Реферат: Рынок недвижимости

Введение.

Предлагаемаяработа посвящена изучению основных особенностей договора продажи жилогопомещения. Особое внимание уделяется понятию объекта данного договора, т.е.жилого помещения, и тем отличительным чертам, которые позволили выделить этотвид договора в рамках более общего – договора продажи недвижимости.

Рынокнедвижимости сегментирован. Самым большим сегментом является рынок жилойнедвижимости: жилых домов, квартир и жилых помещений. На жилую недвижимостьприходиться до 90 – 95% всего оборота недвижимости в стране. Наиболеераспространенным видом сделки с жильем является договор продажи жилого дома(квартиры). Очень часто в эту форму облекаются и сделки по обмену и мене жилыхпомещений. Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходитьсянаибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определеннымумыслом. Сделки граждан с принадлежащим им жильем никогда еще не получалитакого размаха, как сейчас.

Учитываявысокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, какправило, во многие тысячи рублей. Квартирный бизнес ныне является одним изсамых выгодных: посреднические организации – риэлтерские фирмы и отдельныемаклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими имквартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды.

Нарынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическуюнеосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданамисоглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко спомощью махинаций лишают их законного жилища.

Следуетотметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлыхлет. Круг традиционных участников договора купли-продажи значительнорасширился. Теперь обычно в сделку кроме покупателя и продавца включаетсятретья сторона – посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерскаяфирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играюткоммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другиерыночные институты.

Всевышесказанное дает основание сделать вывод об огромной важности договорапродажи жилого помещения для каждого человека, о необходимости повышения уровнязнаний населения в сфере правового регулирования изучаемых отношений.

Практическоезначение предлагаемой работы мы видим в возможности использования ее материаловвсеми участниками отношений, связанных с продажей жилых помещений.

Работасостоит из трех глав, введения, заключения и библиографии.

Глава 1. Жилое помещение – объект договорапродажи жилых помещений.

Содержаниедоговора принято рассматривать как некую совокупность условий. Общая частьдоговорного права указывает лишь на одно условие, соглашение по которому влияетна дальнейшую судьбу любого договора. Это – его предмет (ч.2 п.1 ст.432 ГК).Предметом договора в нашем случае является жилое помещение.

Выделяетсятри критерия при определении помещения в качестве предмета договора. Во-первых,это удовлетворение помещения ряду требований (санитарным, техническим и т.д.),т.е. пригодность помещения для проживания (ч.2 п.1 ст.673 ГК), во-вторых,целевое назначение – постоянное проживание в нем физических лиц (ст.7 ЖК, ч.1п.1 ст.673 ГК) и, в-третьих, изолированность помещения (ч.1 п.1 ст.673 ГК,ст.52 ЖК).

Всвязи с тем, что в последнее время широкое распространение приобрелостроительство загородных домов, встает вопрос о целесообразности признания ихжилыми. Эти коттеджи вполне отвечают приведенным выше критериям. Поэтомувозможно выделение четвертого критерия – наличия решения органа местногосамоуправления о признании строения жилым.

Теперьостановимся на каждом из названных критериев и подробнее разъясним ихсодержание.

ГКвосстанавливает высокие социальные требования к жилому помещению в отличие оттребований, установленных Законом о жилищной политике (ст.1), снизившим этитребования (против Жилищного кодекса), в частности до принятия части второй ГКкритерий “постоянного проживания” не действовал; это качество жилья былоснижено просто до “проживания” (ч.3 ст.1 Закона об основах). Прежде всего,жилое помещение должно отвечать такому минимальному, но непременному качеству,как изолированность. Не могут быть самостоятельным предметом договора часть комнатыили комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), атакже подсобные помещения. Жилое помещение должно быть надлежаще изолированнымот других смежных помещений стенами без проемов, автономно оборудованным видамиинженерного благоустройства применительно к среднему уровню инженерногоблагоустройства населенного пункта, имеющим самостоятельное сообщение с местамиобщего пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор),или придомовым земельным участком. Это правило не распространяется на отношениякупли-продажи жилья, так как на это прямо указано в Гражданском кодексе.Предметом договора продажи жилого помещения может быть и часть дома иликвартиры.

Помещениестановится жилым при условии, если его уровень санитарной и техническойпригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем, чтоотличает жилье от нежилого помещения, место жительства от пребывания (см. ст.20ГК). Например, пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, еговсепогодность, а не только в летнее время, чем жилое помещение отличается,допустим, от дачного, капитальное от временного. ГК не называет конкретносанитарные и технические требования к жилому помещению, обеспечивающие егопригодность для постоянного проживания. Пригодность определяется в порядке,предусмотренном жилищным законодательством (ч.1 ст.673 ГК РФ). В частности онодолжно быть безопасным для постоянного проживания в нем граждан,благоустроенным, отвечать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым кжилью. Указанные обстоятельства подтверждаются заключениями СЭС,инженерно-техническими, другими заключениями и актами обследования компетентныхорганов. К сожалению, на самом деле ведомственным нормативным актом установленылишь конструктивные дефекты жилых домов, жилых помещений, наличие которыхвыводит жилой дом, жилое помещение из числа пригодных для постоянногопроживания граждан, и только для домов государственного и муниципальногожилищного фонда.

Врамках одного законодательного акта – ГК жилище по своему назначению в разныхплоскостях имущественных отношений (собственности и найма) охарактеризованопо-разному, что не имеет какого-либо обоснования и относиться к несовершенствузакона. Жилище как объект в отношениях собственности, так и в отношениях наймадолжно представлять одно и то же функциональное понятие – место именнопостоянного проживания, а не просто место жительства.

Жилыепомещения, функционально предназначенные для постоянного проживания, должныудовлетворять соответствующим техническим, санитарным и иным потребительскимнормами требованиям по дневной освещенности, безопасности, водоснабжению иводоотведению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям,обеспечивающим нормальные, здоровые условия проживания.

Кромевсего прочего дополнительным требованием к жилому помещению является егорегистрация в качестве жилого в соответствующем государственном органе. Насегодняшний день таким органом является БТИ.

Глава 2. Понятие и существенные условиядоговора продажи жилого помещения

Договорпродажи жилого помещения является разновидностью договора продажи недвижимости,который в свою очередь является одним из отдельных видов договоракупли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи – недвижимогоимущества. Поэтому договору продажи жилого помещения присущи все признакидоговора продажи недвижимости и договора купли-продажи товаров. Исходя изэтого, договор продажи жилого помещения может быть определен следующим образом.

Подоговору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственностьпокупателя квартиру, дом или другое жилое помещение, а покупатель обязуетсяпринять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму(цену) (п.1 ст.454, п.1 ст.549 ГК).

Каки всякий договор купли-продажи, договор продажи жилого помещения являетсяконсенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).

Существеннымиусловиями как договора продажи недвижимости, так и его разновидности – договорапродажи жилого помещения, следует признать условия о предмете договора и о ценепродаваемого объекта недвижимости. Однако существует точка зрения, согласнокоторой предметом всякого договорного обязательства является не только самоимущество, но имущество действия обязанной стороны. С таким пониманием трудносогласиться, учитывая то, что автор никак не аргументировал свою позицию. Такимобразом, предметом договора продажи жилого помещения могут бытьприватизированные либо приобретенные в собственность в ином соответствующемзакону порядке жилые помещения (дом, квартира, часть дома или квартиры), атакже квартиры в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов,паенакопления за которые ко дню совершения сделки выплачены полностью. Преждевсего, в договоре должно содержаться указание на достигнутую договоренностьмежду продавцом имущество покупателем об отчуждаемом жилом помещении, т.е.должна быть конкретно определена недвижимость. К данным, позволяющимопределенно установить недвижимость, относятся:

названиеобъекта, вид недвижимости (т.е. указание на принадлежность к жилому помещению),данные о том, где она расположена, ее описание (напр., “четырехэтажноекирпичное здание с черепичной кровлей, двумя входами”);

данные“о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке” обычноприводятся как путем словесного описания в договоре продажи жилого помещения,так имущество в чертежах, схемах, планах, прилагаемых к договору;

данные,определяющие продаваемый объект в составе другой недвижимости, — это сведения оконкретном месте продаваемого жилого помещения (этаж, подъезд, крыло зданияимущество т.д.), сведения о продаваемом здании в архитектурном ансамбле,состоящем из нескольких зданий, имущество т.д.

Посколькуусловие о предмете является существенным, то недостижение соглашения о немозначает, что договор продажи жилого помещения не заключен. В свою очередьусловие о недвижимости считается не согласованным, если в договоре отсутствуютупомянутые данные. Они имущество являются существенными условиями, т.к. без ихурегулирования согласовать условие о недвижимости невозможно, а это означает,что договор продажи жилого помещения не заключен.

Существуетимущество иное понимание требования закона об определенности предмета договорапродажи недвижимости, которое сводиться к тому, что продаваемая недвижимостькак индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должнасуществовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы вгосударственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок существует ним.

Вотличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажинедвижимости (в том числе и договор продажи жилого помещения) должен содержатьв себе согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости.Оценка недвижимости – явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынкенедвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют, как правило,профессиональные оценщики. По желанию гражданина рыночная стоимость можетопределяться на основании заключения, составляемого экспертом, имеющим лицензиюна осуществление такой деятельности. Оценить квартиру может и риэлтерскаяфирма, однако владелец лицензии на осуществление риэлтерской деятельности невправе выступать в качестве оценщика недвижимости при осуществлении сделок, вкоторых он участвует в качестве риэлтера. Такие сделки являются оспоримыми имогут быть расторгнуты в судебном порядке по заявлению заинтересованных лиц.

Практикаотношений между оценщиком и клиентом строится на договорной основе. Договор напроведение оценки составляется в простой письменной форме и обязательно долженотражать следующие моменты:

А)сведения о профессиональном образовании оценщика;

Б)сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельностисуществует указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа ее выдавшего,а также срока, на который данная лицензия выдана;

В)цель проведения экспертизы;

Г)точное указание объекта оценки;

Д)используемые стандарты оценки;

Е)требования к форме отчета;

Ж)сроки выполнения и порядок оплаты работ.

Конечнымрезультатом экспертизы является отчет, который, как правило, составляется вформе письма и содержит полную информацию о методах расчета и итоговойстоимости конкретного объекта оценки.

Вцелях упорядочения системы оценки Минстроем России была принята “Временнаяметодика оценки жилых помещений”, носящая рекомендательный характер, но неутратившая силу после принятия ФЗ “Об ипотеке”, второй части ГК, ФЗ “Обоценочной деятельности”. Основной целью упомянутой методики является решениезадач, связанных с определением нижних и верхних границ цен при осуществлениисделок по отчуждению и приобретению жилых помещений. Она рекомендуется дляоценки жилых помещений независимо от форм собственности. Рыночная стоимостьквартиры по данной методике определяется текущим соотношением спроса ипредложения на данном рынке на конкретную дату или конкретный период, исходя изее равноценности с квартирами данного типа.

ГКустанавливает ряд дополнительных требований к порядку определения цены нанедвижимость. Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимогоимущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какиеправа на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участокпродается вместе со зданием, сооружением или другим недвижимым имуществом (см.ст.552 ГК), то цена на недвижимость включает цену соответствующей частиземельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды ит.п., то в цену недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядокопределения цены может быть предусмотрен законом или договором продажинедвижимости.

Во-вторых,если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, аза единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей ценыучитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.

Каки сам договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или о ееизменении должно быть облечено в письменную форму под страхомнедействительности договора в целом.

Ценаможет быть указана либо путем обозначения конкретной денежной суммы (в текстедоговора), либо путем отсылки на какой-либо прейскурант цен, которым сторонысогласились однозначно руководствоваться ( это возможно, например, при продажеквартир по ценам, определенным органом местного самоуправления (продавцом) изафиксированным в специально утвержденном прейскуранте).

Сложнееобстоит дело в случаях, когда стороны воспользовались нормами ст.317 ГК иуказали цену, прибегнув к СКВ, ЕВРО, иным условным денежным единицам. Посколькуцена в договоре указана четко, то в случае, если столь же четко указан курсСКВ, ЕВРО и т.п. к рублю, который подлежит применению (например, по курсу,публикуемому ЦБ РФ, на день оплаты), — нет оснований считать, что требованияст.555 ГК (цена в договоре продажи недвижимости) не соблюдены. И, наоборот,если подлежащий применению курс указан нечетко (либо неясно, на какую дату этоткурс должен быть определен), то требования ст.555 ГК нарушены.

Статья555 ГК однозначно считает договор продажи недвижимости незаключенным в случаях,когда:

А)в нем цена не указана совсем. При этом не имеет значения, по какой причине этосделано (например, по небрежности сторон);

Б)когда по условиям договора продажи недвижимости цена не может быть определена.Имеется ввиду, что путем толкования договора нет возможности однозначноопределить цену объекта недвижимости. Статья 555 запрещает использование такогометода, как использование цен на аналогичные товары и т.п.

Кромеусловий о предмете и цене, договор продажи жилого помещения должен содержать инекоторые другие существенные условия. Дополнительную особенность предметадоговора составляет его целевой характер. Это условие вытекает из самогопонятия жилого помещения, о чем подробно излагалось в первой главе настоящейработы.

Статья558 ГК к числу существенных условий договора продажи жилого помещения относиттакже, во-первых, перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом правопользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием ихправ на пользование продаваемым жилым помещением и, во-вторых, государственнуюрегистрацию договора ( наряду с регистрацией перехода права собственности нажилое помещение ). Этим особенностям договора продажи жилого помещенияпосвящена следующая глава работы.

Глава 3. Особенности договора продажижилого помещения.

§1.Гарантии прав членов семьисобственника, несовершеннолетних и сособственников.

Сделкис жилыми помещениями связаны с оборотом довольно-таки больших денежных средстви с осуществлением гражданами их конституционного права на жилище. Поэтомунеобходимо обезопасить участников этих отношений и гарантировать им право нажилье. На это направлена ст.558 и некоторые другие статьи Гражданского кодекса.

Всоответствии с п.1 ст.558 ГК РФ существенным условием договора продажи дома,квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживаютлица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещениемпосле его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием ихправ на пользование продаваемым жилым помещением.

Большинствоавторов в указанный перечень включают следующих субъектов:

а)члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292ГК);

б)наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их переченьопределяется по правилам ст. 677 ГК;

в)поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст.685 ГК).

Е.А.Сухановдополняет этот список еще тремя пунктами:

1.лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательногоотказа (ст. 538 ГК РСФСР 1964 г.);

2.получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если вдоговоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п.1 ст. 602, п.1ст.586 ГК);

ссудополучательпо договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срокадействия договора.

Такоедополнение представляется оправданным, так как перечисленные лица такжеобладают правом пользования жилым помещением, о чем и говориться в ст.558 ГК.

Согласност.53, 127 ЖК РСФСР состав членов семьи собственника квартиры определяетсяаналогично категории членов семей нанимателей в домах государственного иобщественного фондов и членов жилищно-строительных кооперативов. Поэтому спереходом квартир в указанных фондах в собственность граждан изменений всоставе их семей в связи с этим, как правило, не происходит.

Встатье 127 ЖК РСФСР указывается, что члены семьи собственника вправепользоваться жилой площадью в квартире наравне с ее собственником, если онисовместно проживают с ним. Но данное обстоятельство не имеет определяющегозначения по смыслу п.1 ст.292 ГК в отношении тех членов семьи, которые отнесенык таковым в самом законе, т.е. супруга собственника квартиры, их детей иродителей. Эти члены семьи вправе пользоваться жилой площадью в квартире как вслучае проживания в ней вместе с ее собственником, так и без него. Непроживаниесамого собственника с указанными членами его семьи на жилой площадипринадлежащей ему квартиры никоим образом не может отразиться на их правепользования этой площадью. Совместное проживание с собственником квартиры иведение с ним общего хозяйства имеет значение в отношении других егородственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, которые по данномуоснованию могут быть признаны членами его семьи.

Еслиприменительно к пользованию жилой площадью в домах государственного иобщественного жилищных фондов и фонда ЖСК определение состава семьи такимобразом было в какой-то степени приемлемым, то сохранение этого порядка поотношению к пользованию жилой площадью в домах и квартирах, принадлежащихгражданам, приводит к некоторому несоответствию между правомочием собственникапо использованию жилой площади по своему усмотрению и правом на пользованиеэтой площадью довольно широкого круга лиц, относимых или признаваемых жилищнымзаконодательством членами семьи, чем и объясняется “нестабильность” правовогоположения всех членов семьи. Представляется поэтому, что круг членов семьи вданном случае должен быть сужен до круга близких родственников собственника –его супруга и детей (в том числе усыновленных), а само право пользования жилойплощадью членами семьи в законодательстве должно быть подкреплено определеннымигарантиями, направленными прежде всего на придание данному праву устойчивогохарактера. Именно с этих позиций предлагалось решить указанные вопросы впроекте нового Жилищного кодекса РФ.

Сохранениеправа пользования жилой площадью за бывшими членами семьи собственника припереходе права собственности к другому лицу законом не предусмотрено. Однакопредставляется, что по своему правовому статусу они в данном случае могут бытьприравнены к членам семьи. Этот вопрос, правда, затрагивается в проекте ЖК РФ,где предлагается обусловить отчуждение собственником жилых помещений, в которыхпроживают бывшие члены семьи собственника, предварительным заключением с нимидоговоров аренды (применительно к новому ГК это будет, по-видимому, договоркоммерческого найма жилого помещения) сроком не менее трех лет, а в отношениинесовершеннолетних из числа бывших членов семьи собственника – до достиженияими совершеннолетия.

Представляетсясомнительной точка зрения Е.А.Суханова о том, что в случаях, когда какие-либолица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не былиуказаны в договоре, покупатель вправе в соответствии с абз.2 п.1 ст.460 ГКвследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободныйот прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжениядоговора продажи жилого помещения. На наш взгляд, в данном случае договор неможет быть признан заключенным, так как он не содержит одного из существенныхусловий, предусмотренных Гражданским кодексом (п.1 ст.558). Такой договорявляется ничтожным как несоответствующий требованиям закона (ст.168 ГК).

Длясовершения сделок в отношении жилых помещений, в которых проживаютнесовершеннолетние (независимо от того, являются ли они собственниками,сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющиеправо пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешениеорганов опеки и попечительства (п.4 ст.292 ГК РФ). Это правило распространяетсятакже на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако намомент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

ВГражданском кодексе РФ указывается только на “проживание” несовершеннолетних вотчуждаемых помещениях как на условие применения этих положений. Основания ихпроживания в данных жилых помещениях не конкретизируются. Но и здесь по смыслуправовой нормы проживание следует понимать как проживание с правомсобственности на жилые помещения или правом пользования жилой площадью в них.

Несоблюдениетребования ГК о получении предварительного согласия органов опеки ипопечительства влечет ничтожность совершенных в обход этого сделок и непорождает никаких правовых последствий (ст.168, п.1 ст.167 ГК). На этот счетсуществуют и конкретные примеры из судебной практики.

Рассмотрениевсех вопросов, связанных с отчуждением жилой площади, заключением, а также изменениемвсевозможных договоров, косвенно или напрямую затрагивающих законные права иинтересы несовершеннолетних, проживающих в семье либо лишенных родительскогопопечения и помещенных в государственные учреждения любых форм собственности наполное государственное обеспечение, а также выпускников данных учреждений,следует проводить коллегиально с учетом мнения законных представителей, самихнесовершеннолетних на заседаниях комиссий (советов) по охране прав детей, атакже других органов, на которые органами местного самоуправления возложеныфункции по опеке и попечительству в отношении несовершеннолетних.

Продажажилых помещений, принадлежащих несовершеннолетним, находящимся в учрежденияхдля детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, выпускников ввозрасте до 18 лет либо проживающих в семьях опекунов (попечителей), нерекомендуется.

Вслучае выдачи органом опеки и попечительства предварительного разрешения насовершение сделки по продаже жилых помещений с приобретением жилья после егопродажи (с последующим приобретением) в постановляющей части постановления(распоряжения) необходимо указывать, что продажа производиться с обязательнымприобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряетдолю собственности, или указывается, где он будет проживать в случае, если онявляется только членом семьи собственника. На этом основании оформляетсядоговор продажи жилого помещения с условием. Копия договора предоставляется ворган опеки и попечительства.

Оформлениепредварительного разрешения на совершение сделки с жилыми помещениями, вкоторых несовершеннолетние являются собственниками, сособственниками, членамисемьи собственника жилого помещения, дома, производиться в форме постановления(распоряжения) органа местного самоуправления по месту жительстванесовершеннолетних.

Средстваот сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают(проживали) исключительно несовершеннолетние, зачисляются родителями(усыновителями), опекунами (попечителями), администрацией детских или иныхвоспитательных учреждений соответствующего назначения на счет по вкладу на имянесовершеннолетнего в местном отделении Сберегательного или иного коммерческогобанка. Для рассмотрения вопросов по отчуждению жилых помещений, принадлежащихна праве собственности несовершеннолетним органы опеки и попечительствазапрашивают следующие документы:

а)заявление родителей (обоих) либо лиц, их заменяющих, с просьбой о разрешениисовершения сделки;

б)запрос нотариуса о разрешении совершения сделки по месту нахождения жилыхпомещений;

в)копии финансовых лицевых счетов жилой площади отдельно с места продажи и местапокупки жилых помещений;

г)копии свидетельств о собственности на жилое помещение, отдельно с места продажии места покупки;

д)согласие несовершеннолетнего старше 16-летнего возраста проживать на жилойплощади, приобретенной для него в результате сделки отчуждения жилой площади;

е)копия справки из налоговой инспекции, подтверждающей отсутствие задолженностипо уплате налога на недвижимость.

Приемдокументов для подготовки разрешения на совершение сделки должен осуществлятьсятолько при наличии запроса и всех необходимых документов.

Вслучаях сделок с жилыми помещениями, находящимися в другом регионе, необходимопредставить документ, подтверждающий разрешение на регистрацию, из ОВД по местубудущего проживания несовершеннолетнего.

Какправило, органы опеки и попечительства не одобряют сделки, при которыхпроизводиться покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихсяв собственности жилых помещений, а также совершаются сделки по залогупомещений, в силу большого риска потери имеющейся площади.

Нарядус защитой прав несовершеннолетних, гражданское законодательство такжегарантирует определенные права сособственников жилых помещений. Так, припродаже доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество игосударственной регистрации права на нее, к заявлению о регистрации со стороныдругих сособственников должны быть приложены их письменные согласия, которыеоформляются каждым из них в органе, производящем государственную регистрациюправ, или нотариально заверяются. Когда нет согласия всех сособственников,регистратор прав обязан приостановить регистрацию на два месяца и направитьизвещение об этом всем сособственникам, которые не выразили своего согласия.Если сособственники в течение указанного срока не оформят свои возражения вустановленном законом порядке, регистрация права на долю в общей долевойсобственности проводиться без их согласия. Возникший в связи с такимивозражениями спор между сособственниками должен разрешаться судом.

Распоряжениеимуществом, которое находиться в долевой собственности, согласно закону должноосуществляться по соглашению всех ее участников (п.1 ст.246 ГК). Вместе с тем,участник такой собственности имеет право по своему усмотрению распорядитьсясвоей долей. Однако при возмездном отчуждении такой доли сособственник обязансоблюсти предусмотренное ст.250 ГК правило о преимущественном праве покупкиотчуждаемой доли.

Этоправо заключается в том, что при продаже указанной доли постороннему лицуостальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупкипродаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равныхусловиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п.1 ст.250 ГК). Продавецтакой доли должен сообщить письменно остальным сособственникам о намерениипродать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий еепродажи. Если последние откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долюв праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец имеетправо продать свою долю любому лицу. Когда же доля продана с нарушениемпреимущественного права покупки, любой другой сособственник вправе требоватьчерез суд перевода на него прав и обязанностей покупателя. По этому поводусуществуют конкретные судебные решения.

Иско переводе на истца прав и обязанностей покупателя должен быть заявлен непозднее, чем в течение трех месяцев после продажи доли третьему лицу (п.3ст.250 ГК). Данный срок является пресекательным, поэтому исковые требования,заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению.

Следуетиметь ввиду, что предъявленный в этой ситуации иск о признании сделкинедействительной не подлежит удовлетворению.

Распоряжениеимуществом, которое находится в общей совместной собственности (имуществосупругов, членов крестьянского хозяйства), осуществляется по согласию всехучастников, которое предполагается независимо от того, кем из участниковсовершается сделка по распоряжению имуществом. Однако правило это применяетсяпостольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности Гражданскимкодексом или другими законами не предусмотрено иное (п.4 ст.253 ГК). Висключение из приведенных выше правил иные правила установлены Семейным кодексомРФ.

Согласноп.3 ст.35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжениюнедвижимым имуществом и сделки, которая требует нотариального удостоверения и(или) регистрации в предусмотренном законом порядке, необходимо получитьнотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном случае супруг,чье нотариально удостоверенное согласие не было получено, имеет правопотребовать через суд признания сделки недействительной в течение года со дня,когда он узнал или должен был узнать о совершении такой сделки.

§2.Государственная регистрация прав нажилое помещение и договора продажи жилого помещения

Впервыепонятие государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения правасобственности на недвижимость и сделок с ним было введено новым Гражданскимкодексом РФ. Вследствие этого были законодательно закреплены положения,определяющие моменты возникновения вещных прав, их ограничения, а такжевступления в силу сделок с недвижимостью.

Государственнаярегистрация представляет собой составную часть правового режима недвижимости,который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей.Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости отостальных вещей, которыми, в частности, являются: прочная связь с землей иневозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости;многократное использование в процессе производства и в иных целях, а такжесохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода;наличие индивидуальных отличительных признаков; незаменяемость недвижимости.

Гражданскийкодекс предусматривает обязательную государственную регистрацию договора опродаже жилых помещений (ст.558) и договора купли-продажи предприятия (ст.560ГК). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделоккупли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрацияперехода права собственности (ст.551 ГК) не означает регистрации самогодоговора купли-продажи.

Поэтомудоговор купли-продажи нежилого помещения следует считать заключенным с моментаего подписания согласно п.1 ст.433 ГК, а не с момента государственнойрегистрации.

Существуетточка зрения, что при заключении договора продажи жилого помещениярегистрируется только сам договор, а переход права собственности от продавца кпокупателю не регистрируется. На наш взгляд, такая позиция является ошибочной,так как ГК и ФЗ о государственной регистрации устанавливают обязательностьгосударственной регистрации договора дополнительно к государственнойрегистрации перехода права собственности. С момента регистрации договора онсчитается заключенным. Однако, для того, чтобы покупатель стал собственникомнедвижимости, необходимо осуществление второго регистрационного действия –регистрации его права. Только с момента внесения второй регистрационной записив Единый государственный реестр согласно п.2 ст.8 ГКРФ возникнет правособственности покупателя. Таким образом, регистрация сделок и регистрация прав– разные регистрационные действия, имеющие различные правовые последствия.

Напрактике часто возникает вопрос: необходимо ли нотариальное оформление сделок снедвижимостью, в том числе и с жилыми помещениями? Действительно ли Гражданскийкодекс ликвидировал обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью?Примет ли регистратор документы, оформленные в простой письменной форме (безнотариального оформления)? Если да, то в каких случаях?

Приответе на данные весьма серьезные вопросы прежде всего следует обратитьвнимание на следующие обстоятельства.

Всоответствии с п.2 ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно вслучаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашениемсторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить наобязательное, производное и добровольное.

Обязательноенотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст.584 ГК РФ), атакже ипотечного договора (п.2 ст.339 ГК РФ).

Нотариальноеоформление договоров, обязательное в силу уже существующих соглашений, считаемвозможным называть производным (или аксессорным, дополнительным). К немуследует отнести два вида соглашений: договор залога движимого имущества илиправ, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариальноудостоверенном договоре; уступка прав или перевод долга, основанных надоговоре, совершенном в нотариальной форме. В обоих случаях жилье не выступаетобъектом договоров.

Добровольноенотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренныхсоглашением сторон. Например, стороны договорились для квалифицированногооформления соглашения обратиться к нотариусу.

Бесспорно,регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простойписьменной форме, если договором не предусмотрено нотариальное оформлениедоговора продажи жилого помещения.

Отсутствиев действующем Гражданском кодексе РФ положения об обязательном нотариальномудостоверении договора продажи жилого помещения и других сделок с недвижимостьючасто критикуется в литературе. При этом указываются следующие негативные последствияподобного нововведения в ГК: увеличение уровня криминальности, так как в нашейстране немало людей с низкой правовой культурой; появление дополнительныхрасходов из федерального бюджета на создание специальной службы, обеспечивающейпроведение правовой экспертизы и проверки законности сделки; большой срокгосударственной регистрации сделки (до 1 месяца); дополнительные расходыграждан на услуги квалифицированного юриста при составлении договора инекоторые другие. Видимо, с этим нельзя не согласиться, хотя ликвидацияобязательного нотариального удостоверения некоторых сделок (в том числе идоговора продажи жилого помещения) имеет и определенные позитивные последствия.С другой стороны, положение о том, что граждане согласно ГК РФ имеют факультативноеправо обратиться в нотариальную контору за удостоверением сделки, для которойзаконом не установлена обязательная нотариальная форма, вряд ли имеет под собойдостаточно содержательную основу. Русский менталитет срабатывает таким образом,что когда идет речь о правовых процедурах, рассматриваемых как ненужныеформальности, если к тому же их соблюдение связано с затратами, то их следуетотбросить при первой возможности. Но это в конечном счете оборачивается противсамих граждан.

Овозможности нотариального удостоверения договора продажи жилого помещенияговорит и п.4 ст.4 Закона о государственной пошлине: “за удостоверениедоговоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества(земельных участков, жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимогоимущества) детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, родным братьями сестрам взимается государственная пошлина в размере, равном 0,5% от суммыдоговора, но не менее 50% от минимального размера оплаты труда; при отчуждениинедвижимого имущества по договору купли-продажи другим лицам – в размере равном1,5% от суммы договора, но не менее однократного размера МРОТ.

Статья16 (абз.4 п.1) Закона о государственной регистрации устанавливает, что в случаенотариального удостоверения сделки, заявление о государственной регистрацииправа (и сделки) подает одна из сторон договора. В этом случае (особенно если смомента нотариального удостоверения прошло много времени) у регистратора могутвозникнуть совершенно законные сомнения в наличии оснований для регистрации(п.1 ст.19 Закона о государственной регистрации). Данной статьей не установлен“срок годности” нотариальной сделки, т.е. максимальный срок междуудостоверением сделки и регистрацией. В этот период в жизни все можетслучиться. Поэтому статья 16 Закона о государственной регистрации прав,устанавливая только порядок государственной регистрации в соответствии с ГК РФ(п.6 ст.131), не должна противоречить основным положениям Кодекса ипрепятствовать проверке учреждениями юстиции законности сделок с недвижимостью.

Определенныепроблемы возникают в случае смерти одной из сторон до государственнойрегистрации сделки с недвижимым имуществом. Если сделка, подлежащаягосударственной регистрации (в том числе и договор продажи жилого помещения),нотариально удостоверена, но не зарегистрирована в учреждении юстиции, то онане является заключенной (п.3 ст.433 ГК РФ), и как недействительная сделка неможет порождать правовых последствий (п.1 ст.165 Гражданском кодексе РФ).Следует отметить, что к этому случаю п.3 ст.165 ГК РФ не применим, посколькупредусматривает последствия уклонения стороны от регистрации, но никак непрекращение ее правосубъектности (если субъекта права уже нет, то уклонятьсянекому). Очевидно, что в случае смерти правоотчуждателя правоприобретатель,получив отказ в государственной регистрации сделки, вправе обратиться в суд запризнанием его права, если сделка была фактически исполнена. В этом случаегосударственная регистрация права приобретателя (но не сделки!) будетосуществлена на основании судебного решения. Говорить о вступлении наследниковправоотчуждателя в порядке правопреемства в возникшие обязательственныеотношения неправомерно, поскольку с точки зрения закона до государственнойрегистрации договора обязательственного отношения не возникает.

Необходимоподчеркнуть, что в юридической литературе широкое распространение получилаточка зрения, в соответствии с которой неосуществление государственнойрегистрации договора продажи жилого помещения влечет безусловную недействительностьсделки. Например, О.М.Козырь пишет: “Статья 165 ГК устанавливает самое жесткоеиз возможных последствий неосуществления государственной регистрации сделки снедвижимостью, которая в силу закона подлежит такой регистрации. Такая сделкасчитается ничтожной, а значит вообще не порождает правовых последствий. Однакодля случаев недобросовестного поведения одной из сторон, выражающегося вуклонении от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляетсявозможность вынести решение о регистрации сделки в соответствии с судебнымрешением, что спасает сделку от “ничтожности” (п.3 ст.165)”.

Представляется,однако, что в данном случае мы имеем дело с неточным доктринальным толкованиемположений, содержащихся в ст.165 ГК, и прежде всего в п.1 данной статьи,согласно которому несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленныхзаконом, — требования о государственной регистрации сделки влечет еенедействительность. Такая сделка ничтожна.

Принимаяво внимание буквальное значение содержащихся в данной норме слов и выражений,следует сделать вывод о том, что в отличие от несоблюдения нотариальной формысделки (что влечет ее безусловную ничтожность) неосуществление государственнойрегистрации сделки с недвижимостью, напротив, влечет ее недействительностьтолько в случаях, прямо установленных законом. Например, отсутствиегосударственной регистрации договора продажи жилого помещения не влечет егонедействительность; на этот случай законом предусмотрено иное последствие:такой договор считается заключенным с момента его регистрации (п.2 ст.558 ГК).

Именното обстоятельство, что, по общему правилу, неосуществление государственнойрегистрации сделки с недвижимостью не влечет ее недействительности, позволилозаконодателю установить правило, в соответствии с которым одна из сторон приуклонении другой стороны от регистрации сделки с недвижимостью, совершенной внадлежащей форме, вправе добиваться по суду регистрации сделки (п.3 ст.165 ГК).

Такойподход к последствиям несоблюдения требования о государственной регистрациисделки с недвижимостью нашел отражение в постановлении Пленума ВысшегоАрбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. №8, которое содержит следующееразъяснение: “Отсутствие государственной регистрации перехода правасобственности на недвижимость не является основанием для признаниянедействительности договора продажи недвижимости” (п.14).

Чтокасается возможности для одной из сторон добиваться по суду государственнойрегистрации договора продажи недвижимости (жилых помещений) при уклонении отэтого контрагента, то иллюстрацией данного положения может служить один изпримеров арбитражно-судебной практики, включенный в Обзор практики разрешенияспоров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (Информационноеписьмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. №21).

Облпотребсоюзобратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного обществазарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.

Судомпервой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращалсяв регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.

Апелляционнаяинстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделкикупли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерноисходила из следующих обстоятельств.

Междуоблпотребсоюзом (продавцом) и АО (покупателем) была заключена двусторонняясделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость домауплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи.Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.

Покупательне обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган,поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

Договорапродажи жилого дома, согласно ст.558 ГК, подлежит обязательной государственнойрегистрации.

Посколькусделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюзправомерно обратился за защитой своих интересов в суд.

Апелляционнаяинстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала какуклонение от государственной регистрации сделки.

Такоерешение суда является основанием для возникновения у соответствующего органаобязанности осуществить государственную регистрацию сделки.

Процедурагосударственной регистрации устанавливается в соответствии с Федеральнымзаконом и в некоторой части – Правилами ведения Единого государственногореестра, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г.№219.

Дляосуществления государственной регистрации лица (правообладатели либо уполномоченныеими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности),подают, а учреждения юстиции соответственно принимают документы, необходимыедля государственной регистрации. Для регистрации договора продажи жилогопомещения необходимо представить следующие документы:

1.Заявление.

2.Документы о субъектах права (физических и юридических лиц).

2.1.Физические лица представляют документ, удостоверяющий личность (паспорт и др.);

2.2.Юридические лица представляют: свидетельство о государственной регистрации;учредительные документы с изменениями, дополнениями и со свидетельствами орегистрации данных изменений; копию информационного письма Госкомстата оприсвоенных статистических кодах; копию Свидетельства о постановке на учет вналоговом органе. Документы о государственной регистрации юридического лица иучредительные документы принимаются в копиях, верность которых заверенанотариально, с обязательным предъявлением подлинников.

3.Документы об объекте права: экспликация и поэтажный план БТИ.

4.Договор купли-продажи.

4.1.Договор купли-продажи в нотариальной форме — количество подлинниковпредоставляется по количеству сторон, участвующих в сделке и одна нотариальнозаверенная копия;

4.2.Договор купли-продажи в простой письменной форме — количество подлинниковпредоставляется по количеству сторон, участвующих в сделке и одна копия. Такженеобходимо представить подлинник документа-основания (договор передачи,свидетельство о собственности на жилище и др.).

5.Документ, подтверждающий оплату государственной регистрации.

6.Выписка из домовой книги по адресу отчуждаемой жилой площади.

7.Справка об отсутствии задолженностей по оплате жилищно-коммунальных услуг(желательно).

8.Документы, подтверждающие полномочия представителя (доверенность, удостоверениеопекуна, попечителя, свидетельства о рождении несовершеннолетних детей ввозрасте до 14 лет, от имени которых родители /опекуны, усыновители,попечители/ участвуют в сделке).

9.Предварительное разрешение органов опеки и попечительства, если в квартирепроживают несовершеннолетние дети, имеющие право пользования данным жилымпомещением.

Учрежденияюстиции проводят правовую экспертизу документов, а также законность сделки.После этого они устанавливают отсутствие (либо наличие) противоречий междузаявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на конкретный объект, атакже других оснований для отказа или приостановления государственнойрегистрации прав. Если противопоказаний нет, то производиться внесение записейв Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. И, наконец,совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверенияо произведенной государственной регистрации прав.

Подчеркнем,что государственная регистрация прав проводиться не позднее чем в месячный сроксо дня подачи необходимых документов.

Наосновании п.2 ст.11 ФЗ о государственной регистрации плата за регистрацию ипредоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество исделок с ним взимается в размерах, установленных субъектами РФ. При этоммаксимальный размер платежей на территории Российской Федерации устанавливаетсяПравительством РФ.

ПравительствоРФ в постановлении от 26 февраля 1998 г. №248 установило, что для гражданмаксимальный размер платы за государственную регистрацию прав и сделоксоставляет три установленных законом минимальных размера оплаты труда, дляюридических лиц – до пятидесяти.

ВПермской области размер платы за государственную регистрацию установлен вПоложении о порядке взимания платы за государственную регистрацию прав нанедвижимое имущество и сделок с ним и предоставление информации озарегистрированных правах, утвержденном Указом губернатора Пермской области от29 сентября 1999 г. №120. Размер платы за государственную регистрацию зависитот срока выполнения регистрационного действия:

Вид действий регистрационной

палаты

Срок

выполнения

(дней)

Размер

платы в

кратности

ММРОТ

Размер

платы в

рублях

2. По жилым объектам (жилые дома, квартиры, комнаты) 2.1. Регистрация сделок с недвижимостью 2.1.1. Физические лица

30

20

10

5

срочно

0,5

1,0

1,5

2,5

3,0

41-75

83-49

125-24

208-73

250-47

Вид действий регистрационной

палаты

Срок

выполнения

(дней)

Размер

платы в

кратности

ММРОТ

Размер

платы в

рублях

2.1.2. Юридические лица

30

20

10

5

срочно

15

20

30

40

50

1252-35

1669-80

2504-70

3339-60

4174-50

2.2.

Регистрация права собственности (или доли в праве общей

собственности) по сделкам, решениям суда, справкам ГСК,

свидетельствам о праве на наследство, а также ранее

зарегистрированных прав (с 31.01.98 до создания Палаты и

филиалов) и выдача собственнику свидетельства о

зарегистрированном праве (за каждый объект недвижимости)

2.2.1. Физические лица

30

20

10

5

срочно

0,5

1,0

1,5

2,5

3,0

41-75

83-49

125-24

208-73

250-47

2.2.2. Юридические лица

30

20

10

5

срочно

15

20

30

40

50

1252-35

1669-80

2504-70

3339-60

4174-50

Взаключение необходимо отметить, что размер платы за государственную регистрациюможет зависеть не только от срока, в течение которого выполняетсярегистрационное действие, но и от категории граждан, которые обращаются зарегистрацией (например, может быть установлен пониженный размер платы дляпенсионеров и т.п.).

Заключение

Итак,наиболее распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, являетсядоговор продажи жилого помещения, в соответствии с которым продавец обязуетсяпередать в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель обязуется егопринять и уплатить за него определенную цену.

Поджилым помещением понимается помещение, отвечающее установленным санитарным,противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, и предназначенноедля проживания граждан.

Каквидно из определения договора продажи жилого помещения этот договор являетсявозмездным, двусторонним и консенсуальным. Кроме того, мы можем выявитьсущественные условия этого договора – предмет (определенное жилое помещение) ицена. Помимо них, существенным условием этого договора, согласно п.1 ст.558 ГКРФ, является перечень тех лиц, которые и после продажи жилого помещениясохраняют право пользования им.

Данныйдоговор составляется в простой письменной форме путем составления одногодокумента подписанного сторонами. Учитывая важность предмета регулирования –жилища, законодатель предусмотрел обязательную государственную регистрацию каксамого договора, так и перехода права собственности на жилое помещение.Государственная регистрация прав проводиться на всей территории РФ по единымправилам, установленным Федеральным законом о государственной регистрации правна недвижимое имущество. Эта процедура осуществляется учреждениями юстиции порегистрации прав.

Значениегосударственной регистрации велико: договор, не прошедший эту процедуру,считается не заключенным, а без регистрации перехода права собственности неизменяются отношения сторон с третьими лицами, хотя бы они (стороны) иисполнили договор.

Институтгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимявляется новым для российского гражданского законодательства. Безусловно,потребность в нем была очень велика. Закон о государственной регистрации прав,принятый в 1997 году, содержит в себе очень много положительных моментов, ноконечно имеются в нем и недостатки. Но, тем не менее, с определенностью можносказать, что принятие данного закона является большим шагом вперед на путирегулирования рынка недвижимости.

Нанаш взгляд, на страницах этой работы нам удалось наиболее полно раскрыть теосновные особенности договора продажи жилого помещения, которые позволяютговорить о нем как о самостоятельном виде договора (хотя и в рамках договорапродажи недвижимости). Хочется верить, что данная работа найдет своепрактическое применение и когда-нибудь (в ближайшем будущем) попадет в рукитех, кто собирается приобрести или продать квартиру, дом или иное жилье.

Список литературы

1.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры опередаче имущества. –М.: “Статут”, 2000г.

2.Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому гражданскомуправу. Издание 2-е.

3.Гражданское право. Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. –М.:“ПРОСПЕКТ”, 1997.

4.Гражданское право: В 2 Т. Том II. Полутом 1: Учебник / Отв. Ред. Е.А.Суханов.–М.: Издательство БЕК, 2000.

5.Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций.Отв. ред. О.Н.Садиков. –М.: Издательство БЕК, 1997г.

6.Домашняя юридическая энциклопедия. Жильё. –М.,1998.

7.Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданскийкодекс: проблемы, теория, практика. М.,1998.

8.Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Руководитель авторскогоколлектива и ответственный редактор О.Н.Садиков. –М.: Издательство БЕК, 1997.

9.Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского ижилищного законодательства и практика его применения. –М.: “Статут”, 1999г.

10.Постатейный комментарий к части второй ГК РФ. / Гуев А.Н. –М.: ИНФРА·М, 2000.

11.Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. М.,1994.

12.Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью //Российская юстиция, 1999, №4, стр.31-32.

13.Исрафилов.И. Правовое положение членов семьи собственника квартиры. //Хозяйство и право, 1997, №3.

14.Коновалов В., Завьялов А. Государственная регистрация прав на недвижимость //Российская юстиция, 1998, №6.

15.Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права присовершении жилищных сделок // Internet.

16.Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемыгосударственной регистрации.// Internet.

17.Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция 1998г., №2.

18.Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация.// Хозяйство и право,1998, №2, стр. 52-62.

19.Чупрынина Н.Ю. Что необходимо знать при покупке квартиры? // Законодательство,1997, №5.

Нормативныеакты

1.Гражданский кодекс РФ 1994 г. (с изменениями и дополнениями на 8 июля 1999 г.)

2.Жилищный кодекс РСФСР.

3.Семейный кодекс РФ 1995 г. (с изменениями и дополнениями на 15 августа 1999г.)

4.Проект Жилищного кодекса РФ // Российская газета, 1994, 8 октября.

5.ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”от 21 июля 1997 г.

6.ФЗ от 29 июля 1998 г. “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”// СЗРФ. 1998. №31. Ст.3813.

7.Закон РФ “Об основах федеральной жилищной политики” от 24 декабря 1992 г.(08.07.99.).

8.Закон РФ “О государственной пошлине” от 9 декабря 1991 г. (13.04.99.).

9.Постановление Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. №248 “Об установлениимаксимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимоеимущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированныхправах” // СЗ РФ. 1998. №9. Ст.1121.

10.Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество исделок с ним. Утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219// СЗ РФ. 1998. №8.Ст.963.

11.Письмо Министерства образования РФ от 9 июня 1999 г. №244/26-5 “Одополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних”.

12.Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещенийгосударственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания,утв. Приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5.11.85г. №529.

13.Приказ Министерства строительства РФ от 30 октября 1995 г. № 17-115 “Обутверждении Временной методики оценки жилых помещений”.

14.Указ губернатора Пермской области от 29 сентября 1999 г. №120 “Об утвержденииПоложения о порядке взимания платы за государственную регистрацию прав нанедвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации озарегистрированных правах”.

15.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. №21 “Обзорпрактики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажинедвижимости” // Вестник ВАС РФ. 1998. №1. С.81-83.

16.Вестник ВАС РФ. 1997. №7.

17.Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. №8 “О некоторых вопросахпрактики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и другихвещных прав” // Вестник ВАС РФ. 1998. №10. С.18.

18.Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 31 марта 1993 г.

19.Определение судебной коллегии Верховного Суда РФ от 6 января 1995 года.

Дляподготовки данной работы были использованы материалы с сайта www.cooldoclad.narod.ru/