Реферат: Нотариат в Российской Федерации
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ… 2
ОСНОВЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О НОТАРИАТЕ… 3
Нотариальное удостоверение сделок снедвижимостью… 5
Сравнительный анализ функций институтагосударственной регистрации и нотариата с позиции совершения сделок снедвижимостью… 11
ПРАВИЛА СОВЕРШЕНИЯ НОТАРИАЛЬНЫХ ДЕЙСТВИЙ… 15
ЗАКЛЮЧЕНИЕ… 19
Библиография 20
/>ВВЕДЕНИЕ
Даннаяработа призвана рассмотреть особенности нотариального удостоверения сделок снедвижимостью в контексте появления в России института государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
30 июля 1997 г. был опубликован федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним». Выхода этого закона ждали давно, но ждали все по-разному. Те, кто осознавал необходимость принятия этого закона - с нетерпением, а те, ктотеряет в результате принятия этого закона — с определенной долей скепсиса. Чтонового вносит этот закон — так это прежде всего порядок в процессрегистрации, который до сего времени устанавливался органом власти субъектапроизвольно.
Существовавшая ранее система быладецентрализованной, порядок регистрации везде существовал разный,соответственно, в случае перехода владельца из одного региона в другой онвынужден был проходить через разные процедуры. Т.е. продавая квартиру в одномместе, например в Московской области, и приобретая в Москве, гражданинвынужден был обращаться в совершенно различные органы, действующие всоответствии со своими нормативными документами по различным процедурам. Новыйзакон определяет единый порядок действий по всей стране, ломая установившиеся,так сказать, традиции и привычки структур, участвовавших ранее в этом процессе.
Конечно, после введения в действие настоящегоЗакона потеряют свое монопольное право оформления сделок нотариусы, посколькусделки с недвижимостью будут регистрироваться непосредственно в учрежденияхюстиции по регистрации. Конечно, недоволен Госкомзем, поскольку закон лишаетего права регистрации на земельные участки, оставляя за ним лишь ведениеземельного кадастра и конечно, недовольны органы БТИ, которым оставляется система технического учета и описания объектов недвижимости, что само по себе,правда, дело довольно прибыльное.
Необходимо учитывать, что ни БТИ, ни ГКИ, ниРоскомзем не являются учреждениями юстиции, на которые согласно ФедеральногоЗакона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним» (Гл. 2, ст.9.1.) возложена государственная регистрация правна недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа поместу нахождения недвижимого имущества.
Проверка действительности поданных заявителемдокументов и наличие соответствующих прав, в том числе, ранеезарегистрированных или заявленных (планируется проведение правовой экспертизывплоть до третьей сделки), государственная регистрация и выдача всехподтверждающих это документов — все это будет осуществляться государственнымрегистратором. В случае необходимости, для определения существовавшего ранеезарегистрированного права на любой объект недвижимости будут использоватьсяархивные записи БТИ.
Принимая во внимание то, что кроме«профессиональных частных нотариусов» до сих пор достаточно успешноведут прием заявителей государственные, которые как и государственныерегистраторы не несут ответственности за осуществляемые сделки лично, всемсвоим имуществом. Кроме того нужно помнить, что достаточное количество гражданиспытывают определенное недоверие ко всему «новому, частному» и предпочитают«старое, государственное». Даже обладая определенной долей фантазии,трудно догадаться о каком «личном имуществе профессионального частногонотариуса» может вестись речь при оформлении им сделки с недвижимостью,оцененной в несколько сот миллионов рублей. Следует также помнить, что невезде есть возможность проводить нотариальные действия из-за слишком большойтерриториальной удаленности города или села, и, какследствия, отсутствия государственной или частной нотариальной конторы. В этомслучае эти функции возложены на должностных лиц органов исполнительной властиили консульских учреждений Российской Федерации.
Хотелось бы также обратить внимание на то, чтоопределение дееспособности наших граждан — довольно хлопотное занятие,которое под силу лишь профессиональному психиатру, и будет являться толькосубъективной оценкой как «профессионального частного нотариуса», таки государственного регистратора.
Когда система будет развернута на всей территорииРоссийской Федерации, сведения об интересующем объекте недвижимости,находящегося на территории другого региона, можно будет получить по местузапроса. Это связано с тем, что Государственный реестр являетсяединым, федеральным, и соответственно будет работать единаяэлектронная база данных.
В Московской области государственная регистрацияосуществляется уже в течение полутора лет, с момента принятия областного закона«О единой системе государственной регистрации субъектовпредпринимательской деятельности, имущественных и связанных с ними неимущественныхправ и сделок на территории Московской области». Основная задача, которуюставила областная Дума, принимая этот закон — обеспечение государственнойзащиты правообладателей, и в частности, владельцев недвижимости. В Единомгосударственном реестре прав фиксируется навечно вся история недвижимости.Заглянув в Реестр, можно узнать, кто владелец недвижимости, на каком основанииона возникла, как переходили права на нее. В условиях строгого учета ипроверки прав собственников недвижимости невозможно будет продать одну и туже квартиру дважды и зарегистрировать свои права на недвижимость, не имея нато оснований. Государственная регистрация прав - это юридический фактпризнания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода илипрекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
/>ОСНОВЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О НОТАРИАТЕНотариат в Российской Федерации призван обеспечиватьзащиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариусами предусмотренных законодательными актами нотариальных действий от имени Российской Федерации. В соответствии со ст. 1Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.93 г. (далее Основ)нотариальные действия в Российской Федерации совершают нотариусыработающие в государственной нотариальной конторе или занимающиеся частнойпрактикой.
Отношение кнотариату традиционно неоднозначное. Представителей этой корпорации считаютодними из самых богатых людей. В Советском Союзе это никогда неприветствовалось, да и ныне состоятельность в глазах многих — скорее, признакэтакого «мальчиша-плохиша», чем честного трудяги. Отсюда и отношениек нотариусам у многих — скорее негативное, нежели положительное.
Люди, ратующиеза восстановление в России полноценной частной собственности, напротив,считают, что без нотариата, который документально подтверждает права человекана имущество, нам не обойтись, а потому возрождение данного института — большоеблаго
Представителейэтой профессии в развитых странах рассматривают как оплот стабильности. Вовремена потрясений, диктатур, национализаций надобность в нотариусах отпадает.Но как только начинает складываться рынок гражданской собственности,потребность в них возрастает. Причем настолько, что теперь эта профессиясчитается в нашей стране одной из самых престижных, затмевая даже адвокатскую имногие другие очень популярные на рынке. И все же большинство российскихграждан, ничем пока не владеющих, равнодушны и к самим нотариусам, и кволнующим их проблемам. Но в жизни каждого может случиться нечто (придетсяпродать имущество, получить наследство и т.п.), что заставит обратиться куслугам нотариуса.
По закону нотариусы — это независимые представителиправового демократического государства, представители института внесудебнойзащиты прав граждан. От имени государства, под свою ответственность (в том числе имущественную) они осуществляютправовую защиту законных интересов граждан и юридических лиц, совершаяпредусмотренные законодательством нотариальные действия. Вот так, ни больше, нименьше: за все свои действия частнопрактикующий нотариус отвечает собственнымимуществом.
Любая егоошибка может обернуться неприятностями не только для клиента, но и для негосамого. Эта мераответственности призвана стимулировать правосознание нотариусов, обеспечить«защиту от защитников».
Государственные нотариальные конторы открываются и упраздняютсяМинистерством юстиции Российской Федерации или по его поручениюминистерствами и другими органами юстиции субъектов РоссийскойФедерации (ст. 7 Основ). Нотариус же, занимающийся частной практикойявляется членом нотариальной палаты (профессионального объединения частных нотариусов) и вправе иметь собственную контору, открывать расчетный и иныесчета в банках, нанимать и увольнять сотрудников.
Согласно ст. 2 Основ при совершении нотариальных действий нотариусы обладают равными правами и несут одинаковые обязанности независимо от того, работают они в государственной нотариально конторе или занимаются частнойпрактикой. В соответствии со ст. 1 Основ нотариусы имеют право:
а) совершать предусмотренные законодательством нотариальныедействия;
б) составлять проекты сделок, изготовлять копии документов выпискииз них, а также давать разъяснения по вопросам совершения нотариальных действий;
в) истребовать от физических и юридических лиц сведения документы, необходимые для совершения нотариальных действий.Нотариусы обязаны (ст. 16 Основ):
а) оказывать физическим юридическим лицам содействие в осуществленииих прав и защите законных интересов;
б) разъяснять клиентам праваи обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий;
в) хранить в тайне сведения,предоставленные ими в связи с осуществлениемпрофессиональной деятельности; />
г) отказывать в совершении нотариальных действий,заведомо противоречащих действующему законодательству; />
д) представлять в налоговый органсправку о стоимости имущества, переходящего в собственность граждан в порядке наследования или дарения, необходимую для исчисления с него налога в случаях,предусмотренных действующим законодательством.
Определяя одинаковый комплекс прав и обязанностей для всенотариусов, закон несколько ограничивает полномочия частныхнотариусов. Статья 35 Основ содержит перечень нотариальных действий, которыеимеют право совершать нотариусы, а именно: удостоверениесделок, выдача свидетельства о правесобственности на долю в обще имуществе супругов, засвидетельствованиеподлинности копий документов и подписей на них, удостоверение факта нахождениягражданина в живых, принятие на хранение документов и т. д. В компетенциюнотариусов, работающих в государственных нотариальных конторах, кроме действий,предусмотренных ст. 35 Основ, входит также и оформление наследственны прав.
/>Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостьюТрадиционное для Россииучастие нотариусов в оформлении сделок с недвижимостью в XX веке постепенно сошло на нет.
Нотариусыиграют видную роль на рынке недвижимости с самого его появления в нашей стране.
Согласно общим правиламрусского дореволюционного гражданского права сделки с недвижимостью имели сложныйюридический состав, одним из основных элементов которого было их утверждение унотариуса.
Несоблюдение требования осовершении сделок с недвижимостью у нотариуса влекло недействительность такойсделки. При этом процедура утверждения сделки у нотариуса имела сложныйхарактер. Первоначально сделка совершалась у нотариуса, но вступала в силутолько после подтверждения ее особым должностным лицом – старшим нотариусом.Соответственно и возникновение (переход, прекращение) вещного права нанедвижимость происходил только после того, как ее утверждал старший нотариус.
Таким образом, снотариальном утверждением сделки гражданский закон связывал образование вещногоправа на объект недвижимости.
В новейшей Российскойистории гражданского права до принятия Федерального Закона «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нотариальная формасделок с недвижимостью была предусмотрена ст. 239 ГК РСФСР 1964 г. длядоговоров купли-продажи жилых домов (части дома), если хотя бы одной сторонойявлялся гражданин. Однако сделки с недвижимостью, совершаемые междуюридическими лицами, не требовали обязательного нотариального удостоверения.(За исключением договоров дарения имущества на сумму свыше 500 рублей. Впрочем,в реальной хозяйственной жизни подобного рода сделки были практическиисключены). Для действительности такого рода сделок было достаточно простойписьменной формы.
В 1993 году были принятыОсновы законодательства РФ о нотариате, согласно ст. 55 которых договорыотчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации могли бытьудостоверены при условии представления документов, подтверждающих правособственности на отчуждаемое или закладываемое имущество.
Согласно Основам нотариусы, занимающиеся частной практикой, совершают следующие нотариальные действия:
1)удостоверяют сделки;
2) выдаютсвидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;
3)налагают и снимают запрещения отчуждения имущества;
4)свидетельствуют верность копий документов и выписок из них;
5)свидетельствуют подлинность подписи на документах;
6)свидетельствуют верность перевода документов с одного языка на другой;
7)удостоверяют факт нахождения гражданина в живых;
8)удостоверяют факт нахождения гражданина в определенном месте;
9) удостоверяют тождественность гражданина с лицом, изображенным нафотографии;
10)удостоверяют время предъявления документов;
11) передают заявления физических и юридических лиц другим физическим и юридическимлицам;
12)принимают в депозит денежные суммы и ценные бумаги;
13)совершают исполнительные надписи;
14)совершают протесты векселей;
15)предъявляют чеки к платежу и удостоверяют неоплату чеков;
16)принимают на хранение документы;
17)совершают морские протесты;
18)обеспечивают доказательства.
Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством РоссийскойФедерации и республик в составе Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверятьи другие сделки. Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проектасделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
Договоры отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут бытьудостоверены при условии представления документов, подтверждающих правособственности на отчуждаемое или закладываемое имущество.
С 31 января1998 года на территории России вступил в силу Закон “О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
Значениегосударственной регистрации недвижимости бесспорно: с процессами приватизации вРоссии вместо единого собственника — государства, появилось множество другихсобственников — граждане, юридические лица. Для участников рынка недвижимостине важно, кто и как удостоверят либо регистрирует право собственности. Для нихважны те правовые гарантии, которые обеспечат бесспорность их прав.
Исходная идеясостоит в том, что все объекты недвижимости в нашей стране должны быть учтены,зарегистрированы с четким указанием всей истории возникновения, изменения илипрекращения прав на них. Для этого необходимо разработать единую методику учетаи описания объектов недвижимости, единый реестр, информационный банк данных.Все это позволит создать необходимые условия для недопущения«потери», например, объектов государственной собственности,гарантировать нормальное налогообложение недвижимости, предотвратить коррупцию.
Единая системарегистрации недвижимости и сделок с ней существует в большинстве стран мира.Она существовала и в России до 1917 года. После проведения национализации ифактической ликвидации рынка недвижимости необходимость в единой системерегистрации объектов недвижимости, в принципе, отпала. Учет велся, в основном,на уровне отдельных ведомств. Как я уже говорил, единой методологии регистрациии учета не было. В ней и необходимости не было. С развитием рыночных отношенийв нашей стране вопрос организации единого учета недвижимости в целом по Россиистал достаточно актуальным. Проблемы, связанные с отсутствием такого учета,ярко проявились уже на первом этапе приватизации. Часть ведомственных реестровбыла утрачена вследствие разрушения союзных структур управления. Часть данныхбыла «потеряна» в период приватизации государственного имущества. Внастоящее время отсутствует даже единый реестр общефедеральной собственности.Темпы приватизации были настолько высокими, что единый реестр приватизируемыхпредприятий не велся, и мы не имеем полных и достоверных сведений о количествеприватизированных объектов, об их новых собственниках и т.д.
Одной из новелл Закона орегистрации является отказ законодателя от требования обязательногонотариального удостоверения сделок с недвижимостью, включая отказ отобязательного нотариального удостоверения сделок, в которой одной из сторонвыступает гражданин.
Любая сделка(договор) имеет две стадии своего оформления: первая стадия — согласованиеусловий сделки и ее заключение путем составления договора, вторая стадия —регистрация сделки и возникших по ней прав.
РанееГражданский Кодекс РФ устанавливал правило об обязательном нотариальномудостоверении сделок с недвижимостью, новый ГК РФ этого правила более не устанавливает. Из всех способовзаключения договора, предусмотренных ст. 434 ГК, применительно к договорупродажи недвижимости выбран только один. Такой договор заключается в видеодного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в немусловий, предусмотренных ст. 554, 555 ГК. Для договора продажи недвижимостисоблюдение нотариальной формы не требуется.
Хотя довведения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним и сохраняется действующий порядок регистрации сделок снедвижимым имуществом (ст. 6 вводного закона). До введения в действиефедерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимдля договоров, предусмотренных статьями 550, 560 и 574 ГК, сохраняют силуправила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров,установленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса(ст. 7 вводного закона). Речь идет о договоре продажи недвижимости (земельногоучастка, здания, сооружения, квартиры или другого недвижимого имущества),заключаемого согласно статье 550 ГК, о договоре продажи предприятия (ст. 560 ГК), о договоре дарениянедвижимого имущества (ст. 574 ГК). Вопросы, относящиеся к нотариальномуудостоверению соответствующих договоров, регламентируются в настоящее время вОсновах законодательства Российской Федерации о нотариате, Законе РФ «Оправе граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и напродажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства,садоводства и индивидуального жилищного строительства» и др.
Следуетобратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит не самдоговор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость потакому договору от продавца к покупателю (ст. 551). Для сторон договор вступаетв силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации переходаправа собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что толькопосле такой регистрации покупатель становится собственником недвижимогоимущества во всем том, что касается прав и обязанностей третьих лиц. Этоотносится и к тем случаям, когда стороны — продавец и покупатель — исполнилисвои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.
С введениемуказанного Закона вносятся некоторые изменения в оформление таких сделок.Теперь нотариально обязательно должны быть удостоверены: залог недвижимости,договор ренты, соглашение об уступке требования, основанного на сделке, для которойпредусмотрено обязательное нотариальное удостоверение; доверенность насовершение сделок, требующих нотариальной формы удостоверения. Но стороны могутпо своему желанию удостоверить у нотариуса и любую другую сделку, а потомзарегистрировать ее в регистрационном отделе.
Это положение Закона орегистрации вызывает резкую критику и даже предложения посредством разработкиподзаконных актов на региональном уровне установить обязательное нотариальноеудостоверение сделок с недвижимостью, предваряющее акт их государственнойрегистрации.
Вряд ли реализацияподобного рода предложения соответствуют букве и смыслу закона. С формальнойточки зрения, создание гражданско-правовых норм является прерогативойфедеральных органов власти (ст. 71 Конституции РФ устанавливает, что в веденииРФ находится и гражданское законодательство), и потому любые подобные действияместных властей были бы неконституционны. С другой стороны, проверку законностисделки, которую раньше выполняли нотариусы, теперь будут производить соответствующиедолжностные лица – регистраторы прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Они будут проверять юридическую силу представленных на государственнуюрегистрацию правоустанавливающих документов. Имеются существенные отличия в работенотариуса и регистратора. Нотариус проводит работу с лицами, обратившимися длясовершения сделки — консультирует на стадии сбора документов (причемконсультирует бесплатно), проводит согласование не только существенных, но иудобных для сторон дополнительных условий, которые бывает целесоообразноотобразить с учетом сложившихся правил жизни (рассрочка платежа, срокиосвобождения квартир, условия выписки проживающих граждан, оплата задолженностипо квартплате, оставление или снятие съемного оборудования квартиры). Важнейшиммоментом нотариального удостоверения сделки является выяснение истинной волисторон, разъяснение последствий совершаемых действий, определениедееспособности сторон и понимания ими своих действий.
Таким образом,нотариус работает с документами, с настоящими и с будущими собственниками, егоцелью является защита экономически и юридически слабой стороны гражданскогооборота.
Регистратор, всоответствии с Законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним»,работает в основном с документами, с конечным результатом совершенной сделки —договором, проверяя лишь наличие и соблюдение обязательных условий. Его работасо сторонами сделки сводится к принятию документов и установлению личностей,поскольку стороны должны передать регистратору уже составленный, согласованныйи подписанный договор.
Закон о регистрации неслучайно устанавливает довольно серьезные требования к этой категорииспециалистов – наличие высшего юридического образования или опыта работы ворганах, осуществляющих государственную регистрацию прав, не менее двух лет,необходимость закончить специальные курсы и сдать квалификационные экзамены.
Таким образом, как былозамечено в юридической литературе, введение государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальноеудостоверение таких сделок. Государство приняло на себя обязательство следитьза законностью совершаемых сделок с недвижимостью, поскольку того требуетконцепция централизации информации о правах на недвижимость.
Что же касаетсяправовой ответственности по заключенным сделкам, то нотариус за всеудостоверенные им сделки несет, по Закону о нотариате, личную имущественнуюответственность, а за возможные ошибки при удостоверении сделокгосударственными регистраторами будет нести ответственность государство.
Получается, что нотариальная процедура совершения сделок более надежна сточки зрения защиты прав собственника, поскольку органы регистрации, ксожалению, пока не обладают и вряд ли скоро будут обладать специалистами такогоуровня, как нотариусы, способными юридически грамотно оценить правовую сторонусделки. И если нотариус, непосредственно общаясь с людьми, на основесобственного опыта, практики, может сделать заключение об их дееспособности, товряд ли то же можно сказать о регистраторе, удостоверяющем сделку, который влучшем случае лишь увидит документы. Очевидно, что нотариальное удостоверение —это дополнительная гарантия защиты прав участников сделки.
/>Сравнительный анализфункций института государственной регистрации и нотариата с позиции совершениясделок с недвижимостьюОднаиз причин отказа законодателя от обязательного нотариальногоудостоверения сделок с недвижимостью заключается в том, что в настоящее времяотсутствует система эффективного государственного контроля за деятельностьюнотариуса. При наличии четкойрегламентации ответственности нотариусов нотариальное удостоверение сделок снедвижимостью имеет несомненные преимущества перед простой письменной формойсделки.
Прежде чем удостоверить сделку нотариус должен выяснитьдееспособность и правоспособность сторон, их истинные намерения, разъяснить имправа и обязанности, связанные с заключением сделки. Кроме того, нотариусдолжен собрать полные сведения о предмете сделки (объекте недвижимости),выяснить, не оспаривается ли право на недвижимость третьими лицами и т.д. Инымисловами, помимо установления формальных обстоятельств, связанных со сделкой,нотариус должен выяснить действительные намерения сторон и установитьбесспорность возникающих правоотношений.
Функция регистратора ограничивается только работой собъектом недвижимости и правами на него. Предметом его интереса являетсяформальная сторона сделки. В суть сделки регистратор не вникает, выяснениеистинных намерений сторон не входит в его обязанности. Регистрация сделоктолько по формальным признакам, без выяснения всех обстоятельств, с нейсвязанных, вряд ли будет способствовать защите интересов граждан и юридическихлиц, как продавцов, так и покупателей.
Чтоже думают по этому поводу сами нотариусы? ВМоскве прошел первый Всероссийский конгресс нотариусов, отмечавших пятилетиевозрождения своей профессии. По мнению нотариусов, отменанотариального удостоверения сделок с недвижимостью в нашей стране можетпривести к всплеску криминальной волны на рынке недвижимости. Все-такинотариусы имеют определенный уровень квалификации, опыт. В их обязанностивходит тщательная проверка юридической «чистоты» сделки, еезаконности. Сотрудникам создающихся органов регистрации многому надо будет ещеучиться, набирать опыт.
Никтоне отрицает,что закон о регистрации необходим России,как любой цивилизованной стране, что наконец-то позволяет создать федеральныйреестр объектов недвижимости. Но одновременно закон разочаровал нотариусов,передав часть их функций государственным органам юстиции. Ведь до сих пор,прежде чем зарегистрировать сделку, ее надо было непременно удостоверять унотариуса. Именно он проверял подлинность документов, предъявленных всеми ееучастниками. Теперь нотариальное удостоверение признано необязательным; всенеобходимые проверки могут выполнить сотрудники регистрирующих органов.Возлагая на госорганы ответственность за безопасность сделок с недвижимостью,закон полагает, что в случае ошибок чиновников, приведших к утрате гражданамиимущества или денег, потери должно компенсировать государство.
Большинство же нотариусов убеждены: поручать госорганамконтроль за безопасностью сделок с недвижимостью — нонсенс. Нигде в мирепроверка подлинности документов, удостоверяющих законность сделки, невозлагается на регистрирующие органы, подчеркивали делегаты конгресса. Даже встранах англо-американской системы права, откуда и пришла к нам сама идеярегистрации. Там госучреждение выполняет чисто техническую роль, а своюбезопасность при заключении договоров граждане обеспечивают, приглашаяадвокатов. Россия вот уже пять лет является членом Международного СоюзаЛатинского Нотариата (МСЛН) — системы, распространенной в Европе ипредусматривающей защиту сделок в нотариальной форме. В США, где институтнотариата отсутствует, в судебных спорах по поводу недвижимости участвуеткаждый десятый гражданин. И это при том, что почти все имеют собственныхадвокатов.
И вряд ли наше государство способно возместить ущербчеловеку, зарегистрировавшему без помощи нотариуса сделку и лишившемуся по винечиновников квартиры или денег, говорили выступающие.
Возмещать обычно приходится очень большие суммы, которыху государства нет, по крайней мере, в наше время. А по сведениям Федеральнойнотариальной палаты, нотариусы за свои оплошности и ошибки выплатили гражданамв прошлом году из своих карманов десятки миллионов рублей. Словом, нашистряпчие настаивают на том, что госрегистрацию (бесплатную) надо передать в ихведение, и все, мол, от этого только выиграют.
По сути делегаты повторили то, что было сказанопредставителями их профессии в прошлые годы, в процессе обсуждения проектазакона. Их активное противостояние этому документу в его окончательном,современном виде, явилось одной из причин того, что принятие закона задержалосьна несколько лет. Нотариусыскромно умалчивают о своих материальных интересах, а они налицо. Действующеезаконодательство сформулировано таким образом, что нотариусы имеют возможностьаккумулировать огромные денежные средства и не намерены отказываться от этого.Тем не менее, говорить о том, что в настоящее время российские нотариусы вцелом могут дать серьезные гарантии законности и фактической обоснованностисделок с недвижимостью, не приходится. Есть нотариусы, которые и документыпроверяют невнимательно, не говоря уже о содержательной стороне сделки.
Удостоверение сделки оплачивается в размере 1,5 процентаот стоимости объекта — очень немало. И пока эта операция была обязательной,нотариусы имели постоянную (и солидную!) статью дохода. Сейчас они рискуют этустатью потерять. И совершенно непонятно, зачем им, живущим и выживающим вусловиях рынка без всяких дотаций государства, брать на себя его функцию — регистрировать сделки с недвижимостью, да еще за счет своих кошельков? Да икак-то с трудом верится в то, что этот порыв полностью бескорыстен. Гарантиибезопасности сделок, о которых громко заявляют нотариусы, тоже неубедительны.Любой опытный риэлтер приведет примеры, когда граждане, заверив сделку унотариуса, через какое-то время выясняли, что она недействительна, терялиимущество и деньги. И никто им ничего не возмещал. Беда в том, что российскоезаконодательство еще слишком несовершенно и не в состоянии предусмотреть всенюансы операций с недвижимостью. Да, надо улучшать законы, но передача функцийрегистрации из одних рук в другие проблему вряд ли решит.
Причем представители нотариата почему-то забываютсказать, что никто у них и не отбирает возможности защищать права граждан.
Людям просто дали право выбора: идти или не идти кнотариусу. И надо сказать, посреднические риэлтерские фирмы настойчиво советуютсвоим клиентам не отказываться от его помощи. Судьи, рассматривающиегражданские имущественные споры, также подтверждают, что визит к стряпчемулишним не бывает. Тем не менее нотариусам предстоит отныне доказывать своюнеобходимость при регистрации сделок, что им очень не нравится.
Отказзаконодателя от обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижмостьюне носит абсолютного характера. В силу требований п. 2 ст. 339 ГК РФ договор обитпотеке (залоге недвижимости) должен быть нотариально удостоверен.Несоблюдение этого правила влечет недействительность сделки. Таким образом, вданном случае юридический состав возниковения права по договору ипотекиосложнен еще одним элементом, отсутствие которого влечет недействительостьправа – обязательное нотариальное удостоверение данной сделки.
Прирегистрации сделок с недвижимостью нотариус не остается полностью отстраненнымот этого в случаях, установленных законодательством. В частности, в случае,если права возникли на основании договоров (сделок), не требующих бязательногонотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию стороны,заявление о государствееной регистрации права подает одна из сторон договораили сделки (п.1 ст. 16 Законоа о регистрации). В то же время отсутствиенотариального удостоверения такой сделки влечет обязательство всех сторонсделки подать заявление о государственной регистрации сделки.Если сделка предварительно нотариально не удостоверена, то в регистрационный органдолжны явиться в полном составе обе стороны по сделке, сдать документы, и, попрошествии 21 дня, в том же составе прийти их получить после осуществлениярегистрации. Данный вариант возможен, только если ни одна из сторон непланирует в ближайшее время уезжать и нет необходимости в срочном расчете междусторонами за отчуждаемое имущество.
Установив эту норму, законодатель перераспределил бремя проверки законности совершаемойсделки в сторону нотариусов, в то же время освободив стороны от излешне усложненнойпроцедуры подачи заявления о государтсвенной регистрации сделки.
Документы,устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение(обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственнуюрегистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленнымзаконодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую длягосударственной регистрации прав на недвижимое имущество в Единомгосударственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описаниенедвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленныхзаконодательством случаях должны быть нотариально удостоверены.
Вслучае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственностик заявлению о государственной регистрации со стороны других сособственниковдолжны прилагаться в письменной форме согласия, которые должны быть оформленыкаждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрациюправ, или быть нотариально заверены.
Такимобразом, нотариальные действия все-таки имеют место в процессе совершения иоформления сделок с недвижимостью, хотя и не в таком виде как было ранее.
/>ПРАВИЛА СОВЕРШЕНИЯНОТАРИАЛЬНЫХ ДЕЙСТВИЙНотариальные действия совершаются в помещении нотариальной конторы. В отдельных случаях нотариальные действия могут быть совершены вне указанного помещения, если граждане, для которых онисовершаются, по болезни, инвалидности или по другой уважительной причине немогут явиться в помещение нотариальной конторы.
Еслинотариальные действия совершаются вне помещения нотариальной конторы, то в удостоверительной надписи на документе и в реестре длярегистрации нотариальных действий записывается место совершения нотариального действия с указанием адреса.
Нотариальные действия совершаются в день предъявления всех необходимых для этого документов и уплаты государственной пошлины.
Совершениенотариальных действий может быть отложено при необходимости истребования дополнительных сведений или документов от должностных лиц государственных предприятий, учреждений и организаций, колхозов, иных кооперативных идругих общественных организаций или направления документов на экспертизу.
Совершениенотариальных действий должно быть отложено, если в силу закона необходимо запросить заинтересованных лиц об отсутствии у них возражений противсовершения этих действий. Срок, на который откладывается совершение нотариального действия, не может превышать одного месяца.
Позаявлению заинтересованного лица, желающего обратиться в суд для оспариванияправа или факта, об удостоверении которого просит другое заинтересованное лицо, совершение нотариального действия может быть отложенона срок не более десяти дней. Если в этот срок от суда не будет получено сообщение о поступлении заявления, нотариальное действие должно бытьсовершено.
Вслучае получения от суда сообщения о поступлении заявления заинтересованноголица, оспаривающего право или факт, обудостоверении которого просит другое заинтересованное лицо, совершениенотариального действия приостанавливается до разрешения дела судом.
При совершении нотариальных действий нотариусы устанавливают личностьобратившихся за совершением нотариальных действий граждан, их представителей или представителей государственных предприятий,учреждений и организаций, колхозов, иных кооперативных и других общественных организаций.
Личностьроссийских граждан устанавливается по паспорту. Личность несовершеннолетних, недостигших 16 лет, устанавливается на основании записи о них в паспортахродителей (усыновителей) или по свидетельству о рождении.
Личность военнослужащих устанавливается на основании удостоверения личности иливоенного билета, выдаваемых командованием воинских частей и военныхучреждений.
Личностьприбывших на временное жительство в Россию граждан, постоянно проживающих заграницей, устанавливается по их общегражданским заграничным паспортам.
Личностьиностранных граждан и лиц без гражданства, проживающих на территории России, устанавливается по виду на жительство в России или по национальному паспорту с отметкой о регистрации в органах внутренних делили других, уполномоченных на то органах.
При удостоверении сделок и совершении некоторых иных нотариальных действий(например, при свидетельствовании подлинности подписей на документах)проверяется подлинность подписей участников сделок и других лиц, обратившихся за совершением нотариальных действий.
При удостоверении сделок выясняется дееспособность граждан и проверяется правоспособность юридических лиц, участвующих в сделках. В случаесовершения сделки представителем проверяются его полномочия.
Нотариальноудостоверяемые сделки, а также заявления и иные документы подписываются в присутствии нотариуса. Если сделка, заявление или иной документ подписан вотсутствие нотариуса, подписавшийся должен лично подтвердить, что документподписан им.
Текстнотариально удостоверяемых сделок должен быть написан ясно и четко, относящиеся к содержанию документа числа и сроки обозначены хотя бы один разсловами, а наименования юридических лиц — без сокращений с указанием адресових органов (в необходимых случаях — также номера текущего (расчетного) счета и отделения банка). Фамилии, имена и отчества граждан должны быть написаныполностью с указанием места их жительства. При удостоверении сделок отимени иностранных граждан указывается и их гражданство.
Незаполненные до конца строки и другие свободные места на документахпрочеркиваются, за исключением документов, предназначенных для действия заграницей, в которых прочерки не допускаются.
Припискии поправки должны быть оговорены и подтверждены подписью участников сделки и других лиц, подписавших сделку, заявление и т.п., а также в конце удостоверительной надписи подписью нотариуса и оттиском печатинотариальной конторы, при этом исправления должны быть сделаны так, чтобы все ошибочно написанное, а затем зачеркнутое можно было прочесть впервоначальном тексте.
Исправления,сделанные в тексте документа, который не подписывается сторонами, вконце удостоверительной надписи оговариваются только государственным нотариусом и подтверждаются его подписью и оттиском печати нотариальнойконторы.
Еслидокумент, подлежащий удостоверению или засвидетельствованию, изложен неправильно или неграмотно, нотариус предлагает обратившемуся лицу исправить его или составить новый. По просьбе обратившегося документ можетбыть составлен нотариусом.
Вслучаях, когда удостоверяемые, выдаваемые или свидетельствуемыедокументы изложены на нескольких отдельных листах, они должны быть прошнурованы, листы их пронумерованы. Количество прошнурованных листовзаверяется подписью нотариуса с приложением гербовой печатинотариальной конторы.
Нотариусы:
— отказываются в совершении нотариального действия, если совершение такого действия противоречит закону (действие не подлежит совершению нотариальным органом либо подлежит совершению в другом нотариальном органе; с просьбой о совершениинотариального действия обратилось недееспособное лицо либопредставитель, не имеющий необходимых полномочий; сделка, совершаемаяот имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка не соответствует требованиям закона илисовершается с целью, заведомо противной интересам государства и общества;за совершением нотариального действия обратилось лицо хотя и дееспособное, но находящееся в данный момент в таком состоянии, что не понимает значениясвоих действий или не может руководить ими и т.п.);
— не принимают для совершениянотариальных действий документы, если они не соответствуют требованиям законодательства или содержат сведения, порочащие честь и достоинствограждан.
Нотариусыпо просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должныизложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. В этих случаях нотариус не позднее чем в трехдневный сроквыносит постановление об отказе в совершении нотариального действия.
В постановлении об отказедолжны быть указаны:
— дата вынесения постановления;
— фамилия, инициалы нотариуса, внесшего постановление, и наименованиенотариальной конторы;
— фамилия, имя, отчество гражданина, обратившегося для совершения нотариального действия, место его жительства (наименование и адресюридического лица);
— о совершении какого нотариального действия просилобратившийся;
— мотивы, по которым отказано в совершении нотариального действия (соссылкой на законодательство);
— порядок и сроки обжалования отказа.
Все нотариальные действия, совершаемые нотариусами, регистрируются в реестре длярегистрации нотариальных действий. Каждому нотариальному действию присваивается отдельный порядковый номер. Номер, под которым нотариальноедействие зарегистрировано в реестре, указывается в выдаваемых нотариусом документах и в удостоверительных надписях.
Реестрыдолжны быть прошнурованы, листы их пронумерованы. Количество листовдолжно быть заверено подписью работника министерства юстиции автономнойреспублики, отдела юстиции исполнительного комитета краевого, областного, Московского и Ленинградского городских Советов народныхдепутатов, уполномоченного на это министром юстиции автономной республики,начальником отдела юстиции. Подпись работника скрепляется печатьюсоответствующего органа юстиции.
/>ЗАКЛЮЧЕНИЕМы рассмотрели основныеположения Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вконтексте сравнения с институтом нотариального удостоверения сделок снедвижимостью.
Из этого сравнениясовершенно отчетливо можно сделать вывод, что сложившееся противостояниенотариусов и работников государственной регистрации при всем разнообразиидоводов и условий обеих сторон, разрешить практически невозможно. По моемумнению разрешение этого конфликта требуется, но не взаимоисключающими методами,путем поиска обоюдовыгодного компромисса. Так, опыт института нотариата оченьценен для развивающегося института государственной регистрации по многимпараметрам. Это и наработки в области проверки дееспособности граждан,собирающихся заключить сделку с недвижимостью, опыт проверки подлинностидокументов, подтверждающих права собственников. Очень важны и основныеположения законодательства о нотариате, поскольку в связи с отмеченнойважностью этого института эти положения тщательно проработаны.
Кроме того, какотмечалось выше, введение института государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним не предусматривает полное уничтожениенотариата, а лишь позволяет различным субъектам рынка недвижимости более полнореализовывать свою правоспособность. Граждане РФ с принятием упомянутого Закона«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»получили практически уникальную возможность реализовать гарантированныеКонституцией гражданские права в полном объеме. Это положение важно еще и тем,что в общем контексте движения России к правовому государству, признания нашейправовой системы развитыми странами, задуманное сочетание нотариата и институтарегистрации обеспечит мощный скачок нашей страны к установленной цели развития.