенным.Что касается условия договора о сроке аренды предприятия, то какие-либоспециальные правила на этот счет отсутствуют как в числе положений, регулирующихаренду предприятий, так и среди норм, регламентирующих аренду зданий илисооружений. В связи с этим условие о сроке аренды должно определяться сторонамипри заключении договора аренды предприятия. Однако отсутствие в договоре условияо сроке аренды предприятия не влечет признания его незаключенным, поскольку всилу п. 2 ст. 610 ГК в этом случае договор аренды предприятия признаетсязаключенным на неопределенный срок.

С точки зренияцелесообразности заключения договора аренды предприятия без указания срока егодействия необходимо обратить внимание на возможные последствия признания такогодоговора заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторонвправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторонуза три месяца. Принимая во внимание трудоемкость заключения договора арендыпредприятия, а также объем расходов, требуемых для исполнения указанного договора,представляется, что такая перспектива, вряд ли устроит стороны.

Характерная особенностьдоговора аренды предприятия, заключается в том, что передача предприятия варенду во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой арендаторуправ требований арендодателя, а с другой – переводом на него долговарендодателя, связанных с деятельностью передаваемого в аренду предприятия.

Права требования,подлежащие передаче арендатору вместе с предприятием, должны определяться вдоговоре аренды предприятия, их уступка арендатору осуществляется по общимправилам о цессии (ст. 382-386, 388-390 ГК).

Перевод долга требует вовсех случаях согласия кредитора (п.1 ст. 391 ГК). Принимая во внимание, что усобственника (арендодателя) могут быть сотни и тысячи кредиторов пообязательствам, связанным с деятельностью этого предприятия, необходимостьполучения от каждого из них письменного соглашения на перевода долга явилась бынепреодолимым препятствием для передачи указанного предприятия в аренду.Поэтому законодатель предусмотрел на этот счет специальные правила обуведомлении кредиторов об аренде предприятия и наделил последних определеннымиправами, что в юридической литературе обоснованно рассматривается как особаяформа из истребования согласия кредиторов на перевод долга.[26]

В ГК предусмотреныположения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получение ихсогласия на перевод долга по обязательствам, связанным с передаваемым в арендупредприятием, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 657)

Обязанностью арендодателяпо договору аренды предприятия является письменное уведомление кредиторов пообязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи арендаторуэтого предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих правдля сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения арендодателемобязанности по уведомлению кредиторов об аренде предприятия.

Кроме того, по долгам,включенным в состав данного предприятия, которые были переданы арендатору безсогласия кредиторов на перевод этих долгов, арендодатель и арендатор послепередачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.

Договор арендыпредприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным смомента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК).

С технической точкизрения государственная регистрация договора аренды предприятия какимущественного комплекса осуществляется соответствующим учреждением юстиции(регистрирующим органом) в месте регистрации арендодателя (собственникапредприятия) как юридического лица (ошибка очевидна: предприятие какимущественный комплекс не может быть юридическим лицом). Проведениегосударственной регистрации договора аренды предприятия удостоверяется штампомрегистрационной надписи на оригинале договора (п. 77 Правил ведения Единогогосударственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним). Одновременно в подразд. III вноситься запись об обремененииправом собственности или иного вещного права арендодателя на переданное варенду предприятие договором аренды (п. 44 Правил), а арендатору выдаетсясвидетельство о государственной регистрации.

По окончании срока  арендs предприятия либо прекращенияобязательств, вытекающих из договора, по иным основаниям запись в Единомгосударственном реестре, об обременении права собственности либо иного вещногоправа арендодателя на предприятие погашается специальным штампом погашениярегистрационной записи, в котором должны быть проставлены дата регистрациипрекращения соответствующего обременения и имя регистратора, заверенное егоподписью (п. 62 Правил).

4. 3 Особенностиисполнения договора аренды предприятия

Исполнение обязательствпо договору аренды предприятия требует от арендодателя совершения определенныхдействий, не свойственных иным договорным обязательствам. В частности, еслииное не будет предусмотрено договором, арендодатель за свой счет долженподготовить предприятие к передаче арендатору, составить и представить наподписание арендатору передаточный акт. В передаточном акте в обязательномпорядке должны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о сдачепредприятия в аренду, данные о составе и стоимости имущества предприятия.

Обязательствоарендодателя по передаче арендатору сданного в аренду предприятия считаетсяисполненным с момента фактической передачи арендатору имущества, входящего всостав предприятия, и удостоверения данного факта путем подписанияпередаточного акта обеими сторонами договора аренды.

Надлежащее исполнениеобязательств по договору аренды предприятия на стороне арендатора предполагает преждевсего пользование арендованным предприятием в соответствии с его назначением,предусмотренным договором. Отличительной особенностью договора арендыпредприятия по сравнению с другими видами аренды имущества является наделениеарендатора значительно более широким кругом правомочий по распоряжениюимуществом, входящим в состав арендованного предприятия. Данное обстоятельствообъясняется спецификой объекта аренды: действующее предприятие («предприятие находу»), эксплуатация которого невозможна без реализации части имущества,входящего в состав предприятия, и приобретения нового имущества.

При анализе содержащихсяв ГК положений, регулирующих порядок использования арендатором имуществасданного ему в аренду предприятия (ст. 660 ГК), обращает на себя диспозитивнаянорма, наделяющая арендатора немалыми правами в отношении этого имущества.Арендатор, в частности, вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать,предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности,входящие в состав имущества арендованного предприятия. Не требует согласияарендодателя также сдача указанных материальных ценностей в субаренду илипередача арендатором его прав и обязанностей в отношении таких материальныхценностей другому лицу. Ограничением правомочий арендатора является запретсовершать действия, влекущие уменьшение стоимости арендованного предприятия вцелом либо нарушающие условия договора аренды.  Кроме того, отмеченныеправомочия арендатора не распространяются на землю и другие природные ресурсы.

В ГК не предусмотреныкакие-либо специальные последствия нарушения арендатором установленных закономили договором ограничений в распоряжении имуществом, входящим в составарендованного предприятия, либо особые способы защиты в такой ситуации праварендодателя как собственника указанного имущества. Поэтому в данном случаеподлежат применению общие положения ГК об ответственности должника занеисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (прежде всего ст. 393 ГКо возмещении убытков), а также о способах защиты субъективных гражданских прав(ст.12 ГК).

Кроме того, еслинарушение арендатором условий договора носит существенный характер,арендодатель не лишен права потребовать расторжения договора в судебном порядке(ст. 619, п. 2 ст. 450 ГК).

Что касается действий,направленных на увеличение стоимости имущества арендованного предприятия путемизменения состава имущественного комплекса, его реконструкции, техническогоперевооружения и т. п., то арендатор волен их совершать без согласияарендодателя, если иное не предусмотрено договором (ст. 660 ГК).

Наделение арендаторовширокими правами по использованию имущества взятого в аренду предприятия,вплоть до отчуждения указанного имущества при условии, что это не влечетуменьшения стоимости предприятия, обусловлено, как правильно отмечает Г. С.Шапкина, «необходимостью создать им возможность для самостоятельного веденияпроизводственно-хозяйственной, предпринимательской деятельности, достаточнойсвободы маневрирования ресурсами, дальнейшего развития производства».

Предоставление арендаторунемалых возможностей по распоряжению имуществом, которое входит в составарендованного предприятия, сочетается с возложением на него практически всехобязанностей по содержанию предприятия и несению расходов по его эксплуатации. Впроцессе исполнения договора аренды предприятия поддержание в течение всегосрока действия договора этого предприятия в надлежащем техническом состоянии,осуществление как текущего, так и капитального ремонта является обязанностьюарендатора. Именно арендатор несет все расходы, связанные с эксплуатациейарендованного предприятия и с уплатой платежей по страхованию арендованногоимущества (ст. 661 ГК).[27]

В процессе эксплуатацииимущества арендованного предприятия арендатором могут быть произведенынеотделимые улучшения этого имущества (разрешение арендодателя на это нетребуется). Стоимость таких улучшений должна быть возмещена арендатору за счетарендодателя. Лишь в одном случае арендодатель может быть освобожден судом отвозмещения стоимости улучшений имущества арендованного предприятия,произведенных арендатором. Для этого он должен доказать, что эти «улучшения» посвоей стоимости несоразмерны реальному улучшению качества и эксплуатационныхсвойств имущества либо что они произведены арендатором без учета принциповдобросовестности и разумности (ст. 662 ГК).

В данном случаезаконодатель счел возможным сформулировать применительно к договору арендыпредприятия специальное правило, которое исключает действие одного из общихположений об аренде, предусматривающих, что стоимость неотделимых улучшенийарендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя,арендатору не возмещается (п.3 ст. 623 ГК).

Нормы ГК об изменении илирасторжении договора, а также о последствиях недействительности сделок,предусматривающие возврат или взыскание в натуре передаточного (полученного) подоговору, могут применяться к договору аренды предприятия при условии, чтотакие последствия не нарушают существенно прав и охраняемых законом интересовкредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественныминтересам (ст. 663 ГК).

Возврат арендованногопредприятия в связи с прекращением договора аренды должен быть произведен арендаторомс соблюдением правил, установленных для передачи предприятия в аренду, с тойлишь разницей, что обязанности по подготовке имущества, составлениюпередаточного акта и представлению его на подписание на этот раз возложены наарендатора (ст. 664 ГК).

О прекращении договорааренды арендатор должен письменно уведомить своих кредиторов по обязательствам,связанным с деятельностью арендованного предприятия. Кредиторы, в свою очередь,вправе потребовать от арендатора прекращения или досрочного исполненияобязательств и возмещения причиненных этим убытков. После возврата предприятияарендодателю арендатор вместе с арендодателем несет солидарную ответственностьпо долгам, которые были переведены на арендодателя без согласия кредитороварендатора.

Обязательство арендаторапо возврату предприятия арендодателю считается исполненным с момента подписанияобеими сторонами соответствующего передаточного акта.

5. Договор финансовой аренды (лизинга)5. 1 Признакидоговора лизинга

Договор финансовой аренды(договор лизинга) – гражданско-правовой договор, в соответствии с которымарендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендаторомимущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имуществоза плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст.665 ГК).

Договор лизингарассматривается ГК в качестве отдельного вида договорных арендных обязательств.С другими видами аренды договор лизинга объединяет то, что имущество передаетсяарендодателем арендатору во временное возмездное владение и пользование.

Вместе с тем договорулизинга присущи определенные характерные особенности, выделяющие его вотдельный вид договора аренды. Во-первых, в качестве обязанного лица подоговору лизинга, наряду с арендодателем и арендатором, выступает такжепродавец имущества, являющийся его собственником, не участвующий в договорелизинга в качестве его стороны.

Во-вторых, арендодатель вотличие от общих положений об аренде не является собственником или титульнымвладельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду. Более того, наарендодателя возлагается обязанность приобрести в собственность это имущество,принадлежащее другому лицу (продавцу). Данная обязанность арендодателяохватывается содержанием обязательства, возникающего из договора лизинга.Приобретая имущество для арендатора, арендодатель должен уведомить продавца отом, что это имущество предназначено для передачи его в аренду.

В-третьих, активная роль,обычно не свойственная арендным отношениям, в обязательстве по лизингупринадлежит арендатору. Именно арендатор определяет продавца и указывает имущество,которое должно быть приобретено арендодателем для последующей передачи варенду. Безусловно, арендодатель освобождается от какой-либо ответственности завыбор предмета аренды и продавца. Исключение из этого правила могут составитьлишь случаи, когда договором лизинга обязанности по определению продавца ивыбору имущества возложены на арендодателя (ст. 665 ГК).[28]

В-четвертых, передачаарендодателю по договору лизинга имущества арендатору производится неарендодателем, а продавцом этого имущества. Тем не менее, ответственность занеисполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности, если просрочкадопущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, возлагается нанего. В этом случае арендатор вправе потребовать от арендодателя расторжениядоговора и возмещения убытков (п. 2 ст. 668 ГК). С момента передачи продавцомарендатору предусмотренного договором лизинга имущества к последнему переходитриск случайной гибели или порчи арендованного имущества.

Несколько иначеопределяет понятие договора финансовой аренды (лизинга) и его признаки ФЗ «Олизинге». В его интерпретации данного понятия имеются три вида лизинга:финансовый лизинг, возвратный лизинг и оперативный лизинг.

Следует отметить, что такназываемые возвратный лизинг и оперативный лизинг не обладают всеминеобходимыми признаками договора лизинга, поскольку они, в частности, невключают в себя обязанности лизингодателя приобрести у продавца, определенноголизингополучателем, имущество в соответствии с указаниями лизингополучателя.

Что касается финансовоголизинга, то это и есть договор лизинга (а не его отдельный вид), по которомулизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателемимущество у определенного продавца и передать его лизингополучателю в качествепредмета лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенныхусловиях во временное владение и пользование, т. е. в аренду (п. 3 ст. 7 ФЗ «Олизинге»).

К основным признакамдоговора лизинга, которые нашли отражение в ГК, ФЗ «О лизинге» добавляет ещедва обязательных условия.

Во-первых, срок, накоторый предмет лизинга передается лизингополучателю, должен быть соизмерим попродолжительности со сроком амортизации предмета лизинга или превышать его.Во-вторых, по истечении срока действия договора лизинга или до его истечения,при условии выплаты лизингополучателем полной суммы, предусмотренной договоромлизинга, предмет лизинга должен переходить в собственность лизингополучателя.Следует заметить. Что в этой части ФЗ «О лизинге» не соответствует ГК.

Помимо видов лизинга ФЗ«О лизинге» выделяет так же формы и типы лизинга (ст. 7). При этом к основнымформам лизинга согласно данному Закону, относятся внутренний лизинг имеждународный лизинг. Указанные формы лизинга не имеют серьезного правовогозначения, поскольку международный лизинг регулируется не внутреннимзаконодательством, а Конвенцией о международном финансовом лизинге.

Критерием деления лизингана основные типы является продолжительность срока его действия. По этомукритерию в ФЗ «О лизинге» выделяются три основных типа лизинга: долгосрочныйлизинг (осуществляемый  в течение трех и более лет); среднесрочный лизинг(осуществляемый  в течение от полутора до трех лет); краткосрочный лизинг (насрок не менее полутора лет).

И, наконец, ФЗ «Олизинге» (ст. 2) вводится понятие «лизинговая сделка», под которой разумеетсясовокупность договоров, необходимых для реализации договора лизинга междулизингодателем, лизингополучателем и продавцом (поставщиком) предмета лизинга.Законодатель хотел подчеркнуть неразрывную связь договора лизинга и договоракупли-продажи (поставки) лизингового имущества. Но сделал он это крайненеудачно, использовав одну из основных гражданско-правовых категорий, имеющихсовершенно определенные смысл и значение. Сделками, как известно, признаютсядействия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение ипрекращение гражданских прав и обязанностей. Да и с практической точки зрениявведение понятия «лизинговая сделка» представляется бессмысленным.[29]

5. 2 Основныеэлементы договора лизинга

Обычно к основнымэлементам всякого гражданско-правового договора относятся: его субъекты,объекты, содержание (права и обязанности сторон), форма договора. Все этиэлементы присущи, естественно, и договору лизинга.

Субъектами договора лизингапризнаются арендодатель и арендатор лизингового имущества; тем самымподчеркивается, что договор лизинга является одним из видов договоров аренды.Специальных требований, предъявляемых к субъектам договора лизинга, нет, хотяиз определения понятия этого договора (лизинговое имущество предоставляетсяарендатору в аренду для предпринимательских целей) можно сделать вывод, чтоарендатором должны выступать коммерческая организация или гражданин,зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя.

Что касаетсяарендодателя, то решать вопрос о том, должен ли он иметь статус коммерческойорганизации (юридические лица) или индивидуального предпринимателя (физическиелица), ГК предоставил ФЗ вместе с полномочиями по определению перечня видовпредпринимательской деятельности, осуществление которой требует полученияспециального разрешения – лицензии (ст. 49 ГК).

Федеральный закон «Олизинге» конкретизировал понятия субъектов лизинга (ст. 4). В соответствии суказанными Законом субъектами лизинга являются:

·  лизингодатель – физическое илиюридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средствприобретает в ходе реализации лизинговой сделки в собственность имущество ипредоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определеннуюплату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение ив пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю правасобственности на предмет лизинга;

·  лизингополучатель — физическое илиюридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принятьпредмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенныхусловиях во временное владение и в пользование в соответствии с договоромлизинга;

·  продавец (поставщик) — физическоеили юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи слизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок производимое(закупаемое) им имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец (поставщик)обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю всоответствии с условиями договора купли-продажи.

Любой из субъектовлизинга может быть резидентом РФ, Нерезидентом РФ, а также субъектомпредпринимательской деятельности с участием иностранного инвестора.

Следует обратитьвнимание, что, говоря о продавце (поставщике) как субъекте лизинга, ФЗ «Олизинге» под понятием «лизинг» имеет в виду не договор финансовой аренды(лизинга), а  «вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества …» (ст.2 ФЗ «О лизинге»).

Между тем договорфинансовой аренды (лизинга) – это договор, заключаемый между арендодателем(лизингодателем) и арендатором (лизингополучателем). Продавец стороной в этомдоговоре не является, следовательно, он не может признаваться и субъектомдоговора лизинга.

Объектами договорафинансовой аренды (лизинга) могут быть любые непотребляемые вещи, используемыедля предпринимательской деятельности, за исключением земельных участков идругих природных объектов (ст. 666 ГК). ФЗ «О лизинге» конкретизирует даннуюнорму ГК, устанавливая, что объектом лизинга могут быть любые непотребляемыевещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания,сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимоеимущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.Объектами лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, атакже имущество, которое федеральными законами запрещено для свободногообращения или для которого установлен особый порядок обращения (ст. 3).

Имущественные права нипри каких условиях не могут быть самостоятельным объектом лизинга, как этопредусматривалось Указом Президента РФ от 17. 09.94 г. № 1929 «О развитиифинансового лизинга в инвестиционной деятельности».

Содержание договорализинга представляет собой совокупность прав и обязанностей сторон, вытекающихиз этого договора. Своеобразие содержания договора лизинга в основномобъясняется тем, что возникшие из него обязательства представляют собойсочетание, с одной стороны, прав и обязанностей арендатора и арендодателя,типичных для арендных отношений, а с другой – некоторых особых прав иобязанностей сторон, связанных с необходимостью заключения договоракупли-продажи для приобретения арендодателем лизингового имущества споследующей передачей его арендатору. Следствием этого является возложениеотдельных прав и обязанностей арендодателя, выступающего одновременнопокупателем имущества по договору купли-продажи, как на арендатора по договорулизинга (права и обязанности покупателя), так и на продавца по договорукупли-продажи (права и обязанности арендодателя).[30]

Основная обязанностьарендодателя (лизингодателя) состоит в том, что он должен приобрести всобственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенногопоследним продавца (поставщика) и предоставить это имущество арендатору(лизингополучателю) во временное владение и пользование.

Выполнение даннойобязанности состоит в том, что лизингодатель должен заключить договоркупли-продажи (поставки) лизингового имущества с продавцом (поставщиком) всоответствии с указаниями лизингополучателя. Вытекающие из такого договораобязанности по передаче товара продавец должен исполнить не перед покупателемпо договору (лизингодателем), а перед лизингополучателем, не являющимсястороной в этом договоре.

Арендатор(лизингополучатель) имеет права и несет обязанности, предусмотренные закономдля покупателя по договору купли-продажи (за арендодателя), кроме обязанностиоплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной по договорукупли-продажи.

Роль арендодателя вобязательстве, возникшем из договора купли-продажи, где он являлся покупателем,помимо обязанности оплатить приобретенное у продавца имущество, сводится ктому, что без его согласия арендатор не может расторгнуть договор купли-продажии что ему предоставляется (наряду с арендатором) статус солидарного кредиторапо отношению к продавцу. Именно арендатор (лизингополучатель) наделен правомпредъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося объектом договорализинга, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного междупродавцом (поставщиком) и арендодателем (лизингодателем), в частности, вотношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки и в другихслучаях ненадлежащего исполнения договора продавцом (поставщиком).

В лизинговых отношенияхриск случайной гибели или случайной порчи лизингового имущества переходитнепосредственно к лизингополучателю в момент передачи ему этого имущества, еслииное не предусмотрено договором лизинга (ст. 669 ГК).

В лизинговых отношенияхпроданное имущество передается продавцом (поставщиком) непосредственнолизингополучателю в месте нахождения последнего. Если же стороны имеют в видуиное место исполнения продавцом (поставщиком) обязательства по передачеимущества, это должно быть специально предусмотрено договором лизинга (ст. 668ГК).

Определенным своеобразиемотличается и право собственности на лизинговое имущество, приобретенноелизингодателем по договору купли-продажи. Получая это имущество всобственность, лизингодатель, тем не менее, не обладает такими традиционнымиправомочиями собственника, как право владения и право пользования собственнымимуществом.

Да и право распоряженияэтим имуществом ограничено одной-единственной возможностью: лизингодательдолжен передать его в аренду лизингополучателю.

Основные обязанностилизингополучателя заключаются в том, что он должен принять лизинговое имуществоу продавца, использовать его по назначению, определенному договором лизинга,обеспечить его сохранность и надлежащее техническое состояние, своевременновносить лизингодателю лизинговые платежи, а по окончании срока лизингавозвратить лизинговое имущество лизингодателю либо приобрести его всобственность (если это предусмотрено договором).

Выполнение обязанности попринятию лизингового имущества от лизингодателя предполагает: во-первых,совершение со стороны лизингополучателя всех действий, которые в соответствии собычно предъявляемыми требованиями, необходимы с его стороны для объяснения передачипродавцом и получения соответствующего имущества с учетом того, чтолизингополучатель несет обязанности, предусмотренные ГК для покупателя подоговору купли-продажи; во-вторых, проверку, лизингополучателем качества икомплектности указанного имущества в целях выявления его недостатков (в томчисле скрытых) и иных несоответствий условиям договора купли-продажи, а привыявлении таковых – извещением продавца о нарушении договора; в-третьих,принятие лизингополучателем мер к своевременному оформлению приема-передачилизингового имущества, если такое оформление требуется в соответствии сзаконодательством.

Лизингополучатель обязанпользоваться лизинговым имуществом в соответствии с условиями договора лизинга,а если такие условия в договоре не определены -  в соответствии с назначениемимущества. В процессе использования имущества лизингополучатель долженподдерживать его в непрерывном состоянии, производить за свой счет текущийремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено закономили договором лизинга (п. 1 ст. 615, п. 2 ст. 616 ГК).

При наличии письменногосогласия лизингодателя лизингополучатель может передать лизинговое имуществотретьему лицу в субаренду, а также передавать свои права по договору лизингадругому лицу, но и предоставлять указанное имущество в безвозмездноепользование, а также отдавать арендные права в залог или вносить их в качествевклада в уставный (складочный) капитал.

Следующая, из числаосновных обязанность лизингополучателя – своевременно выплачивать лизингодателюарендную плату – лизинговые платежи. ГК не содержит каких-либо специальныхправил о размере арендной платы (общей суммы) и конкретных лизинговых платежей,порядка, условий и срока их внесения, полагаясь на то, что они будутурегулированы общими положениями об аренде, касающимися арендной платы. Ещеодна из числа основных, обязанность лизингополучателя заключается в том, что поокончании срока лизинга он должен возвратить лизинговое имущество лизингодателюв том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или всостоянии, обусловленном договором.

В случае нарушениялизингополучателем условий договора лизинга (надо понимать, любых нарушений, ане только существенных, — главное, чтобы эти нарушения были квалифицированы как«бесспорные» и «очевидные»)  лизингодатель наделяется двумя дополнительнымиправомочиями: правом бесспорного взыскания денежных сумм и правом бесспорногоизъятия предмета лизинга.

Что касается бесспорноговзыскания с лизингополучателя денежных сумм, например задолженности полизинговым платежам, это означает, что лизингодатель выставляет на инкассоплатежные документы для списания со счета лизингополучателя денежных средствбез согласия последнего. Необходимо обратить внимание и на норму ФЗ «Олизинге», предусматривающую, что  «лизингодатель имеет право в бесспорномпорядке изъять предмет лизинга в порядке, установленном договором лизинга» (п.4 ст. 13).

5. 3 Существенныеусловия и форма договора лизинга

К существенным условиямдоговора лизинга относятся условия о предмете договора, условия, которыеназваны в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые длядоговоров данного вида, а также все те условия, относительно которых позаявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК).

Учитывая, что договорлизинга считается заключенным лишь в том случае, когда между сторонами –лизингодателем и лизингополучателем достигнуто соглашение по всем существеннымусловиям договора, представляется необходимым подробно рассмотреть вопрос осущественных условиях договора лизинга.

Особенностью предметадоговора лизинга является то, что он включает в себя помимо объекта лизинга(лизинговое имущество) еще два рода действий обязанных сторон: во-первых,традиционные действия арендатора по принятию имущества в аренду, обеспечениюего сохранности и использования по назначению, выплате платежей и возвратуимущества по окончании срока лизинга (либо приобретению его в собственность);во-вторых, действия лизингодателя по заключению договора купли-продажи(поставки) лизингового имущества с продавцом (поставщиком) в соответствии суказаниями лизингополучателя.

К числу условий, которыеназваны в законодательстве как существенные или необходимые для договорализинга, относятся все те условия, которые названы в качестве таковых общимиположениями об аренде (§ 1 гл. 34 ГК) и содержащимися в ГК специальнымиправилами о договоре лизинга (§ 6 гл. 34).[31]

Некоторые положения осущественных условиях договора лизинга имеются в ФЗ «О лизинге». Согласно п. 4ст. 15 данного Закона договор лизинга должен содержать следующие существенные положения:точное описание предмета лизинга; объем передаваемых прав собственности;наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга; указание срокадействия договора лизинга; порядок балансового учета предмета лизинга; порядоксодержания и ремонта предмета лизинга; перечень дополнительных услуг; указаниеобщей суммы договора лизинга и размера вознаграждения лизингодателя; порядокрасчетов; определение обязанности лизингодателя или лизингополучателязастраховать предмет лизинга от связанных с договором лизинга рисков, если иноене предусмотрено договором.

Видимо, приформулировании названных положений о существенных условиях договора лизинга непринимались во внимание возможные последствия, ведь вопрос о признаниинезаключенным в связи с отсутствием в нем какого-либо из существенных условий вреальной жизни поднимается обычно недобросовестной стороной договора. Онаименовании места и определении порядка передачи предмета лизинга, а также опорядке содержания и ремонта лизингового имущества – имеются диспозитивныенормы как в ГК, так и в ФЗ «О лизинге».

Статья 668 ГК, согласнокоторой, если иное не предусмотрено договором лизинга, имущество, являющеесяпредметом этого договора передается продавцом непосредственно арендатору(лизингополучателю) в месте нахождения последнего. Обязанности по содержанию итекущему ремонту имущества возложены на арендатора (лизингополучателя), а егокапитальный ремонт должен производить арендодатель (лизингодатель).

О форме договора лизингакаких-либо специальных правил в § 6 гл. 34 ГК нет. ФЗ «О лизинге»предусматривает, что договор лизинга независимо от срока заключения вписьменной форме (п. 1 ст. 15), хотя данная норма на мой взгляд является излишней,поскольку требования о соблюдении письменной формы договора лизинга какгражданско-правовой сделки вытекает из ст. 161 ГК. Форма договора лизинга приотсутствии специального регулирования должна определяться в соответствии собщими положениями об аренде, а именно ст. 603 ГК, которая говорит лишь описьменной форме договора. Немного иначе решается вопрос о государственнойрегистрации договора лизинга. Каких-либо специальных правил на этот счет ГК иФЗ «О лизинге» не содержат.

Хотя в ФЗ есть ст. 20 о порядкерегистрации имущества – предмета лизинга. Согласно данной статье регистрациянедвижимого имущества – предмета лизинга по договору лизинга – осуществляется, вустановленном законодательством РФ в порядке. Однако данные положения не имеютотношения к вопросу о государственной регистрации договора лизинга, в них речьидет о специальном учете отдельных имущественных объектов.

При отсутствииспециальных правил, регулирующих договор лизинга, подлежат применению общиеположения об аренде (§ 1 гл. 34), которые включают в себя норму о том, чтодоговор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, еслииное не установлено законом (п. 2 ст. 603 ГК). Следовательно, если объектомлизинга является недвижимое имущество либо оно входит в состав лизинговогоимущества, такой договор лизинга подлежит государственной регистрации ивступает в силу с момента государственной регистрации.

Из этого также следует,что в отличие от договора аренды здания или сооружения договор лизинга указанныхобъектов подлежит государственной регистрации и в том случае, когда сроклизинга здания (сооружения) не превышает одного года.

Заключение

Подводя итог даннойдипломной работы, обоснованно утверждаю, что цель ее написания мною полностьюдостигнута.

Во-первых, мною былирассмотрены теоретические вопросы, касающиеся общих положений об Аренде. Вданной главе были затронуты и рассмотрены такие важные ее составляющие как:

·    Понятие договорааренды

·    Существенноеусловие договора аренды

·    Форма игосударственная регистрация договора аренды

·    Субъекты договорааренды

·    Объекты договорааренды

·    Расторжение(изменение) договора аренды

Мною преднамеренно изданной главы был исключен один из пунктов, касающийся прав и обязанностейсторон по договору аренды, т. к. в последующем он раскрывается в главе второй,Ъ отдельные виды договора аренды применительно к каждому из них.

На мой взгляд,законодатель обеспечил детальное регулирование договора аренды, а именно, техвопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельныхвидов. Большинство норм, регулирующих договор аренды носят диспозитивныйхарактер, они действуют в том случае, если стороны урегулировалисоответствующие вопросы в договоре.

Подводя вывод о даннойглаве, следует дать общую характеристику договору аренды в целом. Данныйдоговор относится к числу двусторонних договоров, является консенсуальным,возмездным и взаимным.

Во-вторых, в главе второйкоторая носит названия отдельные виды договора аренды мною приведены ирассмотрены теоретические вопросы затрагивающие каждый из них, а такжеприведена судебная и судебно-арбитражная практика.

Внимание было уделеноследующим видам договора аренды:

·    Договор проката

·    Договор арендытранспортных средств

·    Договор арендызданий и сооружений

·    Договор арендыпредприятий

·    Договорфинансовой аренды (лизинг).

Считаю, необходимымподвести итог каждого из выше в главе второй отдельных видов договора аренды.

В договоре проката мывидим, что Арендодателем по договору может быть только лицо (коммерческаяорганизация или индивидуальный предприниматель), осуществляющее постояннуюпредпринимательскую деятельность по сдаче имущества в аренду. Это являетсяотличительной чертой характерной данному виду аренды. Следует также заостритьвнимание на том, что централизованная сеть ателье проката практическираспалась. В качестве примера можно привести лишь специализированные магазины«Кодак», сдающие напрокат фотоаппараты, а также видеопрокаты, сдающие напрокатвидеокассеты.

В договоре арендытранспортных средств объединены два вида обязательств: а) непосредственносвязанное с предоставлением транспортного средства в аренду во временноевладение и пользование за плату; б) связанных с окончанием арендатору услуг поуправлению и его технической эксплуатации.

Сочетание этихобязательств в одном договоре влияет не только на его содержание, но и на ряддругих связанных с исполнением договора обязательств. К примеру, учитываяспецифику предмета договора, а именно: предоставление в аренду транспортноесредство – законодатель исключил возможность применения к даннымправоотношениям общих положений об аренде.

Что касается имеющихсяразличий в правовом регулировании двух разновидностей договоров арендытранспортных средств: соответственно аренды транспортных средств с экипажем ибез экипажа, то все они предопределены тем, что в первом случае обязанности поуправлению и технической эксплуатации транспортного средства остаются наарендодателя, а во втором случае – осуществляются арендатором транспортногосредства.

Также еще одной изособенностей договора аренды транспортного средства является следующее,законодатель не обеспечил ГК исчерпывающее регулирование обязательстввозникающих из договора аренды транспортного средства, напротив, болееподробному определению особенностей аренды отдельных видов транспортных средствбыло предоставлено место в транспортном уставах и кодексах.

В нынешних условиях договораренды зданий и сооружений имеет исключительно важное значение. Цель данногодоговора – обеспечить передачу имущества  во временное владение и пользование.В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что спомощью передачи здания или сооружения в аренду реализуются его интересы каксобственника по изъявлению дохода из имеющейся у него в наличии собственности.

Заинтересованностьарендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоит в том, чтобы,не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получитьвозможность эффективного использования временно нанятого помещения дляпроизводственных или иных коммерческих целей. Действительно давайте посмотрим,что обычно является арендатором – это, как правило, юридические лица илипредприниматели, осуществляющие свою коммерческую деятельность, они редкоявляются собственниками зданий, в которых располагаются их офисы, склады и т.д. поскольку пока не располагают достойными средствами.

Заключение договорааренды здания или сооружения в таких случаях – является единственно правильнымрешением в сложившейся ситуации, к тому же в ходе аренды арендатор можетвыкупить имущество в собственность. Итак, договор аренды зданий и сооруженийприносит пользу и удовлетворении потребностей обеих сторон. Его значениесостоит в том, что он способствует развитию коммерческой деятельности,поддерживает предпринимателей.

Договор Аренды предприятийявляется новеллой для Послереволюцинного Российского законодательства. ГК 1964не включал каких-либо норм о договоре найма предприятия как имущественногокомплекса, да и само предприятие не рассматривалось в качестве объектакаких-либо сделок. Так же заслугой законодателя является то, что онпредусмотрел комплекс специальных правил в полной мере учитывающих спецификуправоотношений, связанных с арендой предприятия как единого имущественногокомплекса, используемого для предпринимательской деятельности.

Последним, в дипломнойработе рассмотрел договор лизинга (финансовой аренды). О нем следует сказатьследующее, что данный вид договора аренды скандально противоречив в своемправовом регулировании. Государственной Рукой 11 сентября 1998 г. был принят ФЗ«О лизинге». В результате внимательного и детального изучения его текстаскладывается впечатление, что в Российском законодательстве отсутствуюткакие-либо нормы, регулирующие договор лизинга, на самом же деле это не так.

На мой взгляд, толькоэтим объясняется наличие огромного числа противоречий нормам ГК РФ.  Приведуосновные из них, в законе дается понятие «лизинговая сделка», которая по мнениюавторов закона представляет собой «совокупность договоров, необходимых дляреализации договора лизинга между лизингодателем, лизингополучателем ипродавцом (поставщиком) предмета лизинга». Для чего внесено это понятие в ФЗнепонятно! Под лизингом в данном законе подразумевается вид индивидуальнойдеятельности.

Забыли и авторы, и вместес ними и законодатель об основном термине характерном для лизинговыхправоотношений, а именно Аренда. Из этого можно сделать вывод, чтозаконодательство, регулирующее отдельные виды договоров аренды следует привестив соответствие нормам ГК РФ.

Принимая во внимание всевыше сказанное, считаю, что цель работы, поставленная мною в ее Введениидостигнута, и в ней раскрыты максимальные знания, касающиеся договора аренды иего видов.

Список литературы

I Нормативные акты

1. Комментарий кГражданскому кодексу РФ части перовой и второй (постатейный) / Руководительавторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук,профессор О. И. Садиков. М.: ИНФРА-М, 1999.

2. Арбитражныйпроцессуальный кодекс РФ от 24. 07. 2002.

3. Водный кодекс РФ от16.11.1995.

4. Лесной кодекс РФ от 29.12.1997.

5. Земельный кодекс РФ25.10. 2001.

6. ФЗ «О лизинге» от29.10. 98.

7. Закон РФ «О недрах» (в ред. 3.03.95) // СЗ РФ 1995, №10.

8. ФЗ «О федеральномжелезнодорожном транспорте».

9. ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собраниезаконодательства Российской Федерации, 1997, № 30, ст. 3594.

10. Закон Ряз. Обл. от 3августа 1998, № 1-03 «Об арендной плате за государственное имущество».

11. Закон Ряз. Обл. от 3апреля 2001, № 20-03 «О порядке сдачи в Аренду  гос. имущества Ряз. Области».Принят постановлением Ряз. Обл. думы от 21 марта 2001 № 128 с изменениями идополнениями от 29 июля 2002.

12. Закон Ряз. Обл. от 29декабря 2003, №110-03 «О базовой стоимости 1 кв. м. площади государственногоимущества Ряз. Обл. на 2004 для целей аренды». Принят постановлением Ряз. Обл.думы 17 декабря 2003.

13. Указ президента РФ от14. 10 92. № 1320 «О регулировании арендных отношений и приватизации имуществагосударственных и муниципальных предприятий, сданных в аренду» // СобраниеАктов Президента и Правительства РФ 19. 10. 92, № 16.

14. ПостановлениеПравительства РФ от 15 августа 1997, № 1025 «Об утверждении Правил бытовогообслуживания населения в Российской Федерации» // Собрание законодательстваРоссийской Федерации 25 августа 1997.

15. Постановление ГлавыАдминистрации Ряз. Обл. 17 августа 1998, № 408 «О порядке организации ипроведения конкурса на право заключения договора аренды объектов гос. имуществаРяз. Обл.» с изменениями от 2 августа 2002.

16. Решение Ряз. гор.Совета от 30 мая 2002, № 220 «Об утверждении положения о порядке передачи варенду мун. имущества гр. Рязани и базовой ставки арендной платы» с изменениямиот 26 июля 2003.

17. Положение «О порядкесдачи в аренду вагонов инвентарного парка железных дорог РФ». Утверждено МПС РФот 25 марта 1997, № А-354у.

18. Правила веденияЕдиного государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

II Судебная практика

1. Приложение кинформационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля2001 г. № 59 Обзор практики разрешения  споров, связанных с применением ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //Вестник ВАС РФ, 2001, № 4.

2. Обзор практикиразрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещныхправ. Приложение к информационному письму Президента Высшего Арбитражного СудаРФ от 28 апреля 1997, № 13.

3. Обзор практикиразрешения споров, связанных с арендой. Приложение к информационному письмуПрезидента Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002, № 66.

4. Постановление ПленумаВерховного суда РФ от 29.09. 94, № 4 «О практике рассмотрения судами дел озащите прав потребителей» // Бюлл. Верховного суда РФ 1995, № 1, 7; 1997. № 1.

5. Информационное письмоПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г., № 13 // Вестник ВысшегоАрбитражного Суда РФ, 1997, № 7, ст. 100.

6. Постановление ПленумаВерховного суда РФ от 13.11. 97, № 21 «Обзор принятия разрешения споров,возникающих по договорам купли-продажи недвижимости».

7. Постановление Пленумасуда Ряз. Обл. от 21.02. 2002, № А54-3763 / 01-66.

8. Определение Ряз. Обл.суда от 12 сентября 2001, № 33-1291-01.

III Учебники.Книги

1. Гражданское право.Учебник / Под ред. А. П. Сергиева, Ю. К. Толстого. – М.: «Проспект», 1997.

2. М. И. Брагинский, В.В. Витрянский. Договорное право. К-2. – М.: «Статус», 2003.

3. В. В. Витрянский.Договор Аренды и его виды.

4. Оглобина О. М. Арендаи купля-продажа недвижимости: практическое пособие. – М., 2003.

5. Ш. А. Морозова. ДоговорАренды, учет и налогообложение.

6. Симонова М. И. Аренда,Лизинг, прокат. Изд. «Статус-Кво 97», 2001.

7. Коболкин А., СопниковаЛ. Договор проката // российская юстиция в 6 июле 2000, с.63.

8. «Нежилые помещения какобъекты гражданских прав» В. А. Лелеч // ГАРАНТ справочно-правовая система.

9. «Нежилые помещения какобъект Аренды» Т. Ю. Комарова. Законодательство № 4. апрель 2003.

10. Исрафилов И. Аренданежилых помещений // Хозяйство и право, 1997, № 10.