Реферат: Международные стандарты оценки недвижимости

Реферат по дисциплине Экономика недвижимости выполнил студентгруппы 3/39 Мурадов М.

Ивановский государственный химико-технологическийуниверситет

Институт управления финансов и информационных систем

Кафедра экономики и финансов

Иваново 2004

Введение

Профессиональные нормы оценки — это стандартыпрофессиональной практики оценки, разрабатываемые профессиональнымиорганизациями и государством для контроля за деятельностью своих членов. Знаниестандартов позволяет оценщикам использовать единую терминологию, понятийныйаппарат и методики оценки.

Оценка имущества уходит своими корнями в классическую исовременную экономику. К 40-м гг. XX столетия во многих странах были разработаны в основномсхожие между собой принципы и методики оценки, однако лишь во второй половиневека начал развиваться подход к понятию оценки как к профессиональнойдисциплине[1].

На протяжении 60-70-х гг. ряд национальных организацийоценщиков разработали и опубликовали стандарты профессиональной практическойдеятельности для своих членов. Этому примеру последовали другие. Содержаниестандартов сочетало соображения профессионального порядка с практическимипотребностями рынка. В некоторых странах стандарты были инкорпорированыполностью или частично в национальные законы и нормативные акты. Некоторыеорганизации выработали контрольные и исполнительные процедуры, позволяющиевыражать осуждение и лишать профессионального статуса члена организации вслучае серьезного нарушения им стандартов или связанных с ними этических норм.

Анализ содержательной деятельности авторитетных зарубежныхпрофессиональных объединений оценщиков однозначно свидетельствует о том, чторешение их основной функциональной задачи в рамках рыночной экономики —обеспечение потребителей профессиональными услугами высокого качества —достигается путем стандартизации процедур оценочной деятельности. Другимисловами, стандартизация является стержнем всей деятельности объединенийоценщиков как в национальном, так и в международном масштабе.

Международные стандарты оценки (МСО) каксвод единообразных правил

Для проведения профессиональной оценки имущества оценщикамнеобходимо руководствоваться определенными правилами и использовать специальнуюдля данной области деятельности терминологию, что в совокупности представляетсобой своеобразный профессиональный «инструмент» оценщика. Данноеобстоятельство ясно осознавали разработчики Международных стандартов оценки,поэтому одной из задач Международных стандартов является обеспечение оценщиковопределенным набором средств по проведению оценки имущества. С такой точкизрения Международные стандарты оценки представляют собой весьма значительныйдокумент. Для наглядности можно привести некоторые цифры[2]. Четыре ныне действующих стандартаоценки имущества определяют 16 базовых видов стоимости, более 30 специальныхтерминов; 27 статей стандартов посвящены правилам раскрытия оценщиками информациио произведенной оценке и корректному составлению итоговых отчетов; около 60положений стандартов содержат подробные правила, устанавливающие, какой видстоимости и соответствующий ему метод вычисления данного вида стоимости следуетприменять оценщикам при оценке различных имущественных активов. Устанавливаемыестандартами правила представляют собой систему взаимосвязанных норм, котораяопределяется в первую очередь структурой построения норм каждого из стандартов.Разделы стандартов составлены в определенной последовательности, начиная суказания назначения стандарта и сферы его применения, затем определениятерминологии, далее следуют правила, предписывающие определеннуюпоследовательность проведения оценки, и методология определения того или иногобазового вида стоимости. Самостоятельный раздел каждого стандарта посвященправилам составления отчета о проведенной оценке. Указанная структураповторяется для каждого из четырех стандартов, что в целом делает Международныестандарты оценки единым сбалансированным и полноценным актом.

Интерес вызывает вопрос, на чем основано сведение правилоценки различных имущественных активов в единый документ. Разработчики МСО приконструировании правил, входящих в стандарты, ставили перед собой задачу выйтина более высокий уровень обобщения, и, абстрагируясь от правил оценки отдельныхвидов имущественных активов, стремились создать такие нормы, которые подходилибы к оценке многих имущественных активов. В результате включенные в МСО правиланосят настолько общий характер, что разработанные стандарты вполне обоснованноможно назвать сводом принципов оценки, т.е. более широких и общих норм.

При формулировании общих принципов оценки разработчикистандартов неизбежно должны были найти ключевые критерии для оценки любыхимущественных активов. Таким критерием является «полезность». Как отмечается вразделе 7 введения в МСО, «ключевым критерием для оценки любого недвижимого илидвижимого имущества является его полезность. Общей целью процедур, используемыхв процессе оценки, является определение и количественное выражение степениполезности оцениваемого имущества». «Полезность» имущественного актива являетсяэкономической категорией, которая выражается в том или ином виде стоимости. Приэтом наиболее часто используется понятие рыночной стоимости.

Другим критерием сведения правил оценки в единый документявляется признание их разработчиками стандартов в качестве «лучших», т.е. вмаксимальной степени удовлетворяющих потребностям проведения профессиональнойоценки. Признание каких-либо правил в качестве «лучших» осуществляется в ходеработы Международного комитета по стандартам оценки путем обобщениянациональной практики оценки государств-членов МКСО. В связи с этимМеждународные стандарты оценки представляют собой свод единообразных практическихправил проведения оценки, созданный путем обобщения различной национальнойпрактики. Но в отличие от национальных стандартов оценки государств-членов МКСОсвод правил проведения оценки на международном уровне имеет иной качественныйуровень.

Имеется в виду следующее. Если национальный стандарт оценкиесть «лучшая» национальная практика, то международный стандарт оценки непредставляет собой лишь лучший из национальных стандартов, а образуется путемобобщения национальной практики оценки разных стран. Точнее говоря,международный стандарт вбирает в себя правила, содержащиеся в различныхнациональных стандартах оценки, способные, по мнению членов Международногокомитета по стандартам оценки, в максимальной степени отражать потребностипрофессиональной оценки имущества на международном уровне. Так, например, в п.9.1 введения в Международные стандарты оценки применительно к отчетам об оценкесказано, что «целью стандартов является установление международных правил,призванных уменьшить или устранить путаницу при использовании отчетов об оценкеи способствовать лучшему их пониманию».

Следует отметить, что каждый член комитета стремится квключению в международный стандарт своей национальной практики, происходитсвоеобразная борьба. Так, например. Федеральный союз оценщиков ФРГ (ВVS) официальнопровозгласил цель своей работы в международном Комитете по стандартам оценки —привнести национальные и общеевропейские методы и определения с тем, чтобы онибыли признаны на международном уровне. Это важно, отмечает уполномоченныйпредставитель ВVS, поскольку создает дополнительную уверенность в выводахнемецких и европейских оценщиков, что в дальнейшем позволит работать поизвестным им методам.

Поскольку Международные стандарты оценки содержат целый рядправил проведения оценки имущества, то они рассматривались выше как сводединообразных правил проведения оценки имущества, созданный путем обобщенияразличной национальной практики оценочной деятельности. Такое заявление требуетуточнения. В отечественной литературе И.С. Зыкиным отмечалось, что сводыединообразных правил как «квазиправовые» регуляторы в своей основе представляюткодификации обычаев и обыкновений в международной торговле, осуществленные нанегосударственном уровне.

Постоянное и широкое соблюдение данных сводов правилприводило и приводит к становлению или закреплению содержащихся в них положенийв качестве обычаев и обыкновений, что является основанием для их применениясудами и арбитражами. В связи с этим следует отметить, что Международные стандартыоценки в своей основе не являются кодификацией обычаев и обыкновений в практикеоценки. Существенным отличием свода единообразных правил, в основе котороголежит кодификация обычаев и обыкновений в международной торговле, отМеждународных стандартов оценки заключается в том, что источником формированияправила обычаев и обыкновений является устойчивая обычная практика, аисточником формирования правил международного стандарта оценки — «лучшаяпрактика», которая не обязательно будет являться обычной практикой. Так,например, в п. 1.1 стандарта 1 «Рыночная стоимость как база оценки»утверждается, что цель настоящего стандарта — дать общепринятое определениерыночной стоимости, общие критерии, связанные с этим определением. Как видно,заимствованные из различных национальных стандартов оценки, устанавливаемыхпрофессиональными организациями оценщиков либо государством. На национальномуровне правила проведения оценки, содержащиеся в национальных стандартахоценки, также не являются обычаями или обыкновениями в практике оценки,поскольку устанавливаются профессиональными организациями оценщиков либогосударством, а не складываются стихийно, самостоятельно, по воле участниковотношений по оценке имущества.

В связи с этим обратимся к истории развития оценочной деятельностина примере развития оценки недвижимого имущества в России. С отменойкрепостного права в 1861г. в России возникла необходимость проведениякадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценканедвижимости. Для решения связанных с этим задач в отдельных губерниях России с1870г. началось постепенное статистическое исследование недвижимого имущества,в ходе которого выполнялись работы по оценке земли и городской недвижимости.Как отмечает Б.Д. Новиков, 4 накопленный в данных губерниях России опытпозволил ввести соответствующую правовую регламентацию процессов оценки нагосударственном уровне». 8 июня 1893г. Правительство России издало Закон «Опереоценке всех видов недвижимого имущества». Одновременно с законом былиутверждены и Правила оценки недвижимых имуществ », а несколько позже —инструкция по применению закона. Потребовалось 23 года для накопления опыта пооценке недвижимости, в том числе и методологического опыта, т.е. формированияопределенных методов оценки.

Поскольку происходило накопление практики проведенияоценки, то можно предположить, что за такой период практика вполне могла стать«обычной». Но, как справедливо отмечает И.С. Зыкин, далеко не каждая обычнаяпрактика может рассматриваться в качестве обычая или обыкновения. Само по себедлительное соблюдение какого-либо правила на практике еще не констатирует его вкачестве обычного. Важно, чтобы данное правило стало постоянно соблюдаться напрактике в подавляющем большинстве случаев, приобрело единообразный характер. Ноименно единообразия практики в то время и не существовало. Напротив, в практикеимело место и прямо прооценочной деятельности. С момента принятия в 1893г.Правительством России Закона «О переоценке всех видов недвижимого имущества», азатем и «Правил оценки недвижимых имуществ» отпала возможность формированияобычая в практике развития оценочной деятельности в России. Таким образом, ещене успев сформироваться, обычаи делового оборота в области оценки имуществауступили свое место государственному регулированию. Однако указанная практика,несомненно, повлияла на формирование государственных нормативных актов вобласти оценки, поскольку при формировании этих нормативных актов была учтенанакопленная за 23 года практика.

В истории развития оценочной деятельности других стран припоявлении первых национальных стандартов оценки складывалась аналогичнаяситуация. Стандарты оценки создавались для регулирования оценочной практикипутем создания правил, регламентирующих порядок проведения оценки и поведенияоценщиков. Самой практикой оценочной деятельности не вырабатывались правила,которые смогли сложиться в виде обычаев или обыкновений, а затем были бызакреплены в форме национальных стандартов оценки.

Таким образом, основу Международных стандартов оценки каксвода единообразных правил проведения оценки имущества образует не кодификацияобычаев или обыкновений в практике оценки, а анализ и обобщение правил,устанавливаемых национальными стандартами оценки имущества членов МКСО.

Международные стандарты оценки как кодексповедения

Как было отмечено выше, Международные стандарты оценки,являясь стандартами профессиональной деятельности по проведению оценкиимущества, регламентируют поведение оценщиков. По существу МСО подпадают подопределение кодексов поведения, приведенное И.С. Зыкиным, который отмечает, чтокодексы поведения направлены на установление стандартов поведения вопределенной области профессиональной деятельности. В каждом из четырехдействующих в настоящее время стандартов оценки МСО содержится раздел 5 «Требованиястандартов», где подробно регламентируются действия оценщика, начиная с моментапринятия им на себя обязательств по проведению оценки и завершая составлениемотчета о результатах оценки.

Рассмотрим нормы, содержащиеся в разделе 5. Егоров В.В. отмечает,что под русскоязычным термином «кодексы поведения» понимаются как «codesof conduct», так и «codes of ethics», т.е. нормы поведения и этические нормы. Соотношениетаких норм в том или ином кодексе поведения будет, скорее всего, определятьсяего задачами. Так, в предисловии к Международному кодексу рекламной практикиотмечается, что хотя кодекс «задуман прежде всего как инструментсамодисциплины, но вместе с тем он предназначен и для использования в судебнойпрактике в качестве справочного материала в рамках соответствующих законов».Напротив, Международные стандарты оценки изначально не создавались только какинструмент самодисциплины оценщика. Они были призваны, кроме того, датьоценщикам инструмент проведения оценки в виде установления терминологии иметодологии. При подробном рассмотрении норм раздела 5 Международных стандартовоценки видно, что в данном случае наблюдается обратное соотношение. Большаячасть норм данного раздела являются нормами «codes of conduct». Дляпримера нормы самодисциплины оценщика можно привести норму п. 1 ст. 5.1 МСО-1,которая устанавливает, что если оценщик не обладает достаточными знаниями,опытом и компетенцией для выполнения данного задания в соответствии сМеждународными стандартами оценки, он должен сообщить об этом клиенту допринятия обязательств по проведению оценки.

Помимо этого, задача Международных стандартов оценки каккодекса поведения состоит в оказании помощи оценщикам и ответе на те вопросыстандартов поведения, на которые не отвечают национальные стандарты оценки.Так, в публикациях Международного комитета по стандартам оценки частоупотребляется следующая формулировка: «Комитет уведомляет о том, что любоенесоблюдение оценщиками рекомендаций, установленных Международными стандартамиоценки, может привести к коммерческим или правовым санкциям. И наоборот,соответствие стандартам может стать частью имеющего силу аргумента защитыоценщика, который будет значим в случае судебного иска о вмененной небрежности,поданного клиентом».

Таким образом, Международные стандарты оценки в части техположений, которые направлены на регулирование поведения оценщиков, могутрассматриваться как «кодекс поведения» оценщика.

Ведущие международные организацииоценщиков

Интеграционные процессы в Европе, приведшие к созданиюЕвропейского союза, и интенсивно развивающиеся в последние десятилетия процессыглобализации бизнеса, в том числе бизнеса недвижимости, — все это послужилосильнейшим стимулом для объединения усилий оценщиков недвижимости различныхстран и регионов. Ведущими международными центрами методического объединенияпрофессиональных структур оценщиков к настоящему времени стали:

Международный комитет стандартов оценки IVSC (International Valuation Standard Committee), объединивший ведущие организации оценщиков Европы и Америки:организации 35 стран — действительных членов и еще 14 стран — в различных иныхрангах;

Европейская ассоциация оценщиков TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations), объединившая около сорока профессиональных структуроценщиков европейских стран. Ниже рассмотрены основные положения международныхстандартов — с учетом того, что оба типа стандартов IVSC (Международные) и TEGoVA(Европейские) разработаны в тесном согласовании друг с другом. Особое вниманиеуделено стандартам и организации оценочной деятельности в Великобритании, вКоролевском обществе специалистов по недвижимости RICS (RoyalInstitution of Chartered Surveyors) как одном из старейших и признанных мировых центровпрактической и методологической деятельности в области оценки недвижимости.

Стандарты IVSС и TEGoVA[3]

Во введении приводится краткая историческая справка,относящая период становления профессиональной оценочной деятельности каксамостоятельного бизнеса в отдельных странах к 1940-м гг., а объединениемеждународных усилий в этой области — к 1980-м гг. Собственно Международныйкомитет FVSC был основан в 1981 г. Характерно, что в качестве важнейшихаргументов для консолидации деятельности оценщиков различных стран и созданиясистемы согласованных стандартов оценки приводятся возросшая с конца 1970-х гг.активность в развитии международных финансовых потоков и интенсивноразвивающиеся процессы глобализации бизнеса.

Действующая структура Международных стандартов (посостоянию на 1 июля 2000 г.) включает следующие разделы.

I. Введение(общее).

Международный комитет по стандартам оценки IVSC (общаяпредыстория, члены Комитета, статус и взаимодействия, руководство иместоположение Комитета).

Конституция FVSC (даты основания и реорганизаций, наименование, цели,руководящие и исполнительные органы, механизмы участия и взаимодействия, общеесобрание, председатель и секретарь, финансовое обеспечение, политика ипроцедуры). Международные стандарты оценки (цели и области действия,организационная структура документа в целом, формат — типовая внутренняяструктура стандартов, приложений и руководств, этапы развития).

Так, общая структура документа «International Valuation Standards 2000» имеет следующий вид.

1. Введение

2 Общие концепции и принципы

3. Кодекс поведения

4. Типы собственности

5. Типы оценок

6.  Стандарты: International Valuation Standards: IVS1 и IVS2

7.  Приложения: International Valuation Applications: IVA1 и IVA2

8.  Руководства (Guidance Notes)

9. Комментарии

10. Словарь терминов.

Формат (типовая структура) основных стандартов и руководстввключает девять унифицированных позиций:

1) введение;

2) область действия (связь с другими материалами иобластями действия других стандартов оценки);

3) основные определения;

4) связь со стандартами бухгалтерского учета;

5) основные положения (разъяснения) данного стандарта;

6) дискуссионные аспекты;

7) предостережения;

8) отклонения от стандартов;

9) дата введения документа в действие.

II. Основные концепции и принципы оценки (General Valuation Concepts and Principles).

Введение (о фундаментальной общности проблем оценки вразличных странах).

Понятия земли и собственности, а также оценивания ипрофессии оценщика.

Понятия недвижимости и прав на недвижимость, движимого инедвижимого имущества, различных типов активов, амортизации.

Цена, стоимость, рынок и оценивание, рыночная стоимость,стоимости восстановительная и замещения.

Рыночная стоимость.

Принцип наилучшего использования ("… наиболее вероятноеиспользование для объекта из тех, которые физически возможны, юридическиразрешены, обоснованы, финансово осуществимы и приводят к наивысшей оценкеобъекта").

Полезность (назначение и эффективность использования).

Другие важные концепции (в частности, варианты толкованиярыночной стоимости, остаточной стоимости замещения).

Методы оценки.

III. Кодексповедения (Code of Conduct).

Вводное замечание.

Области действия кодекса (в том числе статус оценивания постандартам IVSC, связь с законодательной базой).

Определения.

Вопросы этики: взаимодействия с коллегами и специалистамииз других областей, конфликт интересов, конфиденциальность в работе,независимость, компетенция, предостережения, доклад об оценке.

IV. Типыоцениваемой собственности (Property Types).

Вводные замечания.

Недвижимость: термины и толкования, типы объектовнедвижимости, права и ограничения, сервитуты, доли, особенности оценки,основные методы оценки.

Движимая собственность: термины и толкования, типыобъектов, улучшения, оборудование, оборотный капитал, нематериальные активы,особенности оценки и методы оценки.

Бизнес: коммерческая деятельность, действующее предприятие,юридические лица, сложные структуры, инвестиционный бизнес, особенности оценкии методы оценки.

Финансовые интересы: виды финансовых интересов приразличном партнерстве, инвестиции в недвижимость и ценные бумаги, связь состандартами финансовой деятельности, особенности оценки.

V. Международные стандарты оценки IVSC (International Valuation Standards).

Этот раздел трансформирует основные концепции и принципыпредыдущего раздела в ином разрезе — применительно к более конкретизированнымситуациям, объектам и операциям. Он включает введение и следующие два основныхстандарта IVS1 и IVS2.

Введение в Международные стандарты: рыночная и нерыночнаябазы оценки, рынки, цена, стоимость и оценка.

IVS1 —«Базис оценки — рыночная стоимость»: дается детальный анализ рыночнойоценки объекта оценивания как ведущего базиса оценочной деятельности.

IVS2 —«Базисы оценки — другие, чем рыночная стоимость»: рассматриваютсянерыночные типы оценок, в том числе, оценка при сохранении направленияиспользования, оценка при ограничениях рыночного оборота, специализированнаяоценка, износ и старение, переоценка и др.

VI. Приложенияк Международным стандартам (International Valuation Applications).

IVA1 —«Оценка для финансовой отчетности» (Valuation for Financial Reporting). В организационном плане это, возможно, ключевое звено всоставе стандартов оценки. Его назначение — помочь оценщику недвижимости в собственныхдействиях и во взаимодействиях в этой специфической, сложной и хорошоформализованной работе смежных профессионалов с финансовой документацией.

IVA2 — «Оценка для кредитных целей» (Valuation for Lending Purposes). Выделение стандарта оценки имущества для тех операций, гдеоно выступает в качестве стоимостного гаранта их надежности, объясняетсяисключительно высокой рыночной востребованностью данного класса операций.

VII. Руководящие указания (Guidance Notes GN1—GN8).

Этот раздел Международных стандартов сформирован какпоследовательное развитие ранее действовавших приложений к Международнымстандартам APG1—APG3. В настоящее время он включает следующие руководства:

GN1«Недвижимость»,

GN2«Оценка арендных прав»,

GN3«Оценка машин и оборудования»,

GN4«Нематериальные активы»,

GN5«Действующее предприятие»,

GN6«Оценка бизнеса»,

GN7«Опасные и ядовитые вещества в оценивании»,

GN8«Остаточная стоимость замещения».

В частности, руководство GN5 (до 2000 г. известноепод индексом APG1) разъясняет особенности оценки действующего предприятия(как действующего производственного объекта) в соотношении с базисами рыночнойстоимости и нерыночных методов.

Руководство GN7 (до 2000 г. известное под индексом APG2)предназначено помочь оценщику разобраться в мере влияния вредных и отравляющихвеществ (строительных и отделочных материалов, компонентов окружающей среды) настоимостную оценку рассматриваемого им объекта недвижимости.

В руководстве GN3 (ранее известном под индексом APG3) специальное вниманиеуделяется ситуациям оценки, не связанным с традиционной оценкой для целейбухгалтерского учета и подобных финансовых документов. Рассматриваютсяособенности состава предприятий как имущественных комплексов, включающихразличные сочетания объектов недвижимости (земельных участков и зданий), машини технологического оборудования, объектов производственной инфраструктуры.

Кроме того, IVSC включают: комментарии, словарь терминов и схемувзаимодействий с международными финансовыми стандартами (International Accounting Standards).

Европейское сотрудничество оценщиков ведет свою современнуюисторию с конца 1970-х гг., начиная с организации Европейской группы оценщиковосновных фондов — TEGoVOFA (1977). Во второй половине 1990-х гг. после слияния саналогичной организацией оценщиков EUROVAL была основана Европейская группа ассоциаций оценщиков TEGoVA.

Ниже приводится содержание Европейских стандартов оценки[4] как утвержденной базы согласованнойоценочной деятельности профессиональных специалистов в странах Европейскогосоюза и других членов Европейской ассоциации оценщиков.

1. Введение

2. Вопросы соответствий

2.01. Международные стандарты (TEGoVA и IVSC)

2.02. Директивы Европейского союза и национальныезаконодательство и практика

2.03. Отклонения от Европейских стандартов

3. Оценщик активов

3.01. Европейская аккредитация, взаимное признание, местноезаконодательство и лицензирование

3.02. Оценщик активов: определение, квалификация иотношения с клиентом

3.03. Отношения оценщика активов с аудитором

3.04. Условия соглашения

4.  Основы (базисы) оценки

4.01. Принципы оценки и представления ее результатов

4.02. Назначение оценки и универсальная база оценки

4.03. Рыночная стоимость

4.04. Рыночная стоимость без учета альтернатив использования

4.05. Рыночная стоимость с учетом альтернатив использования

4.06.  Отрицательная стоимость

4.07. Остаточная восстановительная стоимость

5. Оценка специальной недвижимости

5.01. Оценка на основе показателей бизнеса — коммерческаянедвижимость

5.02. Активы с уменьшающейся стоимостью — истощимаянедвижимость

5.03. Заводы, станки и оборудование

5.04. Имущество общественного сектора

6. Специальные факторы, влияющие на оценку недвижимости

6.01. Влияние окружающей среды — токсичность и вредность

6.02. Поврежденная недвижимость

6.03. Незавершенное строительство

6.04. Неиспользуемое оборудование и станки, оцениваемыевместе со зданием

7.  Оценка для специальных целей

7.01. Оценка для финансовой отчетности

7.02. Оценка для ипотечного кредитования

7.03. Инвестиции — страховые компании и пенсионные фонды

7.04.   Компании по развитию недвижимости

7.05.   Оценка бизнеса

7.06.   Совместные предприятия и товарищества сограниченной ответственностью

7.07. Международная недвижимость (объекты, расположенные вразных странах)

8. Оценка на основе нерыночных показателей

8.01.  Концепция ценности — инвестиционная стоимость

8.02. Восстановительная стоимость и стоимость замещения

8.03.  Стоимость в использовании

8.04. Стоимость при вынужденной продаже

8.05.Оценка на основе производственного потенциала(исключая нематериальные активы)

8.06. Прогнозы

8.07. Ретроспективная оценка

8.08. Ревизии оценок

9.  Сертификат оценки (отчет)

9.01. Принципы представления результатов оценки

9.02. Публикации и ответственность

10. Специфика законодательств отдельных стран.

10.01. Вводные замечания

10.02. Германское законодательство по оценке в областяхипотеки и инвестиций

10.03. Испанские методы оценки

10.04. Британские методы оценки

11. Руководящие материалы и приложения

11.01.  Ключевые термины и определения

11.02. Европейский кодекс измерения

11.03. Европейский кодекс поведения (этики)

11.04. Модель условий соглашения об оценке

11.05—07. Контрольный список вопросов, методы и стандартыоценки, отчет о проведенной работе и результате оценки.

Подчеркнем, что приведенные международные и европейскиестандарты не провозглашаются раз и навсегда зафиксированными документамиунификации. Один из принципов международной (да и любой иной обдуманной)стандартизации — следовать актуальным требованиям развивающегося делового мираи процессов глобализации. Поэтому с известной регулярностью идет корректировкаи развитие отдельных стандартов, дополнение их новыми документами. Так, вчастности, через два года после выхода в свет первых Международных стандартовоценки МСО-1—МСО-4 появились приложения и руководства APG1—3. На период2000—2003 гг. запланировано дальнейшее достаточно детальное развитие системыстандартов IVSC (исходная структура которой как раз рассмотрена выше).

Руководства в ЕСО-2000

Помимо девяти Стандартов, в которых приведены общиепринципы и методы, использующиеся в оценочных процедурах, ЕСО-2000 включаюттакже руководства к Стандартам, дающие указания по интерпретации ипрактическому использованию этих принципов и методов[5].

Руководство 1. «Особые факторы, влияющие на стоимость»предусматривает следующие ситуации: оценка при наличии токсических и вредныхвеществ; оценка недостроенных зданий; оценка недействующего производственногопредприятия; оценка машин и оборудования вместе с земельным участком.

В Руководстве 2 «Оценка особых типов имущества» приводитсяклассификация имущества по типам, указываются методы, применимые при оценкеразличных типов имущества. Кроме того, в общих чертах рассматриваются оценкабизнеса и оценка основных активов предприятия. Руководство также дает указанияпо оценке средств общественных предприятий.

В Руководстве 3 «Оценка основных активов» рассматриваетсяоценка средств производства и особенности такой оценки (например, возможностьоценки оборудования отдельно от здания, в котором оно находится, и т.п.).Руководство 4 «Оценка активов, подлежащих разработке» рассматривает следующиетемы: оценка потенциала актива и особые навыки, необходимые для проведениятакой оценки; методология, используемая при оценке таких активов; оценкаинвестиционного портфеля.

Руководство 5 «Оценка сельскохозяйственного имущества»состоит из двух частей:

Часть 1 «Оценка земли, ферм, плантаций» рассматриваетособенности сельскохозяйственного имущества, дает определения и характеристикиразличным его видам (возделываемые участки, фермы, инвестиционноесельскохозяйственное имущество), приводит соответствующие методы, применимыепри оценке такого имущества, указывает источники получения информации о такомимуществе, приводит особенности определения его рыночной стоимости.

Часть 2 «Оценка посадок многолетних растений, регулярноприносящих урожай» указывает на особенности оценки посадок многолетнихрастений, приводит возможные подходы к такой оценке.

• В Руководстве 6 «Оценка имущества, имеющего историческуюценность» рассматриваются такие темы, как финансовая и культурная ценностьисторических зданий, особенности имущества, имеющего историческую ценность,общие правила, использующиеся при оценке такого имущества, определение егорыночной стоимости и стоимости замещения.

Руководство 7 «Оценка бизнеса» рассматривает принципы,использующиеся в процессе оценки бизнеса, источники информации, различныеподходы и методы, использующиеся при такой оценке, а также взаимосвязь оценкибизнеса и стандартов бухгалтерского учета.

Руководство 8 «Оценка нематериальных активов» даетпредставление о принципах, подходах и методах, использующихся при оценкенематериальных активов, приводит классификацию таких активов, дает определенияразличным видам нематериальных активов, таких как гуд-вилл, интеллектуальнаясобственность и др., указывает особые профессиональные требования,предъявляемые к оценщику, занимающемуся оценкой нематериальных активов,рассматривает взаимосвязь оценки нематериальных активов и стандартовбухгалтерского учета.

Руководство 9 «Оценка в целях определения индексовстоимости и доходов, приносимых недвижимостью» указывает на значительную рольтакой оценки в Европе, дает соответствующую методологию.

В Руководстве 10 «Оценка заграничной собственности»рассматриваются особенности оценки такой собственности и особыепрофессиональные требования, предъявляемые к оценщику в этом случае.

Руководство 11 «Оценка совместных предприятий и товариществс ограниченной ответственностью» дает классификацию совместных предприятий потипам, приводит требования к опыту и сертификации оценщика, работающего стакими предприятиями, указывает на особенности, имеющие место при проведенииоценки СП и ТОО.

Руководство 12 «Оценка земли и зданий, находящихся на ней»дает определение таким понятиям, как полезный срок службы здания или группызданий, рассматривает методы, использующиеся при определении степени износаосновных активов, указывает способы раздельной оценки земли и зданий,находящихся на ней.

В Руководстве 13 «Особенности национальных законодательстви оценочной практики» рассматриваются особенности оценки в таких странах, какБеларусь, Чешская Республика, Финляндия, Франция, Германия, Греция, Польша,Россия и Великобритания.

Помимо стандартов и руководств ЕСО—2000 содержат девятьприложений, в которых дается дополнительная информация, представляющая интересдля оценщика. Так, например, в приложении 2 излагаются требования ксертификации оценщика, предъявляемые в большинстве стран ЕС, в приложении 5даются примеры заданий на оценку, а приложение 7 содержит глоссарий терминов,используемых в оценке и смежных дисциплинах.

В настоящее время опубликованы все Международные стандартыоценки, Европейские стандарты оценки недвижимости, известны полные текстыСтандартов американского общества оценщиков, выполнены научно-исследовательскиеработы по разработке структуры и принципов создания Единой системы стандартов оценки.Все это создает новые условия для совершенствования и разработки национальныхстандартов оценки, которые бы способствовали повышению качества услуг по оценкесобственности в России.

Заключение

Втрудах современных исследователей неоднократно отмечается, что Международныестандарты оценки играют огромную роль в развитии оценки имущества каксамостоятельного вида профессиональной деятельности на международном уровне.При этом существует общее понимание того, что Международные стандарты оценкидолжны иметь некоторую единую основу, причем не просто наименьший общийзнаменатель, а прочный фундамент, представляющий единство экономическихпринципов, являющихся движущей силой рыночных отношений и не зависящих отполитических границ.

Суммируявышесказанное, можно прийти к выводу, что, с одной стороны, Международныестандарты оценки представляют собой в большей части своих положений сводединообразных правил проведения оценки имущества, но, с другой стороны,некоторые положения Международных стандартов оценки могут рассматриваться как«кодекс поведения» оценщика.

Список литературы

ЛевиА.Б. О правовой природе норм Международных стандартов оценки имущества//Вопросы оценки. – 2001’4.

Логинов Н.П. К вопросу об оценке недвижимости в России //ЭКО. – 2002’9.

Оценка недвижимости / Под. ред. Грязновой А.Г., ФедотовойМ.А. – М.: Финансы и статистика, 2004.

Оценочнаядеятельность в экономике. Учеб. пособие/ Под общ. ред. Джухи В.М., Киреева В.Д.– М.: ИКЦ «МарТ», 2003.

Оценочнаядеятельность. Оценка недвижимости: Учеб. пособие / Соловьев М.М. – М.: ГУВШЭ,2002.

Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Под. ред. РесинаВ.И. – М.: Дело, 1999.